MUTUI BANCA MEDIOLANUM: LA POLITICA DI CREDITO APRILE 2013
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MUTUI BANCA MEDIOLANUM:
LA POLITICA DI CREDITO
APRILE 2013
1INDICE
CHE COS’E’ UN MUTUO 5
• Soggetti Finanziabili e tipologie di finanziamento 5
• Percentuali d’intervento Loan to Value (LTV) 6 -8
IL SISTEMA DI CREDIT SCORING 9 - 13
LE EVIDENZE COMPORTAMENTALI 14
IL CREDIT BUREAU PRIVATO CRIF 15
DIFFERENZA TRA IL TERZO DATORE D’IPOTECA ED IL 16,17
GARANTE
STATUS PRIMAFILA 17
I REDDITI CONSOLIDABILI 18
• Lav. Dipendenti a tempo inderminato o CFL 18
• Contratti di collaborazione a progetto 18,19
• Contratti a tempo determinato 19
• Contratti di Insegnanti senza cattedra 20
• Tipologia contrattuale di lavoro intermittente 20
• Redditi da lavoratore autonomo 20,21
• Reddito da pensione 21
• Redditi da impresa 21
• Redditi percepiti da piloti 22
• Collaboratori domestici e/o colf 22
• Redditi da attivita’ stagionale 22
• Redditi da personale marittimo 23
• Redditi da Locazione 23
• Redditi da attivita’ sportiva non professionistica 23
2FONTI DI REDDITO NON IMPUTABILI 24
RICHIESTE CHE PRESENTANO DELLE PARTICOLARITÀ 24
• Acquisto con presenza di minore 24
• Compravendita tra parenti 25
• Compravendita tra parenti non in linea retta 25,26
• Acquisto da ex coniuge in fase di separazione 26
• Cittadini extracomunitari – operativita’ 26
• Dismissione di enti 27
• Intervento post-rogito 28
• Immobili in area edilizia convenzionata 28
• Acquisto immobile proveniente da asta 29
• Donazione 29,30
• Successione 31
• Usucapione 31
• Vincolo beni culturali 31
• Usufrutto 31,32
• Diritto di abitazione 32
• Servitu’ 32
• Diritto di superficie 32
• Fondo patrimoniale 32,33
• Pignoramenti, ipoteche giudiziali 33
• Usi civici 33,34
• Prelazioni 34
• Prezzo imposto 34
• Contratti preliminari 35
3LE GRIGLIE PATRIMONIALI DI RECUPERO 36,37
LE RICHIESTE FINALIZZATE ALLA RISTRUTTURAZIONE 38
• Acquisto o Scambio + ristrutturazione/completamento 38,39
• Ristrutturazione e Completamento 40 -42
MUTUO DI SCAMBIO 43,44
MUTUO DI SURROGA 45
MUTUO DI ACCOLLO 46,47
DOCUMENTI E CONFORMITA’ 48
• Documenti anagrafici 48
• Documenti finanziari per profilo di rischio 49 -53
• Documentazione immobiliare e tipo operazione 54 - 56
POLIZZE OBBLIGATORIE 57,58
POLIZZA ACCESSORIA (TCM) 59
4Manuale di formazione
CHE COS’È UN MUTUO
Il mutuo è il contratto con il quale un Soggetto (mutuante) eroga una somma di denaro ad un
altro Soggetto (mutuatario) il quale si obbliga a restituire il capitale prestato. Il trasferimento
di denaro è a titolo oneroso e, salvo patto contrario, al mutuante sono corrisposti degli
interessi.
Secondo il disposto dell’Art. 1813 C.C.“il mutuo è il contratto col quale una parte consegna
all’altra una determinata quantità di danaro o di altre cose fungibili, e l’altra si obbliga a
restituire altrettante cose della stessa specie e qualità”.
SOGGETTI FINANZIABILI E TIPOLOGIE DI FINANZIAMENTO
La politica di credito di Banca Mediolanum è rivolta a soddisfare richieste di finanziamento
esclusivamente per le persone fisiche (compresi cittadini extracomunitari) escludendo
pertanto le persone giuridiche quali ad esempio Società di persone, Società di capitali e
Ditte individuali.
Per i Soggetti coinvolti in veste di mutuatari si richiede un’età massima a fine mutuo
di 80 anni (si vedano in proposito le Tabelle Politiche di Credito presenti sulla Intranet
Aziendale) mentre coloro i quali intervengono al fine di rilasciare garanzia personale in
favore del mutuatario (Garanti) non avranno limite di età, ma solo un limite di
ingresso pari a 70 anni di eta’.
La destinazione d’uso degli immobili oggetto di compravendita deve essere ad uso
residenziale e devono essere localizzati sul territorio Italiano.
Le esigenze che Banca Mediolanum vuole soddisfare sono relative a richieste finalizzate
per:
• Acquisto
• Scambio;
• Ristrutturazione;
• Acquisto immobile uso investimento e/o occupato;
• Acquisto + ristrutturazione /completamento;
• Scambio + ristrutturazione/completamento
• Surroga
• Accolli
Nella fattispecie le percentuali sono:
- Acquisto I° casa: LTV 80% (+ polizze fino ad un max 85%)
- Acquisto II° casa: LTV 75%;
- Acquisto immobile occupato/investimento: LTV 65%;
- Acquisto più ristrutturazione/completamento:LTV 80%;
- Scambio: LTV max 80%;
- Scambio più ristrutturazione: LTV 80%.
5Manuale di formazione
Alcune specifiche:
Per le operazioni di acquisto relative alla prima casa è data la possibilità al Cliente di
accendere un finanziamento ipotecario (mutuo) entro i 12 mesi dalla data di
perfezionamento del rogito di acquisto garantendo così, come previsto dalle normative
fiscali vigenti, la possibilità di detrazione della quota interessi;
Per le operazioni di acquisto seconda casa post Rogito sarà possibile finanziare
tali operazioni solo per Clienti Primafila a condizione chè il presale perviene entro 2 mesi
dalla stipula (No Prodotto flessibile).
Per le operazioni di ristrutturazione e/o Acquisto-Scambio + ristrutturazione
post lavori è data la stessa facoltà di intervento, ovvero nell’ambito dei 12 mesi successivi
al termine dei lavori, pur considerando le attuali normative fiscali (il mutuo deve essere
stipulato non oltre sei mesi, antecedenti o successivi, dalla data di inizio dei lavori di
costruzione). In ogni caso, qualora dovesse essere superato il termine di mesi sei dalla
fine delle opere dovrà essere presentata idonea documentazione fiscale attestante
quantomeno una parte dei pagamenti effettuati (fatture);
!
La percentuale d’intervento (vedi paragrafo successivo) è calcolata sul valore minore tra
quello calcolato in perizia e quello indicato sul compromesso tra le parti.
Percentuale di intervento o Loan to Value (LTV)
La percentuale di intervento (% massima finanziabile o LTV) di una qualsiasi operazione
deve essere calcolata sul valore dell’immobile indicato sulla perizia redatta da un
perito incaricato dalla Banca, oppure sul valore commerciale indicato sul compromesso,
e comunque sul minore dei due valori.
Il Loan to Value (LTV) pertanto indica il rapporto percentuale tra l’importo del
mutuo richiesto e il valore di perizia dell’immobile ipotecato.
Fermo restanti i parametri ordinari di intervento indicati nella tabella di seguito riportata,
la percentuale massima di intervento,dovrà comunque essere contenuta nel limite stabilito
dalla disciplina di vigilanza pro tempore vigente per le operazioni di credito fondiario
6Manuale di formazione
Tabella 1
Motivo di Finanziamento Modalità di Erogazione Tipologia di Finanziamento
1a casa 2a Occupata/
casa Investimento**
Acquisto 80% + 75% 65%
polizze fino
ad un max
85%*
Una tranche post lavori 80% 75% 65%
Acquisto +
Ristrutturazione
Più tranche 80% 75% 65%
Una tranche 35% 35% –
Ristrutturazione
Più tranche/unica 80% 80% –
tranche post
l i
Scambio 80% 75% 65%
Una tranche post lavori 80% 75% –
Scambio +
Ristrutturazione
Più tranche 80% 75% 65%
* Per operazione I° casa l’85% viene calcolato su importo finanziato (Importo richiesto + polizze
finanziate). Si precisa che, in presenza di prodotto misto, prodotto flessibile (freedom23) o importi
superiori a 350.000 euro per acquisto I° casa il massimo finanziabile sarà 80% comprensivo di polizze
** La tipologia “Immobile occupato” , si riferisce all’acquisto di immobili locati o destinati ad uso
investimento. La perizia riflette il valore commerciale inferiore di tali immobili ( normalmente una
riduzione tra il 15% e il 30% del valore “libero” ). Il limite della percentuale di intervento del 65% si
riferisce a questo valore di mercato inferiore.
In presenza di richiesta di mutuo finalizzata all’acquisto di immobile destinato a casa vacanza, verrà
valutata come operazione uso investimento/occupato se il cliente ha in essere 2 mutui ipotecari presso
Banca Mediolanum.
7Manuale di formazione
GLI ESITI DELLE RICHIESTE
La domanda di mutuo presentata tramite i Family Banker a Banca Mediolanum, è il frutto
di una costruzione personalizzata (definito presale) studiata sulle esigenze del Cliente. La
costruzione avviene grazie all’utilizzo di uno strumento ideato da Banca Mediolanum per
supportare la rete di vendita durante la commercializzazione del prodotto.
Tale strumento, consente di caricare i dati anagrafici, reddituali ed immobiliari in possesso
del Family Banker al momento della trattativa e, successivamente di ottenere un esito sulla
finanziabilità del Cliente rapportata alla tipologia di operazione oggetto del mutuo.
L’insieme dei parametri che compongono lo strumento quali, lo scoring socio-demografico,
la capacità di rimborso e le evidenze comportamentali, (dettagliati nei paragrafi successivi) fa
scaturire un punteggio ed una profilatura delle richieste di mutuo che vengono identificate
in base all’esito in: Verde, Rossa, Nera.
Di seguito si riportano graficamente le profilature delle richieste di mutuo:
PROFILAZIONE DELLE RICHIESTE
Parametri Decisionali Esiti
Scoring socio-demografico: è un
insieme di variabili relativi ai
richiedenti ed all’immobile, cui sono
associati dei pesi al fine di
determinare il rischio statistico della
richiesta. Pratiche “Verdi”
procedibilità automatica
Evidenze comportamentali: rilevano il
comportamento finanziario dei
soggetti (protesti, pregiudizievoli, Calcolo Pratiche “Rosse”
insolvenze) tramite banche dati del rating procedibilità manuale
pubbliche e private (CR Bankit e CRIF). della
richiesta
Pratiche “Nere”
rifiutate
Capacità di rimborso: determina
l’adeguatezza dei redditi rispetto alla
rata del finanziamento richiesto,
basandosi sui redditi percepiti, sulla
stima dei consumi e sugli impegni noti.
8Manuale di formazione
IL SISTEMA DI CREDIT SCORING
Il sistema di credit scoring (definito anche credit score) o sistema di affidabilità creditizia
è un programma software che analizza in modo automatico i dati della richiesta e
calcola la probabilità che il debitore risulti insolvente.
Il meccanismo procede alla determinazione di una sorta di punteggio (score) sommando o
sottraendo punti assegnati a ciascuno degli elementi costitutivi della pratica.
Tale procedura operativa utilizza una combinazione d’informazioni disponibili al momento
della richiesta di un fido o di un finanziamento per calcolare la probabilità d’insolvenza del
Cliente (ossia per determinare al momento della domanda la probabilità che il richiedente
divenga nel tempo un cattivo pagatore).
Pertanto sintetizza il profilo del cliente sulla base delle informazioni pervenute in entrata.
Il peso attribuito a ciascun argomento dipende dalla sua importanza ed incide perciò più o
meno significativamente sul risultato.
Per esempio, l’LTV ha un significato rilevante in quanto l’immobile che
rappresenta la garanzia per la Banca, deve avere “l’adeguata” commerciabilità
in proporzione al finanziamento richiesto (più alta è l’LTV più alto è il rischio
della Banca).
La disponibilità ad accreditare lo stipendio,invece porta un beneficio modesto.
È considerata anche la storia creditizia degli interessati: la rilevazione di debiti
pagati in ritardo ha un effetto negativo sull’intero profilo della pratica.
Le Informazioni dello Scoring sono reperite attraverso:
• Informazioni sul richiedente: età, anzianità residenza, occupazione, etc.;
• Informazioni sull’operazione: durata, forma tecnica, etc.;
• Informazioni esterne: Credit Bureau (Banche dati esterne).
Di seguito un elenco degli elementi più significativi presi in considerazione dal programma
di scoring:
• Storia creditizia dei soggetti interessati al finanziamento; apporto tra importo di
Mutuo e valore dell’immobile; rapporto tra rata e reddito;
• Rapporto tra importo di mutuo e reddito annuo;
• Area geografica dell’immobile;
• Tipo di abitazione coinvolta (gradita la prima casa);
• Età dei richiedenti (favoriti gli ultratrentenni);
• Numero degli intestatari del mutuo (preferiti single o coppie);
• Anni di attività come dipendenti (ottimo se sono più di 15);
• Tipo di contratto (quelli a tempo determinato offrono meno garanzie);
• Destinazione del denaro (favoriti i mutui per acquisto).
9Manuale di formazione
Il sistema sopradescritto si basa sull’analisi congiunta di 2 indicatori:
• il rapporto rata/capacità di rimborso (RCRT);
• il punteggio socio-demografico.
La Capacità di Rimborso è il requisito più importante per poter richiedere un
mutuo.
In generale una Banca prima di erogare una somma verifica che il Cliente abbia tutte le
carte in regola per poter rimborsare ogni singola rata del mutuo.
Come vedremo nei paragrafi successivi la valutazione avviene in base ad una serie di
documenti richiesti al cliente per avviare l’istruttoria (buste paga, dichiarazioni fiscali, ecc.)
da cui è possibile ottenere informazioni sia di tipo economico (reddito proporzionale alla
rata) che personale (affidabilità, correttezza, ecc.).
Il rapporto rata/capacità di rimborso (RCRT) rappresenta, pertanto la capacità del
mutuatario di far fronte alla rata del mutuo in relazione:
• al proprio reddito disponibile al netto degli impegni (debiti);
• ai consumi familiari.
Il peso di questi elementi varia sempre in base al numero dei familiari e dell’area geografica
di appartenenza.
!
Il rapporto rata/capacità di rimborso (RCRT) è calcolato come rapporto tra la
rata di mutuo elaborata dal sistema e la somma dei redditi disponibili al netto
degli impegni.
Banca Mediolanum ritiene conforme l’RCRT se inferiore o uguale a 90% per i
prodotti standard (LTV < 80% e flessibile 60/80), 70% per i prodotti assicurati
(LTV > 80%)7.
Il punteggio socio-demografico rappresenta, invece, la probabilità statistica che il
finanziamento produca in futuro un rendimento negativo in termini di insolvenza.
Il cosiddetto “cut–off ”, ovvero il punteggio sotto il quale il sistema rifiuterà la richiesta,
viene determinato in ordine all’esigenza di garantire un equilibrio tra livello di rischio che
la Banca intende assumersi e rispetto delle opportunità di mercato.
La Banca pur ritenendo il sistema di Credit Scoring un supporto indispensabile per la
valutazione del merito creditizio adotta avvalendosi di un analista esperto, delle
valutazioni di natura discrezionale (l’analista se necessario apporta manualmente
delle variazioni alla richiesta) in base all’intero profilo del richiedente ed
all’operazione da finanziare.
10Manuale di formazione
Lo score sociologico stima il rischio anche in assenza di una storia sulle attitudini
comportamentali del richiedente.
I dati presi in esame sono:
a) le caratteristiche socio-demografiche ed economiche dei mutuatari;
b) le caratteristiche specifiche dell’operazione.
!
Il sistema di Credit Scoring ha, pertanto, come obiettivo quello di escludere profili
di richiesta ritenuti a rischio sulla base dell’esperienza statistica. Un punteggio
sociologico al di sotto del “cut-off ” stabilito determina automaticamente il
rifiuto della proposta.
Dall’analisi dei due indicatori, emerge che la valutazione dell’RCRT di fatto, sintetizza il
Reddito Disponibile Consolidato determinato dal Reddito Netto e dal Reddito al netto
dei consumi che permette di stimare, per ogni richiedente, quale parte del reddito potrà
essere impegnata per sostenere la richiesta di mutuo.
Il REDDITO NETTO disponibile su cui la Banca calcola la RCRT è ottenuto
considerando:
• il reddito come da dichiarazione dei redditi presentata (vedasi tabella documenti
finanziari paragrafo Documenti e Conformità);
• la nettizzazione (aliquote fiscali vigenti – no deduzioni);
• gli impegni (sono valorizzati i debiti annui del cliente);
• la stima dei consumi (variabile in funzione componenti nucleo familiare e area
geografica di appartenenza - Nord/Ovest, Nord/Est, Centro e Sud).
!
La RCRT è calcolata mettendo in rapporto la rata di mutuo con il reddito netto
disponibile in base all’attuale livello di indebitamento.
11Manuale di formazione
SINTESI DEL PROCESSO DI VALUTAZIONE DELLE RICHIESTE DI
MUTUO
La Banca ricevuta tutta la documentazione necessaria (compresa la firma per l’autorizzazione
al trattamento dei dati) deciderà se avviare l’istruttoria della pratica valutando due elementi
fondamentali:
• la compatibilità tra importo del finanziamento e reddito del
richiedente
(RCRT). Verifica che l’importo della rata non sia superiore al reddito netto mensile dei
richiedenti;
• l’affidabilità creditizia, che esprime la capacità di rimborsare puntualmente un
prestito
ed è misurata dal credit score, un punteggio che viene assegnato (in automatico) sulla
base di diversi elementi: attuale livello d’indebitamento, capacità di reddito, storico della
puntualità nei pagamenti, ecc.
Tutte queste informazioni possono essere reperite attraverso:
1) dati ottenuti dal richiedente (età, professione, dichiarazione dei redditi, estratto conto
ecc.);
2) banche dati pubbliche (da cui è possibile ottenere informazioni su protesti, fallimenti
ecc.).
Successivamente, la Banca dopo aver ottenuto le informazioni necessarie,
verificata la conformità dell’RCRT, si esprime sulla fattibilità dell’operazione
e comunicherà al Family Banker se intende avviare la fase istruttoria, ovvero
potrà suggerire l’utilizzo di accorgimenti al fine di rendere la pratica valutabile
(reimpostazione della pratica).
12Manuale di formazione
Si illustra schematicamente la sintesi del processo di valutazione delle richieste
di mutuo:
Ricezione in Sede della documentazione
(con firma per il trattamento dei dati)
Verifica delle informazioni necessarie per l’analisi
preliminare attraverso la disamina dei dati forniti dal
Cliente e l’interrogazione delle Banche dati pubbliche
“Rata/Capacità
NO
di rimborso”
conforme?
SÌ
Rifiuto/Reimpostazione NO “Credit Score” SÌ Avvio della fase
della pratica conforme? istruttoria
13Manuale di formazione
LE EVIDENZE COMPORTAMENTALI
Come già affrontato all’interno del Corso Base Mutui, il rapporto del Cliente con le istituzioni
creditizie e la sua propensione ad onorare quanto sottoscritto è una variabile importante
nella valutazione del merito creditizio.
Al fine di determinare il profilo comportamentale dei richiedenti e degli eventuali garanti
rispetto all’assunzione di precedenti impegni finanziari vengono effettuati i seguenti controlli
tramite banche dati pubbliche e private:
• C.R Bankit - C.R.A (centrale rischi associativa)
• Il Credit Bureau CRIF
• Indagini commerciali sulla solvibilità e veridicità dell’attività esercitata
(Europol)
!
La Banca d’Italia prescrive che le banche acquisiscano, oltre a dati minimali e specifici, tutte
le informazioni utili per l’istruttoria della pratica di mutuo. L’approfondimento deve essere
adeguato rispetto all’entità del finanziamento ed al suo grado di rischio.
14Manuale di formazione
IL CREDIT BUREAU PRIVATO CRIF
L’indagine Crif viene effettuata, previa autorizzazione del Cliente ai sensi della normativa
sulla privacy, in presenza di una richiesta di mutuo.
Il sistema effettua la ricerca sulla base del censimento anagrafico del soggetto: risulta
pertanto importante, essere certi della correttezza dei dati imputati a sistema, in particolare
del codice fiscale.
Il controllo tramite Crif deve essere effettuato su ogni singolo soggetto coinvolto nella
richiesta, sia esso richiedente, fideiussore o terzo datore d’ipoteca.
Con riferimento ai membri del nucleo familiare risultanti dallo stato di famiglia di richiedenti
e fideiussori, che abbiano superato il diciottesimo anno di età, viene eseguito un controllo
limitato ai dati pubblici relativi a protesti e pregiudizievoli.
Il controllo relativo a protesti e pregiudizievoli (informazioni pubbliche) viene esteso anche
alla società dei richiedenti/fideiussori che svolgono attività imprenditoriali.
Crif assegnerà un rating alle evidenze comportamentali emerse presso il sistema.
Tale rating inciderà in modo significato sull’esito finale della richiesta.
IMPOSTAZIONE DELLA PRATICA
In linea generale la pratica di mutuo viene impostata con un soggetto (mutuatario) che
all’interno della pratica ha il ruolo principale
L’età massima a scadenza, prevista per le persone fisiche coinvolte nell’operazione di
mutuo è di 80 anni.
Qualora l’apporto reddituale del richiedente non dovesse risultare sufficiente comunemente
viene richiesto il supporto di un garante/fideiussore che non dovrà avere una età
anagrafica superiori ad anni 70
Così il garante può trasformare una domanda di mutuo zoppicante in una pratica valutabile
dalla banca.
!
Prima di chiedere sostegno economico bisognerà perciò valutare se l’aiuto di
un garante possa risultare effettivamente utile.
Ecco dunque i criteri che determineranno il peso del garante nelle considerazioni della
banca:
• Reddito disponibile;
• Patrimonio;
• Garanzie prestate;
• Età
15Manuale di formazione
Per stabilirlo valuterà l’entità delle sue entrate al netto delle spese per il mantenimento
della famiglia e del rimborso di eventuali debiti.
Il garante ideale dovrebbe essere in grado di pagare autonomamente la rata del mutuo che
garantisce.
A tal proposito prima di affrontare il peso che un garante può avere all’interno della richiesta
è il caso di affrontare la definizione del Terzo Datore di Ipoteca che spesso viene confusa
con la figura del garante.
Differenza tra il terzo datore d’ipoteca ed il garante/fideiussore
Il terzo datore d’ipoteca è un soggetto che non viene coinvolto finanziariamente all’interno
della richiesta di mutuo ma disponendo della proprietà dell’immobile acconsente all’iscrizione
della garanzia sul proprio bene.
Per capire il meccanismo bisogna ricordarsi del fatto che le ipoteche seguono
gli immobili, non i proprietari: questo vuol dire che chi compra una casa
compra sempre anche l’eventuale ipoteca non estinta posta sull’immobile da
un precedente proprietario.
In pratica, usando la formula del “terzo datore d’ipoteca” chi vende la casa concede in
garanzia il proprio immobile per consentire a chi lo compra di ricevere il mutuo. Di solito
questo consenso dura per pochi minuti, perché l’atto è firmato, presso il notaio al momento
del rogito dal venditore e dal compratore, in presenza del funzionario della banca che
concede il prestito.
Il venditore firma il consenso ad essere “terzo datore d’ipoteca”; a questo punto il funzionario
della banca concede il prestito e consegna l’assegno al compratore, che lo gira al venditore,
che a questo punto può cedergli l’immobile e, assieme, l’ipoteca che è stata appena creata.
Si tratta di un tecnicismo, in quanto se dovessero esserci problemi al momento
di firmare il rogito, il venditore potrebbe tranquillamente ritirarsi.
Uno dei casi in cui Banca Mediolanum pur se con le dovute cautele e valutazioni
del caso, accetta l’impostazione della pratica con il Terzo Datore di Ipoteca è per i mutui
di ristrutturazione in cui l’immobile o parte di esso risulti di proprietà di un genitore
anziano.
Esempio:
Padre pieno proprietario (proprietà 100%) di un immobile per il quale il figlio richiede
un mutuo di ristrutturazione:
la richiesta per il mutuo di ristrutturazione può essere avanzata dal figlio che non
è proprietario ma il padre, dovrà interverrà all’interno della richiesta in veste di
garante o Terzo Datore di Ipoteca ed il figlio in qualità di mutuatario non intestatario
dell’immobile.
16Manuale di formazione
Si precisa che per tutte le tipologia di operazioni,ma soprattutto per impostazioni
similari a quelle sopraesposte, la Banca si avvale della valutazione dell’analista
del credito che con le opportune verifiche si esprimerà sulla base degli elementi
forniti e sulle caratteristiche ed il rischio che l’operazione presenta.
!
Due clienti con lo stesso profilo (reddito, affidabilità ecc.) potrebbero ottenere
dalla Banca risposte sulla fattibilità alla concessione del mutuo diverse.
Il garante al contrario è un soggetto coinvolto finanziariamente e, la politica di
credito imposta da Banca Mediolanum indica che sono ammessi solo soggetti
“direttamente” collegati al richiedente, come riportato nella tabella 2.
A fronte di ciò si precisa che in base al legame di parentela degli stessi, all’interno della
richiesta di mutuo il reddito del garante assume un peso e percentuali diverse come di
seguito riportato:
Tabella 2
Legame Parentela % Reddito
Garante
Intestatario
Coniuge/Convivente 100
Genitore/Figlio 100
Figlio/Genitore 100
Fratello/Sorella 10
Altri legami di parentela 0
Status “PrimaFila”
Rientrano nel Cluster Prima Fila tutti i soggetti che a titolo personale e/o a livello
familiare ( se familiare coinvolto nell’operazione ) clienti che presentano
patrimonio gestito presso Banca Mediolanum pari ad almeno 100.000 euro (
Centomila ) . Tutte le evidenze di patrimonio si riferiscono al momento della
delibera.
17I REDDITI CONSOLIDABILI
• Lavoratori dipendenti a tempo indeterminato o con contratto di formazione lavoro
• Contratti di collaborazione a progetto
• Contratti a tempo determinato; Redditi da lavoratore autonomo; Redditi da pensione
• Redditi da impresa
• Redditi percepiti da piloti
• Collaboratori domestici e/o colf
• Redditi da attività stagionale (es. cuochi)
• Contratto di somministrazione a tempo indeterminato
• Redditi da personale marittimo
• Redditi da locazione
• Redditi da attività sportiva non professionistica
• reddito da giornalista + consigliere comunale
Lavoratori dipendenti a tempo indeterminato o con contratto di formazione
lavoro
Va richiesta l’ultima busta paga percepita e l’ultima dichiarazione dei redditi (il datore di lavoro
deve essere lo stesso). Qualora la data di assunzione attestasse un’anzianità inferiore ai sei
mesi è necessario verificare (richiedendo contratto o dichiarazione del datore di lavoro) il
superamento del periodo di prova.
Base di imputazione del reddito: si deve imputare il reddito riportato sull’ultimo cud rilasciato
dal datore di lavoro. Se il documento è relativo ad un periodo lavorativo inferiore all’anno (cud
non di 365) è possibile imputare il reddito annuo lordo contrattuale contrattuale indicato dal
datore di lavoro quando questo non superi il 10% rispetto al ral che emergerebbe dal calcolo
della busta paga per 13 o 14mensilità a seconda della tipologia del contratto.
Patto di non concorrenza
In presenza di tale valore indicato in busta paga può essere preso in considerazione, insieme al
valore della paga base, per il calcolo del ral in assenza di un CUD 365 gg.
Contratti di collaborazione a progetto*
Il Contratto di collaborazione a progetto è assimilato al reddito da lavoratore
autonomo attestato dall’ultima dichiarazione dei redditi presentata allo Stato.
Il reddito è considerato nella misura del 75%
È associabile a reddito da lavoro dipendente in presenza di continuità presso lo stesso
datore di lavoro, contratto con proiezione di almeno due anni e tre di anzianità lavorativa
nello stesso settore (vedi nota allegata).
18Manuale di formazione
Se trattasi di amministratore di società il reddito viene imputato nella misura del 100%.
* Con decorrenza 24/10/03 i contratti di collaborazione coordinata e continuativa (art. 49)
hanno subito importanti variazioni. Le principali modifiche introdotte dalla riforma Biagi
(decreto legislativo 276/2003 art. 61) riguardano, per questa tipologia di contratti, la creazione
della nuova figura dei Co.Co.Pro.Trattasi di lavoratori con contratto di collaborazione non
più in via continuativa ma legato ad un progetto.
Le vecchie Co.Co.Co, non riconducibili ad un progetto a tempo determinato, mantengono
la loro efficacia sino alla naturale scadenza (stabilità) del contratto e comunque sino alla
data del 24/10/04 (anno cosiddetto di transizione per allineamento alla normativa).
La clientela con contratto Co.Co.Co a tempo indeterminato vedrà rafforzato il proprio status
di lavoratore dipendente, infatti principio della normativa è il nuovo vincolo di subordinazione
con conseguente allineamento di questa figura professionale ad un dipendente.
Per questa categoria dal punto di vista documentale dovranno essere forniti: contratto o
CUD e ultima busta paga.
In presenza di co.co.pro l’anzianità lavorativa deve essere almeno di 2 anni con
la specifica che nel conteggio va considerato l’anno in corso ed eventualmente
anche quello precedente;
Base di consolidamento pari al 75%
Contratti a tempo determinato
È possibile considerare il reddito riportato sul CUD o 730 se presentato, a condizione
che il Cliente abbia esercitato un periodo minimo di 2 anni con lo stesso datore di lavoro
dimostrando una continuità lavorativa per almeno 180 giorni ogni anno e nell’anno
in corso, di prestare ancora attività lavorativa presso lo stesso ente/datore di
lavoro (per prodotti assicurati la policy è rafforzata con un residuo di contratto di almeno
6 mesi).
Il reddito è considerato nella misura del 75%
Gli analisti effettueranno un controllo sull’ultima busta paga e sugli ultimi due CUD/730 e sulla
dichiarazione (in originale) del datore di lavoro attestante la data di assunzione,
il superamento del periodo di prova, l’inquadramento e il tipo di contratto.
19Manuale di formazione
Contratti di Insegnanti senza cattedra
Per validare il reddito da insegnanti senza cattedra necessario richiedere attestato storico di servizio.
Il reddito potrà essere validato solo se si evidenzia una continuativa lavorativa di almeno 3 anni.
Tipologia contrattuale lavoro Intermittente
In presenza di tale tipologia di contratto (Intermittente o Contratto a chiamata) sarà possibile
procedere con l’imputazione se in presenza di contratto a temo indeterminato con acquisizione del
contratto di lavoro che indichi il minimo retributivo previsto.
Prudenzialmente si dovrà imputare l'ammontare minimo.
Reddito percepito da Esodati
Per tale tipologia di Reddito, requisito fondamentale che non siano unici Richiedenti (pratica
Monoreddito), sarà necessario richiedere Certificazione relativa al piano di prepensionamento con
indicazione dei tempi e quantificazione entrate.
Redditi da lavoratore autonomo
Il reddito deve essere attestato dall’ultima dichiarazione presentata (Modello
Unico).
In caso di redditi risultanti dal quadro RL (redditi diversi), si dovrà approfondire la natura
degli stessi in quanto trattasi di entrate provenienti ad esempio da attività non abituali.
Va richiesto l’ultimo Modello Unico, il tesserino professionale e/o la Partita I.V.A. In caso di
redditi da quadro RL verranno richieste le ultime fatture emesse ed in base al profilo della
pratica si procederà ad incrociare i dati con il Modello Unico.
Il reddito è considerato nella misura del 100%
!
Se l’attività in capo al cliente è stata avviata recentemente il reddito non potrà
essere considerato. Le fatture emesse e l’utile di bilancio non saranno ritenuti
20validi per l’imputabilità del reddito.
Imputazione redditi - RL rigo 9 derivanti dall'affitto o dalla concessione in usufrutto di
azienda
Controlli necessari: Va richiesto il contratto di locazione al fine di verificare che lo stesso non
risulti in scadenza
Reddito da Studio Associato
In presenza di redditi provenienti da studio associato (compilando i quadro RH del Modello
Unico persona fisica) è sufficiente per l’imputazione richiedere l' unico intestato alla
persona fisica più tesserino professionale di iscrizione all' albo
Reddito da pensione
Per quanto riguarda i redditi da pensione va imputato quello riportato sulla dichiarazione dei
redditi (CUD) o quello riportato nel riepilogativo annuale inviato dall’ente pensionistico.
Bisogna richiedere al Cliente l’ultimo cedolino della pensione ed il CUD da pensione; se
il cedolino presenta un numero di giorni inferiore a 365 è imputato il riepilogativo annuo
inviato dall’ente pensionistico.
Il reddito è considerato nella misura del 100%
Redditi da impresa
Il reddito derivante da tale attività deve essere attestato da una dichiarazione dei redditi
regolarmente presentata.
L’impresa deve essere attiva al momento della richiesta di mutuo (presentazione visura
camerale).
Il reddito non sarà imputato se l’oggetto sociale e lla forma giuridica siano stati
modificati in modo radicale.
Va richiesto l’ultimo Modello Unico e la visura camerale. Si incrocia il codice fiscale con
quello indicato nel Modello Unico
Si deve imputare il reddito attestato dall’ultima dichiarazione dei redditi (Modello Unico).
Il quadro di riferimento varia a secondo della natura dell’attività svolta.
21Manuale di formazione
Qualora non vi sia ancora una dichiarazione (perché l’attività è stata avviata
recentemente) il reddito non potrà essere considerato. Non è possibile tenere
conto di altri riscontri quali l’utile risultante dal bilancio dell’attività, anche se l’anno fiscale
risulta concluso.
Il reddito verrà considerato nella misura del 100%
Redditi percepiti da piloti
Trattasi di categoria professionale equiparabile ai lavoratori dipendenti con la particolarità
che nel CUD non sono inserite le indennità di volo che sono parte integrante
dell’attività.
Pertanto al fine di avere un quadro più completo del reddito effettivamente percepito sarà
necessario acquisire le buste paga relative all’intero anno solare (fatto salvo che il reddito
da CUD sia sufficiente a supportare l’operazione richiesta).
Il reddito verrà considerato nella misura del 100%
Collaboratori domestici e/o colf
Per considerare il reddito di tale categoria è necessario dimostrare un’anzianità di
servizio pari a 2 anni.
In alternativa al 730 (se presentato) e alla busta paga, bisogna richiedere al cliente le
attestazioni dei versamenti INPS relativi agli ultimi due anni.
Il reddito verrà considerato nella misura del 100%
Redditi da attività stagionale (es. cuochi)
Per considerare valido il reddito è necessario che il Cliente presenti 2 anni d’anzianità
lavorativa attestati dagli ultimi 2 CUD e l’ultima busta paga percepita.
È imputabile il reddito dell’ultimo CUD a prescindere dal numero di giorni lavorati.
Qualora la richiesta di mutuo venga avanzata in un periodo di inattività del Cliente e quindi
non sia presentabile la busta paga del mese precedente viene richiesta dichiarazione del
datore sull’intenzione di proseguire il rapporto la stagione successiva.
Il reddito verrà considerato nella misura del 75%
Contratto di somministrazione a tempo indeterminato
trattasi di tipologia di contratti che nei perioodi in cui il lavoratore non viene impiegato
presso l'azienda utilizzatrice, riceve un'indennità di disponibilità, che se non definita da
contratto con l'agenzia di somministrazione, ammonta secondo il CCNL a 700 euro al
lordo delle ritenute di legge.
Reddito imputabile attraverso quanto riportato nell’ultimo Cud o quanto riferito nel
contratto di assunzione
22Redditi del personale marittimo
Tale categoria professionale lavora prevalentemente in modo stagionale (periodo di imbarco,
pertanto ci sono dei periodi di inattività).
Anche per tale categoria il reddito viene imputato sulla base degli ultimi 2 CUD e busta
paga.
In alternativa può essere acquisita dichiarazione anzianità di imbarco rilasciata dall’armatore
ed il RAL (Reddito Annuo Lordo).
Per l’attività svolta dagli armatori esteri è necessario sempre produrre la
dichiarazione attestante l’anzianità d’imbarco per almeno 2 anni.
Il reddito verrà considerato nella misura del 75%
Redditi da locazione
Tali redditi possono essere imputati solo se risultanti da dichiarazione dei redditi. I
contratti registrati nell’anno non saranno imputati in presale ma potranno essere imputati
manualmente dall’analista
E’ possibile imputare tale reddito solo se risultante da dichiarazione dei redditi
quadro RB modello unico o quadro B modello 730) regolarmente presentata allo
stato e non sarà necessario richiedere l’evidenza delle entrate da estratto conto.
Se non dichiarati nell’ultima dichiarazione dei redditi sono imputabili esclusivamente in
presenza di contratto registrato ed evidenza canalizzazione redditi da locazione da
estratto conto.
Il reddito verrà considerato nella misura del 100%
Redditi da attività sportiva non professionistica
Tali redditi sono imputati nella misura del 75% e possono essere considerati anche
senza la presenza della dichiarazione dei redditi.
In tal caso si dovrà produrre il riepilogo delle ritenute d’acconto rilasciate dalla società
sportiva.
Qualora l’attività è esercitata in modo continuativo ed a livello professionistico il reddito
verrà imputato al 100%.
Reddito da giornalista + reddito da consigliere comunale a tempo : Il reddito può
essere validato come co.co.pro con scadenza a 5 anni (durata media di un consiglio
comunale)
Si ricorda che i redditi provenienti da attività lavorativa a tempo determinato,
Co.Co.Pro, redditi da attività sportiva non professionistica e redditi da attività
stagionale sono consolidabili nella misura del 75%.
23Manuale di formazione
FONTI DI REDDITO NON IMPUTABILI
a) Sussidi da disoccupazione
b) Redditi percepiti durante la cassa integrazione Straordinaria o la mobilità
Il reddito è consolidabile in presenza di CIG ordinaria quando il numero di ore di CIG non superi le
40 ore mensili e sono anche imputabili per la clientela che svolge attività in campo edile, ( redditi
con CIG per eventi atmosferici)
c) La pratica non è procedibile se monoreddito e senza evidenza di patrimonio investito
d) Redditi da lavoro interinale
e) Assegni di mantenimento (alimenti) percepiti dall’ex coniuge (si precisa che se rilevati nella
dichiarazione dei redditi è possibile procedere con il consolidamento del reddito)
f) Lavori socialmente utili
g) Borse di studio
h) Trasferte (in presenza delle ultime 12 buste paga ove si rileva la presenza costante di tale
voce il reddito potrà essere valutato manualmente). E’ possibile non richiedere le buste
paga in presenza della canalizzazione degli emolumenti da oltre 1 anno in Banca
Mediolanum.
ESEMPI DI RICHIESTE DI MUTUO CHE PRESENTANO DELLE PARTICOLARITÀ
Di seguito si riporta l’operatività adottata da Banca Mediolanum per alcune
richieste di mutuo che presentano degli elementi di particolarità.
Verranno esposti i presupposti che devono essere rispettati, i documenti che
devono essere acquisiti e l’impostazione che le richieste devono avere per essere
prese in esame.
Acquisto con presenza di minore
Banca Mediolanum, valuta la richiesta di mutuo con il figlio dei richiedenti (mutuatari) in
veste di intestatario dell’immobile a condizione che l’impostazione presenti:
1. il minore intestatario dell’immobile deve interviene in veste di TDI;
2. i genitori intervengono come mutuatari;
3. la firma dei genitori in nome e per conto del minore.
Sarà necessario acquisire l’autorizzazione del giudice tutelare/procura dettagliata e
circostanziata rispetto all'operazione. L’autorizzazione deve indicare chiaramente il nome
della Banca a cui viene richiesto il mutuo, l'importo e la durata.
24Compravendite tra parenti
Il rischio connesso al finanziamento di operazioni di acquisto di proprietà immobiliari tra
parenti, in particolare se in linea retta (genitori, nonni) è legato alla possibilità che tale
operazione venga simulata al fine di ottenere di fatto un mutuo liquidità, da utilizzarsi
per far fronte a finalità diverse e molto più rischiose rispetto all’acquisto di immobili, ad
un tasso inferiore rispetto quello normalmente applicato per operazioni di tale
rischiosità. Buona norma è considerare che una compravendita tra parenti in linea retta
non è altro che un anticipo della legittima a volte legata all’esclusione anche di altri
eventuali eredi. Questa tipologia di operazione presenta un rischio decisamente elevato
per la Banca e verrà sempre definita dalla Struttura Mutui come pratica dubbia e
sempre soggetta a pre-valutazione da parte dell’organo deliberante che in modo
discrezionale ed in base al profilo che la pratica presenta, valuterà se proseguire con l’iter
istruttorio.
Qualora si dovesse optare per la procedibilità della richiesta, saranno sempre
indicate le seguenti condizioni essenziali
1. RCRT conforme (< = 90);
2. disponibilità saldo prezzo e anticipi “esclusivamente” in capo al Cliente richiedente il
finanziamento;
3. dichiarato in atto pari al valore del bene certificato dalla perizia.
Compravendita tra parenti Non in linea Retta
Sono procedibili tutte le operazioni che hanno alla base la compravendita non in linea
retta, solo con piano di rimborso alla francese e con le seguenti caratteristiche:
- rcrt conforme (salvo casi eccezionali di clientela con rilevante patrimonio investito in
Banca Mediolanum)
- integrale disponibilità acconti e saldo prezzo riconducibili al cliente.
Le operazioni di "post rogito" per le compravendite tra parenti non in linea retta saranno
oggetto di prevalutazione da parte della fidi.
L'acquisto dall'ex coniuge, dal cognato o dai fratelli è da considerarsi compravendita non in
linea retta.
Non sono gradite le pratiche in cui intervengono dei conviventi (non coniugati), ancora
residenti nell'immobile, per sospetta liquidità.
Infine, da valutare con attenzione sono le richieste che hanno come atto di provenienza
l'acquisto del solo terreno (valore marginale) da parenti in linea retta, le operazioni di
ristrutturazione/completamento e le operazioni di scambio/surroga del mutuo di
25ristrutturazione/completamento sono procedibili in quanto sono da ritenersi al di fuori
della cpv tra parenti.
Allo stesso modo sono da considerare valutabili le operazioni miste: ristrutturazione +
scambio/surroga mutuo di ristrutturazione/completamento sull'immobile costruito dai
richiedenti su un terreno acquistato da parenti linea retta o linea non retta.
Acquisto da ex coniuge in fase di separazione
Due ex coniugi in corso di separazione con verbale che riporta già la vendita del bene tra
loro. Nel verbale dovrà essere riportato il valore della quota ( del 50% ) si dovrà procedere
nel seguente modo :
Esempio : valore complessivo dell'immobile 200.000 euro - mutuo residuo 100.000 euro
A acquista da B il 50% ovvero 100.000 euro di valore del bene in quanto B provvederà con
mezzi propri ad estinguere il mutuo.
Il ns finanziamento sarà pari a 150.000 euro ( 50% del valore bene , ovvero 100.000 euro e
50.000 euro di residuo mutuo in capo ad A - la restante somma è stata estinta da B )
Per questo tipo di transazioni è obbligatorio acquisire verbale di separazione con omologa
riportante la compravendita della quota di immobile e relativo prezzo ( oltrechè condizioni
in presenza di mutuo )
Tutte le operazioni trattanti compravendite tra parenti in linea diretta e/o indirette e le
operazioni tra ex coniugi/conviventi dovranno essere deliberate solo dopo aver verificato la
congruità del valore dell'immobile attraverso perizia immobiliare
Cittadini extracomunitari - operatività
Si precisa che le richieste provenienti da soggetti che non siano cittadini di Paesi UE devono
rispettare i seguenti criteri:
• LTV richiesto non potrà superare il 80%;
• Il richiedente deve avere almeno un’età di 21 anni;
• Il richiedente deve essere in possesso di regolare permesso di soggiorno Il documento deve
essere in corso di validità. Il soggetto interessato dovrà avere un’anzianità di presenza
sul territorio Italiano pari ad almeno tre anni e con scadenza non inferiore ai 6 Mesi.
• Il richiedente deve essere titolare da almeno 1 anno, nel periodo immediatamente
antecedente alla richiesta, di un conto corrente in Italia. Dovranno essere presentati almeno
gli ultimi 3 mesi di estratti conto aggiornati;
26Manuale di formazione
Dismissione di enti
Prodotto finalizzato a soddisfare le esigenze di clientela locataria e/o presente nello stato
di famiglia del locatario (ove previsto) d’immobili provenienti dalla dismissione di patrimoni
di enti Pubblici o Privati.
Sarà, comunque, possibile valutare un operazione che vede coinvolti soggetti non inquadrati
nello status di conduttore dell’immobile o suo familiare presente nello stato di famiglia
previa acquisizione idonea documentazione autorizzativa rilasciata dall’ente.
!
Banca Mediolanum finanzierà il soggetto interessato (mutuatario e intestatario
dell’immobile), l’intero ammontare, ovvero il 100% del valore del bene indicato
nell’offerta di vendita dell’ente (valore di vendita).
Il valore risultante dalla proposta, in ogni caso, non potrà mai superare la
percentuale massima del 80% rispetto al valore definito in sede di perizia.
Pertanto la valutazione dell’immobile deve risultare congrua e capiente rispetto
all’importo richiesto.
Esempi:
a) prezzo di compravendita offerto pari a 160.000 € - Valore immobile da perizia 200.000
€ - Valutabile;
b) prezzo di compravendita offerto pari a 160.000 € - Valore immobile da perizia 190.000
€ - Non Valutabile.
Il prodotto vedrà l’applicazione delle regole finanziarie previste per la tipologia d’intervento
classificate come “standard”, ovvero:
1) RCRT standard (oggi 90%);
2) applicazione delle griglie patrimoniali di recupero;
3) iscrizione ipotecaria, primo grado sostanziale;
4) documentazione secondo check list e offerta ente.
27Manuale di formazione
Intervento post-rogito
Banca Mediolanum prevede di intervenire al finanziamento qualora la compravendita sia
stata già perfezionata dal Cliente.
La condizione necessaria per poter valutare la richiesta è che la stessa deve pervenire
per la valutazione entro 12 mesi dall’atto di compravendita. In ogni caso è consigliabile
non presentare le richieste di mutuo a ridosso dei termini indicati in quanto si
potrebbe “sospettare” che la richiesta è finalizzata all’ottenimento di liquidità.
Presupposti:
• L’atto deve essere totalmente quietanzato;
• Rinuncia all’iscrizione dell’ipoteca da parte del venditore.
Sono escluse da questo tipo d’operazione le compravendite tra parenti.
Immobili in area edilizia convenzionata
In caso d’acquisto di immobile soggetto ad Edilizia Convenzionata sarà necessario presentare
in sede di istruttoria la convenzione tra il Comune e la Società che ha edificato l’immobile,
per verificare l’eventuale presenza di prezzo imposto.
Con l’eventuale presenza del diritto di superficie e del prezzo imposto, l’intervento è previsto
per una percentuale massima dell’80% esclusivamente con un prodotto a tasso variabile.
In fase d'istruttoria dovra' essere sempre verificata la presenza o meno del vincolo
d'inalienabilita' posto dal comune e se trascorso quindi il termine previsto (10 o 20 anni); se
non risulta ancora decorso il termine sara' necessario ottenere, prima della delibera, il
nullaosta alla vendita rilasciato dal comune.
L’edilizia convenzionata può richiedere la presenza di requisiti personali (giovane coppie,
residenza, ecc..) degli acquirenti per poter acquistare il bene tale controllo verra' demandato
sempre al notaio, quindi in una fase successiva alla delibera
Si ricorda inoltre che tali tipologie d’intervento richiedono una valutazione manuale da
parte dell’analista deliberante.
In questi casi Banca Mediolanum prende in considerazione il prezzo di mercato (salvo il
caso in cui vi sia prezzo imposto, in presenza del quale si potrà procedere al massimo per
l’80% di questo valore).
Sarà finanziabile il valore di compromesso con LTV massimo dell’80%.
28Acquisto immobile proveniente da asta
Acquistare un bene all’Asta è sicuramente un vantaggio e non comporta alcun rischio
particolare per la Banca.
Tribunali ed Enti vendono, infatti, immobili certificati da periti, liberi da ipoteche e
pignoramenti (preventivamente cancellati dal giudice) a prezzi d’assoluta convenienza. È
importante ricordare che per gli immobili occupati dai debitori o senza titolo opponibile
alla procedura è ordinata l’immediata liberazione.
Nel caso in cui la provenienza dell’immobile sia un Acquisto all’Asta, l’operazione prevede
l’intero esborso della somma necessaria per l’acquisto da parte del nostro potenziale Cliente,
poiché non è possibile intervenire in sede di aggiudicazione del bene.
Pertanto in caso di Asta Giudiziale si potra’ ottenere delibera solo nel momento in cui
viene rilasciato il decreto di trasferimento dell’immobile da parte del Tribunale.
Esistono delle situazioni che potrebbero limitare la piena proprietà del bene, tali da
modificare il valore di stima dello stesso.
Qualora tali fattispecie, di seguito descritte, dovessero verificarsi, dovrà essere prestata particolare
attenzione all’analisi per l’erogazione del finanziamento
Donazione
Occorre sempre verificare che l’immobile oggetto dell’operazione di mutuo provenga da donazione,
essendo la donazione un contratto che può essere oggetto di revocazione oppure di riduzione.
Di seguito viene riportata la normativa vigente in materia di donazione e di seguito il comportamento
da tenere nei casi concreti.
Revocazione della donazione
La legge prevede che la donazione possa essere revocata per due gravi ragioni:
1) Ingratitudine del donatario: quando il donatario ha commesso degli atti illeciti gravi nei confronti del
donante, ovvero si è reso colpevole di ingiuria grave o ha dolosamente arrecato grave pregiudizio al
patrimonio del donante, o gli ha rifiutato indebitamente gli alimenti dovuti.
La domanda di revocazione della donazione per ingratitudine deve essere proposta dal donante o dai
suoi eredi, contro il donatario o i suoi eredi entro 1 anno dal giorno in cui il donante è venuto a
conoscenza del fatto che consente la revocazione.
2) Sopravvenienza di figli: quando il donante non aveva o ignorava di avere figli o discendenti
legittimi al tempo della donazione e in caso di sopravvenienza di questi.
La domanda di revocazione della donazione per sopravvenienza di figli deve essere proposta entro 5
anni dal giorno della nascita dell’ultimo figlio o discendente legittimo (ovvero dalla notizia dell’esistenza
del figlio o discendente).
29Non è ammissibile la rinuncia preventiva alla revocazione della donazione per ingratitudine o per
sopravvenienza di figli.
La sentenza che pronuncia la revoca della donazione condanna il donatario alla restituzione dei beni;
non pregiudica però i terzi che hanno acquistato diritti dal donatario anteriormente alla domanda di
revoca, salvi gli effetti della trascrizione della domanda di revocazione nei pubblici registri.
Esempio: Tizio ha donato a Caio un immobile e quest’ultimo ha poi venduto il bene a Sempronio. Tizio
scopre di avere un figlio (oppure nasce un figlio) e decide pertanto di revocare la donazione per
sopravvenienza di figli. L’acquisto di Sempronio è salvo se questi ha trascritto il suo acquisto nei
pubblici registri immobiliari prima della trascrizione della domanda di revocazione effettuata da Tizio. A
questo punto Tizio potrà avere in restituzione dal donatario Caio solo il valore del bene donato.
L’approccio di Banca Mediolanum nei casi di donazione:
1) Per le operazioni di acquisto nel caso in cui colui che richiede il mutuo sia l’acquirente del
donatario (ossia, vuole comprare l’immobile da chi lo ha ricevuto per donazione), l’operazione
sarà valutabile.
2) Per le operazioni di Ristrutturazione/completamento nel caso in cui colui che richiede il mutuo
sia il donatario (ossia chi ha ricevuto l’immobile per donazione),
La pratica sarà procedibile se:
A) siamo in presenza di un atto con il quale i genitori fanno una donazione di vari immobili ai figli;
B) siano trascorsi 20 anni dalla data della donazione;
C) siano trascorsi 10 anni dalla morte del donante.
In caso non sussistano i presupposti sopra evidenziati, le linee guida sono 3:
1) Rapporto Rata Reddito (Rcrt) inferiore o uguale a 60
2) Rapporto Rata Reddito (Rcrt) tra 61 e 90 ed il richiedente detiene un patrimonio di almeno euro
50.000 ; per rcrt non conforme presenza di griglia/cluster cliente
3) presenza di donante come garante (da chiarire come fare in caso di limite d’età o in caso di
peggioramento del profilo della pratica).Tale opzione potrà esssere richeista
indipendentemente dalla presenza dei requisiti di cui ai punti 1 e 2
In tutti gli altri casi la pratica è da ritenersi non procedibile.
Ogni deroga a questi principi va esaminata caso per caso ed autorizzata dall’Underwriter del team Fidi
e Organi superiori.
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