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FARI TORRI
EDIFICI COSTIERI
INFORMATION MEMORANDUM 2018
Villa Celestina, Rosignano Marittimo (Li) - TOSCANA
FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
Indice
Premessa pag. 4
1. Principi
1.1 Filosofia del progetto pag. 6
1.2 Elementi qualitativi di valutazione della proposta pag. 7
1.3 Nuove funzioni pag. 8
1.4 Modalità di intervento pag. 9
2. Inquadramento territoriale
2.1 Contesto geografico pag. 11
2.2 Sistema infrastrutturale e logistico pag. 12
2.3 Attrattività turistico - culturale ed emergenze ambientali pag. 13
3. Immobile
3.1 Localizzazione pag. 17
3.2 Descrizione storica pag. 18
3.3 Inquadramento tecnico-amministrativo pag. 19
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3.4 Caratteristiche fisiche pag. 20
3.5 Qualità architettonica e paesaggistica pag. 21
3.6 Rilevanza storico - artistica pag. 23
3.7 Quadro della pianificazione territoriale ed urbanistica pag. 24
4. Iter di valorizzazione e strumenti
4.1 Trasformazione pag. 34
4.2 Strumenti di valorizzazione pag. 35
4.3 Percorso amministrativo pag. 36
4.4 Cooperazione e partenariato a supporto del progetto pag. 37
5. Appendice
5.1 Accordi, provvedimenti e pareri pag. 38
5.2 Focus indicazioni progettuali pag. 40
5.3 Forme di supporto economico e finanziario pag. 42
5.4 Partner pag. 51
Allegati pag. 52
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FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
Premessa
Il progetto FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI è una delle iniziative avviate dall’Agenzia del Demanio nell’ambito di un nuovo filone di attività,
definito PROGETTI A RETE per il recupero e riuso del patrimonio pubblico, di proprietà dello Stato e di altri Enti, secondo tematismi che
caratterizzano fortemente il network.
In particolare l’accento è posto sul binomio turismo e cultura e l’intento è dare spazio a diverse forme di turismo - sostenibile, rispettoso e slow -
insieme a servizi sociali e culturali, intendendo la valorizzazione in senso più ampio come azione di riqualificazione economica e sociale dei
territori, nell’ambito delle iniziative di sviluppo locale e del turismo, obiettivo primario per il rilancio economico del Paese, favorito anche dalla
recente disciplina normativa di cui al D.L. Turismo e Cultura (D.L. n. 83/2014 conv. in L. n.106/2014), nonché dal Piano Strategico del Turismo
2017-2022.
Turismo e cultura sono riconosciuti quali punti di forza dell’offerta Paese, nonché elementi distintivi del brand Italia (1° posto nel ranking
mondiale della brand Reputation) e sono dunque i principali fattori di attrattività e riconoscibilità (reputation base).
Nello scenario dei trend a livello globale il primo elemento di interesse per l’Italia - a chiusura del 2017 - si conferma quello della cultura e
un’attenzione sempre maggiore è posta nei confronti di nuove destinazioni da scoprire e di vacanze esperienziali quali motivi di scelta di una
vacanza. Il turismo sostenibile, infatti, anche incoraggiato dall’Anno dei Cammini (2016) e dall’Anno dei Borghi (2017), ha conosciuto negli ultimi
anni dati record, affermandosi quale settore strategico per lo sviluppo del Paese. Il 2018 è stato dichiarato l’Anno del Cibo e ciò potrà
contribuire ulteriormente a promuovere una conoscenza e una fruizione sostenibile del territorio, veicolando differentemente i flussi turistici,
esaltando il patrimonio enogastronomico italiano.
Più in generale, il turismo è un comparto centrale dell’economia nazionale (con l’11,8% del PIL ed il 12,8% dell’occupazione) e riveste
un’importanza sempre maggiore, con segnali di forte crescita sia in termini di aumento degli arrivi dall’estero che di effetti positivi
sull’occupazione, anche in riferimento alle politiche di destagionalizzazione.
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FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI è un’iniziativa a rete promossa dall’Agenzia del Demanio con il Ministero della Difesa, attraverso
Difesa Servizi S.p.A., avviata nel 2015 e punta ad un modello di lighthouse accommodation, che promuove una forma di turismo sostenibile
legata alla cultura del mare, rispettosa del paesaggio ed in linea con la salvaguardia ambientale.
Il progetto è orientato alla valorizzazione del patrimonio pubblico ricadente nell’ambito costiero, potenziando l’offerta turistico-culturale e la
messa in rete di siti di interesse storico e paesaggistico sul litorale, attraverso la loro rigenerazione e il loro riuso, non propriamente legati
alla ricettività alberghiera, bensì ad un’ospitalità intesa in senso più ampio, connessa ad una vasta gamma di attività che vanno dai servizi
socio-culturali, alla didattica e alla ricerca, al tempo libero, allo sport e alla scoperta del territorio, perseguendo il duplice obiettivo di
favorire la fruibilità pubblica dell’immobile e contribuire allo sviluppo sostenibile e alla promozione locale.
A tal fine si è scelto di procedere all’affidamento attraverso lo strumento di concessione/locazione di valorizzazione ex art. 3-bis D.L. n.
351/2001, conv. in L. n. 410/2001 a privati che siano in grado di sostenere importanti costi di investimento per il recupero degli immobili.
L’INFORMATION MEMORANDUM fornisce un quadro informativo sull’immobile, nonché una panoramica generale del contesto territoriale
e normativo di riferimento, utili all’elaborazione della proposta di valorizzazione da presentare per la partecipazione alla gara per
l’affidamento in concessione/locazione, secondo quanto di seguito descritto, con particolare riferimento alle nuove funzioni e alle modalità di
intervento ammesse, sempre nel rispetto degli strumenti di tutela storico-artistica e ambientale e di pianificazione urbana e territoriale
vigenti.
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1. Principi
1.1 Filosofia del progetto
Il progetto FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI si sviluppa attorno ad alcuni principi generali che dovranno essere presi in considerazione al
momento della formulazione della proposta:
Recupero e riuso del patrimonio pubblico di pregio
Scopo principale del percorso di valorizzazione è recuperare i beni pubblici di proprietà dello stato e di altri enti e renderli fruibili alla
cittadinanza, avviarli a rigenerazione contribuendo ad attivare lo sviluppo economico e sociale dei territori. In una logica di partenariato
pubblico-privato, la valorizzazione può essere letta come significativa leva di sviluppo e rilancio dei territori e rappresenta un’importante
opportunità per promuovere l’avvio di processi di innovazione sociale e culturale e nuovi modelli di gestione di spazi innovativi da dedicare
ad iniziative che coinvolgano attivamente i cittadini, le imprese e le istituzioni, trovando nuove soluzioni e aree di investimento anche in un
sistema a rete.
Cultura, ambiente ed eco-sostenibilità
Attraverso un turismo responsabile, sostenibile e di qualità, possono essere sviluppate diverse attività a sostegno della conoscenza e della
salvaguardia ambientale soprattutto contestualizzata alla cultura del mare. In aree di particolare interesse naturalistico, è possibile
immaginare azioni per la tutela dell’ecosistema, la scoperta del territorio e lo sport nella natura.
Tutela
I beni interessati al progetto sono caratterizzati dal grande pregio storico-artistico, paesaggistico, ambientale e dal valore identitario. Per lo
più si tratta di beni vincolati ai sensi del D.Lgs. n. 42/2004, pertanto la totalità delle opere è per legge soggetta al parere delle
Amministrazioni competenti in materia di tutela dei beni culturali e agli indirizzi emessi. L’intervento di valorizzazione dovrà garantire la
massima tutela e salvaguardia del valore culturale ed identitario del bene e del contesto naturale, nonché l’unitarietà della fabbrica e dei
suoi elementi costitutivi.
Partecipazione e apertura a diversi soggetti
Attraverso diverse forme di partecipazione (incontri pubblici, giornate di apertura dei beni, etc.) si garantisce la massima divulgazione e
condivisione del progetto con il pubblico.
Turismo sostenibile
I beni inclusi nel progetto rispondono alle esigenze di un turismo alternativo alla ricerca del contatto con l’ambiente, il relax e la cultura,
poiché si tratta di spazi che catturano l’immaginazione, situati in luoghi incontaminati e di grande interesse ambientale e paesaggistico.
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1.2 Elementi qualitativi di valutazione della proposta
A partire dai principi generali sono stati definiti alcuni elementi qualitativi di valutazione dell’offerta a cui verrà attribuito un punteggio:
Proposta di intervento
Il concorrente dovrà rappresentare, anche attraverso elaborati grafici, le modalità di intervento prescelte per il recupero e il riuso del bene e
gli elementi innovativi del progetto in coerenza con il progetto FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI, i principi di minimo intervento,
compatibilità, reversibilità ed eco-sostenibilità, nel rispetto della tutela dei caratteri storico-artistici, morfologici, tipologici, strutturali,
distributivi e prospettici del bene, nonché della salvaguardia del paesaggio e dell’ambiente in cui il bene è inserito.
Manutenzione, conservazione e monitoraggio del bene
Al fine di garantire la continuità delle azioni avviate, la proposta dovrà indicare il piano di manutenzione ordinaria e straordinaria (attività,
tempistiche, prestazioni attese) ed il piano di monitoraggio (frequenze di controllo, verifica prestazioni, etc.) della struttura, anche attraverso
il ricorso a tecnologie e sistemi innovativi.
Fruibilità pubblica della struttura
La proposta dovrà prevedere una gestione privatistica che garantisca anche l’accessibilità e fruibilità pubblica del bene e delle aree esterne
di pertinenza: permanente o temporanea, in determinati periodi o fasce orarie, in occasione di eventi o attività culturali, ricreative, sportive,
sociali e di scoperta del territorio che tengano conto del contesto e dei fabbisogni locali.
Contributo allo sviluppo locale sostenibile e alla destagionalizzazione della domanda turistica
Il concorrente dovrà rappresentare in che modo intende innescare un processo duraturo di sviluppo locale volto a migliorare la visibilità del
contesto in cui il bene è inserito e ad attivare iniziative che favoriscano la destagionalizzazione con il coinvolgimento del territorio (utilizzo di
risorse e prodotti locali, ricadute occupazionali, etc.); ciò nell'ottica di sviluppare un’offerta con proprie specificità, in grado di attrarre nuovi
segmenti di domanda, anche fuori stagione, e di valorizzare il capitale socio-economico e culturale delle comunità locali.
Attività di networking
Data la connotazione “a rete” del progetto FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI, la proposta dovrà prevedere modalità di comunicazione,
condivisione e promozione atte a favorire: la creazione di reti funzionali all’attività prevista, lo scambio di informazioni e di buone pratiche, la
condivisione di attività tra i soggetti del network e/o del territorio, il mantenimento delle relazioni tra le imprese al fine di trasferire le
conoscenze di ciascun gestore. Potranno essere coinvolti nello sviluppo dell’iniziativa anche altri beni (pubblici – Statali e di altri Enti – e
privati) di valore storico-artistico, paesaggistico, eventualmente in aree territoriali diverse.
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FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
1.3 Nuove funzioni
Il progetto punta alla definizione di nuove funzioni da realizzare in ambito costiero, nel pieno rispetto di sostenibilità dell’ecosistema,
dell’ambiente e delle identità territoriali, potenziando l’offerta turistico-culturale e la messa in rete di siti di interesse storico e paesaggistico
della costa italiana, migliorandone la fruizione pubblica.
Sono previste pertanto nuove funzioni quali:
ATTIVITÀ TURISTICHE, RICETTIVE, RISTORATIVE, DIDATTICHE, CULTURALI (arte e spettacolo, didattica e formazione etc.), RICERCA
(centro-studi, osservazione della flora, della fauna e delle stelle etc.), PROMOZIONALI, legate alla cultura del mare, insieme ad eventi
(incontri, moda, festival, concerti, matrimoni etc.) e iniziative di tipo ARTISTICO, SOCIO-RICREATIVO (tempo libero, attività ludiche, attività
a favore di persone diversamente abili, etc.); sport e benessere (diving, vela, pesca, ciclismo, trekking, yoga e meditazione etc.),
ENOGASTRONOMICO E PER LA SCOPERTA DEL TERRITORIO (escursioni terrestri e marittime, visite guidate, coinvolgimento degli
ospiti in attività e progetti di salvaguardia dell'habitat naturale e costiero etc.)
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1.4 Modalità di intervento
Minimo intervento, compatibilità, reversibilità ed eco-sostenibilità
L’idea di progetto punterà l’attenzione sui seguenti aspetti: tutela del valore culturale ed identitario dell’immobile, unitarietà della
fabbrica e dei suoi elementi costitutivi; conservazione delle superfici, delle strutture in genere o delle singole unità edilizie, nel
rispetto dell’organicità del complesso; salvaguardia del contesto naturale in cui il bene è inserito.
Andranno considerati i principi di minimo intervento, compatibilità, reversibilità ed eco-sostenibilità, anche in vista
dell’efficientamento, delle caratteristiche prestazionali e dell’adeguamento di accessibilità e visitabilità dell’edificio, secondo la
normativa vigente.
L’approccio progettuale, anche in considerazione delle valenze storico-architettoniche intrinseche dell’immobile, mirerà a
garantire la conservazione dell’impianto originario: non saranno previste la realizzazione di nuove volumetrie, né l’alterazione dei
prospetti, valutando eventualmente, ove possibile, l’introduzione in aggiunta all’esistente di sole strutture leggere, removibili in materiali
compatibili; tutti gli interventi che si intenderà intraprendere saranno comunque in linea e realizzati secondo quanto espressamente indicato
e prescritto nelle norme di pianificazione territoriale e/o nei documenti di vincolo/tutela.
Nella scelta delle tecniche d'intervento – tradizionali e innovative – andrà comunque privilegiata la meno invasiva, la più reversibile e
maggiormente compatibile con i valori storici paesaggistici e ambientali, tenendo conto dei requisiti di sicurezza, durabilità e compatibilità.
Quando possibile, sarà utile optare per interventi che possano essere rimossi e sostituiti con eventuali misure alternative, ritenute più
opportune, alla luce di nuove conoscenze acquisite in materia di innovazione tecnologica. Qualora non ci sia modo di condurre interventi
totalmente removibili, sarà preferibile lasciare la possibilità di loro rinnovamenti ed integrazioni, si precisa sempre che, tutti gli interventi che
si intenderà intraprendere saranno comunque realizzati in linea secondo quanto espressamente indicato e prescritto nelle norme di
pianificazione territoriale e/o nei documenti di vincolo/tutela.
Sarà di rilevante attenzione la valutazione delle caratteristiche dei materiali utilizzabili nel restauro (ed in particolare i nuovi materiali), anche
in relazione ai loro comportamenti nel tempo.
Gli interventi saranno il risultato di un progetto integrato e sostenibile, rispettoso della concezione e delle tecniche originarie, nonché delle
azioni significative stratificatesi nel corso della storia, di cui andrà garantita la conservazione.
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Interventi sulle superfici e sulle strutture
Gli interventi di conservazione delle superfici esterne ed interne saranno volti principalmente alla massima permanenza della materia in
opera. Al fine di garantire l’opportuno standard qualitativo, l’ipotesi progettuale dovrà tener conto dei necessari approfondimenti diagnostici,
oltre che della letteratura tecnica, verificando la congruenza con eventuali interventi già condotti su superfici architettoniche analoghe,
nell’ottica di individuare specifici trattamenti di pulitura, consolidamento, protezione e incollaggio da esplicitare nelle successive fasi di
progetto obbligatorie per l’avvio dei lavori (livello definitivo ed esecutivo).
Sarà opportuno che gli interventi sulle strutture (fondazioni, orizzontamenti e strutture verticali) considerino le peculiarità dell’edificio storico
(caratteristiche fisiche, costruttive, comportamento strutturale, stato fessurativo, deformativo e di conservazione) e garantiscano il minimo
impatto, nonché il monitoraggio in progress, assicurando la compatibilità tra i materiali già in opera e quelli impiegati nell’intervento di
restauro (da esplicitarsi nelle successive fasi di progetto – definitivo ed esecutivo).
Nell’ambito delle possibilità d’intervento, l’eventuale rimozione delle superfetazioni e degli elementi incongrui, richiederà un’attenta
valutazione, non solo dei caratteri edilizi ed architettonici degli elementi di volta in volta analizzati, ma anche del loro grado di
“storicizzazione” nel contesto della “fabbrica” in cui sono stati inseriti.
Soluzioni distributive e impiantistiche
Le soluzioni distributive contempleranno: la conservazione e la massima rispondenza all’impianto originario dell’edificio ed alle sue
caratteristiche di rilievo; ove possibile il miglioramento della percorribilità esterna ed interna con riferimento agli spazi connettivi ed ai
collegamenti verticali, secondo il parere vincolante emesso dagli Enti competenti in materia di tutela, eventualmente anche in deroga alla
normativa di carattere generale sull’adattamento e il riuso degli edifici per funzioni pubbliche e/o aperte al pubblico.
Le soluzioni impiantistiche in generale contempleranno: la minima invasività rispetto alle strutture orizzontali e verticali ed il relativo
adeguamento alla normativa vigente di carattere nazionale, anche in materia di tutela dei beni culturali e paesaggistici e salvaguardia
ambientale e naturale.
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2. Inquadramento territoriale
2.1 Contesto geografico
Regione Toscana
La Toscana è da tempo riconosciuta, a livello internazionale,
grazie al proprio paesaggio ed attrae non solo dal punto di Firenze
Pisa
vista estetico ma anche per qualità della vita. I più famosi
centri turistici toscani non sarebbero tali se non fossero Livorno
circondati da un territorio, ben più ampio di quello compreso Rosignano
Marittimo
entro i confini comunali, di valore paesaggistico diffusamente
riconosciuto. Castiglioncello
Villa Celestina
E’ una regione dalla straordinaria offerta artistica, culturale e
dagli splendidi paesaggi, dove gli amanti della buona tavola
possono gustare i sapori semplici e genuini dei piatti e dei vini
locali. In Toscana le risorse potenziali del territorio sono
immense, e si parte dalle molteplici reti di città storico-
artistiche, quali potenziali luoghi di produzione non solo
culturale, per arrivare a paesaggi rurali di eccellenza per filiere
di alta qualità (olio, vino, produzioni tipiche), costellati da
tipologie di edilizia rurale e manufatti di alto valore storico.
Maggiori centri turistici Parchi e riserve naturali
L’immobile è ubicato nel comune di Rosignano Marittimo in provincia di Livorno, quest’ultima, città costiera della Toscana bagnata dal Mar
Tirreno, uno dei più importanti porti italiani, sia come scalo commerciale che turistico con diverse testimonianze storiche, artistiche e
architettoniche sopravvissute ai massicci bombardamenti della seconda guerra mondiale e alla successiva ricostruzione. La città d iLivorno,
notevolmente sviluppatasi dalla seconda metà del XVI secolo per volontà dei Medici prima e dei Lorena dopo, fu importante porto franco
frequentato da numerosi mercanti stranieri. Tra il XIX secolo e i primi anni del Novecento, parallelamente all'avvio del processo di
industrializzazione, fu meta turistica di rilevanza internazionale per la presenza di rinomati stabilimenti balneari e termali. La città è celebre per
ospitare il Santuario di Montenero, intitolato alla Madonna delle Grazie patrona della Toscana, nonché per aver dato i natali a personalità di
prestigio come Amedeo Modigliani, Pietro Mascagni, Giovanni Fattori, Carlo Azeglio Ciampi e molti altri.
11FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
2.2 Sistema infrastrutturale e logistico
PARMA
Villa Celestina, Loc. Castiglioncello, dista circa 5 Km Liguria BOLOGNA
dal comune di Rosignano Marittimo, 22 km da Livorno GENOVA Emilia Romagna
e circa 117 km dal capoluogo toscano, connesso con
la rete infrastrutturale come segue:
A1 Livorno
LA SPEZIA Carrara
Massa
Collegamenti autostradali
A12 Pistoia Castiglioncello
Autostrada A11 Firenze Mare – A12 Genova- Lucca6 A11 Prato
1
Rosignano Marittimo - SS1 Aurelia (170Km)
SGC FiPiLi Firenze-Livorno-Grosseto (117 Km) Pisa Empoli
2 SS67 Firenze
Collegamenti ferroviari Gorgona
Livorno SGC
RA3
A1
Umbria
Firenze – Grosseto fermata Castiglioncello Arezzo
Collegamenti marittimi Mar Tirreno Toscana SS326
5 Siena
Porto di Livorno (22 Km) SS1 RA1
Capraia PERUGIA
A1
Collegamenti aerei
Aeroporto di Pisa Galileo Galilei (44 Km) Piombino
Elba ROMA
Aeroporto di Firenze A.Vespucci (117 km) 4 Grosseto
3
Pianosa
Come muoversi Arcipelago SS1
• In auto: SGC FiPiLi poi proseguire su SS1 toscano Lazio
Montecristo Giglio
direzione Grosseto
Giannutri ROMA
LEGENDA
• In treno: fermata Castiglioncello, treni regionali
provenienti da Firenze, Pisa e Livorno. Castiglioncello Rete autostradale (A) e/o Linea ferroviaria principale AEROPORTI TOSCANI:
1. Amerigo Vespucci (FI)
Raccordi autostradali (RA)
Livorno (22 Km) 2. Galileo Galilei (PI)
PORTO PRINCIPALE TOSCANO:
3. Grosseto
• In aereo: Aeroporto Pisa Galileo Galilei – servizi di Confini regionali Svincolo autostradale Porto di Livorno
4. Isola d’Elba (LI)
collegamento a treni regionali ed Autolinee Provincia di Firenze Strade principali: 5. Siena
6. Lucca-Tessignano (LU)
Grande Comunicazione (SGC)
regionali con Castiglioncello e per Pisa. e/o Strade Statali (SS).
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Firenze
2.3 Attrattività turistico-culturale ed emergenze ambientali Livorno
Patrimonio storico-culturale
Fortezza Nuova Piazza della Duomo di San I quattro Fortezza Vecchia
Repubblica Francesco mori
Centro storico di Livorno I quattro mori Terrazza Mascagni
La città di Livorno, città costiera, non solo di mare ma si dice anche «figlia dei flutti» nata qui, nella seconda metà del sedicesimo secolo quando, per le strategie
militari e commerciali dei Medici, si stabilì che il villaggio di pescatori sorto intorno al Mastio di Matilde di Canossa dovesse divenire uno dei principali porti
d’Europa. Le testimonianze delle «Nazioni» che da quel momento contribuirono alla nascita e allo sviluppo di un porto conosciuto in tutto il Mediterraneo sono
ancor oggi presenti negli edifici di culto, nei cimiteri, negli archivi e nella gastronomia della città. La Città Ideale dei Medici, porta di accesso dal mare alla
Toscana, dove la celebre famiglia fiorentina concepisce un luogo speciale ed unico. A guardia del porto c’è la Fortezza Vecchia - in cui spicca l'imponente Mastio
di Matilde - congiunta per vie d’acqua alla Fortezza Nuova, cuore del centro cittadino.
Uno dei percorsi più affascinanti da scoprire è quello che viene chiamato “piccola Venezia”, un percorso di canali da percorrere in battello che conduce sin nei
luoghi rinascimentali al centro della città. Ci sono poi il Museo Civico "Giovanni Fattori", dove si ammirano opere dei pittori toscani dell'Ottocento e del primo
Novecento; il Museo Mascagnani, dedicato alla musica, ospitato nello storico Teatro Goldoni. Da non dimenticare le tracce storiche e religiose delle "Nazioni" che
popolarono Livorno, a partire dal Museo ebraico "Yeshivà Marini" del suggestivo Oratorio di San Ranieri, per passare poi al Museo di Santa Giulia, ospitato dalla
Chiesa degli Armeni. I tesori del mare sono custoditi al Museo di Storia Naturale del Mediterraneo di Villa Henderson, che combina antichi reperti a un
modernissimo percorso didattico, mentre gli esemplari vivi della fauna mediterranea si potranno ammirare nelle vasche dell'Acquario Diacinto Cestoni. Esempi di
architettura di fine 800 ed inizi 900 lo sono i villini liberty o eclettici del quartiere Ardenza, alle spalle del lungomare.
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Firenze
Livorno
Patrimonio storico-culturale – elementi di focus
Museo Archeologico Villa Celestina Castello Pasquini Castiglioncello
Torre di Castiglioncello Vista aerea di Castiglioncello
A 20 km da Livorno, sulla costa, si trova Castiglioncello, località del comune di Rosignano Marittimo, antico
villaggio etrusco, cittadina che domina un piccolo promontorio che è l’ultima propaggine dei monti livornesi. Urna Etrusca
Località turistica di prestigio internazionale, da alcuni vezzosamente ribattezzata “perla del Tirreno”.
Più volte insignita della Bandiera Blu (come anche Vada e il porto Cala de’ Medici), Castiglioncello fu
importante centro militare di epoca etrusca, grazie alla sua strategica posizione sul mare e già in età romana
fu sede di lussuose ville d’otium. La sua fortuna turistica comincia a fine ‘800 ad opera del critico e mecenate
fiorentino Diego Martelli che ospitò nella sua amata tenuta i maggiori esponenti del movimento pittorico dei
Macchiaioli. Tra il 1861 e il 1870, Telemaco Signorini, Giuseppe Abbati, Odoardo Borrani, Raffaello Sernesi,
Giovanni Fattori – per citare solo i nomi più noti - vi soggiornarono a lungo, ritraendo la bellezza primitiva e
selvaggia degli scenari naturali. Divenuto, dalla metà del ‘900, una delle località di villeggiatura preferite da
numerosi personaggi del mondo del cinema (vi fu girato il film ‘Il Sorpasso’), vive in quegli anni la sua
stagione più prestigiosa. Forte di queste tradizioni, oggi Castiglioncello si propone come meta di un turismo di
qualità grazie alle numerose attività culturali promosse dall’Amministrazione Comunale nel campo della storia
dell’arte anche contemporanea, dello spettacolo, del cinema, della letteratura. Centro di queste iniziative è il
Castello Pasquini, imponente edificio in stile neogotico, edificato a fine ‘800 sulla villa che fu di Diego Martelli
e immerso nella macchia mediterranea del suo ampio parco.
Castello Pasquini
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Firenze
Livorno
Patrimonio naturalistico
ll Parco provinciale dei Monti Livornesi si estende per 1.300 ettari tra i
comuni di Livorno, Collesalvetti e Rosignano Marittimo, un vero e proprio
polmone verde interessante anche per lo studio di fenomeni geomorfologici
e formazioni geologiche.
Ricco di vegetazione, di acqua e di risorse geologiche, il territorio di
Rosignano costituisce una parte importante del Parco, l'ultima propaggine,
quella che giunge fino al mare. Le colline, formatesi tra 15 e 20 milioni di
Livorno anni fa, rappresentano un patrimonio naturalistico, storico ed ambientale di
eccezionale valore, da scoprire grazie a suggestivi itinerari immersi nel
verde della macchia mediterranea.
L'estensione del Parco coincide in larga parte con le rigogliose foreste
demaniali della Valle Benedetta e di Montenero, ricche di corsi d'acqua a
carattere torrentizio che alimentavano numerosi mulini ad acqua, di cui sono
rintracciabili i resti ancora oggi. Monte Pelato, il Parco dei Poggetti, il
Torrente Chioma ricco di fauna, la parte costiera compresa tra
Castiglioncello e Rosignano Solvay, sono solo alcuni dei percorsi presenti in
questa isola verde, dove è possibile compiere splendide escursioni.
Castiglioncello
Villa Celestina fonte www.visituscany.com
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Firenze
Livorno
Offerta Turistica
Ippovia Villa Celestina Vista aerea del litorale
Antico villaggio etrusco, Castiglioncello è una località turistica di prestigio internazionale, dotata di un fascino persistente. Rosse scogliere a picco sul mare, baie
riparate, spiagge e calette bagnate da acqua limpida, una bella pineta capace di ispirare artisti, pittori, scrittori e poeti. Ritratta nei quadri dei Macchiaioli,
storicamente frequentata da personalità del mondo della cultura e dello spettacolo, questa piccola cittadina è divenuta nel tempo un centro culturalmente molto
vivace. Non è un caso che il Castello Pasquini ospiti ogni anno manifestazioni culturali, rassegne di danza, Premi Letterari e Filosofici, e convegni internazionale.
Castiglioncello offre una articolata gamma di possibilità per praticare diversi sport, a partire da quelli marinari, fino ad arrivare al tennis e al trekking. La folta
pineta invita a rilassanti passeggiate. Diverse le possibilità di soggiorno e buona anche la proposta culinaria.
Il mare che bagna la costa rocciosa tra Chioma a Castiglioncello e le lunghe distese di spiaggia tra Rosignano Solvay e Vada, sono noti per la ricchezza dei
fondali. Appassionati di snorkeling, diving e pescatori, si danno appuntamento su questo litorale, insieme agli amanti della vela e del windsurf. Gli approdi di
Chioma, Castiglioncello e Rosignano Solvay rappresentano per tutti i diportisti nautici un’ottima base di partenza per escursioni in mare. I sentieri, ideali per
trekking a piedi, in mountain bike e a cavallo (lungo l'ippovia che collega le principali aree protette del territorio livornese fino al Parco di Montioni), si snodano tra
interessanti emergenze floristiche e formazioni vegetali alla scoperta delle tracce delle civiltà del passato, come mulini, ghiacciaie, fornaci e le splendide strutture
dell'Acquedotto settecentesco di Colognole, in un'affascinante cornice naturale costituita da leccete centenarie e profumata macchia mediterranea.
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16FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
3. Immobile
3.1 Localizzazione
LEGENDA
Provincia di Rosignano Marittimo
Il territorio e i collegamenti
Viabilità principale (Autostrada)
Viabilità principale (SS)
Viabilità secondaria (SP)
Viabilità ferroviaria
Collegamenti via mare
Castiglioncello
Porti principali Rosignano
Marittimo
Porti turistici
Aeroporti principali
Comuni principali
Altri comuni o frazioni
Centro urbano di riferimento del bene
Rosignano Marittimo e il territorio comunale e provinciale
Localizzazione del bene
Rosignano Marittimo
La località 31.194 abitanti.
Provincia di Livorno
Castiglioncello 19 comuni
337.992 abitanti
17FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
3.2 Descrizione storica
Villa Celestina
Nel 1915 viene edificato il primo nucleo storico di quella che diventerà, Villa
Celestina. Qualche anno dopo Odorico del Fabro proprietario dell'area
comprendente la pineta, ne fece un circolo Kursaal (dal tedesco sala di cura), dove
si svolgeva la vita sociale delle famiglie «bene» dell'epoca. Nel 1930 la proprietà fu
acquistata all'asta dal generale Attilio Teruzzi allora Capo di Stato Maggiore
della Milizia, amico di del Fabro, a costo irrisorio a causa della disastrata situazione
economica dell'avvocato.
L’anno successivo Teruzzi affidò la ristrutturazione dell'immobile all'architetto Vittorio
Cafiero di Roma che dette alla villa l'aspetto attuale. Nella ristrutturazione furono
introdotti elementi tipici del razionalismo italiano purificando l'edificio da qualsiasi
elemento decorativo. La villa fu inoltre una delle prime realizzazioni dove è stato
fatto largo uso di cemento armato. Il proprietario diede il nome alla villa di
«Celestina» in onore della madre.
Nel decennio fino alla guerra, la villa fu sede delle favolose feste organizzate per la
nobiltà italiana. Con l'arresto di Teruzzi nel '43 e la fine della seconda guerra
mondiale villa finisce al centro di una trattativa fra la figlia di quest’ultimo ed il
Demanio che ne ottiene la proprietà nel 1948 per rinuncia della controparte.
Divenuta proprietà dello Stato, come bene di guerra, fu data in uso
all'Amministrazione Comunale, che prima la adibì a "Circolo Villeggianti" e a
sala da gioco, per poi diventare negli anni 60-70 una sala da ballo. Per problemi
legati alla sicurezza, nel 1981 la villa venne chiusa al pubblico.
Nel 2002 venne approvato il progetto di restauro che trasformava la villa in «Centro
di Biologia Marina» dell'Università di Pisa e, sei anni più tardi, viene inaugurata e
sancito il via alle attività universitarie come da accordo con l’Università di Pisa, così
villa Celestina è pronta ad accogliere per la prima volta una sessione di laurea del
corso di specialistica in biologia marina.
Nel 2014 , viene chiuso il centro universitario, che peraltro non aveva mai lavorato a
pieno regime e viene proposto l'uso dell’immobile come caserma per la Guardia di
Finanza, progetto al quale la stessa Guardia di Finanza ha rinunciato nel 2017.
18FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
3.3 Inquadramento tecnico-amministrativo
Scheda di sintesi
BENE DELLO STATO
Castiglioncello
Villa Celestina si inserisce a
margine della pineta Marradi,
ampio parco pubblico situato tra
la stazione ferroviaria e il mare
in località Castiglioncello. COMUNE: Rosignano Marittimo (LI)
Villa Celestina è un esempio di
architettura italiana razionalista, LOCALITA’: Castiglioncello
costituita da quattro volumi
Sub. 610 parallelepipedi di varie altezze INDIRIZZO: Via della Pineta, 10
e copertura piana.
Si sviluppa su tre piani fuori COORDINATE GEORIFERITE:
lat. 43°24'9.58"N long. 10°24'46.00"E
terra lungo l’asse est-ovest
parallelamente alla linea di DEMANIO STORICO-ARTISTICO > SI
costa.
STATO CONSERVATIVO: Buono
Sub.606 BCNC DATI CATASTALI
Sup. territoriale 1815 mq
Ai Sub.608-609 Sup. lorda 1000 mq
Comune di
Rosignano Marittimo
NCT
Foglio 64, p.lla 58
NCEU
Foglio 64,
p.lla 58 sub.606-608-609-610
N
Perimetro proprietà
19FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
Sub. 608
3.4 Caratteristiche fisiche
Dati generali
Consistenze Piano seminterrato Piano primo
Superficie territoriale: mq 1815
Superficie sedime: mq 420
Superficie utile lorda: mq 1000
Superficie netta: mq 850
Volume fuori terra: mc 4160
Parametri edilizi
Piano rialzato Piano secondo
Incidenza media della muratura 15% della s.u.l.
Estratto di Mappa Sub. 609
Sub. 610
Sub.606 BCNC
Ai Sub.608-609
Piano rialzato Piano primo Piano secondo
20FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
3.5 Qualità architettonica e paesaggistica
Documentazione fotografica
N 1 2
3 4 5
4
5 3
1 2
Indicazione coni ottici
21FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
N 6 7
6
8
8 9
9
7
Indicazione coni ottici
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3.6 Rilevanza storico-artistica
Provvedimenti di tutela
L’IMMOBILE
• Interesse culturale ai sensi dell’art. 10 comma 1
del D.Lgs. 22/01/2004 n.42 , con declaratoria
n.147 del 31/03/2014 e notifica di provvedimento
di tutela prot. n.5529 del 2/4/2014
IL CONTESTO
• Beni paesaggistici art. 136 e 141 del D.Lgs.
22/01/2004 n.42
• Piano Indirizzo Territoriale Reg. Toscana (PIT)
con valenza di piano paesaggistico appr. con
delibera C.R.T. n.37 del 27/03/2015 e pubblicato
sul B.U.R.T n.28 del 20/05/2015.
• Codice della Navigazione ai sensi dell’art. 55 di
cui al R.D. 30/03/1942 n. 327 e conseguente art.
22 del Regolamento di Attuazione, porzione di tali
aree risulta a confine con il Demanio Marittimo,
pertanto gli interventi da eseguire sono soggetti
ad autorizzazione.
• Tali aree risultano inserite all’interno della Linea
Doganale e pertanto, ai sensi dell’art. 19 del D.L.
8/11/1990 n. 374, gli interventi da eseguire su
dette aree sono soggetti alla preventiva
autorizzazione del Direttore della Circoscrizione
Doganale.
• Zona sismica in base alla delibera C.R.T. n. 431
del 19/06/2006 e successive modifiche ed
integrazioni e normate all’art. 44 delle N.T.A. del
R.U.
• Rischio idro-geologico pericolosità bassa
23FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
3.7 Quadro della pianificazione territoriale ed urbanistica
Sintesi degli strumenti vigenti
REGOLAMENTO URBANISTICO VIGENTE PIANO OPERATIVO ADOTTATO PIANO PAESAGGISTICO VIGENTE
REGOLAMENTO URBANISTICO (RU) PIANO OPERATIVO COMUNALE (POC) PIANO DI INDIRIZZO TERRITORIALE (PIT) con
Deliberazione del Consiglio Comunale n. 162 del Deliberazione del Consiglio Comunale n. 114 valenza di piano paesaggistico
17.11.2008 (B.U.R.T. n.55 del 31/12/2008) e successive del 29/08/2017 Deliberazione 27/03/2015, n. 37-Regione Toscana
varianti
Art.68 Tessuti Storici - con riferimento agli articoli Art.84 Tessuti urbanizzati di valore storico, Ambito territoriale n.8 Piana Livorno-Pisa-Pontedera
seguenti: Artt. 27-28-29-30; Artt. 48-49; Artt. 52-53-54- architettonico o testimoniale
55-56-57-58-59-60; Art. 67.
24FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
Scheda di piano
REGOLAMENTO URBANISTICO (RU) VIGENTE
deliberazione del Consiglio Comunale n.162 del 17.11.2008
(B.U.R.T. n.55 31/12/2008) e successive varianti
NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE (NTA) approvate con
delibere Consiglio Comunale n. 105 del 13/08/2014
pubblicata sul B.U.R.T. n. 40 del 08/10/201.
Titolo IV regole per le componenti insediative urbane e Rurali
Capo I regole per la risorsa insediativa consolidata
(Art.67) Art.68 Tessuti Storici con riferimento a:
Titolo II gestione e trasformazione - regole comuni
Capo II regole di tutela ambientale e paesaggistica
Artt. 27-28-29-30
Titolo III regole per la gestione degli insediamenti
Capo I regole urbanistico-edilizie
Artt. 48-49 - Artt. 52-53-54-55-56-57-58-59-60
Tav. tu7_3_castiglioncello_sud Perimetro proprietà
FUNZIONI AMMESSE: residenziale, turistico-ricettivo LEGENDA
(limitatamente alla residenza d’epoca), commerciale.
CATEGORIE E MODALITÀ DI INTERVENTO AMMESSE:
manutenzione ordinaria, straordinaria, restauro e risanamento
conservativo.
25FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
REGOLAMENTO URBANISTICO (RU) VIGENTE
deliberazione del Consiglio Comunale n.162 del 17.11.2008
(B.U.R.T. n.55 31/12/2008) e successive varianti
VINCOLI E ZONE DI TUTELA
• Beni paesaggistici artt. 136 e 141 del D.Lgs. 22/01/2004
n.42
• Codice della Navigazione ai sensi dell’art. 55 di cui al
R.D. 30/03/1942 n. 327 e conseguente art. 22 del
Regolamento di Attuazione
• Linea Doganale ai sensi dell’art. 19 del D.L. 8/11/1990 n.
374
Tav. ta1_2_centro Area di interesse
LEGENDA
26FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
PIANO OPERATIVO COMUNALE (POC) ADOTTATO
deliberazione di Consiglio com.le n. 114 del 29/08/2017
VINCOLI E ZONE DI TUTELA
• Zona sismica in base alla delibera C.R.T. n. 431 del
19/06/2006 e successive modifiche ed integrazioni e
normate all’art. 44 delle N.T.A. del R.U.
• Rischio idrico pericolosità bassa
• Rischio geologico pericolosità bassa
Tav._GEO2.2_Carta_della Tav._GEO3.2_Carta_della Tav._GEO1.2_Carta_della
Pericolosità’_Sismica__Centro Pericolosità’_idraulica_Centro Pericolosità’_geologica_Centro
LEGENDA LEGENDA LEGENDA
Area di interesse S2-Pericolosita’ media I2-Pericolosita’ media G1-Pericolosita’ bassa
S3-Pericolosita’ elevata
27FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
PIANO PAESAGGISTICO VIGENTE
(PIT) PIANO DI INDIRIZZO TERRITORIALE
con valenza di piano paesaggistico deliberazione 27/03/2015,
n. 37 Regione Toscana
Estratto degli elaborati di piano
LEGENDA
Area di interesse
28FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
Approfondimento - Estratto degli articoli più significativi delle Norme Tecniche di Attuazione inerenti all’immobile
REGOLAMENTO URBANISTICO (RU) VIGENTE
deliberazione del Consiglio Comunale n.162 del 17.11.2008 (B.U.R.T. n.55 31/12/2008) e successive varianti
Art. 68 Tessuti Storici
1. Gli interventi nei tessuti storici sono volti a preservare il patrimonio edilizio ed urbanistico esistente, migliorando le condizioni abitative e la dotazione di servizi pubblici e
privati.
2. Sono sempre ammesse opere per l’abbattimento delle barriere architettoniche purché non in contrasto con i valori degli spazi e degli edifici.
3. Non sono ammessi interventi che modifichino i tracciati stradali esistenti, salvo il ripristino di antichi tracciati.
4. Devono essere conservati gli elementi architettonici e decorativi isolati quali fontane, edicole, esedre, muri di recinzioni e di contenimento, pilastri e cancellate. E’ vietata
l'asfaltatura delle pavimentazioni stradali, dei marciapiedi e delle scalinate attualmente lastricate. Nei casi di manomissione o di copertura o di rifacimento di tali
pavimentazioni si dovrà procedere al ripristino della pavimentazione con materiali similari, idonei a mantenere al tessuto storico i valori estetico percettivi consolidati.
5. Gli interventi di “manutenzione ordinaria e straordinaria”, i frazionamenti e i mutamenti di destinazione d’uso, effettuati su immobili ricadenti nel tessuto storico con
categoria di intervento “restauro” devono conformarsi ai principi di tutela, recupero, conservazione e protezione dei valori culturali propri del restauro.
6. I tessuti storici sono: omissis…
6.4 “d” residenziali consolidati sia su filo strada che isolati che accorpati a formare complessi
Comprende prevalentemente tessuti con edifici di formazione storico moderna, isolati nel lotto, altezze di solito inferiori ai 3 piani fuori terra, e pertinenze solitamente
recintate lungo il filo strada a definire compiutamente l’isolato.
Nel tessuto d) sono identificati tre sottotessuti:
• “d1” Residenziali consolidati di formazione non recente, di origine rurale, inglobati nel centro abitato o nel tessuto urbanizzato
• “d2” Residenziali consolidati con tipologia isolata nel lotto localizzati nell’Utoe 3 – viale Trieste: edifici che nel complesso costituiscono un insieme unitario per le
caratteristiche urbanistico insediative e la loro collocazione fra la città e l’ambito portuale, con tipologie isolate nel lotto
• “d3” Residenziali consolidati con tipologia isolata nel lotto localizzati nell’Utoe 2 - villaggio Fanfani
6.4.1.categorie di intervento ammesse nel tessuto urbanistico “d” e nei sottotessuti: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento
conservativo, interventi R1, R2, R3, R7 limitatamente ad addizioni funzionali, i frazionamenti con le limitazioni e i divieti delle presenti norme e/o delle schede di cui
allegato 3. E’ ammesso l’intervento contestuale di mutamento di destinazione d’uso e di addizione funzionale/volumetrica per l’insediamento di nuovi esercizi commerciali.
sottotessuto “d2”: sono ammessi interventi di sistemazione ambientale degli spazi esterni non edificati, atti a creare un sistema di spazi e di collegamenti, di verde e di
arredo urbano, idoneo alla pedonalità, anche con dotazione di spazi attrezzati per la sosta pedonale e per il gioco e tempo libero. Gli accessi dovranno sempre avvenire
dalla passeggiata pubblica. I caratteri delle ville del Novecento non sono alterabili.
continua……….
29FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
Approfondimento - Estratto degli articoli più significativi delle Norme Tecniche di Attuazione inerenti all’immobile
REGOLAMENTO URBANISTICO (RU) VIGENTE
deliberazione del Consiglio Comunale n.162 del 17.11.2008 (B.U.R.T. n.55 31/12/2008) e successive varianti
……..segue Art. 68 Tessuti Storici
6.4.2.destinazioni d’uso ammesse nel tessuto urbanistico “d” e nei sottotessuti:
tessuto “d”: residenziale categoria 1; commerciale categoria 3 sottocategorie 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.02.05, 3.03; turistico ricettiva categoria 4 sottocategorie
4.01, 4.02 limitatamente alle residenze d’epoca, 4.05, 4.13; direzionale 5; di servizio categoria 6 sottocategorie 6.01, 6.02, 6.03, 6.04, 6.05, 6.06, 6.08, 6.09, 6.10 e 6.12;
sottotessuto “d1”: categoria 1; categoria 3 commerciale sottocategorie 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.02.05, 3.04 limitatamente a aree per intrattenimento bambini,
3.03, turistico ricettiva categoria 4 sottocategorie 4.01, 4.05, 4.13; categoria 5 direzionale; di servizio categoria 6 sottocategorie 6.01, 6.02, 6.03, 6.04, 6.05, 6.06, 6.08,
6.09, 6.10 e 6.12;
sottotessuto “d2”: categoria 1 residenziale; categoria 3 commerciale sottocategorie 3.02.02, 3.02.03, 3.02.04, 3.02.05, 3.03; categoria 4 turistico ricettiva sottocategorie
4.01, 4.05, 4.13; direzionale 5; categoria 6 di servizio sottocategorie 6.01, 6.02, 6.03, 6.05, 6.06, 6.08, 6.09, 6.10 e 6.12.
sottotessuto “d3”: esclusivamente residenziale categoria 1
6.4.3.Disciplina urbanistico commerciale: è ammesso l’insediamento di nuovi esercizi commerciali con superficie di vendita non superiore a quella degli esercizi di vicinato,
purché realizzati con interventi edilizi coerenti con i caratteri storico-culturali degli edifici e dei tessuti urbani interessati e alle seguenti condizioni:
• il dimensionamento degli spazi per la sosta veicolare, dovuti esclusivamente a servizio dei nuovi esercizi commerciali realizzati a seguito di interventi che
comportino incrementi di S.L. alle costruzioni esistenti, sarà limitato a parcheggi per la sosta stanziale, maggiorati degli spazi per il parcheggio temporaneo dei
mezzi di movimentazione merci;
• non è dovuta la verifica per la dotazione di parcheggio per la sosta stanziale, per i nuovi esercizi derivanti da modifica della destinazione d’uso di immobili
esistenti senza aumento della S.L.;
• le dotazioni di parcheggio per la sosta stanziale potranno essere reperite anche in aree limitrofe pubbliche, con esclusione delle sedi viarie;
• la trasformazione delle strutture edilizie che accolgono gli esercizi commerciali e la sistemazione delle relative aree scoperte pertinenziali dovrà essere congrua al
carattere storicizzato della zona, evitando l’introduzione di finiture, componenti di arredo e specie vegetali incongrue e/o estranee;
• eventuali parcheggi realizzati su aree scoperte dovranno avere il fondo bianco, ovvero pavimentato con materiali lapidei o con inerti locali trattati con stabilizzanti.
Gli spazi di sosta dovranno essere opportunamente ombreggiati attraverso specie arboree di alto fusto scelte tra quelle autoctone e/o tipiche locali, da prevedere
nella misura minima di un albero ogni 100 mq di parcheggi e secondo le indicazioni fornite da apposita relazione agronomica.
E’ ammessa la deroga per la dotazione di parcheggi di relazione per le attività commerciali.
30FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
Approfondimento - Estratto degli articoli più significativi delle Norme Tecniche di Attuazione inerenti all’immobile
PIANO OPERATIVO COMUNALE (POC)
Deliberazione del Consiglio Comunale n. 114 del 29/08/2017
Art. 84 Tessuti urbanizzati di valore storico, architettonico o testimoniale
1. Parte del sistema insediativo che riveste carattere storico-architettonico o di particolare valore testimoniale, comprese le aree di pertinenza e le aree non edificate. I tessuti,
identificati nella cartografia con apposita sigla alfanumerica, sono assimilati alla zona omogenea “A” di cui al D.M. 1444/68.
2. Sono sempre ammesse opere per l’abbattimento delle barriere architettoniche purché non in contrasto con i valori degli spazi e degli edifici.
3. Non sono ammessi interventi che modifichino i tracciati stradali esistenti, salvo il ripristino di antichi tracciati.
4. Devono essere conservati gli elementi architettonici e decorativi isolati quali fontane, edicole, esedre, muri di recinzioni e di contenimento, pilastri e cancellate. E’ vietata
l'asfaltatura delle pavimentazioni stradali, dei marciapiedi e delle scalinate attualmente lastricate. Nei casi di manomissione o di copertura o di rifacimento di tali
pavimentazioni si dovrà procedere al ripristino della pavimentazione con materiali similari, idonei a mantenere al tessuto storico i valori estetico percettivi consolidati.
5. Gli interventi di “manutenzione ordinaria e straordinaria”, i frazionamenti e i mutamenti di destinazione d’uso, effettuati su immobili ricadenti nel tessuto storico con categoria
di intervento “restauro” devono conformarsi ai principi di tutela, recupero, conservazione e protezione dei valori culturali propri del restauro. Gli interventi pertinenziali che
comportano la trasformazione in via permanente del suolo inedificato con la realizzazione di un volume aggiuntivo superiore al 20% del volume dell’edificio principale, non
sono ammessi nei tessuti urbani ricadenti nella Zona A.
6. I tessuti urbanizzati di valore storico, architettonico o testimoniale sono individuati secondo la seguente articolazione:
6.1. “Aa” Tessuto urbano di antica formazione
Vi fanno parte gli edifici di particolare valore storico culturale (notificati ai sensi del Dlgs. n. 42/04, ex L. 1089/39) e relative aree pertinenziali.
Comprende edifici di antica formazione ed emergenze storico-architettoniche isolate di particolare valore storico o inglobate nei tessuti urbani. Rappresentano elementi
qualitativamente emergenti e distinguibili rispetto ai tessuti circostanti.
continua……….
31FARI TORRI ED EDIFICI COSTIERI INFORMATION MEMORANDUM – Villa Celestina – Rosignano Marittimo (Li) TOSCANA
Approfondimento - Estratto degli articoli più significativi delle Norme Tecniche di Attuazione inerenti all’immobile
PIANO OPERATIVO COMUNALE (POC)
Deliberazione del Consiglio Comunale n. 114 del 29/08/2017
……..segue Art. 84 Tessuti urbanizzati di valore storico, architettonico o testimoniale
6.1.1.categorie di intervento ammesse: manutenzione ordinaria, manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia conservativa “R1”,
“R2”, i frazionamenti con le limitazioni e i divieti delle presenti norme e delle schede dell’Allegato 3.
6.1.2.destinazioni d’uso ammesse: residenziale categoria 1; commerciale, categoria 3 sottocategorie 3.01.02, 3.02.02, 3.02.03 limitatamente ad attività non rumorose, 3.04
limitatamente ad attività di intrattenimento per bambini, 3.03; turistico ricettiva categoria 4 sottocategorie 4.01, 4.02, limitatamente alle residenze d’epoca, 4.03, 4-04, 4.12,;
direzionale categoria 5; di servizio categoria 6 sottocategorie 6.01, 6.02, 6.03, 6.04, 6.05, 6.06, 6.08, 6.09, 6.10 e 6.12 ove il rispetto delle caratteristiche architettoniche ne
permetta le opere per la funzionalità delle attività.
6.1.3.Disciplina urbanistico commerciale: è ammesso l’insediamento di nuovi esercizi commerciali con superficie di vendita non superiore a quella degli esercizi di vicinato,
purché realizzati con interventi edilizi e merceologie coerenti con i caratteri storico-culturali degli edifici interessati alle seguenti condizioni:
• non è dovuta la verifica per la dotazione di parcheggio per la sosta stanziale, per i nuovi esercizi derivanti da modifica della destinazione d’uso di immobili esistenti;
• eventuali parcheggi realizzati su aree scoperte dovranno avere il fondo bianco, ovvero pavimentato con materiali lapidei o con inerti locali trattati con stabilizzanti e
dovranno essere opportunamente ombreggiati attraverso specie arboree di alto fusto scelte tra quelle autoctone e/o tipiche locali;
• la trasformazione delle strutture edilizie che accolgono gli esercizi commerciali e la sistemazione delle relative aree scoperte pertinenziali dovrà essere congrua al
carattere storicizzato della zona, evitando l’introduzione di finiture, componenti di arredo e specie vegetali incongrue e/o estranee;
• nelle zone esterne al tessuto urbanizzato i parcheggi, allorché ricavati su aree non recintate da muri o da siepi esistenti, dovranno essere adeguatamente schermati con
siepi arbustive sempreverdi autoctone e/o tipiche locali.
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