Progetto di Valorizzazione - Eliob Group Pesaro
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Progetto di Valorizzazione
Studio di Fattibilità rivolto alla valorizzazione del complesso immobiliare
dei Frati di Ancona
Studio Tecnico Geom. Marcello Tasini - Strada Case Bruciate n.48 - 61122 Pesaro (PU)
Tel. e Fax 0721 202253 - info@eliob.it - www.eliob.it
Riassunto
Ancona 4 Analisi 6 Popolazione residente nel comune di Ancona Distribuzione della popolazione residente Rete servizi Extraurbani Analisi swot L’immobile 10 Documentazione Catastale 12 Dati tecnici 14 Dati catastali Consistenza attuale Documentazione fotografica 16 Planimetrie 18 Sezione 32 Valorizzazione 34 Allegati 36
Ancona 4
Ancona è un comune italiano di 101
118 abitanti, capoluogo della provin-
cia omonima e delle Marche, Ancona
si affacciata sul mar Adriatico e pos-
siede uno dei maggiori porti italiani.
Protesa verso il mare, la città sorge
su un promontorio a forma di gomi-
to piegato, che protegge il più ampio
porto naturale dell’Adriatico centrale.
Le sue principali piazze centrali sono
Piazza del Pleibiscito a nord e Piazza
Cavour a est del centro della città.
L’immobile di riferimento si trova nel
centro storico del Comune di Anco-
na ed è annesso alla relativa Chiesa
di San Francesco alle Scale, su com-
missione del vescovo minorita Nico-
la degli Ungali nel 1323. Il convento
nel corso dei secoli è stato sede di
diverse attività (ospedale cittadino -
manicomio e poi Museo Nazionale
nel secolo XX inaugurata dal re) e la
sua evoluzione si è incrociata con gli
avvenimento storici (fu infatti sop-
presso durante l’epoca napoleonica
e quindi requisito temporaneamente
e venne distrutto durante la seconda
guerra mondiale).
5
Analisi
Zona Porto
Prima Ancona
Ancona Nord
Seconda Ancona
Terza Ancona
Frazione est
Frazione ovest
6
Popolazione residente nel comune di Ancona (1991-2018)
Aumenta la popolazione di Ancona
100.245 101.042 nel 2018 e supera le 101mila unità.
Si conferma l’età media delle donne
a 49 anni nel 2018 e parallelamente
cresce quella degli uomini che passa
1991 2001 2011 2018 dai 44 del 2017 ai 45 del 2018. Cala
sensibilmente il numero dei nati to-
tali, a fine 2018 erano 646. Calano i
101.285 102.677 matrimoni ma se ci si sposa lo si fa
soprattutto con rito civile.
Le famiglie sono oltre 47mila contro
Distribuzione della Popolazione residente, 2015 le 46.719 del 2016, sempre in aumen-
to quelle con un solo componente.
Questa è la foto scattata al primo
Porto gennaio 2019 dalla Direzione SCALES
0,1% Totale Residenti
101.042 (ovvero dal lavoro sinergico di Ufficio
102
Prima Ancona
Anagrafe, Stato Civile, Statistica) del
Comune di Ancona. Di seguito nel
Ancona nord
23,5% dettaglio, i dati statistici di Ancona.
10,6% Gli anconetani erano, al 31 dicembre
23.852
10.781
Seconda Ancona 2017, 100.921 ma il numero dei resi-
32,2% Terza Ancona denti è continuato a crescere anche
23,1% nello scorso anno, raggiungendo le
101.042 unità nel 2018, dato ancora
Frazione Frazione
Ovest 32.653
est
7,2% 23.434 3,3% lontano dal 2013 quando la popola-
zione ammontava a 101.542 cittadini.
3.110
7.284
Rete servizi Extraurbani
Senigallia
Marzocca
Marina di Montemarciano
Rocca Priora
Falconara Ancona
Collemarino
Chiaravalle
Torrette
Portonovo
Jesi
Sirolo
Camerano
Numana
Marcelli
Osimo
Castelfidardo
Loreto
Portorecanati
Recanati
Fabriano
7
Debolezze Minacce
(Weaknesses) (Threats)
Punti di Forza Opportunità
(Strenghts) (Opportunities)
- Ricchezza culturale - sistema di connessio- - Valorizzazione am- - Aumento del pericolo
ne interna caratterizzato bientale ed economica e rischio idrogeologico
- Territorio facilmente da vegetazione degra- a causa del l’incuria o
accessibile tramite le data - Sensibilità crescen- della non realizzazione
principali direttrici stra- te verso la sostenibilità delle sistemazioni idrau-
dali e ferroviarie - Frammentazione e di- ambientale lico-agrarie e forestali
spersione delle unità
- Economia forte in di- produttive e ridotta di-
versi settori, sia della mensione aziendale
produzione che ammi-
nistrativi che legati al
turismo
- Ricchezza e articola-
zione del sistema infra-
strutturale che interessa
l’area
8
Le colline arenacee delle frazioni di Ancona con quote e acclività maggiori rispetto al contesto e per la
presenza, talvolta, di boschi residui. I monti sono invece facilmente riconoscibili per le altezze maggiori
rispetto alle colline circostanti e per la forma caratteristica. Ancona un luogo denso di storia essendo stato
nel tempo luogo di insediamento di villaggi piceni e celtici, castello medioevale, luogo di una battaglia per
il controllo di Ancona nel corso della seconda guerra mondiale.
La prima pietra fu posta dal vescovo Nicola degli Ungari il 15 agosto del 1323 e oggi la chiesa di San
Francesco delle Scale è una delle più celebri di Ancona. In pochi però sanno che nel corso della sua lun-
ga storia la struttura è stata anche caserma napoleonica e perfino ospedale all’inizio del secolo scorso.
Tre vite, insomma, per quelle mura e quelle opere che raccontano una grande fetta della storia dorica. In
origine, fu dedicata all’Assunta con il nome di Santa Maria Maggiore proprio perché era la più grande in
città tra quelle dedicate alla Madonna. All’inizio del 1400 venne ampliato il convento e contestualmente
si costruì uno scalone monumentale che dalla strada più in basso consentiva l’accesso direttamente alla
chiesa. A„L’interno, a navata unica, custodisce nel primo altare a destra, il “Battesimo di Cristo” di Pellegrino
Tibaldi; l’altare di fronte accoglie la tela “Angeli che trasportano la Santa Casa di Loreto” di Andrea Lilli, e la
Gloria, opera in gesso di Gioacchino Varlè“
9
L’immobile
Inquadramento immobile nel contesto urbano Informazioni Generali:
Comune: Ancona
Provincia: Ancona (AN)
Regione: Marche
Zona: Centro Italia
Indirizzo: Scale San Francesco,Via
Pizzecolli e Via Fanti
Unità immobiliari: 6 immobili
Descrizione fabbricati: 1 Convento, 4 Apparta-
menti, 1 Autorimessa
Destinazione: Mista
Descrizione dell’immobile
Nel centro storico del Comune di Ancona ed in posizione dominante rispetto al porto, in un’area mista tra
le spiagge e le colline, a pochi chilometri dall’Aeroporto delle Marche di Falconara Marittima e dall’Auto-
strada A14, è ubicato il Convento di San Francesco alle Scale. La sua realizzazione si ebbe come annesso
della relativa “Chiesa di San Francesco alle Scale”, su commissione del vescovo minorita Nicola degli Ungari
nel 1323. Il convento nel corso dei secoli è stato sede di diverse attività (Ospedale cittadino- Manicomio e
poi Museo Nazionale nel secolo XX inaugurata dal re) e la sua evoluzione si è incrociata con gli avvenimenti
storici (fu infatti soppresso durante l’epoca napoleonica e quindi requisito temporaneamente e venne di-
strutto durante la seconda guerra mondiale). Al suo interno contiene numerose opere di pregio, ma sono
da ricordare in particolare le statue di stucco di Gioacchino Varlè. Il convento è un Complesso Immobiliare
di grandi dimensioni e con forma irregolare che si sviluppa verticalmente ed avente Superficie Commercia-
le pari a mq. 3.285,94 ed è costituito da più unità immobiliari:
A) CONVENTO sito Comune di Ancona- Scale San Francesco n8- Piano Sottostrada 2, Piano Sottostrada 1,
Piano T, Piano 1, Piano 2, Piano 3.
B) APPARTAMENTO sito Comune di Ancona- Via Ciriaco Pizzecolli- Piano 1
C) APPARTAMENTO sito Comune di Ancona- Via Ciriaco Pizzecolli- Piano 2
D) APPARTAMENTO sito Comune di Ancona- Via Ciriaco Pizzecolli- Piano 3
E) APPARTAMENTO sito Comune di Ancona- Via Manfredo Fanti n20- Piano T, Piano 1, Piano 2
F) AUTORIMESSA sita in Comune di Ancona- Via Manfredo Fanti- Piano T.
Il convento (unità immobiliare A) contiene varie destinazioni interne (Piano Sottostrada 1: Convento, corte
esclusiva e spazio adibito a Cappella; Piano Sottostrada 2: Convento; Piano 1: Biblioteca; Piano 2: Biblioteca;
Piano 3: Convento e Spazio adibito a Cappella). Gli appartamenti risultano vuoti e non locati.
10Viste dell’immobile:
Dati Urbanistici
Come da Certificato di Destinazione Urbanistica rilasciato dal Comune di Ancona il 04/11/2014, l’area è
contraddistinta come Zona Omogenea Urbana a prevalenza residenziale di valore storico, ambientale,
monumentale ed archeologico ed inserita all’interno della ZT1- “Storica del Guasco”, per la quale è stato
redatto un piano particolareggiato approvato con delibera di Consiglio Provinciale n.12 del 28/01/1999.
Secondo questo P.P.E. gli edifici sono distinti in:
- aree con edifici unici;
- aree con edifici seriali di aggregazione;
- aree libere da sistemare.
Per le aree con edifici unici è consentita una destinazione d’uso anche diversa da quella originaria, purchè
su conservi l’impianto strutturale e le caratteristiche tipologiche- architettoniche solo con interventi di re-
stauro conservativo.
Per le aree con edifici seriali di aggregazione sono prescritti interventi conservativi e di restauro dell’appa-
rato decorativo esterno.
Per le aree libere da sistemare è consentita la modificazione dell’assetto attuale ai fini della loro organizza-
zione con percorsi, spazi di soste, giardini.
Trattandosi di bene ecclesiastici che non dispongono più di tale destinazione originaria e considerando
l’ottima viabilità (autostrada, ferrovia, aeroporto) e le prescrizioni delle NTA del Comune di Ancona è pos-
sibile sviluppare un progetto che porti alla valorizzazione del Complesso attraverso un cambio di destina-
zione d’uso. Si possono infatti instaurare una pluralità di destinazioni, come per esempio un Complesso
Turistico p un Complesso Studentesco, vista la vicinanza all’Università Politecnica delle Marche.
11Documentazione catastale
C
B
D
A
E
F
Unità A Convento:
Situ in Comune di Ancona, via Scale San Francesco n.8_Particella 5, Subalterno 42;
Unità B Appartamento:
Situ in Comune di Ancona, via Ciriaco Pizzecolli_Particella 54, Subalterno 8;
Unità C Appartamento:
Situ in Comune di Ancona via Ciriaco Pizzecolli_Particella 59, Subalterno 45;
Unità D Appartamento:
Situ in Comune di Ancona via Ciriaco Pizzecolli_Particella 59, Subalterno 47;
Unità E Appartamento:
Situ in Comune di Ancona via Manfredo Fanti n.20_Particella 59, Subalterno 48;
Unità F Autorimessa:
Situ in Comune di Ancona via Manfredo Fanti_Particella 59, Subalterno 49;
1213
Dati Tecnici
Dati catastali
CATASTO FABBRICATI
UBICAZIONE PROV
FOGLIO MAPPALE SUB CATEG CLASSE CONSISTENZA RENDITA
A) CONVENTO 42
56
3
AN 7 58 B/1 4 10 900 m3 11 258,72 €
sito Comune di Ancona - 44
59
San Francesco n.8 50
B) APPARTEMENTO
AN 7 54 8 A/2 4 2,5 vani 258,23 €
sito Comune di Ancona -
Via Ciriaco Pizzecolli
C) APPARTAMENTO
AN 7 59 45 A/2 4 5,5 vani 568,10 €
sito Comune di Ancona -
Via Ciriaco Pizzecolli
D) APPARTEMENTO
AN 7 59 47 A/2 4 6,5 vani 671,39 €
sito Comune di Ancona -
Via Ciriaco Pizzecolli
E) APPARTAMENTO
AN 7 59 48 A/2 4 9 vani 929,62 €
sito Comune di Ancona -
Via M. Fanti n. 20
F) AUTORIMESSA
AN 7 59 49 C/6 8 46 m2 349,23 €
sita Comune di Ancona -
Via M. Fanti
14Consistenza Attuale
UBICAZIONE Sup. complessiva m2 Sup. commerciale m
A) CONVENTO
3 036,03 2 728, 27
sito Comune di Ancona - San Francesco n.8
B) APPARTEMENTO
56,07 47,90
sito Comune di Ancona - Via Ciriaco Pizzecolli
C) APPARTAMENTO
110,33 110,33
sito Comune di Ancona - Via Ciriaco Pizzecolli
D) APPARTEMENTO
135,53 115,89
sito Comune di Ancona - Via Ciriaco Pizzecolli
E) APPARTAMENTO
347,17 224,79
sito Comune di Ancona - Via M. Fanti n. 20
F) AUTORIMESSA
58,77 59,77
sita Comune di Ancona - Via M. Fanti
totale 3 743,90 3 285,94
15Documentazione fotografica 16
17
Planimetrie
4.
3.
2.
h = 2,90m
1.
Piano sottostrada 2°
6.
2.
3. 5.
4. 4.
1.
2.
18 Piano sottostrada 1°Foglio: 7
Particella: 59
Subalterno: 50
Planimetria in Via San Francesco
1. Ingresso
2. Salone
3. Ascensore
4. Ripostiglio Unità
A
Foglio: 7
Particella: 59
Subalterno: 50
Planimetria in Via San Francesco
1. Androne
2. Bagno
3. Ascensore
4. Disimpegno
5. Cappella
6. Corte esclusiva
192.
3. 5.
6.
h = 2,75m
7.
6.
h = 2,70m
2.
6.
3.
h = 2,70m
4.
4.
2.
5. 4.
h = 3,60m
h = 2,70m
1.
Piano Terra
5.
4.
5.
4.
h = 2,80m
6.
4.
2.
6. 5.
h = 3,00m
6.
h = 3,60m
6.
h = 6,50m
4. 3.
2.
7.
h = 4,50m
4.
h = 2,80m h = 4,50m
h = 4,50m 2.
h = 4,50m
1.
20 Piano PrimoFoglio: 7
Particella: 59
Subalterno: 50
Planimetria in Via San Francesco
1. Androne
2. Bagno
3. Ascensore
4. Disimpegno Unità
5. Ripostiglio A
6. Biblioteca
7. Corte esclusiva
Foglio: 7
Particella: 59
Subalterno: 50
Planimetria in Via San Francesco
1. Salone
2. Bagno
3. Ascensore
4. Disimpegno Unità
5. Ripostiglio A
6. Biblioteca
7. Cavedio
212.
5. 4.
6.
h = 3,80m
6.
6.
h = 3,80m
h = 3,00m
1. 3.
5.
Piano Secondo
3.
2.
5.
6.
2.
2.
1. 4.
1.
1. 2.
h = 3,15m 2.
1.
1.
2. 1.
2.
22 Piano TerzoFoglio: 7
Particella: 59
Subalterno: 50
Planimetria in Via San Francesco
1. Salone
2. Bagno
3. Ascensore
4. Disimpegno Unità
5. Ripostiglio A
6. Biblioteca
Foglio: 7
Particella: 59
Subalterno: 50
Planimetria in Via San Francesco
1. Camera
2. Bagno
3. Ascensore
4. Disimpegno Unità
5. Balcone A
6. Cappella
231.
h = 2,85m
3.
2.
Piano Primo
1.
h = 2,75m
3.
2.
2.
24 Piano SecondoFoglio: 7
Particella: 54
Unità
Subalterno: 8 B
Planimetria in Via Pizzecolli
1. Cucina
2. Bagno
3. Corte esclusiva
Foglio: 7
Particella: 59
Subalterno: 45 Unità
C
Planimetria in Via Pizzecolli
1. Cucina
2. Bagno
3 Disimpegno
251.
hm = 3,38m
h = 3,80m
hm = 4,15m 2.
3.
Piano Quarto
1.
2.
3.
70m
hm = 2,
26 Piano QuintoFoglio: 7
Particella: 59 Unità
Subalterno: 47 D
Planimetria in Via Pizzecolli
1. Cucina
2. Disimpegno
3. Bagno
Foglio: 7
Particella: 59 Unità
Subalterno: 47 D
Planimetria in Via Pizzecolli
1. Studio
2. Bagno
3. Disimpegno
273.
2.
2.
1.
h = 3,15m 1.
Piano Terra
1.
h = 2,70m
28 Piano TerraFoglio: 7
Particella: 59
Subalterno: 48
Planimetria in Via M. Fanti n.20
1. Camera
2. Bagno
3. Disimpegno
Unità
E
Foglio: 7
Particella: 59
Subalterno: 49
Planimetria in Via M. Fanti n.20
1. Autorimessa
Unità
F
294.
2.
3.
3.
h = 2,70m
1.
Piano Primo
30 Piano SecondoFoglio: 7
Particella: 59
Subalterno: 48
Planimetria in Via M. Fanti n.20
1. Cucina
2. Bagno
3. Disimpegno
4. Ripostiglio
Unità
E
Foglio: 7
Particella: 59
Subalterno: 48
Planimetria in Via M. Fanti n.20
1. Terrazza
Unità
E
31Sezione 32
33
Valorizzazione
Dati descrittivi
Ipotesi di valorizzazione: Ricettività diffusa
Indirizzo: via Scale San Francesco, via Pizzecolli e via Fanti, Ancona
Descrizione: Valorizzazione immobiliare degli attuali 6 immobili: 1 Convento, 4 Ap-
partamenti e 1 autorimessa
Dati di input
giorni posti presenze presenze tariffa RICAVO
Voce Ricavi (num.) (num.) (%) (num.) (€/pers.) (€)
Singola 360 15 100% 5.400,00 10 54.000,00
Camere Doppia 360 36 100% 12.960,00 9 116.640,00
Tripla 360 3 100% 1.080,00 9 8.640,00
Unità 1 360 1 100% 360 16 5.760,00
Appartamenti Unità 2 360 1 100% 360 27 9.601,00
Unità 3 360 1 100% 360 13 4.680,00
Mensa Ospiti 300 120 100% 19.440,00 10 194.400,00
365 83 10% 3.030,00 15 45.443,00
Sale conferenze Convegni
365 83 10% 2.300,00 15 34.493,00
Bar - - - 70% 20.520,00 10 143.640,00
34Dati Economici
Ricavi (R)
a) Pernottamento (Camere)/locazioni € 199.321,00
b) Mensa € 194.400,00
c) Conferenze/Convegni € 79.935,00
d) Bar € 143.640,00
Tot Ricavi: € 617.296,00
Spese (S)
a) Acquisti (materie prime) € 61.730,00
b) Servizi (utenze, forniture) € 123.459,00
c) Costi del personale € 61.730,00
d) Manutenzione e imprevisti € 21.605,00
Tot Spese: € 268.524,00
MOL (R-S) € 348.772,00
a) Imposte sul reddito dell’esercizio € 115.095,00
b) Margine imprenditore su fatturato (12%) € 74.076,00
Canone potenziale annuo € 159.602,00
Saggio di capitalizzazione (cap rate) 3,0 %
Valore della struttura valorizzata € 5.320.064,00
Costo di ristrutturazione o adeguamento - € 1.500.000,00
Valore della struttura € 3.820.064,00
35Conclusioni 36
Il presente documento mira a comunicare al potenziale investitore che acquistando il complesso immobi-
liare esistente a 3.820.064,00€, investendo ulteriori 1.500.000,00€ per la ristrutturazione edilizia e mettendo
a reddito tale struttura con destinazione ‘‘ricettività diffusa’’ agli importi sopraelencati, otteniamo un valore
finale pari a 5.320.064,00€ ritenendo pertanto l’investimento sostenibile dal punto di vista economico-fi-
nanziario, producendo un margine per l’imprenditore sul fatturato pari a circa il 12%.
37Allegati 38
39
40
41
42
43
44
45
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47
48
49
50
51
52
Dossier di Progetto
a cura di
Geom. Marcello Tasini
Geom. Mattia Galeazzi
Dott.ssa Martina Tagliabracci
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