Dai servizi immobiliari - IL SETTIMANALE 2461 settembre 2018 - Il Quotidiano Immobiliare
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246
sicurezza e manutenzione
intervista a enzo albanese
dovevivo
le case per studenti
diventano un asset 1 settembre 2018
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
si riparte
dai servizi immobiliari
l’appuntamento con il convegno de ilqi del 6 settembre
sommario
articoli
rubriche
pagina 9
Riflettori accesi sul building
editoriale
pagina 17
report
la cultura della prevenzione
qitv
pagina 22
case per studenti: un mercato
che cresce in fretta
pagina 27
alla scoperta del contract btob
edilizio
SOMMARIO S 2
ilQI CONVEGNO ilQI
i servizi protagonisti del real estate
L’evoluzione del settore dei servizi guida i processi di trasformazione delle attività di gestione e valorizzazione del building
GIOVedì 6 settembre - Innovation Campus Milano scopri di più
PROGETTARE UN EDIFICIO
Roberto Cereda Gabriele Scicolone
lombardini22 ARTELIA ITALIA
Maurizio Milan Emanuela Recchi
MILAN INGEGNERIA RECCHIENGINEERING
IL PROPERTY MANAGEMENT
Micaela Musso Claudio Sposato
ABACO TEAM ENGIE
David Vichi Giorgio Da Rold
REVALO bnp paribas repm italy
la gestione dell’edificio
Alberto Albertazzi Luca Verpelli
svicom odosgroup
Nicolò Tarantino Valerio Fonseca
PRELIOS INTEGRA dovevivo
riqualificazione e manutenzione
Valerio Giovanni Cipolla Gaetano
Castelnuovo NUPI industrie Lapenta
SYSTEMA Fabrizio italiane Angelo fbp - FOCCHI GROUP Giovanni
Maja Fumagalli Fassi
MITSUBISHI ELECTRIC SCHINDLER ITALIA TETRIS ITALIA
valutazione e due diligence
Piercarlo Rolando Emanuele Bellani
AXIA.RE REAAS
Maurizio Negri Luigi Novazzi
PRAXI duff & phelps reag
la committenza
Luciano Manfredi Filippo Maria
investire sgr Carbonari
adr - aeroporti di roma
il punto sui servizi immobiliari
Massimo Marina Giuseppe
Roj Concilio Bonomi
PROGETTO CMR AGIRE colliers
Vincenzo GRUPPO IPI Lorenzo international Michele
Albanese Candelpergher Candeo
SIGEST LC&PARTNERS YARD
conclusioni Emanuele Caniggia
DEA CAPITAL
CONVERSAZIONE CON REAL ESTATE SGR
Sponsor
EDITORIALE di Guglielmo Pelliccioli
Un’industria in
rampa di lancio
Nel FocusQI che verrà distribuito ai partecipanti al no-
stro convegno del 6 settembre sull’Industria immo-
biliare dei servizi ci sono 39 approfondimenti a ope-
ratori della filiera. A ognuno di essi è stato chiesto di
illustrare il percorso che il settore dei servizi ha avuto
nell’ambito dell’industria immobiliare e di evidenziar-
ne gli sviluppi futuri. Abbiamo notato che la visione è
pressoché uniforme e unanimi gli auspici per gli anni
a venire. In buona sostanza, tutti chiedono che venga
elevata la professionalità degli operatori, che si armo-
nizzi il rapporto con i committenti nella direzione di
stabilire delle regole precise con dei risultati obiettivi,
che venga introdotta la tecnologia nei processi di ge-
stione per l’ottimizzazione dei cespiti, che il ruolo degli
operatori dei servizi venga considerato e, anzi, inte-
grato nella fase di progettazione. Sono 4 punti fonda-
mentali sui quali si gioca il futuro del settore e che non
dipendono esclusivamente dalle aziende del settore.
C’è bisogno di una visione ampia che coinvolga e con-
sideri l’apporto dei servizi come fondamentale lungo
tutto il ciclo di vita dell’immobile. C’è un lavoro enor-
me da fare a fronte di un patrimonio che finora è sta-
to gestito non in maniera ottimale; l’interesse elevato
degli operatori per il nostro convegno ne è una dimo-
strazione evidente. L’augurio è che si possa procedere
speditamente nella definizione dei 4 punti sopra elen-
cati con l’impegno e la buona volontà di tutti gli attori.
EDITORIALE S 5
INDEPENDENT REAL ESTATE SERVICES
YARD è un gruppo indipendente
specializzato nella consulenza e nella
gestione dei servizi immobiliari.
Attraverso YARD ADVISORY,
YARD CAM e YARD RE, il Gruppo opera
nel mercato su differenti aree della
catena del valore.
Grazie ad un know-how trasversale e
consolidato, YARD è in grado di
attivare team di lavoro
interfunzionali e complementari e
coordinare un network di agenti e
professionisti qualificati.
VALUTAZIONI CORPORATE E RETAIL
DUE DILIGENCE
DISTRESSED ASSET MANAGEMENT
PROJECT & CONSTRUCTION MANAGEMENT
TECHNICAL SERVICES
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PROPERTY MANAGEMENT
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Corso Vittorio Emanuele II, 22 – 20122 Milano T. +39.02.7780701 F. +39.02.76319216
Via della Camilluccia, 67 – 00135 Roma T. +39.06.45686301 F. +39.06.45686327
Via Rubicone, 11 – 00198 Roma T. +39.06.6864749
info@yard.it – www.yard.it
report a cura di
nomisma
Segnali positivi dal comparto immobiliare
Valori in lento recupero, lieve incremento dei canoni per il residenziale locato
13 grandi città – Prezzi di compravendita e canoni di locazione
(variazioni % semestrali)
Prezzi di compravendita Canoni di locazione
I 13I 13 I 14I 14 I 15I 15 I 16I 16 I 17I 17 I 18I 18
I 13 I 14 I 15 I 16 I 17 I 18 0,10,1
-0,3-0,3 -0,3-0,3 -0,3-0,3
-0,3-0,3
-0,4-0,4
-0,5 -0,5 -0,5 -0,5-0,5
-0,7-0,7
-0,7 -0,6 -0,7 -0,8-0,8
-0,8 -0,8 -0,9-0,9
-0,8 -0,9
-1,0 -1,2-1,2
-1,2 -1,3-1,3
-1,2
-1,5-1,5
-1,4
-2,0-2,0
-1,8 Abitazioni nuove -2,1-2,1
-2,3-2,3
-2,4-2,4
-2,2 Abitazioni usate -2,6-2,6 Abitazioni
Abitazioni
usate
usate Uffici
Uffici Negozi
Negozi
-2,5 -2,5
-2,6
-2,7 Uffici
-2,9
-3,2 Negozi
-3,3
Fonte: Nomisma
Nel primo semestre dell’anno in corso, i valori immobiliari hanno confermato il trend di
lento recupero con variazioni oramai prossime allo “zero”, ma con l’accelerazione, tutto
sommato modesta in relazione all’andamento degli ultimi due anni, di aspettative della
parte offerente che rimangono ancora disallineate rispetto alla disponibilità di spesa del-
la domanda e, più in generale, alle condizioni di mercato.
L’unico segmento in corrispondenza del quale si è registrato un incremento, seppur lieve,
dei valori è quello delle abitazioni locate, con variazioni in media dello 0,1%, per effetto
della pressione della domanda più sostenuta rispetto agli altri segmenti.
L’inversione di tendenza delle variazioni dei prezzi, da negative a positive, si registra a
Milano, Napoli e Bologna, nel segmento delle abitazioni nuove, a Venezia città per gli
uffici, a Napoli e Milano per i negozi. Gli stessi mercati, con poche eccezioni, mostrano
tendenze analoghe nel comparto locativo, con un’incidenza maggiore nel settore abita-
tivo (il fenomeno coinvolge metà dei mercati monitorati).
report S 7
ilQI
Prenota uno
SPAZIO PUBBLICITARIO
FocusQI
Speciale MAPIC 2018
DEADLINE 22 OTTOBRE
scrivi a service@ilqi.it
scopri di più
La rivista verrà presentata e distribuita al convegno
italy: new
development projects
organizzato presso MAPIC 2018 dal CNCC in collaborazione con ilQI
Giovedì 15 Novembre - Palais des Festivals, Cannes
per maggiori informazioni, visita il sito www.ilqi.it/convegni/1811c-map
Riflettori accesi
sul building
Le anticipazioni sul Convegno
e sul FocusQI dedicato ai servizi
di Cristina Giua
Sarà l’industria immobiliare al completo a ri-aprire, come ormai da un paio d’anni
è diventata tradizione, la stagione degli appuntamenti de ilQI, grazie al Convegno
dal titolo I servizi protagonisti del Real Estate. Sul palcoscenico dell’evento -
che si terrà giovedì 6 settembre presso l’Innovation Campus Milano a Peschiera
Borromeo - un’ampia e completa panoramica di quelli che sono gli operatori di
spicco del settore, delle novità e dei trend che stanno emergendo per progettare,
costruire, manutenere e, più in generale, gestire gli edifici.
Le parole d’ordine nel corso della mattinata di lavori saranno: integrazione e ser-
vizi, ingredienti indispensabili per rendere più redditizia la gestione degli asset,
migliorarne l’utilizzo e dunque l’appetibilità sul mercato. Ecco quindi che, nei set-
te panel in cui è articolato il programma del convegno del 6 settembre, i rela-
tori si focalizzeranno su argomenti chiave come Progettare l’edificio, Property
Management e Gestione dell’edificio. Ampio spazio anche alla Riqualificazione
e Manutenzione dell’Edificio, alla Valutazione e Due Diligence, alla Committenza.
riflettori accesi sul building S 9
A tirare le somme il panel conclusivo intitolato Il pun-
to sui servizi immobiliari e la Conversazione di chiu-
sura dell’incontro, che vedrà protagonisti Emanuele persona
Caniggia, Amministratore Delegato DeA Capital
Real Estate SGR e Guglielmo Pelliccioli, Editorialista
e Fondatore de il Quotidiano Immobiliare.
In occasione del convegno verrà anche presentato
in anteprima il numero del FocusQI L’industria im-
mobiliare dei servizi, pensato ad hoc per leggere,
direttamente dalle parole scritte dai protagonisti, le
principali sfide del mercato. Tanti gli aspetti che gli
autori del FocusQI hanno fatto emergere nei loro ar-
emanuele caniggia
ticoli. Pensiamo al salto di qualità fatto (ma non an-
cora sufficiente per essere competitivi) in termini di
professionalità degli operatori e delle società di ser-
vizi, guardando (anche) a cosa si fa all’estero; alla
tecnologia e all’innovazione tecnologica di prodotto
e di processi per costruire e gestire gli edifici; alla do-
manda degli inquilini/tenant che si affidano ad ope-
ratori specializzati (i tenant service) la gestione di as-
set sempre più complessi per tecnologia e gestione.
Oppure al ruolo degli operatori di servizi, chiamati ad
inserirsi ed integrarsi nel ciclo di vita degli immobili
già in fase di progettazione. Per darvi un “assaggio”
di quelli che saranno i temi di discussione durante il
convegno, vi presentiamo, qui di seguito in anteprima,
riflettori accesi sul building S 10alcuni brani tratti direttamente dagli articoli degli
autori del FocusQI. I partecipanti al Convegno del
6 settembre potranno leggere il FocusQI in versio-
ne cartacea, ritirando la propria copia al momento
dell’accredito. Gli abbonati de ilQI ne potranno invece
scaricare online la versione digitale. Buona lettura.
Paolo Crisafi, Direttore Generale
Assoimmobiliare
Il mercato dei servizi immobiliari rappresenta una
filiera di grande importanza, con prospettive di cre- persona
scita, nel contesto italiano, ancora molto ampie. L’e-
voluzione del mercato dell’ultimo decennio ha de-
terminato una corrispondente crescita, qualitativa e
quantitativa, dei fabbisogni e delle aspettative degli
operatori immobiliari, siano essi investitori, sviluppa-
tori o proprietari di immobili. A tale sviluppo è quin-
di corrisposta la “nascita” e la strutturazione di un
diverso modo di offrire servizi specialistici rispetto
al passato. Si è assistito, infatti, ad un progressivo paolo crisafi
e positivo allineamento, da parte delle aziende più
strutturate, alle tendenze e alle buone pratiche inter-
nazionali”.
Micaela Musso, Direttore Generale
persona
ABACO Team (Gruppo Gabetti)
Parlare di Ciclo di Vita dell’immobile vuol dire par-
lare di gestione immobiliare. Oggi il mercato richie-
de sempre di più modelli integrati di attività di ge-
stione che possano rispondere a tutte le esigenze
che si incontrano in quella fase di vita dell’immobi-
le o in quella specifica fase strategica. Alla gestione
professionale standardizzata che sino a pochi anni
fa vedeva prevalentemente coinvolte le attività di micaela musso
riflettori accesi sul building S 11gestione amministrativa e tecnica – property e buil-
ding management – oggi si integrano i servizi spe-
cialistici di ingegneria, quale project management,
non solo per le valorizzazioni a Cap-Ex ma anche per
tutte le attività di manutenzione straordinaria.
Jean-Claude Ghiotti, Presidente e AD persona
B&B Hotels Italia
Il panorama immobiliare in Italia nonostante i segna-
li di ripresa, soprattutto nel settore alberghiero, offre
ancora immobili sfitti o in stato di degrado. L’errore
più comune in termine di valutazione degli immobili
è quello di pensare quasi esclusivamente alle desti-
nazioni primarie come Venezia, Roma, Milano e Fi-
renze, come unico bacino di immobili da rinnovare, jean-claude
tralasciando le città secondarie sparse sul territorio
nazionale che, al contrario, rappresentano un poten- ghiotti
ziale interessante in termini di crescita. Con una va-
lutazione e una ricerca di immobili sia nei capoluoghi
che nelle città di provincia, in centro storico o in peri-
feria, ma sempre ben collegate con le vie di comuni-
cazione, le stazioni e gli aeroporti, B&B Hotels Italia si
persona
propone con un approccio all’avanguardia.
Giorgio Da Rold, Head of Property Management
BNP Paribas REPM Italy
La crescita costante dell’e-commerce ha dato nuo-
vo impulso al settore della logistica modificandone,
in parte, le necessità. Questi asset, oltre ad assol-
vere alla funzione di stoccaggio delle merci, devono giorgio da rold
essere in grado di accogliere aree di lavoro, talvolta
riflettori accesi sul building S 12organizzate in catena. Ma anche possedere una più
flessibile logica di stoccaggio dei prodotti e una cir-
colazione interna più capillare. In sintesi, i tenant
ricercano spazi con maggior flessibilità di layout e
tendono a ridurre le aree ad uffici in favore delle zone
di lavoro per il disimballaggio ed imballaggio dei pro-
dotti. Caratteristiche, queste, che impongono una
capacità di gestione ad hoc degli immobili a uso lo-
gistico rispetto ai centri direzionali o commerciali.
Nicolò Tarantino, AD Prelios Integra
Nonostante la grande crescita registrata negli ulti- persona
mi anni, l’industria dei servizi immobiliari in Italia ha
ancora un ampio margine di miglioramento: infatti, a
dispetto dell’enorme patrimonio immobiliare presen-
te nel nostro Paese, solo una minima parte di questo
è gestito professionalmente. L’evoluzione di questo
settore necessita di una nuova fase di “industrializ-
zazione” che permetta una maggiore professionaliz-
zazione del settore e una maggiore apertura all’inno-
vazione tecnologica. Oggi la gestione di un immobile
nicolò tarantino
o un portafoglio di immobili, così come la dismissio-
ne o la valorizzazione dello stesso, comporta una se-
rie di responsabilità e di rischi, più articolata e com-
plessa rispetto al passato.
riflettori accesi sul building S 13David Vichi, Chief Executive Officier Revalo
Complessi immobiliari sempre più moderni, centri po-
lifunzionali, smart e co-working, queste sono le nuo-
ve terminologie che identificano gli immobili sui quali persona
gli operatori sono chiamati a prestare i propri servizi.
L’introduzione di queste nuove tipologie di asset ha
consentito il nascere di nuovi servizi o il mutamento
di quelli più tipici, rispondendo alla nuova domanda
di mercato. In questo nuovo contesto, è mutata an-
che la provenienza della domanda; non sono più solo
gli owner degli immobili a chiedere servizi di Proper-
ty, infatti, sta crescendo la domanda proveniente dai david vichi
Tenant che affidano ad operatori specializzati la ge-
stione di questi nuovi asset sempre più complessi
sotto il profilo organizzativo e tecnologico. È ormai
nato e consolidato il Tenant Service.
Fabio Porreca, Chairman Svicom persona
Siamo in una stagione ricca di minacce, ma di al-
trettante opportunità, per retailer, landlord e per tutti
coloro che operano nel settore dei centri commer-
ciali. La nostra sfida è minimizzare le une e coglie-
re appieno le altre, attraverso l’implementazione di
progetti di innovazione tecnologica tesi a migliora-
re il livello di servizio e l’esperienza di acquisto della
clientela. I retailer e i centri nei prossimi anni avran-
no l’opportunità, ma anche la necessità, di coniugare fabio porreca
La logistica
riflettori accesi
ingrana
sulla
building
marcia S 14in maniera ottimale e sinergica online e offline. Per
questo abbiamo creato al nostro interno la divisione
Svicom Digital che fornisce servizi digitali in ambito
retail promuovendo soluzioni innovative e allo stes-
so tempo sostenibili ed efficaci.
Alessandro Pasquarelli, AD Yard
Il trend in atto è quello di una progressiva professio-
nalizzazione dei servizi , a fronte di uno scenario com- persona
petitivo in rapido cambiamento: i patrimoni immobi-
liari richiedono una gestione sempre più complessa
e articolata, con un expertise da parte degli operatori
del settore che vada di pari passo con quanto richie-
sto dal mercato: competenze sempre più specialisti-
che e integrate, tecnologie evolute e processi di infor-
matizzazione che aumentino la qualità e l’efficienza
dei servizi. Approfondire la costante evoluzione che
sta vivendo un settore complesso come quello dei alessandro
servizi immobiliari, vuol dire adottare consapevol- pasquarelli
mente i modelli organizzativi, i processi industriali e
i sistemi tecnologici più evoluti, fornendo al mercato
risposte adeguate e allineate al cambiamento in atto
della domanda.
Claudio Sposato, Head of Real Estate Services
persona
ENGIE Italia
L’approccio innovativo deve basarsi su una maggio-
re pro-attività nei confronti dei proprietari immobilia-
ri, che spesso non conoscono fi no in fondo le poten-
zialità dei loro asset e i problemi operativi, gestionali
e di compliance normativa che ne derivano. Diventa
quindi importante il ruolo del Property Manager che
può suggerire gli interventi utili per efficientare e ri-
valorizzare l’immobile anche attraverso l’utilizzo di claudio sposato
riflettori accesi sul building S 15nuove tecnologie digitali, dell’IOT e della progettazio-
ne BIM (standard per tutti i progetti di riqualificazione
importanti), con investimenti che spesso si ripagano
con i saving energetici e che consentono, sia una mi-
gliore qualità di vita
per i fruitori, sia la rivalutazione dell’asset stesso.
Maurizio Focchi, AD Gruppo Focchi e Presidente
FBP (Future is a Better Place) persona
Non si tratta più del solo involucro, ma di considerare
tutto l’edificio come “sistema”, tenendo in conto il luo-
go in cui è inserito, gli impianti, le condizioni d’uso, gli
utenti finali. Con il team di giovani e brillanti profes-
sionisti di FBP (Future is a Better Place) dico spesso
che abbiamo due obiettivi. Il primo, è che quando un
architetto, un proprietario o un progettista comincia
ad affrontare una riqualificazione possa avere il de-
siderio di pensare a FBP e di chiamarci per pensa-
maurizio focchi
re insieme all’edificio che verrà. Il secondo, forse un
po’ più ambizioso ed in là nel tempo, è di poterci un
giorno voltare indietro, con i nostri amici della filiera,
e poter dire che abbiamo lasciato un segno, magari
piccolo, nelle nostre città. Un segno che coniuga bel-
lezza, concretezza ed un ambiente migliore.
riflettori accesi sul building S 16la cultura
della prevenzione
Albanese: non solo manutenzione
per il nostro patrimonio immobiliare
a cura della Redazione
Dopo la tragedia del Ponte Morandi di Genova che ha
toccato in particolare modo il mondo dell’immobilia-
re, numerosi sono stati gli interventi dei professionisti
del settore sul tema delle infrastrutture e della corretta
manutenzione delle stesse. Soprattutto se parliamo di
grandi opere che per loro natura sono arrivate alla fine
del ciclo di vita, motivo per il quale non basta più una
semplice opera di manutenzione ma serve una ragiona-
mento che probabilmente in Italia non è mai stato fat-
to prima. Abbiamo sentito l’opinione di Enzo Albanese,
Presidente di FIMAA Milano Monza & Brianza, che ope-
ra a livello professionale fianco a fianco con alcuni dei
principali sviluppatori, soprattutto residenziali, italiani. Il
tema della manutenzione riguarda sì le grandi opere ma
anche il vasto mondo dell’abitativo condominiale italia-
no, e in tal senso Milano è una delle città che maggior-
mente deve agire sul patrimonio immobiliare pubblico e
privato.
la cultura della prevenzione S 17persona società
enzo albanese fimaa mmb
Enzo Albanese, il rischio cemento armato esiste solo
per le infrastrutture o tocca anche il mondo immo-
biliare?
La tragedia del Ponte Morandi di Genova ha sollevato
interrogativi su questioni finora mai approfondite a do-
vere. Se si dovesse affermare che il cemento armato
sottoposto a sollecitazione cessa la sua funzione strut-
turale dopo cinquant’anni, sarebbe un problema non di
poco rilievo per gli immobili italiani, di cui oltre l’80% ha
quasi 40 anni e in particolare oltre il 50% ha più di 50
anni di età. Il modo migliore per intervenire su immobili
ormai datati è quello di agire preventivamente.
Potrebbe farci un esempio di possibile attività di
prevenzione?
A proposito di prevenzione il Comune di Milano si è di-
mostrato ancora una volta all’avanguardia. Nel 2014 il
nuovo Regolamento Edilizio ha reso obbligatoria la veri-
fica dell’idoneità nei fabbricati esistenti da 50 anni. En-
tro il 2019, infatti, tutti gli edifici milanesi che raggiun-
geranno i 50 anni di vita dovranno dotarsi del Certificato
di Idoneità Statica (CIS) per mantenere l’agibilità. Con
questo provvedimento il Comune di Milano in collabo-
razione con l’Ordine degli Ingegneri ha mostrato come
la cultura della prevenzione S 18già nel 2014 si ragionasse sull’argomento e si sentisse
la necessità di prendere dei provvedimenti a riguardo.
Come FIMAA Milano Monza & Brianza avevamo già in
programma un convegno che si terrà a Milano il prossi-
mo 25 settembre e che – purtroppo – oggi è ancor più
di attualità (per maggiori informazioni “Idoneità statica
e sicurezza degli edifici.” www.fimaamilano.it/n/sss).
Al giorno d’oggi come si può pensare di lavorare affin-
ché la manutenzione degli edifici diventi prassi?
Credo che il primo passo sia quello di sensibilizzare sul
tema tutti coloro che operano nella filiera immobiliare,
al fine di favorire una consapevolezza diffusa dell’im-
portanza della questione. E’ necessario far passare il
messaggio che operazioni di monitoraggio, analisi dia-
gnostica e manutenzione di edifici datati rappresentino
non un optional ma una priorità. Inoltre, si parla molto
del Fascicolo del Fabbricato, documento tecnico conte-
nente tutte le informazioni attinenti l’edificio: credo che
realizzarlo sia essenziale per avere un quadro conosci-
tivo completo dell’immobile, una sorta di check up dello
“stato di salute” degli asset che comprenda tutti gli in-
terventi effettuati e le future necessità manutentive. In
questa attività le nuove tecnologie offrono straordinarie
possibilità in termini di efficacia e di ottimizzazione dei
costi.
la cultura della prevenzione S 19Si rende necessario un cambiamento
culturale che preveda l’introduzione
di nuove figure professionali capaci
di gestire il condominio secondo
una visione evoluta dell’asset
Ma come realizzare concretamente queste attività sul
patrimonio immobiliare delle nostre città?
Il tema può spaventare e far pensare che siano impra-
ticabili misure realistiche per arginare il fenomeno del
deterioramento dei materiali da costruzione degli edi-
fici. Credo che siano percorribili diverse strade, dal più
semplice incremento delle agevolazioni fiscali per gli
interventi di manutenzione (superiori all’odierno 50%),
a soluzioni più complesse da studiare ad hoc. Un tema
molto attuale è quello degli interventi sui condomini: re-
altà complesse nelle quali il frazionamento della pro-
prietà, la proverbiale litigiosità dei suoi abitanti, nonché
una gestione spesso poco professionale degli aspetti
immobiliari paralizza qualsiasi tentativo di riqualifica-
zione sistematica di strutture e impianti. Siamo convinti
che lo studio di strumenti bancari specifici che possano
finanziare interventi anche importanti sarebbe di gran-
de aiuto. Tuttavia, affinché si diffonda questa nuova
mentalità che consideri strategica la manutenzione, ciò
non è sufficiente; si rende infatti necessario un cam-
biamento culturale che preveda l’introduzione di nuove
figure professionali capaci di gestire il condominio se-
condo una visione evoluta dell’asset. Un’efficace manu-
tenzione, infatti, non solo assicura la piena fruibilità del
bene in sicurezza e con tutti i comfort nell’immediato,
ma è anche essenziale per preservare il valore del bene
la cultura della prevenzione S 20nel tempo. Sono anche convinto che gli interventi ma-
nutentivi non siano sempre la panacea di tutti i mali.
In alcuni casi credo che l’unica soluzione sia quella più
drastica della demolizione e ricostruzione degli immo-
bili. è il caso ad esempio della numerose case popolari
che versano in uno stato di abbandono a mio avviso ir-
reversibile. Da tempo la nostra Associazione auspica la
creazione di un “quartiere volano” realizzato apposita-
mente per coloro che devono temporaneamente lascia-
re le proprie abitazioni a seguito delle ristrutturazioni o
ricostruzione di interi complessi. Dunque molto si può
fare e forse i tempi sono maturi affinché si sperimenti-
no soluzioni nuove e coraggiose e, anche con l’ausilio
delle nuove tecnologie, si esplorino scenari inusuali.
la cultura della prevenzione S 21Case per studenti:
un mercato che
cresce in fretta
Valerio Fonseca di DoveVivo:
a Milano lavoriamo sul lotto
del Pio Albergo Trivulzio
di Marco Luraschi
Il mercato delle residenze per studenti è stato negli ultimi anni uno dei più inte-
ressanti, coinvolge investitori, nazionali e internazionali, gestori, società specializ-
zate nella ristrutturazione e riqualificazione immobiliare, società di servizi, archi-
tetti e progettisti, proprietari di immobili o di portafogli immobiliari alla ricerca di
rendimenti stabili e interessante senza troppe responsabilità di gestione. In poco
tempo sono nate società specializzate che stanno compiendo passi da gigante
e si caratterizzano come player professionali in grado di soddisfare anche le esi-
genze sempre più specifiche degli studenti e delle loro famiglie, che a fronte di
corrispettivi di locazione importanti chiedono chiarezza, trasparenza e qualità del
servizio offerto. è il caso di DoveVivo, società nata solo nel 2007 e che oggi ha già
in portafoglio circa 700 unità immobiliari, per oltre 3.000 stanze e che occupa 72
persone. Abbiamo intervistato Valerio Fonseca, AD e uno dei due fondatori della
società insieme a William Maggio.
case per studenti: un mercato che cresce in fretta S 22Prima dell’estate avete pubblicato un decalogo per
gli studenti fuori sede. Pensate che il mercato de-
gli affitti per gli studenti abbia avviato finalmente il
percorso nella direzione della trasparenza, dei ser-
vizi e di un’offerta diciamo così più “seria” rispetto persona
al passato?
Oggi come ieri, nel mercato immobiliare continua
ad avere un ruolo preponderante il “nero” che si por-
ta dietro una serie di deficit: impianti non a norma,
nessuna garanzia sulla sicurezza della struttura e in
generale scarsa o nessuna tutela dell’inquilino. Si-
curamente i giovani, ma soprattutto le loro famiglie,
iniziano ad essere più sensibili al tema e a richiedere
maggiori garanzie e regolarità. Ed è proprio per risol- valerio fonseca
vere queste lacune e per fornire un servizio completo
che faccia sentire “a casa” l’inquilino che DoveVivo
ha sviluppato il suo modello di business, basato in
primis su un approccio trasparente, che – unito ad
una offerta di qualità e ad una serie di servizi com-
plementari – ci ha fatto diventare il leader nel settore
e contribuisce a fare cultura nel mercato della loca-
zione.
Si parla sempre di Milano come mercato di riferi-
società mento e di esempio (anche con valori di locazione
molto alti) ma ci sono altri mercati in forte espan-
sione nel vostro settore?
Bologna rappresenta un importante centro a forte at-
trattività per studenti e giovani lavoratori. Sede della
più antica università, che attrae migliaia di studen-
ti fuorisede, da qualche anno registra una scarsità
crescente di case per studenti, essendosi rivolta al
dovevivo breve periodo per sfruttare il nuovo appeal turistico
case per studenti: un mercato che cresce in fretta S 23della città. Torino, in cui siamo sbarcati nel 2017, si
è rivelata una piazza affamata di case di qualità e
per noi un traino importante. Ma anche Firenze sta
crescendo sempre più in termini di domanda, rap-
presentando sempre più un punto di attrazione per
studenti stranieri grazie anche alle eccellenti scuo-
le legate al mondo dell’arte e della moda. Tanto che
DoveVivo comincia a guardare ad essa con grande
interesse.
Anche in questo settore possiamo dire che i clienti
(gli studenti) sono sempre più esigenti o la variabile
I prezzi delle case per
prezzo è sempre la più importante?
studenti in Italia secondo
La variabile prezzo continua ad essere il primo driver
l’ultimo studio di
che guida la scelta di un alloggio ma certamente gli
Immobiliare.it registrano studenti oggi hanno più chiari i loro bisogni. Per loro
a Milano valori record la casa rappresenta un rifugio, uno spazio in cui ri-
pari a una media di 543 trovare la propria comfort zone, il proprio spazio di
euro al mese per una agio. Ma allo stesso tempo, la casa è anche la base
singola (+3% a/a). A per vivere nuove esperienze, nuove connessioni e re-
Roma per una singola lazioni. Per questo, e non solo per ragioni di costo,
si pagano anche 428 non cercano una casa ma una stanza da condividere
euro (-2%). La terza con chi vive lo stesso periodo della vita. Non a caso,
città con i costi medi più tra i driver principali, oltre al prezzo, troviamo la loca-
elevati è Bologna, che ha tion valutata in termini di vicinanza all’università, ai
visto aumentare i prezzi
mezzi pubblici e ai servizi e in termini di zona sicura;
subito dopo l’attenzione si sposta verso le caratteri-
delle singole a 399 euro
stiche interne della camere: i desiderata sono stanze
(+12%).
spaziose e luminose, con un arredamento moderno
e preferibilmente con balcone o terrazzo; di pari im-
portanza, la possibilità di avere un contratto d’affitto
in regola e all-inclusive. Sono sempre meno i ragazzi
che si accontentano di situazioni improvvisate che
non consentono loro di vivere al meglio la loro espe-
rienza di vita fuori sede.
case per studenti: un mercato che cresce in fretta S 24è un settore che muove un indotto sempre più im-
portante, può essere una chiave anche per la riqua-
DoveVivo è stata lificazione immobiliare di molti immobili delle no-
premiata dal Financial stre città?
Times - che l’ha Lo è assolutamente. Nel nostro portafoglio abbia-
inserita tra le 1.000 mo già interi cielo terra che abbiamo completamen-
società europee top te riqualificato portando benessere e valore all’intero
per tasso di crescita quartiere. Non a caso, siamo tra i finalisti del bando
nel 2017 e 2018 - e internazionale lanciato da C40 Reinventing Cities per
selezionata tra le 23 favorire progetti di rigenerazione urbana resiliente
italiane ammesse al nell’area di Milano. Abbiamo infatti partecipato allo
prestigioso programma sviluppo del progetto Proxima per la riqualificazione
Elite di Borsa Italiana.
dell’area di via Serio a sud-est di Milano insieme a
una cordata di primissimo ordine guidata da Energa
Group Srl che include, tra gli altri, AM Project –
Joseph Di Pasquale, il Dipartimento di Architettu-
ra, Ingegneria delle costruzioni e ambiente costrui-
to del Politecnico di Milano, Siemens Spa – Building
Technologies, IED – Istituto Europeo di Design.
Sempre a Milano, ci siamo appena aggiudicati il ban-
do in tre lotti per 60 appartamenti complessivi del
Pio Albergo Trivulzio, che andremo a riqualificare nel
giro di pochi mesi e trasformeremo in appartamenti,
destinati a manager, lavoratori e studenti fuori sede.
Quali target avete per la chiusura del 2018? Che tipo
di immobili state cercando?
Il nostro obiettivo è continuare nella direzione intra-
presa, continuando a porci come interlocutori dei pro-
prietari di singoli immobili, che cercano una gestione
‘senza stress’, ma anche rafforzando il dialogo con
operatori istituzionali del real estate (assicurazioni,
gruppi immobiliari, casse previdenziali) verso i quali
case per studenti: un mercato che cresce in fretta S 25DoveVivo è stata lanciata 11 anni fa da Valerio Fonseca e William Maggio –
provenienti dal mondo della finanza l’uno e del marketing l’altro. La filosofia dell’azienda
è puntare su una formula ‘no stress’: la società affitta gli immobili dai proprietari, li
ristruttura ricavandone appartamenti che rispondono alle esigenze di studenti e giovani
lavoratori, ai quali subaffitta. L’azienda gestisce oggi oltre 700 appartamenti,
con 3.000 stanze e dal 2007 ha dato alloggio a più di 14.000 inquilini
tra Milano, Bologna, Roma, Torino e Como.
ci poniamo come asset class di investimento a basso rischio e grande stabilità;
siamo tra I pochi a garantire nel residenziale i vantaggi tipici della locazione com-
merciale: unico tenant, rendimento certo e costante, in linea con i valori attesi di
mercato.
Abbiamo una previsione di fatturato di 21 milioni per il 2018 e 50 milioni al 2022.
Per sostenere questa crescita prevediamo di espanderci sia nelle città in cui sia-
mo già presenti, sia in altre piazze a forte attrattività per studenti e giovani pro-
fessionisti fuorisede, in Italia e all’estero, valutando singoli appartamenti superiori
a 80 mq, complessi immobiliari e cielo terra, operazioni di grande taglio fino a
20.000 mq e green field, riconversioni, riqualificazioni.
case per studenti: un mercato che cresce in fretta S 26Alla scoperta
del Contract BtoB
Edilizio
Gli attori e le fasi che riguardano
questa metodologia di vendita
di Roberto Meinardi
Il contract, come metodologia di Promozione e Vendi-
ta (sistema finalizzato a Forniture per impieghi Colletti-
vi), si compone di un complesso articolato di interventi
verso numerosi soggetti più o meno contemporanea-
mente. I soggetti sono da un minimo di tre (Progettista,
Impresa, Committente finale o Cliente), ad un massimo
di otto (Progettista del Cliente Utilizzatore finale, Cliente
Utilizzatore/tenant, General Contractor/fit-out, Diretto-
re Lavori, Rivenditore/Applicatore). In realtà i soggetti
possono anche essere moltiplicati quando l’industria
produttrice si avvale di distributori/rivenditori che pos-
sono, a loro volta, attivare promotori e/o agenti attivi
verso alcuni o tutti i soggetti suddetti.
La vendita nel mercato contract è un processo razio-
nale per fasi. Razionale perché influenzato solo mar-
ginalmente da fattori emotivi (a differenza del merca-
to dei beni di consumo). Per fasi (geograficamente e
temporalmente distinte) perché sussistono interventi
diversificati.
alla scoperta del contract btob edilizio S 27persona società
MOQUETTES
PAVIMENTI
RIVESTIMENTI
TESSUTI
roberto meinardi liuni
La prima fase Consiste nella promozione presso il
progettista delle caratteristiche del prodotto, al fine di
formulare il Capitolato Prestazionale. Quest’ultimo
descrive il prodotto, citando la sua rispondenza a carat-
teristiche oggettive, spesso precisate da norme nazio-
nali o Internazionali (ISO , EN, UNI, LEED etc.), e comun-
que dimostrabili, senza riportare il nome dell’azienda o
altro riferimento. Il Progettista incaricato dalla Proprietà
(Committente o Cliente Utilizzatore) elabora un proget-
to che contiene, per ogni parte dell’edificio, i singoli ca-
pitolati prestazionali che l’Impresa Esecutrice (Impresa
di Costruzione e/o General Contractor) dovrà conside-
rare nel rispondere alla gara. Il capitolato prestaziona-
le di ciascun prodotto sarà successivamente verificato
a fronte del singolo prodotto offerto dall’impresa, dalla
Direzione Lavori, alla quale spetta per legge il controllo
di conformità. Questa fase dunque si esaurisce nell’in-
tervento del produttore industriale (o distributore o ri-
venditore) verso il progettista.
La seconda fase vede invece l’intervento verso il Pro-
gettista e/o l’Impresa (o General Contractor), da parte
dei produttori industriali (distributori o rivenditori) che
alla scoperta del contract btob edilizio S 28presentano prodotti alternativi a quello descritto nel Ca-
pitolato Prestazionale. Questa fase è contraddistinta da
“Interventi Sostitutivi” di vario grado. Si rifletta che, ad
eccezione del produttore che ha stilato (con il Proget-
tista) il Capitolato prestazionale, tutti gli altri Produttori
(Distributori o Rivenditori) devono, se vogliono parteci-
pare alla gara, attivare interventi sostitutivi. Il Produtto-
re del prodotto specificato può attivare al massimo un
Intervento Confermativo verso l’Impresa.
L’Intervento Sostitutivo di 1° grado è attivato dalla o
dalle Imprese che dispongono di un prodotto prestazio-
nalmente sovrapponibile o migliore o simile al prodotto
Specificato. L’intervento Sostitutivo di 2° grado riguar-
da un prodotto strutturalmente diverso da quello speci-
ficato ma prestazionalmente analogo.
L’Intervento Sostitutivo di 3° grado è relativo a prodot-
ti strutturalmente e prestazionalmente diversi, mentre
L’Intervento Sostitutivo di 4° grado è relativo a prodotti
strutturalmente e prestazionalmente diversi che richie-
dono Modifiche strutturali del progetto (che come tali,
devono essere accettate anche dal Progettista).
Gli Interventi Sostitutivi sono il centro della trattativa,
in quanto l’Impresa (o General Contractor), deve cercare
di definire l’opzione più economica tra quelle accettabi-
li, senza ridurre il comportamento prestazionale di ogni
singolo prodotto che sarà poi verificato dalla Direzione
Ad eccezione del produttore che ha stilato
il Capitolato prestazionale, tutti gli altri
Produttori (Distributori o Rivenditori)
devono, se vogliono partecipare alla gara,
attivare interventi sostitutivi
alla scoperta del contract btob edilizio S 29Le Aziende Leader privilegiano la stesura
preliminare del capitolato prestazionale,
mentre le aziende Follower sono
obbligate ad interventi sostitutivi
offrendo alternative a minor prezzo
Lavori. La seconda fase è dunque cruciale per la com-
petizione tra Produttori (Distributori e/o Rivenditori) nei
confronti dell’Impresa. Chiaramente tutti gli Interventi
Sostitutivi sono contraddistinti per essere in varia mi-
sura più economici del prodotto specificato.
La terza fase è quella dell’esecuzione dell’ordine. Si
tratta comunque di una fase importante specialmen-
te per le tempistiche di fornitura e applicazione. Il non
rispetto delle tempistiche può favorire interventi sosti-
tutivi, portando a scelte alternative; ugualmente qualità
insoddisfacenti possono portare a sostituzioni imprevi-
ste. Questa fase è particolarmente critica per i produt-
tori che si avvalgono di applicatori terzi. L’assistenza
post-vendita si espleta di fatto in questa fase in funzio-
ne delle strutture interne ed esterne dei vari operatori.
Il Marketing Management nel Contract Edilizio si con-
centra quindi sulle procedure di intervento (e sugli ad-
detti a tali procedure). In particolare le Aziende Leader
tendono a privilegiare la stesura preliminare del capito-
lato prestazionale, mentre le aziende Follower sono ob-
bligate ad interventi sostitutivi del 3° o 4° grado, offren-
do alternative a minor prezzo.
Tutte le Aziende dovrebbero però, scegliere la loro me-
todologia d’azione (e conseguentemente le loro scelte
in termini di personale, diretto o indiretto), in base a una
duplice segmentazione del mercato.
alla scoperta del contract btob edilizio S 30La Macrosegmentazione deve distinguere le tipologie
dei prodotti dei concorrenti, il modello distributivo e la
forma prioritaria di promozione, nonché i ruoli dei clienti
inclusa dimensione e collocazione geografica.
La Microsegmentazione dei concorrenti, esaminando
le strutture di commercializzazione, le tecnologie adot-
tate e l’analisi dei centri d’acquisto dei clienti.
Come si può vedere il contract BtoB Edilizio richiede una
struttura aziendale complessa da parte dei produttori,
ma anche una struttura adeguata da parte di imprese,
Progettisti e clienti finali. Le imprese devono poter di-
stinguere i diversi produttori in base alla loro capacità
di adesione ai capitolati prestazionali. I Progettisti de-
vono essere in grado di “leggere” le diversità prestazio-
nali, mentre i clienti finali devono interpretare in modo
più attivo il loro ruolo, evitando di considerare sé stessi
come semplici finanziatori, ma entrando nel merito del-
le scelte comuni esercitate con i Progettisti.
Solo una maggiore presenza nelle scelte dei commit-
tenti (a partire dalle indicazioni offerte ai progettisti), può
elevare la qualità degli edifici, allineandola a standard
internazionali sempre più vincolanti per il Real Estate
Italiano.
alla scoperta del contract btob edilizio S 31qitv
Cogotti, uffici: Milano locomotiva,
copernico 40 Roma prima carrozza
Se Milano rimane la locomotiva del mercato direzio-
nale italiano, Roma è a pieno titolo la prima carrozza.
È questo il quadro emerso dall’aggiornamento sul
mercato uffici di Milano e Roma di Gabetti Proper-
ty Solutions, illustrato nel consueto appuntamen-
to col direttore office Italia della società, Raimondo
Cogotti. Una situazione positiva per il comparto, con
report segnali di crescita sia dal capoluogo lombardo che,
finalmente, dalla capitale.
Centri commerciali: la corretta gestione
copernico 40 per il risparmio energetico
La corretta gestione di un centro commerciale può
generare importanti risparmi energetici. Per provve-
dere a un reale miglioramento dei consumi, prima di
tutto è necessario verificare quali siano i reali consu-
mi della struttura. Dopo questa prima analisi, il primo
degli interventi possibili per ridurli è di correggere le
disposizioni di gestione per minimizzare gli sprechi.
formazione Ce lo spiega Luca Verpelli, amministratore delegato
di ODOSGroup.
qitv S 32Scenari Immobiliari: un mercato positivo,
milano ma col freno a mano
Il 2018 si conferma positivo per il mercato immobi-
liare italiano, anche se investitori e famiglie si sono
mostrati più cauti nel primo semestre rispetto allo
stesso periodo del 2017. L’incertezza su quali sa-
ranno le politiche fiscali e occupazionali del nuovo
governo mette un freno al mercato, rallentato anche
dalla carenza di prodotto di qualità. Questi sono al-
servizi cuni dei dati emersi nel corso della presentazione
del 26° Forum di Scenari Immobiliari che si terrà a
S. Margherita Ligure il 14 e 15 settembre.
Breglia, Scenari Immobiliari: il real estate
milano in un mondo che cambia
La ventiseiesima edizione del Forum Scenari di Santa
Margherita Ligure avrà come tema centrale il cam-
biamento, riassunto nel titolo Change The World. La
riflessione era partita dal cambiamento climatico,
ma i recenti eventi hanno portato gli organizzatori a
raccogliere altre macro tematiche. Ce ne parla Mario
Breglia, presidente di Scenari Immobiliari.
interviste
Sangiorgio, CDP Investimenti: al Forum
milano un riconoscimento per il nostro lavoro
Sarà presente anche CDP al prossimo Forum Sce-
nari, dove riceverà anche un premio come eccellen-
za immobiliare del 2018. A margine della conferenza
stampa di presentazione dell’evento Marco Sangior-
gio, DG di CDP Immobiliare SGR, ha ringraziato Sce-
nari Immobiliari per il riconoscimento al lavoro del
gruppo, che per il futuro guarda a turismo, residen-
interviste ziale e riqualificazione.
qitv S 33Zirnstein, Scenari Immobiliari: cresce,
milano ma fatica, la sostenibilità edilizia
A margine della conferenza stampa di presentazio-
ne del prossimo Forum Scenari, Francesca Zirnstein
entra nel dettaglio della 2a edizione dell’Osservato-
rio del Rapporto Edilizio Sostenibilità, che parte dallo
stato dell’arte di questo specifico ambito, passando
in analisi i temi di sicurezza e smart cities, dalle piat-
taforme logistiche alle infrastrutture. Sostenibilità in
interviste ripresa in Italia, ma che inizia a soffrire l’incremento
dei costi, mettendo in difficoltà chi deve investire nel-
la sostenibilità.
Giaccio, Johnson Controls: l’immobiliare
milano italiano ricerca la sostenibilità
Non solo il 26° Forum Scenari è stato protagoni-
sta nella conferenza stampa di Scenari Immobiliari
a Milano, ma anche il 2° Rapporto sulla sostenibi-
lità in edilizia, fatto in collaborazione con Johnson
Controls. A entrare nel dettaglio è Francesco Giac-
cio, DG di Johnson Controls Italia, che parla dei due
temi cardine sui quali si articola la ricerca: sicurezza
interviste e consumi energetici.
qitv S 34www.ilqi.it
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