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TR IB U N A L E DI R O M A
SEZIONE EE. II.
Perizia dell'Esperto ex art. 568 c.p.c. Arch. Pasquarelli Lorenzo, nell'Esecuzione Immobiliare 955/2018
del R.G.E.
promossa da
**** Omissis ****
contro
**** Omissis ****
**** Omissis ****
1SOMMARIO
Incarico ................................................................................................................................................................................................. 4
Premessa .............................................................................................................................................................................................. 4
Lotto 1 ................................................................................................................................................................................................... 5
Descrizione..................................................................................................................................................................................... 6
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ................................................ 6
Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ................................................ 7
Completezza documentazione ex art. 567........................................................................................................................ 8
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ................................................ 8
Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ................................................ 8
Titolarità.......................................................................................................................................................................................... 8
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ................................................ 8
Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ................................................ 9
Confini .............................................................................................................................................................................................. 9
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ................................................ 9
Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ................................................ 9
Consistenza ..................................................................................................................................................................................10
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ..............................................10
Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ..............................................10
Cronistoria Dati Catastali .......................................................................................................................................................11
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ..............................................11
Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ..............................................12
Dati Catastali................................................................................................................................................................................12
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ..............................................12
Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ..............................................13
Stato conservativo.....................................................................................................................................................................13
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ..............................................13
Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ..............................................13
Servitù, censo, livello, usi civici ...........................................................................................................................................13
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ..............................................13
Caratteristiche costruttive prevalenti ..............................................................................................................................14
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ..............................................14
Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ..............................................14
Stato di occupazione ................................................................................................................................................................15
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ..............................................15
Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ..............................................16
Provenienze Ventennali..........................................................................................................................................................16
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ..............................................17
2Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ..............................................18
Formalità pregiudizievoli ......................................................................................................................................................19
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ..............................................19
Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ..............................................21
Normativa urbanistica ............................................................................................................................................................23
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ..............................................23
Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ..............................................23
Regolarità edilizia......................................................................................................................................................................24
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ..............................................24
Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ..............................................28
Vincoli od oneri condominiali..............................................................................................................................................32
Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B ..............................................32
Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B ..............................................32
Stima / Formazione lotti .............................................................................................................................................................34
Riserve e particolarità da segnalare.......................................................................................................................................42
Riepilogo bando d'asta .................................................................................................................................................................45
Lotto 1............................................................................................................................................................................................45
Schema riassuntivo Esecuzione Immobiliare 955/2018 del R.G.E. .........................................................................48
Lotto 1............................................................................................................................................................................................48
3INCARICO
All'udienza del 20/02/2019, il sottoscritto Arch. Pasquarelli Lorenzo, con studio in Via Conca d'Oro,
206 - 00141 - Roma (RM), email l.pasquarelli@eidostudio.it, PEC l.pasquarelli@pec.archrm.it, Fax 06
8185894, veniva nominato Esperto ex art. 568 c.p.c. e in data 07/03/2019 accettava l'incarico e
prestava giuramento di rito.
PREMESSA
I beni oggetto di pignoramento sono costituiti dai seguenti immobili:
• Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B
• Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B
4LOTTO 1
5Il lotto è formato dai seguenti beni:
• Bene N° 1 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 20B
• Bene N° 2 - Negozio ubicato a Roma (RM) - Via Giovanni Antonelli 22B
DESCRIZIONE
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
L’immobile sito in via G. Antonelli, è ubicato in zona denominata quartiere Pinciano compreso nel
territorio del Municipio Roma II, zona residenziale semicentrale, inserita in un contesto di pregio
realizzato nei primi anni del ‘900. Si sviluppa tra Via Flaminia e Via Salaria ed è racchiusa tra Viale
Liegi, viale dei Parioli, Viale Maresciallo Pilsudski; in particolare si affaccia sulla valle del Tevere a nord
di Roma a ridosso delle mura aureliane, confina con i Rioni Ludovisi, i quartieri Flaminio, Parioli e
Salario. La zona comprende innumerevoli luoghi di interesse storico ed architettonico che si trovano
nelle vicinanze e sono raggiungibili a piedi: Auditorium Parco della Musica, la Galleria Nazionale di
Arte Moderna e Contemporanea di Valle Giulia, Villaggio Olimpico, Moschea e il Centro Culturale
islamico, ecc. Inoltre, risulta circondata da aree verdi: Villa Borghese, con la Galleria Borghese nel
parco, Villa Glori, Villa Ada. La centralità degli immobili fa si che siano ben forniti sia da mezzi di
trasporto su gomma che su ferro: a Piazza Euclide, circa 500 metri a piedi da Via G. Antonelli, si trova
la fermata del treno Roma-Viterbo.
Il quartiere risulta essere ben provvisto da servizi di prima necessità (supermercati, uffici postali,
presidi sanitari, farmacie, mercato rionale, ecc.), istituti per l’istruzione, impianti sportivi, hotel, uffici
per il terziario, teatri.
Per quanto riguarda i parcheggi, si riscontrano le criticità tipiche del centro di Roma. I parcheggi
prevalentemente a pagamento lungo la via, e numerosi parcheggi coperti e con sosta a pagamento,
servono la zona.
Il Bene 1 si trova al civico 20B di Via Giovanni Antonelli, via che collega Piazza Euclide con Viale Bruno
Buozzi nel quartiere Parioli.
Via Antonelli, come le vicine vie, è a carattere residenziale, commerciale e direzionale: i piani terreni
sono destinati per lo più ad attività commerciali mentre i piani sovrastanti sono a carattere
residenziale con numerose unità adibite ad uffici.
Il fabbricato all'interno del quale si trova il bene in esame è stato realizzato alla fine degli anni ‘30 e si
presenta con una tipologia edilizia tipica di quegli anni, ovvero con pianta quadrangolare, struttura in
cemento armato, appartamenti residenziali ai piani superiori ed attività commerciali alla quota di via
Antonelli. Il fabbricato ha accesso anche da via Mercalli al civico 19.
Il Bene di che trattasi è costituito da un piano terreno, con accesso dal civico 20B, con un ampio
ingresso che porta alla scala di collegamento con il piano primo; sempre dal piano terreno si ha
accesso ad un piccolo magazzino che si estende anche sotto la scala. Al piano primo, di ampia
metratura, si trovano diversi ambienti destinati a showroom di abbigliamento, beauty center con sale
massaggi e hair salon.
L'immobile è stato oggetto di manutenzione straordinaria nel 2018 e si presenta in ottimo stato di
conservazione, arredato con finiture di buon livello sia per i pavimenti che rivestimenti (cfr. All.11.1 -
Relazione fotografica).
Il bene oggetto di esecuzione si completa con un lastrico solare, porzione del solaio a copertura dello
stesso bene. Questo ha una forma ad "L" dove il lato lungo è delimitato da una rete metallica che lo
separa dal terrazzo di altra proprietà (che per privacy chiameremo X), mentre il lato corto, anch'esso
delimitato da rete metallica, ha – praticamente- accesso esclusivamente dal terrazzo afferente l'unità
6immobiliare X di cui sopra ed è, di fatto, a questo accorpato. Il terrazzo in esame, inoltre, è gravato da
servitù di passaggio per altra proprietà (che per privacy chiameremo Y) (cfr. specifico paragrafo).
Durante il sopralluogo è emerso che l'accesso al "terrazzo" "piano 2" non è previsto direttamente
dall'immobile di cui fa parte, né è possibile accedervi dagli spazi condominiali; l'accesso è possibile
solo attraverso il passaggio per le due unità immobiliari private denominate X e Y.
Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.
BENE N° 2 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 22B
L’immobile sito in via G. Antonelli, è ubicato in zona denominata quartiere Pinciano compreso nel
territorio del Municipio Roma II, zona residenziale semicentrale, inserita in un contesto di pregio
realizzato nei primi anni del ‘900. Si sviluppa tra Via Flaminia e Via Salaria ed è racchiusa tra Viale
Liegi, viale dei Parioli, Viale Maresciallo Pilsudski; in particolare si affaccia sulla valle del Tevere a nord
di Roma a ridosso delle mura aureliane, confina con i Rioni Ludovisi, i quartieri Flaminio, Parioli e
Salario. La zona comprende innumerevoli luoghi di interesse storico ed architettonico che si trovano
nelle vicinanze e sono raggiungibili a piedi: Auditorium Parco della Musica, la Galleria Nazionale di
Arte Moderna e Contemporanea di Valle Giulia, Villaggio Olimpico, Moschea e il Centro Culturale
islamico, ecc. Inoltre, risulta circondata da aree verdi: Villa Borghese, con la Galleria Borghese nel
parco, Villa Glori, Villa Ada. La centralità degli immobili fa si che siano ben forniti sia da mezzi di
trasporto su gomma che su ferro: a Piazza Euclide, circa 500 metri a piedi da Via G. Antonelli, si trova
la fermata del treno Roma-Viterbo.
Il quartiere risulta essere ben provvisto da servizi di prima necessità (supermercati, uffici postali,
presidi sanitari, farmacie, mercato rionale, ecc.), istituti per l’istruzione, impianti sportivi, hotel, uffici
per il terziario, teatri.
Per quanto riguarda i parcheggi, si riscontrano le criticità tipiche del centro di Roma. I parcheggi
prevalentemente a pagamento lungo la via, e numerosi parcheggi coperti e con sosta a pagamento,
servono la zona.
Il Bene 2 si trova al civico 22B di Via Giovanni Antonelli, via che collega Piazza Euclide con Viale Bruno
Buozzi nel quartiere Parioli.
Via Antonelli, come le vicine vie, è a carattere prettamente commerciale e direzionale: i piani terreni
sono destinati per lo più ad attività commerciali e numerosi sono gli uffici presenti.
Il fabbricato all’interno del quale si trova il bene in esame è stato realizzato alla fine degli anni ‘30 e si
presenta con una tipologia edilizia tipica di quegli anni, ovvero con pianta quadrangolare, struttura in
cemento armato, appartamenti residenziali ai piani superiori ed attività commerciali alla quota di via
Antonelli. Il fabbricato ha accesso anche da via Mercalli al civico 19.
L’ immobile oggetto della presente perizia, risulta costituito da un ambiente destinato ad ingresso, tre
ambienti destinati alla esposizione e vendita ed un ulteriore ambiente destinato ad ufficio. Sulla base
del sopralluogo si è rilevato che l’unità immobiliare è dotata di due ingressi, entrambi su via G.
Antonelli. L’ingresso principale è al numero civico 22B, mentre dal civico 24, che da accesso al
condominio, è possibile accedere al Bene percorrendo il corridoio condominiale e scendendo delle
scale che portano ad un piccolo pianerottolo sul quale vi è una porta che apre sull’ambiente del Bene
destinato ad ufficio.
All’esterno, il civico 22B, presenta 2 vetrine espositive poste su entrambe i lati della zona di accesso
principale dotata di serranda automatica in metallo. L’ingresso al locale è preceduto da un disimpegno
caratterizzato anch’esso da vetrine, il quale immette tramite una porta al primo ambiente; da questo è
possibile accedere sulla destra a due vani usati come magazzini ma non riportati sulle planimetrie
catastali. Il secondo ambiente espositivo, di dimensioni più piccole rispetto agli altri, ed il terzo sono
direttamente comunicanti, senza porte. Anche l’ultimo ambiente, destinato ad ufficio, è a diretto
7contatto con gli ambienti espositivi; in quest’ultimo è presente una porta blindata comunicante con
l’aria condominiale.
L’immobile è privo di finestre, il riscaldamento e raffreddamento sono regolati da climatizzatore di
tipo “split”. La pavimentazione dell’immobile è costituita da parquet rovere naturale con la presenza in
alcune zone di parquet laminato a sostituzione del preesistente parquet danneggiato, mentre la
pavimentazione del magazzino è in gres.
Il locale è privo di servizi igienici. Da quanto appreso durante il sopralluogo viene utilizzato un servizio
igienico non afferente l’immobile oggetto di esecuzione.
È presente un sistema di telecamere per la videosorveglianza.
Al momento del sopralluogo l'immobile si presentava con alcune difformità rispetto a quanto riportato
sulla attuale planimetria catastale e a quanto rappresentato sull’elaborato grafico della CI.L.A. del 2015
(cfr. apposito capitolo sulla Regolarità edilizia).
Per il bene in questione non è stato effettuato un accesso forzoso.
COMPLETEZZA DOCUMENTAZIONE EX ART. 567
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
Relativamente alla documentazione prevista dal comma 2 dell'art. 567 c.p.c., ovvero l'estratto del
catasto ed i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti
anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, questa è stata sostituita da un certificato notarile
attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari a firma del Notaio **** Omissis
**** in Roma (cfr. All. 7 - certificazione notarile). Sulla certificazione il Notaio rileva che "Dalle visure
storiche presso il catasto fabbricati (...), gli immobili in oggetto risultano intestati a Cosenza Claudio e
Cingolani Maria Vittoria, e per quelli distinti con i sub.ni 558 e 559 si evidenzia la regolarità delle
volture precedenti; mentre per quello distinto con il sub 557 si evidenzia la mancata voltura dell'atto
di divisione per Notaio **** Omissis **** Palermo del 27.07.1979 rep. 5688 a favore di **** Omissis
****"
BENE N° 2 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 22B
Relativamente alla documentazione prevista dal comma 2 dell'art. 567 c.p.c., ovvero l'estratto del
catasto ed i certificati delle iscrizioni e trascrizioni relative all'immobile pignorato effettuate nei venti
anni anteriori alla trascrizione del pignoramento, questa è stata sostituita da un certificato notarile
attestante le risultanze delle visure catastali e dei registri immobiliari a firma del Notaio **** Omissis
**** in Roma (cfr. All. 7 - certificazione notarile). Sulla certificazione il Notaio rileva che "Dalle visure
storiche presso il catasto fabbricati (...), gli immobili in oggetto risultano intestati a Cosenza Claudio e
Cingolani Maria Vittoria, e per quelli distinti con i sub.ni 558 e 559 si evidenzia la regolarità delle
volture precedenti; mentre per quello distinto con il sub 557 si evidenzia la mancata voltura dell'atto
di divisione per Notaio **** Omissis **** Palermo del 27.07.1979 rep. 5688 a favore di **** Omissis
****"
TITOLARITÀ
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
8L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)
• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)
• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)
Regime patrimoniale di comunione legale dei beni.
La porzione del bene 1 situata al piano terreno, ex sub 2 ed oggi sub 557, è stato acquistato con atto
notarile Rep. 21485 del 23 maggio 2000 dal solo il quale dichiarava di essere in
comunione dei beni con (cfr. All. 8 - atti notarili).
BENE N° 2 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 22B
L'immobile oggetto dell'esecuzione, appartiene ai seguenti esecutati:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)
• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)
L'immobile viene posto in vendita per i seguenti diritti:
• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)
• **** Omissis **** (Proprietà 1/2)
Regime patrimoniale di comunione legale dei beni.
CONFINI
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
L'immobile oggetto di esecuzione ha affaccio su Via Antonelli verso sud, mentre sugli altri tre lati
confina ad est con altro condominio, a nord ed ovest con altri immobili dello stesso condominio.
BENE N° 2 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 22B
L'immobile oggetto di esecuzione ha affaccio su Via Antonelli verso sud, mentre sugli altri tre lati
confina a nord con altri immobili dello stesso condominio, ad est con il bene 1 oggetto della presente
9esecuzione e ad ovest con l'ingresso condominiale.
CONSISTENZA
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano
Netta Lorda Convenzionale
Negozio 27,00 mq 35,00 mq 1,00 35,00 mq 0,00 m PT
Negozio 168,00 mq 226,00 mq 1,00 226,00 mq 0,00 m P1
Terrazza 40,00 mq 40,00 mq 0,05 2,00 mq 0,00 m P2
Totale superficie convenzionale: 263,00 mq
Incidenza condominiale: 0,00 %
Superficie convenzionale complessiva: 263,00 mq
I beni non sono comodamente divisibili in natura.
Il calcolo delle superfici è da intendersi indicativo poiché la presenza di arredi fissi, fodere murarie e
mobilio realizzati in cartongesso hanno impedito una esatta rilevazione delle effettive superfici e degli
spessori dei muri. Per cui le superfici indicate sono state calcolate parte con le misurazioni prese
direttamente sui luoghi e parte per mezzo delle planimetrie catastali.
Relativamente al calcolo del lastrico solare si è preso il coefficiente più basso previsto dalla tabella per
i lastrici solari "accessibili da scala interna" (pari a 0,1); dopo di che si è considerato che tale porzione
del bene non è accessibile direttamente con scala interna, non è neanche accessibile dagli spazi
condominiali, ma solo attraverso altre proprietà private e che, per di più, su di esso grava una servitù.
Perciò tale coefficiente è stato ridotto della metà, ovvero 0,05.
Non essendo stato possibile l'accesso diretto al lato lungo del lastrico solare le misurazioni di questo
sono state riprese dalla planimetria catastale.
BENE N° 2 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 22B
Destinazione Superficie Superficie Coefficiente Superficie Altezza Piano
Netta Lorda Convenzionale
Negozio 104,00 mq 120,00 mq 1,00 120,00 mq 0,00 m T
Totale superficie convenzionale: 120,00 mq
Incidenza condominiale: 0,00 %
Superficie convenzionale complessiva: 120,00 mq
10I beni non sono comodamente divisibili in natura.
Il calcolo delle superfici è da intendersi indicativo poiché la presenza di arredi fissi, fodere murarie e
mobilio realizzati in cartongesso hanno impedito una esatta rilevazione delle effettive superfici e degli
spessori dei muri. Per cui le superfici indicate sono state calcolate parte con le misurazioni prese
direttamente sui luoghi e parte per mezzo delle planimetrie catastali.
CRONISTORIA DATI CATASTALI
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 04/02/2017 al 23/12/2019 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 547, Part. 197, Sub. 557, Zc. 3
Categoria C1
Cl.9, Cons. 30
Superficie catastale 42 mq
Rendita € 2.664,92
Piano T
Dal 09/10/2018 al 23/12/2019 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 547, Part. 197, Sub. 559, Zc. 3
Categoria C1
Cl.6, Cons. 178
Superficie catastale 230 mq
Rendita € 10.047,88
Piano 1-2
La situazione catastale del bene 1(ricostruita mediante le planimetrie catastali succedutesi negli anni e
le visure storiche catastali) si intreccia con quella del bene 2, sempre oggetto della presente
Esecuzione Immobiliare, poiché i due beni sono stati oggetto di diverse fusioni, frazionamenti,
ampliamenti ed accorpamenti degli spazi originariamente realizzati e che li hanno interessati
entrambi connettendoli tra loro. Per tale motivo, nella ricostruzione catastale che segue, troveremo i
dati sia del Bene 1, sito in via Antonelli 20b, sia del Bene 2, sito in via Antonelli 22b.
Attualmente il Bene 1 è censito al N.C.E.U. al foglio 547, particella 197 con i seguenti sub:
- sub 557 piano terra con accesso dal civico 20b;
- sub 559 piano primo;
- sub 559 "terrazzo" che sulle visure catastali è indicato come "piano 2".
Al 20/06/2014 il Bene 1 era censito al N.C.E.U. al foglio 547, particella 197 ma costituito dal solo sub
557 relativo al piano terra; il piano primo ed il terrazzo (oggi sub 559 facenti parte del Bene di che
trattasi) afferivano all'immobile al civico 22b (Bene 2) allora censito al sub 556.
Per la cronistoria catastale vedasi Allegati 3.1 e 3.2 Planimetrie catastali ed Allegato 2 - Visure storiche
catastali
11BENE N° 2 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 22B
Periodo Proprietà Dati catastali
Dal 09/10/2018 al 23/12/2019 **** Omissis **** Catasto Fabbricati
Fg. 547, Part. 197, Sub. 558, Zc. 3
Categoria C1
Cl.6, Cons. 83
Superficie catastale 98 mq
Rendita € 4.685,25
Piano T
La situazione catastale del bene 1(ricostruita mediante le planimetrie catastali succedutesi negli anni e
le visure storiche catastali) si intreccia con quella del bene 2, sempre oggetto della presente
Esecuzione Immobiliare, poiché i due beni sono stati oggetto di diverse fusioni, frazionamenti,
ampliamenti ed accorpamenti degli spazi originariamente realizzati e che li hanno interessati
entrambi connettendoli tra loro. Per tale motivo, nella ricostruzione catastale che segue, troveremo i
dati sia del Bene 1, sito in via Antonelli 20b, sia del Bene 2, sito in via Antonelli 22b.
Attualmente il Bene 1 è censito al N.C.E.U. al foglio 547, particella 197 con i seguenti sub:
- sub 557 piano terra con accesso dal civico 20b;
- sub 559 piano primo;
- sub 559 "terrazzo" che sulle visure catastali è indicato come "piano 2".
Al 20/06/2014 il Bene 1 era censito al N.C.E.U. al foglio 547, particella 197 ma costituito dal solo sub
557 relativo al piano terra; il piano primo ed il terrazzo (oggi sub 559 facenti parte del Bene di che
trattasi) afferivano all'immobile al civico 22b (Bene 2) allora censito al sub 556.
Per la cronistoria catastale vedasi Allegati 3.1 e 3.2 - Planimetrie catastali ed Allegato 2 - Visure
storiche catastali
DATI CATASTALI
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato
Cens. catastale
547 197 557 3 C1 9 30 42 mq 2664,92 T
€
547 197 559 3 C1 6 178 230 mq 10047,88 1-2
€
Corrispondenza catastale
Non sussiste corrispondenza catastale.
12Il Piano primo si presenta in uno stato totalmente difforme dall'ultima planimetria catastale reperita
(in data 14/03/2019). Oltre ad una diversa distribuzione degli spazi interni, l'attuale immobile
presenta accesso a degli ambienti afferenti ad altre unità immobiliari non oggetto della presente
esecuzione(cfr. All. 1.1 - Elaborato grafico dello stato attuale).
BENE N° 2 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 22B
Catasto fabbricati (CF)
Dati identificativi Dati di classamento
Sezione Foglio Part. Sub. Zona Categoria Classe Consistenza Superficie Rendita Piano Graffato
Cens. catastale
547 197 558 3 C1 6 83 98 mq 4685,25 T
€
Corrispondenza catastale
L'immobile si presenta in uno stato parzialmente difforme dall'ultima planimetria catastale reperita
(in data 14/03/2019): l'attuale immobile presenta accesso a degli ambienti non riportati in catasto
(cfr. All. 1.2 - Elaborato grafico dello stato attuale).
STATO CONSERVATIVO
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
Il bene si presenta in ottimo stato conservativo. L'attuale locataria ha effettuato dei lavori di
manutenzione straordinaria nel corso del 2018.
BENE N° 2 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 22B
Il bene si presenta in discreto stato conservativo. L'attività che ivi viene svolta garantisce un costante
mantenimento in efficienza dell'immobile. Le pavimentazioni e gli arredi fissi per le esposizioni
risentono del passare degli anni.
SERVITÙ, CENSO, LIVELLO, USI CIVICI
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
Sulla porzione di Bene censita come "terrazzo" "piano 2", come meglio descritto in altri paragrafi,
grava una servitù così come riportato nella certificazione notarile depositata dal Creditore procedente.
Dalle Ispezioni ipotecarie fatte dallo scrivente è emerso quanto segue:
13Sulla Nota di trascrizione Registro generale n. 153242, Registro particolare n. 84360 Presentazione n.
142 del 19/11/2009 si legge che "I SIGNORI
HANNO COSTITUITO A CARICO DELLA PORZIONE DI LASTRICO SOLARE, CENSITA NEL CATASTO
FABBRICATI DEL COMUNE DI ROMA AL FOGLIO 547 PARTICELLA 197 SUB 544 (oggi 559, ndr.) COSI'
COME MEGLIO INDIVIDUATA CON PERIMETRO VERDE NELLA PLANIMETRIA ALLEGATA ALL'ATTO
SUB "B" ED A FAVORE DEL LASTRICO SOLARE CENSITO NEL CATASTO FABBRICATI DEL COMUNE DI
ROMA AL FOGLIO 547, PARTICELLA 197 SUB 545, MEGLIO INDIVIDUATO CON PERIMETRO ROSSO
NELLA STESSA PLANIMETRIA E COME AVANTI ACQUISTATO DALLE SIGNORE **** Omissis **** CHE
HANNO ACCETTATO, UNA SERVITU' DI PASSAGGIO PEDONALE DA ESERCITARSI SU QUEL TRATTO
DEL FONDO SERVENTE CHE COMPORTI IL MINOR AGGRAVIO, IL TUTTO AL FINE DI FAVORIRE UN
ULTERIORE ACCESSO AL LASTRICO STESSO DALLA CONTIGUA PROPRIETA' DELLE SIGNORE
E LA SERVITU' IN OGGETTO VIENE INOLTRE COSTITUITA ED ACCETTATA CON L'OBBLIGO
DEI PROPRIETARI DEL FONDO SERVENTE DI NON EDIFICARE NUOVE FABBRICHE SUL LASTRICO
ASSERVITO".
CARATTERISTICHE COSTRUTTIVE PREVALENTI
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
Non essendo stato fornito al sottoscritto il progetto originario del fabbricato (cfr. paragrafo sulla
regolarità edilizia) non si può fare una relazione dettagliata sulle caratteristiche costruttive
dell'immobile. Pur tuttavia, dal sopralluogo speditivo effettuato si può stabilire che il fabbricato di cui
il Bene fa parte ha struttura portante in cemento armato e tamponature in laterizi. Le finiture sono di
buon livello, allineate con il tessuto edilizio della zona circostante.
L'unità oggetto di esecuzione si presenta in ottimo stato conservativo e presenta finiture di buona
qualità. Gli infissi e serramenti sono di alluminio con vetrocamera. Il bene, attualmente ad uso
parrucchiere/beauty center e showroom di abbigliamento, è arredato sia con pareti attrezzate in
cartongesso che con mobilio vario legato all'attività.
Il piano terra, con accesso da via Antonelli, è collegato al piano primo per mezzo di una scala.
A seguito dei lavori effettuati nel 2018 sono stati rilasciati i certificati attestanti la regolarità
dell'impianto elettrico ed idrosanitario. La climatizzazione è affidata ad un impianto con motore
esterno posizionato sul terrazzo e con split nei diversi ambienti. Sono presenti anche delle griglie nei
controsoffitti, presumibilmente di ripresa dell'aria interna. Di tale impianto non è stata fornita allo
scrivente alcuna documentazione.
BENE N° 2 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 22B
Non essendo stato fornito al sottoscritto il progetto originario del fabbricato (cfr. paragrafo sulla
regolarità edilizia) non si può fare una relazione dettagliata sulle caratteristiche costruttive
dell'immobile. Pur tuttavia, dal sopralluogo speditivo effettuato si può stabilire che il fabbricato di cui
il Bene fa parte ha struttura portante in cemento armato e tamponature in laterizi. Le finiture sono di
buon livello, allineate con il tessuto edilizio della zona circostante.
L'unità oggetto di esecuzione si presenta in discreto stato conservativo e presenta finiture di buona
qualità, seppur il trascorrere del tempo mostri i suoi segni sulle pavimentazioni e sugli arredi fissi.
L'illuminazione è di tipo artificiale incassata nel controsoffitto.
La climatizzazione è affidata ad un impianto con motore esterno e con split interni. Di tale impianto
non è stata fornita allo scrivente alcuna documentazione.
14STATO DI OCCUPAZIONE
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile.
In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:
• Registrazione contratto: 24/01/2018
• Scadenza contratto: 24/01/2048
Canoni di locazione
Canone mensile: € 1.000,00
Il contratto, sottoscritto in data 10/01/2018 dinanzi al Notaio in Roma dott. Francesco Balletta (REP.
n. 6953, Raccolta n. 4785) con durata trentennale, vede come Locatore i signori e
(che dichiarano di essere in separazione dei beni) e come conduttore ****
Omissis **** avente come Amministratore Unico la signora **** Omissis ****. Il canone pattuito è pari
ad euro **** Omissis **** annui da corrispondere in rate mensili di euro **** Omissis ****. Da
evidenziare che l'affitto riguarda sia il Bene 1 con accesso dal civico 20b, che il Bene 2 con acceso dal
civico 22b. Pur tuttavia, nel contratto vengono menzionate le sole particelle catastali sub 558, ovvero il
negozio con accesso dal civico 22b, ed il sub 559 che contraddistingue il piano 1 ed il "terrazzo" "piano
2" del civico 20b; quest'ultimo, però, già alla data del 10/01/2018 era unito al sub 557, ovvero il
negozio al piano terra. Tale ultimo sub, il 557 appunto, non viene menzionato nel contratto e sulle
Ispezioni ipotecarie per tale sub NON RISULTA TRASCRITTO il contratto di affitto (cfr. All. 9 - ispezioni
ipotecarie).
All'art. 11 è prevista la sublocazione.
In data 19/04/2018 viene sottoscritto un contratto di sublocazione tra la **** Omissis **** e le signore
**** Omissis ****. Nel contratto non si citano gli estremi catastali ma solo l'indirizzo, ovvero via
Antonelli 20b, e si allega la planimetria catastale in cui sono evidenziati gli spazi oggetto del contratto,
e precisamente il sub 557 (piano terra al civico 20b) ed il sub 559 ma limitatamente al piano 1 (manca
quindi il "piano 2" ovvero il "terrazzo").
Il Canone di locazione è fissato in euro **** Omissis **** annui da corrispondersi in rate mensili pari ad
euro **** Omissis **** per una durata di 6 anni.
Successivamente alla data di trasmissione della Perizia Preliminare alle parti, al sottoscritto veniv a
inviata una copia dell'atto notarile in cui il Dott. **** Omissis **** Notaio in Roma veniva incaricato
dalle parti di "ricevere in deposito e conservare (...) la suddetta scrittura private". Tale atto trasmesso
al sottoscritto porta la dicitura "Registrato a Roma 1 in data 7 maggio 2018 al n. 12448 serie 1T".
NOTA. In sede di udienza del 18/12/2019 sono state sollevate delle "criticità" in merito alla congruità
dei canoni di locazione riportati nel contratto di locazione alla
15A seguito di osservazione pervenuta da parte dell'Avvocato del Creditore procedente sulla Perizia
preliminare (cfr. paragrafo "Riserve e particolarità da segnalare"), si precisa che per la valutazione
sulla opponibilità o meno del contratto di locazione alla procedura si è esclusivamente fatto
riferimento alla datazione della trascrizione dello stesso e non è stata fatta alcuna verifica o
valutazione sulla congruità del canone di locazione (cfr. Istanze del Giudice del 18/02/2020 e del
20/11/2020).
BENE N° 2 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 22B
L'immobile risulta occupato da terzi con contratto di locazione opponibile.
In relazione al contratto si riportano le seguenti informazioni:
• Registrazione contratto: 24/01/2018
• Scadenza contratto: 24/01/2048
Canoni di locazione
Canone mensile: € 1.000,00
Il contratto, sottoscritto in data 10/01/2018 dinanzi al Notaio in Roma dott. Francesco Balletta (REP.
n. 6953, Raccolta n. 4785) con durata trentennale, vede come Locatore i signori e
(che dichiarano di essere in separazione dei beni) e come conduttore ****
Omissis **** avente come Amministratore Unico la signora **** Omissis ****. Il canone pattuito è pari
ad euro **** Omissis **** annui da corrispondere in rate mensili di euro **** Omissis ****. Da
evidenziare che l'affitto riguarda sia il Bene 1 con accesso dal civico 20b, che il Bene 2 con acceso dal
civico 22b. Pur tuttavia, nel contratto vengono menzionate le sole particelle catastali sub 558, ovvero il
negozio con accesso dal civico 22b, ed il sub 559 che contraddistingue il piano 1 ed il "terrazzo" "piano
2" del civico 20b; quest'ultimo, però, già alla data del 10/01/2018 era unito al sub 557, ovvero il
negozio al piano terra. Tale ultimo sub, il 557 appunto, non viene menzionato nel contratto.
All'art. 11 è prevista la sublocazione.
NOTA. In sede di udienza del 18/12/2019 sono state sollevate delle "criticità" in merito alla congruità
dei canoni di locazione riportati nel contratto di locazione alla
A seguito di osservazione pervenuta da parte dell'Avvocato del Creditore procedente sulla Perizia
preliminare (cfr. paragrafo "Riserve e particolarità da segnalare"), si precisa che per la valutazione
sulla opponibilità o meno del contratto di locazione alla procedura si è esclusivamente fatto
riferimento alla datazione della trascrizione dello stesso e non è stata fatta alcuna verifica o
valutazione sulla congruità del canone di locazione (cfr. Istanze del Giudice del 18/02/2020 e del
20/11/2020).
PROVENIENZE VENTENNALI
16BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
Periodo Proprietà Atti
Dal 27/07/1979 al **** Omissis **** Atto di divisione
26/05/2000
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Antonio Generoso 27/07/1979 5688
Palermo
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Dal 27/10/1986 al **** Omissis **** Atto di compravendita
27/12/2019
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Antonio Bianchi 27/10/1986 26226 8795
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Dal 23/05/2000 al **** Omissis **** Atto di compravendita
27/12/2019
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Antonio Privitera 23/05/2000 21485 10832
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del
pignoramento;
17• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
Per maggiori specifiche relative all'"Atto di divisione" si rimanda alla certificazione notarile (All. 7)
Nella certificazione notarile depositata dal Creditore procedente per l'immobile distinto con il sub 557
si evidenzia la mancata voltura dell'atto di divisione per Notaio **** Omissis **** Palermo del
27.07.1979 rep. 5688 a favore di **** Omissis ****
BENE N° 2 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 22B
Periodo Proprietà Atti
Dal 27/07/1979 al **** Omissis **** Atto di divisione
26/05/2000
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Antonio Generoso 27/07/1979 5688
Palermo
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Dal 27/10/1986 al **** Omissis **** Atto di compravendita
27/12/2019
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Antonio Bianchi 27/10/1986 26226 8795
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
Dal 23/05/2000 al **** Omissis **** Atto di compravendita
27/12/2019
Rogante Data Repertorio N° Raccolta N°
Antonio Privitera 23/05/2000 21485 10832
Trascrizione
Presso Data Reg. gen. Reg. part.
Registrazione
Presso Data Reg. N° Vol. N°
18Per quanto riguarda l'immobile oggetto di pignoramento:
• Sussiste continuità nelle trascrizioni per il ventennio precedente alla data di trascrizione del
pignoramento;
• La situazione della proprietà risulta attualmente invariata.
Relativamente al periodo dal 07.08.1957 al 26.05.2000 si rimanda alla Certificazione Notarile (Allegato
7)
Nella certificazione notarile depositata dal Creditore procedente per l'immobile distinto con il sub 557
si evidenzia la mancata voltura dell'atto di divisione per Notaio **** Omissis **** Palermo del
27.07.1979 rep. 5688 a favore di **** Omissis ****
FORMALITÀ PREGIUDIZIEVOLI
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Roma aggiornate al 02/01/2020,
sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:
Iscrizioni
• Ipoteca volontaria derivante da Garanzia mutuo fondiario
Iscritto a Roma il 27/10/2007
Reg. gen. 191595 - Reg. part. 48043
Importo: € 2.160.000,00
Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****
Note: Dati desunti anche dall'Atto di Pignoramento. A Favore del Credito Artigiano S.P.A.
• Ipoteca volontaria derivante da Garanzia mutuo fondiario
Iscritto a Roma il 10/10/2012
Reg. gen. 98897 - Reg. part. 13882
Importo: € 1.260.000,00
Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****
Note: Dati desunti anche dall'Atto di pignoramento. A Favore del Credito Valtellinese S.C.
• Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo
Iscritto a Roma il 09/05/2018
Reg. gen. 64746 - Reg. part. 45490
Importo: € 150.000,00
Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****
Note: A Favore della Tiberio SPV s.r.l.
Trascrizioni
• Servitù di passaggio
Trascritto a Roma il 19/11/2009
Reg. gen. 153242 - Reg. part. 84360
Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****
19Note: La servitù di passaggio pedonale, a favore delle signore **** Omissis ****, è relativa al
lastrico solare (attuale "Piano 2" "terrazzo" del sub 559) già sub 544.
• Locazione
Trascritto a Roma il 24/01/2018
Reg. gen. 8837 - Reg. part. 3283
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****
Note: La trascrizione è relativa ad entrambe gli immobili oggetto di esecuzione e definiti dalla
presente perizia come Bene 1 (via Antonelli 20/b) e Bene 2 (via Antonelli 22/b). Nella visura
effettuata relativamente al Bene 1 (costituito dal sub 557 e dal 559) la trascrizioni di che
trattasi è presente solo per il sub 559.
• Atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili
Trascritto a Roma il 06/06/2018
Reg. gen. 64746 - Reg. part. 45490
• Atto esecutivo o cautelare - Decreto di sequestro conservativo
Trascritto a Roma il 20/09/2019
Reg. gen. 110486 - Reg. part. 77161
Note:
Oneri di cancellazione
Per maggiori dettagli sulle Trascrizioni/iscrizioni si veda l'Allegato 7 - certificazione notarile e Allegato
9 - Ispezioni Ipotecarie.
Sulla Nota di trascrizione Registro generale n. 153242, Registro particolare n. 84360 Presentazione n.
142 del 19/11/2009 si legge che "I SIGNORI
HANNO COSTITUITO A CARICO DELLA PORZIONE DI LASTRICO SOLARE, CENSITA NEL CATASTO
FABBRICATI DEL COMUNE DI ROMA AL FOGLIO 547 PARTICELLA 197 SUB 544 (oggi 559, ndr.) COSI'
COME MEGLIO INDIVIDUATA CON PERIMETRO VERDE NELLA PLANIMETRIA ALLEGATA ALL'ATTO
SUB "B" ED A FAVORE DEL LASTRICO SOLARE CENSITO NEL CATASTO FABBRICATI DEL COMUNE DI
ROMA AL FOGLIO 547, PARTICELLA 197 SUB 545, MEGLIO INDIVIDUATO CON PERIMETRO ROSSO
NELLA STESSA PLANIMETRIA E COME AVANTI ACQUISTATO DALLE **** Omissis **** CHE HANNO
ACCETTATO, UNA SERVITU' DI PASSAGGIO PEDONALE DA ESERCITARSI SU QUEL TRATTO DEL
FONDO SERVENTE CHE COMPORTI IL MINOR AGGRAVIO, IL TUTTO AL FINE DI FAVORIRE UN
ULTERIORE ACCESSO AL LASTRICO STESSO DALLA CONTIGUA PROPRIETA' DELLE SIGNORE
LA SERVITU' IN OGGETTO VIENE INOLTRE COSTITUITA ED ACCETTATA CON L'OBBLIGO
DEI PROPRIETARI DEL FONDO SERVENTE DI NON EDIFICARE NUOVE FABBRICHE SUL LASTRICO
ASSERVITO".
Per il periodo dal 07/08/1957 al 26/05/2000 si riporta quanto dichiarato sulla Certificazione Notarile
e si rimanda agli atti di Compravendita allegati alla perizia.
Nominativo **** Omissis ****
FORMALITA' A FAVORE
- Successione da **** Omissis **** in virtù di testamento olografico con atto Notaio Bernardino Chinni
del 10/08/1957 Rep. 12103 con il quale la quota di 1/2 dell'intero fabbricato di cui i beni oggetto di
20esecuzione fanno parte perveniva a favore di **** Omissis **** ed altri due. Successione trascritta il
26/02/1958 a Roma 3 formalità 8800.
- Accettazione tacita eredità in virtù di atto di compravendita per Notaio Floriano Rosa del
10/08/1957 Rep. 28890 con il quale **** Omissis **** ed altri due alienando altro immobile
proveniente dalla suddetta successione compivano atto idoneo ad accettare l'eredità di **** Omissis
****. Trascritto con formalità 15720 del 11/04/1958.
- Atto di divisione Notaio Antonio Generoso Palermo del 27/07/1979, rep. 5688 tra **** Omissis ****
(nata a Roma il 28/12/1909) cointestataria della quota indivisa 1/2 in quanto vedova ed unica erede
di **** Omissis **** comproprietario con **** Omissis **** dell'intero stabile, **** Omissis **** ed altri
due in forza del quale a **** Omissis **** veniva assegnato l'immobile sub 2 (oggi 557) e a ****
Omissis **** altre porzioni del fabbricato. Trascritto con formalità 38487 del 10/08/1979.
FORMALITA' CONTRO
NESSUNA
BENE N° 2 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 22B
Dalle visure ipotecarie effettuate presso l'Agenzia delle entrate di Roma aggiornate al 02/01/2020,
sono risultate le seguenti formalità pregiudizievoli:
Iscrizioni
• Ipoteca volontaria derivante da Garanzia mutuo fondiario
Iscritto a Roma il 27/10/2007
Reg. gen. 191595 - Reg. part. 48043
Importo: € 2.160.000,00
Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****
Note: Dati desunti anche dall'Atto di Pignoramento. A Favore del Credito Artigiano S.P.A.
• Ipoteca volontaria derivante da Garanzia mutuo fondiario
Iscritto a Roma il 10/10/2012
Reg. gen. 98897 - Reg. part. 13882
Importo: € 1.260.000,00
Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****
Note: Dati desunti anche dall'Atto di pignoramento. A Favore del Credito Valtellinese S.C.
• Ipoteca giudiziale derivante da Decreto ingiuntivo
Iscritto a Roma il 09/05/2018
Reg. gen. 64746 - Reg. part. 45490
Importo: € 150.000,00
Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****
Note: A Favore della Tiberio SPV s.r.l.
Trascrizioni
• Servitù di passaggio
Trascritto a Roma il 19/11/2009
Reg. gen. 153242 - Reg. part. 84360
21Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****
Note: La servitù di passaggio pedonale, a favore delle signore **** Omissis ****, è relativa al
lastrico solare (attuale "Piano 2" "terrazzo" del sub 559) già sub 544.
• Locazione
Trascritto a Roma il 24/01/2018
Reg. gen. 8837 - Reg. part. 3283
A favore di **** Omissis ****
Contro **** Omissis ****, **** Omissis ****
Note: La trascrizione è relativa ad entrambe gli immobili oggetto di esecuzione e definiti dalla
presente perizia come Bene 1 (via Antonelli 20/b) e Bene 2 (via Antonelli 22/b). Nella visura
effettuata relativamente al Bene 1 (costituito dal sub 557 e dal 559) la trascrizioni di che
trattasi è presente solo per il sub 559.
• Atto esecutivo o cautelare - verbale di pignoramento immobili
Trascritto a Roma il 06/06/2018
Reg. gen. 64746 - Reg. part. 45490
• Atto esecutivo o cautelare - Decreto di sequestro conservativo
Trascritto a Roma il 20/09/2019
Reg. gen. 110486 - Reg. part. 77161
Note:
Oneri di cancellazione
Per maggiori dettagli sulle Trascrizioni/iscrizioni si veda l'Allegato 7 - certificazione notarile e Allegato
9 - Ispezioni Ipotecarie.
Sulla Nota di trascrizione Registro generale n. 153242, Registro particolare n. 84360 Presentazione n.
142 del 19/11/2009 si legge che "I SIGNORI
HANNO COSTITUITO A CARICO DELLA PORZIONE DI LASTRICO SOLARE, CENSITA NEL CATASTO
FABBRICATI DEL COMUNE DI ROMA AL FOGLIO 547 PARTICELLA 197 SUB 544 (oggi 559, ndr.) COSI'
COME MEGLIO INDIVIDUATA CON PERIMETRO VERDE NELLA PLANIMETRIA ALLEGATA ALL'ATTO
SUB "B" ED A FAVORE DEL LASTRICO SOLARE CENSITO NEL CATASTO FABBRICATI DEL COMUNE DI
ROMA AL FOGLIO 547, PARTICELLA 197 SUB 545, MEGLIO INDIVIDUATO CON PERIMETRO ROSSO
NELLA STESSA PLANIMETRIA E COME AVANTI ACQUISTATO DALLE **** Omissis **** CHE HANNO
ACCETTATO, UNA SERVITU' DI PASSAGGIO PEDONALE DA ESERCITARSI SU QUEL TRATTO DEL
FONDO SERVENTE CHE COMPORTI IL MINOR AGGRAVIO, IL TUTTO AL FINE DI FAVORIRE UN
ULTERIORE ACCESSO AL LASTRICO STESSO DALLA CONTIGUA PROPRIETA' DELLE SIGNORE
E . LA SERVITU' IN OGGETTO VIENE INOLTRE COSTITUITA ED ACCETTATA CON L'OBBLIGO
DEI PROPRIETARI DEL FONDO SERVENTE DI NON EDIFICARE NUOVE FABBRICHE SUL LASTRICO
ASSERVITO".
Per il periodo dal 07/08/1957 al 26/05/2000 si riporta quanto dichiarato sulla Certificazione Notarile
e si rimanda agli atti di Compravendita allegati alla perizia.
Nominativo **** Omissis ****
FORMALITA' A FAVORE
- Successione da **** Omissis **** in virtù di testamento olografico con atto Notaio Bernardino Chinni
22del 10/08/1957 Rep. 12103 con il quale la quota di 1/2 dell'intero fabbricato di cui i beni oggetto di
esecuzione fanno parte perveniva a favore di **** Omissis **** ed altri due. Successione trascritta il
26/02/1958 a Roma 3 formalità 8800.
- Accettazione tacita eredità in virtù di atto di compravendita per Notaio Floriano Rosa del
10/08/1957 Rep. 28890 con il quale **** Omissis **** ed altri due alienando altro immobile
proveniente dalla suddetta successione compivano atto idoneo ad accettare l'eredità di **** Omissis
****. Trascritto con formalità 15720 del 11/04/1958.
- Atto di divisione Notaio Antonio Generoso Palermo del 27/07/1979, rep. 5688 tra **** Omissis ****
(nata a Roma il 28/12/1909) cointestataria della quota indivisa 1/2 in quanto vedova ed unica erede
di **** Omissis **** comproprietario con **** Omissis **** dell'intero stabile, **** Omissis **** ed altri
due in forza del quale a **** Omissis **** veniva assegnato l'immobile sub 2 (oggi 557) e a ****
Omissis **** altre porzioni del fabbricato. Trascritto con formalità 38487 del 10/08/1979.
FORMALITA' CONTRO
NESSUNA
NORMATIVA URBANISTICA
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
Secondo il Nuovo Piano Regolatore della città di Roma Capitale, adottato con D.C.C. n. 33 del 19 e 20
marzo 2003 ed approvato con D.C.C. n. 18 del 12 febbraio 2008, e nello specifico sulla tavola dei
Sistemi e Regole al 10.000 del PRG, il fabbricato (censito al foglio 547, particella 197) di cui il bene
oggetto di esecuzione fa parte ricade all'interno della "Città Storica" ed è classificato dalla tavola dei
Sistemi e Regole al 5.000 del PRG come "Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia
puntiforme - T7", soggetto alla disciplina di cui agli articoli 24, 25 e 32 delle NTA.
Non vi sono, invece, classificazioni di rilevo per quanto riguarda la Carta della Qualità.
L'area su cui sorge il fabbricato non presenta vincoli paesaggistici, come si evince dal Piano Paesistico
Territoriale Regionale (PTPR) adottato, il quale classifica l'ambito come "Paesaggio degli Insediamenti
Urbani", disciplinato dall'art. 27 delle NTA.
BENE N° 2 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 22B
Secondo il Nuovo Piano Regolatore della città di Roma Capitale, adottato con D.C.C. n. 33 del 19 e 20
marzo 2003 ed approvato con D.C.C. n. 18 del 12 febbraio 2008, e nello specifico sulla tavola dei
Sistemi e Regole al 10.000 del PRG, il fabbricato (censito al foglio 547, particella 197) di cui il bene
oggetto di esecuzione fa parte ricade all'interno della "Città Storica" ed è classificato dalla tavola dei
Sistemi e Regole al 5.000 del PRG come "Tessuti di espansione novecentesca a lottizzazione edilizia
puntiforme - T7", soggetto alla disciplina di cui agli articoli 24, 25 e 32 delle NTA.
Non vi sono, invece, classificazioni di rilevo per quanto riguarda la Carta della Qualità.
L'area su cui sorge il fabbricato non presenta vincoli paesaggistici, come si evince dal Piano Paesistico
23Territoriale Regionale (PTPR) adottato, il quale classifica l'ambito come "Paesaggio degli Insediamenti
Urbani", disciplinato dall'art. 27 delle NTA.
REGOLARITÀ EDILIZIA
BENE N° 1 - NEGOZIO UBICATO A ROMA (RM) - VIA GIOVANNI ANTONELLI 20B
Il fabbricato in cui è ricompreso l'immobile oggetto di Esecuzione è stato realizzato in forza di progetto
rubricato dal Comune di Roma al n. 41561 del 1937 (di questo è stata richiesta copia al Dipartimento
programmazione ed attuazione di Roma Capitale ma senza alcun esito: il progetto risulta "non trovato"
negli archivi) e per il quale il Governatorato di Roma ha rilasciato Licenza di Costruire n.6322 in data
23/11/1937. Per il fabbricato, poi, è stato rilasciato certificato di abitabilità n. 211 in data
29/09/1939.
Il bene oggetto di esecuzione ha subito negli anni diverse trasformazioni rispetto a quanto realizzato
in forza dell’originario titolo edilizio del 1937, tra cui cambio di destinazione d’uso, ampliamenti
attraverso sopraelevazioni, frazionamenti, fusioni e diversa distribuzione di spazi interni.
Di seguito si cercherà di ricostruire la modalità di tali trasformazioni.
Per poter fare ciò sono stati interpellati sia il Municipio II di Roma Capitale sia l’Ufficio di Scopo
"Condono" di Roma Capitale. Dai riscontri avuti è emerso quanto segue.
1. A seguito di Domanda di Condono edilizio presentata da **** Omissis **** ai sensi della L. 47/85
rubricata al n. 86/71422 (che interessa il locale al piano terra di via Antonelli n. 20b originariamente
censito come sub 2 ed oggi sub 557) viene rilasciata Concessione in sanatoria n. 32512 del
13/05/1997 relativa al cambio di destinazione d’uso da magazzino a commerciale (nell’Atto di
compravendita Rep.21485 del 23/05/2000 con cui ha acquistato il bene viene citata
la Domanda di Condono n. 86/71422 ma la Concessione in sanatoria viene scritta con il n. 32612 del
13/05/1997 – presumibilmente un errore di battitura).
2. Con Domanda di Condono edilizio ai sensi della L. 47/85 rubricata al n. 86/48750_Sot. 2 (che
interessa il locale al piano terra di via Antonelli n. 22) viene richiesto il cambio in attività commerciale
per una superficie di 103,25 mq. La pratica è richiesta a nome di **** Omissis ****. Nel fascic olo è
presente la planimetria catastale da cui si evince che l’immobile è quello attualmente censito al sub
558 (seppur con alcune difformità). Tale pratica risulta “ferma” presso l’Ufficio Condoni e perciò per il
prosieguo dell’iter è necessario “urgentare” la stessa. La c.d. "urgentazione" deve avvenire attraverso
la presentazione del Modulo 21 - "Richiesta di sollecito per l'istruttoria della domanda di condono" al
Dipartimento Programmazione e Attuazione Urbanistica - Ufficio di Scopo "Condono". Non è escluso,
ma ciò si potrà sapere solo dopo aver “urgentato” la pratica, che sia necessario integrare sia la
documentazione già presentata, sia corrispondere un conguaglio monetario a saldo del dovuto.
La Domanda di Condono di che trattasi, infine, è citata nell'Atto di compravendita Rep. 26226 del
27/10/1986 con cui gli esecutati hanno acquistato l’immobile sito in via Antonelli 22b ed in tale Atto si
legge un rimando all’Atto di Compravendita Rep. 26225 del 27/10/1986 con cui gli esecutati hanno
acquistato degli immobili all’interno del fabbricato di via Mercalli n. 19 (non oggetto della presente
Esecuzione) dove, effettivamente, i moduli della citata Domanda sono allegati.
3. A seguito di Domanda di Condono edilizio presentata da Cosenza Claudio ai sensi della L. 47/85
rubricata al n. 86/194453 viene rilasciata Concessione in sanatoria n. 152795 del 07/01/1999 relativa
a "ristrutturazione/frazionamento con destinazione d’uso commerciale" per 90mq per immobile sito
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