REAL ESTATE - Le sfide per le imprese approfondite con gli esperti - TopLegal
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REAL ESTATE Le sfide per le imprese approfondite con gli esperti
REAL ESTATE Sommario Tax & legal: l'immobiliare nell'era del Covid19 3 La clausola di hardship: un'opportunità da considerare 4 Eversheds Sutherland Settore immobiliare e fiscalità in tempi di Covid19 5 Fivelex Il "Superbonus 110%" 6 Gebbia Bortolotto L'impatto dell'emergenza sanitaria sui contratti 7 di durata Marchese Associati 2 • TopLegal FOCUS Real Estate - Settembre 2021
Tax & legal: l’immobiliare nell’era del Covid19 Le misure prese dai governi per contenere la pandemia da Covid19 hanno sottoposto a notevole stress il settore. L’attenzione degli investitori sull’immobiliare ha indotto una riflessione sugli strumenti legali e fiscali introdotti per superare l’emergenza L’emergenza Covid19 ha evidenziato il ruolo sti dall’ordinamento italiano per il superamen- trainante del settore immobiliare per la ripre- to dello squilibrio contrattuale verificatosi nel sa economica in termini di attrazione di capi- corso dell’emergenza non sempre appaiono tali e di indotto su un’ampia filiera produttiva. adeguati nell’ottica di proseguimento del rap- La pandemia ha richiesto al settore di ade- porto. In tale contesto, il ricorso a strumenti guarsi ai mutamenti degli stili di vita e delle alternativi, quali le clausole di hardship, tratte modalità di fruizione di città e servizi. Per ef- dalla prassi commerciale internazionale, po- fetto del contesto emergenziale, alcuni setto- trebbe rivelarsi utile alle parti coinvolte. ri hanno registrato attenzione da parte degli L’attenzione degli operatori italiani e stranieri investitori o sperimentato processi di trasfor- sull’immobiliare ha fatto richiamare l’impor- mazione: uffici, alberghiero, logistica e anche, tanza anche della politica fiscale. Il sistema in parte, il settore residenziale. La sensazione tributario ha introdotto varie misure di incen- degli studi sentiti da TopLegal per lo speciale tivazione fiscale ma presenta limiti evidenti sul settore immobiliare, è che il mercato sia rispetto al ruolo del settore, come sottolineato reattivo e che, nel complesso, abbia mante- dagli esperti consultati. Negli scorsi anni sono nuto un positivo flusso di investimenti, nono- state presi provvedimenti per la rigenerazione stante l’incertezza nel contesto post pande- urbana e il miglioramento ambientale o ener- mico. getico degli edifici, quali l’Ecobonus e il Sisma- Le misure normative prese dai governi di bonus, potenziati con il Superbonus. tutto il mondo per contenere la diffusione di Introdotto con il Decreto Rilancio e sottoposto Covid19 hanno sottoposto a notevole stress a ulteriori modifiche, il Superbonus riconosce i contratti di locazione commerciale conclusi un beneficio fiscale sotto forma di detrazione prima dell’inizio della situazione emergenzia- nella misura del 110% dell’ammontare delle le. In molti casi, le prestazioni sono diventate spese sostenute per la realizzazione di inter- eccessivamente onerose per i contraenti. La venti di efficientamento energetico o finalizzati sospensione di gran parte delle attività eco- ad assicurare gli immobili dal rischio sismico. nomiche e le stringenti misure di contenimen- L’interessato può beneficiare mediante la de- to dell’epidemia adottate durante il periodo di trazione fiscale quinquennale o tramite due lockdown e nei mesi successivi hanno eviden- forme di cessione del credito, lo sconto in ziato l’esigenza di ridiscutere le condizioni dei fattura e la cessione del credito alle banche. contratti già in essere nel periodo precedente La disciplina, seppur di evidente impulso eco- allo scoppio della pandemia. nomico, non è priva però di effetti sul piano Gli studi fanno notare che gli strumenti previ- penale e civile. 3 • TopLegal FOCUS Real Estate - Settembre 2021
A CURA DI GIUSEPPE CELLI E MARCO CALDERONE
La clausola di hardship:
un’opportunità da considerare
Lo strumento tratto dalla prassi internazionale applicato ai contratti di locazione
commerciale
Le misure normative prese dai governi di tutto il mondo stanze connotate da elementi di incertezza e di scarsa
per contenere la pandemia da Covid19 hanno sottopo- prevedibilità, che rendano onerosa o difficile l’esecuzione
sto a notevole “stress”, inter alia, i contratti di locazione delle obbligazioni. Dette circostanze si pongono il limite
commerciale conclusi prima dell’inizio della situazione di non integrare, nel caso concreto, l’impossibilità asso-
emergenziale i quali, in molti casi, hanno visto divenire luta della prestazione che, diversamente, è tipica della
eccessivamente onerose, per uno o per entrambi i con- clausola di force majure. Solo qualora l’esito del procedi-
traenti, le prestazioni che ne erano oggetto. mento di rinegoziazione tra le parti non abbia avuto esito
Gli strumenti dall’ordinamento italiano previsti per il su- positivo e le parti non abbiano inteso demandare ad un
peramento dello squilibrio contrattuale verificatosi nel terzo il riequilibrio delle proprie obbligazioni, si ricorrerà
corso dell’emergenza non sempre appaiono adeguati alla risoluzione del contratto. Appare dunque auspicabile
nell’ottica di proseguimento del rapporto. In tale contesto, che, alla luce dell’esperienza vissuta a causa della pan-
il ricorso allo strumento delle c.d. clausole di hardship, demia, i meccanismi di hardship trovino seguito anche
tratto dalla prassi commerciale internazionale, può rive- nei contratti di locazione commerciale, a beneficio del
larsi utile alle parti. mantenimento dei rapporti contrattuali che per la loro du-
La clausola di hardship può infatti trovare applicazione rata possono essere affetti da possibili cause di squilibrio
laddove i contraenti abbiano ab origine previsto che il degli assetti negoziali originariamente previsti dalle parti.
verificarsi di determinate circostanze idonee a causare
uno squilibrio degli assetti contrattuali debba dar luo- Eversheds Sutherland
go alla rinegoziazione dei rispettivi obblighi, nell’ottica MILANO
di un ritrovato bilanciamento degli interessi che miri Via Privata Maria Teresa, 4
alla continuità del rapporto contrattuale. Lo scopo della 20123 Milano – Italia
milano@eversheds-sutherland.it
clausola è quindi quello di consentire un adattamento
T: +39 02 892871
degli assetti contrattuali alle sopravvenute circostanze F: +39 02 58303818
che ne hanno alterato l’equilibrio. Solitamente sono pre- ROMA
visti due principali strumenti che, alternativi o cumulabili Via del Plebiscito, 112
00186 Roma – Italia
tra loro, possono offrire alle parti una chance ulteriore ri- roma@eversheds-sutherland.it
spetto alla mera risoluzione: la rinegoziazione e l’interven- T: +39 06 8932701
to di un terzo sul contratto. In relazione alle circostanze F: +39 06 3201012
che possono, in concreto, suggerire il ricorso alla clausola
www.eversheds-sutherland.com/global/en/where/europe/
di hardship, la prassi contrattuale internazionale ne indi- italy/-it/index.page
vidua alcune di diversa tipologia, ricomprendendo circo-
4 • TopLegal FOCUS Real Estate - Settembre 2021
A CURA DI FRANCESCO MANTEGAZZA
Settore immobiliare e fiscalità
in tempi di Covid-19
Il settore immobiliare sta svolgendo un ruolo importante nel sostenere il processo di
rilancio dell'economia. La variabile fiscale rappresenta una leva significativa per il con-
seguimento degli obiettivi di sistema.
L’emergenza Covid-19 ha evidenziato il ruolo trainan- all’applicabilità a fondi e SICAF del regime agevolativo
te del settore immobiliare per la ripresa economica in delle imposte di trasferimento introdotto per stimolare
termini di attrazione di capitali e di indotto su un’ampia il recupero del patrimonio immobiliare. Conclusioni da
filiera produttiva. La pandemia ha richiesto al settore di rivisitare, per superare ingiustificate discriminazioni e
adeguarsi ai mutamenti degli stili di vita e delle moda- per raggiungere gli obiettivi delle misure agevolative.
lità di fruizione di città e servizi. Anche per effetto del L’esperienza emergenziale e i cambiamenti di stili di vita
contesto emergenziale, alcune categorie – quali uffici, hanno influenzato l’interesse per i progetti di sviluppo o
alberghi, logistica e residenziale – hanno registrato recupero residenziale destinati a vendita o locazione. Il
attenzione da parte degli investitori e/o sperimentato sistema delle imposte dirette e indirette è penalizzante
processi di trasformazione. La sensazione è che il mer- per il residenziale in locazione e dovrebbe essere alline-
cato sia reattivo e che, nel complesso, abbia mantenu- ato alle esigenze del mercato. Le aree di miglioramento
to un positivo flusso di investimenti. Questo richiama per attrarre investitori e capitali a sostegno della ripresa
l’importanza della politica fiscale per conseguire gli economica sono varie. Penso, ad esempio, al regime fi-
obiettivi macroeconomici e rispondere a esigenze di scale delle SIIQ che andrebbe affinato per renderlo più
carattere sociale. Il sistema tributario contempla varie efficace. Un approccio coordinato e trasversale di politi-
misure di incentivazione fiscale per l’immobiliare ma ca economica e fiscale potrebbe amplificare le tenden-
presenta limiti evidenti rispetto al ruolo del settore. Si ze virtuose in atto nel settore, a beneficio dell’economia
pensi alle misure nel tempo introdotte per rigenerazione e della collettività.
urbana e miglioramento ambientale o energetico degli
edifici – quali Ecobonus e Sismabonus – e potenziate
FIVELEX
dal Superbonus. Il Superbonus, in sostanza, è rivolto a Studio Legale e Tributario
immobili residenziali e condomini. Estenderlo ad altre
categorie di immobili stimolerebbe la realizzazione di MILANO
Via degli Omenoni 2, 20121
interventi di più ampie dimensioni. Nell’interpretazione
T +39 02 3041331
dell’amministrazione finanziaria gli incentivi di cui sopra
non sarebbero applicabili a fondi, SICAF, SIIQ o Reo-
Co. Gli acquirenti di immobili da fondi e SICAF, inoltre, Francesco Mantegazza
f.mantegazza@5lex.it
non potrebbero fruire delle detrazioni IRPEF finalizzate
ad incentivare il recupero del patrimonio immobiliare. www.5lex.it
Una posizione di chiusura si registra anche in merito
5 • TopLegal FOCUS Real Estate - Settembre 2021A CURA DI MARIO GEBBIA, MAURIZIO BORTOLOTTO E VALENTINA CORINO
Il “Superbonus 110%”
Strumento di impulso per il settore Real Estate e relativi profili penali.
Il c.d. “Superbonus 110%”, introdotto con il D.L. 19 mag- garantiscano, da un lato, la segregazione delle funzioni
gio 2020, n. 34 (c.d. Decreto Rilancio), e parzialmente e, dall’altro, la previsione di controlli incrociati, anche a
modificato dalla L. 17 luglio 2020, n. 77, riconosce un cura di figure esterne alla Società, al fine di accertare
beneficio fiscale sotto forma di detrazione nella misura la sussistenza non solo dei presupposti tecnici per la
del 110% dell’ammontare delle spese sostenute per la realizzazione dell’opera, ma anche di quelli legali con-
realizzazione di interventi di efficientamento energetico nessi alla stessa (rapporto con i professionisti convolti,
o finalizzati ad assicurare gli immobili dal rischio sismi- con i tecnici asseveratori, gestione dei SAL e dei cicli di
co, cui l’interessato può beneficiare mediante la detra- fatturazione).
zione fiscale quinquennale ovvero tramite due forme Anche in questo nuovo contesto di spinta economica
di cessione del credito, ovvero lo sconto in fattura e la per la ripresa dalla pandemia e per la sostenibilità am-
cessione del credito ad istituti di credito o intermediatori bientale, un sistema di procedure aziendali coerenti,
finanziari. L’ottenimento della detrazione è subordinato finalizzata ad una effettiva gestione dei processi (esclu-
all’asseverazione del rispetto di requisiti tecnici, che dendo, quindi, meccanismi di “cosmetic compliance”
si fondano sul progetto e sulla effettiva realizzazione ovvero il ripetersi – sotto diverse declinazioni – di meri
dell’opera, nonché sulla congruità delle spese soste- principi di comportamento), è necessaria per ridurre
nute in relazione agli interventi agevolati. rischi collaterali, di impatto e di esito tutt’altro che certo.
Non si può che accogliere con favore la scelta del Go-
verno di incentivare la realizzazione di lavori di efficienza Gebbia Bortolotto
diffusa che potranno avere un impatto nel medio lungo Penalisti Associati
periodo non solo da un punto di vista della sostenibilità
TORINO
ambientale, ma anche economico.
Corso Vittorio Emanuele II, 68
La disciplina, seppur di evidente impulso economico, 1021 – Torino
non è scevra di effetti sul piano penale e civile. Telefono +39 011 4546389
Sotto il profilo strettamente penalistico, anche consi- MILANO
Largo Donegani, 2
derando i profili di responsabilità degli Enti previsti dal 20121 -Milano
d.lgs. 231/01, non può non essere citato il rischio sot- Telefono +39 02 89734705
teso all’assenza di verifiche di serietà e professionalità ROMA
Via della Scrofa, 57
dei tecnici asseveratori, ovvero alle responsabilità del
00186 – Roma
committente o del General Contractor beneficiari del Telefono +39 06 87155299
credito di imposta, a fronte di una cattiva gestione dei ci-
cli di fatturazione. Non può non sottolinearsi la necessi- www.gbpenalisti.it
tà di prevedere la predisposizione di presidi efficaci che
6 • TopLegal FOCUS Real Estate - Settembre 2021A CURA DI ERNESTO MARCHESE
L’ impatto dell’emergenza
sanitaria sui contratti di durata
Nel settore delle locazioni commerciali e degli affitti d'azienda, l'impatto della pandemia
ha costretto a ridiscutere condizioni e durata dei contratti.
La sospensione di gran parte delle attività eco- il rapporto contrattuale, ma di mantenerlo in vita
nomiche e le stringenti misure di contenimento seppur a condizioni (economiche) diverse preser-
dell’epidemia da Covid19 adottate durante il vando la continuità aziendale. Sotto questo profi-
periodo di lockdown e nei mesi successivi hanno lo, le norme offrono limitati poteri di intervento sul
evidenziato l’esigenza di ridiscutere le condizioni contratto squilibrato, tanto alla parte interessata,
dei contratti di durata, quali locazioni commercia- che allo stesso Giudice,in sede contenziosa.
li o affitti di azienda, già in essere prima dell’e- Per questa ragione è particolarmente importante
mergenza sanitaria. l’intervento dei legali delle due parti nell’ambito
Tra i primi casi oggetto di scrutinio giudiziale - per di una negoziazione professionale mirata. L’esi-
lo più in sede di ricorsi d’urgenza - si sono regi- genza di mantenere in vita il contratto può essere
strati quelli di conduttori o affittuari che hanno tutelata con un intervento ex post, cioè la rinego-
agito per la riduzione o l’azzeramento del canone, ziazione delle condizioni contrattuali per renderle
basando la loro pretesa sugli eventi occorsi fin adeguate alle mutate circostanze; oppure, come
dai primi mesi del 2020, qualificati come impre- è auspicabile soprattutto per i nuovi contratti, con
vedibili e tali da alterare l’equilibrio economico un intervento ex ante, allo scopo di introdurre, già
del contratto. in sede di negoziazione delle condizioni contrat-
Il contenzioso originato dall’emergenza sanitaria tuali, meccanismi di adeguamento o clausole di
ha però dimostrato la lacunosità della normativa Hardship espressamente intese a regolare situa-
italiana, per la quale eventi imprevisti e impreve- zioni contingenti e imprevedibili come quella lega-
dibili e la conseguente limitazione, o addirittura la ta all’emergenza sanitaria Covid19.
chiusura, di molte attività economiche assumono
rilevanza ai soli fini della risoluzione dei contratti
in corso. Marchese Associati Studio Legale
Sulla base dell’esperienza maturata nei conten-
ziosi che hanno coinvolto primarie aziende del Via Gaetano Donizetti 47,
settore fashion, alberghiero e food, si può af- 20122 - Milano - Italy
Phone +39 02 7601.1978 - TeleFax +39 02 7631.7133
fermare che se l’evento limitativo o interdittivo
dell’attività di impresa ha carattere temporaneo, www.marcheseassociati.it
l’esigenza dell’imprenditore che abbia stipulato
un contratto di durata non è quella di terminare
7 • TopLegal FOCUS Real Estate - Settembre 2021Il Focus Real Estate fa parte degli speciali
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