Tassazione immobiliare - Camera dei Deputati

Tassazione immobiliare

14 maggio 2019

    La legge di bilancio 2019 (legge n. 145 del 2018) è intervenuta su diversi aspetti della tassazione
 immobiliare, diretta ed indiretta. Da un lato sono state confermate, anche per l'anno 2019, le agevolazioni
 per le ristrutturazioni edilizie e per gli interventi di riqualificazione energetica. Dall'altro lato, alcune norme
 hanno inciso sulla complessa e stratificata disciplina delle imposte comunali sugli immobili. Anche la
 fiscalità delle imprese immobiliari è stata oggetto di modifica con la manovra 2019.

   Anche le norme del decreto-legge n. 34 del 2019 (cd. decreto crescita) hanno apportato modifiche alla
 tassazione immobiliare.

   L'Agenzia delle entrate in una memoria presentata il 20 marzo 2019, presso la Commissione
 parlamentare di vigilanza sull'anagrafe tributaria, ha reso noto che complessivamente la tassazione
 immobiliare nel 2018 si può stimare in 40 miliardi di euro. Le imposte di natura reddituale (IRPEF e
 IRES) pesano per il 21%, quelle di natura patrimoniale (IMU e TASI) per il 49% e quelle sui
 trasferimenti e sulle locazioni (IVA, Registro, Ipotecaria e catastale, Successioni e donazioni, Registro
 e bollo su locazioni) per il restante 30%.

    Per una disamina del panorama della tassazione immobiliare. profondamente ridisegnato nel corso del
 tempo, si rinvia al dossier di ricerca sulla tassazione immobiliare in Italia ed alla documentazione della
 precedente legislatura. Si ricorda in questa sede che con la legge di stabilità 2014 è stata istituita
 l'Imposta Unica Comunale (IUC), basata su due presupposti impositivi: uno costituito dal possesso di
 immobili e collegato alla loro natura e valore (IMU) ed uno collegato all'erogazione e alla fruizione di
 servizi comunali. La componente riferita ai servizi a sua volta si articola in un tributo per i servizi
 indivisibili (TASI) e nella la tassa sui rifiuti (TARI). L'abitazione principale dei contribuenti è esente da IMU
 e da TASI.

   La Corte di Cassazione, con la sentenza n. 4186 del 2019, ha sancito il principio secondo cui i comuni
 non possono a emettere avvisi di accertamento a fini ICI nei confronti del Demanio, in quanto esso non
 non è soggetto passivo dell'imposta.

  Imposta Unica Comunale - TASI e IMU

  Con riferimento all'IMU ed alla TASI, la legge di bilancio 2019 (legge n. 145 del 2018):

    ha elevato dal 20 al 40 per cento la percentuale di deducibilità dell'IMU relativa agli immobili strumentali,
    sia ai fini della determinazione del reddito di impresa, sia del reddito derivante dall'esercizio di arti e
    professioni (articolo 1, comma 12). Tale misura è gradualmente elevata nel tempo dal decreto-legge
    "crescita" (n. 34 del 2019), che innalza la deduzione sino a portarla, a regime, al 70 per cento dal 2022;
    ha consentito ai comuni di confermare, anche per gli anni 2019 e 2020, la stessa maggiorazione della
    TASI già disposta per gli anni 2016-2018 con delibera consiliare (articolo 1, comma 1133, lettera b));
    ha esteso la riduzione a metà della base imponibile IMU / TASI per gli immobili concessi in
    comodato d'uso a parenti in linea retta, anche al coniuge del comodatario, in caso di morte di
    quest'ultimo in presenza di figli minori (articolo 1, comma 1092).

Si ricorda inoltre che la legge di bilancio 2019 non riproduce la disposizione, introdotta dal legislatore del
2016, che aveva sospeso (da ultimo per l'anno 2018, per effetto del comma 37 della legge di bilancio 2018)
l'efficacia delle leggi regionali e delle deliberazioni comunali, per la parte in cui aumentano i tributi e le
addizionali attribuite ai medesimi enti territoriali, con alcune specifiche esclusioni (tra cui la TARI).
Siffatte norme delibere, a partire dal 1° gennaio 2019, sono dunque pienamente efficaci.

  Tassazione degli immobili produttivi e delle imprese immobiliari

  Con riferimento alla tassazione delle imprese del settore immobiliare, la legge di bilancio 2019 (articolo 1,
commi 7 e 8 della legge n. 145 del 2018) chiarisce che, per le società che svolgono in via effettiva e
prevalente attività immobiliare, gli interessi passivi riferiti a mutui ipotecari su immobili destinati alla
locazione, sono esclusi dalla deducibilità secondo gli ordinari limiti e regole previsti dalla disciplina IRES
(articolo 96 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi).
  In sostanza, la norma è volta a mantenere ferma, per tali imprese, l'esclusione degli interessi
passivi riferiti a mutui ipotecari su immobili destinati alla locazione dalla deducibilità secondo le
regole ordinarie (ex articolo 96 del Testo Unico delle Imposte sui Redditi - TUIR, di cui al D.P.R. n. 917 del
1986), ovvero nei limiti del 30 per cento del risultato operativo lordo (ROL).
  Si ricorda inoltre che il comma 12 del provvedimento raddoppia, dal 20 al 40 per cento, la deducibilità
dell'IMU dovuta sugli immobili strumentali.

  La TARI

  La legge di bilancio 2019 (articolo 1, comma 1091 della legge n. 145 del 2018) consente ai comuni che
hanno approvato il bilancio di previsione ed il rendiconto entro i termini di legge, di destinare, con proprio
regolamento, il maggiore gettito accertato e riscosso, relativo agli accertamenti dell'IMU e della TARI,
nell'esercizio fiscale precedente a quello di riferimento risultante dal conto consuntivo approvato, nella
misura massima del 5% e limitatamente all'anno di riferimento, al potenziamento delle risorse strumentali
degli uffici comunali preposti alla gestione delle entrate e al trattamento accessorio del personale
dipendente, anche di qualifica dirigenziale, in deroga ai limiti assunzionali di legge.
  Il medesimo provvedimento (comma 1093) proroga al 2019 la modalità di misurazione della TARI da parte
dei comuni sulla base di un criterio medio-ordinario (ovvero in base alle quantità e qualità medie ordinarie
di rifiuti prodotti per unità di superficie in relazione agli usi e alla tipologia di attività svolte) e non sull'effettiva
quantità di rifiuti prodotti.

  Detrazioni per spese di ristrutturazione e riqualificazione energetica degli edifici

  Anche per il 2019 (articolo 1, comma 67 della legge n. 145 del 2018, legge di bilancio 2019) sono state
prorogate le agevolazioni fiscali per la ristrutturazione edilizia ed il risparmio energetico e per l'acquisto di
mobili e di grandi elettrodomestici, la cui disciplina è contenuta, rispettivamente, negli articoli 14 e 16 del
decreto legge 4 giugno 2013, n. 63.

  Il decreto-legge n. 34 del 2019 ha disposto, tra l'altro, la tassazione agevolata - con applicazione
dell'imposta di registro e delle imposte ipocatastali in misura fissa - per gli interventi di sostituzione di vecchi
edifici (articolo 7), nonché l'estensione delledetrazioni per gli interventi di rafforzamento antisismico realizzati
mediante demolizione e ricostruzione di interi edifici (articolo 8) e le semplificazioni degli incentivi fiscali per
interventi di efficienza energetica e di riduzione del rischio sismico (articolo 10).

  Si segnala che il Servizio studi della Camera, in collaborazione con l'istituto di ricerca CRESME ha
pubblicato un dossier in materia di recupero e riqualificazione energetica del patrimonio edilizio da cui
emerge che secondo le proiezioni elaborate sulla base dei dati disponibili per i primi 8 mesi dell'anno, nel
2018 gli incentivi fiscali per il rinnovo del patrimonio edilizio attiveranno quasi 28,6 miliardi di euro di
investimenti.
  Con riferimento alle ristrutturazioni edilizie, la richiamata legge di bilancio per il 2019 (comma 67) ha
prorogato la misura delle agevolazioni in caso di ristrutturazioni edilizie e di interventi per il risparmio
energetico degli edifici.

Con riferimento agli interventi di riqualificazione energetica relativi a parti comuni degli edifici
condominiali o che interessino tutte le unità immobiliari del singolo condominio, si segnala in questa sede
che la misura della detrazione al 65 per cento è prorogata per cinque anni, fino al 31 dicembre 2021 (legge
di bilancio 2017).
  Anche per il 2019 opera la detrazione del 36 per cento per le spese sostenute, nel limite massimo di 5.000
euro, per interventi di sistemazione a verde di aree scoperte private di edifici esistenti, unità immobiliari,
pertinenze o recinzioni. La detrazione spetta anche per gli interventi sulle parti comuni esterne dei
condomìni (comma 68).

  Pertanto fino al 31 dicembre 2019 sono previste le seguenti detrazioni:

    50 per cento per gli interventi di ristrutturazione edilizia con il limite di spesa di 96.000 euro per unità
    immobiliare;
    50 per cento per l'acquisto di mobili ed elettrodomestici finalizzati all'arredo dell'immobile oggetto di
    ristrutturazione ;
    65 per cento per gli interventi di riqualificazione energetica, inclusi quelli relativi alle parti comuni degli
    edifici condominiali;
    36 per cento per le spese relative agli interventi di sistemazione a verde di aree scoperte private di
    edifici esistenti, unità immobiliari, pertinenze o recinzioni, nel limite massimo di 5.000 euro per unità
    immobiliare.

   Per una più dettagliata ricognizione della legislazione vigente in materia di agevolazioni per le
ristrutturazioni edilizie si rinvia alla scheda dell'articolo 1, comma 3, del dossier Legge di bilancio 2018 dei
Servizi studi di Camera e Senato.
   Si segnalano, infine, le guide dell'Agenzia delle entrate sulle ristrutturazioni edilizie, sulla riqualificazione
energetica e Bonus mobili ed elettrodomestici (aggiornati a febbraio 2019).
   Per una dettagliata ricognizione dell'impatto delle detrazioni fiscali per il recupero e la ristrutturazione
edilizia e la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio in Italia si consiglia la lettura del dossier Il
recupero e la riqualificazione energetica del patrimonio edilizio: una stima dell'impatto delle misure di
incentivazione del Servizio Studi della Camera dei deputati in collaborazione con il CRESME (Centro ricerche
economiche sociali di mercato per l'edilizia e il territorio).

  Con riferimento alle misure antisismiche, fino al 31 dicembre 2021 è prevista una detrazione del 50 per
cento, ripartita in cinque quote annuali di pari importo. Tale beneficio si applica non solo agli edifici ricadenti
nelle zone sismiche ad alta pericolosità (zone 1 e 2), ma anche agli edifici situati nella zona sismica 3 (in cui
possono verificarsi forti terremoti ma rari). La misura della detrazione aumenta, ove l'adozione delle misure
antisismiche comporti i passaggio a classi di rischio inferiore.
  Anche in tema di detrazioni per gli interventi antisismici si segnala la guida dell'Agenzia delle
entrate Sisma bonus: le detrazioni per gli interventi antisismici (aggiornata a febbraio 2019).

  Focus

 Detrazioni fiscali per interventi di ristrutturazione edilizia e di efficienza energetica
 https://temi.camera.it/leg18/post/pl18_app_detrazioni_fiscali_per_interventi_di_ristrutturazione_edilizia_e_di_

  Allegati e Link Web

 Guida dell'Agenzia delle entrate sul bonus ristrutturazioni edilizie (febbraio 2018)
 http://www.camera.it/temiap/2018/03/20/OCD177-3503.pdf

  Il regime fiscale delle locazioni

  Al fine di incoraggiare l'emersione di base imponibile, il legislatore nel tempo ha esteso il regime della cd.

cedolare secca (che consente di optare per un'imposta sostitutiva ad aliquota unica, in luogo delle ordinarie
regole IRPEF) sui redditi derivanti dalle locazioni immobiliari. Il regime agevolato consente di applicare ai
redditi derivanti da locazione (ai sensi dell'articolo 3 del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23)
un' imposta sostitutiva del 21% (ovvero del 10% in presenza di locazioni a canone concordato).
   Tale regime è stato progressivamente steso nel tempo; da ultimo, l'articolo 1, comma 59 della legge di
bilancio 2019 ha esteso il regime della cedolare ai contratti stipulati nell'anno 2019 relativi a locali
commerciali classificati nella categoria catastale C/1 fino a 600 mq di superficie. Lo stesso provvedimento
(comma 1127) ha elevato al cento per cento la misura del relativo acconto a decorrere dal 2021.
   In precedenza, il decreto-legge n. 50 del 2017 (articolo 4) aveva previsto la possibilità di optare per
l'applicazione della cedolare secca con aliquota al 21 per cento sui redditi derivanti dalle locazioni brevi di
immobili ad uso abitativo, se stipulati da persone fisiche al di fuori dell'esercizio d'impresa, direttamente o in
presenza di intermediazione immobiliare, anche on line. Tali norme si applicano per i contratti stipulati dal 1
giugno 2017. E' stata introdotta una specifica disciplina degli obblighi informativi posti a carico degli
intermediari; se tali soggetti intervengono anche nella fase del pagamento dei canoni di locazione, sono
tenuti ad applicare una ritenuta del 21 per cento all'atto dell'accredito, a titolo di acconto o d'imposta a
seconda che sia stata effettuata o meno l'opzione per la cedolare secca.
   L'Agenzia delle entrate ha fornito chiarimenti sul regime fiscale delle locazioni brevi con la circolare 24/E
del 12 ottobre 2017. Si segnala inoltre la guida aggiornata ad ottobre 2017.
   L'Autorità garante della concorrenza e del mercato il 24 novembre 2017 ha trasmesso al Parlamento una
segnalazione sulla norma descritta, evidenziando profili di impatto restrittivo della concorrenza: l'obbligo
fiscale inerente all'assunzione della qualità di sostituto d'imposta, infatti, rappresentando un ulteriore onere
amministrativo non direttamente collegato con l'attività d'impresa svolta dagli operatori del settore, è ritenuto
suscettibile di disincentivare gli intermediari dal mettere a disposizione dei conduttori forme di pagamento
digitale sulle proprie piattaforme.

  La tassazione immobiliare in agricoltura

  La legge di stabilità per il 2014 (legge n. 147 del 2013), all'art. 1, comma 608, ha ripristinato, a decorrere
dal 1° gennaio 2014, le agevolazioni previste per la piccola proprietà contadina, di cui al comma 4-bis
dell'art. 2, del decreto-legge n. 194 del 2009, già soppresse dal D.Lgs. n. 23 del 2011 (con l'art. 10, comma
4): pertanto gli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni e relative pertinenze, qualificati agricoli in base
a strumenti urbanistici vigenti, posti in essere a favore di coltivatori diretti (CD) ed imprenditori agricoli
professionali (IAP) iscritti nella relativa gestione previdenziale, sono soggetti alle imposte di registro ed
ipotecaria nella misura fissa ed all'imposta catastale nella misura dell'1 per cento; gli onorari dei notai per gli
atti suindicati sono ridotti alla metà.

  La legge di stabilità 2016 (legge n. 208 del 2015), all'art. 1, comma 906, ha esteso le suddette
agevolazioni agli atti di trasferimento a titolo oneroso di terreni agricoli e relative pertinenze, posti in essere a
favore di proprietari di masi chiusi di cui alla legge della provincia autonoma di Bolzano 28 novembre 2001,
n. 17, da loro abitualmente coltivati.

  Il successivo comma 907 della suddetta legge di stabilità ha esteso le medesime agevolazioni previste
per la piccola proprietà contadina, di cui al citato comma 4-bis dell'art. 2, del decreto-legge n. 194 del
2009, così come integrato dal predetto comma 906, a favore del coniuge o dei parenti in linea retta -
purchè già proprietari di terreni agricoli e conviventi - di coltivatori diretti ed imprenditori agricoli
professionali.

  Il comma 917 della stessa legge di stabilità 2016 ha previsto che ogni atto, documento e provvedimento
relativo ai procedimenti relativi alle controversie in materia di masi chiusi, nonché quelli relativi
all'assunzione del maso chiuso, in seguito all'apertura della successione, siano esenti dall'imposta di bollo, di
registro, da ogni altra imposta e tassa e dal contributo unificato.

 La medesima legge di stabilità per il 2016 (art. 1, comma 13 della legge n. 208 del 2015) ha esentato
dal pagamento dell'IMU i terreni agricoli:

    ricadenti in aree montane o di collina, come individuati ex lege (circolare n. 9 del 14 giugno 1993);

posseduti e condotti dai coltivatori diretti e dagli imprenditori agricoli professionali iscritti nella
    previdenza agricola, indipendentemente dalla loro ubicazione;
    ubicati nei comuni delle isole minori indipendentemente, dunque, dal possesso e dalla conduzione da
    parte di specifici soggetti;
    con specifica destinazione, ossia con immutabile destinazione agro-silvo-pastorale a proprietà
    collettiva indivisibile e inusucapibile, dunque indipendentemente in tal caso da ubicazione e
    possesso.

    La legge di bilancio per il 2017 (legge n. 232 del 2016) ha poi ripristinato l'agevolazione fiscale relativa
ai trasferimenti di proprietà a qualsiasi titolo di fondi rustici nei territori montani finalizzati
all'arrotondamento della proprietà contadina, di cui all'art. 9 del DPR n. 603 del 1973 (imposta di registro
ed ipotecaria in misura fissa ed esenzione dalle imposte catastali) (art. 1, comma 47).

  La legge di bilancio 2019 (legge n. 145 del 2018) ha previsto le seguenti misure:

    l'estensione alle aziende agricole ubicate nei comuni prealpini di collina, pedemontani e della pianura
    non irrigua della facoltà già prevista per quelle ubicate nei comuni montani di non dover disporre del
    titolo di conduzione del terreno agricolo ai fini della costituzione del relativo fascicolo aziendale. Con
    decreto del Ministro delle politiche agricole alimentari, forestali e del turismo e del Ministro dell'ambiente
    e del territorio e del mare si dovrà provvedere alla determinazione delle aree ubicate nei comuni
    prealpini di collina, pedemontani e della pianura non irrigua tenendo in considerazione, tra l'altro, gli
    specifici fattori di svantaggio indicati (art. 1, commi 702 e 703);
    la proroga della facoltà di rideterminare i valori delle partecipazioni in società non quotate e dei
    terreni (sia agricoli sia edificabili) posseduti, sulla base di una perizia giurata di stima, a condizione che
    il valore così rideterminato sia assoggettato a un'imposta sostitutiva (art.1, commi 1053 e 1054).

  Rivalutazione dei terreni

  La legge di bilancio 2019 (articolo 1, commi 1053-1054) hanno riaperto i termini per la rivalutazione
contabile di terreni agricoli ed edificabili (articolo 7 della legge n. 448 del 2001) e di partecipazioni in società
non quotate (articolo 5 della medesima legge n. 448 del 2001), introdotta dalla legge finanziaria 2002 e
successivamente prorogata nel tempo. Il beneficio consente al contribuente di attribuire un maggior valore al
terreno mediante il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'IRPEF e delle relative addizionali. Al momento
della cessione del terreno rivalutato, la plusvalenza realizzata, da assoggettare a tassazione ordinaria, è
determinata dalla differenza tra il prezzo di vendita e il valore rideterminato in luogo della differenza tra il
medesimo prezzo di vendita e il costo di acquisto.
  Il predetto provvedimento ha elevato la misura dell'imposta sostitutiva dall'8 al 10 per cento.