TRIBUNALE DI BRESCIA SEZIONE SPECIALIZZATA IMPRESA - ASTE BRESCIAONLINE
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dott. ing. STEFANO BERTOGLIO
fax 0302403241
mail bertoglio_stefano@libero.it
via Collebeato 40 – 25127 Brescia
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TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE SPECIALIZZATA IMPRESA
FALLIMENTO N. 166/2020: PRIMOIL SRL
GIUDICE DELEGATO: DOTT. ALESSANDRO PERNIGOTTO
CURATORE: DOTT. PIERTOMASO NAPOLI
STIMA DEI BENI IMMOBILI E MOBILI DI
PROPRIETÀ A LUMEZZANE (BS)
Brescia, 19.04.2021dott. ing. STEFANO BERTOGLIO
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TRIBUNALE DI BRESCIA
SEZIONE SPECIALIZZATA IMPRESA
FALLIMENTO N. 166/2020: PRIMOIL SRL
GIUDICE DELEGATO: DOTT. ALESSANDRO PERNIGOTTO
CURATORE: DOTT. PIERTOMASO NAPOLI
PREMESSE
Previa autorizzazione del Giudice Delegato, il sottoscritto Ing.
Stefano Bertoglio è stato nominato dal Curatore dott. Piertomaso
Napoli quale esperto per la valutazione dei beni immobili pervenuti
alla massa fallimentare.
INCARICO
“L’esperto individui i beni immobili di proprietà della società fallita,
verifichi la conformità urbanistica degli immobili, produca relativa
documentazione fotografica e ne rediga la stima in ipotesi di vendita
forzata; provveda altresì alla stima dei beni mobili di proprietà della
società fallita o in uso in forza di contratti di locazione finanziaria”.
Successivamente il sottoscritto si recava nel Comune di Lumezzane
(BS) ove sono siti gli immobili e i beni mobili in oggetto; compiuti tutti
gli accertamenti necessari il sottoscritto ha redatto la seguente
RELAZIONE
La presente perizia estimativa ha per oggetto il compendio
immobiliare e mobiliare sito in via Brescia 36 a Lumezzane
costituenti il distributore di carburanti denominato Primoil composto
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anche da un bar, un negozio e un locale adibito a lavaggio automezzi
e officina meccanica.
Data la natura dei beni mobili ed immobili pervenuti alla massa
fallimentare si ritiene opportuno per la curatela considerare gli stessi
facenti parte di un unico lotto. Pertanto la seguente relazione è
finalizzata a determinare un unico valore di stima da attribuire
all’intero compendio basata sull’analisi e valorizzazione dei singoli
elementi che lo costituiscono.
***
1. BAR COMPLETO DI ARREDI E ATTREZZATURE IN VIA
BRESCIA 36 A LUMEZZANE (BS)
Piena proprietà Primoil srl.
DATI CATASTALI
L’immobile è censito al catasto fabbricati come segue:
Comune di Lumezzane (BS)
Foglio 13
mapp.313/24 via Brescia 36, P.T., cat. C/1, cl. 5, cons. mq 99, sup. cat. mq 112 RC€ 1.569,67
CONFINI
Il subalterno 24 (bar) confina a nord con terrapieno e il subalterno 30,
a est con i subalterni 28 e 27, a sud con il subalterno 7 e a ovest con
il subalterno 22 e terrapieno.
PROPRIETA’
L’immobile è di proprietà del fallimento Primoil srl.
DESCRIZIONE
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La presente descrizione è esemplificativa ed ha lo scopo solo di
evidenziare alcune principali caratteristiche dell’immobile. Pertanto
non deve essere assunta quale elemento vincolante per la
successiva stima.
Trattasi di bar sito in via Brescia 36 a Lumezzane (BS) lunga la
principale strada di collegamento tra il Comune di Lumezzane e il
Comune di Sarezzo a fondo valle.
L’ingresso della clientela al locale avviene attraverso il subalterno 27
(piazzale del distributore di carburanti) e quello del personale dal
civico 38 attraverso il subalterno 22 (bene comune non censibile
scala).
L’unità immobiliare (mapp. 313/24) è posta al piano terra ed ha una
superficie pari a circa mq 135,00 distribuiti in locale somministrazione
bevande e alimenti con blocco servizi igienici adibiti alla clientela,
zona cucina con servizi igienici del personale.
Il bar è caratterizzato da finiture interne quali pavimenti in ceramica,
serramenti esterni in alluminio e vetro camera, controsoffitto a
pannelli con corpi illuminanti e impiantistica incassati, pareti
intonacate e tinteggiate, impianto di riscaldamento e raffrescamento
mediante pompe di calore, impianto produzione acqua calda
sanitaria con caldaia alimentata a metano.
All’interno dei locali sono presenti i seguenti arredi – beni mobili
inventariati dalla procedura fallimentare:
- un bancone bar completo di 3 ante, 5 cassetti refrigerati, una
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lavastoviglie, una vetrina refrigerata, una macchina per il ghiaccio
Brema ICE;
- n. 13 tavolini;
- n. 19 sedie;
- luci a faretti;
- n. 1 televisore a schermo piatto Asus;
- divisorie in plastica colorate;
- fotocellule;
- insegna esterna;
- n. 1 condizionatore LG con 2 split interni;
- n. 1 condizionatore Storm;
- n. 1 cucina completa costituita da un tavolo in acciaio inox, una
mobile base in acciaio inox con 3 ante, un fornetto elettrico in acciaio
inox, una lavastoviglie in acciaio inox, una base in acciaio inox con 3
cassetti e 1 anta, una cucina industriale in acciaio inox a metano, un
lavello a una buca in acciaio inox, una armadio frigorifero in acciaio
inox, una cappa in acciaio inox, un mobile con lavello a due buche,
una armadietto spogliatoio con 1 anta in metallo.
Rispetto alla planimetria catastale non si evidenziano difformità.
L’immobile è libero ad eccezione degli arredi e delle attrezzature ivi
inventariati.
STIMA
Immobile
Considerando le dimensioni, la destinazione d’uso, l’ubicazione, si
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ritiene di valutare in condizioni di libero mercato l’immobile in oggetto
in ragione di 800,00 €/mq ottenendo così la stima pari a € 108.000.
Tale importo viene ridotto del 25% dato che la vendita avverrà
mediante una procedura fallimentare ottenendo così la stima
arrotondata a € 80.000.
Beni mobili
Ai beni mobili costituenti l’arredo e le attrezzature del bar si ritiene di
attribuire a corpo un valore in condizioni di libero mercato pari a €
15.000. Tale importo viene ridotto del 25% dato che la vendita
avverrà mediante una procedura fallimentare ottenendo così la stima
arrotondata a € 10.000. Nell’ipotesi di vendita dei beni mobili previo
smobilizzo si ritiene che il valore di realizzo possa ammontare a circa
€ 5.000.
Pertanto complessivamente al bar (mapp. 313/24) completo degli
arredi e delle attrezzature ivi rinvenuti si ritiene di attribuire un valore
pari a € 90.000,00 (diconsi euro novantamila).
*****
*****
2. NEGOZIO COMPLETO DI ARREDI E MERCE IN VIA BRESCIA
36 A LUMEZZANE (BS)
Piena proprietà Primoil srl.
DATI CATASTALI
L’immobile è censito al catasto fabbricati come segue:
Comune di Lumezzane (BS)
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Foglio 13
mapp.313/28 via Brescia 36, P.T., cat. C/1, cl. 4, cons. mq 28, sup. cat. mq 34 RC€ 381,76
CONFINI
Il subalterno 28 (negozio) confina a nord con il subalterno 30, a est
con il subalterno 27, a sud con il subalterno 27 e 24 e a ovest con il
subalterno 24.
PROPRIETA’
L’immobile è di proprietà del fallimento Primoil srl.
DESCRIZIONE
La presente descrizione è esemplificativa ed ha lo scopo solo di
evidenziare alcune principali caratteristiche dell’immobile. Pertanto
non deve essere assunta quale elemento vincolante per la
successiva stima.
Trattasi di negozio “pertinente” il distributore di carburanti sito in via
Brescia 36 a Lumezzane (BS) lungo la principale strada di
collegamento tra il Comune di Lumezzane e il Comune di Sarezzo a
fondo valle.
L’unità immobiliare (mapp. 313/28) è posta al piano terra ed ha una
superficie pari a circa mq 30,00 distribuiti in un unico locale.
L’immobile è completato da un locale esterno adibito a servizi
igienici.
Al negozio si accede attraverso il piazzale del distributore carburanti
(mapp. 313/27).
Il negozio è caratterizzato da finiture interne quali pavimenti in
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ceramica, serramenti esterni in alluminio e vetro camera, impianto di
riscaldamento mediante gazzella alimentata a metano.
All’interno del locale sono presenti i seguenti arredi – merce
inventariati dalla procedura fallimentare:
- un bancone cassa;
- un monitor Acer;
- un router;
- una poltrona;
- una scaffalatura;
- una tastiera multimedia;
- n. 5 espositori in plexiglas;
- n. 1 fax Brother;
- n. 11 confezioni di olio motore Valvoline da 1 lt;
- n. 24 confezioni di olio motore ATF da 250 ml;
- n. 5 confezioni di antigelo Autorad da 1 lt;
- n. 4 confezioni di antigelo Tecnoclim da 1 lt;
- n. 21 confezioni di detergente per vetri Candivetro da 250 ml;
- n. 8 confezioni di additivo Rotten da 1 lt;
- n. 18 confezioni di additivo Algastop da 250 ml;
- n. 16 bomboletta frescura da 200 ml;
- n. 23 confezioni di olio Gedoil da 1 lt;
- n. 116 tergicristalli vari modelli con misure da 15 a 30 pollici;
- n. 40 arbre magique vari modelli.
Si evidenzia che all’interno del negozio è presente il quadro elettrico
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inerente ild distributore di carburanti.
Rispetto alla planimetria catastale si evidenziano che è stata
realizzata una vetrina sulla facciata esterna confinante con il locale
adibito a servizi igienici.
L’immobile è libero ad eccezione degli arredi e della merce ivi
inventariati.
STIMA
Immobile
Considerando le dimensioni, la destinazione d’uso, l’ubicazione, si
ritiene di valutare in condizioni di libero mercato l’immobile in oggetto
in ragione di 500,00 €/mq ottenendo così la stima pari a € 15.000.
Tale importo viene ridotto del 25% dato che la vendita avverrà
mediante una procedura fallimentare ottenendo così la stima
arrotondata a € 11.000.
Beni mobili
Ai beni mobili costituenti l’arredo e le merci del negozio si ritiene di
attribuire a corpo un valore in condizioni di libero mercato pari a €
1.500. Tale importo viene ridotto del 25% dato che la vendita avverrà
mediante una procedura fallimentare ottenendo così la stima
arrotondata a € 1.000. Nell’ipotesi di vendita dei beni mobili previo
smobilizzo si ritiene che il valore di realizzo possa ammontare a circa
€ 500.
Pertanto complessivamente al negozio di pertinenza del distributore
di carburanti (mapp. 313/28) completo degli arredi e delle merci ivi
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rinvenuti si ritiene di attribuire un valore pari a € 12.000,00 (diconsi
euro dodicimila).
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3. DISTRIBUTORE DI CARBURANTI IN VIA BRESCIA 36 A
LUMEZZANE (BS)
Piena proprietà Primoil srl.
DATI CATASTALI
L’immobile è censito al catasto fabbricati come segue:
Comune di Lumezzane (BS)
Foglio 13
mapp.313/7 via Brescia 36, P.T., area urbana di mq 185
mapp.313/27 via Brescia 36, P.T., cat. E/3, RC€ 5.030,00
mapp.313/30 via Brescia 36, P.T., area urbana di mq 681
CONFINI
Il subalterno 7 (area urbana adibita a marciapiede) confina a nord
con i subalterni 22, 23, 24 e 27, a est con il mappale 328, a sud con
via Brescia e a ovest con il mappale 308.
Il subalterno 27 (distributore di carburanti) confina a nord con i
subalterni 28, 30, 6 e 29, a est con i subalterno 6, 29 e con il
mappale 328, a sud con il subalterno 7, a ovest con i subalterni, a
sud con il subalterno 27 e 24 e a ovest con i subalterni 24 e 28.
Il subalterno 30 (area urbana – terreno scosceso) confina a nord con
il mappale 311, a est con il mappale 366, a sud con i subalt6erni 24,
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28, 27 e 29, a ovest con il mappale 309
PROPRIETA’
L’immobile è di proprietà del fallimento Primoil srl.
DESCRIZIONE
La presente descrizione è esemplificativa ed ha lo scopo solo di
evidenziare alcune principali caratteristiche dell’immobile. Pertanto
non deve essere assunta quale elemento vincolante per la
successiva stima.
Trattasi di distributore di carburanti sito in via Brescia 36 a
Lumezzane (BS) lungo la principale strada di collegamento tra il
Comune di Lumezzane e il Comune di Sarezzo a fondo valle.
L’unità immobiliare (mapp. 313/27) è posta al piano terra ed ha una
superficie pari a circa mq 760 costituiti da una piazzale asfaltato con
la presenza di una sovrastante pensilina di circa mq 230, di n. 3
serbatoi interrati adibiti allo stoccaggio del carburante e n. 1 impianto
interrato di depurazione delle acque provenienti dall’autolavaggio
(subalterno 29).
L’impianto di distribuzione di carburanti è dotato di:
- una pensilina di circa mq 230;
- n. 3 serbatoi interrati di stoccaggio carburanti per complessivi 80
mc circa;
- n. 1 colonnina MPD triplo a 6 erogatori carburanti;
- n. 3 colonnine a 2 erogatori carburanti;
- n. 1 colonnina arai/acqua con compressore;
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- n. 1 sistema di videosorveglianza;
- n. 2 colonnine per funzionamento self service;
- n. 1 estintore carrellato;
- n. 1 aspiratore folletto con accessori;
- n. 1 impianto di diffusione sonora;
La proprietà è completata da:
- sub 30: area urbana di mq 681 consistente in un terreno scosceso
posto a nord del distributore di benzina;
- sub 7: area urbana di mq 185 consistente nel marciapiede posto a
sud del distributore di benzina.
Si evidenzia inoltre che:
- sulla pensilina del distributore di carburanti è installato un impianto
fotovoltaico con potenza nominale pari a 19,60 kW oggetto di
convenzione con il GSE n. I02E29513507 del 29.12.2011 con tariffa
incentivante pari a 0,4420 €/kWh e con decorrenza il 30.03.2011 e
scadenza il 29.03.2031; con atto notaio Santosuosso del 06.03.2012
rep. 52487/27142 registrato a Brescia il 21.03.2012 al n. 3708 serie
1T è avvenuta a favore di Banca Valsabbina la cessione dei crediti
vantati verso il GSE del suddetto impianto fotovoltaico fino alla data
del 07.11.2020 a garanzia del finanziamento n. 06-46151/3 registrato
all’agenzia delle Entrate Ufficio di Brescia 1 in data 24.11.2020 al n.
2051 serie 3;
- sul sub 27 appoggiato su una struttura sopraelevata in carpenteria
metallica insiste l’impianto per la compressione e l’erogazione del
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metano mediante colonnina di distribuzione posta sul subalterno 27.
Tale impianto è in uso in forza di contratto di locazione LS/01575778
stipulato con Unicredit Leasing il 22.12.2010 e scadenza il
26.01.2020 con costo del bene pari a € 249.000,00; con
comunicazione del 25.11.2019 Unicredit Leasing ha evidenziato a
Primoil che oltre all’importo di riscatto (€ 2.490,00) devono essere
corrisposti canoni insoluti ammontanti a circa € 9.500 inclusi gli
interessi di mora;
- nel sottosuolo del subalterno 27 è presente l’impianto di
depurazione delle acque provenienti dall’autolavaggio (sub 29).
******
Durante le operazioni peritali si è rinvenuta la seguente
documentazione inerente l’impianto di distribuzione carburanti:
- verifica impianto elettrico del febbraio 2016 eseguita da Sicel sas
- attestazione di rinnovo periodico di conformità antincendio pratica
VVF n. 30486 del 27.07.2018 relativa al CPI del 08.10.20009 e del
06.05.2011 prot. 9272;
- verifica dell’impianto di recupero vapori del 10.09.2018;
- dichiarazione di costruzione ante 1.07.2003 degli erogatori redatta
dal geom. Tarletti Gabriele e datata 06.05.2019;
- dichiarazione di non avvenute modifiche all’impianto rispetto al
collaudo effettuato redatta dal geom. Tarletti Gabriele e datata
06.05.2019;
- dichiarazioni di conformità di costruzione per le valvole di sicurezza
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serie 20.000 n. 17/0244-4-443 del 20.02.2017 a firma Technical srl;
- dichiarazioni di conformità di costruzione per le valvole di sicurezza
serie 20.000 n. 16/3169-1-603 del 23.11.2016 a firma Technical srl;
- dichiarazioni di conformità di costruzione per le valvole di sicurezza
serie 20.000 n. 16/3169-1-606 del 23.11.2016 a firma Technical srl;
- Autorizzazione Unica Ambientale n. 5418 del 10.09.2014.
******
Rispetto alla planimetria catastale si evidenziano che è stata
realizzata una vetrina sulla facciata esterna confinante con il locale
adibito a servizi igienici e che non risulta rappresentato l’impianto
fotovoltaico.
L’immobile è libero ad eccezione degli impianti e delle attrezzature ivi
inventariati.
STIMA
Immobili
Considerando le dimensioni, la destinazione d’uso, l’ubicazione, si
ritiene di valutare in condizioni di libero mercato gli immobili in
oggetto come segue:
- sub 27 piazzale distributore carburanti mq 760 x €/mq 100 = € 76.000
- sub 7 area urbana marciapiede: mq 185 x €/mq 0 = € 0,00
- sub 30 area urbana: mq 680 x €/mq 0 = € 0,00
Complessivamente agli immobili costituenti l’impianto di distribuzione
carburanti viene attribuito un valore arrotondato a € 76.000,00. Tale
importo viene ridotto del 25% dato che la vendita avverrà mediante
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una procedura fallimentare ottenendo così la stima pari a € 57.000.
Beni mobili – impianti e merce
Ai beni mobili e agli impianti di proprietà costituenti il distributore di
carburanti si ritiene di attribuire un valore in condizioni di libero
mercato quale media risultante da i seguenti n. 4 criteri di stima:
1 – valore impianto distributore carburanti in riferimento a valori da
Catasto:
u.m. €/… q.tà stima €
pensilina €/mq 140,00 230 32.200,00
serbatoi €/n 6.000,00 3 18.000,00
erogatore doppio €/n 3.100,00 2 6.200,00
erogatore triplo €/n 4.500,00 1 4.500,00
erogatore metano €/n 5.000,00 1 5.000,00
cartamoneta €/n 5.000,00 3 15.000,00
pilastrino aria
1.000,00 1 1.000,00
acqua €/n
impiantistica % 30% 17.910,00
totale 96.810,00
2 - valore impianto distributore carburanti in riferimento a valori medi
di fornitura desunti dal mercato:
u.m. €/… q.tà stima €
pensilina €/mq 200,00 230 46.000,00
serbatoi €/n 8.000,00 3 24.000,00
erogatore doppio €/n 10.000,00 2 20.000,00
erogatore triplo €/n 15.000,00 1 15.000,00
erogatore metano €/n 10.000,00 1 10.000,00
cartamoneta €/n 5.000,00 3 15.000,00
pilastrino aria
1.000,00 1 1.000,00
acqua €/n
impiantistica % 30% 30.000,00
totale 156.500,00
3 - valore impianto distributore carburanti in riferimento al volume di
vendita di carburanti (anno 2018 lt 1.776.686; anno 2019 lt
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1.640.322; media lt 1.708..504) :
volume medio carburante venduto
lt 1.700.000,00
anno
prezzo medio di vendita €/lt 1,36
media ipotetico fatturato annuo € 2.310.300,00
margine lordo (10%) € 231.030,00
incidenza ammortamento annuo
20% 46.206,00
impianto (20% su margine lordo)
ipotetico valore a nuovo impianto
462.060,00
(ammortamento 10 anni)
valore a oggi impianto (vetustà 12
104.399,51
anni)
4 - valore impianto distributore carburanti in riferimento ai costi
esposti a libro cespiti:
stima x vetustà
anno costo
12 anni
impianti specifici
da conferimento 2009 580.495,06 131.159,16
Primedil
metano 2010 62.500,00 15.690,53
totale 642.995,06 146.849,69
La media dei 4 criteri di stima adottati per la valutazione dell’impianto
di proprietà di distribuzione carburanti ammonta a:
criterio di stima stima €
1 -valore catasto 96.810,00
2 - valore fornitura 156.500,00
3 - valore rendita 104.399,51
4 - valore cespiti 146.849,69
media 126.139,80
arrotondata a € 130.000,00 in condizioni di libero mercato.
Tale importo viene ridotto del 25% dato che la vendita avverrà
mediante una procedura fallimentare ottenendo così la stima
arrotondata a € 98.000.
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All’impianto fotovoltaico, considerando che non sono disponibili i
dati relativi alla sua produttività, che la convezione stipulata con il
GSE termina il 29.03.2031, che non risulta essere stata revocata la
cessione del credito GSE a favore della Banca Valsabbina, si ritiene
di attribuire un valore a corpo pari a € 15.000,00 nell’ipotesi di libero
mercato. Tale importo viene ridotto del 25% dato che la vendita
avverrà mediante una procedura fallimentare ottenendo così la stima
arrotondata a € 11.000.
All’impianto di compressione ed erogazione carburante metano in
uso in forza di contratto di leasing, considerandone la tipologia, la
vetustà, l’ubicazione e il costo d’acquisto si ritiene di attribuire un
valore a corpo pari a € 75.000,00 cui detrarre circa € 12.000 per
riscatto e pagamenti canoni insoluti e quindi arrotondato a € 60.000.
Tale importo viene ridotto del 25% dato che la vendita avverrà
mediante una procedura fallimentare ottenendo così la stima
arrotondata a € 45.000.
La procedura fallimentare ha inoltre inventariato i seguenti
carburanti:
- lt 4.420,43 di diesel;
- lt 13.289,94 di benzina verde;
- lt 3.040,95 di ecodiesel;
- lt 352,43 di diesel.
A tali carburanti (complessivi lt 21.103,75) si ritiene di attribuire
cautelativamente un valore a corpo pari a € 15.000,00 tenendo conto
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che non tutti i volumi inventariati potrebbero essere commerciabili
trattandosi anche di morchie – fondi.
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Vista la documentazione recuperata durante le operazioni peritali
inerente gli impianti, considerato che il distributore di carburanti è
disattivato, che per rimetterlo in funzione sono necessari interventi di
manutenzione sia ordinaria che straordinaria (verifica funzionamento
pompe, rimessa in pristino pozzetti, trattamento carburanti giacenti
nei serbatoi, tinteggiatura insegne), così come è necessario
procedere alle verifiche di legge inerenti la sicurezza degli impianti
(verifica decennale pacco bombole metano), si ritiene di quantificare
cautelativamente i costi per il pieno ripristino del funzionamento
degli impianti (compreso anche l’impianto di depurazione delle acque
provenienti dall’autolavaggio sub 29) in complessivi € 40.000,00.
****
Pertanto complessivamente al distributore di carburanti viene
attribuito il seguente valore di stima:
- immobili (sub 7, 27, 30): € 57.000,00 +
- impianti e merce:
- distributore carburanti: € 98.000,00 +
- impianto fotovoltaico: € 11.000,00 +
- impianto metano: € 45.000,00 +
- carburanti in giacenza: € 15.000,00 –
- costi di ripristino funzionamento € 40.000,00 =
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totale € 186.000,00
(diconsi euro centottantaseimila)
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4. OFFICINA MECCANICA E AUTOLAVAGGIO COMPLETO DI
ATTREZZATURE E IMPIANTI IN VIA BRESCIA 36 A LUMEZZANE
(BS)
Piena proprietà Primoil srl.
DATI CATASTALI
L’immobile è censito al catasto fabbricati come segue:
Comune di Lumezzane (BS)
Foglio 13
mapp.313/29 via Brescia 36, P.T., cat. C/3, cl. 2, cons. mq 79, sup. cat. mq 106 RC€ 150,96
CONFINI
Il subalterno 29 (officina meccanica e autolavaggio) confina a nord
con il subalterno 30, a est con il mappale 328, a sud con il subalterno
27 e a ovest con i subalterni 27 e 6 (vano scala).
PROPRIETA’
L’immobile è di proprietà del fallimento Primoil srl.
DESCRIZIONE
La presente descrizione è esemplificativa ed ha lo scopo solo di
evidenziare alcune principali caratteristiche dell’immobile. Pertanto
non deve essere assunta quale elemento vincolante per la
successiva stima.
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Trattasi di officina meccanica e autolavaggio sito in via Brescia 36 a
Lumezzane (BS) lungo la principale strada di collegamento tra il
Comune di Lumezzane e il Comune di Sarezzo a fondo valle.
L’unità immobiliare (mapp. 313/29) è posta al piano terra ed ha una
superficie pari a circa mq 90,00 distribuiti in due locali adiacenti ma
non comunicanti tra loro.
Ai locali si accede attraverso il piazzale del distributore carburanti
(mapp. 313/27).
L’unità immobiliare è caratterizzata da finiture interne quali pavimenti
in gres e pareti tinteggiate.
All’interno dei locali sono presenti i seguenti impianti – attrezzature
inventariati dalla procedura fallimentare:
- n. 1 idropulitrice golden Jet 200/15;
- n. 1 impianto autolavaggio con attrezzatura e accessori Ceccato
modello Master del 1994;
- n. 1 motore trifase 3,5 hp con spazzola;
- n. 1 compressore;
- n. 1 spazzatrice Karcher;
- n. 1 ponte sollevamento da 3.000 kg Pogliani & Rivolta modello
2.30 SLE;
- n. 1 gruppo costituito da attrezzature varie e utensili;
- n. 1 impianto di depurazione acque di lavaggio.
Rispetto alla planimetria catastale non si evidenziano difformità.
L’immobile è libero ad eccezione degli impianti e delle attrezzature ivi
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inventariati.
STIMA
Immobile
Considerando le dimensioni, la destinazione d’uso, l’ubicazione, si
ritiene di valutare in condizioni di libero mercato l’immobile in oggetto
in ragione di 300,00 €/mq ottenendo così la stima pari a circa €
30.000. Tale importo viene ridotto del 25% dato che la vendita
avverrà mediante una procedura fallimentare ottenendo così la stima
arrotondata a € 22.000.
Beni mobili
Ai beni mobili costituenti gli impianti e le attrezzature dell’officina
meccanica e dell’autolavaggio si ritiene di attribuire a corpo un valore
in condizioni di libero mercato pari a € 15.000. Tale importo viene
ridotto del 25% dato che la vendita avverrà mediante una procedura
fallimentare ottenendo così la stima arrotondata a € 11.000.
Nell’ipotesi di vendita dei beni mobili previo smobilizzo si ritiene che il
valore di realizzo possa ammontare a circa € 3.000.
Pertanto complessivamente all’officina meccanica e all’autolavaggio
di pertinenza del distributore di carburanti (mapp. 313/29) completi
degli impianti e delle attrezzature ivi rinvenuti si ritiene di attribuire un
valore arrotondato pari a € 33.000,00 (diconsi euro trentatremila).
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SITUAZIONE URBANISTICA DELL’INTERO COMPENDIO
La verifica della conformità urbanistica degli immobili pervenuti alla
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massa fallimentare è stata eseguita mediante analisi della
documentazione fornita dalla società fallita senza eseguire l’accesso
agli atti presso gli uffici comunali a causa delle tempistiche non
compatibili con l’esigenze della procedura fallimentare.
La documentazione visionata è:
- Licenza edilizia n. 362.10 prot. 10875 del 10.08.1971
- Pratica edilizia n. 1254 del 26.11.1996
- CE n. 2393 del 16.03.1998
- CE n. 2844 del 01.02.2000
- DIA del 16.08.2000 n. 2415
- certificato di abitabilità del 03.11.2000 inerente la CE 2393 del
16.03.1998, la CE 2844 del 01.02.2000 e la DIA del 16.08.2000 n.
2415
- DIA del 07.11.2001
- PC n. 331 del 18.03.2010.
Rispetto alle tavole di progetto si evidenzia la difformità consistente
nel tamponamento laterale con conseguente avanzamento del
portone del locale adibito ad officina meccanica (mapp. 313/29).
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PROVENIENZA DELL’INTERO COMPENDIO
I beni immobili in oggetto sono pervenuti con atto di conferimento
notaio Guido Cirilli rep 22569/7445 del 24.12.2008 trascritto il
16.01.2009 con nota n. 1503 come da visura ipocatastale fornita
dalla curatela. Al suddetto atto si rimanda integralmente per quanto
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concerne eventuali servitù a favore e contro.
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SITUAZIONE IPOTECARIA DELL’INTERO COMPENDIO
Con visure effettuate presso la Conservatoria dei RR.II di Brescia
fornite dalla curatela con aggiornamento al 20.01.2021, si è accertato
che gli immobili in oggetto sono gravati da:
1) ipoteca volontaria di € 2.000.000,00 presente al momento
del trasferimento a favore di Banca Cooperativa Valsabbina,
iscritta il 08.06.2005 ai nn. 29864/7274, somma capitale €
1.000.000,00; durata anni 15; a carico di Primedil srl;
2) ipoteca volontaria di € 463.500,00 a favore di Banca
Valsabbina scpa, iscritta il 18.01.2016 ai n. 174, somma
capitale € 400.000,00; durata anni 12; a carico di Primoil srl;
coobbligati Primedil srl; grava anche su beni di proprietà dei
coobbligati; a margine della nota si rileva la seguente
annotazione:
- annotazione n. 6088/2017 atto di rinegoziazione di
apertura di credito in c/c.
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RIEPILOGO BENI IMMOBILI E MOBILI A LUMEZZANE (BS) IN
VIA BRESCIA 36
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beni mobili
beni (impianti,
descrizione TOTALE STIMA
immobili attrezzature,
arredi, merce)
bar completo di arredi e
1 80.000,00 10.000,00 90.000,00
attrezzature (mapp. 313/24)
negozio completo di arredi e
2 11.000,00 1.000,00 12.000,00
merci (mapp. 313/28)
distributore carburanti completo
di impianti, attrezzature e
3 57.000,00 129.000,00 186.000,00
carburanti (mapp. 313/7 – 27 –
30)
officina meccanica e
autolavaggio completi di
4 22.000,00 11.000,00 33.000,00
impianti e attrezzature (mapp.
313/29)
TOTALE 170.000,00 151.000,00 321.000,00
Brescia, 19.04.2021 ing. Stefano Bertoglio
allegati:
1 - documentazione fotografica
2 - estratto mappa
3 - visura catastale ed elaborato planimetrico
4 - planimetrie catastali
5 - concessioni edilizie
6 - documentazione inerente il distributore di carburanti
7 - documentazione inerente l’impianto fotovoltaico
8 - atto di provenienza
9 - visura ipocatastale.
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