GUIDA ALLA COMPRAVENDITA IMMOBILIARE - A CURA DI

GUIDA ALLA
COMPRAVENDITA
 IMMOBILIARE

    A CURA DI

SOMMARIO

INTRODUZIONE                      3

IL GIUSTO VALORE                  4

PRIMA DI ACQUISTARE UN IMMOBILE   8

L’ACQUISTO                        12

IMPOSTE E SPESE ACCESSORIE        14

IL MUTUO                          17

LE AGENZIE IMMOBILIARI            20

I SERVIZI E LE CARATTERISTICHE
DI RECOM                          27

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INTRODUZIONE

LA CASA, CON I SOLDI E CON IL CUORE

Eccovi pronti a comprare o vendere casa; nella maggior parte dei casi a fare
entrambe le cose, vendendo la casa vecchia per acquistarne una nuova.
Per quasi tutti, si tratta dell’acquisto più importante della
vita, perché la casa non è solo un investimento, un bene
concreto, ma soprattutto, al di là delle considerazioni
economiche, è una sicurezza.
L’abitazione di proprietà è il “porto sicuro” da cui non si potrà mai essere
allontanati, il “nido” nel quale alleveremo i nostri figli, che potremo fare “come
vogliamo”, apportando negli anni modifiche e miglioramenti; l’eredità che
lasceremo ai nostri figli.
Quindi è più importante che mai fare “un buon acquisto” (e una buona vendita),
realizzando quello che più si avvicina ai nostri sogni, nell’ambito di una spesa
che, per forza di cose, ha un suo limite massimo.

                    COSA RAPPRESENTA LA CASA
       Per gli italiani la casa rimane il bene primario per eccellenza.
        Lo comprova il fatto che oltre il 85% delle famiglie risulta
                       essere proprietario di abitazioni.
            Cambiare casa è una delle maggiori fonti di stress;
   e poiché quasi sempre è accompagnato dall’accensione di un mutuo,
   giunge fino al 7° posto tra gli avvenimenti che causano stress, con un
           valore più alto del matrimonio o di un licenziamento.
    La mediazione immobiliare è un’attività che si perde nella notte dei
             tempi: se ne trovano tracce già nell’antico Egitto.

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IL GIUSTO VALORE

La casa non è un bene standardizzato, come una scatola di pelati o un’automobile;
ogni casa è diversa e quindi a determinare il prezzo influiscono i più svariati
fattori, oltre a struttura e finitura: posizione, luminosità, altezza di piano, l’edificio
in cui è inserita, il vicinato, i servizi… Non è semplice capire se la casa che si stà
per acquistare vale davvero quanto costa. I “borsini” che vengono pubblicati dai
giornali economici sono d’aiuto solo per determinare il prezzo medio.

Nel prezzo di una casa intervengono anche valori molto personali; in genere, il
proprietario che vende direttamente la sua casa, alla quale è legato anche
affettivamente, tende a darle un valore più alto del mercato. Se non ha la fortuna
di trovare a tempi brevi un “amatore”, il mercato lo “punirà”: la casa resterà
invenduta per mesi e mesi, finchè vinto dallo stress e dallo scoramento, lo stesso
proprietario comincerà ad odiarla; e allora forse la venderà a un prezzo troppo
basso.

In questi casi, l’opera di un buon Agente Immobiliare è
davvero preziosa. Lo Staff di Recom conosce bene il
mercato nel quale opera da oltre 20 anni e saprà quindi
dare una valutazione corretta, sempre tenendo
presente che non esiste un “prezzo giusto“ al
centesimo.
Quindi bisogna partire dal presupposto che il
prezzo, entro certi margini, è sempre trattabile e
che bisogna cercare di ottenere le condizioni più
favorevoli; se si propone uno sconto in termini ragionevoli, difficilmente viene
rifiutato.

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IL GIUSTO VALORE

CERCARE CASA

DETERMINARE I BISOGNI
In una casa, ogni centimetro quadro, ogni finitura un po’ bella ha un costo. Prima
di iniziare la ricerca, valutate bene quali sono le vostre esigenze irrinunciabili e
quali invece potete considerare “optional”. Tenete presente che tutto si può
modificare, nel tempo, tranne lo spazio complessivo e la posizione.

PREVEDERE IL FUTURO
La sfera di cristallo, non ce l’ha nessuno.
Ma se pensate di avere figli, di prendervi
in casa la vecchia zia o comunque di aver
bisogno nel tempo di una stanza in più,
prendete subito l’appartamento adatto;
cambiare casa costa, in tasse e traslochi.
Chi, come noi, conosce bene la zona,
potrà dirvi come si svilupperà nel
tempo, se sono previsti determinati servizi, ecc.

RICONOSCERE LE OCCASIONI
Succede spesso che, proprio all’inizio della vostra ricerca, vi capita “la grande
occasione”; ma, proprio perchè avete visto poche case, non sapete riconoscerla, e
ve la lasciate sfuggire. Oppure, peggio ancora, vi capita una “finta grande
occasione”. Solo poi scoprirete che quella casa così bella e conveniente celava
terribili “trappole” nelle quali siete ormai caduti. La consulenza di un esperto,
anche per una casa che vi siete trovati da soli, è impagabile.

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IL GIUSTO VALORE

VENDERE CASA

DARSI UN GIUSTO TEMPO
Una casa si può vendere anche in una settimana…basta offrirla a metà del suo
valore.
Ma, proprio perché è una cosa così “personale”, se si vuole spuntare un buon
prezzo, bisogna saper attendere la persona giusta. Perciò, mettetevi il cuore in
pace, e programmate circa sei mesi, per concludere una buona vendita. Se siete
fortunati, anche meno; ma se non lo siete, o il prezzo è troppo alto…
Una buona Agenzia riesce a vendere meglio e prima.

LA PUBBLICITÀ È L’ANIMA…
… di qualsiasi commercio, anche per la vendita della vostra casa. Bisogna sapere
come farla e dove farla; e qualcosa vi costa. Le inserzioni gratuite
valgono, appunto, quel che costano: poco. Mentre sui quotidiani,
come il Corriere della Sera, costano moltissimo; probabilmente
più di quel che valgono. L’annuncio deve essere chiaro e
attraente… ma non troppo, o verrà molta gente che resterà
delusa.
Recom ha sviluppato con l’esperienza un particolare
approccio al mercato ed una serie di canali promozionali,
che è di gran lunga il metodo più efficace.
In più, non vi costa nulla.

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IL GIUSTO VALORE

ATTENTI AI PERDITEMPO E AI “VORREI MA NON POSSO”
Chissà perché, l’annuncio di una casa in vendita attira anche la gente più strana.
Ci sono molti che amano sognare: vengono, visitano l’appartamento, magari
iniziano una trattativa, facendo una quantità di richieste e di domande. Poi,
spariscono; in realtà non hanno mai avuto né l’intenzione, né probabilmente i
soldi, per acquistare.
Più pericolosi i “vorrei ma non posso”, che spingono la trattativa fino a versare un
acconto, mentre disperatamente cercano i finanziamenti o prestiti.
Quando poi non si presentano veri e propri truffatori.
Tutte queste persone, che con l’esperienza abbiamo imparato a riconoscere subito,
vi fanno perdere tempo; e magari vi impediscono di chiudere l’affare con un
compratore serio.

IMMAGINARE GLI ADATTAMENTI
La casa è quanto di più personale possa esistere; nulla di strano, quindi, che
ognuno voglia cambiare qualcosa per renderla più “su misura” alle sue esigenze.
Si può fare un bagno in più?
E buttar giù quella parete?
E verandare il balcone?
Chi non è un tecnico spesso non sa cosa rispondere.
Delle volte bisogna addirittura saper suggerire le soluzioni: ecco, facendo così e
così salta fuori la cameretta per il figlio e costa più o meno…
E’ l’arte del venditore, saper dare una risposta alle esigenze del cliente. Solo che
qui non si può improvvisare; quasi sempre il cliente chiederà un’altra visita, e si
porterà il suo architetto.

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PRIMA DI ACQUISTARE
                   UN IMMOBILE

Bene, avete finalmente trovato la casa dei vostri sogni; ma questo non è proprio il
momento di sognare; anzi, bisogna tenere i piedi ben saldi a terra e fare, prima di
sottoscrivere qualsiasi impegno, alcune indispensabili verifiche.
Perché, se non avete un consulente di assoluta fiducia, come lo Studio Rondinella,
che su ogni appartamento che tratta ha già
compiuto queste verifiche per voi, è
questo il momento di
maggior “rischio”.

Bisogna verificare, tra l’altro:

    •   Proprietà ed eventuale posizione ereditaria

    •   Gravami (ipoteche, pignoramenti, trascrizioni pregiudizievoli ecc.) non
        denunciati e diritti di terzi (usufrutto, abitazione ecc.)

    •   Conformità urbanistica e catastale

    •   Pendenze condominiali

    •   Privilegi o pendenze nei confronti dell’Erario o di terzi

    •   Regolarità dei pagamenti dell’eventuale mutuo esistente

    •   Rischio di fallimento della proprietà.

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SE VOLETE FARE DA SOLI…ECCO ALCUNI PRATICI CONSIGLI
-   - effettuare presso la competente Conservatoria dei Registri Immobiliari le “visure”
    o “ispezioni” ipotecarie. Per fare questa operazione è necessario conoscere le
    generalità, complete di codice fiscale, del proprietario. Presentandosi alla
    Conservatoria con il nominativo della persona fisica o giuridica avente la proprietà
    dell’immobile, rileveremo le compravendite effettuate e le eventuali iscrizioni
    ipotecarie gravanti sull’immobile;
-
-   - effettuare un controllo presso il Catasto per verificare l’esatta corrispondenza di
    ciò che si acquista. Dai dati rintracciati al Catasto si può risalire alla rendita
    catastale, cioè al “valore fiscale” assegnato all’immobile. Attraverso la rendita
    catastale ed un coefficiente moltiplicatore si ottiene il valore su cui si pagano le
    imposte al momento del rogito;

    - effettuare una verifica sulla regolarità urbanistica dell’immobile presso l’ufficio
    tecnico comunale;

    - se si acquista da una impresa costruttrice stabilire modalità di pagamento “ad
    avanzamento lavori”. Massima attenzione alle possibili “revisioni di prezzo” che
    alcune imprese si riservano di attuare. Determinare in via preventiva eventuali spese
    accessorie, ovvero spese per gli allacciamenti, per le schede catastali, per eventuali
    interessi di prefinanziamento; chiedere la fidejussione sugli acconti;

    - alla sottoscrizione del preliminare è bene fare attenzione che l’immobile venga
    descritto con assoluta precisione in modo da evitare equivoci o incomprensioni;

    - per ogni versamento effettuato a titolo di caparra, acconto o saldo è bene farsi
    rilasciare sempre una regolare quietanza e comunque intestare gli assegni non
    trasferibili sempre alla parte venditrice;

    - particolare attenzione va rivolta all’acquisto di immobili derivanti da eredità,
    donazioni o successioni. Gli eredi non soddisfatti potrebbero aprire una azione di
    rivalsa entro dieci anni dal decesso del proprietario, che potrebbe coinvolgere anche
    il nuovo acquirente;

    - muoversi con molta cautela in presenza di mutui già esistenti o di iscrizioni
    ipotecarie, soprattutto per i debiti cambiari, gravanti sull’immobile.
                  PRIMA DI ACQUISTARE
                  PRIMA DI ACQUISTARE
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UN IMMOBILE

ATTENZIONE ALL’IPOTECA
Per comprare una casa attraverso la richiesta di un
finanziamento, si accende un’ipoteca.
Ciò significa che la casa è stata data in
garanzia a chi ha concesso il prestito o il mutuo.
Se il prestito o mutuo non viene rimborsato,
il creditore può chiedere un’esecuzione
(vendita forzata) immobiliare: anche se, nel
frattempo, la casa è stata venduta, magari a voi.
Il rischio, quindi, è che la casa appena comprata,
e magari integralmente pagata, venga requisita e
venduta da una banca o da chi ha concesso il prestito
al proprietario precedente.
Certo, potete tentare di rifarvi su chi ve l’ha venduta, ma….
campa cavallo!
Quindi è fondamentale controllare; se si accende un mutuo presso un istituto di
credito, sarà la banca stessa a commissionare i controlli: se vi rivolgete a noi, state
tranquilli, le verifiche le effettuiamo eccome!

CONDONO EDILIZIO E DINTORNI
Anche se in ogni caso, il venditore è tenuto a dichiarare nel rogito l’inesistenza di
opere abusive, anche qui è meglio non fidarsi più di tanto. La planimetria della
casa, così come l’avete vista (non fidatevi troppo delle piantine; controllate di
persona!) dovrebbe corrispondere a quella depositata all’Ufficio del catasto,
presso il quale ci si può recare per controllare. Se la planimetria non corrisponde è
meglio sospendere le trattative e chiarire il perché.
E, già che ci siete, controllate anche la posizione dell’immobile nell’ambito del
piano regolatore: per alcuni immobili, infatti, è previsto l’abbattimento. Le
informazioni possono essere richieste in Comune, ma anche l’amministratore
condominiale dovrebbe fornirle.

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PRIMA DI ACQUISTARE
                  UN IMMOBILE

GARANZIA PER VIZI
E DIFETTI DELL’IMMOBILE
Nonostante tutte le precauzioni, può succedere che dopo un certo periodo di
tempo “saltino fuori” dei problemi.
Un tipico esempio è la destinazione d’uso: una casa acquistata per abitarci è
invece registrata come “uso ufficio”. Ma può succedere anche di peggio: la casa
vista e acquistata d’estate, con le piogge autunnali si allaga. In questo caso, la
legge vi protegge, perché il venditore è tenuto a garantire che il bene venduto sia
immune da vizi che lo rendano non idoneo all’uso a cui è destinato o ne
diminuiscano, in maniera apprezzabile, il valore. La denuncia dei vizi va fatta
entro 8 giorni dalla scoperta ed entro un anno dalla consegna.
Questa “garanzia” opera indifferentemente tanto che si tratti di un immobile di
nuova costruzione, venduto da un’impresa, quanto che si tratti di uno vecchio,
venduto anche da un privato.

SPESE CONDOMINIALI ARRETRATE
In alcuni casi tra chi vende l’appartamento
e l’amministrazione dello stabile vi sono delle
controversie, e talvolta dei “conti in sospeso”.
Di norma, e salvo specifici accordi fra le parti,
le spese condominiali arretrate sono a carico del
vecchio proprietario: ma se non sono state pagate l’amministratore può richiederle
al nuovo acquirente per l’anno in corso e per quello precedente.
La miglior tutela è chiedere all’amministratore del condominio una dichiarazione
che attesti la regolarità dei pagamenti alla data del rogito.
E’ comunque opportuno far inserire nel preliminare di compravendita e anche nel
rogito una clausola nella quale si dichiari esplicitamente che tutte le spese
condominiali, fino alla data del rogito, restano comunque a carico del venditore,
anche se accertate in epoca successiva; ma la miglior garanzia è pretendere, con
un’apposita clausola nel preliminare, che tutte le situazioni pendenti con
l’amministrazione vengano risolte prima del rogito.

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L’ACQUISTO

DALLA CAPARRA AL ROGITO

Il primo passo dopo aver effettuato i controlli precedentemente citati è fare un
contratto preliminare con la proprietà. In Italia la forma prevista per questo tipo di
accordo è quella scritta.
Se vi siete rivolti ad un Agente Immobiliare serio e organizzato, vi verrà
prospettata la stesura di un accordo scritto, solitamente avente la forma di
formulario prestampato chiamato “Proposta di acquisto”.

Se ben predisposto conterrà almeno i seguenti elementi dell’immobile oggetto
della trattativa:
    • Nomi dei destinatari della proposta ( di solito i proprietari)
    • Le generalità del proponente (l’acquirente)
    • L’ubicazione, la descrizione e la composizione
    • La proprietà e la provenienza
    • Il suo stato rispetto alle normative urbanistico-edilizie
    • L’esistenza di eventuali gravami, pregiudizi o diritti diversi sull’immobile
    • Il prezzo, le modalità di pagamento e la quantificazione della caparra
    • I termini temporali entro cui effettuare i pagamenti, il rogito notarile e la
         consegna dell’immobile
    • L’impegno del proprietario a trasferire al rogito l’immobile libero da
         vincoli e pregiudizi a sue cure e spese.

La proposta d’acquisto una volta accettata integralmente nei contenuti da parte del
venditore, con la conoscenza da parte del proponente di detta accettazione,
assume di fatto valore di contratto preliminare, con tutti gli effetti derivanti.
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L’ACQUISTO
Un particolare degno di nota è costituito dalla somma che normalmente
accompagna la proposta d’acquisto.
All’avvenuta conoscenza da parte di chi ha formulato la proposta d’acquisto
dell’accettazione del proprietario, questa somma diviene caparra solitamente
confirmatoria: di fatto questa condizione conferisce a chi trova la controparte
inadempiente importanti possibilità in termini di richiesta di risarcimento del
danno oppure di adempimento forzoso del contratto (preliminare).
L’entità della caparra, che si può versare anche in più momenti, varia a seconda
degli usi locali e dell’entità della trattativa; normalmente è corretta una
percentuale tra il 10% e il 30% del corrispettivo della compravendita.
Ovviamente le somme versate costituiscono anche acconto prezzo.

I FORMULARI
Le normative concernenti l’esercizio della professione di Agente Immobiliare
impongono che la modulistica utilizzata per la formulazione delle trattative debba
rispondere a criteri di trasparenza e chiarezza nei confronti del cliente e che la
stessa sia stata depositata presso la competente Camera di Commercio.
Verificate questa importante condizione!!!
Facoltativamente esiste una fase ulteriore costituita dalla sottoscrizione di una
scrittura integrativa che rafforza e puntualizza i termini dell’accordo contenenti
nella proposta accettata e può prevedere un ulteriore acconto prezzo.

NOTAIO E ROGITO
Il rogito è un atto pubblico o privato, redatto da un notaio, necessario per
trasferire, previa registrazione e trascrizione, in maniera definitiva la proprietà di
un bene immobiliare.
Poiché è l’atto conclusivo della compravendita immobiliare risulta essere anche il
momento previsto per gli adempimenti fiscali.
Tutti i dubbi devono già essere stati chiariti
nel preliminare, che sarà la base per la
stesura del rogito a opera del notaio.
Le ricevute sono importanti: bisogna
farsele rilasciare per ognuna delle
somme versate, in acconto o a saldo.
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IMPOSTE
                 E SPESE ACCESSORIE

Sono la nota forse più dolente dell’intera trattativa; purtroppo, in Italia, acquistare
o vendere casa costa molto, anche se ci si limita a vendere la propria casa per
acquistarne una nuova, cioè ad un semplice cambio. Questo determina un certo
“immobilismo” che non consente di razionalizzare i problemi abitativi: coniugi
anziani, che ormai hanno visto uscire di casa i propri figli, continuano ad abitare
appartamenti divenuti troppo grandi e costosi; e nello stesso modo famiglie più
giovani con figli in crescita, che avrebbero bisogno di maggior spazio, continuano
a vivere in miniappartamenti che rendono la loro vita un inferno. Per questo,
nell’acquistare una casa, bisogna prevedere il più possibile le nostre esigenze
future. Ma vediamo ora in cosa consistono le tasse per chi acquista o chi vende
casa.

LE IMPOSTE SULLA COMPRAVENDITA
Dal 2006 le imposte sulla compravendita tra soggetti privati per immobili ad uso
abitativo prendono come punto di riferimento, cioè come base imponibile, il
valore catastale dell’immobile. Tale quota è generalmente determinata partendo
dalla rendita catastale e moltiplicando questa cifra per un coefficiente. Nel caso la
dichiarazione nell’atto notarile sia inferiore a questo valore, l’ufficio del Registro
competente può accertare il valore reale e chiedere il pagamento dell’imposta
interamente dovuta, maggiorato degli interessi legali e di una multa.
Per chi acquista, le imposte risultano essere:
• Imposta di registro: deve essere versate al
notaio al momento della stipula dell’atto.
• Imposte di trascrizione: sono richieste per ogni
variazione nei Pubblici Registri Immobiliari e
sono anch’esse dovute al notaio al momento
della stipula dell’atto.
• Imposte catastali: sono relative ad ogni atto
che comporta un trasferimento di proprietà immobiliare.
• I.V.A.:Si versa solo se il venditore dell’immobile è una impresa e se la casa è
stata ultimata da meno di 4 anni (in questo caso la base imponibile è il prezzo di
compravendita).
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IMPOSTE
                 E SPESE ACCESSORIE

LE AGEVOLAZIONI SULLA “PRIMA CASA”.
TUTTI GLI SCONTI DEL FISCO
Le agevolazioni più vantaggiose e più sfruttate sono
quelle riservate a chi compra la “prima casa”:
non riguardano solo l’acquisto della piena proprietà,
ma anche quello della nuda proprietà e del
diritto di usufrutto.
In questi casi si può infatti usufruire delle aliquote
ridotte su:
- imposta di registro (3% anziché 7%) quando si compra da un privato
- I.V.A. (4% anziché 10%) quando si compra da una società
- Imposte ipotecarie e catastali (168,00 € ciascuna anziché il 2%+1%).

Da questi benefici fiscali sono escluse le società; sono ammessi all’acquisto
agevolato solo i privati.
Ecco le condizioni richieste, in base alle leggi attuali, per usufruire delle
agevolazioni:
• Deve trattarsi, per l’acquirente, dell’unica casa effettivamente di proprietà
esclusiva nel Comune in cui si trova l’immobile.
• Bisogna avere la residenza nel Comune in cui si trova l’immobile. Si hanno
comunque 18 mesi dalla data del rogito per ottenerla. Si possono ottenere le
agevolazioni anche se si svolge la propria attività lavorativa nel comune in cui si
sta acquistando.
Non bisogna possedere, inoltre, altre abitazioni in tutto il territorio nazionale
acquistate usufruendo dei benefici fiscali.
• Altra condizione essenziale è che la casa non appartenga alle categorie
considerate “di lusso”.
• Per ottenere gli sconti fiscali basta far presente al notaio, al momento del
rogito, di trovarsi nelle condizioni previste. Le dichiarazioni false sono punite con
il pagamento della differenza con l’imposta intera più una sanzione del 30% ed
interessi.

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IMPOSTE
                E SPESE ACCESSORIE

• Va ricordato che dell’agevolazione si può beneficiare più volte, senza limite,
purché ci siano le condizioni richieste dalla legge, ma soprattutto purché non si
possiedano (su tutto il territorio nazionale) altre abitazioni comprate usufruendo
delle stesse agevolazioni per la prima casa.
E’ quindi possibile vendere casa e comprarne un’altra, sempre con lo sconto
fiscale, purché la cosa avvenga in tempi successivi.
In questa particolare condizione è prevista un’ulteriore agevolazione. Se si vende
un’immobile acquistato in regime agevolato, l’imposta pagata al momento
dell’acquisto verrà scontata su quella da pagare per la nuova casa, divenendo di
fatto un credito d’imposta. Un’altra condizione è che l’acquisto del nuovo
immobile avvenga entro un anno dalla vendita del vecchio.

• Per cinque anni la casa non deve più essere venduta né donata, altrimenti le
agevolazioni decadono e bisogna pagare le differenza a suo tempo risparmiata,
nonché una sopratassa del 30%. Se però, entro un anno dalla rivendita
anticipata, si provvede ad acquistare un’altra abitazione principale, le sanzioni
non scattano.

• Una disposizione regola anche box, posti auto e depositi (cantine). Le
agevolazioni si applicano anche all’acquisto di questi immobili se sono
pertinenza dell’abitazione principale, limitatamente ad una pertinenza per tipo.

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IL MUTUO

Normalmente, al rogito la casa viene pagata integralmente. Nella grandissima
maggioranza dei casi l’acquirente non dispone di tutta la somma necessaria: anche
quando si cambia casa, infatti, spesso è per andare in una abitazione migliore, più
grande o meglio collocata. Quindi, il ricavato della vendita non è, in genere,
sufficiente.
In questi casi, se necessario, si chiede a prestito il denaro per concludere l’affare,
normalmente a banche o finanziarie, che applicano un tasso d’interesse;
l’acquirente può così concludere la sua compravendita, impegnandosi a
rimborsare il prestito in un arco di tempo molto lungo (in genere 10, 15 o anche
30 anni) ed offrendo in garanzia la casa appena acquistata. Questo tipo di prestito
si chiama mutuo.

PARTICOLARITÀ DEL MUTUO
I mutui sono erogati dalle banche.
Il mutuo è quindi un prestito regolato da un vero e proprio contratto stipulato fra
la banca e il cliente. Questo contratto va redatto per atto pubblico, cioè davanti a
un notaio. Le spese per accendere un mutuo vengono pagate alla banca. Viene
infatti aperta una pratica, chiamata istruttoria del mutuo, e viene incaricato un
tecnico di effettuare una perizia.

                         MUTUI CONVENZIONATI
     TRA I SERVIZI OFFERTI DA Recom , C’È LA POSSIBILITÀ DI ACCEDERE A
   FINANZIAMENTI (MUTUI) A CONDIZIONI PARTICOLARMENTE VANTAGGIOSE
  GRAZIE ALLA COLLABORAZIONE CON OPERATORI DI VERIFICATA SERIETA’ ED
      ALLE CONVENZIONI STIPULATE CON PRIMARI ISTITUTI DI CREDITO.

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IL MUTUO

LE GARANZIE SUL MUTUO

Il prestito fatto col mutuo viene garantito dallo stesso immobile, sul quale viene
iscritta un’ipoteca che costituisce una garanzia per chi lo concede: se il debitore
non rende il denaro prestato, il creditore (cioè la banca) può chiedere che la casa
venga venduta all’asta e il ricavato utilizzato per coprire il debito residuo.
L’ipoteca viene iscritta in un registro pubblico, e questo significa che tutti
possono conoscere l’esistenza. Il valore dell’ipoteca non coincide con l’importo
erogato: in genere è il doppio o il triplo.

IL PAGAMENTO DEL MUTUO

Il meccanismo usato per pagare il mutuo è chiamato ad ammortamento a scalare,
nel quale ad ogni rata si paga una parte del capitale e una parte degli interessi.
All’inizio la quota interessi è molto elevata, e quella del capitale molto bassa. Con
il passare del tempo queste percentuali si invertono. Il rimborso delle rate avviene
con frequenza mensile, trimestrale, quadrimestrale o semestrale. E’ possibile
estinguere anticipatamente il finanziamento tutto o in parte. Vediamo ora di
chiarire meglio i significati ed i meccanismi che regolano i tipi di mutui più
comuni.

MUTUI    A TASSO VARIABILE O INDICIZZATO

Il mutuo a tasso variabile (o indicizzato) è un prestito dove è fissato solo
l’interesse iniziale. L’andamento del tasso è legato agli indici finanziari scelti: il
più usato è l’Euribor. Questa soluzione può diventare vantaggiosa, se questi indici
finanziari scendono, o più onerosa se invece salgono. Questi parametri sono
estremamente trasparenti e possono essere verificati con facilità in quanto
pubblicati sui principali quotidiani.

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IL MUTUO

MUTUI A TASSO FISSO

Sono quei mutui dove il tasso d’interesse non cambierà mai per tutta la durata del
mutuo stesso; non ci saranno sorprese negative date dal rialzo del costo del
denaro, ma non ci saranno nemmeno benefici derivanti dalla diminuzione dei tassi
d’interesse. Le rate saranno quindi tutte sempre uguali, indipendentemente
dall’andamento del tasso di sconto, dell’inflazione, del costo della vita. Di solito,
a compenso dei propri rischi, la banca chiede su questi mutui un interesse più alto.

LE ASSICURAZIONI

Se la casa crollasse o si incendiasse chi ha prestato i soldi si troverebbe privo
della sua garanzia; non avrebbe cioè più nulla su cui rivalersi nel caso il debitore
cessasse di pagare le sue rate. Così, fra le condizioni per l’erogazione del mutuo
c’è anche l’obbligo della stipula di un’assicurazione a copertura degli eventi
prima accennati con vincolo a favore della banca erogante.

IL FISCO

Gli interessi pagati sul mutuo ipotecario ogni anno sono in parte detraibili
dall’IRPEF. Ma solo se il mutuo è stato fatto per acquistare l’abitazione
principale.

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LE AGENZIE IMMOBILIARI

Come abbiamo visto in questa breve guida, acquistare o vendere casa non è
proprio un’impresa facilissima: per chi compera, al di là della difficoltà di trovare
“la casa dei propri sogni” ad un prezzo accettabile, c’è tutta una serie di possibili
trappole da evitare (e abbiamo volutamente tralasciato quelle che richiedono
maggiori competenze tecniche, come lo stato dei muri, pavimenti, soffitti, tetti,
isolamento acustico, impianti, serramenti, umidità, ventilazione… oltre a
particolari situazioni giuridiche); per chi vende il problema di trovare un
compratore corretto e solvibile, di realizzare a tempi brevi ad un giusto prezzo, di
evitare noiosi perditempo.
Di qui la convenienza di rivolgersi ad un buon
professionista, capace di incanalare le vostre
esigenze, di dare valutazioni tecniche e
preziosi consigli, di effettuare per voi la ricerca
delle soluzioni ottimali, di assistervi in
tutte le formalità burocratiche e nei finanziamenti.

L’AGENZIA IMMOBILIARE
COSA VI CHIEDE…
Una buona agenzia immobiliare mette al vostro servizio esperienza, capacità,
lavoro; in più, se deve vendere il vostro appartamento, si assume il rischio
economico dei costi di promozione pubblicitaria.
Quindi è giusto che sia pagata; normalmente chiede un compenso che varia dal
2,5 al 5% del valore dell’immobile, a seconda della difficoltà e dell’importo
complessivo dell’affare.
Così come è giusto che cauteli il proprio lavoro e salvaguardi la propria clientela
che acquista chiedendo un incarico esclusivo a vendere, con un prezzo fissato in
accordo con il proprietario.

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LE AGENZIE IMMOBILIARI

…E COSA VI OFFRE IN CAMBIO

Come un buon medico od un buon avvocato non possono garantire il risultato di
un intervento o di una causa, neppure l’agente immobiliare può garantire di
trovare la casa che sognate al prezzo che siete disposto a sborsare, o di vendere in
tempi brevissimi al prezzo che desiderate realizzare; può però garantire un buon
lavoro, che quasi sempre dà il risultato voluto.

E comunque vi offre:

SICUREZZA
Per chi acquista, che l’immobile sia esente da problemi burocratici, fiscali,
finanziari.
Per chi vende, di trattare solo con i compratori interessati e solvibili, sulla base di
un giusto prezzo di mercato.

VANTAGGI ECONOMICI
Per chi acquista, preziosi consigli su possibili risparmi su fisco e spese;
facilitazioni nell’ottenimento del mutuo.
Per chi vende, risparmio di tempo nella vendita, orientamento su possibili
risparmi fiscali, eliminazione delle spese di pubblicità.

VANTAGGI DI SERVIZIO
Per chi acquista: preselezione delle case con visione delle piantine; assistenza
nella trattativa, assistenza nelle formalità burocratiche e negli eventuali
finanziamenti.
Per chi vende: valutazione gratuita dell’immobile, ricerca e selezione degli
acquirenti. Pubblicità professionale. Presentazione dell’immobile ai potenziali
acquirenti, assistenza nelle trattative, assistenza nelle formalità burocratiche.

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LE AGENZIE IMMOBILIARI

ATTENZIONE NON TUTTE LE AGENZIE SONO UGUALI!
(COME SCEGLIERE UNA BUONA AGENZIA)

Come in ogni professione, anche tra gli Agenti Immobiliari ci sono i bravi ed i
meno bravi; in taluni casi anche i pasticcioni o i disonesti.
Ecco alcuni consigli per effettuare una scelta ragionata:

SCEGLIETE UNA STRUTTURA ORGANIZZATA
Chi spende per crearsi un’immagine, ha poi un immagine da difendere; quindi
difficilmente metterà a repentaglio il proprio buon nome con personale o
metodologie non adeguate. Inoltre, spesso gode di supporti professionali avanzati:
banca dati computerizzata, aggiornamento su leggi e problemi fiscali, supporti per
la pubblicità, call center, metodologie collaudate e sicure.
Chiedere consiglio ad un amico o a un conoscente è la cosa più naturale; ma
assicuratevi che l’amico sia una persona avveduta ed affidabile; molti sono
entusiasti di una persona solo perché è l’unica che conoscono.

PREFERITE CHI CHIEDE UN INCARICO ESCLUSIVO
Alcune agenzie non chiedono un incarico esclusivo; questo la dice lunga sulla
loro professionalità. Queste agenzie non investono in pubblicità per vendere il
vostro appartamento, limitandosi a portarvi i clienti “mai contenti”, perché non
possono garantire loro un prezzo concordato (il venditore, se vede interesse, può
chiedere un prezzo più alto) né la disponibilità dell’appartamento (non sanno chi
altri sta trattando).

FISSATE IL PREZZO DI VENDITA
Alcune agenzie fissano col proprietario un prezzo, riservandosi di vendere ad un
prezzo superiore ed intascandosi la differenza.
Delle due l’una: o offrono al proprietario un prezzo inferiore al mercato, o
mettono la casa in vendita ad un prezzo più alto del mercato (spesso fanno le due
cose insieme). In ogni caso o compratore o venditore o entrambi ne avranno un
danno economico; in più è quasi certo che l’operazione richieda più tempo del
necessario.
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LE AGENZIE IMMOBILIARI

DIFFIDATE DA VALUTAZIONI TROPPO ALTE
Molte agenzie si preoccupano unicamente di acquisire incarichi, quindi vi
illuderanno con una valutazione altissima, non importa se fuori mercato. Se
trovano un “amatore” che compera a quel prezzo tanto meglio; altrimenti
lasceranno passare qualche mese, e vi proporranno un prezzo più basso, e così
calando fino a raggiungere il “vero” prezzo di mercato. Il loro scopo è quello di
“bloccare” il mercato, in modo che chi acquista possa rivolgersi solo a loro e che
si vedano in giro solo i loro cartelli; non importa se a farne le spese sono i clienti,
che vedono enormemente dilatati i tempi di vendita.

CHIEDETE DA QUANTO TEMPO OPERANO
Fondamentale, per l’agente immobiliare, è la conoscenza del mercato e dei suoi
valori, che sono diversi da zona a zona. Quindi è importante che il “vostro” agente
abbia maturato una notevole esperienza proprio in quella zona. Se avete dubbi,
pretendete di vedere quanti immobili ha venduto o fatto acquistare nella vostra
zona.

CHIEDETE COME OPERA E LE SUE CREDENZIALI
Anche i metodi di lavoro sono diversi; un buon Agente vi solleva dalle noie, ma
lavora “assieme” a voi, tenendovi al corrente di cosa succede.

VERIFICATE LA SUA PUBBLICITÀ
Se vendete, è importantissimo che la pubblicità sia efficace.
Chiedete di vedere come promuoverà la vendita del vostro appartamento, e
verificate se la sua pubblicità “si vede”.

VISITATE PIÙ AGENZIE, PRIMA DI SCEGLIERE
Anche l’ambiente di lavoro parla. Un buon Agente presenterà un ufficio pulito ed
ordinato, disporrà di attrezzature moderne (fax, computer, ecc.) e di una
modulistica chiara e leggibile. Diffidate da contratti troppo complicati.

SE SIETE ACQUIRENTI
Pretendete che l’Agente abbia eseguito i controlli sull’immobile (vedi capitolo
Prima di acquistare un immobile) prima di sottoscrivere gli accordi o subordinare
questi ultimi all’esito delle verifiche.

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POTETE SICURAMENTE PRETENDERE

Valutazione commerciale, tesa ad un giusto realizzo economico;
un Agente Immobiliare serio non darà
valutazioni eccessivamente alte
(che renderebbero l’immobile difficile da vendere)
né eccessivamente basse
(dato che il suo guadagno è proporzionale
al prezzo effettivo di vendita).

Assunzione da parte dell’agenzia di ogni onere e costo
per realizzare la vendita
(pubblicità, selezione e accompagnamento della clientela).

Assistenza tecnico-legale in tutte le fasi dell’operazione
fino al perfezionamento della compravendita
(preliminare e rogito notarile).

Sicuro realizzo in contanti.

Vasta possibilità di scelta.

Regolare iscrizione al Ruolo presso la competente
Camera di Commercio.

Equa richiesta di competenze provvigionali,
solitamente espresse in percentuale sul prezzo di vendita,
definita con chiarezza nell’incarico.

Presenza della clausola
“Nulla sarà dovuto all’agenzia in caso di mancata vendita”.

Prezzo di vendita e periodo di incarico definite e ben chiari.

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CHI E’

Il progetto Recom nasce dall’iniziativa di professionisti che per oltre 20 anni
hanno operato nel Comune di Sesto San Giovanni con il piu’ importante network
del franchising immobiliare europeo.

In questi anni, aiutando a comprare o vendere oltre 2500 famiglie, hanno
raggiunto una notevole conoscenza delle esigenze e delle problematiche della
Clientela affinando ed evolvendo il metodo operativo.

Recom rappresenta quindi un’innovazione nel settore che, grazie anche
all’impiego delle più moderne tecnologie informatiche, di comunicazione e di
marketing, si propone alle persone con particolare riguardo alle problematiche
vissute, anche di carattere emotivo.

La metodologia di lavoro prevede una prima fase finalizzata alla conoscenza delle
esigenze ed una seconda fase in cui condividere quella che in quel momento ed in
base agli elementi raccolti si ritiene la soluzione migliore.

Efficienza, tecnologia, innovazione si, ma anche e soprattutto, persone che
considerano affari quelli che gratificano tutti gli interessati.

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Studio Rondinella Sas
     Viale Rimembranze, 106
  20099 Sesto San Giovanni MI
        Tel. 02 24862569
    www.recomimmobili.com
Email: info@recomimmobili.com

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