TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI - Amazon AWS
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Espropriazioni immobiliari N. 221/2017
TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
221/2017
PROCEDURA PROMOSSA DA:
BANCA NAZIONALE DEL LAVORO S.P.A.
DEBITORE:
ANA UNGUREANU
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 31/07/2018
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
GIULIA TORREGROSSA
CF:TRRGLI64R52E507Y
con studio in LECCO (LC) VIA F.LLI CAIROLI, 12
telefono: 0341282295
fax: 0341282295
email: giulia@architettotorregrossa.it
PEC: giulia.torregrossa@archiworldpec.it
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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Espropriazioni immobiliari N. 221/2017
TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 221/2017
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A appartamento a INTROBIO Via Vittorio Emanuele II 26 (Condominio "Il Querceto"), della
superficie commerciale di 42,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (ANA UNGUREANU)
Appartamento sito al piano terzo/ultimo, composto da un unico locale con zona cottura, aperto sul
terrazzo da cui si gode di una bella vista panoramica, un bagno con doccia ed un locale cantina sita
al piano seminterrato (Si rimanda alle fotografie All.16).
L'appartamento/monolocale si presenta attualmente libero, senza arredi. Non risulta attualmente
fornito di corrente, acqua e gas ed è sprovvisto della caldaia. ll locale principale è dotato di cam ino
per il quale sarà necessario verificarne il funzionamento, la conformità e l'utilizzo anche in base alla
più recente normativa,
In cantina sono attualmente presenti alcuni oggetti accatastati (piastrelle, scatole, cartoni, e vari,
oltre ad una vecchia porta).
Di pertinenza dell'appartamento è anche il box, seminterrato ed in corpo distaccato, per il quale si
rimanda al capitolo "locali accessori"..
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 3, scala palazzina A - contraddistinta in
pratica comunale, ha un'altezza interna di 270 media. Identificazione catastale:
foglio 32 particella 2575 sub. 17 (catasto fabbricati), partita 251, categoria A/2, classe 3,
consistenza 42 mq, rendita 222,08 Euro, indirizzo catastale: Via Vittorio Emanuele II, piano: S1-
3, intestato a UNGUREANU ANA, nata in Romania il 18/02/1957, C.F. NGRNAA57B58Z129K,
derivante da Variazione del 09/11/2015-Inesrimento in visura dei dati di superficie.
Coerenze: dell'appartamento, a piano terzo: dalla pianta catastale, a partire da nord ed in
senso orario -enti comuni, appartamento proprietà di terzi; affaccio sul terreno condominiale
mapp.2575; appartamento proprietà di terzi. Per la cantina, piano seminterrato: dalla pianta
catastale, a partire da nord ed in senso orario -terrapieno, u.i. proprietà di terzi; corridoio
comune, proprietà di terzi.
La consistenza comprende: l'appartamento al piano terzo costituito da un locale, cucina, w.c.
e balcone oltre all'annessa cantina al piano seminterrato. Il fabbricato è identificato a Catasto
Terreni, Fg.9, Mapp.2575, qualità/Classe ENTE URBANO, Sup. 2400 Mq. Dati derivanti da:
Variazione d'Ufficio del 03/03/2014, protocollo n.LC0021667 in atti dal 03/03/2014
(n.852./2014). Si precisa che l'indirizzo catastale manca dell'indicazione del numero civico.
Vedi documentazione All. n.3.
L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 completamente piani fuori terra, 1 seminterrato piano interrato.
Immobile costruito nel 1980.
A.1 box singolo, composto da unico locale, con porta basculante ad apertura manuale, non
automatizzata in lamiera di acciaio zincato. Pavimento e pareti in cemento., sviluppa una superficie
commerciale di 12,00 Mq.
Identificazione catastale:
foglio 32 particella 3467 sub. 3 (catasto fabbricati), partita 251, categoria C/6, classe 5,
consistenza 12 mq, rendita 55,78 Euro, indirizzo catastale: Via Vittorio Emanuele II, piano: S1,
intestato a UNGUREANU ANA, nata in Romania il 18/02/1957, C.F. NGRNAA57B58Z129K,
derivante da Variazione del 09/11/2015 -Inserimento in visura dei dati di superficie
Coerenze: guardando la scheda catastale, in senso orario a partire da nord; terrapieno; box
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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auto proprietà di terzi, enti comuni e box auto proprietà di terzi.
Si considera la superficie catastale.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 42,00 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 12,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 55.000,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 44.051,00
trova:
Data della valutazione: 31/07/2018
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.
La proprietaria, soggetto esecutato, non è reperibile e l'appartamento risulta vuoto di qualsiasi
arredo. Nell''autorimessa annessa alla proprietà sono invece accatastati mobili di vario genere.
Il Perito, con l'Avvocato Custode ha potuto visionare l'unità immobiliare e annessi, dopo il terzo
tentativo, in data 11/04/2018, con l'ausilio di un fabbro che è intervenuto per l'apertura delle porte di
accesso ai locali ed ha provveduto alla sostituzione delle serrature.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 24/04/2006 a firma di Ettore De Marzio, Notaio in Introbio (LC) ai
nn. 4257 rep./2666 racc. di repertorio, registrata il 04/05/2006 a Lecco ai nn. 3959, iscritta il 04/05/2006
ai nn. 8303 reg. gen./1603 reg. part., a favore di Banca Nazionale del Lavoro s.p.a. con sede a Roma,
C.F. 00651990582, contro Ungureanu Ana, nata in Romania il 18/02/1957, titolare della piena
proprietà, derivante da Concessione a garanzia di mutuo fondiario.
Importo ipoteca: 140.000,00.
Importo capitale: 70.000,00.
Durata ipoteca: 25 anni.
Vedi allegati n.8-9)
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 12/07/2017 a firma di Tribunale di Lecco ai nn. 2093 rep. di repertorio,
trascritta il 23/10/2017 a Lecco ai nn. 1313538 reg. gen./ 9651 reg. part., a favore di Vela Home srl, sede
a Conegliano C.F. 03678290267 (La Banca Nazionale del Lavoro s.p.a, agisce quale mandataria della
Vela Home srl), contro Ungureanu Ana, nata in Romania il 18/02/1957, titolare di piena proprietà
(per la somma complessiva di Euro 56.028,50), derivante da Atto esecutivo o cautelare - Verbale di
pignoramento immobili.
Vedi allegati nn. 7, 9 e 11).
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 300,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 2.699,00
Millesimi condominiali: 32
Ulteriori avvertenze:
Si precisa che come da informazioni fornite dall'Amministratore Condominiale (Ufficio "Apera srl -
Amministratoti Condominiali - Gestione Locazioni"), risulta che per l'esercizio in corso 2017-2018 è
preventivata una spesa di Euro 372,51. (All.15)
Relativamente alle spese scadute ed insolute, pari ad Euro 2.699,00, l'importo è relativo all'esercizio
2016-17 ed è comprensivo delle spese straordinarie relative al rifacimento del tetto condominiale
(vedi documentazione allegata, relativamente alle Pratiche Edilizie, All.14).
Si precisa che, come riportato dall'Atto Notarile di provenienza (All.n.10):
- "sono compresi nella vendita i proporzionali diritti di comproprietà pari a 32/1000 sulle parti
del fabbricato, sul suolo sottostante e sulle aree di pertinenza che per legge, uso e destinazione
sono da ritenersi comuni".
-"il lastrico solare dei box-auto interrati, ....,è di proprietà condominiale, con conseguente obbligo di
manutenzione da parte del Condominio".
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
UNGUREANU ANA, nata a Racova (Romania), il 18/02/1957 per la quota di 1/1, in forza di atto di
compravendita (dal 24/04/2006), con atto stipulato il 24/04/2006 a firma di Notaio De Marzio Ettore di
Introbio ai nn. rep. 4256/2665 di repertorio, registrato il 04/05/2006 a Lecco ai nn. 3958 Mod.1T,
trascritto il 04/05/2006 a Lecco ai nn. 8302 reg. gen./5274 reg. part., in forza di atto di compravendita.
(Vedi All.9-10)
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
ZANBON RENZO , nato a Venezia il 05/05/1920 e TENDERINI BRIGIDA, nata a Premana il
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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23/08/1926, per la quota di 1/2 ciascuno, in forza di Atto di compravendita (dal 14/03/1981 fino al
03/01/1996), con atto stipulato il 14/03/1981 a firma di Notaio Berera ai nn. rep.62466 di repertorio,
registrato il 03/04/1981 a Lecco ai nn. 2022, in forza di Atto di compravendita.
(Vedi All.n. 3 e 11)
MINOLA PAOLA per la quota di 1/1, in forza di Atto di compravendita (dal 03/01/1996 fino al
24/04/2006), con atto stipulato il 03/01/1996 a firma di Notaio Barone Alberto di Lecco ai nn. rep.
18056 di repertorio, registrato il 19/01/1996 a Lecco ai nn. 223, trascritto il 01/02/1996 a Lecco ai nn.
1283/1021, in forza di Atto di compravendita.
(Vedi All.3, 10 e 12)
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Concessione Edilizia N. 2/'77, intestata a Cooperativa S.R.L. "Il Querceto", per lavori di
"Costruzione fabbricato di civile abitazione- Casa A" -, presentata il 20/01/1977 con il n. prot.133 di
protocollo, rilasciata il 01/04/1977 con il n. 2/77 di protocollo, agibilità del 27/06/1980.
Il fabbricato in cui si trova l'U.I. oggetto della presente Esecuzione Immobiliare, viene contraddistinto
come "CASA A". A completamento delle informazioni sopra riportate si segnala che la "Richiesta di
abitabilità" venne protocollata in data 17/06/1980, n.1223. I lavori erano stati ultimati il 01/06/1980. (Si
rimanda a tutta la documentazione relativa alla presente pratica edilizia, All.14.a)
Concessione Edilizia N. 3/'77, intestata a Cooperativa S.R.L. "Il Querceto", per lavori di "Costruzione
di fabbricato di civile abitazione - Casa B", presentata il 20/01/1977 con il n. prot.132 di protocollo,
rilasciata il 01/04/1977 con il n. 3/77 di protocollo, agibilità del 24/07/1980.
La Concessione Edilizia riguarda l'altro fabbricato facente parte del Complesso denominato "Il
Querceto", contraddistinto come "CASA B". A completamento delle informazioni sopra riportate si
segnala che, la "Richiesta di abitabilità" venne protocollata in data 17/06/1980, n.1225. I lavori
iniziarono in data 10/06/1977 e furono ultimati il 01/06/1980. In data 25/05/1978, venne chiesto il nulla
osta (n.21/'78) per l'allacciamento alla fognatura comunale. (Si rimanda a tutta la documentazione
relativa alla presente pratica edilizia, All.14.b)
Nulla osta variante in corso d'opera, rispetto le C.E. nn.2/'77 e 3/'77. N. 4/'78, intestata a Cooperativa
a.r.l. "Il Querceto" - suo rappresentante Geom. Vittorio Artusi, per lavori di Spostamento, all'interno
della proprietà, della posizione dei box, presentata il 17/02/1978 con il n. prot.342 di protocollo.
(All.14.c) Fece seguito a tale presentazione, la Richiesta e il successivo rilascio della Concessione
Edilizia n. 32/'78, a cui si rimanda di seguito.
Concessione Edilizia N. 32/'78, intestata a Cooperativa "Il Querceto", per lavori di Variante
costruzione box, presentata il 03/08/1978 con il n. prot. 1423 di protocollo, rilasciata il 09/08/1979 con
il n. 32/78 di protocollo.
Vedi documentazioni allegate (All.14.d)
Concessione Edilizia in Sanatoria e Autorizzazione Ambientale in Sanatoria N. 051 C, intestata a
Cooperativa "Il Querceto" - Maroni Guido in qualità di vicepresidente della Cooperativa, per lavori di
"Condono Edilizio per opere abusive in difformità alla C.E. n.3/'77 del 01/04/1977, comportanti
aumento di volume e superficie del fabbricato autorizzato", presentata il 29/03/1986 con il n. prot.
1145 di protocollo, rilasciata il 27/03/1999 con il n. 051 C di protocollo.
L'Autorizzazione Ambientale in Sanatoria venne rilasciata in data 21/02/1999. (Si rimanda ai
documenti allegati - All.14.e)
S.C.I.A. N. 37/2016, intestata a Cardini Maria Cristina, legale rappresentante della Società "APERA
srl" Amministratrice del Condominio "Il Querceto", per lavori di "Opere di manutenzione
straordinaria riguardanti il rifacimento del manto di copertura (poliestere granigliato verde identico a
quello esistente) oltre as adeguamento alla normativa sui sistemi anticaduta", presentata il
07/07/2016.
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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Lavori ultimati il 24/01/2017. (Vedi documenti All.14.f). Questi lavori sono quelli segnalati
dall'Amministratore condominiale (All. 15)in relazione alle spese straordinarie per l'esercizio 2016-17.
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera del Consiglio Comunale n.18 del
18.04.2013; successiva approvazione con Deliberazione del Consiglio Comunale n.41 del 24.10.2013.,
l'immobile ricade in zona "AMBITI DA ASSOGGETTARE A SPECIFICA DISCIPLINA-AMBITI DEL
TESSUTO URBANO CONSOLIDATO -ART.44". Per il Piano delle Regole, art.45 "ZONE
RESIDENZIALI DI CONFERMA DELL'EDIFICAZIONE ESISTENTE E DI COMPLETAMENTO"..
Norme tecniche di attuazione ed indici: L'intero territorio del Comune di Introbio risulta assoggettato
a vincolo paesaggistico ai sensi della Legge 29/06/1939, n.1497, ora D.Lgs. n.42/2004 (art.136), con
Decreto del Presidente della Giunta Regionale del 16/07/1980. Il Mappale in oggetto risulta altres ì
assoggettato al vincolo introdotto dal PGT: "centro urbano-perimetro approvato con D.G.
n.35/2013". Relativamente alla "CLASSE GEOLOGICA", nel P.G.T., l'area interessata, ricade per la
maggior parte in "classe geologica 3a" (Aree interferenti con aree a pericolosità elevata o con
caratteristiche morfologiche, geomeccaniche o geostatiche tali da limitare l'utilizzo a scopi
edificatori"; ed in minima parte in "classe geologica 2a" (Area urbana con modeste limitazioni
all'utilizzo a scopi edificatori e/o alla modifica della destinazione d'uso, che possono essere superate
mediante approfondimenti di indagine e accorgimenti tecnico-costruttivi e senza l'esecuzione di opere
di difesa.. Si rimanda all'allegato C.D.U. rilasciato dal Comune di Introbio (All. n.13)
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
- Si precisa che in occasione del sopralluogo eseguito, il perito non ha effettuato un rilievo
strumentale approfondito che sarà invece richiesto per la presentazione della Pratica Edilizia in
Sanatoria.
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
CRITICITÀ: MEDIA
Sono state rilevate le seguenti difformità: - Differenze tavolati interni appartamento piano terzo;
attualmente infatti non è presente un locale cucina a sè stante ma solo una zona cottura in parte
delimitata dal locale principale, solo tramite un muretto basso. Si precisa che la soluzione realizzata,
pur se difforme dalla P.E., è regolare dal un punto di vista della normativa igienico-sanitaria. Nella
pianta dell'appartamento (vedi P.E. in Sanatoria n.51C), non è indicato il camino angolare attualmente
esistente e la cui conformità e regolarità, anche si sensi della normativa più recente, dovrà essere
verificata.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: -Pratica Edilizia in Sanatoria relativamente alle opere
interne, realizzate in difformità, nell'appartamento al piano terzo.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
Redazione, presentazione e rilascio P.E. in Sanatoria. Costo indicativo ESCLUSI ONERI E
SANZIONI (diversamente determinabile dall'U.T.C. per una cifra che può variare da €. 516,00
a massimo €.5164,00, ai sensi Art.37, Comma 4 DPR 380/2001): €.2.000,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: difficili da determinare, dipendenti della tempistica necessaria
presentazione e rilascio Sanatoria
Questa situazione è riferita solamente a Appartamento piano terzo.
(Vedi All. 6 e 14)
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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Pianta appartamento P.3 - C.E. Sanatoria n.51C
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
CRITICITÀ: MEDIA
Sono state rilevate le seguenti difformità: In occasione del sopralluogo effettuato in data 11/04/2018,
si è rilevato quanto segue: - l'indirizzo catastale non è completo del numero civico; - rispetto alla
pianta catastale dell'appartamento a piano terzo, il locale indicato come "cucina", attualmente non è
delimitato da pareti a tutt'altezza tali da determinare un locale a sè stante ma da un muro basso che
delimita una "zona cottura", la quale si affacciata sul soggiorno/letto. Non è indicato il camino
angolare esistente. Per il camino, come già sopra scritto, sarà necessario effettuare le dovute
verifiche relativamente alla canna fumaria per accertarne la conformità e la regolarità anche si sensi
della normativa più recente. - Nella scheda catastale, considerato che il soffitto di tutta l'unità
immobiliare non è orizzontale ma in randa, non è stata precisata l'altezza media dei singoli locali. L'h.
media di tutta l'U.I. risulterebbe pari mt. 2,70, anche se si precisa che il Perito non ha eseguito alcun
rilievo strumentale approfondito.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: -Docfa per variazione toponomastica -Pratica di
variazione catastale per correzione scheda grafica come da situazione esistente, conseguentemente
alla presentazione di P.E. in Sanatoria presso il Comune di Introbio.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
Variazione toponomastica per inserimento numero civico. (Costo indicativo) : €.300,00
Variazione catastale con correzione grafica scheda (costo indicativo): €.600,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: Da definire, dipendenti anche dalla presentazione e rilascio
della pratica di P.E. in Sanatoria
Questa situazione è riferita solamente a appartamento piano terzo.
(Vedi All.n.4 e 6)
scheda catastale appartamento scheda catastale cantina
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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scheda catastale box pianta note sopralluogo - appartamento
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN INTROBIO VIA VITTORIO EMANUELE II 26 (CONDOMINIO "IL QUERCETO")
APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A
appartamento a INTROBIO Via Vittorio Emanuele II 26 (Condominio "Il Querceto"), della superficie
commerciale di 42,00 mq per la quota di 1/1 di piena proprietà (ANA UNGUREANU)
Appartamento sito al piano terzo/ultimo, composto da un unico locale con zona cottura, aperto sul
terrazzo da cui si gode di una bella vista panoramica, un bagno con doccia ed un locale cantina sita
al piano seminterrato (Si rimanda alle fotografie All.16).
L'appartamento/monolocale si presenta attualmente libero, senza arredi. Non risulta attualmente
fornito di corrente, acqua e gas ed è sprovvisto della caldaia. ll locale principale è dotato di camino
per il quale sarà necessario verificarne il funzionamento, la conformità e l'utilizzo anche in base alla
più recente normativa,
In cantina sono attualmente presenti alcuni oggetti accatastati (piastrelle, scatole, cartoni, e vari,
oltre ad una vecchia porta).
Di pertinenza dell'appartamento è anche il box, seminterrato ed in corpo distaccato, per il quale si
rimanda al capitolo "locali accessori"..
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 3, scala palazzina A - contraddistinta in
pratica comunale, ha un'altezza interna di 270 media. Identificazione catastale:
foglio 32 particella 2575 sub. 17 (catasto fabbricati), partita 251, categoria A/2, classe 3,
consistenza 42 mq, rendita 222,08 Euro, indirizzo catastale: Via Vittorio Emanuele II, piano: S1-
3, intestato a UNGUREANU ANA, nata in Romania il 18/02/1957, C.F. NGRNAA57B58Z129K,
derivante da Variazione del 09/11/2015-Inesrimento in visura dei dati di superficie.
Coerenze: dell'appartamento, a piano terzo: dalla pianta catastale, a partire da nord ed in
senso orario -enti comuni, appartamento proprietà di terzi; affaccio sul terreno condominiale
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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mapp.2575; appartamento proprietà di terzi. Per la cantina, piano seminterrato: dalla pianta
catastale, a partire da nord ed in senso orario -terrapieno, u.i. proprietà di terzi; corridoio
comune, proprietà di terzi.
La consistenza comprende: l'appartamento al piano terzo costituito da un locale, cucina, w.c.
e balcone oltre all'annessa cantina al piano seminterrato. Il fabbricato è identificato a Catasto
Terreni, Fg.9, Mapp.2575, qualità/Classe ENTE URBANO, Sup. 2400 Mq. Dati derivanti da:
Variazione d'Ufficio del 03/03/2014, protocollo n.LC0021667 in atti dal 03/03/2014
(n.852./2014). Si precisa che l'indirizzo catastale manca dell'indicazione del numero civico.
Vedi documentazione All. n.3.
L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 completamente piani fuori terra, 1 seminterrato piano interrato.
Immobile costruito nel 1980.
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
residenziale (i più importanti centri limitrofi sono il Comune fa parte del territorio della Valsassina ed è
località di villeggiatura che attrae turismo per le sue bellezze ambientali e per le possibili escursioni e
passeggiate ). Il traffico nella zona è locale, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi
di urbanizzazione primaria e secondaria.
Estratto da "Google Maps"
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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Vista da terrazzo Vista dal terrazzo
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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SERVIZI
municipio al di sopra della media
scuola elementare nella media
scuola media inferiore nella media
scuola per l'infanzia nella media
farmacie nella media
negozi al dettaglio al di sotto della media
spazi verde buono
COLLEGAMENTI
autobus al di sotto della media
superstrada distante 9,5 km. circa al di sotto della media
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: buono
esposizione: nella media
luminosità: buono
panoramicità: ottimo
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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impianti tecnici: mediocre
stato di manutenzione generale: mediocre
servizi: al di sotto della media
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Delle Componenti Edilizie:
infissi esterni: ante a battente realizzati in legno. al di sotto della media
Ante suddivise a riquadri
infissi interni: a battente realizzati in legno mediocre
tamburato. Attualmente non è presente la porta
del bagno ma solo quella del disimpegno. La
porta d'ingresso ha serratura blindata;
pavimentazione esterna: realizzata in piastrelle in nella media
cotto
pavimentazione interna: realizzata in piastrelle di nella media
ceramica
protezioni infissi esterni: antoni chiusura a al di sotto della media
battente realizzate in legno. La ante esterne della
porta finestra nel locale principale, in parte si
aprono/chiudono a libro.
rivestimento interno: posto in bagno e zona mediocre
cottura realizzato in piastrelle ceramica
Degli Impianti:
ascensore:. Mancante. Il fabbricato non è dotato
di ascensore per cui l'appartamento sito al piano
terzo è raggiungibile a piedi.
termico: autonomo con alimentazione in gas nella media
metano i diffusori sono in caloriferi (oltre al
camino presente nel locale principale il cui reale
funzionamento dovrà essere verificato, così' come
la sua conformità e regolarità, nel rispetto anche
della normativa più recente in merito all'uso dei
camini). conformità: DA VERIFICARE LO STATO
E FUNZIONAMENTO ATTUALE E
L'ESISTENZA DI CERTIFICAZIONI DI
CONFORMITA'. Impianti attualmente non
funzionanti. Si precisa in particolare che non è
attualmente presente ed installata la caldaia.
elettrico: conformità: DA VERIFICARE LO mediocre
STATO E FUNZIONAMENTO ATTUALE E
L'ESISTENZA DI CERTIFICAZIONI DI
CONFORMITA'. La fornitura di corrente elettrica
risulta attualmente interrotta.
idrico: conformità: DA VERIFICARE LO STATO nella media
E FUNZIONAMENTO ATTUALE E
L'ESISTENZA DI CERTIFICAZIONI DI
CONFORMITA'. Attualmente la fornitura risulta
interrotta.
gas: con alimentazione a gas conformità: DA scarso
VERIFICARE LO STATO E FUNZIONAMENTO
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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ATTUALE E L'ESISTENZA DI CERTIFICAZIONI
DI CONFORMITA'. All'interno dei locali, a partire
dalla zona cottura e fino a raggiungere il bagno
sono visibili tubazioni a vista. Si sottolinea che,
attualmente non risulta installata alcuna caldaia.
Delle Strutture:
balconi:. Ampio terrazzo con bella vista, nella media
pavimentazione in piastrelle di cotto e ringhiera in
ferro. Lateralmente il terrazzo è delimitato porzioni
di muratura.
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Catastale - Visura catastale
Criterio di calcolo consistenza commerciale: Personalizzato
descrizione consistenza indice commerciale
Appartamento piano terzo con
cantina di pertinenza al piano 42,00 x 100 % = 42,00
seminterrato
Totale: 42,00 42,00
ACCESSORI:
box singolo, composto da unico locale, con porta basculante ad apertura manuale, non automatizzata
in lamiera di acciaio zincato. Pavimento e pareti in cemento., sviluppa una superficie commerciale di
12,00 Mq.
Identificazione catastale:
foglio 32 particella 3467 sub. 3 (catasto fabbricati), partita 251, categoria C/6, classe 5,
consistenza 12 mq, rendita 55,78 Euro, indirizzo catastale: Via Vittorio Emanuele II, piano: S1,
intestato a UNGUREANU ANA, nata in Romania il 18/02/1957, C.F. NGRNAA57B58Z129K,
derivante da Variazione del 09/11/2015 -Inserimento in visura dei dati di superficie
Coerenze: guardando la scheda catastale, in senso orario a partire da nord; terrapieno; box
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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auto proprietà di terzi, enti comuni e box auto proprietà di terzi.
Si considera la superficie catastale.
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: altro (vedi paragrafo sviluppo valutazione).
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 29/06/2018
Fonte di informazione: Casa.it
Descrizione: Box auto (vedi due diversi annunci)
Indirizzo: Introbio
Superfici principali e secondarie:
Superfici accessorie: 16
Prezzo/Prezzo richiesto: 10.190,00 pari a 636,88 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 29/06/2018
Fonte di informazione: sito casa.it - Agenzia "Cantieri e investimenti-Casa Affare" di Lecco
Descrizione: box
Indirizzo: Introbio
Superfici principali e secondarie:
Superfici accessorie: 16
Prezzo/Prezzo richiesto: 9.000,00 pari a 562,50 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: osservatorio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 29/06/2018
Fonte di informazione: Borsino immobiliare
Descrizione: box
Indirizzo: Introbio
Superfici principali e secondarie:
Superfici accessorie: 12
Prezzo/Prezzo richiesto: 7.428,00 pari a 619,00 Euro/mq
COMPARATIVO 4
Tipo fonte: osservatorio immobiliare
Fonte di informazione: Requot
Descrizione: box
Indirizzo: Introbio
Superfici principali e secondarie:
Superfici accessorie: 12
Prezzo/Prezzo richiesto: 8.096,00 pari a 674,67 Euro/mq
COMPARATIVO 5
Tipo fonte: osservatorio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 29/06/2018
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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Fonte di informazione: Casa.it
Descrizione: Abitazioni civili
Indirizzo: Introbio
Superfici principali e secondarie: 42
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 52.500,00 pari a 1.250,00 Euro/mq
COMPARATIVO 6
Tipo fonte: borsa dati immobiliari
Data contratto/rilevazione: 29/06/2018
Fonte di informazione: Agenzia Entrate
Descrizione: Abitazioni civili
Indirizzo: Introbio
Superfici principali e secondarie: 42
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 52.500,00 pari a 1.250,00 Euro/mq
COMPARATIVO 7
Tipo fonte: borsa dati immobiliari
Data contratto/rilevazione: 29/06/2018
Fonte di informazione: Immobiliare.it
Descrizione: Abitazioni civili
Indirizzo: Intribio
Superfici principali e secondarie: 42
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 60.375,00 pari a 1.437,50 Euro/mq
COMPARATIVO 8
Tipo fonte: borsa dati immobiliari
Data contratto/rilevazione: 29/06/2018
Fonte di informazione: Bosino immobliare.it
Descrizione: Abitazioni civili
Indirizzo: Pasturo
Superfici principali e secondarie: 42
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 37.170,00 pari a 885,00 Euro/mq
COMPARATIVO 9
Tipo fonte: borsa dati immobiliari
Data contratto/rilevazione: 29/06/2018
Fonte di informazione: Mutui Supermarket
Descrizione: Abitazioni civili
Indirizzo: Introbio
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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Superfici principali e secondarie: 42
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 52.500,00 pari a 1.250,00 Euro/mq
COMPARATIVO 10
Tipo fonte: borsa dati immobiliari
Fonte di informazione: Rilevazione prezzi mercato immobiliare - Lecco e provincia 2018 - F.I.M.A.A.
Descrizione: Residenziale
Indirizzo: Introbio
Superfici principali e secondarie: 42
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 48.300,00 pari a 1.150,00 Euro/mq
SVILUPPO VALUTAZIONE:
-Valutazione locale box:
Si ritiene che il box, in considerazione delle sue dimensioni e caratteristiche possa essere stimato con
un costo pari a Euro 7.500,00. tale prezzo è il riusltato della media di alcuni osservatori immoiliari ed
annunci di vendita box nella zona (Vedi A..17).
Si sono dedotti prezzi al mq. pari a Euro 636,50, Euro 562,50, Euro 619,00 e Euro 674,67, la cui media
matematica è pari a Euro 623,76.
Da cui: Euro 623,61 x Mq. 12= Euro 7.485,12, arrotondabile a Euro 7.500,00.
-Valutazione appartamento piano terzo, con cantina:
Si ritiene che Il prezzo al mq. possa essere dedotto dalla media delle quotazioni reperite da diverse
indagini di osservatori e borsini immobiliari (Vedi All.17):
Si sono dedotti prezzi al mq. pari a Euro 1.250, Euro 1.437,50, Euro 885,00, Euro 1.150,00, la cui media
risulta essere pari a Euro 1.200,00.
Da cui : Euro 1.200,00 x Mq. 42 = Euro 50.400,00
Valore totale Appartamento, compresa cantina ed annesso box: Euro 7.500,00 + 50.400,00 = Euro
57.900,00
(Si precisa che non è possibile ipotizzare, da parte del Perito, i costi relativi allo smaltimento dei
mobili depositati attualmente nel locale box e dei materiali nel locale cantina).
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore a corpo: 57.900,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 57.900,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 57.900,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Per la determinazione del valore in esame, si sono considerate le seguenti caratteristiche:
-destinazione urbanistica dell'area e del fabbricato;
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-la conformità edilizia dell'immobile;
l'ubicazione dell'immobile rispetto al centro ed il grdo di urbanizzazione della zona;
le caratteristiche ambientali della zona che possono incidere sulla quantificazione del valore;
la disponibilità dell'immobile;
i caratteri architettonici, le caratteristiche della struttura, il grado di finitura interna ed esterna,
dell'impiantistica, lo stato di manutenzione e conservazione.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Agenzia del Territorio della Provincia di lecco,
ufficio del registro di Agenzia del Territorio della Provincia di Lecco, conservatoria dei registri
immobiliari di Ageniz adel Territorio della Provincia di Lecco, ufficio tecnico di Comune di Introbio,
osservatori del mercato immobiliare "Rilevazione prezzi mercato immobiliare . Città di lecco e
Provincia" di F.i.M.A.A. Lecco e Confcommercio Lecco; "Agenzia delle Entrate"; "Casa.it";
"Immobiliare.it"; "Borsino Immobiliare", "Mutui Supermarket" e "Requot.com."
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A appartamento 42,00 12,00 57.900,00 57.900,00
57.900,00 € 57.900,00 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 2.900,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 55.000,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 8.250,00
e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 2.699,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 44.051,00
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
Pagina 21 di 22Espropriazioni immobiliari N. 221/2017
di fatto e di diritto in cui si trova:
data 31/07/2018
il tecnico incaricato
GIULIA TORREGROSSA
tecnico incaricato: GIULIA TORREGROSSA
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