MERCATO IMMOBILIARE MILANO

MERCATO IMMOBILIARE MILANO
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni di Milano sono di diminuzione del 3,6%.

Macroarea Centro
I quartieri del centro di Milano hanno registrato una diminuzione del 4%.
                                                    CORSO COMO
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni su corso Como sono in diminuzione. Si registra la
presenza di un gap tra domanda ed offerta: le richieste dei proprietari sono ancora troppo alte per la
capacità di spesa della zona perché legate alle aspettative di riqualificazione dei progetti di Solaria e del
Bosco Verticale.
Prezzi, locazioni e trend
Gli acquirenti della zona arrivano spesso dalle altre province della Lombardia e da altre regioni d’Italia: si
tratta di persone che si trasferiscono a Milano per lavoro oppure che acquistano casa per investimento o
per i figli. La tipologia più richiesta è il bilocale da 60-80 mq e tra le caratteristiche più apprezzate sono la
luminosità ed il piano alto.
La zona ha un’offerta immobiliare eterogenea che spazia dalle soluzioni dei primi anni del 1900 fino agli
stabili civili degli anni ’70. Le abitazioni più richieste sono quelle che si sviluppano intorno a corso Como
dove si registrano quotazioni medie di 4000-5500 € al mq per le soluzioni da ristrutturare per arrivare a
punte di 7500-8000 € al mq per le soluzioni di nuova costruzione. In viale Pasubio, via Montegrappa e via
Maroncelli si trovano abitazioni signorili del XIX secolo. Su corso Como si registrano più richieste di
immobili in affitto che non in vendita. A ricercarli soprattutto giovani attratti dalla movida della zona. Le
famiglie che cercano in affitto preferiscono orientarsi nelle strade limitrofe più tranquille.
Sul mercato delle locazioni chi cerca è molto esigente perchè potendo valutare tra più immobili in offerta
sceglie abitazioni ristrutturate e ben arredate. Per un bilocale si spendono mediamente intorno a 950 € al
mese.
                                                        BRERA
Nei primi mesi del 2013 il mercato immobiliare nel cuore di Brera ha visto una domanda vivace di immobili
di prestigio che non trova riscontro sul mercato a causa di una bassa offerta.
Prezzi, locazioni e trend
Ad acquistare in zona sono principalmente famiglie di professionisti che desiderano metrature oltre i 200
mq per ricavare sia l’abitazione che lo studio. C’è anche richiesta di piccoli tagli intorno a 80 mq acquistati o
da investitori oppure da genitori per i figli. Sul mercato delle locazioni c’è una domanda vivace di
professionisti che cerca l’immobile per realizzare lo studio e l’abitazione. Anche in questo caso i canoni di
locazione sono mediamente più elevati. Un bilocale di 65 mq si affitta mediamente a 1400 -1700 € al
mese.
Le quotazioni sono tra le più elevate di Milano e si va da 7000 € al mq per arrivare a 12 mila € al mq. Le
abitazioni più costose sono via Borgonuovo (12 mila € al mq per una soluzione signorile in buono stato),
piazza del Carmine e Monte di Pietà (10-11 mila € al mq), Fiori Chiari e Fiori Scuri (8-10 mila € al mq). Si
scende a 7-8 mila € al mq in via Pontaccio. Nella zona Moscova che va da via San Marco verso via Turati ci
sono sia abitazioni d’epoca sia palazzi in edilizia civile degli anni ’70. La domanda è alimentata da investitori
che acquistano per mettere a reddito, genitori di studenti che risiedono fuori Milano e lavoratori
trasfertisti. Le abitazioni più richieste sono quelle situate su via Appiani e via Parini dove ci sono stabili in
edilizia civile degli anni ’50 che si alternano a costruzioni d’epoca della fine del 1800 ed inizi del 1900. Per
un buon usato si spendono mediamente intorno a 6500 € al mq con punte di 7500 € al mq per le soluzioni
ristrutturate completamente. A seguire tra le preferenze dei potenziali acquirenti c’è corso di Porta Nuova
dove le unità oggetto di lavori toccano punte di 6500 € al mq. Su corso di Porta Nuova è più facile trovare
abitazioni di piccolo taglio. Sul mercato degli affitti si registrano potenziali inquilini sempre molto esigenti
che desiderano immobili ben rifiniti, arredati con mobili nuovi o comunque ben tenuti. Per un bilocale si
chiedono 1200 € al mese.
                                                    VIA MOSCOVA
In via San Marco, via Moscova, via Solferino, via Pindemonte, via Marsala e via Varese si registra una buona
domanda alimentata da persone che vivono nella zona e che desiderano cambiare abitazione.

                                                                        Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Prezzi, locazioni e trend
Si chiedono metrature che partono da 250 mq in su. Sul mercato delle locazioni si registra una buona
domanda alimentata da single, giovani coppie e lavoratori fuori sede che stipulano soprattutto contratti
canone libero. Per un bilocale arredato si spendono mediamente 1000-1200 € al mese.
Le vie più richieste sono quelle più tranquille e silenziose quali via Varese, via Pindemonte, via Solferino, via
Marsala dove abitazioni in edilizia civile degli anni ’60-’70 si alternano a quelle di fine ‘800 ristrutturate
nelle parti esterne e spesso da ristrutturare nelle parti interne. Tra le tipologie più domandate ci sono i
piani bassi e gli attici con terrazzo. Le quotazioni più elevate si raggiungono nella zona di largo Treves: 10
mila € al mq, a seguire via Moscova nella zona che va verso l’Arco della Pace dove si apprezza la vista su
Parco Sempione con 8000-9000 € al mq. In via Solferino i valori immobiliare oscillano da 6000 € al mq nel
tratto più vicino ai Bastioni di Porta Nuova per salire a 7000-8000 € al mq verso la zona di Brera.
                                                 ARCO DELLA PACE
Nella prima parte dell’anno il mercato immobiliare nella zona che si sviluppa intorno all’Arco della Pace ha
registrato un rallentamento, in seguito alla distanza esistente tra domanda ed offerta. I proprietari della
zona non hanno quasi mai necessità di vendere e di conseguenza non sono disposti a rivedere i prezzi verso
il basso. Chi ha venduto a valori inferiori lo ha fatto perché spinto dalla necessità di alienare seconde case
per ridurre il peso dell’imposizione fiscale. Le tempistiche di vendita possono arrivare anche a 8-9 mesi.
Prezzi, locazioni e trend
A cercare in zona sono prevalentemente professionisti, che già ci vivono oppure che provengono dai
quartieri limitrofi e che desiderano realizzare un acquisto migliorativo. Si sono mossi anche giovani al primo
acquisto con l’aiuto dei genitori e di un mutuo.
La zona più signorile è quella che si sviluppa a ridosso dell’Arco della Pace -P.zza Sempione da cui a raggiera
partono alcune delle vie che ospitano diversi edifici storici dei primi anni del ‘900 con quotazioni comprese
tra 6000 ed 8000 € al mq. La richiesta si concentra su tipologie di pregio, ad esempio in via Bertani, via
Guerrazzi e via A. Sangiorgio, dotate di terrazzo, servizio di portineria, con ampiezze non inferiori a 160 mq
e prezzi a partire da un milione di €. La vicinanza del Parco Sempione e dell’Arco della Pace sono elementi
che incidono positivamente sul gradimento da parte degli acquirenti. Dinamico il mercato in via Melzi D'eril
e via Canova. Il valore medio sugli immobili da ristrutturare posizionati a piano medio-alto è di 5200€ al mq
e per quelli ristrutturati la richiesta parte dai 7000€ al mq. Stesse quotazioni si segnalano nelle traverse
limitrofe come via Londonio e via Massena, dove è possibile acquistare appartamenti risalenti agli anni ’30-
’40 e ’50. Per molti è importante la presenza del box auto, disponibile solo per gli appartamenti realizzati
negli ultimi 60 anni. Più commerciale è la zona di via Canonica e vie limitrofe caratterizzata da stabili
costruiti tra gli anni ’50 e ’60, con soluzioni situate ai piani alti valutate 5000 € al mq (ristrutturato). Prezzi
leggermente inferiori si registrano in contesti di ringhiera, ormai vetusti, dove occorrerebbero lavori di
ristrutturazione e si registra un compravenduto medio compreso tra 4000 e 4200 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una contrazione dei valori: per un bilocale si chiedono intorno a 900 €
al mese e per un trilocale non si superano i 1200 € al mese. La ricerca in zona vede protagonisti soprattutto
professionisti e lavoratori fuori sede. Infatti quasi sempre si stipulano contratti transitori o uso foresteria.
                                        CORSO GENOVA – VIA DE AMICIS
Le quotazioni immobiliari delle aree comprese tra corso Genova, via de Amicis, parco Solari e Piazza
Sant’Agostino hanno subito un leggero calo nel primo semestre 2013, mentre sono rimaste stabili quelle
della zona Via Savona e via Tortona.
Prezzi, locazioni e trend
La domanda è diminuita e ci sono difficoltà di accesso al credito, in particolare sono penalizzate le tipologie
maggiori sulle quali si riesce a spuntare prezzi interessanti. La domanda di bilocali proviene generalmente
da persone che passano dall’affitto all’acquisto o da genitori di studenti universitari che provengono da
altre regioni (Piemonte, Campania, Sicilia, Puglia) e che dispongono di 250-300 mila €; chi cerca la prima
casa si orienta sui trilocali, piacciono le soluzioni d’epoca, situate preferibilmente ai piani medi.
La zona più richiesta si sviluppa sulla parte sinistra di corso Genova e corrisponde all’area di via Ausonio,
via San Calocero, via San Vincenzo e via Ariberto. Si tratta di una parte prestigiosa, comoda per
raggiungere il centro città e dove i prezzi medi si mantengono tra 4500 e 5000 € al mq. Apprezzate le
abitazioni ubicate attorno al parco Solari, che possono toccare punte di 5000-5500 € al mq se dotate di

                                                                         Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

affaccio. Sono partiti i lavori di ammodernamento della Darsena, che porteranno una riqualificazione di
tutta l’area.
Sul mercato delle locazioni si registrano difficoltà a seguito di una minore domanda da parte degli studenti
dell’Università Cattolica, ma dalla fine dell’estate la situazione sembra migliorare. Per un monolocale si
chiedono 500-600 € al mese, per un bilocale anche fino a 1000 €.

Macroarea Bovisa - Sempione
La macroarea ha segnalato la riduzione di prezzo più forte con un un ribasso del 4,9%.
                                          SEMPIONE –PIAZZA FIRENZE
Nel primo semestre dell’anno si registra una calo delle quotazioni in zona Sempione – piazza Firenze. I
proprietari degli immobili hanno iniziato a capire di dover abbassare i prezzi per vendere. Ad essere più
disponibili coloro che hanno necessità di vendere e coloro che devono acquistare un altro immobile.
Prezzi, locazioni e trend
I proprietari degli immobili hanno iniziato a capire di dover abbassare i prezzi per vendere. Ad essere più
disponibili coloro che hanno necessità di vendere e coloro che devono acquistare un altro immobile. Hanno
comprato sia persone alla ricerca della prima casa sia investitori che mettono a reddito l’immobile e che
quasi sempre hanno il capitale a disposizione e di conseguenza spuntano prezzi interessanti. L’abbondante
offerta di abitazioni sul mercato determina anche una maggiore selezione e quelle abitazioni che non
rispondono a determinati criteri di ricerca sono difficilmente vendibili. In particolare ad essere penalizzati
sono stati gli immobili ai piani bassi, quelli con la monoesposizione, con una cattiva disposizione degli spazi
interni e spazi esterni piccoli. Particolarmente apprezzate le abitazioni situate in via Giovanni da Procida,
via Losanna, via Arona, via Leonbattista Alberti.
Tutta l’area compresa tra corso Sempione, piazza Firenze e la zona Fiera è composta prevalentemente da
soluzioni realizzate a partire dall’immediato dopoguerra fino agli anni ‘60. Da segnalare inoltre la presenza
di qualche soluzione d’epoca sopravvissuta ai bombardamenti della II Guerra Mondiale e di alcuni stabili
degli anni ’70. I prezzi dell’usato sono compresi tra 2600 e 3600 € al mq, mentre per tipologie ristrutturate
si spendono tra 2800 e 4500 € al mq. In via Alberti, strada sempre molto apprezzata perché tranquilla,
attualmente si vende a circa 4000 € al mq.
In crescita il numero di richieste di immobili in locazione, anche se i canoni risultano stabili. A cercare case
in affitto sono in prevalenza professionisti e lavoratori fuori sede, il canone di un bilocale è di 700 € al mese,
quello di un trilocale è di 900 € al mese. Chi cerca in affitto si orienta su soluzioni arredate e ristrutturate di
buona qualità. In particolare si apprezza la presenza della cucina arredata.
Progetti in corso
Tra corso Sempione, piazza Firenze e zona Fiera ci sono numerosi interventi di riqualificazione urbanistica.
Continuano infatti i lavori per la realizzazione della linea viola della metropolitana che dovrebbe essere
completata entro il 2015 e che prevede le fermate Tre Torri (City Life), Piazza Gerusalemme e Cenisio. Da
segnalare inoltre la realizzazione di aree verdi come il parco di City Life ed il Parco Vittoria in zona Portello
collegato con una pista ciclabile al quartiere QT8. Continuano inoltre i lavori per il completamento di un
nuovo collegamento che permetterà agli automobilisti provenienti dalle autostrade dei laghi e dalla A4 di
arrivare direttamente in via Teodorico.
                                                  FARINI – ISOLA
Le quotazioni delle abitazioni nel quartiere Farini – Isola sono stabili.
Prezzi, locazioni e trend
Il mercato immobiliare della zona è stato movimentato da acquirenti alla ricerca della prima casa e che si
sono orientati soprattutto su trilocali con cucina abitabile e doppi servizi. Si sono compravendute tipologie
dal valore superiore a 280 mila €. Sono invece ferme le transazioni su abitazioni dal valore inferiore a 180
mila € (monolocali e bilocali). Hanno comprato famiglie alla ricerca della casa migliorativa, giovani coppie al
primo acquisto aiutate dai genitori, professionisti che lavorano per Unicredit che ha trasferito gli uffici a
Porta Nuova. Si nota una preferenza per le abitazioni da ristrutturare e da personalizzare.
La maggior parte degli immobili dell’Isola (via Borsieri, via Bassi, via Pollaiuolo, via del Verme) sono stabili di
ringhiera; a seguire edifici d’epoca degli anni ’20 ed infine condomini degli anni ’70. Nuove costruzioni
stanno sorgendo in via Valtellina, via Toce e via Bellinzaghi. Una soluzione usata in via Borsieri si scambia a
prezzi medi di 4000 € al mq, in via Pollaiuolo a 3000-3300 € al mq. Il nuovo ha valori medi di 6000 € al mq.
                                                                         Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Mercato bloccato nella zona di via Farini che arriva a Maciachini a meno che il prezzo non sia
particolarmente conveniente. Un buon usato si scambia a prezzi medi di 2000 € al mq. Anche qui si trova
un’offerta abitativa simile a quella presente nella zona Isola, che spazia dagli stabili di ringhiera a quelli
degli anni ’70. C’è molta offerta: a vendere persone anziane ed eredi ma non sempre i prezzi richiesti
trovano riscontro sul mercato. Positiva la domanda per le abitazioni degli anni ’70, con giardino
condominiale e mattoncini in faccia a vista che sorgono su via Valtellina e che si scambiano al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una diminuzione della capacità di spesa dei potenziali inquilini. A
cercare casa in affitto in zona studenti del Politecnico e della Bicocca e anche lavoratori fuori sede impiegati
presso la Danone.
                                            COMASINA – BOVISASCA
Le quotazioni delle abitazioni nei quartieri di Comasina e Bovisasca hanno subito un ribasso.
Prezzi, locazioni e trend
Più contenuto il ribasso dei valori registrato nel quartiere Comasina in seguito al completamento, a fine
2011, della fermata della metropolitana. Il quartiere dunque è servito oltre che dalla metropolitana, dal
passante ferroviario e dalle Ferrovie Nord. Questo ha determinato un aumento delle richieste di acquisto in
zona, richieste che arrivano anche da persone residenti nei quartieri limitrofi come Affori, Bruzzano,
Maciachini, Bovisa.
Il quartiere nasce come intervento di edilizia popolare, tra gli anni ’60 e ’70. Sono abitazioni ex Aler,
disposte in una vasta area pedonale, autosufficienti a livello di servizi e con grandi aree verdi,
sostanzialmente bilocali da 60 mq e trilocali da 75 mq che sorgono all’interno di palazzine di quattro piani
senza ascensore oppure di otto piani con ascensore. Le prime hanno quotazioni medie di 1600 € al mq, le
seconde invece di 1800 € al mq. Coloro che acquistano in questa zona fanno spesso ricorso al mutuo perché
hanno redditi medio-bassi. Nel quartiere di Comasina inoltre si registra la presenza di investitori che
acquistano per mettere a reddito e che si interessano a piccoli tagli su cui investire cifre non superiori a 100
mila € da mettere a reddito. C’è infatti una buona richiesta di immobili in affitto alimentata da coloro che
non riescono ad acquistare e da lavoratori fuori sede che trovano un buon collegamento con le aree piu'
centrali. Completamente diverso il mercato immobiliare della zona di Bovisasca dove prevalgono le
abitazioni in edilizia residenziale costruite negli anni ’70, dotate di verde condominiale. Molto apprezzate le
villette a schiera, le soluzioni bifamiliari e i condomini di piccole dimensioni a Villaggio Bovisasca (via
Cerkovo e limitrofe) le cui quotazioni medie sono di 2200 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra molta domanda e poca offerta dal momento che spesso i proprietari
sono diffidenti nell’affittare gli immobili anche se adesso sembrano essere interessati alla possibilità di
stipulare polizze assicurative. Si cercano soprattutto bilocali arredati che si affittano a prezzi medi di 650 €
al mese.
                                 ESPINASSE – VARESINA – CERTOSA -ACCURSIO
Nella zona di Espinasse – Varesina, Certosa – Accursio e Villapizzone si è registrato un mercato dinamico,
con una leggera rivalutazione delle abitazioni usate ed in buone condizioni.
Prezzi, locazione e trend
Si è avuto un aumento della domanda alimentata da giovani coppie e da famiglie alla ricerca della prima
casa. Le tipologie più richieste sono il bilocale con cucina a vista o abitabile ed il trilocale. Si apprezzano le
soluzioni in buono stato e ristrutturate. Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda
alimentata da coloro che non riescono ad acquistare, prevalentemente single e giovani coppie. Si cercano
soluzioni arredate e per un bilocale si spendono mediamente 650 € al mese.
La zona di Villapizzone è quella più popolare caratterizzata da appartamenti ex Aler acquistati, in passato,
da numerosi immigrati. Adesso, in seguito alle difficoltà di accesso al credito, per quest’ultima categoria di
acquirenti le compravendite sono più ridotte. Gli immobili, spesso con le parti esterne in cattivo stato, sono
poco appetibili rispetto a quelli situati nelle vicine zone di Certosa – Accursio dove le abitazioni sono
qualitativamente migliori. Infatti nel tratto di viale Certosa, più vicino a piazzale Accursio, ci sono
prevalentemente condomini costruiti tra gli anni ’50 e gli anni’60 ben tenuti. Le quotazioni medie di una
tipologia usata nella zona di Certosa – Accursio sono di 2300 € al mq, mentre a Villapizzone ci sono valori
medi di 2000 € al mq. Espinasse – Varesina offre invece immobili degli anni ’50-’60 ma anche soluzioni in
stabili di ringhiera che spesso tenuti male nelle parti comuni e da ristrutturare. Una soluzione usata si

                                                                        Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

valuta mediamente 2100-2200 € al mq. Verso la zona di Espinasse ci sono anche delle nuove costruzioni
che si scambiano a prezzi medi di 3500 € al mq.
Progetti in corso
La zona è interessata dai lavori relativi al progetto “Parco Vittoria” e della metropolitana della linea 5 della
tratta Garibaldi – San Siro che avrà una fermata al Portello.
                                                 MONTECENERI
Nel quartiere di Monteceneri il mercato immobiliare nella prima parte dell’anno ha segnalato un ribasso dei
valori.
Prezzi, locazioni e trend
Ad acquistare sono state sia famiglie sia investitori che hanno messo a reddito l’immobile. Le tipologie più
richieste sono state i bilocali con cucina abitabile e i piccoli trilocali. La maggioranza delle abitazioni della
zona sono sorte tra gli anni ’50 e gli anni ’60 e le quotazioni sono abbastanza differenziate a seconda che ci
si sposti verso piazza Firenze o verso piazzale Accursio. Nel primo caso le quotazioni di un buon usato
sono di 2500 € al mq, mentre nel secondo caso per un’ abitazione da ristrutturare si spendono
mediamente intorno a 1600-1800 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad
acquistare, immigrati e giovani. Per un bilocale si chiedono 700-750 € al mese.
Progetti in corso
Ci sono importanti lavori tra cui quelli della metropolitana della linea 5 e quelli relativi al progetto di “Parco
Vittoria” che prevede la nascita di residenze signorili, di un parco, di strutture direzionali e di un centro
commerciale. Al momento non ci sono effetti di questi nuovi lavori sul mercato immobiliare della zona che
comunque a lavori ultimati, inclusi quelli della metropolitana, potrebbe avere una rivalutazione legata
soprattutto alle migliorie dei servizi.

Macroarea Navigli – Famagosta
i sono contratte del 4,7% i valori immobiliari della macroarea.
                                                   RIPA TICINESE
Le quotazioni delle abitazioni nella zona di Ripa Ticinese sono in diminuzione.
Prezzi, locazioni e trend
I proprietari si sono dimostrati più propensi a ribassare i valori richiesti sia quando vendono per acquistare
un altro immobile e sia quando vendono per trasferirsi altrove. Questo ha reso più dinamico il mercato
perché ha contribuito a diminuire i tempi di vendita. A muoversi sono stati prevalentemente investitori che
si indirizzano su piccoli tagli e giovani coppie al primo acquisto. Puntano soprattutto sulle tipologie usate da
poter acquistare con basso impiego di capitale e con basse rendite catastali.
La zona più richiesta è quella che si sviluppa tra Romolo e Porta Genova verso piazza XXIV Maggio, dove
si concentrano due importanti poli universitari, lo Iulm e la Bocconi e dove si possono trovare diverse
tipologie immobiliari. E’ composta, in parte, da stabili di ringhiera degli anni ‘60 ed in parte minore da
palazzi degli anni ’50 in poi e da costruzioni recenti. Si tratta di un’area sempre molto richiesta perché
tranquilla e ben servita dai mezzi pubblici. Il prezzo di un buon usato è compreso tra 3000 e 3200 € al mq
con punte di 4500 € al mq per soluzioni in buono stato nei pressi di piazza XXIV Maggio e Parco delle
Basiliche. Essendoci anche delle aree industriali dismesse che sono state riqualificate negli anni è possibile
trovare anche delle nuove costruzioni realizzate dopo gli anni 2000. Il nuovo si vende a 4000 € al mq. Un
altro intervento di nuova costruzione è sorto in via Watt dove si trovano delle soluzioni residenziali di
pregio di nuova costruzione, dotate di giardino, realizzate in classe A e provviste di impianti di domotica. La
richiesta è di circa 3900 € al mq. Le quotazioni scendono nell’area di via Ludovico il Moro dove sono in
vendita soluzioni ex Aler a 2000 € al mq e tipologie civili in buone condizioni a 2500-2600 € al mq. Tra via
Watt, via Pestalozzi e via Morimondo è possibile acquistare in stabili di ringhiera ben tenuti e dotati di
ascensore.
Sul mercato delle locazioni c’è una buona domanda sia da parte di studenti universitari sia da parte di
lavoratori trasfertisti, grazie anche alla presenza di società come la Nestlè, la Virgin e Banca Intesa. Il
canone di un bilocale, spese comprese, è di 800€ al mese e sale a 1200 € al mese circa per i trilocali. Si
nota una tendenza da parte dei proprietari a ribassare i canoni di locazione per garantirsi la continuità del
pagamento dei canoni.
                                                                        Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Progetti in corso
Da segnalare che è stata riqualificata l’area compresa tra via Argelati e via Ripa Ticinese, si tratta di 14 mila
mq di superficie dove sono state realizzate nuove soluzioni residenziali e commerciali. Anche in viale
Romolo sono in fase di realizzazione nuovi appartamenti dal valore di 3800-4000 € al mq. Previste nuove
costruzioni in via Carlo Torre, via Luigi Sala e via Pastorelli.
                                                  TIBALDI - SAN GOTTARDO
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Tibaldi – corso San Gottardo sono in
diminuzione.
Prezzi, locazioni e trend
Ad avvertire la contrazione sono state in particolare le abitazioni più grandi dalle metrature superiori a
80 mq. Hanno tenuto le abitazioni di 70-80 mq che è il taglio più richiesto da investitori e genitori di
studenti universitari della Bocconi e dello IULM. Chi acquista per mettere a reddito si indirizza verso tagli
medio piccoli su cui investire valori medi di 200 mila €. Si comprano prevalentemente monolocali e bilocali.
Infatti la domanda di immobili in affitto in zona è molto elevata alimentata da studenti e da coppie
giovani. Per un bilocale si chiedono mediamente 1000 € al mese. Si cercano appartamenti arredati e in
buone condizioni.
La zona più apprezzata è quella dei Navigli compresa tra viale Tibaldi e la Darsena. La maggior parte sono
stabili costruiti nei primi anni del 1900 e stabili di ringhiera, più bassa la presenza di abitazioni costruite
negli anni ’60-’70. Su corso San Gottardo e su Alzaia Naviglio Pavese le quotazioni di un immobile in buono
stato arrivano a 4000 € al mq. Simili i valori immobiliari nelle traverse comprese tra queste due importanti
strade. Poche le nuove costruzioni presenti a parte quelle ultimate alcuni anni fa in via Magolfa e che in
questo momento hanno quotazioni medie di 5000 € al mq. I prezzi scendono su viale Tibaldi a causa del
traffico presente in zona e nell’area compresa tra viale Tibaldi a viale Cermenate , più lontana dal centro e
per questo con valori più contenuti intorno a 3000 € al mq.

Macroarea Fiera – San Siro
In diminuzione del 4,3% le quotazioni delle abitazioni nella macroarea di nella prima parte del 2013.
                                            SAN SIRO – CAPECELATRO
Le quotazioni delle abitazioni nella zona di San Siro – Capecelatro hanno registrato una contrazione.
Prezzi, locazioni e trend
Il mercato immobiliare appare rallentato e con tempi di vendita in aumento dal momento che i proprietari
sono poco propensi ad abbassare i prezzi perché puntano sulla rivalutazione della zona in seguito all’arrivo
della metropolitana. L’area subisce però la concorrenza delle vicine zone di Uruguay, San Leonardo, Molino
Dorino e Bonola dove le quotazioni sono decisamente più contenute. Non lontano vanno avanti i lavori per
“Parco Vittoria” il nuovo intervento edilizio in luogo dell’ex Alfa Romeo dove i prezzi partono da 4000 € al
mq. La zona è decisamente eterogenea e spazia dalle soluzioni popolari ed ultrapopolari a quelle più
signorili. Queste ultime si trovano in via Ottoboni, via Odescalchi e presso via Don Gnocchi. Le quotazioni
di un buon usato non superano i 3000 € al mq. La maggioranza degli immobili è costruita in edilizia
popolare (Aler o Aler riscattati) e ha valori medi di 1000-1200 € al mq. Al momento non c’è molto scambio
perché i proprietari chiedono prezzi molto elevati per la disponibilità di spesa dei potenziali acquirenti
interessati all’acquisto. Molto richieste le abitazioni d’epoca situate in via Rembrandt ed apprezzate per la
vicinanza alla metro di De Angeli e alla zona omonima. Una soluzione in buono stato si valuta intorno a
3400 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si muovono soprattutto immigrati alla ricerca di bilocali arredati oppure di
trilocali vuoti. Un bilocale si affitta a 700 € al mese. Si stipulano prevalentemente contratti 4+4.
                                               FIERA - MONTEROSA
Da gennaio a giugno il mercato immobiliare di Fiera-Monterosa appare ancora rallentato sul versante delle
compravendite e le quotazioni sono in ribasso.
Prezzi, locazioni e trend
Questo perché si tratta di una zona in cui spesso i proprietari non hanno necessità di vendere e di
conseguenza si registra molto invenduto sul mercato. Chi ha venduto lo ha fatto per necessità e ha capito
di dover ribassare i prezzi. Ad acquistare sono prevalentemente famiglie alla ricerca della casa migliorativa,
che non ricorre al mutuo. I tagli più compravenduti vanno dal monolocale al trilocale. Chi è alla ricerca di
                                                                        Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

un taglio più grande aspetta prima di realizzare l’acquisto. In via Monterosa dove ci sono abitazioni signorili
degli anni ’60-’70, ville singole e stabili signorili degli anni ’20 che ristrutturati hanno valori medi di 5000 €
al mq con punte di 6000 € al mq per le abitazioni ristrutturate. In alcune strade si trovano stabili di
ringhiera valutati mediamente intorno a 3500 € al mq. Verso piazza Stuparich le quotazioni scendono
anche a 3000 € al mq. Intorno all’area sono in corso due importanti progetti urbanistici : City life e Porta
Vittoria ma nessuno di questi sta impattando sul mercato immobiliare della zona.
C’è una buona domanda di immobili in affitto alimentata da lavoratori fuori sede e a seguire da famiglie
che scelgono di vivere in affitto. Chiedono soprattutto bilocali arredati che in questo momento si affittano
a 700-800 € al mese (comprensivo di spese). I proprietari sono flessibili nella revisione dei canoni di
locazione verso il basso ma, allo stesso tempo, sono molto selettivi sul tipo di inquilino a cui intendono
affittare l’abitazione.

Macroarea Lodi – Corsica
In diminuzione del 3,6% le quotazioni delle case nella macroarea.
                                                  VIALE CORSICA
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni in viale Corsica sono in leggera diminuzione.
Prezzi, locazioni e trend
Si notano tempistiche di vendita più lunghe determinate dal fatto che occorre più tempo per ottenere un
mutuo. Infatti le problematiche di accesso al credito permangono e questo rallenta la conclusione delle
trattative. I potenziali acquirenti potendo scegliere tra più immobili sono sempre più indecisi. Ad acquistare
in questa prima parte dell’anno sono stati giovani coppie e famiglie che vivono già in zona. La tipologia più
compravenduta è il bilocale da 50-55 mq su cui investire una cifra media di 200 mila €. Si prediligono le
soluzioni in buono stato che non necessitano di interventi di ristrutturazione.
Le zone maggiormente apprezzate sono quelle più vicine al centro, posizionate in viale Campania, via
Battistotti Sassi e piazzale Susa. La maggioranza delle abitazioni sono condomini in edilizia civile degli anni
’70 che in buono stato hanno valori medi di 2800-3000 € al mq. Tra via Corsica e via Piranesi ci sono delle
villette in stile liberty di cui c’è poca offerta sul mercato. Le quotazioni di una tipologia in buono stato si
aggira intorno a 3000 € al mq con punte di 3700 € al mq per le tipologie particolarmente belle. Quotazioni
leggermente più basse, 2750-2800 € al mq, si registrano in via Mezzofanti e via De Andreis nei pressi della
Ferrovia. Abitazioni di nuova costruzione sono disponibili in via Piranesi a prezzi medi di 4000 € al mq.
Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda a cui corrisponde anche un’abbondante offerta
determinata dal fatto che molti proprietari di immobili hanno deciso di affittarli a causa del maggior
aggravio fiscale dovuto all’introduzione dell’Imu. Tra coloro che cercano in affitto ci sono tanti studenti
(perché non lontano c’è Città Studi). I proprietari sono molto esigenti e soprattutto vogliono essere sicuri
dell’affidabilità dei potenziali inquilini.
Progetti in corso
Da segnalare che la zona sarà interessata dalla costruzione della nuova linea metropolitana per Linate che
prevede tre fermate (viale Corsica, viale Argonne e Piazzale Susa).
                                            PORTA ROMANA - BUOZZI
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Porta Romana – Buozzi hanno
segnalato una lieve contrazione.
Prezzi, locazioni e trend
La domanda ha visto protagoniste soprattutto famiglie alla ricerca della prima casa. In diminuzione gli
acquisti realizzati da investitori e da studenti della Bocconi. I primi comunque si indirizzano sui
monolocali ed investono mediamente intorno a 120-130 mila €. Da segnalare compravendite realizzate da
acquirenti che in passato si erano trasferiti fuori Milano e che ora rientrano. Si ricercano abitazioni in buone
condizioni interne e con le parti comuni in ottimo stato.
Le abitazioni più signorili si trovano in via Piacenza, via Lazzaro Papi, via Corio e piazza Medaglie d’Oro. Se
sono ristrutturate hanno valutazioni intorno a 5000-5500 € al mq. Nelle vie interne come via Corio e via
Piacenza i valori medi sono di 4500-4800 € al mq. In via Corio sono sorti numerosi locali e sta diventando
un riferimento per la movida serale. Sono poche le costruzioni sorte in edilizia civile e le quotazioni medie
sono di 4500 € al mq. Le abitazioni da ristrutturare hanno quotazioni medie di 3800-4000 € al mq.

                                                                        Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Sul mercato delle locazioni si registra una buona domanda alimentata da studenti della Bocconi e da
lavoratori fuori sede. I bilocali e i trilocali hanno tenuto mentre si registra una contrazione dei canoni di
locazione delle tipologie più grandi. Per un bilocale i valori medi sono di 700-750 € al mese. I tempi di
vendita sono di 6-8 mesi.

Macroarea di Città Studi - Indipendenza
Ha segnalato un ribasso del 2,6% nella prima parte del 2013. Tra i quartieri in ribasso ci sono corso XXII
Marzo – Plebisciti e viale Abruzzi.
                                                 VIALE ABRUZZI
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di viale Abruzzi hanno registrato un
lieve ribasso.
Prezzi, locazioni e trend
Il mercato immobiliare è apparso più vivace perché le aspettative dei venditori si sono ridimensionate
davanti ad una capacità di spesa dei potenziali acquirenti sempre più ridotta. Questi ultimi sono famiglie e
single alla ricerca della prima casa ed, in parte, investitori. Il bilocale è la tipologia più ricercata e tra gli
elementi più apprezzati dai potenziali acquirenti c’è la razionalità degli spazi, la vista e la tranquillità della
zona.
Gli immobili più signorili sono quelli che sorgono in via Morgagni e nelle strade laterali, sono stabili
d’epoca molto esclusivi con giardino e terrazzo che possono raggiungere quotazioni medie di 5500 € al
mq. I tagli sono molto ampi, superano i 150-160 mq, hanno soffitti alti e sono inseriti in palazzi
caratterizzati da decori e fregi. Esclusive anche le abitazioni di via Eustachi, via Redi e via Maiocchi dotati di
portineria e giardino condominiale. Anche nell’ex quartiere Bianchi si trovano immobili simili e le quotazioni
in entrambi i casi sono di 5000 al mq (buono stato). Da segnalare che in via Pinturicchio in luogo dell’ex
Zurich stanno sorgendo degli immobili di nuova costruzione che si scambiano a prezzi che vanno da 6000
a 11 mila € al mq. La zona che si sviluppa tra viale Abruzzi e via Romagna è più residenziale e con poche
attività commerciali, e per questo motivo sono valutati mediamente 4400-4500 € al mq (ristrutturato) e
3500-3600 € al mq (da ristrutturare). L’area tra viale Abruzzi e corso Buenos Aires è quella più ricca
commercialmente parlando e ed essendo anche meglio collegata al centro ha quotazioni medie di 4600 €
al mq (ristrutturato) e 3800 € al mq (da ristrutturare). La zona di via Donatello, via Lippi, verso piazzale
Piola è quella con stabili più popolari, più distanti dalla linea MM 1 e dal centro e per questo una soluzione
media ristrutturata si valuta 4200 al mq.
                                             CORSO INDIPENDENZA
Sono in ribasso le quotazioni delle abitazioni della zona di corso Indipendenza.
Prezzi, locazioni e trend
Le aspettative dei proprietari sui valori di vendita degli immobili sono distanti dalla capacità di spesa dei
potenziali acquirenti. Questi ultimi sono decisi nell’acquisto dell’immobile, spesso non ricorrono a mutuo e
di conseguenza le compravendite si realizzano in tempi più veloci rispetto ad un anno fa. Il bilocale è la
tipologia più compravenduta, ricercata da single e giovani coppie al primo acquisto. Pochi gli acquisti
realizzati da famiglie per migliorare l’abitazione. In linea generale ci sono maggiori difficoltà a vendere le
soluzioni dal valore superiore a 400 mila €. Si prediligono le case in buono stato.
Le abitazioni più costose sono quelle posizionate in via Indipendenza e in via Bronzetti, più vicine al centro
della città e che per questo hanno valori medi di 4500 € al mq. Valori simili si segnalano anche per le
soluzioni dei primi anni del 1900 posizionate nelle vie interne, comprese tra corso Indipendenza e corso
XXII Marzo, apprezzate soprattutto per la tranquillità. Quotazioni ben più elevate si raggiungono per le case
che sorgono su corso Plebisciti: pezzi d’epoca con rifiniture di prestigio che possono toccare top prices di
5500 € al mq. Tra viale Piceno e corso XXII Marzo i valori scendono a 4000 € al mq a causa del traffico
presente.
La domanda di box e posti auto in zona è abbastanza costante e non c’è stato un aumento di richieste in
seguito allo spostamento in zona centrale della corsia preferenziale in viale Piceno.
Sul mercato delle locazioni c’è una buona domanda di immobili, dal bilocale ricercato da single e giovani
coppie fino al quattro locali ricercato dalle famiglie. I potenziali inquilini sono sempre più esigenti e
cercano immobili in buono stato e ben arredati.
Progetti in corso

                                                                        Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa

Le nuove costruzioni si presentano con piccoli interventi sul territorio della zona: si segnala in particolare
l’intervento dello “Stone Tower” in luogo dell’ex Rolling Stones dove si arriva a valori richiesti di 7500 € al
mq.

Macroarea di Vercelli - Lorenteggio
Si registra un ribasso dei valori immobiliari del 3,1%.
                                                  LORENTEGGIO
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni nella zona di Lorenteggio sono in diminuzione.
Prezzi, locazioni e trend
La maggior parte dei venditori avevano acquistato prima del boom immobiliare e, di conseguenza, sono
stati più propensi a ribassare i valori degli immobili. In diminuzione coloro che acquistano per mettere a
reddito. A comprare in questa prima parte dell’anno sono state famiglie, genitori per i figli studenti o
lavoratori. Nella zona di via Lorenteggio, a ridosso di piazza Frattini, la maggioranza degli immobili risale agli
anni ’60 e agli anni ’70.
In buono stato hanno valori medi di 2000 € al mq. Prezzi completamente diversi si registrano in zona San
Gimignano, quartiere signorile sorto a cavallo tra gli anni ’60 e ’70. Qui l’acquisto di un appartamento usato
in buone condizioni comporta una spesa media di 3500 € al mq. Nella zona di Primaticcio che si sviluppa
verso la metropolitana ci sono condomini più signorili costruiti tra gli anni ’60 e gli anni ’70 che hanno prezzi
medi di 2600 € al mq. Da segnalare che in via Primaticcio ed in via Montecuccoli sono in fase di
realizzazione nuove palazzine in classe energetica A, con appartamenti venduti a 4500 € al mq. Sul mercato
delle locazioni si registra un buona domanda alimentata da giovani coppie e trasfertisti che lavorano nelle
vicine sedi di l’Oreal e Vodafone. Per un bilocale si chiedono mediamente 650 € al mese. Il contratto
maggiormente stipulato è quello libero; si nota una maggior propensione dei proprietari a stipulare
contratti transitori.

Macroarea di Stazione Centrale – Gioia – Fulvio Testi
Qui si attesta una contrazione del 2,4%
                                 ZONA VIALE MONZA – VILLA SAN GIOVANNI
Nei primi sei mesi del 2013 le quotazioni delle abitazioni su viale Monza – Villa San Giovanni sono in leggera
diminuzione.
Prezzi, locazioni e trend
Si tratta di una zona periferica di Milano, riqualificata negli ultimi anni, dove hanno acquistato soprattutto
famiglie già residenti alla ricerca della prima casa o della casa di sostituzione oppure single al primo
acquisto. Bassa la componente di acquisto ad uso investimento. Nella maggior parte dei casi si è fatto
ricorso a capitale proprio per finanziare l’acquisto. Le tipologie più compravendute sono stati i bilocali
seguiti dal trilocale. Non c’è stata preferenza tra abitazioni da ristrutturare e quelle già ristrutturate; è
stato importante che l’immobile avesse appeal tra i potenziali acquirenti (ad esempio la vista sul naviglio
della Martesana, la vicinanza alla pista ciclabile che costeggia il Naviglio).
La maggioranza delle abitazioni della zona sono state costruite tra gli anni ’50 e gli anni ’60, hanno
quotazioni medie di 2400 € al mq (in buono stato) anche se nelle traverse di viale Monza comprese tra le
fermate della MM di Villa San Giovanni e Precotto si toccano valori più elevati dal momento che c’è
maggiore tranquillità rispetto al più trafficato viale Monza dove i prezzi scendono a 2100 € al mq. Nella
zona di Precotto si trovano soluzioni indipendenti, condomini signorili con piscina e campi da Tennis (via
Rucellai e limitrofe). Sia in zona Precotto sia in zona Villa San Giovanni sono state costruite delle nuove
abitazioni che al momento si vendono a prezzi medi di 3000-3200 € al mq contro una richiesta dei
potenziali venditori di 3700 € al mq.
Sul mercato dei box e dei posti auto si registra molta offerta sul mercato, grazie anche alle nuove
costruzioni fatte negli ultimi anni. Le quotazioni medie di un box oscillano da 20 a 26 mila €.
Sul mercato degli affitti si registra una buona domanda alimentata da coloro che non riescono ad
acquistare. Si fanno contratti a canone libero.

                                                                        Fonte: Ufficio Studi Gruppo Tecnocasa