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I SERVIZI IMMOBILIARI
PREPARANO LA FASE 2
ADVISORY, VALUTAZIONI, CONSULENZA, GESTIONE:
COME CAMBIERÀ IL MERCATO?
I NUOVI SERVIZI
PER GLI ASSET
RESIDENZIALI
GIOVEDÌ 14 MAGGIO
ilQI Live
Web Conference
SESSIONE 1
COME GARANTIRE
LE PERFORMANCE DI BENESSERE
ALLA FAMIGLIA
SESSIONE 2
PROCESSI E TECNOLOGIE
DI GESTIONE DEL PATRIMONIO
RESIDENZIALE
SESSIONE 3
L’ADVISORY FULCRO DEL
PROCESSO DI VALORIZZAZIONE
AGENDA PRESENTAZIONE PROGETTO B&B HOTEL CORTINA D’AMPEZZO Cortina D’Ampezzo (BZ) Valerio Duchini e Corrado Monello, B&B HOTELS ITALIA PRESENTAZIONE PROGETTO BORGO DA VINCI Brescia Vincenzo Mangalaviti POLIS SGR PRESENTAZIONE PROGETTO AKNO LIVRAGA BUSINESS PARK Livraga (LO) Alex Nuhi AKNO GROUP COME GARANTIRE LE PERFORMANCE DI BENESSERE ALLA FAMIGLIA Paolo Boleso Andrè Straja INVESTIRE SGR GAS STUDIO Marco Claudio Grillo Massimo Villa ABITARE IN BTICINO Alberto Lunghini Gianfranco Sassi REDDY’S GROUP GRANITIFIANDRE
PROCESSI E TECNOLOGIE DI GESTIONE DEL PATRIMONIO RESIDENZIALE
Mirko Tironi Davide Marazzi
VARDE PARTNERS MARAZZI ARCHITETTI
Carlo Mastrangelo Valerio Castelnuovo
UNITED RISK MANAGEMENT SYSTEMA
Micaela Musso Ermanno Albani
ABACO TEAM ELMET
L’ADVISORY FULCRO DEL PROCESSO DI VALORIZZAZIONE
Vincenzo Albanese Giuseppe Caruso
SIGEST IPI INTERMEDIAZIONE
Andrea Mancini Giuseppe Crupi
CBRE ITALIA ABITARE CO.
CONVERSAZIONE CON
Carola Giuseppetti SIDIEF
SCOPRI DI PIÙ
Maggiori dettagli su iscrizione e modalità di fruizione saranno resi disponibili a breve
PARTNER ISTITUZIONALI SPONSOR
EDITORIALE
di Guglielmo Pelliccioli
speriamo
di farcela
Lentamente le attività industriali riprendono sia
pure in mezzo a una marea di problemi di natura
economica, finanziaria, sociale, sanitaria. Da un
lato c’è il desiderio di rimettere in moto le attività
delle imprese e attutire il morso della crisi, dall’al-
tro il timore che le misure di precauzione adottate
rischino di non essere sufficienti e quindi ci si tro-
vi punto e daccapo con l’epidemia dilagante. Non
sarà facile neppure semplicemente riprendere a
lavorare considerato che le distanze obbligate, le
protezioni a mani a viso, le procedure di accesso
e di uscita limiteranno di molto l’agibilità degli ad-
detti nei cantieri e sui luoghi di lavoro. Oltretutto
bisognerà rimettere mano agli accordi tra com-
mittenti ed esecutori perché i termini di consegna
saranno più lunghi, probabilmente alcuni fornitori
abituali dovranno essere sostituiti perché falliti o
semplicemente chiusi, la liquidità in circolo sarà
molto ridotta e qualcuno cercherà anche di fare il
furbo.
EDITORIALE 5
Insomma la riapertura presenta numerose inco-
gnite ma pensiamo che sia meglio che rimane-
re inattivi visto che i dipendenti vanno pagati, i
fornitori onorati, le tasse versate e le banche che
hanno erogato i prestiti rimborsate. No, non è un
buon momento per nessuno. Passerà, dicono gli
esperti, si tratta solo di sopravvivere alcuni mesi
o al massimo per tutto questo 2020. Speriamo di
farcela.
Prosegue anche con questo numero la serie speciale
de il Settimanale de il Quotidiano Immobiliare. Dopo aver
interpellato gli architetti, gli operatori della logistica e
costruttori, ecco il turno dei servizi immobiliari. Un mondo
molto ampio e variegato - come vedrete nelle prossime
pagine - a cui abbiamo proposto la domanda-fil rouge
con cui stiamo scandagliando l’intera filiera del Real
Estate. Ovvero: cosa cambierà nel dopo-virus e quali
sono le sfide, le idee e le proposte concrete per uscire
dall’emergenza della Fase 1 e tornare al “new normal”
delle Fasi successive.
INTRODUZIONE 6
deals
ROMA
15 MILIONI
DeA Capital Real Estate SGR, attraverso il
fondo Tessalo, ha concluso l’acquisizione di
una struttura ospedaliera da Eurosanità S.p.A.
La struttura, situata nel quartiere Casilino di
Roma, è costituita da un immobile cielo-ter-
ra di cinque piani utilizzato come struttura di
ricovero ospedaliera oltre ad un secondo edi-
ficio di un piano fuori terra e uno interrato, a
destinazione commerciale, per una superfi-
cie lorda complessiva superiore a 12.000 mq.
L’immobile è stato concesso in locazione a
Eurosanità, con contratto di 18 anni rinnova-
bile per ulteriori 9, ed è condotto in sub-loca-
zione da Medica Group S.r.l.
Vai alla TABELLA DEALS 2020
DEALS 7
Il mercato immobiliare
della Fase 2
di Alessandro Mazzanti, CEO CBRE Italia
L
a situazione che stiamo vivendo ha un impat-
to su ogni settore di attività, incluso il nostro. PERSONA
Con la Fase 2 alle porte il settore immobilia-
re dovrà rispondere a diverse criticità emer-
se a seguito della situazione attuale. Ad esempio,
nelle attività Retail c’è stata una fortissima richiesta
di rinegoziazione dei contratti di locazione: avremo
quindi un’iniziale riduzione dei canoni che potranno
tornare ai valori attuali quando ci sarà un riallinea-
mento con i fatturati pre crisi in ragione delle clau-
sole di Turnover Rent. Servirà un grande sforzo di ALESSANDRO
Marketing, e quindi di investimenti, per riportare la
gente nei Centri Commerciali, assicurando la possi-
MAZZANTI
bilità di usufruire degli spazi in sicurezza sebbene,
fino al vaccino, con modalità diverse.
Per gli Uffici occorrerà utilizzare in modo intelligen-
te gli spazi, assicurando la massima sicurezza pos- SOCIETÀ
sibile e un affollamento inferiore. Lo smart working
ha avuto un’accelerazione importante e permetterà
la riduzione delle presenze in ufficio.
La crisi ha dato una grande spinta anche all’e-com-
merce, soprattutto per i beni di prima necessità:
la forte domanda, però, non è stata in buona parte
soddisfatta sia per carenza di personale sia per ca-
renza di piattaforme efficienti. La Logistica dovrà
dunque rispondere a un probabile aumento della ri- CBRE
chiesta di last mile e spazi di prossimità.
SERVIZI 8
Più complessa la situazione legata attività diventate obsolete a causa
agli Hotel: per un certo periodo dovre- dell’e-commerce, mentre la Logistica
mo limitarci a un turismo di prossi- vedrà un aumento degli investimenti
mità, poi sarà necessario trasmettere legati a strutture per lo smistamento
un senso di sicurezza e trasparenza merci su aree più vaste e a magazzi-
delle misure poste in atto per garan- ni in prossimità delle città. La spin-
tirla, con campagne promozionali im- ta all’upgrade del settore alberghie-
portanti. ro, già evidenziata negli ultimi anni,
Dopo il vaccino o comunque con l’ar- riprenderà con ancor più intensità,
rivo di cure efficaci, ripristinata la perché sarà maggiore la necessità di
normalità come la conosciamo, ve- spazi più sicuri e di qualità.
dremo un’accelerazione di proces- Infine, la crisi non dovrebbe pena-
si iniziati prima dell’emergenza. Non lizzare il Residenziale, ai suoi esordi
mi aspetto riduzioni nelle richieste di in Italia per il mercato degli investi-
spazi o un calo nelle metrature ricer- menti: le difficoltà finanziarie faran-
cate, ma una crescita della richiesta no crescere la domanda di locazione
di uffici sempre più efficienti e sicuri, rispetto a quella d’acquisto, incorag-
un maggior utilizzo dello smart wor- giando gli investitori interessati al
king e un uso degli spazi così liberati multifamily. Ciò non toglie che biso-
volto ad aumentare l’interazione con gnerà, anche in questo caso, punta-
i clienti e il benessere dei dipenden- re sulla qualità delle strutture, sia per
ti. Il Retail dovrà immaginare format i privati sia per studentati e spazi di
diversi da quelli tradizionali per riem- senior living, imparando dalla situa-
pire gli spazi che verranno liberati da zione che stiamo vivendo.
Dopo il vaccino o comunque con l’arrivo di cure efficaci,
ripristinata la normalità come la conosciamo, vedremo
un’accelerazione di processi iniziati
prima dell’emergenza
SERVIZI 9
Il comparto dei
servizi è resiliente
L’innovazione tecnologica sarà il driver per la ripresa
di Roberto Nicosia, CEO Colliers International Italia
G
uardando alla Cina, le immagini dei centri
commerciali riaperti negli ultimi giorni ci PERSONA
mostrano un desiderio di ritorno alla nor-
malità, condizionato dal bisogno di evitare
l’affollamento. Il lusso ha addirittura registrato su-
per incassi, ma quello che avverrà negli altri paesi
dipenderà dalle misure adottate dai governi e dal
substrato culturale preesistente. I nostri immobili
sono contenitori della nostra dimensione sociale e
questo è un tema rilevante in Italia, dove alcune ec-
cellenze sono enfatizzate da una cultura di convi- ROBERTO NICOSIA
vialità. Quando si parla di consulenza immobiliare,
le previsioni dipendono dal contesto e dalla posizio-
ne nella filiera stessa. I servizi sono per loro natura
flessibili e si adattano per aiutare i clienti a cogliere
SOCIETÀ
i trend che si stanno materializzando sul mercato.
In questo momento ci viene chiesto di prefigurare le
dinamiche post-Covid, immaginando le condizioni
di lavoro dopo il lockdown. Entrando nel dettaglio, le
valutazioni avranno un andamento ordinario o ad-
dirittura un surplus di operazioni straordinarie per
aggregazioni, che è una tipica situazione post-cri-
si.Tutte le operazioni legate al Property Manage-
ment, Facility Management e Project Management COLLIERS
dovranno essere riviste sulla base dei protocolli. INTERNATIONAL ITALIA
SERVIZI 10Ci saranno adattamenti tecnici, ad cui si renderebbe necessario un arbi-
esempio sul rischio, ma anche am- traggio. Il ritorno alla normalità sarà
ministrativi, con rinegoziazioni con- caratterizzato da temi come lo smart
trattuali tra locatori e conduttori. Per working e la sostenibilità. Prenderà
l’intermediazione, il 1° quarter non ha piede un modello ibrido di lavoro da
registrato una diminuzione dei volu- casa e da uffici adeguatamente ri-
mi ma il 2° sarà più critico. A seguire, pensati. Si vedrà poi un’accelerazio-
entreremo in una zona critica influen- ne dei dibattiti legati all’ammoder-
zata anche dalle grandi economie. namento degli edifici accompagnata
Attualmente i deal già in itinere e in da una domanda crescente sui green
stato avanzato non stanno suben- building. Al di là degli aspetti tecnici,
do contraccolpi, ma quelli più acer- c’è urgente bisogno di un innovativo
bi sono on hold. La mole di interventi approccio tra gli operatori del setto-
straordinari dipenderà dalla rapidità re. Il concetto di “space as a service”
di uscita dalla fase acuta. Il rappor- deve diventare il punto di saldatura
to locatore-conduttore potrà essere fra locatori e conduttori. La capacità
gestito “facilmente” con un lockdown di pronto adattamento selezionerà le
di circa due mesi, mentre servirà un property companies del futuro, in Ita-
intervento pubblico se la durata fos- lia soprattutto.
se più lunga. Tutti gli stakeholder
dell’industry dell’immobiliare hanno
bisogno di supporto e non si devono
scaricare le conseguenze della cri-
si solo sui proprietari, situazione per
Tutti gli stakeholder dell’industry dell’immobiliare
hanno bisogno di supporto e non si devono
scaricare le conseguenze della crisi
solo sui proprietari
SERVIZI 11Nuovi strumenti
e metodologie per le
valutazioni immobiliari
di Stefano Magnolfi, Executive Director CRIF Real Estate Services
L
’improvvisa e profonda crisi in atto porta con
sé un’elevata componente di incertezza in
merito alla sua durata e conseguente inten-
sità.
Già dalle prime battute ci si sta rendendo conto che
non è come le altre crisi economiche ed immobiliari
osservate sino ad oggi – dall’ultima delle quali l’Ita-
lia non si era ancora completamente ripresa.
Il mondo, però, si sta interrogando non solo sulla
magnitudo degli effetti di questa crisi, ma anche di
come il sistema economico e sociale verrà trasfor- PERSONA
mato nella “fase 3” dell’epidemia. Riuscire a preve-
dere correttamente anche questi cambiamenti è di
cruciale importanza per poter valutare i profili di ri-
schio e di solvibilità di famiglie ed imprese. Distan-
ziamento sociale, percezione del rischio, maggiore
tendenza a fare le cose da remoto, nuove modalità
adottate per la mobilità, per citarne alcuni, impatta-
no in diversi modi su immobili della ricettività, risto-
razione, uffici, negozi. Infatti, dai mutamenti di breve STEFANO MAGNOLFI
e di medio periodo ne deriveranno inevitabilmente
anche riflessi sulla modalità di fruizione degli spazi
privati e pubblici, familiari e professionali e quindi
ci attendiamo conseguenze, ancora tutte da quan-
SERVIZI 12tificare, anche sui valori del mercato
immobiliare. SOCIETÀ
Potrebbero quindi non essere più suf-
ficienti o adeguati i parametri utilizza-
ti per valutare gli immobili, mettendo
parzialmente in discussione approcci
valutativi e previsionali sinora adotta-
ti. Al contempo si potrebbero tenere in
considerazione altri e nuovi elementi
ancora non adeguatamente analizza-
ti. CRIF RES
Quindi, così come tanti ambiti della
vita sociale economica sono stati im-
pattati dall’emergenza sanitaria che immobiliari finanziate, necessario
stiamo vivendo, anche la pratica delle per la funzione di monitoraggio della
valutazioni immobiliari ha dovuto im- qualità degli attivi. Attualmente sono
mediatamente individuare metodolo- quindi in corso l’attività preliminare di
gie, practice e strumenti tecnologici analisi di impatto e l’individuazione di
per garantire il più possibile la con- nuovi KPI, che rappresentano gli step
tinuità operativa (in particolare della preparatori all’aggiornamento dei va-
filiera bancaria). lori di mercato delle garanzie da por-
A tale proposito CRIF, in collaborazio- tare a termine entro la fine dell’anno.
ne con Nomisma, ha attivato un Os- Dal punto di vista operativo, inoltre,
servatorio finalizzato a: il distanziamento sociale ha accele-
• comprendere le dinamiche e le rato il trend della digitalizzazione e
aspettative di operatori e consu- dello svolgimento in remoto di alcune
matori attività che avevamo intercettato da
• stimare la severità dell’impatto sul- tempo e su cui avevamo già indivi-
le diverse tipologie immobiliari e duato le soluzioni più idonee e sicure,
prefigurarne gli scenari evolutivi non facendoci cogliere impreparati in
• attivare per i prossimi mesi un mo- questo switch repentino dal “physi-
nitoraggio degli indicatori chiave cal” al “digital”.
utili a confrontare le previsioni con Ecco quindi l’adozione tempestiva, in
gli elementi oggettivi rilevati. questo periodo emergenziale – che ci
L’obiettivo ultimo consiste nel con- auguriamo si concluda al più presto
sentire alle banche (ma anche agli - di un tool avanzato di video chiama-
investitori) una stima preliminare ta per la realizzazione di “remote in-
dell’impatto su portafogli ed iniziative spection” guidate dai periti.
SERVIZI 13Fiducia e continuità,
le chiavi per superare
l’emergenza
di Mauro Corrada, Amministratore Delegato Duff & Phelps REAG
L
’emergenza COVID-19 è una crisi senza
precedenti, un’emergenza sanitaria a livello PERSONA
globale che porta con sé un pesante rallen-
tamento delle attività economiche, oltre che
finanziarie, e che colpisce tutti i continenti in un las-
so di tempo ravvicinato. L’industria immobiliare si
trova, almeno nel breve, a fronteggiare un periodo di
forte incertezza nel quale si potrebbe registrare una
caduta della domanda e un rallentamento dell’of-
ferta di nuovo prodotto, elementi questi ultimi che
potrebbero far registrare una minor propensione MAURO CORRADA
agli investimenti influenzando anche la richiesta di
finanziamenti al sistema creditizio per i settori cor-
porate e privato.
Premesso che non siamo in grado di prevedere SOCIETÀ
l’imminente futuro causa l’impossibilità, almeno in
termini puntuali, di identificare/misurare tempi e
modalità di un ritorno a una auspicata “normalità”,
siamo tutti impegnati a individuare correttivi per un
contenimento degli effetti negativi. L’imminente fu-
turo passa necessariamente attraverso una forte
prova di fiducia che, nel contesto immobiliare, coin-
volge il Governo, il settore del Credito e gli attori del-
la filiera. Il mondo creditizio, supportato dal Gover- DUFF & PHELPS REAG
no e dalle auspicate misure di sostegno europee,
SERVIZI 14Il futuro coinvolgerà l’intera filiera dei servizi immobiliari,
chiamata a proseguire nell’innovazione puntando su
processi e tecnologia
non potrà agire esclusivamente nella garantire la salute e continuità lavo-
direzione di un rafforzamento delle rativa, rafforzando soluzioni di smart
garanzie ma dovrà agevolare misu- working e ripensando la formula del
re di liquidità. Le indicazioni del no- co-working.
stro Osservatorio del credito privato/ Il futuro coinvolgerà l’intera filiera dei
retail (destinazione residenziale) evi- servizi immobiliari, chiamata a pro-
denziano una crescente criticità dei seguire nell’innovazione puntando su
potenziali acquirenti ad accedere a processi e tecnologia. A una contra-
forme di finanziamento. La contra- zione quantitativa dei mercati/volu-
zione/perdita dei rendimenti degli in- mi, nei prossimi mesi, corrisponderà
vestimenti finanziari ha indebolito il una forte spinta verso qualità e inno-
risparmio delle famiglie che, insieme vazione.
al fermo delle attività (in particolare Proprio puntando sull’innovazione,
per il settore artigianale e/o della pic- Duff & Phelps REAG ha lanciato “Vir-
cola imprenditoria), hanno ridotto la tual Full–VR”, un nuovo servizio in
capacità di rispettare i parametri di grado di garantire ai clienti la conti-
merito creditizio adottati dalle ban- nuità delle attività di sopralluogo del-
che. Il ritorno alla “normalità” passerà le proprietà oggetto di valutazione/
anche da una rimodulazione delle analisi. Forte di un’adattabilità a mol-
politiche di credito e di “merito credi- teplici ambiti (investment & valuation,
tizio” del sistema Bancario, al fine di property services, advisory, project
mantenere viva la volontà di investi- monitoring, environmental, energy
mento/acquisto. e insurance), il servizio è erogato in
Potenzialmente, in uno scenario del modalità video-chiamata e garanti-
perdurare dell’emergenza, le asset sce elevati standard di sicurezza fi-
class immobiliari, almeno nel breve sica e informatica, riducendo rischi
e medio termine, dovranno essere individuali e tempi di evasione.
ripensate sia in termini di progetta- Il futuro, che oggi più di prima è il quo-
zione/realizzazione che di redditività; tidiano, troverà comunque l’industria
le normative stringenti relative al Co- immobiliare pronta a ripartire con en-
vid-19 condizioneranno la distribu- tusiasmo e senso di responsabilità.
zione di spazi e ambienti in modo da
SERVIZI 15Modelli operativi
e lavorativi diversi
di Pierre Marin, CEO JLL Italia
G
li impatti della pandemia di COVID-19
sull’economia, sulle aziende e sulla vita di
tutti noi sono innegabili. PERSONA
Nonostante ci sia un ampio consenso su
una ripresa nella seconda parte dell’anno è ancora
presto per definire gli impatti sul mercato immobi-
liare e sulla situazione economica.
Per quanto riguarda il commercial real estate ita-
liano, dopo un primo trimestre dinamico e di so-
stanziale stabilità, almeno per quanto riguarda gli
investimenti, ci aspettiamo un maggiore impatto
nel secondo trimestre e una ripresa graduale dopo PIERRE MARIN
l’estate.
In generale, la durata della crisi avrà un impatto
sulla velocità della ripresa; gli interventi dei gover-
ni e delle banche centrali, le risposte da parte delle
aziende e le reazioni dei consumatori impatteranno SOCIETÀ
notevolmente sul trend macroeconomico dei pros-
simi mesi.
Quello che abbiamo constatato è che la pandemia
di COVID-19 sta cambiando il nostro modo di vivere
e di lavorare, portando potenzialmente a nuovi mo-
delli operativi. Se guardiamo il settore della logistica
ad esempio, l’aumento dello shopping online che si
è verificato, in particolare per la spesa, potrebbe di-
ventare strutturale comportando l’aumento della ri- JLL
chiesta di magazzini logistici last mile. Un trend che
SERVIZI 16Nel prossimo futuro ci attendiamo un aumento
negli investimenti in automazione e robotica
e maggiore attenzione alle specifiche tecniche
degli edifici e alla loro ubicazione
era già in atto ma che sta subendo corporate che si stanno preparando
un’importante accelerata. Inoltre, la alla fase di rientro dovranno focaliz-
pandemia ha messo in evidenza l’im- zare la loro attenzione su questi temi,
portanza delle catene di approvvigio- continuando ad investire nella tec-
namento e della logistica immobilia- nologia per limitare gli spostamenti,
re. Nel prossimo futuro ci attendiamo favorire la collaborazione tra i dipen-
un aumento negli investimenti in au- denti e garantire la possibilità di la-
tomazione e robotica e una maggio- vorare da remoto. Gli spazi di lavoro
re attenzione alle specifiche tecniche andranno ripensati per mantenere le
degli edifici e alla loro ubicazione. distanze sociali, ridurre gli accessi
Modelli operativi diversi ma anche e la densità di lavoratori negli spazi.
modelli lavorativi diversi. Stiamo per Gestire al meglio questa fase è cru-
entrare nella cosiddetta fase 2 e il ciale ed è per questo che abbiamo
tema della workplace sarà una delle elaborato diverse best practice per
principali sfide che il settore immobi- aiutare i nostri clienti ad affrontare in
liare dovrà affrontare nell’immediato. maniera ottimale questo momento
Nonostante il massivo ricorso al re- delicato.
mote working delle ultime settimane,
lo spazio fisico destinato all’ufficio
manterrà la sua importanza nel faci-
litare l’interazione e la collaborazione
ma anche la salute, il benessere e la
produttività dei dipendenti. Le grandi
SERVIZI 17Il cambiamento è
iniziato, affrontiamolo
con lucidità
di Giuseppe Amitrano, CEO GVA Redilco e SIGEST
P
ensiamo che questa emergenza debba es-
sere colta come la migliore opportunità per PERSONA
riflettere e ragionare su come riscrivere le
regole, anche per un futuro più sostenibile
che evidentemente ci veniva chiesto a gran voce,
senza essere ascoltato fino ad oggi.Nonostan-
te l’incertezza che tutti stiamo vivendo, vogliamo
dare un segnale di fiducia confermando il nostro
programma di investimenti in risorse e tecnologia
perché pensiamo che il nostro settore sarà rivolu-
zionato, adesso ancora più velocemente rispetto a GIUSEPPE AMITRANO
prima. L’invito che rivolgiamo a tutti i provider di
servizi in ambito immobiliare, e a noi per primi, è
di non farsi prendere dal panico ovvero seguire gli
slogan che si rincorrono in questo periodo, creando SOCIETÀ
un effetto gregge che non garantisce però immu-
nità e continuità al proprio business. Sappiamo già
che gli indicatori fondamentali del real estate sa-
ranno drasticamente penalizzati nel secondo e nel
terzo quarter, tuttavia ci stiamo concentrando prin-
cipalmente nella creazione di nuove idee, talvolta
disruptive, e nella individuazione dei bisogni delle
persone da cui deriveranno i nuovi trend, anche
nel real estate.La necessità di consegnare beni, in GVA REDILCO
SERVIZI 18Siamo convinti che resterà indietro chi avrà concentrato
tutti i propri sforzi solo alla riduzione dei costi e del personale
anziché focalizzarsi su innovazione e cambiamento
minor tempo e in maggior quantità,
direttamente presso i consumatori SOCIETÀ
finali, vorrà dire l’ingresso nei centri
città dei magazzini, urban warehou-
se o city logistics. L’esigenza di au-
mentare connettività e telecomuni-
cazioni si traduce in investimenti in
data center e tecnologia. Il nuovo
modo di lavorare e l’incremento dello
smart working comporteranno una
maggiore selettività nella scelta di SIGEST
uffici di Grado A in location strate-
giche. Vediamo una seria difficoltà -
nel breve periodo - per gli operatori class quasi del tutto assente fino ad
di flexible office/coworking seppur ora ma che sarà a breve appetibile
confidiamo, per chi saprà supera- anche per investitori core istituzio-
re questa fase, in una rapida ripre- nali.In conclusione, riteniamo che
sa di questo settore che sarà in gra- da questa emergenza inaspettata si
do, meglio di altri, di rispondere alla apriranno nuove strade e opportuni-
crescente domanda di flessibilità da tà per chi avrà la lucidità e capacità
parte delle corporate. Stesso discor- di leggerle in anticipo e per chi avrà
so per il residenziale, dove ci aspet- il coraggio di continuare a investire
tiamo una forte riduzione delle tran- in tecnologia, risorse e formazione. Il
sazioni nel secondo e terzo quarter mercato vedrà una forte selezione
ma una successiva forte ripresa le- nei prossimi mesi, siamo convinti che
gata alla domanda latente di nuove resterà indietro chi avrà concentrato
abitazioni, trend che era già in corso tutti i propri sforzi solo alla riduzione
ma subirà una accelerazione in vir- dei costi e del personale anziché fo-
tù delle nuove esigenze. Stimiamo in calizzarsi su innovazione e cambia-
forte crescita anche il settore del resi- mento che, per chi non se ne fosse
denziale in locazione per famiglie, in ancora accorto, non è più una previ-
particolare per prodotti nuovi, asset sione ma è già decisamente iniziato.
SERVIZI 19Sostenibilità,
flessibilità e
digitalizzazione
Le sfide future per il comparto dei servizi immobiliari
di Stephen Coticoni, CEO Advisory & Head of Services
BNP Paribas Real Estate Italia
D
a diverso tempo i servizi immobiliari rap-
presentano una parte rilevante del busi-
ness di BNP Paribas Real Estate tanto che,
l’anno scorso, i servizi commerciali e quel-
li tecnici hanno superato i due terzi del totale del
fatturato del Gruppo in Europa. Tutti i team, dal Ca-
pital Markets al Leasing, dal Consulting al Property
Management, hanno monitorato da vicino il rapido
evolversi della situazione in questo mutato scena-
rio, supportando i landlord e i tenant, presidiando PERSONA
la continuità dell’operatività e la sicurezza degli im-
mobili e garantendo, al tempo stesso tempo, la sa-
lute e sicurezza dei propri collaboratori. Gli impatti
sul settore sono stati notevoli e in poche settima-
ne abbiamo osservato un forte rallentamento delle
transazioni, una pressione sui flussi di cassa e la
sospensione di tutti i cantieri, con impatti differen-
ti sulle diverse asset class. Le riflessioni sul breve
termine sono ancora ricche di incognite e le società STEPHEN COTICONI
operative nel nostro settore avranno un ruolo di
primo piano nella riapertura. I protocolli sul distan-
ziamento sociale, la sanificazione degli ambienti,
il filtraggio dell’aria sono solo alcuni degli aspet-
SERVIZI 20ti tecnici che andranno affrontati,
mentre i team di Transaction e Capi- SOCIETÀ
tal Markets si confronteranno con le
nuove esigenze commerciali di alcu-
ni settori (Hotel, Retail, Logistica, Uf-
fici, etc.) e con il mercato domestico
e internazionale che troveranno nella
seconda metà dell’anno. Nel medio
periodo cambiamenti interesseranno
anche il comparto living (residenziale,
studentati, residenze sanitarie etc). I BNP PARIBAS RE
nostri team di ricerca stanno moni-
torando costantemente l’evoluzione tempo si era mossa per cavalcare
della domanda a seguito della pan- queste tendenze osservate sul mer-
demia, osservando i trend nei diversi cato. Grazie ai big data, la nostra di-
Paesi. Quello che si potrebbe ipotiz- visione di Property Management ha
zare, è la tendenza verso un nuovo oggi la capacità di analizzare da re-
utilizzo degli spazi legato alla diffu- moto un enorme flusso di informa-
sione dell’home working che potreb- zioni per ottimizzare la gestione de-
be generare un ripensamento dell’u- gli immobili e anticipare le necessità
so degli spazi interni alle abitazioni dei propri clienti. Questa mole di in-
così come quello delle zone di uso formazioni rappresenta un elemento
comune. Ma anche in questo caso, al strategico di grande importanza an-
momento, si tratta soltanto di ipote- che per i team di Transaction e Capi-
si che dovranno essere confermate tal Markets che sono in grado, così, di
nei mesi a venire. Nel lungo periodo, anticipare le tendenze osservate sul
invece, le sfide del comparto dei ser- mercato e offrire ai clienti soluzioni
vizi immobiliari saranno riconducibili in linea con le loro mutate esigen-
(forse in maniera più accentuata di ze. Tutto questo, con un occhio di ri-
prima) ai macro-trend osservati ne- guardo alla sostenibilità che rappre-
gli ultimi anni, in particolare soste- senta un sottostante imprescindibile
nibilità, flessibilità e digitalizzazio- di tutte le operazioni immobiliari del
ne. BNP Paribas Real Estate già da recente passato e del nostro futuro.
Si può ipotizzare la tendenza ad un nuovo utilizzo degli spazi
legato alla diffusione dell’home working
SERVIZI 21Le nuove esigenze
del mercato
di Roberto Busso, Amministratore Delegato Gabetti Property Solutions
L
’impatto dell’emergenza Covid sul settore
immobiliare dipenderà dalla durata del fe-
nomeno, ma anche da quando incomincerà PERSONA
a essere disponibile il vaccino. Ciò detto, se
come auspichiamo, in maggio ci sarà una riapertu-
ra progressiva, con una ripartenza sostenuta anche
da nuove modalità di lavoro, il secondo semestre
dell’anno potrebbe portare a un recupero in alcuni
settori e pure a un effetto rimbalzo. Grazie anche
al fatto che chi dispone di liquidità, visto il pesan-
te calo delle Borse mondiali, potrebbe tornare a in-
vestire nei beni rifugio, il mattone in primis. Con 2 ROBERTO BUSSO
incentivi: il rendimento del residenziale resta mol-
to interessante, tra il 4% e il 4,5% lordo, e i mutui
a tasso fisso sono ai minimi storici. Inoltre il mer-
cato delle seconde case messe a reddito potrebbe
avere un impulso, dato che si rimarrà in vacanza in SOCIETÀ
Italia. L’immobiliare residenziale, a livello generale,
potrebbe chiudere il 2020 con una riduzione delle
compravendite; per quanto riguarda il lusso l’im-
patto potrebbe essere più contenuto. L’emergenza
Covid sta determinando nuove esigenze a livello di
tagli e dimensioni delle abitazioni: spazi più ampi,
un’area per lo smart working e magari uno spazio
fitness. In tema di corporate, gli uffici dovranno do-
tarsi di elementi di sicurezza, come le paratie tra- GABETTI PS
sparenti negli open space, e andranno gli office nuo-
SERVIZI 22vi o restaurati in grado di ottimizzare tro servizio che stiamo inaugurando,
spazi e comfort. Nell’alberghiero, i insieme ad Abaco, è quello della sa-
business hotel potrebbero riprendere nificazione. Infine, per il rilancio del
a essere occupati con il ripartire delle real estate abbiamo già l’Ecobonus
attività, a condizione che assicurino e il Sisma Bonus. Bisognerebbe però
stanze con una sanificazione certi- implementarli: incrementando le per-
ficata e digitalizzarsi per permettere centuali delle detrazioni, ampliando
al cliente, con una App, di prenotare, la gamma delle opere che ne bene-
registrarsi e pagare. Gli hotel turisti- ficiano e prolungando i termini di va-
ci nelle città d’arte soffriranno finché lidità dell’incentivo fiscale. In questo
non torneranno i turisti internazio- modo i 50 miliardi di euro spesi in
nali. Mentre gli alberghi turistici sta- ristrutturazioni nel 2019 potrebbero
gionali funzioneranno con gli italiani, diventare 80-90 miliardi quest’anno.
se adotteranno le giuste precauzio- Con evidenti benefici per tutti.
ni. La crisi porterà a un’accelerazio-
ne dell’utilizzo del digitale. Per esem-
pio con i virtual tour delle case e noi,
con Gabetti Home Value, stiamo lan-
ciando gli uffici vendite virtuali. Al-
La crisi porterà a un’accelerazione dell’utilizzo
del digitale: per esempio con i virtual tour delle case.
Bisognerebbe inoltre implementare Ecobonus e Sisma
Bonus, incrementando le percentuali delle detrazioni,
ampliando la gamma delle opere che ne beneficiano e
prolungando i termini di validità dell’incentivo fiscale
SERVIZI 23Una “rinascita”
nel dopo-virus
di Andrea Faini, CEO World Capital
L
’attività di advisory dovrà potenziare la sua
empatia per comprende a pieno le diverse
esigenze di mercato. La grande sfida del do-
po-virus, sarà quella di comprendere le nuo- PERSONA
ve esigenze dei clienti e di fornire le soluzioni mi-
gliori per le loro attività.
Soffermandoci sui diversi segmenti immobiliari,
crediamo che la logistica affronterà al meglio il “ri-
torno alla normalità”.
Già in piena pandemia la filiera ha dimostrato una
grande forza, continuando ad operare soprattut-
to in aree indispensabili come E-commerce, Cedi,
Pharma. ANDREA FAINI
Inoltre, la logistica ha segnato un incremento nelle
attività legate all’e-commerce, andamento che ipo-
tizziamo continuerà a crescere.
La sfida del settore sarà quella di capire l’evoluzio- SOCIETÀ
ne geo-politica e come essa influenzerà le impor-
tazioni e quali Stati aumenteranno/diminuiranno le
proprie produzioni.
Un’ipotesi di ripresa potrebbe essere quella di for-
nire delle agevolazioni per incentivare le produzioni
italiane a riportare le proprie attività in Italia.
Tutto questo contribuirebbe anche ad un incremen-
to del settore immobiliare industriale.
Spostandoci sugli uffici, questo settore potrà subi- WORLD CAPITAL
re delle trasformazioni, soprattutto nel layout degli
spazi e nelle abitudini.
SERVIZI 24I proprietari e i gestori dovranno rivedere la propria
strategia, riorganizzando e facilitando la ripresa e
rivedendo il proprio posizionamento competitivo
alla luce dei cambiamenti portati dalla crisi
Il distanziamento sociale sarà fon- mantenere il distanziamento sociale,
damentale negli uffici post-virus, con ipotizziamo che i primi verranno pre-
scrivanie distanziate, riduzione degli sto ripopolati, generando così un in-
spazi comuni, impianti di qualità, ca- cremento del proprio fatturato.
nalizzazioni d’aria, pulizia e igiene. Infine, soffermandoci sull’hotellerie,
Lo smart working, che abbiamo im- esso sarà il segmento più influenza-
parato ad utilizzare ancor meglio in to.
questa situazione, potrebbe far cam- Gli hotel cambieranno gli standard
biare le esigenze delle società, che della loro offerta e il distanziamento
potrebbero incentivare il lavoro da re- sociale detterà le regole della nuova
moto per non creare assembramenti era inaugurata dal Covid-19.
negli uffici. I proprietari e i gestori dovranno ri-
Dando uno sguardo al settore del re- vedere la propria strategia, riorga-
tail, tale segmento potrebbe trovare nizzando e facilitando la ripresa e
una “rinascita” nel dopo-virus. rivedendo il proprio posizionamen-
Seppure la propulsione esercitata to competitivo alla luce dei cambia-
dall’e-commerce abbia colpito que- menti portati dalla crisi.
sto settore, il negozio fisico continua Gli investimenti saranno orientati ad
a rappresentare un’esperienza per il efficientare la struttura dei costi, ga-
consumatore. rantire la continuità operativa e rin-
Questo aspetto lo vediamo soprat- forzare le aree operations e IT.
tutto nel retail urbano, che potreb- Per quanto riguarda il turismo, sia na-
be riprendersi dagli effetti Covid-19, zionale che internazionale, esso si ri-
grazie alla voglia delle persone di ri- attiverà sicuramente con la scoperta
tornare a fare acquisti all’aria aperta. di un vaccino pronto a tranquillizzare
Tra i negozi urbani e i centri commer- i turisti che vogliono viaggiare.
ciali, luoghi al chiuso dove è difficile
SERVIZI 25Oltre la crisi:
ritrovare il contatto
con il cliente
di Gianluca Sinisi, Licence Partner Engel & Völkers Commercial Milano
ed Engel & Völkers Commercial Lombardia
N
onostante sia passato più di un mese
dall’inizio del lockdown, non abbiamo an- PERSONA
cora messo a tacere i molti dubbi che con-
tinuano a tormentarci: potremo tornare in
ufficio? E come sarà? Noi abbiamo deciso di testa-
re il mercato con rilevazioni periodiche, la prima un
mese fa poco prima del lockdown, la seconda dopo
quattro settimane. Il sentiment è molto peggiorato,
le prospettive di ripresa sono andate sbiadendo di
fronte all’incertezza. Il crollo del PIL italiano è accet-
tato dai più come un destino ineluttabile, i tempi per GIANLUCA SINISI
il ritorno alla normalità superano i 12-18 mesi.
Ma è davvero così? Probabilmente sì: gli uffici do-
vranno essere ridisegnati, le scrivanie distanziate, i
tanto agognati spazi comuni interdetti, gli accessi SOCIETÀ
contingentati. Sarà un grave colpo alla socialità fra
colleghi e clienti, con cui il rapporto si ridurrà a co-
municazioni audio-visive. In realtà però, mai come
ora è tangibile il desiderio di tornare e vedere che ne
è di quel nostro mondo lasciato orfano a inizio mar-
zo, con la voglia di dimostrare la nostra capacità di
risorgere.
Certo, inizialmente le cose cambieranno. Ci aspet-
tano mesi duri e sconosciuti: pletore di mascherine ENGEL & VÖLKERS
e guanti, uffici mai affollati ma sempre sterilizzati, COMMERCIAL
SERVIZI 26tempi rallentati e trattative difficili. I con i clienti rimarranno elementi im-
settori che del contatto col pubblico si prescindibili, che hanno da sempre
nutrono saranno messi a dura prova. decretato il successo o l’insuccesso
Ci aspettiamo un’ulteriore fase di sof- di un consulente. Ci è bastato ascol-
ferenza per il mondo degli shopping tare i professionisti del settore per
center, anche a causa dell’assenza di capire quanto sia grande la necessi-
chiare linee guida per il rientro. Il set- tà di “riappropriarsi” del contatto col
tore dell’hospitality dovrà riacquista- cliente.
re la fiducia della clientela, dopo mesi Questa crisi sta provocando una ac-
di sofferenza. celerazione dei trend che erano già in
Ma il nostro modo di lavorare e il no- essere: il ripensamento del ruolo e del-
stro mondo cambieranno per sem- la funzione dei grandi mall, la crescita
pre? Sono convinto che non siamo e l’incremento del settore della logi-
di fronte a un cambiamento epocale, stica, gli uffici sempre più accoglienti,
a un momento storico oltre il quale flessibili e salubri, la centralità della
ogni nostra certezza andrà a sgreto- shopping experience, la flessibilità dei
larsi. Questi giorni di lavoro da casa, contratti di locazione. La domanda di
di smart working, ne hanno decretato nuovi spazi rallenterà, i tempi di chiu-
al tempo stesso la vittoria e la scon- sura dei deal si allungheranno, ma ciò
fitta: non lo si potrà non introdurre in non avrà conseguenze nel rapporto
azienda, ma lo si dovrà fare nella ma- col cliente: la competenza del consu-
niera corretta, non pensando che sia lente, la passione e la determinazione
la cura di ogni male. Nel nostro lavo- saranno ancora una volta le discrimi-
ro la comunicazione, la condivisione nanti del suo successo.
delle informazioni e il contatto diretto
Nel nostro lavoro la comunicazione, la condivisione
delle informazioni e il contatto diretto con i clienti
rimarranno elementi imprescindibili
SERVIZI 27Interpretare
il mercato per
programmare
la ripartenza
di Gianni Flammini, Managing Director e CEO Savills Italy
L
a pandemia del COVID-19 sta iniziando a in-
cidere in modo sempre più evidente sull’eco-
nomia mondiale e anche il Commercial Real
Estate sta subendo le ripercussioni di questo
rallentamento. Con l’avvicinarsi della Fase 2, in mol-
ti iniziano a interrogarsi sulla situazione economica
post emergenza. La ripartenza, rappresentando un
periodo di convivenza con il virus, non potrà che av- PERSONA
venire attraverso un processo progressivo e siamo
anche consapevoli che impatterà nella nostra atti-
vità.L’attività di consulenza al fine di supportare il
processo decisionale dei nostri clienti si focalizzerà
in questo periodo sempre più nell’interpretazione
degli scenari possibili e di come i mercati globali si
stiano muovendo.Come effetti immediati, oltre alla
più che problematica situazione di tutto il comparto
retail, nel comparto terziario notiamo come gli spazi GIANNI FLAMMINI
di lavoro flessibili stanno già registrando un minore
utilizzo da parte dei sub-conduttori soprattutto per
quanto riguarda le sale conferenze e sale riunioni. La
tecnologia, ha svolto un ruolo fondamentale in que-
ste settimane e resterà un aspetto su cui le aziende
SERVIZI 28Il mercato si sta interrogando sulla applicabilità/tenuta
di alcuni articoli e clausole contrattuali
in funzione del momento
continueranno a investire per garan-
tire i collegamenti a distanza. Anche SOCIETÀ
il rapporto con i clienti si è evoluto in
una dimensione relazionale legata
alla tecnologia. Partecipare a video-
conferenze è diventata una consue-
tudine. Qualora la pandemia durasse
a lungo, è ipotizzabile un cambia-
mento strutturale del comparto. Per
gli spazi terziari convenzionali assu-
miamo che le decisioni prese sui ca- SAVILLS ITALY
noni di affitto verranno posticipate a
causa dell’incertezza sugli sviluppi
economici futuri, oltre che dalle po- dovranno compiere sacrifici. Nel CBD,
tenziali deduzioni fiscali per il settore. data la limitata vacancy e i probabili
Il mercato di riferimento si sta inter- ritardi nella consegna di nuovi spazi,
rogando sulla applicabilità/tenuta di le posizioni negoziali di partenza ap-
alcuni articoli e clausole contrattuali paiono maggiormente equilibrate. La
in funzione del momento. Il dibatti- pandemia da Covid-19 è in continua
to è ampio, difficile interpretare con evoluzione e, per quanto l’impatto
esattezza quale sarà la tendenza. Più immediato sulla crescita economica,
che una lunga diatriba anche a livello le attività commerciali e i compor-
legale, crediamo opportuno che i di- tamenti delle persone sia innegabi-
versi attori si interfacciano in manie- le, la durata e gli effetti sono anco-
ra costruttiva, comprendendo che al ra incerti rendendo per tanto difficile
fine di una ripartenza effettiva, tutti valutare l’impatto nel lungo termine.
SERVIZI 29L’emergenza
accelera la
digitalizzazione
di Giordano Graff, Partner AVALON REAL ESTATE
L
e restrizioni atte a contrastate la pandemia
di COVID-19 stanno avendo un impatto pro- PERSONA
fondo sulle economie mondiali, costringen-
do i sistemi di servizio e produzione di tutto
il mondo a rielaborare i propri modelli e riadattar-
li alle circostanze dettate dall’emergenza. L’indu-
stria immobiliare non fa eccezione a questa regola.
Al fine di garantire l’operatività del settore è stato
necessario implementare un processo di digita-
lizzazione del nostro modus operandi quotidiano
principalmente su due fronti: funzioni d’ufficio e at- GIORDANO GRAFF
tività on site. Le funzioni d’ufficio vengono svolte in
smart working già dalla metà di febbraio: le man-
sioni del business as usual e gli incontri con i clien-
ti si svolgono ora sotto forma di meeting virtuali SOCIETÀ
anche su base regolare. Questo nuovo modello di
lavoro si è rivelato più veloce ed immediato rispetto
agli incontri faccia a faccia. Durante la fase 2, sul-
la base delle nuove direttive che verranno emes-
se dal governo, valuteremo nuovi e graduali utilizzi
degli spazi comuni e delle scrivanie, sempre con
l’ausilio dello smart working. Se da una parte que-
ste mansioni sono state trasferite dai nostri uffici
alle nostre case senza troppe complicazioni, le sole AVALON
tecnologie non saranno sufficienti invece a garan-
SERVIZI 30La crisi è causata da un’emergenza internazionale:
agli occhi degli investitori il real estate italiano
non sarà svantaggiato rispetto
ad altri Paesi
tire la continuità delle attività on site. bendo un processo di accelerazione
La loro gestione dovrà rendersi più che avrebbe altrimenti richiesto anni;
attenta ed efficace, con presumibi- se da una parte l’utilizzo del lavoro
li allungamenti delle tempistiche. Le agile ha spesso ottimizzato la nostra
precauzioni da ottemperare durante operatività, sarà problematico capire
lo svolgimento delle attività e le pro- chi si farà carico dei costi legati ai
cedure di preparazione in ingresso ritardi sui cantieri. Gli aiuti al settore
e uscita infatti rallenteranno alcuni immobiliare devono partire dalla ri-
processi. presa delle costruzioni. Queste sono
Le attività di monitoraggio e controllo le sfide che il real estate di tutto il
possono essere momentaneamente mondo dovrà fronteggiare nei pros-
sostituite da sistemi virtuali, ma la simi mesi. Essendo la crisi causata
produzione in cantiere deve ripren- da un’emergenza internazionale, agli
dere al più presto, poiché un blocco occhi degli investitori il real estate
ulteriore delle attività potrebbe cau- italiano non soffrirà né sarà svan-
sare una interruzione degli investi- taggiato rispetto ad altri Paesi.
menti, compresi quelli in corso. La
digitalizzazione del settore sta su-
SERVIZI 31I servizi immobiliari
di fronte alla sfida
di un nuovo mercato
di Mauro Pasquali, CEO ACHADEMIA Real Estate
I
n questi ultimi due mesi la nostra società (ACHA-
DEMIA Real Estate) è rimasta operativa per lo PERSONA
svolgimento di servizi valutativi e verifiche tec-
niche e di ingegneria della filiera di banche ed
istituzioni finanziarie: abbiamo svolto sia attività ri-
cognitiva (modalità “drive by”, “full” o “virtuale”), sia
da remoto (modalità desk-top, in smart working e
con l’ausilio di videoconferenza), sempre nel rispet-
to delle normative di prevenzione e sicurezza. An-
che queste attività, già rallentate, si avviano però ad
esaurimento. MAURO PASQUALI
Per la prossima “Fase 2”, prefigurabile in un periodo
di 6-12 mesi, saremo pronti a rispondere alla ripresa
delle attività con la più ampia adozione degli stru-
menti digitali (device portatili, piattaforme operative SOCIETÀ
su web, videoconferenze, ecc.) già sperimentati in
questi ultimi mesi con la nostra committenza.
Inutile però aspettarci in “Fase 2” un rapido rimbal-
zo del mercato: riapriranno i cantieri (non tutti), ri-
prenderanno le compravendite ma il tutto è condi-
zionato dall’effettiva attivazione di flussi finanziari
adeguati, oltre al verificarsi di una prevedibile diffi-
cile ripresa della domanda in epoca di recessione.
Anche ACHADEMIA, come tutte le società di servizi, ACHADEMIA RE
SERVIZI 32Assisteremo ad un profondo mutamento
dell’industria immobiliare, ove saranno ricercati
nuovi valori ed equilibri
dovrà operare in questa fase con un to forzato di questi mesi: ad esempio
attento controllo dei flussi finanziari per le residenze - più locali, balconi,
per far fronte e superare questo dif- spazi comuni; per gli uffici - meno
ficile periodo. Il decremento tariffario open space e maggiore parcellizza-
di questi ultimi anni del comparto dei zione degli spazi; per la logistica in-
servizi tecnico/valutativi ha prodotto cremento degli spazi dedicati all’ulti-
una progressiva riduzione della mar- mo miglio nei centri urbani; ulteriore
ginalità, non sempre compensata migliore apprezzamento per la quali-
dalla crescita dei volumi lavorati. Si tà costruttiva, strutturale ed impianti-
sono quindi erosi i risultati operativi, stica, spesso relegata in passato alla
con conseguente scarsa disponibilità sola verifica documentale di confor-
di cassa per far fronte ad emergenze mità.
come l’attuale. Questa “Fase 2”, più che propedeuti-
Al tempo stesso saremo impegnati ca ad un mero “ritorno alla normalità”,
nel ridare fiducia e centralità alle fi- ci condurrà in un contesto di mercato
gure professionali che rappresenta- del tutto nuovo, dai connotati “post
no il fulcro della nostra organizzazio- bellici”: assisteremo ad un profondo
ne e che la clientela doverosamente mutamento anche dell’industria im-
richiede preparata e competente: per mobiliare, ove saranno ricercati nuo-
tali risorse, attualmente sottoutiliz- vi valori ed equilibri. Riconquisterà di
zate, è in corso una specifica attività certo la sua posizione centrale come
di formazione. spinta propulsiva nello scenario na-
Prevediamo una maggiore focaliz- zionale che sarà ancora analizzato
zazione dell’analisi peritale su alcu- e certificato dalle società di servizi
ne peculiarità/dotazioni del prodotto professionali che resisteranno alle
edilizio evidenziate dal confinamen- complessità dei prossimi mesi.
SERVIZI 33Il “New Normal”
dei servizi tecnici
per l’immobiliare
di Marina Concilio, Amministratore Delegato AGIRE – Gruppo IPI
I
n queste settimane di lockdown, forse proprio
perché la pandemia si è diffusa a partire dalla PERSONA
Cina, ho visto ripetere più volte l’ormai celeberri-
ma frase pronunciata da J. F. Kennedy nel 1959:
“Scritta in cinese, la parola crisi è composta di due
caratteri. Uno rappresenta il pericolo e l’altro rappr-
senta l’opportunità”. Da un lato la stessa è spesso
utilizzata per fronteggiare con speranza i momen-
ti difficili come quello che stiamo attraversando.
Dall’altro la quasi totalità di coloro che ripetono tale
frase, probabilmente ignora che, mentre il primo dei MARINA CONCILIO
due caratteri effettivamente significa “pericolo”, il
secondo non significa in realtà necessariamente –
da solo – “opportunità”. Forse è proprio questa di-
cotomia a fornirci la chiave di quello che ci riserva il SOCIETÀ
futuro, con delle opportunità che si potranno coglie-
re, ma anche tante possibili false illusioni e un per-
corso piuttosto accidentato per poterle raggiunge-
re. Nel breve termine la sfida più importante sarà il
riavvio delle attività in piena sicurezza (dagli uffici ai
cantieri alla possibilità di effettuare visite sopralluo-
go), dall’altro sarà la gestione della liquidità in tutta
la filiera immobiliare. Presumibilmente le operazioni
già in pipeline prima del lockdown potranno andare AGIRE - GRUPPO IPI
SERVIZI 34Un interrogativo è legato alla generazione
di nuove attività: molto dipenderà da come si muoveranno
i committenti (SGR, investitori, developer) e da quanto
il comparto immobiliare saprà riassorbire
in fretta la crisi
a buon fine, così come i cantieri già filtraggio dell’aria, per ridurre la po-
in itinere potranno essere completati, tenziale diffusione di agenti patogeni
e questo garantirà un po’ di respiro negli ambienti di lavoro. Così come
all’intero settore. Il punto interroga- potrebbe esservi la necessità di ave-
tivo sarà però legato alla generazio- re maggior personale di sicurezza per
ne di nuove attività: molto dipenderà regolamentare l’accesso agli edifici.
ovviamente da come si muoveranno Il “ritorno alla normalità”, o al “new
i committenti (SGR, investitori, de- normal”, se questa pandemia cam-
veloper) e quindi da quanto il com- bierà i modi di vivere, abitare, lavora-
parto immobiliare saprà riassorbire re e studiare accelerando trend già in
in fretta la crisi. Alcune attività po- atto, sarà comunque lungo.
trebbero essere penalizzate: si pensi Nessuno ad oggi ha la reale perce-
all’attività di property “straordinario”, zione di quanto profonda sarà la
che negli ultimi anni ha compensa- recessione economica, ma c’è da
to, almeno in quota parte, le riduzioni aspettarsi che sarà violenta. Come
delle commissioni base sul proper- sempre accade in queste situazioni,
ty “ordinario”. Il rischio è che tutte sopravviverà chi avrà “spalle” suffi-
quelle manutenzioni considerate non cientemente larghe (e quindi sarà ra-
strettamente necessarie vengano ri- gionevole attendersi un’altra ondata
mandate a tempi migliori. Altre attivi- di consolidamenti per il nostro setto-
tà potenzialmente potrebbero invece re), o chi avrà la capacità di innovare
beneficiare delle nuove richieste del e anticipare i trend del mercato.
mercato: si pensi per esempio al faci-
lity management. Nei prossimi mesi
vi sarà una maggiore attenzione alla
manutenzione dei sistemi HVAC e di
SERVIZI 35Le persone al centro
dei nostri servizi
di David Vichi, CEO Revalo
R
evalo è nata nel 2010 nel pieno di una crisi
finanziaria globale, dopo 10 anni ci trovia- PERSONA
mo nel pieno di una crisi sanitaria globale. I
servizi, come noto, sono sempre stati anti-
ciclici e, nel 2010, malgrado la crisi, gli immobili non
si erano smaterializzati e le società che riuscirono
a superarla capirono che l’outsourcing rappresen-
tava una vera risorsa che alleggeriva i rispettivi bi-
lanci dai costi fissi. Riteniamo che anche in questa
circostanza il modello non sarà differente. Il mon-
do dei servizi deve essere lo strumento a supporto DAVID VICHI
delle aziende per continuare a fare senza sprecare.
Stiamo vivendo un cambiamento dei comporta-
menti sociali e tutto questo si riflette in un nuovo
paradigma nella vivibilità di tutti gli spazi. La vera SOCIETÀ
sfida è come cogliere il vantaggio del cambiamento
culturale, senza rischiare di correre dietro la mera
opportunità di business e cadere nel banale ed inu-
tile vantaggio economico del breve termine.
Una società di Property Management, gode di una
posizione privilegiata potendo riconoscere imme-
diatamente i segnali del proprio mercato, ma coglie
anche i segnali che arrivano dal resto dei comparti,
grazie alla grande comunità dei Tenant degli immo- REVALO
bili che gestiamo. Infatti, riceviamo gli stimoli e le
preoccupazioni dei nostri clienti diretti, i grandi Pro-
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