La valutazione del congruo canone di affitto d'azienda nelle procedure concorsuali
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La valutazione del congruo canone di affitto d’azienda nelle procedure concorsuali Prof. Riccardo Passeri Ordinario di Economia e Gestione delle Imprese Università degli Studi di Firenze Dottore Commercialista - Revisore Legale dei Conti riccardo.passeri@mpalex.it
Fallimento
Concordato preventivo
liquidatorio
art. 160 L.F.
AFFITTO PROCEDURE in continuità
D’AZIENDA
Art. 2562 c.c.
& CONCORSUALI art. 186 - bis L.F.
Accordi di ristrutturazione
dei debiti
art. 182 – bis L.F.
Massima libertà per il debitore
La congruità di un eventuale canone di Piano attestato
affitto d’azienda è demandata esclusivamente
alle controparti con cui il debitore cercherà di art. 67 L.F.
trovare un accordo
1Perché stipulare un contratto di affitto d’azienda nella
situazione di crisi d’impresa ?
- salvaguardando il valore del patrimonio aziendale
Consente la prosecuzione dell’attività - conservando i livelli occupazionali esistenti
- tutelando i creditori sociali
E’ funzionale alla futura cessione dell’azienda consentendo al potenziale acquirente di
o di un ramo della stessa compiere un’accurata due diligence
Elimina il rischio per il debitore di compiere atti distrattivi o comunque idonei ad
aggravare il dissesto
Consente di risolvere sia crisi di tipo soggettivo che oggettivo
Allo stesso tempo, l’operazione in
questione non è priva di rischi • RISCHIO MANCATO INCASSO DEI CANONI
• RISCHIO DECREMENTO W
2Affitto d’azienda e Fallimento (1)
Prima della sentenza dichiarativa
di fallimento (PREFALLIMENTARE)
art. 79 L.F.
Il contratto di affitto d’azienda
può essere stipulato Dopo la sentenza dichiarativa di
fallimento (ENDOFALLIMENTARE)
art. 104 – bis L.F.
è il curatore a proporre il contratto sentito il
comitato dei creditori e previa autorizzazione
Il contratto in questione non rientra nella del giudice delegato
disciplina dei contratti pendenti
il curatore subentra automaticamente
le parti possono recedere entro 60 gg
corrispondendo alla controparte un equo
indennizzo, che nel dissenso tra le parti, è
determinato dal giudice delegato […]
3Affitto d’azienda e Fallimento (2)
Prima della sentenza dichiarativa di fallimento (PREFALLIMENTARE)
art. 79 L.F.
Il curatore è tenuto a Le ragioni che hanno portato alla stipula del contratto
verificare
finalità illecita del debitore?
assicurare un’entrata costante
funzionale a pagare i debiti
in questo caso il curatore può valutare la
possibilità di esperire un’azione della società
revocatoria del contratto d’affitto
Per condurre questa analisi il curatore
deve analizzare: - La congruità del canone
- I conduttori
- Le clausole contrattuali
4Affitto d’azienda e Fallimento (3)
Dopo la sentenza dichiarativa di fallimento (ENDOFALLIMENTARE)
art. 104 – bis L.F.
Ogniqualvolta il curatore prende atto della possibilità di cedere l’intero complesso
aziendale (consentendo in questo una maggiore soddisfazione dei creditori sociali), è
chiamato, nelle more della stipula dell’atto di vendita, a scegliere tra:
Esercizio provvisorio (ex art. 104 L.F.)
e Affitto d’azienda (ex art. 104 – bis L.F.)
In questo modo, il curatore, tutela il valore dell’intero complesso aziendale fino alla successiva
vendita dell’azienda
Salvo casi particolari, il curatore opterà per l’affitto
d’azienda. In questo modo:
- Non si sottopone al rischio d’impresa
- Non rischia di incrementare i crediti prededucibili (anche in caso di
retrocessione al fallimento dell’azienda i debiti maturati sino a quella data restano debiti del
conduttore; art. 104 – bis c. 6)
5Affitto d’azienda e Fallimento (4)
Dopo la sentenza dichiarativa di fallimento (ENDOFALLIMENTARE)
art. 104 – bis L.F.
scelta per l’Affitto d’azienda
La scelta dell’affittuario è fatta direttamente dal curatore
attraverso una procedura competitiva (ex art. 107 L.F.).
Per far ciò dovrà:
la procedura e le
1. Ottenere una stima del valore economico dell’azienda
regole da seguire
2. Pubblicizzare la proposta di affitto in modo da ottenere la
“massima informazione e partecipazione degli interessati”, tenendo
conto dell’attività svolta dall’impresa e delle sue caratteristiche.
Le diverse proposte devono essere valutate alla luce:
- dell’ammontare del canone offerto (che dovrà essere congruo rispetto alla stima del
valore dell’azienda),
- delle garanzie prestate in ordine all’adempimento del contratto,
- dell’attendibilità del piano di prosecuzione dell’attività di impresa, con particolare
riferimento al mantenimento dei livelli occupazionali. Art. 3, c. 4, L. 23 Luglio 1991, n. 223 6Affitto d’azienda e Concordato preventivo liquidatorio
Secondo:
• il c. 6 dell’art. 163 – bis,
• la giurisprudenza, Trova applicazione la PROCEDURA
• e la prevalente dottrina COMPETITIVA disposta all’art. 163 – bis.
Sia nei casi in cui l’affitto è previsto
nell’esecuzione del piano che nella fase
preliminare dello stesso.
Quando il piano di concordato comprende una offerta da parte di un soggetto già individuato avente ad oggetto il
trasferimento in suo favore, anche prima dell’omologazione, verso un corrispettivo in denaro o comunque a titolo
oneroso dell’azienda o di uno o più rami d’azienda o di specifici beni, il tribunale dispone la ricerca di interessati
all’acquisto disponendo l’apertura di un procedimento competitivo …
NON SOLO!
… nei casi di urgenza??
7Affitto d’azienda e Concordato preventivo in continuità
Art. 186 – bis: Quando il piano di concordato di cui all'art. 161, secondo comma, lett. e) prevede la
prosecuzione dell'attività di impresa da parte del debitore, la cessione dell'azienda in esercizio
ovvero il conferimento dell'azienda in esercizio in una o più società, …
Non vi è alcun riferimento alla cd I TESI: La continuità va intesa in senso
continuità indiretta (prosecuzione oggettivo
dell’attività per mezzo dell’affittuario l’affitto d’azienda stipulato prima della
e successivo obbligo di acquisto) presentazione del concordato o durante
la procedura può rientrare nell’ambito di
applicazione del concordato in continuità
II TESI: (purché sia prevista la successiva cessione
La continuità va intesa in senso dell’azienda).
soggettivo
L’art. 186 – bis presuppone la prosecuzione
dell’attività imprenditoriale da parte del
debitore, con la conseguente imputazione del
rischio d’impresa al debitore medesimo
Finalmente uno spiraglio….
…integrare la disciplina del concordato con continuità aziendale, prevedendo: […] 3) che tale disciplina si
applichi anche nei casi in cui l'azienda sia oggetto di contratto di affitto, anche se stipulato anteriormente
alla domanda di concordato;… Art. 6, c. 1, Legge 19/10/2017 n° 155
8La determinazione del canone
canone di affitto
tasso di rendimento
valore economico dell’azienda
Riflette i diversi rischi sopportati dal
Bisognerebbe preferire i metodi patrimoniali in locatore, in particolare tiene conto:
quanto l’utilizzo di grandezze flusso produce problemi
di circolarità (i flussi attesi rappresentano anche
- del rischio operativo;
l’incognita da determinare).
- del livello di solidità finanziaria
del conduttore;
- delle garanzie rilasciate dal
= + ∆ + conduttore.
Nell’applicare tale metodologia nel contesto di crisi:
- le immobilizzazioni vanno espresse a valori di
mercato (ancor meglio a valori di
liquidazione), Free risk rate ≤ ≤ costo del capitale
- è fondamentale un’attenta ricognizione della corretta
valutazione dei crediti/debiti esistenti e di eventuali
passività potenziali,
- L’eventuale rettifica/inserimento di beni intangibili va
fatta con le dovute precauzioni… 9La determinazione del canone: il tasso di rendimento i (1)
Si possono verificare due diverse circostanze:
1. il locatario si assume esclusivamente il rischio di mancato incasso dei canoni di affitto;
2. il proprietario dell’azienda si accolla (oltre al precedente rischio) anche il rischio derivante da
eventuali variazioni negative del capitale economico dell’azienda attribuibili ad una
cattiva gestione da parte dell’affittuario.
IPOTESI I:
il tasso i
DEVE RIFLETTERE SOLO IL RISCHIO DI INADEMPIMENTO
Per cui, può essere costo medio del capitale
determinato: di debito
N.b. Se l’affittuario presta delle garanzie tali da rendere certo l’incasso dei canoni, il tasso i è
pari al free risk rate
10La determinazione del canone: il tasso di rendimento i (2)
IPOTESI II:
il tasso i
DEVE RIFLETTERE IL RISCHIO DI INADEMPIMENTO
E IL RISCHIO DI CATTIVA GESTIONE DELL’AZIENDA
i= +
maggiorazione legata al rischio di variazione
negativa del valore dell’azienda per effetto della
gestione dell’affittuario
Nella procedure concorsuali tale maggiorazione trova scarsa applicazione: il contratto di affitto già
prevede il successivo prezzo di cessione dell’azienda
11Il congruo canone per le diverse procedure…
Fallimento
Concordato preventivo
PREFALLIMENTARE ENDOFALLIMENTARE
1. IL CURATORE OTTIENE LA STIMA DEL COMPLESSO AZIENDALE
Considerate le caratteristiche APERTURA DELLA GARA PER L’AFFITTO
dell’affittuario, qual è D’AZIENDA
l’opportuno tasso i ?
2. Confronto delle offerte con un canone di locazione minimo
stabilito tenendo conto di un basso rischio (i ≅
2. Determino il congruo )
canone
3. Lo confronto con il
canone stabilito dal fallito
12L’evidenza empirica…
Società operante nel settore tessile Dichiarazione di fallimento Istanza nomina CTU per
valutazione d’azienda e stima
del congruo canone
Metodo di valutazione impiegato: PATRIMONIALE COMPLESSO
Attività Valutazione
Attrezzatura, Impianti,
Perizia industriale e Costo storico aggiornato
Macchinari...
Magazzino Perizia industriale
Marchio Metodi delle royalty
Stima canone:
tasso medio di rendimento dei Titoli di Stato
maggiorazione del precedente tasso
(funzionale a considerare il rischio di cattiva gestione)
13Prof. Riccardo Passeri
Ordinario di Economia e Gestione delle Imprese
Università degli Studi di Firenze
Dottore Commercialista - Revisore Legale dei Conti
riccardo.passeri@mpalex.itPuoi anche leggere
