IL MERCATO DEGLI INVESTIMENTI - IN ITALIA EXPERTS ON THE FUTURE OF REAL ESTATE - Requadro
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EXPERTS ON THE FUTURE OF REAL ESTATE
IL MERCATO DEGLI INVESTIMENTI
IN ITALIA
Q2 2021
ITALIA | VOLUME DEGLI INVESTIMENTI – INDICATORI CHIAVE
Volume di investimenti per trimestre
€ milioni Q1 Q2 Q3 Q4 Media 5 anni
14.000
12.000
10.000
8.000
Nord Ovest
€ 1.520m Nord Est 6.000
€ 553m
4.000
2.000
Centro 0
€ 320m 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
12%
21%
Uffici
54%
Commerciale
2%
Industriale & Logistica 8%
Sud & Isole 3%
€ 24m Alberghiero
Misto 1%
0%
Portafogli Altro
€ 373m
40%
57%
2%
Fonte: Colliers International
ITALIA | ANDAMENTO DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI
Nel corso del primo semestre, si sono registrati 2,8 miliardi di Euro di transazioni in tutta Italia, in
diminuzione del 10% rispetto allo stesso periodo del 2020. Tuttavia, c’è un forte ottimismo nel settore.
La campagna vaccinale sta dando i risultati sperati e le prospettive economiche sono positive, con
revisioni al rialzo della crescita economica. E questo si riflette sul real estate.
In termini di asset class, gli investitori continuano a cercare quelle che si sono dimostrate più resilienti
con la crisi: gli uffici core, la logistica e il residenziale. Queste due ultime riguardano anche operazioni
value-add in quanto c’è la necessità di creare il prodotto corretto per far fronte alla domanda
crescente.
Per quanto riguarda gli uffici, le operazioni value-add si sono ridotte notevolmente, in particolare
quelle speculative, in quanto molte domande rimangono sul tipo di uffici che sarà necessario dopo la
crisi. Torneranno tutti i dipendenti in ufficio cinque giorni alla settimana? Quante postazioni saranno
necessarie? Queste sono alcune delle domande che spingono molte aziende a ritardare le loro scelte
immobiliari. Di conseguenza, gli investitori sono diventati attendisti per capire come evolverà questa
asset class nel breve termine e capire che tipologia di ufficio sarà necessario. In questo frangente,
preferiscono il prodotto core che riesce ad assicurare la certezza nei flussi di cassa.
Investimenti per prodotto Investimenti per città
Uffici Retail Industriale e Logistica Alberghiero Misto Altro Milano Roma Nord fuori Milano
100% Centro fuori Roma Sud & Isole Portafogli
100%
80%
80%
60%
60%
40%
40%
20% 20%
0% 0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 ytd 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 ytd
Fonte: Colliers International
ITALIA | ANDAMENTO DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI
In termini di città, il volume delle transazioni a Milano si è fortemente ridotto: -32% rispetto allo stesso
periodo del 2020. Guardando all’asset class regina del mercato, gli investimenti negli uffici, pari a 530
milioni di Euro, riguardano principalmente i prodotti core che la città è riuscita a creare negli ultimi
anni. Questi prodotti raggiungono rendimenti molto bassi, intorno al 3%. Non si osservano quasi più
transazioni di prodotti da valorizzare in quanto gli investitori vogliono capire come si evolverà il
mercato degli uffici dopo il Covid.
Similmente, il volume degli investimenti nella Capitale si è ridotto del 30% rispetto allo stesso periodo
dello scorso anno, e del 60% per l’asset class uffici. La città soffre della mancanza di prodotto core che
interessa gli investitori e che non è stato creato nel corso degli ultimi anni. I prodotti core plus o value-
added vengono ritenuti troppo rischiosi dagli investitori in questo periodo.
In termini di nazionalità, il mercato in Italia rimane dominato dagli investitori esteri. La crisi pandemica
non è soltanto italiana ma mondiale, per cui tutti i paesi si ritrovano nella stessa situazione e
l’approccio degli investitori è simile. Inoltre, l’elevata liquidità che le banche centrali continuano a
mantenere sui mercati permette ai rendimenti prime di restare sui livelli bassi raggiunti prima della
crisi e, nel caso della logistica, di ridursi ulteriormente.
Investimenti per nazionalità Rendimenti netti prime
Italia Eurozona Stati Uniti Regno Unito Asia Altro
Uffici Milano Uffici Roma
100%
Centri Commerciali Industriale & Logistica
8%
80%
7%
60% 6%
5%
40%
4%
20% 3%
0% 2%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 ytd
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
Fonte: Colliers International
ITALIA | IL MERCATO DEGLI INVESTIMENTI IN LOGISTICA
Il settore continua a vivere il suo stato di grazia. Da una parte, il mercato delle locazioni registra dei
volumi elevati. Le società, principalmente quelle dell’e-commerce, ricercano nuovi spazi moderni ed
efficienti vicini alle grandi città in modo da poter rispondere in tempi rapidi alla domanda. Dall’altra,
questi immobili diventano in seguito molto appetibili per gli investitori, alla ricerca di prodotti sicuri.
Nel corso dei primi sei mesi dell’anno, la quota investita in logistica è salita a quasi il 30% del mercato,
diventando la prima asset class del mercato italiano. Questo è stato possibile grazie a delle transazioni
di singoli immobili ma anche di alcuni portafogli, come per esempio i sette asset comprati da GLP per
circa 150 milioni di Euro e il Bull portfolio di tre immobili nel torinese comprato da CBRE GI per 127
milioni di Euro.
Fino a qualche anno fa, gli investitori avevano limitato l’interesse per questa asset class principalmente
nel Nord del Paese. Negli ultimi trimestri, l’aumento degli acquisti online li spinge a guardare a prodotti
intorno alla città di Roma e più a Sud, nel Mezzogiorno. Vista l’offerta molto limitata e la domanda forte
di spazi, gli investitori non esitano a lanciare degli sviluppi speculativi che verranno affittati in tempi
molto ristretti.
Investimenti in logistica per macroregioni Investimenti in logistica per nazionalità (2013-2020)
Nord Ovest Nord Est
€ milioni Centro Sud & Isole
Portafogli misti Quota di logistica 14% 14%
2.000 30%
25% Italia
1.500 15% Eurozona
20% 17%
Stati Uniti
1.000 15% Regno Unito
9% Asia
10%
Altro
500
5% 31%
0 0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 ytd
Fonte: Colliers International
ITALIA | IL MERCATO DEGLI INVESTIMENTI IN HOTEL
La domanda turistica rimane molto inferiore rispetto al periodo pre-crisi, a causa della crisi economica,
delle restrizioni ai viaggi (quarantena e Green Pass) e della paura di contagiarsi durante il viaggio;
questo impatta maggiormente la componente internazionale rispetto a quella domestica.
Tuttavia, l’interesse nel settore alberghiero rimane alto, soprattutto per gli investimenti opportunistici.
L’obiettivo degli investitori è di approfittare di questo periodo per ristrutturare degli hotel esistenti o
creare del nuovo prodotto per arrivare sul mercato alla ripresa del settore nel 2022 con il prodotto
corretto e in linea con la nuova domanda.
Prima del record del 2019, l’investimenti in questa asset class rappresentava in media circa il 10% del
mercato. Nei primi sei mesi dell’anno, il 14% degli investimenti registrati in Italia hanno riguardato
prodotti alberghieri. In particolare, è da evidenziare una forte attività a Venezia, confermando una
tendenza già iniziata nel 2019. Queste transazioni confermano il trend all’acquisto di asset da poter
riposizionare verso l’alto, in particolare nel segmento lusso/ultra-lusso.
Al contrario, nella città di Roma, prima destinazione negli anni passati, gli investitori non riescono
ancora a trovare le opportunità corrette.
Investimenti in hotel per città Investimenti in hotel per nazionalità (2013-2020)
€ milioni Roma Venezia Milano
3.500 Firenze Resto d'Italia Portafogli 30%
Quota degli hotel 8%
3.000 25% 9%
30%
2.500 Italia
20%
Eurozona
2.000 12%
15% Asia
1.500 Stati Uniti
10% Regno Unito
1.000
17% Altro
500 5% 24%
0 0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 ytd
Fonte: Colliers International
ITALIA | IL MERCATO DEGLI INVESTIMENTI NEL RETAIL
La flessione dei consumi (-9% nel 2020 rispetto al 2019) riguarda in misura diversificata i vari capitoli di
spesa: alcuni non hanno mostrato variazioni, altri hanno registrato diminuzioni molto marcate,
risentendo tutti sia delle restrizioni imposte per contrastare la pandemia sia dei cambiamenti dei
consumi delle famiglie.
Questa situazione ha impattato gli investimenti nel retail, anche se il volume è andato diminuendo nel
corso degli ultimi tre anni, e di conseguenza anche la quota del mercato italiano, passata dal 20-30% a
meno del 10% e facendosi superare dagli investimenti in logistica e in hotel. Da una parte, i centri
commerciali hanno perso il loro interesse da parte degli investitori. Dall’altra, prodotti come l’high-
street retail non sono riusciti ad attirare i capitali degli investitori. La mancanza di turisti, soprattutto
quelli internazionali, in questo periodo e anche in parte per il 2022 rappresentano un fattore di rischio,
nel breve periodo.
Nel lungo periodo, invece, andrà analizzato l’effetto dell’esplosione dell’e-commerce che ha permesso
di favorire lo sviluppo di un segmento nel quale l’Italia era in ritardo. Come risponderanno i marchi a
questa «concorrenza» per mantenere l’attrattività del negozio fisico? Da questo si capirà come
verranno mantenuti i valori raggiunti negli anni passati.
Investimenti in retail per prodotto Investimenti in retail per nazionalità (2013-2020)
€ milioni Centri Commerciali In Town Retail (Eccetto DS)
Department Store Out of Town Retail (Eccetto CC)
3.000 70% 12%
Iper & Supermercati Quota di Retail
60% 2% 23%
2.500
Italia
50% 14% Eurozona
2.000
40% Stati Uniti
1.500
30% Regno Unito
1.000 Asia
20% 18%
31% Altro
500 10%
0 0%
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
ytd
Fonte: Colliers International
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