RELAZIONE TECNICA ARCHITETTONICA - Arch. Benjamin L. Nott - Immobilien Tessin
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RELAZIONE TECNICA
ARCHITETTONICA
[ Fondo 501 RFD nel Comune di Blenio | sezione di Aquila ]
Arch. Benjamin L. Nott
+41 91 870 12 71 24 agosto 2018 | ib
ad@blanco-ad.ch
Sommario Sommario Premesse _______________________________________________________________________________________________ 2 Presentazione del territorio di studio _____________________________________________ 2 Località ____________________________________________________________________________ 3 Monumenti culturali nelle immediate vicinanze __________________________________ 4 Confini _____________________________________________________________________________ 5 Piano delle zone ___________________________________________________________________ 6 Norme di attuazione ______________________________________________________________ 7 Caratteristiche dell’oggetto______________________________________________________________________________ 9 Origini _____________________________________________________________________________ 9 Superfici e volumetria _________________________________________________________________________________ 11 Occupazione _____________________________________________________________________11 Superficie di piano________________________________________________________________11 Volumetria ________________________________________________________________________11 Ballatoi e terrazza ________________________________________________________________12 Giardino __________________________________________________________________________13 Posteggio e accesso ______________________________________________________________14 Condizioni dell’edificio ________________________________________________________________________________ 15 Struttura __________________________________________________________________________15 Copertura ________________________________________________________________________16 Solette ____________________________________________________________________________16 Interni ____________________________________________________________________________16 Cantine ___________________________________________________________________________17 Allacciamenti _____________________________________________________________________17 Trasformazione _______________________________________________________________________________________ 18 Abitazione bifamiliare ____________________________________________________________18 B&B _______________________________________________________________________________18 Costo dell’opera _______________________________________________________________________________________ 19 Osservazioni __________________________________________________________________________________________ 20 Informazioni ______________________________________________________________________20 Bibliografia _______________________________________________________________________20
Pag. 02 Premesse
Premesse
Presentazione del territorio di studio
Comune: Blenio | Aquila
Ubicazione: Grumarone
Numero di fondo: 501
eGRID: CH368202072346
Superficie totale: 422 m2
Copertura suolo: edificio A 116 m2
giardino 306 m2
Servitù: nessun onere
nessun diritto
La superficie interessata con le coordinate 2'715'745 / 1'151’077, si situa ad una quota media di circa 750
mslm
Figura 1 Ubicazione del perimetro di studio (fonte: map.geo.admin.ch)
Pag. 03 Premesse
Località
Aquila si trova sulla sponda sinistra della Valle di Blenio. Il villaggio istallato ai piedi delle pendici della
Cima di Pinadee si affaccia verso sud su di un esteso pianoro agricolo. Il fondo 501 è ubicato al centro
di una frazione quasi staccata denominata Grumarone, a sud della strada cantonale. Grazie a vivaci
soluzioni architettoniche di valore storico, il villaggio di Aquila fa parte dell’inventario degli
insediamenti da proteggere di valenza regionale.
Con i suoi 750 msm è un villaggio di montagna che tuttavia gode di un clima mite e piacevole grazie
anche alla bella posizione soleggiata. Inoltre Aquila è facilmente raggiungibile in auto e in bus.
Figura 2 Ubicazione del perimetro di studio (fonte: sitmap.ti.ch)
Pag. 04 Premesse
Monumenti culturali nelle immediate vicinanze
Aquila conta con molti monumenti culturali.
Figura 3 Oratorio di Sta. Anna | blanco ad
A pochi passi dall’edificio si trova l’Oratorio di Sta. Anna. Un
edificio in stile barocco risalente al diciassettesimo secolo e
restaurato nel 1989.
Figura 4 Ponte romano e cappella | google image
Sull’altra sponda del fiume Brenno si trova il Ponte romano
con una cappella molto probabilmente votata a Sta. Anna.
Figura 5 Chiesa di San Vittore Mauro | blanco ad
A nord di Grumarone si staglia contro il Sosto la Chiesa di San
Vittore Mauro.
Pag. 05 Premesse
Confini
L’edificio si trova nel nucleo di Grumarone e su tre lati è circoscritto da un percorso pedonale di
quartiere ed è attorniano da costruzioni più basse della sua imponente mole. Il lato ovest invece si
apre sul giardino privato che si presenta rialzato e privo di ostacoli visivi. Un belvedere sulla zona
verde e il fiume Brenno.
Figura 6 Ubicazione del perimetro di studio (fonte: sitmap.ti.ch)
Pag. 06 Premesse
Piano delle zone
Il comparto oggetto della presente domanda, come visibile dall’estratto del piano delle zone (cfr.
Figura 7), è attribuito alla zona nucleo di villaggio NC.
Figura 7 Piano delle zone
Pag. 07 Premesse
Norme di attuazione
Fanno stato le regolamentazioni contenute nel NAPR del Comune di Blenio, sezione di Aquila. Vale la
pena riportare quanto qui di seguito.
ART. 50 ZONA NUCLEO DEL VILLAGGIO (NV)
1. La zona nucleo del villaggio comprende tutta la zona segnata sul piano con colore marrone sul
fondovalle.
2. Sono ammessi trasformazioni, riattamenti e ricostruzioni di edifici esistenti.
3. È ammessa la contiguità solo nei comparti di nucleo contornati con reticolo a puntini.
4. In generale le demolizioni sono proibite.
5. Per le trasformazioni ed il riattamento di edifici esistenti è ammesso un piccolo ampliamento della
volumetria (ampliamento in verticale) nei limiti di un opportuno inserimento dal profilo estetico-
architettonico e secondo l'allineamento storico degli edifici contigui ritenuto che in generale la
superficie occupata resti come quello dell'edificio primitivo. Una maggiore occupazione della superficie
edificabile rispetto a quella esistente è ammessa solo in casi eccezionali e se indispensabile per
ottenere un adeguato inserimento paesaggistico ed ambientale.
6. Per le nuove costruzioni in sostituzione di edifici esistenti (ricostruzioni) dovranno essere rispettati i
criteri di una volumetria semplice e simile a quella degli edifici vicini del nucleo in ossequio
all'allineamento storico. L'altezza della gronda dovrà essere in generale uguale a quella dell'edificio
primitivo e si dovrà tendere a soluzioni estetico architettoniche che si integrano negli edifici contigui.
7. Nuove costruzioni come completazione dell'edificazione sono ammesse nei comparti di nucleo fuori
dalle porzioni contornate a puntini. Le stesse dovranno rispettare le volumetrie dominanti del
contesto edilizio in cui sono inserite rispettandone le caratteristiche architettoniche e gli allineamenti
storici nonché l'orientamento (restauro morfologico).
8. È istituita una zona con esclusione dell'edificazione di edifici principali, in cui sono ammesse solo
costruzioni di carattere accessorio e di limitate dimensioni e che non siano in contrasto con le
esigenze di protezione.
9. Nuovi edifici che possono sorgere sul mapp. 230 dovranno avere il fronte rivolto a valle e la quota del
colmo al massimo come quella del fabbricato posto sul mapp. 219.
10. Valgono le seguenti distanze minime:
- verso un fondo aperto a confine o a 1.50 ml
- verso un edificio senza aperture in contiguità o a 3.00 ml
- verso un edificio con aperture a 4.00 ml
Pag. 08 Premesse
11. In casi eccezionali (per la salvaguardia degli allineamenti in particolare) sono concesse distanze
inferiori o superiori a quelle proposte qualora non risultino lesi gli interessi dei terzi e previa
approvazione da parte delle competenti autorità cantonali.
COMUNE DI AQUILA - Norme d’attuazione del piano regolatore 30
PLANIDEA S.A. - Canobbio
12. Devono essere rispettate le disposizioni di carattere estetico-architettonico seguenti:
12.1. il tetto deve essere a falde in armonia con le pendenze tradizionali circostanti.
12.2. La copertura può essere prevista in piode o tegole di cemento ondulate grigie. È esclusa la
formazione di terrazze sui tetti.
12.3. le facciate devono essere previste con le caratteristiche dominanti degli edifici della zona e
segnatamente per ciò che concerne i materiali, l'intonaco ed il colore
12.4. le aperture devono essere previste con le dimensioni di quelle esistenti nella zona (modulo ridotto
come da preesistenze storiche dominanti). Le chiusure possono essere previste con gelosie e
porte in legno
12.5. le chiusure dei loggiati sono possibili solo su un piano arretrato rispetto a quello esterno a filo-
facciata e non possono essere suddivise in maglie. In ogni caso deve essere salvaguardato l'effetto
della profondità visuale del loggiato
12.6. per i parapetti dei balconi e loggiati devono essere utilizzati materiali tradizionali e sono in
particolare esclusi parapetti silico-calcari o simili, lastre traslucide ed ogni materiale non idoneo
per un opportuno inserimento ambientale
12.7. le opere di cinta devono essere previste in armonia con i materiali, le caratteristiche
architettoniche e le dimensioni di quelle tipiche esistenti.
12.8. È proibita qualsiasi attività molesta
13. Il Municipio ha la facoltà di deroga per altre norme di PR la cui applicazione dovesse risultare
impossibile per ragioni tecniche o inopportuna per ragioni ambientali (ad es. la formazione di aree di
svago, di posteggi o autorimesse, arretramenti dalle strade comunali, ecc.).
14. Per il finanziamento dei posteggi pubblici sostitutivi vedi art. 56.
15. Per edifici esistenti è ammessa una deroga all'altezza minima dei locali secondo le disposizioni della
legislazione edilizia.
Pag. 09 Caratteristiche dell’oggetto
Caratteristiche dell’oggetto
Origini
Figura 8 Per gentile concessione dell’archivio della Biblioteca nazionale svizzera
Le probabili origini della costruzione risalgono al diciottesimo secolo e sono in prevalenza relazionate
al mondo contadino. Questa fotografia di Rudolf Zingeller (1864-1954) mostra in una sola immagine
le tipologie più rappresentative delle costruzioni in pietra bleniesi a funzioni e monolocali sovrapposti:
a sinistra e al centro due costruzioni di fascia con il ballatoio al piano superiore e sul lato di gronda; a
destra un edificio di punta con il ballatoio sul frontone.
L’edificio è chiaramente suddiviso in tre costruzioni distinte. La posizione e la direzione dei due tetti a
sinistra ricalcano quelle della maggior parte degli edifici della frazione di Grumarone e anche di tutto
l’agglomerato di Aquila: il tetto a due falde con il colmo nella direzione della pendenza nord-sud del
terreno. Mentre il tetto sulla destra si discosta da questa regola imponendosi di punta, rendendo
particolarmente vivace la composizione.Pag. 10 Caratteristiche dell’oggetto
Historia magistra vitae
L’originalità delle costruzioni bleniesi “a castello” rappresentano un tipo di aggregazione funzionale e
di composizione formale unico nel suo genere tanto da suscitare la curiosità dei maggiori autori di
studi sulla casa rurale in Ticino.
Fra le varie tipologie di “a castello” o “a torre” si riscontrano spesso edifici doppi. Strutturalmente e
funzionalmente queste costruzioni si presentano come l’addizione di due dimore “a torre” con un tipo
di funzionalità più o meno complesso. I manufatti sono quasi esclusivamente in legno. Fino alla metà
del diciannovesimo secolo gli edifici rurali in pietra costituivano solo una piccola parte della sostanza
edilizia vallerana. Prima di allora la pietra si fermava all’imbocco della valle e la cattiva qualità degli
zoccoli in muratura a secco, su cui appoggiano gli edifici in legno, è indice eloquente della scarsa
esperienza nell’arte muraria.
Figura 9 Facciata nord est | blanco ad
Pertanto, questa costruzione è
particolarmente interessante e unica nel
suo genere perché interamente in pietra
e composta addirittura da tre edifici.
Un’importante e suggestiva
testimonianza dell’Ottocento che si
distanzia dalle tipiche costruzioni
bleniesi.Pag. 11 Superfici e volumetria
Superfici e volumetria
Non esiste un rilievo architettonico esaustivo dell’edificio pertanto il calcolo delle superfici e della
volumetria è indicativo.
Occupazione
La pianta dell’edificio è 116 m2
Superficie di piano
Cantine SP m2 Altezza ml Volume m3
-1 (cantina) 71 2.2 156
Totale 71 156
Abitazione
PT 115 2.3 265
+1 115 2.3 265
+2 71 2.3 163
Totale 301 693
Volumetria
La volumetria fuori terra globale è
di approssimativamente 693 m3.
La volumetria delle cantine
approssimativamente è di 156
m3.
Figura 10 Visualizzazione 3D
Visconti e Associati SaglPag. 12 Superfici e volumetria
Ballatoi e terrazza
Figura 11 Facciata est | blanco ad
A sinistra costruzione di fascia con il ballatoio lungo tutto il piano superiore (sui lati di gronda e sul
frontone), terrazza a PT.
Al centro costruzione di fascia con il ballatoio al piano superiore sul lato di gronda.
A destra un edificio di punta con il ballatoio al piano superiore, sul frontone.
In totale approssimativamente 30 ml di ballatoio e 5 m2 di terrazza.Pag. 13 Superfici e volumetria
Giardino
Sul lato ovest dell’edificio si trova uno spazio verde di 300 m2 con alcuni alberi da frutta e muretti a
secco.
Figura 12 Prato ad ovest dell’edificio | blanco ad
Il giardino è un belvedere che si affaccia sul fiume Brenno e la sponda destra della Valle di Blenio.
Figura 13 Vista dal giardino | CasaFilePag. 14 Superfici e volumetria
Posteggio e accesso
La particella è comodamente raggiungibile in auto per le funzioni di carico/scarico ma non offre
posteggi privati, il parcheggio più vicino si trova a pochi minuti a piedi accanto all’Oratorio di Sta.
Anna.
Dalla strada comunale si accede alla strada pedonale di quartiere.
Figura 14 Strada di quaritere | CasaFilePag. 15 Condizioni dell’edificio
Condizioni dell’edificio
Struttura
La struttura portante e secondaria è quella originaria ed è costituita da muri in sasso parzialmente
intonacati. La struttura perimetrale portante è ritenuta buona, regolare e senza la presenza di grosse
crepe che potrebbero indebolirla. È sufficiente un esaustivo intervento di conservazione per
garantirne la solidità.
Figura 15 Dettaglio muro perimetrale in pietra | blanco ad
Figura 16 Resti di un affresco sulla facciata ovest | blanco adPag. 16 Condizioni dell’edificio
Copertura
Tetto a falde con copertura in piode, parzialmente rifatto nel 1985. Il tetto è in ordine e la copertura
in piode curata.
Figura 17 Dettaglio copertura | blanco ad
Solette
Le solette in legno e l’assito, dove ancora esistenti, presentano una struttura con travi in buone
condizioni, a dimostrazione dell’ottima tecnica di costruzione e impiego di materiali buoni a suo
tempo. La soletta al pianterreno svolge la sua funzione portante ma dovrà essere integralmente
adeguata.
Interni
Non vale la pena soffermassi sulla distribuzione attuale dell’abitazione perché la parte interna della casa
dovrà essere parzialmente sventrata e la distribuzione ripensata integralmente a seconda della
destinazione futura. Istallazioni, serramenti e arredamenti vanno completamente rifatti.Pag. 17 Condizioni dell’edificio
Cantine
Vale la pena menzionare l’interrato che ha le stesse dimensioni della pianta dell’edificio, 115 m2. Suddiviso
in diversi vani è tutt’ora parzialmente adibito a cantina che espleta egregiamente la sua funzione.
Figura 18 Accesso dall’interno alle cantine | blanco ad
Allacciamenti
Il fondo è connesso a tutte le infrastrutture compresa la canalizzazione pubblica.Pag. 18 Trasformazione
Trasformazione
Si tratta di un oggetto unico con un potenziale straordinario. La struttura originaria è solida e offre
una base di partenza eccezionale. Il considerevole volume dell’involucro in pietra è il perfetto
contenitore per l’inserimento all’interno di elementi in linea con il comfort necessario per l’abitare di
oggi. Un intervento rispettoso benché incisivo può trasformare questo edificio in un’opera unica che
coniuga la storia delle costruzioni alpine del diciottesimo secolo con l’abitare contemporaneo.
Abitazione bifamiliare
Usando la parte centrale per la circolazione in verticale interna si possono ricavare due townhouse di
approssimativamente 150 m2 di SUL ognuna, su quattro livelli (cantina, PT, +1 e +2), con ballatoio e
giardino.
B&B
L’edificio potrebbe essere facilmente trasformato in una struttura B&B con o senza abitazione del
proprietario. Accessi separati e ballatoi sarebbero garanti di spazi squisitamente individuali e privati.
Eventuale demolizione e ricostruzione
Trattandosi di zona nucleo in generale le demolizioni sono proibite (art. 50. 4 NAPR Aquila). A titolo
informativo la demolizione dell’edificio fino al livello del terreno e lo smaltimento del materiale
avrebbero un costo di circa fr. 250'000.—.Pag. 19 Costo dell’opera
Costo dell’opera
Definire il costo dell’opera senza un progetto di massima è estremamente arduo. A titolo orientativo
si possono calcolare delle cifre in base alla volumetria:
Lavori preparatori, sgombero di materiale: CHF 100'000.—
Fr. 1'200.--/m3 abitabile CHF 840'000.--
Fr. 800.--/m3 interrato CHF 120'000.—
Sistemazione esterna: CHF 50'000.—
Onorari, tasse e licenze: CHF 200'000.—
IVA 7.7 %
La trasformazione della proprietà nel rispetto del valore storico e architettonico dell’oggetto può
avere un costo totale minimo di circa CHF 1'500'000.— IVA inclusa.Pag. 20 Osservazioni
Osservazioni
Informazioni
Le informazioni contenute in questo documento riflettono un’analisi accurata della situazione
esistente al momento della stesura del rapporto. Nel redigere il rapporto abbiamo confidato
nell’accuratezza delle informazioni in nostro possesso.
Bibliografia
Sito della STAN | Inventario degli insediamenti da proteggere di valenza federale, regionale e locale
Sito dell’Osservatorio ambientale della Svizzera italiana | Catasto dei siti inquinati
AERT | Blenio 1
La casa rurale nel Canton Ticino | Volume 2Puoi anche leggere
