Market Report Commercial Real Estate in Italy H1 2018 - AHK Italien
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Market Report Commercial Real Estate in Italy • H1 2018
The Market Report • Commercial Real Estate in Italy H1 2018, edited by Engel & Völkers, has been realized with the collaboration and scientific support of Nomisma, Society of Economic Studies.
Indice Lo scenario economico 6 Congiuntura Clima di fiducia Finanziamento immobiliare alle imprese Il mercato immobiliare 7 Uffici Compravendite Prezzi, canoni e rendimenti Tempi e sconti Negozi Compravendite Prezzi, canoni e rendimenti Tempi e sconti Box – Logistica, asset class in crescita Il mercato corporate 14
Lo scenario economico Il mercato immobiliare
Congiuntura Uffici
Nella prima parte del 2018 l’economia italiana ha segnato prestiti ha continuato a crescere, sostenuta dal basso
un rallentamento del tasso di crescita, risultato inferiore a livello dei tassi di interesse e dalle esigenze connesse con
quello dei semestri precedenti. La graduale decelerazione la spesa per scorte e capitale circolante.
del PIL si riflette sul tasso di crescita tendenziale (+1,1%) Con riferimento all’acquisto di immobili, negli ultimi sei
e congiunturale (+0,2%). mesi rilevati il sistema bancario ha erogato alle imprese
Si registra tuttavia un aumento del valore aggiunto italiane oltre 20 miliardi di euro, con un incremento
nel comparto dell’industria e dei servizi. Dal lato del 12% sul semestre precedente. I rischi per le banche
della domanda, si segnala il contributo positivo della derivanti dal mercato immobiliare sono in graduale
componente nazionale al lordo delle scorte e quello riduzione e il flusso di nuovi prestiti classificati in
negativo della componente estera netta. A consuntivo del sofferenza è in calo per tutte le categorie di domanda.
primo semestre, secondo dati Istat, la variazione acquisita
per il 2018 è pari a +0,9%, con previsione annuale
dell’1,4%, leggermente inferiore a quella del FMI (1,5%). Compravendite
Prosegue il trend positivo del mercato del lavoro. Il 2017 ha segnato l’anno di svolta per la ripresa delle
compravendite nel settore direzionale. Con 10.354
transazioni di uffici a livello nazionale, il comparto registra
Clima di fiducia
infatti una crescita del 6,5%. Nelle otto maggiori città
A giugno l’indice del clima di fiducia dei consumatori
italiane, le compravendite sono aumentate del 12,4%
ha mostrato un significativo aumento, sostenuto dalla
annuo con 2.615 unità scambiate, pari al 25% dello stock
componente economica. Anche le aspettative sulla
totale transato in Italia. In particolare, il mercato di Milano,
disoccupazione hanno segnato un deciso miglioramento. con 1.011 compravendite, è cresciuto del 10,3% annuo,
La fiducia delle imprese aumenta, ma in modo più mentre Roma, con 552 compravendite, dell’8%. Milano
contenuto. e Roma rappresentano rispettivamente il 9,8% e il 5,3%
dello stock direzionale compravenduto in Italia. Torino,
Finanziamento immobiliare alle imprese dopo la rilevante flessione del 2016 (-23,3%),ha ripreso
Nel primo semestre 2018 i criteri di offerta sui prestiti alle quota con un incremento annuo del 35,5%.
imprese hanno registrato un lieve allentamento, previsto Clima di fiducia per consumatori e imprese (numeri indice: 2010 = 100; Il valore di scambio del comparto è pari a oltre 3 miliardi
Uffici - Compravendite nelle città con più di 250 mila abitanti (2017)
anche per la seconda parte dell’anno. La domanda di dati mensili) di euro (+8%). La superficie media compravenduta è pari Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Istat
a circa 160 mq.
Tassi di crescita annuali e previsione 2018 (variazione percentuale del Erogazione di finanziamenti alle imprese per l’acquisto di immobili Numero di compravendite (2008-2017) Fatturato e superficie compravenduta
PIL) (dati trimestrali; milioni di euro) Fonte: Agenzia delle Entrate Fonte: elaborazione Nomisma su dati Agenzia delle Entrate
Fonte: elaborazioni Nomisma su dati IMF Nota: elaborazioni Nomisma su dati Banca d’Italia
6 7
Prezzi, canoni e rendimenti tuttavia quota 500-600 euro/mq/anno nelle prime location Nel primo semestre 2018 la variazione annua dei prezzi e 375-500 euro/mq/anno nelle excellent location. medi degli uffici è pari a -1,5%. Prosegue infatti il trend al ribasso dei prezzi iniziato nel 2008, seppure a tassi Tempi e sconti decrescenti. Nomisma prevede un ritorno graduale alla I tempi medi di vendita, pur rimanendo elevati, stanno crescita dei prezzi a partire dal 2020. Le quotazioni di registrando una progressiva riduzione, passando dai Milano e Venezia sono pressoché stabili (-0,2%), mentre 10,8 mesi del 2014 (picco massimo dell’attuale ciclo a Roma registrano un calo del -1,1% e a Torino del -1,8%. immobiliare) a 9,3 mesi nel primo semestre 2018. La stessa dinamica si registra per i canoni medi (-1% I migliori tempi di vendita si riscontrano a Firenze e annuo). Solo Milano mostra una variazione media positiva Milano (8 mesi). La tempistica media per la locazione nei dei canoni (+1,4%). Variazioni lievi si riscontrano a mercati maggiori è di circa 6 mesi, ma scende a 5 mesi a Torino e Venezia, circa -0,5%. Roma (-1,5%) è in linea Milano e Roma, principali mercati direzionali. con la media dei principali mercati. Lo sconto medio sul prezzo richiesto è aumentato I rendimenti medi lordi da locazione sono stabili dal 2014 significativamente dal 2008 al 2013 (+5% circa), per poi sul 5,1%. Il rendimento sintetico medio del mercato al diminuire gradualmente per assestarsi sul 16% nel primo dettalio è pari a 5,8% a Roma, a 5,2% a Torino e a 5,1% semestre 2018. A Torino (17,5%) lo sconto praticato è a Milano. superiore alla media delle grandi città italiane, mentre a Nel segmento corporate a Milano, i canoni raggiungono Milano e Firenze rimane inferiore (12,5%). Fonte: Nomisma Fonte: Nomisma Fonte: Nomisma Fonte: Nomisma Fonte: Nomisma 8 9
Il mercato immobiliare
Negozi
Compravendite che alcune tra le città principali hanno già sperimentato
Il 2014 ha segnato l’anno di svolta per la ripresa delle l’attesa inversione del ciclo immobiliare: Milano
compravendite nel comparto dei negozi. La progressiva (+0,8%), Venezia (+0,2%) e Firenze (+0,1%) hanno
crescita ha portato il comparto a registrare 28.115 infatti registrato un risultato positivo per la prima volta
transazioni a consuntivo 2017, con un aumento del 6,9% dal 2008.
sul 2016. I rendimenti medi lordi da locazione restano
Nelle prime otto città italiane, l’aumento complessivo sostanzialmente stabili. Gli yield più premianti si
è dell’11,7% su base annua con 5.968 unità scambiate, riscontrano a Venezia, dove le prime location in centro
pari al 23,7% dello stock totale transato in Italia. In raggiungono l’8% e le secondary location (semicentro) il
particolare si segnala la buona performance di Milano, 7%. Segue Roma con 7,1% nelle prime location centrali
che con 1.602 compravendite, ha registrato un incremento e 7,5% nelle zone semicentrali. Firenze varia tra il 6,6%
del 16,6% su base annua. Molto rilevante è il risultato delle zone semicentrali al 7% delle zone centrali. Milano
di Torino (+22%). Nel 2017 il valore complessivo delle presenta yield inferiori, con 6,2% medio in centro e 7%
compravendite è di 5,9 miliardi di euro. Negli anni post- in zona semicentrale.
crisi il settore ha perso quasi la metà del suo fatturato che
nel 2008 ammontava a 10,5 miliardi nel 2008. Secondo
i dati dell’Agenzia delle Entrate, la superficie media
compravenduta in Italia è pari a circa 127 mq.
Prezzi, canoni e rendimenti
Nel primo semestre 2018 è proseguito il trend al ribasso
dei prezzi (-1,1% annuo) iniziato nel 2008 a seguito della
crisi economica. Nomisma stima che la ripresa dei prezzi
non si manifesterà prima del 2020. In tale contesto fa
eccezione il mercato di Milano, dove la variazione media
annua registrata è pari a 1,0%. Roma, allineata al trend
dei mercati maggiori, ha invece chiuso il semestre con un
risultato del -1,3%.
I canoni mostrano lo stesso andamento dei prezzi, con Uffici - Compravendite nelle città con più di 250 mila abitanti (2017)
una flessione media annua del -0,7%. Si segnala tuttavia Fonte: elaborazioni Nomisma su dati Agenzia delle Entrate
Fonte: Nomisma
Numero di compravendite (2008-2017) Fatturato e superficie compravenduta Fonte: Nomisma Fonte: Nomisma
Fonte: Agenzia delle Entrate Fonte: elaborazione Nomisma su dati Agenzia delle Entrate
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Il mercato immobiliare
Logistica, asset class in crescita
Tempi e sconti 2018, con i mercati più dinamici - Venezia, Milano e
Il tempo medio di vendita si è progressivamente Firenze - che registrano tempistiche più contenute (4,5
allungato, passando da 6 mesi del 2008 a 8,9 mesi nel mesi). Lo sconto medio sul prezzo richiesto è aumentato
primo semestre 2018. Dal 2014 è in atto un processo di significativamente dal 2008 al 2014, per poi diminuire
contrazione dei tempi di vendita che tuttavia procede con gradualmente fino al 15,4% medio nel primo semestre
lentezza. Milano e Venezia si confermano i mercati più 2018. A Milano (11,5%), Venezia (12,5%), Bologna
liquidi (7 mesi) seguite da Firenze (7,5 mesi). (13%) e Firenze (12%) lo sconto rimane su livelli
Il tempo medio per la locazione scende a 5,5 mesi nel sensibilmente inferiori.
Per i capannoni nel complesso (industriali e logistici) i previsioni di aumento del 15% per la fine del 2018.
tempi di collocamento stanno diminuendo e nella media Se l’e-commerce alimenta la logistica, la logistica di
dei maggiori mercati italiani vanno dai 13 mesi, per la successo alimenta a sua volta l’e-commerce, favorendo
vendita, ai 9 mesi per la locazione. Fanno eccezione i l’efficienza della filiera. Il mercato necessita pertanto
mercati più dinamici, tra cui Milano, Roma, Firenze sempre più di superfici logistiche in location strategiche,
e Bologna dove i tempi di vendita e locazione sono più che saranno localizzate in futuro anche in location
ridotti. I rendimenti medi lordi da locazione sono stabili da oggi considerate non prime. Con il diffondersi della
qualche semestre su un tasso medio del 7%. In particolare propensione all’acquisto degli utenti del web anche al
il settore della logistica sta vivendo un forte momento di fuori delle aree urbane più evolute e dinamiche del
di crescita trainato dalla performance crescente dell’e- paese, gli impianti logistici si diffonderanno sempre più
commerce. Sebbene nel 2017 solo il 32% degli utenti in territori di provincia.
internet italiani abbia fatto acquisti online - contro il 75% A fine 2017 gli investimenti nel mercato immobiliare per
della Germania e il 57% della media UE (dati Eurostat) la logistica hanno superato in Italia il miliardo di euro,
– l’Italia si colloca tra i paesi europei con i maggiori valore mai raggiunto prima. Riguardo all’outlook, gli
tassi di crescita su questo mercato: gli e-shopper italiani analisti concordano pertanto sulla dinamica espansiva del
sono cresciuti infatti del 10% sull’anno precedente, con mercato anche per l’anno in corso.
Capannoni Usati - Tempo di vendita e di locazione Capannoni Usati - Prezzi e canoni (var. % annua)
Fonte: Nomisma Fonte: Nomisma Fonte: Nomisma Fonte: Nomisma
12 13
Il mercato corporate
Conclusioni
Il mercato corporate italiano, dopo la crescita record del Index
2017 con un totale investito di 11 miliardi di euro, nel
primo trimestre 2018 ha mostrato una lieve contrazione
degli investimenti. A consuntivo del primo semestre gli Economic Scenario 16
investimenti stimati sono di circa 3,2 miliardi di euro, Economic situation
pari al 2,6% del mercato europeo. Gli investitori stranieri Climate of confidence
Real estate loans to undertakings
continuano a trainare il mercato italiano con una quota del
67% degli investimenti totali. Real Estate Market 17
Riguardo all’asset allocation, nel primo semestre 2018 viene Office
privilegiato dagli investitori il settore retail (40% del totale). Sales
I capitali investiti hanno riguardato in prevalenza centri Prices, fees and yields
commerciali e si sono concentrati in location secondarie Times and discounts
rispetto a Milano e Roma. Allo stesso tempo il comparto Retail
Sales
direzionale (37%) è tornato su valori più vicini alla media
Prices, fees and yields
di lungo periodo. È proseguita anche la differenziazione
Times and discounts
dei portafogli immobiliari a favore della logistica (15% del Logistics, a growing asset class
totale investito) e degli investimenti alternativi (14% sul
totale). Tra questi si segnala in particolare l’asset class degli Corporate market 24
hotel (12%). Le stime sul primo semestre 2018 confermano
Milano come il mercato più liquido in Italia, in grado di
attrarre il 43% degli investimenti totali. Il mercato romano
catalizza, per contro, il 20% degli investimenti.
A conferma della rilevante presenza di investitori stranieri
sul mercato corporate italiano, nella prima parte del 2018 si
è confermato prevalente il ruolo delle società immobiliari
quotate europee (REITs), (30% del totale investito), con un
significativo aumento rispetto al 2017. A seguire si segnala
il contributo dei fondi immobiliari di diritto italiano (16,6%)
e dei veicoli stranieri (15,3%).
Fonte: elaborazioni su dati Nomisma e su fonti varie
14
Economic scenario The Real Estate Market
Economic situation Office
In the first part of 2018, the growth rate of the Italian growing, supported by the low level of interest rates
economy slowed down, thus resulting lower than the and by the requirements linked to stock expenditure and
previous semesters. The gradual deceleration of the GDP working capital.
is reflected on the trend (+1.1%) and general growth rate As far as property purchase is concerned, over the last
(+0.2%). six months, the banking system disbursed more than
However, in the industry and services sectors, the added €20 billion to Italian undertakings, thus recording a
value increased. As far as the demand is concerned, the 12% increase over the previous semester. The risks for
national component gave a positive contribution (gross banks arising from the real estate market are marked by a
of supply), while foreign actors remained on negative gradual reduction and the flow of new NPLs is decreasing
values. In H1, according to Istat data, 2018 projected for all categories of demand.
variation amounted to +0.9%, with an annual forecast
of 1.4%, slightly lower than IMF’s (1.5%). The positive Sales
trend for the job market is continuing. 2017 marked the turning point for sales recovery in the
office sector. With 10,354 office sales on a national level,
Climate of confidence the sector recorded a 6.5% growth.
In June, the consumer confidence index recorded In the 8 main Italian cities, sales increased by 12.4% on
a significant increase, supported by the economic an annual basis, with 2,615 units sold, that is 25% of total
component. Unemployment expectation improved, too. Italian sold stock. In particular, Milan’s market, with 1,011
Business confidence is increasing, but in a more moderate sales, grew by 10.3% on an annual basis, while Rome’s,
way. with 552 sales, by 8%. Milan and Rome represent 9.8%
and 5.3% of the sold office stock in Italy respectively.
Real estate loans to undertakings Turin, after the significant downturn of 2016 (-23.3%),
In 2018 H1, offer criteria for loans to undertakings recovered with a yearly increase of 35.5%.
recorded a slight easing, which should continue also The market value of the component is of more than €3
Climate of Confidence for Consumers and Businesses (index numbers: Office – Sales in Cities With a Population of More than
in the second part of the year. The loan demand kept 2010 = 100; monthly data) billion (+8%). The average sold surface is of about 160 250,000 People (2017)
Source: Nomisma elaborations on Istat data Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency
sqm.
Annual Growth Rates and 2018 Forecast (GDP % change) Loan Disbursement to Undertakings for Property Purchase (quarterly Office – Sales Number (2008-2017) Office – Turnover and Sold Surface
Source: Nomisma elaboration on IMF data data; million of Euros) Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency
Source: Nomisma elaboration on Banca d’Italia data
16 17
Prices, fees and yields 500-600 euros/sqm in prime locations and 375-500 In 2018 H1, the annual change of office average prices euros/sqm in excellent locations. amounted to -1.5%. As a matter of fact, the downward trend for prices which began in 2008 is still active, albeit Times and discounts at decreasing rates. Nomisma’s forecast is of a gradual The average selling times, albeit still high, are slowly price increase by 2020. Milan and Venice’s prices are decreasing, going from 10.8 months in 2014 (maximum mostly stable (-0.2%), while in Rome they dropped by peak of the current real estate cycle) to 9.3 months in -1.1% and in Turin by -1.8%. 2018 H1. The best selling times can be found in Florence The same trend can be seen in average fees (-1% on and Milan (8 months). an annual basis). Milan is the only city with a positive The average leasing times in major markets amount to average fee change (+1.4%). Turin and Venice recorded about 6 months, going as low as 5 in Milan and Rome, slight changes of about -0.5%, while Rome (-1.5%) is in main markets for the office sector. line with the average of main markets. The average discount on the initial price increased Average gross rental yields are fixed on 5.1% ever since significantly from 2008 to 2013 (about +5%), gradually 2014. In Rome, yields amount to 5.8%, while in Turin decreasing and stopping at 16% in 2018 H1. In Turin and Milan to 5.2% and 5.1% respectively. (17.5%), the discount is higher than the average in big Italian Focusing on corporate market in Milan, fees can reach cities, while it is lower in Milan and Florence (12.5%). Source: Nomisma Source: Nomisma Source: Nomisma Source: Nomisma Source: Nomisma 18 19
The Real Estate Market
Retail
Sales average annual decline of -0.7%. Some of the main cities,
2014 was the turning point for sales recovery in the retail however, already experimented the much awaited real
market. Its progressive growth reached 28,115 sales in estate cycle inversion: Milan (+0.8%), Venice (+0.2%)
2017, with a 6.9% increase on 2016. and Florence (+0.1%) recorded a positive outcome for
In the 8 main Italian cities, sales increased by 11.7% on the first time since 2008. Gross average yields remain
an annual basis with 5,968 sold units, that is 23.7% of stable. Venice shows the best performance with yields of
the total sold stock in Italy. It is worth noting Milan’s about 8% in prime central locations and 7% in secondary
good performance: with 1,602 sales, it recorded a 16.6% locations in the semi-center. Rome follows with 7.1% in
increase on an annual basis. Also relevant is Turin’s result prime central locations and 7.5% in semi-central areas.
(+22%). Florence varies between 6.6% of the semi-central areas to
In 2017, the value of total sales was €5.9 billion. Indeed, 7% of the central areas. Milan has lower yields, with 6.2%
in the post-crisis years, the sector lost almost half of average in the city center and 7% in the semi-central area.
its turnover which, in 2008, amounted to €10.5 billion.
According to Italian Revenue Agency data, the average
sold surface in Italy amounts to 127 sqm.
Prices, fees and yields
In 2018 H1 prices kept dropping (-1.1% on an annual
basis), following the downward trend which began in
2008 with the beginning of the crisis. According to
Nomisma, prices will not increase before 2020. Within
this framework, there is an exception: Milan. Here, the
average annual change amounted to 1.0%. Rome, on the
other hand, in line with the trend of major markets, closed
the semester with a 1.3%. Retail - Sales in Cities With a Population of More than
250,000 People (2017)
Fees seem to follow the same trend as prices, with an Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data
Source Nomisma
Retail – Sales Number (2008-2017) Retail - Turnover and Sold Surface Source Nomisma Source Nomisma
Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data Source: Nomisma elaboration on Italian Revenue Agency data
20 21The Real Estate Market
Logistics, a growing asset class
Times and discounts 2018, with more dynamic markets –Venice, Milan and
The average selling times progressively stretched, going Florence– recording even shorter periods (4.5 months).
from 6 months in 2008 to 8.9 months in 2018 H1. Ever The average discount on the initial price increased
since 2014, selling times have started to decrease, albeit significantly between 2008 and 2014, before diminishing
slowly. Milan and Venice are yet again the most liquid gradually in 2018 H1, reaching 15.4%. In Milan (11.5%),
markets (7 months), followed by Florence (7.5 months). Venice (12.5%), Bologna (13%) and Florence (12%), the
The average leasing times dropped to 5.5 months in discount remained on a significantly lower level.
As for logistics & industrial buildings as a whole in major over the previous year, with an expected increase of 15%
Italian markets, selling times amount to 13 months and for the end of 2018. E-commerce feeds logistics and in
leasing times to 9 months. Few main markets, such as turn successful logistics feeds e-commerce, favoring the
Milan, Rome, Bologna and Florence present shorter performance of the supply chain. Thus a growing number
times. Average gross rent yields in major Italian markets of strategic logistic locations will be needed, which are
have been stable over the last semester, amounting to 7% expected to be located in the near future in areas not even
on average. The logistics sector in particular is positively tagged as prime at the present. Faced with the increasing
driven by the growing performance of e-commerce. propensity to purchase of web users, also living outside
Although in 2017 only 32% of Italian internet users have major urban areas, logistics facilities will spread
made online purchases - against 75% of Germany and around the Country. In 2017, real estate investments in
57% of the EU average (Eurostat data) - Italy ranks among logistics facilities exceed €1 billion in Italy, the highest
the European countries with the highest growth rates on ever reached. A growing trend is expected to continue
this market: Italian e-shoppers do have grown by 10% throughout the present year.
Used Warehouses – Selling and Leasing Times Used Warehouses – Prices and Fees (annual % chg)
Source Nomisma Source Nomisma Source: Nomisma Source: Nomisma
22 23Corporate Market
Conclusions
After its record growth in 2017 with €11 billion of total Inhalt
investments, the Italian corporate market showed a slight
contraction in 2018 Q1. In the first half of 2018, estimated
investments amount to about €3.2 billion, 2.6% of the
Wirtschaftliches Szenario 26
European market. Foreign investors keep driving the
Wirtschaftslage
Italian market, with a 67% share on total investments. Vertrauensklima
As far as asset location is concerned, in 2018 H1 investors Immobilienkredite an Unternehmen
favoured the retail sector (40% of total). Invested
capitals focused mainly on shopping malls in secondary Immobilienmarkt 27
Büroflächen
locations, excluding Milan and Rome. At the same time,
Verkauf
the office sector (37%) returned on closer values to long- Preise, Mietpreise und Renditen
time average. Furthermore, the differentiation of real Zeiten und Nachlässe
estate portfolios continued, favouring logistics (15% of Einzelhandelsflächen
total investments) and alternative investments (14% of Verkauf
Preise, Mietpreise und Renditen
total). Amongst these, it is worth noting the hotel asset
Zeiten und Nachlässe
class (12%). Logistik, eine wachsende Anlageklasse
The estimates of 2018 H1 confirm Milan as the
most liquid market in Italy, attracting 43% of total Unternehmensmarkt 34
investments. Rome, on the other hand, drew 20% of total
investments. In furtherance of the significant presence
of foreign investors in the Italian corporate market,
in 2018 H1, the role played by REITs turned out to be
of the utmost importance (30% of total investments),
with a significant increase if compared to 2017. Other
important investments came from real estate investment
funds under Italian laws (16.6%) and foreign operators
(15.3%).
Source: Nomisma elaboration on Nomisma and various data sources
24Wirtschaftliches Szenario Der Immobilienmarkt
Wirtschaftslage Büroflächen
Das Wirtschaftswachstum in Italien hat sich in der befördert durch die niedrigen Zinsen und den Bedarf in
ersten Jahreshälfte 2018 verlangsamt. Das führte zu Verbindung mit Lagerbestand und Umlaufvermögen.
schwächeren Ergebnissen als in den vorangegangenen Für den Kauf von Immobilien haben die Banken in den
Halbjahren. Der Trend (+1,1 %) und die allgemeine vergangenen sechs Monaten über 20 Milliarden Euro an
Wachstumsrate (+0,2 %) reflektieren den allmählichen italienische Unternehmen ausgezahlt. Das ist ein Anstieg
Rückgang des BIP. um 12 % gegenüber dem vorangegangenen Halbjahr.
Dennoch ist in der Industrie und im Dienstleistungssektor Bei den Risiken des Immobilienmarktes für die Banken
die Wertschöpfung gestiegen. Die Nachfrage hat sich zeichnet sich ein allmählicher Rückgang ab und neue
im Inland positiv entwickelt (Bruttoinlandsprodukt), notleidende Kredite gehen in allen Nachfragekategorien
während die Werte der ausländischen Akteure negativ zurück.
blieben. Nach den Daten des Istat belief sich die
prognostizierte Abweichung für 2018 im ersten Halbjahr
auf +0,9 %. Die Jahresvorhersage lag mit 1,4 % leicht
unter der des IWF (1,5 %). Der positive Trend am Verkauf
Arbeitsmarkt hält an. 2017 markierte den Wendepunkt für die Erholung der
Verkäufe im Bürosektor. Mit 10.354 landesweiten
Vertrauensklima Büroverkäufen verzeichnete der Sektor ein Wachstum
Im Juni verzeichnete der Index für das von 6,5 %. In den acht wichtigsten italienischen Städten
Verbrauchervertrauen einen deutlichen Anstieg, sind die Verkäufe im Jahresvergleich um 12,4 % auf
der von der Wirtschaftslage unterstützt wurde. Die 2.615 Einheiten gestiegen. Das sind 25 % des verkauften
Beschäftigungserwartungen verbesserten sich ebenfalls. Bestandes in Italien. Vor allem der Markt in Mailand
Auch das Unternehmensvertrauen nimmt zu, aber ist mit 1.011 Verkäufen im Jahresvergleich um 10,3 %
weniger deutlich. gewachsen. In Rom waren es 552 Verkäufe bzw. 8 %.
Mailand und Rom machen 9,8 % bzw. 5,3 % des verkauften
Immobilienkredite an Unternehmen Bürobestandes aus. Turin hat sich nach dem deutlichen
Im ersten Halbjahr 2018 haben sich die Angebotskriterien Einbruch von 2016 (–23,3 %) erholt und verzeichnet einen
für Darlehen an Unternehmen leicht entspannt. Diese Jahresanstieg um 35,5 %.
Entspannung sollte sich auch in der zweiten Jahreshälfte Vertrauensklima für Verbraucher und Unternehmen (Indexzahlen: 2010 Der Marktwert der Komponente liegt bei über 3 Milliarden
Büroflächen – Verkäufe in Städten mit über 250.000 Einwohnern (2017)
= 100; monatliche Daten) Euro (+8 %). Die durchschnittliche verkaufte Fläche Grafik von Nomisma, basierend auf Daten der Agenzia delle Entrate
fortsetzen. Die Kreditnachfrage ist weiter gestiegen, Quelle: Grafik von Nomisma, basierend auf Istat-Daten
beträgt 160 m².
Jahreswachstumsraten und Prognose für 2018 (BIP-Veränderung in %) Auszahlung von Darlehen an Unternehmen für den Kauf von Büroflächen – Verkaufszahlen (2008–2017) Umsatz und verkaufte Fläche
Grafik von Nomisma, basierend auf IWF-Daten Immobilien (Quartalsdaten in Millionen Euro) Grafik von Nomisma, basierend auf Daten der Agenzia delle Entrate Grafik von Nomisma, basierend auf Daten der Agenzia delle Entrate
Quelle: Grafik von Nomisma, basierend auf Daten der Banca d’Italia
26 27Preise, Mietpreise und Renditen Mietpreise in Mailand können in Toplagen 500–600 Euro/ Im ersten Halbjahr 2018 lag die durchschnittliche m² und in gehobenen Lagen 375–500 Euro/m² erreichen. Veränderung der Preise für Büroflächen bei –1,5 %. Der 2008 begonnene Abwärtstrend bei den Preisen ist noch Zeiten und Nachlässe spürbar, hat jedoch abgenommen. Nomisma sagt einen Die durchschnittlichen Verkaufszeiten sind immer noch allmählichen Preisanstieg bis 2020 voraus. In Mailand und hoch, nehmen aber langsam ab und sind von 10,8 Monaten Venedig sind die Preise am stabilsten (–0,2 %), während 2014 (Höchstwert des aktuellen Immobilienzyklus) auf sie in Rom um –1,1 % und in Turin um –1,8 % gefallen 9,3 Monate im ersten Halbjahr 2018 zurückgegangen. Die sind. Derselbe Trend lässt sich bei den durchschnittlichen kürzesten Verkaufszeiten finden sich in Florenz und Mailand Mietpreisen feststellen (–1 % im Jahresvergleich). Mailand (8 Monate). Die besten durchschnittlichen Vermietzeiten in ist die einzige Stadt mit einer positiven Entwicklung der wichtigen Märkten liegen bei rund 6 Monaten. In Mailand durchschnittlichen Mietpreise (+1,4 %). In Turin und und Rom, den Hauptmärkten für den Bürosektor, sind es Venedig waren leichte Veränderungen um rund –0,5 % nur 5 Monate. Der durchschnittliche Nachlass auf den zu verzeichnen, während die Entwicklung in Rom (–1,5 Ausgangspreis ist von 2008 bis 2013 deutlich gestiegen %) dem allgemeinen Marktdurchschnitt entspricht. Die (etwa +5 %). Im ersten Halbjahr 2018 hat er leicht auf durchschnittlichen Bruttomietrenditen liegen seit 2014 16 % abgenommen. In Turin (17,5 %) liegt der Nachlass unverändert bei 5,1 %. In Rom beliefen sich die Renditen über dem Durchschnitt der großen italienischen Städte, in auf 5,8 %, in Turin auf 5,2 % und in Mailand auf 5,1 %. Die Mailand und Florenz (12,5 %) hingegen darunter. Quelle: Nomisma Quelle: Nomisma Quelle: Nomisma Quelle: Nomisma Quelle: Nomisma 28 29
Der Immobilienmarkt
Einzelhandelsflächen
Verkauf Jahresvergleich durchschnittlich um –0,7 % gefallen.
2014 war der Wendepunkt bezüglich der Erholung Einige der wichtigsten Städte haben jedoch schon die
der Verkäufe am Markt für Einzelhandelsflächen. Das lange erwartete Umkehrung des Immobilienzyklus
progressive Wachstum erreichte 2017 einen Wert von erlebt: Mailand (+0,8 %), Venedig (+0,2 %) und Florenz
28.115 Verkäufen. Das ist ein Anstieg um 6,9 % gegenüber (+0,1 %) haben erstmals seit 2008 ein positives Ergebnis
2016. In den acht wichtigsten italienischen Städten sind verzeichnet. Die durchschnittlichen Bruttorenditen
die Verkäufe im Jahresvergleich um 11,7 % auf 5.968 bleiben stabil. Venedig zeigt die beste Leistung mit
Einheiten gestiegen. Das sind 23,7 % des verkauften Renditen von rund 8 % in zentralen Toplagen und 7 %
Bestandes in Italien. Die gute Leistung Mailands ist in zweitrangigen Lagen in Zentrumsnähe. Rom folgt mit
bemerkenswert: Mit 1.602 Verkäufen erreichte die Stadt 7,1 % in zentralen Toplagen und 7,5 % in Zentrumsnähe.
einen Rekordjahresanstieg von 16,6 %. Ebenfalls von Florenz schwankt zwischen 6,6 % in den zentrumsnahen
Bedeutung ist das Ergebnis in Turin (+22 %). Lagen und 7 % in den zentralen Lagen. Mailand liefert
2017 belief sich der Gesamtumsatz auf 5,9 Milliarden mit durchschnittlich 6,2 % im Stadtzentrum und 7 % in
Euro. Der Sektor hat in den Jahren nach der Krise fast den zentrumsnahen Lagen geringere Renditen.
die Hälfte seines Umsatzes eingebüßt, der 2008 noch bei
10,5 Milliarden Euro lag. Nach den Daten der Agenzia
delle Entrate liegt die durchschnittliche verkaufte Fläche
in Italien bei 127 m².
Preise, Mietpreise und Renditen
Im ersten Halbjahr 2018 sind die Preise weiter
gefallen (–1,1 % im Jahresvergleich). Damit hat sich
der Abwärtstrend fortgesetzt, der mit der Krise 2008
begonnen hat. Laut Nomisma werden die Preise vor 2020
nicht wieder steigen. Mit einer Ausnahme: Mailand.
Hier liegt die durchschnittliche Jahresveränderung bei
+1,0 %. Rom hingegen liegt im Trend der wichtigsten
Märkte und hat das Halbjahr mit einem Rückgang
Einzelhandelsflächen – Verkäufe in Städten mit über 250.000
um –1,3 % abgeschlossen. Die Mietpreise scheinen Einwohnern (2017) Quelle: Grafik von Nomisma, basierend auf Daten
demselben Trend wie die Preise zu folgen und sind im der Agenzia delle Entrate Quelle: Nomisma
Einzelhandelsflächen – Verkaufszahlen (2008–2017) Quelle: Nomisma Quelle: Nomisma
Einzelhandelsflächen – Umsatz und verkaufte Fläche
Quelle: Grafik von Nomisma, basierend auf Daten der Agenzia delle Quelle: Grafik von Nomisma, basierend auf Daten der Agenzia delle
Entrate Entrate
30 31Der Immobilienmarkt
Logistik, eine wachsende Anlageklasse
Zeiten und Nachlässe Märkten – Venedig, Mailand und Florenz – lagen sie noch
Die durchschnittlichen Verkaufszeiten sind allmählich von niedriger (4,5 Monate). Der durchschnittliche Nachlass
6 Monaten 2008 auf 8,9 Monate im ersten Halbjahr 2018 auf den Ausgangspreis ist zwischen 2008 und 2014
gestiegen. Seit 2014 gehen die Verkaufszeiten langsam deutlich gestiegen. Danach ist er allmählich auf einen
wieder zurück. Mailand und Venedig sind wieder die Wert von 15,4 % im ersten Halbjahr 2018 gesunken. In
liquidesten Märkte (7 Monate), gefolgt von Florenz (7,5 Mailand (11,5 %), Venedig (12,5 %), Bologna (13 %)
Monate). Die durchschnittlichen Vermietzeiten sind 2018 und Florenz (12 %) blieb der Nachlass auf einem deutlich
auf 5,5 Monate zurückgegangen. In den dynamischeren niedrigeren Niveau.
Für Logistik- und Industriegebäude als Ganzes liegen in um 15 % erwartet.
den wichtigsten italienischen Märkten die Verkaufszeiten E-Commerce fördert die Logistik und erfolgreiche
bei 13 Monaten und die Vermietzeiten bei 9 Monaten. Logistik fördert wiederum den E-Commerce und die
Wenige Hauptmärkte wie Mailand, Rom, Florenz und Leistung der Lieferkette. Dafür wird eine wachsende
Bologna zeigen kürzere Zeiten. Die durchschnittlichen Anzahl strategischer Logistikstandorte benötigt werden,
Bruttomietrenditen in den wichtigsten italienischen die voraussichtlich in naher Zukunft in Gebieten
Märkten lagen im letzten Halbjahr stabil bei 7 %. stehen werden, die derzeit noch nicht als Toplagen
Insbesondere der Logistiksektor wird von dem Wachstum gelten. In Anbetracht der wachsenden Kaufneigung
im E-Commerce positiv beeinflusst. Obwohl 2017 nur von Internetnutzern auch außerhalb der großen urbanen
32 % der italienischen Internetnutzer Onlineeinkäufe Zentren werden sich Logistikeinrichtungen im ganzen
getätigt haben – gegenüber 75 % in Deutschland und Land verbreiten.
57 % im EU-Durchschnitt (Daten von Eurostat) –, 2017 haben die Immobilieninvestitionen in
gehört Italien zu den europäischen Ländern mit den Logistikeinrichtungen in Italien 1 Milliarde Euro
höchsten Wachstumsraten in diesem Markt. Die Zahl der überstiegen. Das ist der höchste bisher erreichte Wert. Der
italienischen E-Shopper ist im vergangenen Jahr um Wachstumstrend wird im laufenden Jahr voraussichtlich
10 % gestiegen und bis Ende 2018 wird ein Anstieg anhalten.
Bestandslagerhallen – Verkaufs- und Vermietzeiten Bestandslagerhallen – Preise und Mietpreise (jährliche Veränderung in %)
Quelle: Nomisma Quelle: Nomisma Quelle: Nomisma Quelle: Nomisma
32 33Unternehmensmarkt Schlussfolgerungen Nach einem Rekordwachstum mit Gesamtinvestitionen von 11 Milliarden Euro im Jahr 2017 schrumpfte der italienische Unternehmensmarkt im ersten Halbjahr 2018 leicht. Die geschätzten Investitionen in der ersten Jahreshälfte 2018 belaufen sich auf rund 3,2 Milliarden Euro. Das sind 2,6 % des europäischen Marktes. Ausländische Investoren haben mit 67 % der Gesamtinvestitionen weiter starken Anteil am italienischen Markt. Hinsichtlich der Anlageallokation haben die Investoren im ersten Halbjahr 2018 den Einzelhandelssektor bevorzugt (40 % der Gesamtinvestitionen). Das investierte Kapital konzentrierte sich mit Ausnahme von Mailand und Rom überwiegend auf Einkaufszentren in B-Lagen. Der Bürosektor lag mit 37 % näher am langfristigen Durchschnitt. Darüber hinaus hielt die Differenzierung von Immobilienportfolios an. Bevorzugt wurden Logistik (15 % der Gesamtinvestitionen) und alternative Investitionen (14 %), bei denen die Anlageklasse Hotels (12 %) zu beachten ist. Die Schätzungen des ersten Halbjahres 2018 bestätigen Mailand als den liquidesten Markt in Italien mit 43 % der Gesamtinvestitionen. Auf Rom fielen 20 % der Gesamtinvestitionen. Die signifikante Zunahme ausländischer Investitionen geht primär auf die verstärkte Aktivität von REITs zurück. Diese haben im ersten Halbjahr 2018 30% der Gesamtinvestitionen ausgemacht und verzeichneten einen deutlichen Zuwachs gegenüber 2017. Weitere wichtige Investitionen kamen von Immobilienfonds nach italienischem Recht (16,6 %) und ausländischen Betreibern (15,3 %). Quelle: Grafik von Nomisma, basierend auf Daten von Nomisma und anderen Quellen 34
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