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ab Per investitori domiciliati
in Svizzera
Real Estate
Focus
Chief Investment Office WM
2015
Editoriale
Care lettrici
Cari lettori,
i prezzi degli immobili residenziali in circa 300 comuni svizzeri sono più che
raddoppiati negli ultimi dieci anni. Un fatto inspiegabile, considerata la bassa
inflazione e la stagnazione dei redditi delle famiglie nello stesso periodo. Inoltre,
negli ultimi cinque anni l’indebitamento ipotecario dei privati è cresciuto a una
velocità doppia rispetto all’economia elvetica, destando preoccupazione.
Ma This Time is Different, questa volta è diverso. L’omonimo libro degli econo-
misti statunitensi Carmen Reinhart e Kenneth Rogoff sulle crisi finanziarie degli
ultimi 800 anni spiega perché le crisi finanziarie si ripetono e perché gli insegna-
menti del passato tendono a essere ignorati. La ragione è svelata nel titolo
stesso, che enuncia una delle argomentazioni preferite di presunti conoscitori
del mercato durante periodi di forte aumento dei prezzi degli asset. Sono
convinti che questa volta il rialzo non sia precursore di un crollo bensì – diversa-
mente appunto – un andamento assolutamente giustificato nel contesto
economico. Ottima premessa per annientare il patrimonio.
Negli ultimi anni anche il mercato immobiliare svizzero è stato assediato dai
fautori del «This time is Different»,che hanno ripetuto fino allo sfinimento che i
rincari sarebbero sostenibili perché, diversamente dagli anni Novanta, la quota di
acquisti immobiliari speculativi sarebbe esigua o i dati fondamentali sarebbero
intatti grazie all’incremento demografico. Puro ottimismo di comodo?
Nel nostro UBS Real Estate Focus di quest’anno approfondiamo la speculazione
e il fondamento della formazione dei prezzi e mostriamo quale potenziale di
correzione si è venuto a creare.
Vi auguriamo un’interessante lettura.
Claudio Saputelli Daniel Kalt
Head Global Real Estate Chief Economist Switzerland
Chief Investment Office WM Chief Investment Office WM
Indice
6 10
UBS Real Estate Focus 2015
La presente pubblicazione è stata redat-
Fattori Residenziali
ta da UBS SA. Le performance del pas-
sato non sono indicative dei rendimenti
futuri. I prezzi di mercato riportati corri-
spondono ai corsi di chiusura della
rispettiva borsa principale.
Editore
UBS SA,
Chief Investment Office WM
Casella postale, CH-8098 Zurigo
Caporedattore
Claudio Saputelli
Redazione e product management
Viviane Vajda
Chiusura editoriale
8 gennaio 2015
6 Ambiente economico 10 Abitazioni di proprietà
Traduzione e correzione
24translate GmbH, San Gallo Momentaneamente solido, Stagnazione forzata
debole nel lungo periodo
Desktop
14 Abitazioni in locazione
CIO Digital & Print Publishing
9 Panoramica dei fattori di Scommessa sui tassi per
Foto mercato per gli immobili le case plurifamiliari
Mauro Mellone, fotografo, Berna
Foto copertina 17 Panoramica su
Fattoria Riedbach Berna, ristrutturazione
immobili residenziali
architetto Peter Kämpfer
Stampa Focus
galledia ag, Flawil, Svizzera
Lingue 18 Abitazioni di proprietà
Pubblicato in italiano, inglese, tedesco e
Rincari speculativi
francese
Contatto 23 Iniziativa sulle abitazioni
ubs-research@ubs.com
secondarie
Ordini o abbonamenti Abitazioni primarie esistenti
I clienti UBS possono abbonarsi all’edi-
zione cartacea di UBS Real Estate Focus
attraverso il proprio consulente clientela
27 Diritto di superficie
o mediante la mailbox Printed & Bran- Soluzione non ottimale
ded Products:
sh-iz-ubs-publikationen@ubs.com
È anche disponibile l’abbonamento alla
versione elettronica tramite il portale
Research accessibile dalla piattaforma di
e-banking UBS.
SAP-Nr. 83518I-1501
4 UBS Real Estate Focus 2015
30 44 52
Commerciali Borsa Globale
30 Superfici per uffici 44 Azioni immobiliari 52 Mercati globali
Periodo di magra Dividendi sempre Prezzi delle case
più importanti di proprietà in bilico
34 Superfici di vendita
Contesto di mercato ancora 48 Fondi immobiliari
difficile In attesa di conferme
37 Panoramica su 51 Panoramica sull’immobiliare
immobili commerciali quotato in borsa
Focus
38 Case di riposo
Successo, ma con
qualche limite
41 Investimenti in strutture
alberghiere
Il successo non
sta nelle stelle
UBS Real Estate Focus 2015 5
Ambiente economico
Momentaneamente
solido, debole nel
lungo periodo
Fattori
Elias Hafner e Veronica Weisser
Chief Investment Office WM
Residenziali
Una crescita economica decisa, bassi tassi d’interesse e
una forte immigrazione sostengono anche quest’anno il
mercato immobiliare svizzero. Ma il crescente numero di
iniziative e riforme critiche per l’economia smorzano le
Commerciali
prospettive a lungo termine. L’elevata attività edilizia
residenziale provoca un incremento delle superfici sfitte,
soprattutto nella Svizzera tedesca.
Borsa
Gli andamenti dei prezzi sul mercato immobiliare Nonostante la decisa congiuntura e la prevista
sono spinti da diversi fattori. La domanda immo- crescita dei salari reali dello 0,7%, anche
biliare è influenzata soprattutto da congiuntura, quest’anno la Svizzera assisterà solo a un timido
livello dei tassi d’interesse e crescita demogra- aumento dei prezzi al consumo. La tendenza
fica. L’offerta è legata innanzitutto all’attività ribassista dei prezzi per i beni di importazione,
edilizia, quindi alle attese dei committenti circa negli ultimi anni riconducibile principalmente alla
Globale
la domanda futura. forza del franco, viene prolungata dalla forte
flessione del prezzo del petrolio. Con uno 0,2%,
Graduale superamento della crisi in Europa però, il tasso d’inflazione dovrebbe essere leg-
La congiuntura svizzera si inserisce nel contesto germente positivo nel 2015.
dell’economia globale. L’economia statunitense
si è già lasciata la crisi alle spalle e dovrebbe
crescere del 3% quest’anno. L’Eurozona, invece,
zoppica nel ciclo di ripresa con un ritardo di
almeno due anni; per l’anno in corso preve- Rendimento vicino allo zero
diamo un modesto slancio, con una crescita Rendimento, interessi e inflazione, in %
economica dell’1,2%. Ma le sorti economiche
divergono nei vari paesi. Spagna e Grecia sem-
6
brano aver superato il baratro della crisi e la
Germania, il principale partner commerciale 5
della Svizzera, torna a prosperare. Ma Francia e 4
Italia, altri importanti partner commerciali per la 3
Svizzera, riescono a malapena a divincolarsi 2
dalla stagnazione. A causa della pigra ripresa 1
europea, le esportazioni, il principale motore 0
per la Svizzera, non riescono a sostenere la cre- –1
scita economica. A fare da pilastro resta piutto- –2
sto la congiuntura interna che, con i consumi 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
privati e l’edilizia, contribuisce in misura signifi-
Rendimento titoli della Confederazione a 10 anni
cativa alla crescita. Nel complesso, il risultato Libor CHF a 3 mesi Inflazione annua
economico svizzero quest’anno dovrebbe
aumentare dell’1,8%. Fonti: BNS, UST, UBS
6 UBS Real Estate Focus 2015Cantiere Schönberg Est Berna
«I rendimenti per i titoli di Stato elvetici
a dieci anni dovrebbero insistere sotto
l’1% fino a fine 2016.»
Gli interventi normativi contrastano il basso rerebbero un rialzo troppo rapido dei tassi a
livello dei tassi lungo termine. Come in passato, i tassi a lungo
I tassi d’interesse a breve e lungo termine sono termine potrebbero continuare a essere frenati
storicamente bassi, e sostengono così non solo con acquisti obbligazionari e altri strumenti non
l’economia ma anche, grazie alla convenienza convenzionali. Di conseguenza, i rendimenti per
del finanziamento ipotecario, il mercato immo- i titoli di Stato elvetici a dieci anni, importante
biliare. Attraverso il limite minimo di cambio a parametro per i tassi delle ipoteche a lungo ter-
1.20 franchi per euro la politica monetaria sviz- mine, dovrebbero insistere sotto l’1% fino a fine
zera resta legata a quella dell’Eurozona. E a 2016.
fronte del lento recupero in Europa, la Banca
centrale europea manterrà probabilmente il A causa di un livello dei tassi troppo basso per il
tasso di riferimento attorno allo zero almeno fiorente mercato immobiliare, l’anno scorso
fino al 2017. Questi fattori, così come l’introdu- sono stati nuovamente introdotti interventi nor-
zione di tassi negativi anche in Svizzera, dovreb- mativi: maggiori requisiti di capitale proprio per
bero mantenere i tassi elvetici a breve termine a le banche e criteri più severi per la concessione
un livello basso nei prossimi dodici mesi. di ipoteche contrastano la convenienza dei tassi
d’interesse.
Il livello altrettanto basso dei tassi a lungo ter-
mine suggerisce ancora scarse prospettive infla- Incertezza dettata dal cambiamento
zionistiche. E conferma che né la Federal Reserve Lo scenario macroeconomico è favorevole a
statunitense né la Banca centrale europea tolle- breve e medio termine, ma incerto nel lungo
UBS Real Estate Focus 2015 7periodo. Iniziative e riforme critiche per l’econo- quelle uscite. Questo dato è effettivamente infe-
mia hanno aumentato l’incertezza riguardo alle riore al valore di un anno fa, ma notevolmente
condizioni generali future. Tra le imprese regna superiore ai valori degli anni precedenti. Tre
Fattori
maggiore incertezza a causa dell’iniziativa contro quarti dell’immigrazione netta provengono inin-
l’immigrazione di massa, che riguarda la disponi- terrottamente dai paesi UE, visto che proprio in
bilità di personale qualificato e l’accesso al mer- Europa meridionale il mercato del lavoro non si è
cato di sbocco estero. Anche il contesto fiscale è ancora ripreso e che i posti di lavoro in Svizzera
a un passo dal cambiamento con la riforma III sono ben pagati.
Residenziali
dell’imposizione delle imprese.
Per tutto il 2014, la popolazione dovrebbe
Questa incertezza ha già frenato il nuovo inse- aumentare dell’1,2%, ovvero di circa 100 000
diamento di imprese in Svizzera lo scorso anno. unità. Secondo i dati dell’Ufficio federale di stati-
E ha inoltre contribuito ad abbassare fortemente stica, soprattutto le regioni confinanti sono cre-
sciute più velocemente che negli anni prece-
Commerciali
denti. Così, fino a metà anno, il cantone di
Ginevra registrava, con il 2,0% annualizzato, la
« Con 48 000 crescita più consistente tra tutti i cantoni. Ma
anche Basilea Città, Ticino e Giura sono riusciti a
scavalcare nettamente la media degli ultimi anni.
nuove abitazioni La crescita demografica si è indebolita notevol-
mente solo nella Svizzera centrale.
quest’anno
Borsa
La crescita occupazionale ha invece subito un
brusco rallentamento. Se nel 2013 le posizioni
non prevediamo equivalenti a tempo pieno crescevano ancora
dell’1,3%, la crescita nel 2014 è rimasta conte-
alcuna flessione nuta allo 0,8%. Un netto rallentamento è stato
Globale
avvertito soprattutto nel terziario, che negli anni
significativa scorsi si era affermato come affidabile fonte di
creazione di posti di lavoro. A livello regionale, la
Svizzera nord-occidentale e Zurigo, con un più
dell’attività 1,1%, hanno segnato la crescita più rilevante
edilizia.»
Molto personale dal Sud Europa
Quota netta di immigrati per paesi (dal 1° al 3° trimestre 2014),
allo 0,7% la crescita degli investimenti delle in %
imprese nel 2014, rispetto al 2% medio degli
anni precedenti. Anche per i prossimi anni pre- 14
vediamo una crescita strutturalmente più bassa
Italia
degli investimenti, di circa l’1%. Proprio un’at-
Portogallo
tuazione restrittiva dell’iniziativa contro l’immi- 40 13
Germania
grazione di massa affosserebbe sensibilmente il
Francia
potenziale di crescita dell’economia svizzera.
Spagna
Polonia 10
La popolazione continua a crescere
Ungheria
Innanzitutto bisogna dire che l’immigrazione è Altri paesi
quasi indifferente alla maggiore incertezza poli- 4 8
5 6
tica e alla possibilità di un suo contingenta-
mento futuro. Nei primi dieci mesi del 2014,
sono entrate in Svizzera 71 000 persone in più di Fonti: UFM, UBS
8 UBS Real Estate Focus 2015mentre in Svizzera centrale l’occupazione è dimi- mente questo dato potrà essere confermato nel
nuita. Considerata la scarsa propensione a inve- 2015. Con circa 48 000 nuove abitazioni
stire, la crescita occupazionale dovrebbe restare quest’anno non prevediamo tuttavia alcuna fles-
pigra anche quest’anno e la nostra previsione sione dell’attività edilizia. Come lo scorso anno,
indica un aumento dello 0,7% di posti equiva- le superfici sfitte potrebbero quindi aumentare
lenti a tempo pieno. Con il previsto 1,0%, ancora. Senza un’accelerazione locale della cre-
invece, la crescita demografica dovrebbe rima- scita demografica, sulle regioni Altipiano della
nere momentaneamente vivace. Svizzera tedesca, nei cantoni primitivi e nel terri-
torio di Appenzello incombe la minaccia di una
Nessuna contrazione dell’attività edilizia sovraccapacità. In gran parte della Svizzera fran-
Sul fronte dell’offerta, la costruzione residenziale cese e italiana, la domanda supplementare
segna un record, con circa 50 000 nuove unità attesa supera invece la nuova offerta di abita-
create nel 2014. In ragione del netto calo delle zioni.
autorizzazioni e delle richieste edilizie, difficil-
L’allentamento quantitativo
in Eurozona
Per evitare una deflazione, quindi un persistente cui anche titoli di Stato. Si prevede che gli interessi
calo dei prezzi al consumo, la Banca centrale euro- rimarranno a un livello estremamente basso ancora
pea (BCE) ha avviato diverse misure di politica a lungo in Europa. Visto che il limite minimo di
monetaria nel 2014. In estate ha abbassato il tasso cambio franco/euro introdotto dalla Banca nazio-
sui depositi bancari, portandolo in territorio nega- nale svizzera è ancora necessario per il commercio
tivo. A settembre sono seguiti i primi passi verso estero svizzero, la politica monetaria elvetica non
un programma di allentamento quantitativo. Preve- può staccarsi dalle sorti di quella della BCE. Di con-
diamo che la BCE annuncerà nuovi acquisti obbli- seguenza anche la Svizzera resta per ora ancorata
gazionari nel corso del primo trimestre 2015, tra a tassi d’interesse minimi.
Panoramica dei fattori di mercato per gli immobili
Salvo laddove diversamente indicato, tutti i dati sono in percentuale e rappresentano la crescita rispetto
all’anno precedente.
20151 20142 2013 2012 10 anni 3
Congiuntura e reddito
Prodotto interno lordo, reale 1,8 1,9 1,9 1,1 2,1
Investimenti edilizi, reali 1,2 1,6 1,2 2,9 1,4
Salari, reali 0,7 0,9 1,0 1,5 1,2
Inflazione e interessi
Inflazione media annua 0,2 0,0 –0,2 –0,7 0,5
Libor CHF a 3 mesi 4 –0,2 –0,1 0,0 0,0 0,7
Rendimento obblig. della Confederazione a 10 anni 4 0,5 0,3 1,3 0,6 1,6
Popolazione e occupazione
Popolazione 1,0 1,2 1,3 1,1 1,1
Occupazione, in equivalenti a tempo pieno 0,7 0,8 1,3 1,7 1,4
Tasso di disoccupazione 3,1 3,2 3,2 2,9 3,2
1
Previsione UBS Fonti: Seco, UST, BNS, UBS
2
Stime, ovvero previsioni UBS (aggiornato al 5 gennaio 2015)
3
Valore medio: dal 2005 al 2014
4
Fine anno
UBS Real Estate Focus 2015 9Abitazioni di proprietà
Stagnazione
forzata
Elias Hafner e Maciej Skoczek
Chief Investment Office WM
Fattori
Il livello di prezzo raggiunto, la vivace attività edilizia
Residenziali
e l’inasprimento del quadro normativo hanno frenato
ulteriormente il mercato svizzero delle abitazioni di pro-
prietà. L’indomito sforzo di regolamentazione dovrebbe
impedire un nuovo balzo in avanti dei prezzi. Solo le
cinture degli agglomerati urbani conservano ancora un
Commerciali
margine di apprezzamento.
Borsa
Il raffreddamento sul mercato delle abitazioni di dell’1,5%. I rincari per le due tipologie di abita-
proprietà, iniziato nel 2013, è proseguito nel zioni sono così al di sotto dei tassi di crescita
2014. Nel 2014 i prezzi per appartamenti di pro- media dei prezzi degli ultimi 15 anni, rispettiva-
prietà sono aumentati di circa il 2,5% rispetto a mente del 4 e 3%.
un anno fa mentre quelli delle case unifamiliari
Globale
Regolamentazione crescente
Interventi attuati e previsti sul mercato immobiliare dal 2012
9 febbraio 2014
13 febbraio 2013 Accoglimento dell'iniziativa
Introduzione del cuscinetto contro l’immigrazione di massa
anticiclico di capitale (BNS) immigrazione limitata da
3 marzo 2013 contingenti
1% di posizioni di credito
Accoglimento della Revisione della 25 giugno 2014
11 marzo 2012 ponderate per il rischio
legge sulla pianificazione del territorio
Decisioni di fondo per una
Accoglimento dell’iniziativa zone edificabili in base a esigenza
riforma delle PC
sulle abitazioni secondarie di 15 anni
esclusione del prelievo di
max. 20% abitazioni obbligo di costruire
capitale da previdenza prof.
secondarie tassa sul plusvalore immobiliare
obbl.
2012 2013 2014
1 luglio 2012 23 gennaio 2014 28 maggio 2014
Direttive concernenti i requisiti minimi Raddoppio del cuscinetto Procedura di consultazione
per i finanziamenti ipotecari (ASB) anticiclico di capitale (BNS) «pigioni trasparenti»
10% di «veri mezzi propri» 2% di posizioni di credito dichiarazione di aumento in
ammortamento entro 20 anni ai ponderate per il rischio caso di nuovo locatario
⅔ del valore d’anticipo
1 settembre 2014
Inasprimento delle direttive su
finanziamento ipotecario (ABS)
ammortamento lineare entro 15 anni
ai ⅔ del valore d’anticipo
solidarietà passiva con secondi redditi
Fonte: UBS principio del valore minimo
10 UBS Real Estate Focus 2015Parco Liebefeld Berna
«Al momento i prezzi reali sono quasi al livello
dei primi anni Novanta, quando in Svizzera
scoppiò la bolla immobiliare.»
Tolleranza zero verso un surriscaldamento massa, che in futuro rallenterà la domanda di
del mercato abitazioni in Svizzera, uno dei motori principali
Dopo l’irrigidimento normativo negli anni dei prezzi delle abitazioni di proprietà. È vero,
2012/13, anche lo scorso anno sono state avviate finora l’esito del referendum sembra non avere
misure politiche per frenare il mercato delle pro- grandi conseguenze sulla domanda aggiuntiva
prietà di abitazioni. Su richiesta della Banca estera, ma ha offuscato le aspettative di prezzo.
nazionale svizzera (BNS), a gennaio il Consiglio
federale ha alzato il cuscinetto anticiclico di capi- Anche sul mercato finanziario le maglie si strin-
tale dall’1 al 2%, per una maggiore protezione gono. Su pressione dell’Autorità di vigilanza dei
delle banche in casi di emergenza. L’intervento mercati finanziari (FINMA), l’Associazione sviz-
ha limitato la concessione di ipoteche e reso zera dei banchieri ha inasprito gli standard
meno conveniente il finanziamento di immobili minimi per la concessione di ipoteche. Ora i
residenziali. Anche se le condizioni di finanzia- debiti ipotecari devono essere ammortizzati in
mento restano favorevoli visto il minimo livello modo lineare entro 15 anni ai due terzi del
dei tassi d’interesse, il messaggio è chiaro: né la valore d’anticipo. Dopo le direttive introdotte
BNS né il Consiglio federale tollereranno ulteriori nel 2012, che impongono una quota di capitale
rincari sul mercato immobiliare residenziale. proprio di base del 10% e un obbligo di
ammortamento, questa nuova misura riduce
Il 9 febbraio 2014 l’elettorato svizzero ha ulteriormente la base di potenziali acquirenti di
accolto l’iniziativa contro l’immigrazione di abitazioni.
UBS Real Estate Focus 2015 11Rallentamento a causa di un calo di dei tassi di crescita con incrementi dei prezzi a
sostenibilità un livello mai raggiunto.
Un’abitazione di proprietà media in Svizzera
Fattori
costa 850 000 franchi, il 70% in più che nel Ma governo, BNS e Finma lo impedirebbero a
2000, quando erano sufficienti 500 000 franchi. ogni costo. I possibili strumenti per interventi
Il reddito medio in questi 15 anni è cresciuto più futuri includono ulteriori limitazioni dei preleva-
lentamente, meno del 20%, e pertanto la soste- menti anticipati da casse pensione, regole stan-
nibilità di una casa di proprietà è peggiorata dard per la stima della sostenibilità e della valu-
Residenziali
notevolmente. Al momento i prezzi reali sono tazione degli immobili nonché una quota di
quasi al livello dei primi anni Novanta, quando in anticipo massima. Quest’anno prevediamo tassi
Svizzera scoppiò la bolla immobiliare. Nei dati di rincaro dello 0,5% per case unifamiliari e
statistici a disposizione non emergono differenze dell’1,5% per appartamenti di proprietà, quasi
sostanziali negli andamenti delle varie fasce di una stagnazione. Il ciclo dovrebbe avere ormai
prezzo, ma i prezzi richiesti nel segmento di raggiunto il suo picco.
Commerciali
fascia elevata non sono più sostenibili da tempo.
Qui il potere di negoziazione si è spostato dal
venditore all’acquirente e non è raro che si chiu-
dano accordi cedendo anche il 20% del prezzo
di listino originario.
Acquistare o
Anche la situazione dell’offerta ha contribuito attendere ancora
Borsa
all’appiattimento della crescita dei prezzi. Con il
forte aumento dell’immigrazione dopo l’introdu-
zione della libera circolazione delle persone nel I tassi a lungo termine, fermi allo 0,3%, sono
2007 si è venuta a creare un’eccedenza di ancora ai minimi storici rendendo il finanziamento
domanda annua che è arrivata fino a 15 000 dell’abitazione di proprietà conveniente come non
abitazioni. Di conseguenza l’attività dell’edilizia mai. I prezzi delle abitazioni di proprietà sembrano
Globale
residenziale è notevolmente aumentata. Le invece aver raggiunto il massimo. È un buon
lacune sono state colmate e nel 2014 le superfici momento per acquistare o conviene aspettare?
sfitte sono tornate a crescere. Un incremento di
superfici sfitte (dallo 0,5 allo 0,7%) è stato rile- Determinare il momento di acquisto ottimale
vato soprattutto per gli appartamenti di pro- dipende, tra le altre cose, dalla situazione perso-
prietà. In assenza di una nuova eccedenza di nale, dalle attuali condizioni di mercato e dalle
domanda, difficilmente i prezzi riceveranno aspettative future. Se la situazione personale con-
spinte positive, favorendo un rallentamento dei sente di attendere, allora ha senso mettere a con-
rincari per le abitazioni di proprietà. fronto il risparmio derivante dal calo dei prezzi con
i maggiori costi derivanti dall’aumento dei tassi.
I prezzi insistono su un livello elevato Considerando le proprie aspettative di mercato, i
Cosa riserva il 2015 per il mercato immobiliare? costi di locazione fino al momento dell’acquisto
Quest’anno le prospettive per i fondamentali dell’abitazione e i costi di manutenzione
economici restano incoraggianti. Prevediamo dell’immobile si evince quanto segue.
una solida crescita per l’economia svizzera. L’in-
cremento dei salari reali e la continua immigra- Chi prevede un calo del 10% dei prezzi in tre anni
zione di forza lavoro straniera, per ora ancora dovrebbe rimandare l’acquisto, purché fino ad
illimitata grazie al rifiuto dell’iniziativa Ecopop, allora non si prevedano tassi a lungo termine sopra
dovrebbero sostenere ancora la domanda di il 2%. Anche chi prevede un calo dei prezzi del
abitazioni di proprietà. Riteniamo inoltre impro- 15% nei prossimi tre anni e tassi a lungo termine
babile un rialzo dei tassi d’interesse in Svizzera non superiori al 3% dovrebbe aspettare ad acquis-
quest’anno in quanto, a fronte delle tendenze tare l’abitazione. Se il calo dei prezzi fosse del
deflazionistiche in Europa, la BNS dovrebbe con- 20%, il limite per i tassi a lungo termine sale
fermare la politica del tasso d’interesse minimo al 5%. Chi però fino ad allora prevede una
per altri due anni. In questo scenario sarebbe stagnazione o addirittura un rincaro dovrebbe
addirittura possibile una nuova accelerazione acquistare subito.
12 UBS Real Estate Focus 2015Analisi regionale I prezzi sotto pressione nei centri
Nelle grandi città la correzione dovrebbe conti-
Svolta a livello regionale nuare quest’anno, visto che le aspettative di
prezzo degli anni scorsi non sono più realistiche
In molte ubicazioni si registra una stagnazione o alla luce dell’inasprimento delle norme sulla
addirittura una netta contrazione dei prezzi di sostenibilità. Prevediamo però che la correzione
abitazioni di proprietà (come media dei prezzi di non subirà un’accelerazione e resterà contenuta.
case unifamiliari e appartamenti di proprietà). In La domanda costante nelle città e il volume di
quasi il 60% di tutti i comuni svizzeri, le case costruzione relativamente basso esercitano un
unifamiliari nel 2014 costavano meno rispetto a effetto contrario rispetto a quello delle misure
un anno prima; per gli appartamenti di proprietà normative di raffreddamento.
questa percentuale era superiore al 40%. Decise
flessioni dei prezzi sono state osservate soprat- Nei prossimi anni nelle cinture degli agglomerati
tutto nelle regioni svizzere più care. In partico- urbani aumenteranno i distinguo. Le carte
lare sul Lago di Ginevra e nell’area metropoli- migliori saranno in mano alle regioni nelle quali
tana di Zurigo la soglia di prezzo limite è stata l’ampliamento dell’offerta non supera la
superata per molti acquirenti. L’inversione di domanda, come a Friburgo. Nelle regioni dove le
tendenza è più evidente nelle grandi città, ad superfici sfitte aumentano a causa di un’ecces-
eccezione di Basilea. Se solo tre anni fa Zurigo siva attività edilizia, ad esempio tra Soletta e
presentava uno dei massimi tassi di crescita dei Argovia, i prezzi potrebbero invece scendere
prezzi in Svizzera, di oltre il 10%, l’anno scorso ancora.
l’andamento è stato chiaramente sotto la media,
solo il 3% di aumento per le case unifamiliari e
una stagnazione per le abitazioni di proprietà. La
correzione più pesante, oltre l’8%, per gli appar-
tamenti di proprietà si è avvertita nella città di
Ginevra.
Anche nelle cinture degli agglomerati urbani la
forte crescita dei prezzi degli anni passati ha
perso intensità. L’anno scorso i prezzi delle abi-
tazioni di proprietà sono leggermente aumen- Grandi città con prezzi in calo
tati, essendo ancora accessibili per molti acqui- Tasso di crescita dei prezzi d’offerta per abitazioni di proprietà nel 2014,
renti. Nel 2014 i pezzi delle abitazioni di in %
proprietà sono aumentati fino al 2% nel can-
6
tone di Friburgo, che rappresenta una buona
alternativa alla regione del Lago di Ginevra. Nella 4
cintura dell’agglomerato urbano di Zurigo le 2
abitazioni di proprietà si sono apprezzate nelle 0
regioni Argovia, Baden e Winterthur e quasi –2
ovunque nella Svizzera orientale. –4
–6
I prezzi sono cresciuti tuttavia maggiormente –8
nelle regioni periferiche, come nell’Unterland –10
glaronese, a Uri o nella Val de Travers, con tassi Basilea Zurigo Berna Losanna Ginevra
di crescita talvolta superiori al 5%. Lo sposta-
Case unifamiliari Abitazioni di proprietà
mento della dinamica dei prezzi dalle zone cen- Appartamenti di proprietà
trali a quelle periferiche è un segnale che il ciclo
dei prezzi sta ormai volgendo al termine. Fonti: Wüest & Partner, UBS
UBS Real Estate Focus 2015 13Abitazioni in locazione
Scommessa sui tassi per
le case plurifamiliari
Elias Hafner e Matthias Holzhey
Chief Investment Office WM
Fattori
Gli immobili di reddito residenziali hanno valutazioni eque
Residenziali
rispetto ai titoli di Stato. Chi crede che i tassi rimarranno
bassi a lungo può optare per case plurifamiliari. Le regioni
nell’Altipiano occidentale e la cintura urbana di Zurigo
offrono il miglior rapporto rischio/rendimento.
Commerciali
Borsa
Oggi nelle città svizzere gli investitori pagano riferisce solitamente ai decennali svizzeri. A tale
circa 35 franchi per 1 franco di canone di loca- proposito occorre rilevare due aspetti. Primo: il
zione netto annuale (canone di locazione lordo differenziale di interesse nominale tra i due inve-
meno costi di gestione e accantonamenti) e rea- stimenti è ingannevole. Visto che a lungo ter-
lizzano un rendimento di circa il 3%. 15 anni fa, mine i redditi da locazione tengono il passo
invece, il rendimento era ancora del 5%. Il dell’inflazione, i rendimenti iniziali sono una
Globale
prezzo di mercato per case plurifamiliari in città misura più reale che nominale. Il confronto va
è così aumentato di quasi il 75% da allora. Gli quindi fatto in termini reali (al netto dell’infla-
attuali rendimenti di case plurifamiliari nelle zione) anche con i rendimenti dei titoli della
migliori ubicazioni sono storicamente piuttosto
scarsi.
E non va meglio nemmeno il confronto con i Rendimenti equi in un contesto di tassi
rendimenti medi di fondi immobiliari svizzeri al minimo
negli ultimi 50 anni. Dal 1964, i fondi principal-
Rendimenti primari iniziali per case plurifamiliari nelle grandi città svizzere,
mente investiti in immobili cittadini offrono in in %
media un rendimento reale complessivo annuo
del 3,8%. Nel confronto con i rendimenti pas-
6
sati, oggi gli investimenti diretti in case plurifa-
miliari sono decisamente più cari. In base a que-
sto criterio, i momenti migliori per entrare nel 5
mercato erano dal 1998 al 2004 e dal 2008 al
2010. Ci si chiede se gli attuali bassi rendimenti 4
iniziali siano sufficienti a indennizzare per i rischi
assunti. 3
Valutazioni eque rispetto ai titoli 2
della Confederazione 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Il rendimento di una casa plurifamiliare
Rendimenti iniziali netti nelle migliori ubicazioni
dovrebbe almeno coprire i suoi costi di opportu-
Interesse reale più premio di rischio
nità (rendimenti mancati da investimenti alter-
nativi). Per il calcolo dei costi di opportunità ci si Fonti: Wüest & Partner, UST, BNS, UBS
14 UBS Real Estate Focus 2015Confederazione. Secondo: visto il rischio supe- fino all’80%, riassorbita negli anni successivi.
riore e la minore liquidità, un premio di rischio L’andamento di allora non aveva stimolato
è giustificato per gli immobili. I fondi immobiliari alcun incremento significativo nelle pigioni esi-
hanno così reso mediamente l’1,7% in più stenti. Questo fatto ridimensiona l’attuale
rispetto ai titoli di Stato negli ultimi 50 anni. grande potenziale di incremento delle pigioni.
Se si aggiunge poi l’ulteriore premio di liquidità Se le pigioni non avanzano sensibilmente, la
medio implicito per investimenti diretti rispetto redditività di un investimento in case plurifami-
ai fondi immobiliari, stimato allo 0,6%, la liari scende con lo sviluppo degli interessi reali.
somma di interessi reali più il premio di rischio
complessivo è attualmente pari a 3,1%. Se gli interessi aumentano,
il valore rischia di scendere
Se per valutare la sostenibilità ci si basa sui costi I tassi d’interesse attualmente si muovono al di
di opportunità, il basso livello storico dei rendi- sotto del loro valore sostenibile. Se il livello
menti iniziali (circa il 3%) di case plurifamiliari rimane così basso, gli investimenti in case pluri-
nelle migliori ubicazioni delle grandi città elveti- familiari offrono rendimenti equi. Visto che inte-
che appare giustificato. In un’ottica relativa, ressi reali sotto l’1% sono decisamente troppo
quindi, le case plurifamiliari non sono sopravva- bassi alla luce del potenziale di crescita reale
lutate. Se gli interessi reali rimanessero bassi, i dell’economia svizzera, dell’1,5–2%, nel calcolo
rendimenti degli immobili più esclusivi potreb- dei rendimenti bisogna considerare uno scenario
bero addirittura scendere leggermente di aumento dei tassi. Se i tassi aumentano, la
quest’anno. perdita di valore di un immobile di reddito
aumenta in misura simile ai titoli di Stato.
Il potenziale rincaro delle pigioni è dubbio
Per il calcolo dei rendimenti a lungo termine è Se i tassi d’interesse dei decennali della Confe-
determinante anche l’andamento dei redditi da derazione salgono al 4% dall’attuale 0,3% in
locazione e degli interessi reali. Attualmente, le quattro anni e l’inflazione ammonta al massimo
pigioni d’offerta (pigioni per rilocazione, prima al 2%, le case plurifamiliari rischiano di perdere
locazione o nuova locazione) superano media- dal 10 al 25% del proprio valore. L’ampio mar-
mente di circa il 25% quelle esistenti (pigioni per gine di calo delle valutazioni è dovuto all’incer-
rapporti di locazione in essere), fortemente rego- tezza riguardo all’andamento dei redditi da loca-
lamentate. A un primo sguardo, quindi, i bassi zione. Gli investitori in case plurifamiliari
rendimenti iniziali appaiono più che giustificati. potrebbero cavarsela con una perdita di valore di
Negli anni Ottanta si è creata una differenza tra una sola cifra percentuale solo se le pigioni
pigioni d’offerta e pigioni esistenti che arrivò potessero essere interamente adeguate all’au-
Immobili da ristrutturare
Alcuni immobili da ristrutturare offrono rendimenti tale. In caso di nuovi edifici, invece, dovrebbe
lordi sopra la media. Ma non bisogna lasciarsi bastare un quinto delle pigioni lorde per sostenere
ingannare da rendimenti apparentemente elevati. i costi durante il ciclo di vita dell’immobile. Un ren-
Infatti, tra i rendimenti lordi sulla carta e i rendi- dimento lordo del 3,5% per nuove costruzioni in
menti netti effettivi può esserci una grande diffe- ubicazioni centrali si riduce quindi a un rendimento
renza a seconda dell’età e delle condizioni dell’edi- netto del 2,8%. Se un rendimento lordo sopra la
ficio. Per immobili da ristrutturare, fino alla metà media su immobili da ristrutturare implichi anche
del reddito da locazione può finire in costi di un rendimento netto sopra la media dipende
gestione e accantonamenti. Di un rendimento innanzitutto dalla possibilità dell’investitore di man-
lordo apparentemente elevato del 6% rimane, nel tenere l’immobile in buono stato.
caso peggiore, solo il 3% di rendimento sul capi-
UBS Real Estate Focus 2015 15mento dei tassi d’interesse ipotecari di riferi- tata. Le regioni con il profilo rischio/rendimento
mento e all’inflazione – rendendole di fatto inso- più equilibrato sono l’Altipiano occidentale e la
stenibili per molti locatari. Ne consegue che: in cintura urbana di Zurigo.
Fattori
termini assoluti gli investimenti immobiliari sono
adatti solo a chi crede in una lunga fase di bassi Ubicazioni periferiche
tassi d’interesse. Chi vuole acquistare case plurifamiliari in zone
periferiche si concentra prevalentemente sulle
Analisi regionale regioni La Broye e La Gruyère nella Svizzera
Residenziali
romanda e Willisau nella Svizzera tedesca. La
Agglomerati urbani giovane popolazione e la bassa percentuale di
interessanti superfici sfitte per abitazioni in locazione
aumentano l’attrattiva di queste regioni; nel
Per ogni franco di reddito netto annuo da loca- Greyerzerland solo un’abitazione su 200 non ha
zione, un investitore ora paga 40 franchi a ancora trovato un locatario. Al confronto, Tog-
Commerciali
Zurigo e solo 25 nel cantone Giura. Questo genburg, Sierre e Thal sono decisamente più
«sconto» comporta rischi maggiori: liquidità rischiose, a parità di valutazione. I redditi da
(vendita dell’immobile) e rilocazione sono deci- locazione nelle regioni periferiche dovrebbero
samente più incerti nel cantone Giura che non a essere i più esposti a una lunga fase di debo-
Zurigo. Se i rischi a lungo termine non sono lezza economica e a una flessione sul mercato
opportunamente scontati nella valutazione immobiliare.
attuale, allora una regione è sotto o sopravvalu-
Borsa
Regioni interessanti per investimenti in case plurifamiliari
All’interno delle categorie di valutazione
Globale
Basilea Città
Glattal-Furttal Winterthur
Limmattal
Willisau
Yverdon
La Sarine
Gros-de- La Broye
Vaud
La Gruyère
Categorie Regione
di valutazione interessante
Centro
Agglomerato urbano
Cintura dell’agglomerato urbano
Fonte: UBS
Periferia
16 UBS Real Estate Focus 2015Grandi agglomerati Agglomerati urbani e centri
I grandi agglomerati offrono più sicurezza. Gros- Chi preferisce investire in case plurifamiliari cen-
de-Vaud, Yverdon e La Sarine (Friburgo) sono le trali ma non vuole pagare i relativi premi può
regioni più interessanti. Elevata crescita demo- trovare valide alternative nella prima cintura
grafica e una popolazione giovane come princi- urbana della città di Zurigo. Le regioni economi-
pale fonte di domanda di abitazioni in locazione che di Zurigo, Limmattal, Glattal-Furttal e la città
dovrebbero alimentare notevolmente la di Winterthur, hanno un grande potenziale di
domanda nei prossimi anni. Le superfici sfitte e crescita sia dell’economia locale sia demografico.
l’attività edilizia residenziale, poi, sono modeste. Simili valutazioni, ma rischi nettamente maggiori
Anche se l’immigrazione diminuisse, la domanda si trovano invece a Coira, Vevey e nella pianura
di abitazioni dalla regione e il basso livello ini- della Linth. Chi intende acquistare solo case plu-
ziale di superfici sfitte riducono il rischio di rilo- rifamiliari nelle migliori ubicazioni dovrebbe pre-
cazione. Decisamente meno conveniente è il diligere Basilea Città a Zurigo e Ginevra. Dopo
rapporto rischio/rendimento per le regioni di dieci anni di stagnazione della popolazione e
Locarno, San Gallo e Martigny. bassi investimenti edilizi residenziali, il centro
mondiale delle biotecnologie presenta valuta-
zioni interessanti a fronte della crescente
domanda residenziale prevista nei prossimi anni.
Panoramica su immobili residenziali
Salvo laddove diversamente indicato, tutti i dati sono in percentuale e rappresentano la crescita rispetto
all’anno precedente.
20151 20142 2013 2012 10 anni 3
Costruzione di abitazioni e superfici sfitte
Aumento netto di abitazioni (numero) 48 000 50 000 47 901 45 763 44 446
Percentuale di abitazioni sfitte 1,2 1,1 1,0 0,9 1,0
Abitazioni in affitto
Prezzi d’offerta per abitazioni in affitto 1,0 2,0 2,9 3,1 3,0
Prezzi d’offerta per abitazioni in affitto in nuove costruzioni –0,5 4,5 1,3 1,1 0,4
Indice delle pigioni di immobili effettivamente locati 0,5 1,2 0,5 0,6 1,5
Tasso ipotecario di riferimento 4 1,8 2,0 2,0 2,3 –
Abitazioni sfitte (numero) – 35 841 31 666 30 916 30 585
Performance di investimento diretto in abitazioni 5,0 6,0 6,5 7,1 6,1
Abitazioni di proprietà
Prezzi d’offerta per abitazioni di proprietà 1,5 2,5 3,3 5,1 3,8
Prezzi di transazione per abitazioni di proprietà – 2,5 5,0 6,7 5,7
Prezzi d’offerta per case unifamiliari 0,5 1,5 4,7 3,7 3,2
Prezzi di transazione per case unifamiliari – 2,0 3,0 4,8 3,9
Crescita di crediti ipotecari, tutte le banche 3,5 3,7 4,3 5,8 4,5
Abitazioni di proprietà vacanti (numero) – 9 907 8342 8006 8285
1
Previsione UBS Fonti: Wüest & Partner, UST, BNS, IPD, UBS
2
Stime, ovvero previsioni UBS (aggiornato al 5 gennaio 2015)
3
Valore medio: dal 2005 al 2014
4
Fine anno
UBS Real Estate Focus 2015 17Abitazioni di proprietà
Rincari
speculativi
Matthias Holzhey e Maciej Skoczek
Chief Investment Office WM
Fattori
I prezzi delle abitazioni di proprietà in Svizzera sono ben
Residenziali
al di sopra del loro livello sostenibile a lungo termine.
La nostra analisi basata su modelli mostra un potenziale
di correzione a breve termine del 10% in caso di ridu-
zione della domanda speculativa. Nella Svizzera centrale
e a Zurigo, un calo dell’immigrazione inciderebbe più
Commerciali
pesantemente sui prezzi.
Borsa
Le fasi di boom sui mercati immobiliari sono Dopo la crisi finanziaria, molti investitori hanno
spesso giustificate a livello di fondamentali dal cercato rifugio nel mattone, innescando una
calo degli interessi e da una brillante crescita spinta speculativa sulle abitazioni di proprietà nel
del numero di nuclei familiari. Ma incrementi 2009. I successivi rincari dal 2011 sono dovuti
dei prezzi marcati e prolungati possono susci- soprattutto al calo dei tassi d’interesse a lungo
tare aspettative esagerate negli investitori ali- termine. Durante l’intero periodo in esame il
Globale
mentando eccessi speculativi nelle valutazioni. prezzo è stato invece sostenuto in modo
La domanda e quindi l’andamento dei prezzi costante dalla forte crescita demografica. Negli
possono essere scomposti in una componente
fondamentale e una speculativa usando modelli
quantitativi. Distinguere tra questi due fattori
è fondamentale per stimare correttamente
il mercato.
La crescita basata sui fondamentali
si appiattisce
Solo due terzi dei rincari sono giustificati Tasso di crescita annua dei prezzi per abitazioni di proprietà svizzere per
dai fondamentali singoli fattori; previsione dal 2015 senza fattori speculativi, in %
Allo scoppio della bolla immobiliare all’inizio
degli anni Novanta è seguita una lunga fase di 7
torpore nel mercato immobiliare svizzero. I 6
prezzi degli immobili residenziali hanno recupe- 5
rato gradualmente solo con il nuovo millennio 4
fino a tornare al livello sostenibile a lungo ter- 3
mine all’inizio del 2009. Da allora, le abitazioni 2
1
di proprietà hanno complessivamente registrato
0
rincari di circa il 29% al netto dell’inflazione. La
–1
nostra analisi quantitativa (cfr. pagina 22 per la
–2
descrizione del modello) mostra che circa 11 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
punti percentuali sono riconducibili al forte
incremento del numero di nuclei familiari e circa
Effetto della scarsità di mercato Componente speculativa
8 punti percentuali al calo dei tassi d’interesse. Effetto dei tassi d’interesse Tasso di crescita dei prezzi
I restanti 10 punti percentuali sono attribuibili
alla speculazione degli investitori. Fonti: UST, BNS, Wüest & Partner, UBS
18 UBS Real Estate Focus 2015ultimi due anni la componente speculativa si è sfitte e la prevista graduale normalizzazione dei
smorzata principalmente per effetto del cre- tassi d’interesse indebolirebbero ulteriormente i
scente influsso delle misure normative sul mer- rincari. Il tasso di crescita dovrebbe però rima-
cato residenziale. nere leggermente positivo visto che le condizioni
continuano a essere favorevoli.
Bolla immobiliare degli anni Ottanta
«I movimenti di gonfiata dall’immigrazione
Anche alla fine degli anni Ottanta, prima dell’ul-
prezzo giustificati
timo scoppio di una bolla immobiliare in Sviz-
zera, gli elevati tassi di immigrazione fecero
contrarre l’offerta. Al culmine del ciclo, nel
dai fondamentali 1989, il mercato degli immobili residenziali era
complessivamente sopravvalutato del 40%.
alimentano spesso Allora, tuttavia, le speculazioni su un continuo
rincaro spinsero le valutazioni immobiliari
ancora più in alto rispetto a quanto accaduto
false certezze.» negli ultimi sei anni. Secondo la nostra analisi
basata su modelli, la componente speculativa di
prezzo contribuì per oltre 25 punti percentuali,
sostenendo così oltre la metà del rincaro. La
Le componenti speculative, comunque, vacil- goccia che fece traboccare il vaso fu infine lo
lano. L’euforia del mercato rischia di invertire la shock dei tassi nel 1989. Dal 1990 al 1992 i
rotta e di azionare una svolta nei prezzi. Ma tassi a lungo termine sostarono a un livello
attenzione: anche i movimenti di prezzo giustifi- superiore alla media di lungo periodo, mutando
cati dai fondamentali alimentano spesso false radicalmente le condizioni. La domanda specu-
certezze. Ad esempio, se i tassi d’interesse o le lativa crollò di conseguenza, innescando una
superfici sfitte aumentano bruscamente, i rialzi spirale ribassista.
basati sui fondamentali si sciolgono come neve
al sole.
Nessuna inversione di tendenza prevista
Attualmente né i tassi d’interesse né l’immigra-
zione si trovano a un livello sostenibile a lungo
termine. Secondo il nostro modello di calcolo, Meno speculazione rispetto agli
uno shock dei tassi combinato con un forte
aumento delle superfici sfitte potrebbe far crol-
anni Ottanta
Sopravvalutazione cumulata per abitazioni di proprietà, in %
lare i prezzi delle abitazioni di proprietà del
20–25%. Questo scenario estremo è effettiva- 45 Sopravvalutazione negli anni Ottanta Sopravvalutazione dal 2009
mente poco probabile alla luce dell’attuale soli- 40
dità del contesto di mercato. Ma pur a condi- 35
zioni ancora vantaggiose come quelle attuali 30
non è esclusa una correzione dei prezzi di quasi 25
il 10% solo a causa del venir meno della 20
domanda speculativa. 15
10
5
Gli interventi normativi per frenare i prezzi, come
0
le nuove direttive sui finanziamenti ipotecari,
–5
dovrebbero ostacolare incrementi speculativi dei 1984 1985 1986 1987 1988 1989 1990 2009 2010 2011 2012 2013 2014
prezzi fino al 2017. I prezzi sul mercato svizzero
Effetto della scarsità di mercato Componente speculativa
delle abitazioni di proprietà dovrebbero quindi Effetto dei tassi d'interesse
essere sostenuti solo da fattori fondamentali nei
prossimi anni. E il leggero aumento di superfici Fonti: UST, BNS, Wüest & Partner, UBS
UBS Real Estate Focus 2015 19Rischiamo oggi nuovamente una correzione futuro aumento dei prezzi. In un simile scenario,
pesante come quella degli anni Novanta? E se sì, senza ulteriori interventi normativi la sopravvalu-
a quali condizioni? Senza uno shock dei tassi tazione speculativa salirebbe dall’attuale 10 al
Fattori
d’interesse o recessione economica, i prezzi non 15% entro il 2017.
potranno crollare nella stessa misura; i fattori
speculativi sul mercato immobiliare sono finora
troppo deboli perché ciò avvenga. Per prevedere Analisi regionale
andamenti dei prezzi plausibili analizziamo due
Massimo potenziale di cor-
Residenziali
scenari: uno negativo, con brusco incremento
della percentuale di superfici sfitte e un rialzo dei
tassi d’interesse a lungo termine, e uno positivo,
rezione sul Lago di Ginevra
con contesto economico favorevole e investitori Con la modellazione quantitativa dell’andamento
ottimisti. dei prezzi è possibile stimare il potenziale di
correzione per le otto grandi regioni svizzere.
Commerciali
Scenario negativo: il dimezzamento dell’im- La possibile intensità di contrazione dei prezzi
migrazione provoca un crollo dei prezzi dipende da un lato dall’importanza relativa dei
Considerati i dati attuali delle richieste e dei per- fattori fondamentali per l’andamento dei prezzi e
messi di costruzione, nel 2014 dovremmo rag- dall’altro dalla divergenza dei prezzi rispetto al
giungere il culmine dell’attività edilizia. Il numero livello sostenibile a lungo termine. Mentre ad
di abitazioni realizzate dovrebbe poi scendere di esempio nella regione del Lago di Ginevra i prezzi
nuovo sotto quota 45 000 entro il 2016. Un erano già in equilibrio ormai ben nove anni fa,
Borsa
dimezzamento dell’immigrazione netta a 40 000 per la Svizzera nord-occidentale questo si poteva
persone farebbe salire la percentuale di abita- dire solo quattro anni dopo. Il potenziale di cor-
zioni sfitte entro tre anni dall’1,1 al 2,0%. Se rezione va quindi dal 10 al 30% in base alla
l’iniziativa contro l’immigrazione di massa regione. Se si prende come riferimento la Sviz-
venisse attuata in modo restrittivo, questa previ- zera, le regioni del Lago di Ginevra, di Zurigo e
sione sarebbe plausibile e realistica a partire dal della Svizzera centrale sono particolarmente a
Globale
2019. rischio di correzione, anche se in misura diversa.
Un aumento delle abitazioni sfitte spingerebbe i
prezzi in territorio negativo già quest’anno. Di
conseguenza, gli operatori del mercato rivedreb-
Andamento dei prezzi in base
bero le proprie previsioni al ribasso erodendo allo scenario
così l’attuale componente speculativa. I prezzi
Previsione dei prezzi per abitazioni di proprietà dal 2015, indice 2008 = 100
immobiliari si correggerebbero complessiva-
mente di oltre il 12% entro fine 2017, a velocità
crescente. Il livello dei prezzi si avvicinerebbe a 150
quello del 2010. A causa dell’inerzia del mercato
immobiliare negli anni successivi è molto proba- 140
bile un’ulteriore contrazione dei prezzi al di sotto
130
del valore di equilibrio.
120
Scenario positivo: i tassi di crescita dei
prezzi accelerano 110
In un contesto economico ancora favorevole,
invece, i prezzi delle abitazioni di proprietà tor- 100
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
nerebbero a salire visibilmente dopo il recente
appiattimento. È però improbabile un ulteriore Andamento dei prezzi finora
miglioramento dei fattori fondamentali, visto Andamento dei prezzi fondamentale
che i tassi sono già ai minimi storici e i tassi di Andamento dei prezzi con forte immigrazione
immigrazione sono già a livelli record. Ma un Andamento dei prezzi con limitazione dell’immigrazione
(dimezzamento dell’immigrazione netta attuale)
contesto di mercato ancora positivo potrebbe
comunque riaccendere la convinzione di un Fonti: UST, BNS, Wüest & Partner, UBS
20 UBS Real Estate Focus 2015Per quanto riguarda il ciclo dei prezzi, la regione Debole crescita prevista
del Lago di Ginevra precede le altre di oltre due A fronte dell’elevato numero di autorizzazioni e
anni e negli ultimi anni ha sviluppato il poten- richieste edilizie prevediamo un incremento delle
ziale di correzione maggiore in assoluto. L’anno superfici sfitte in tutte le regioni, e solo un limi-
scorso si è osservata una prima leggera corre- tato potenziale di rincaro. Gli incrementi più
zione di circa il 3%. Ma è solo una goccia visto evidenti dovrebbero verificarsi nelle regioni Sviz-
che i prezzi immobiliari sul Lago di Ginevra sono zera meridionale, Berna e Zurigo. Qui le percen-
ben il 45% al di sopra del livello sostenibile. Le tuali di superfici sfitte dovrebbero aumentare di
valutazioni elevate sono tuttavia in gran parte circa 0,2 punti percentuali nei prossimi tre anni.
dovute alla grande scarsità di abitazioni degli Solo nella Svizzera occidentale sembra che la
ultimi anni. Dopo la lieve correzione, l’incre- domanda tenga il passo dell’offerta e la percen-
mento dei prezzi a carattere speculativo tuale di abitazioni sfitte dovrebbe insistere
ammonta ancora al 10% e ridimensiona un sull’1,1%.
poco il potenziale rischio a breve termine. Ma
viste le rigide direttive in materia edilizia, un In uno scenario di tassi ancora bassi e di scarsa
ritorno dei prezzi a un livello più sostenibile sul crescita delle superfici sfitte, i prezzi nella Sviz-
Lago di Ginevra sembra improbabile anche nel zera occidentale dovrebbero aumentare di circa
medio termine. il 2% annuo nel prossimo triennio. I dati per la
regione del Lago di Ginevra mostrano un quadro
Fondamenta traballanti a Zurigo e nella altrettanto ottimista. A causa della straordinaria
Svizzera Centrale lontananza dei prezzi dal loro livello sostenibile,
I mercati maggiormente trainati dalle aspettative il modello potrebbe però sopravvalutare l’effet-
sono stati quelli delle regioni di Zurigo e Svizzera tiva variazione di prezzo per la regione del Lago
centrale. Solo a causa della componente specu- di Ginevra. Nella Svizzera tedesca, la Svizzera
lativa, stimiamo che il potenziale di correzione nord-occidentale, con un potenziale di circa
per le due regioni sia di circa il 15%. Soprattutto 1,5% di rincari annui, è ancora quella meglio
in Svizzera centrale, l’espansione dell’offerta è posizionata. Le abitazioni di proprietà nella
riuscita a tenere il passo della domanda e per- restante Svizzera tedesca (Zurigo, Svizzera orien-
tanto i fattori fondamentali hanno influito solo
marginalmente sulla crescita dei prezzi. Regna
quindi grande incertezza sul futuro andamento
dei prezzi. Se la fiducia degli investitori dovesse Zurigo e Svizzera centrale a rischio
incrinarsi, qui la minaccia è quella di un duro Sopravvalutazione cumulata per fattori di prezzo e grandi regioni, in %
atterraggio anche senza shock dei tassi d’inte-
50
resse e blocco dell’immigrazione.
40
Moderato potenziale di correzione nelle
30
restanti regioni
In Svizzera meridionale, occidentale e orientale 20
il potenziale di correzione è al livello medio sviz-
10
zero, ma la componente speculativa è minore
che nelle altre regioni. In particolare, nella Sviz- 0
zera occidentale la forte crescita demografica
Svizzera
Lago di Ginevra
Zurigo
Svizzera centrale
Svizzera meridionale
Svizzera occidentale
Svizzera orientale
Svizzera nord-occidentale
Berna
con contestuale più debole espansione dell’of-
ferta ha portato a una flessione delle percen-
tuali di superfici sfitte. Le regioni con le valuta-
zioni più sostenibili sono Berna e la Svizzera
nord-occidentale, con un potenziale di corre-
zione massimo del 10%; qui aspettative ed ele-
menti speculativi non hanno giocato quasi alcun
Effetto della scarsità di mercato Componente
ruolo nei rincari degli ultimi anni. In Svizzera Effetto dei tassi d’interesse speculativa
nord-occidentale i prezzi sono addirittura un po’
in ritardo rispetto all’andamento del mercato. Fonti: UST, BNS, Wüest & Partner, UBS
UBS Real Estate Focus 2015 21tale e centrale) non dovrebbero aumentare sfitte, in questi casi giocherebbe un ruolo deter-
annualmente di oltre l’1% se si considerano i minante il venir meno della componente specu-
fondamentali. Prevediamo invece una stagna- lativa. La correzione nella Svizzera orientale,
Fattori
zione o addirittura una leggera correzione dei nella regione di Berna e sul Lago di Ginevra
prezzi nella Svizzera meridionale. potrebbe essere limitata al 10%. Ma se le condi-
zioni generali peggiorassero per un periodo pro-
Ma se l’immigrazione venisse effettivamente lungato, la regione del Lago di Ginevra sarebbe
limitata, le prospettive si aggraverebbero note- la più esposta al rischio di una prolungata fase di
Residenziali
volmente. In un simile scenario sarebbero più a correzione. Le zone meglio attrezzate per far
rischio le regioni della Svizzera meridionale, cen- fronte al brusco stop dell’immigrazione sem-
trale e di Zurigo, dove i prezzi delle abitazioni di brano essere la Svizzera nord-occidentale e occi-
proprietà potrebbero correggersi di circa il 20% dentale. Ma anche qui non si riuscirebbe a evi-
entro il 2017. Oltre all’aumento delle superfici tare una moderata correzione fino al 5%.
Commerciali
Descrizione del modello Correzioni in caso di blocco
dell’immigrazione
Adottiamo un modello econometrico autoregres-
Borsa
sivo del primo ordine per spiegare i tassi di crescita Previsione del tasso di crescita annuo dei prezzi delle abitazioni di proprietà
reale dei prezzi degli ultimi 40 anni. I principali fat- per regioni, media 2015–2017, in %
tori determinanti sono il mutamento dei tassi d’in-
3
teresse a lungo termine e squilibri nel rapporto
2
domanda/offerta sul mercato delle abitazioni di
1
proprietà. Per determinare gli elementi di disturbo 0
Globale
dell’equilibrio utilizziamo l’andamento della per- –1
centuale di superfici sfitte e, come ulteriore varia- –2
bile del trend, il rapporto tra la crescita demogra- –3
fica attuale e l’attività edilizia attuale. Definiamo –4
componente speculativa gli altri parametri non giu- –5
stificati nel modello. –6
–7
Svizzera
Svizzera centrale
Zurigo
Svizzera orientale
Svizzera nord-occidentale
Berna
Svizzera meridionale
Lago di Ginevra
Svizzera occidentale
L’utilizzo di una base dati che raggruppa le grandi
regioni svizzere aumenta l’affidabilità delle elasti-
cità calcolate, visto che vengono estromesse carat-
teristiche costanti tipiche delle singole grandi
regioni. Consideriamo inoltre le diverse intensità
della bolla immobiliare degli anni Ottanta nelle sin-
gole grandi regioni per evitare una distorsione
delle elasticità. Attraverso questa procedura è pos-
sibile prevedere le variazioni di prezzo sia a livello Crescita dei prezzi fondamentale senza limitazione dell’immigrazione
aggregato per la Svizzera sia per le rispettive grandi Correzione massima dei prezzi in caso di forte limitazione dell’immigrazione
regioni. (dimezzamento dell’immigrazione netta attuale)
Fonti: UST, BNS, Wüest & Partner, UBS
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