CREDITI D'IMPOSTA PER "AFFITTI" DI IMMOBILI A CONFRONTO - MYSOLUTION
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
CIRCOLARE MONOGRAFICA
EMERGENZA CORONAVIRUS, AGEVOLAZIONI
Crediti d’imposta per “affitti” di immobili a
confronto
Come fruire del “bonus” per botteghe e negozi e di quello per canoni di locazione di immobili a uso
non abitativo e affitto d’azienda
di Mauro Longo | 16 GIUGNO 2020
Il D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (cd. decreto “Rilancio”), ha introdotto un nuovo credito d’imposta per fare
fronte ai costi sostenuti per locazione, leasing e concessione di immobili non abitativi. Tale bonus si ag-
giunge a quello già previsto dal D.L. 17 marzo 2020, n. 18 (cd. decreto “Cura Italia”), anche se fra i due
sussistono numerose differenze. La nuova formulazione normativa è più ampia della precedente e con-
sente, a certe condizioni, di “recuperare” la possibilità di beneficiare del bonus fiscale anche per il mese
di marzo 2020 a favore dei soggetti che ne erano impossibilitati in base alle regole dettate da D.L. n.
18/2020.
Credito d’imposta botteghe e negozi (decreto “Cura Italia”)
Le principali caratteristiche del credito d’imposta introdotto dal D.L. 17 marzo 2020, n. 18 (cd. de-
creto “Cura Italia”), sono le seguenti:
è riconosciuta a condizione che l’attività venga esercitata in immobili rientranti nella categoria
catastale C/1 (negozi e botteghe);
può essere utilizzato esclusivamente in compensazione nel modello F24, utilizzando il codice
tributo 6914, a partire dal 25 marzo 2020;
è pari al 60 per cento dell’ammontare del canone di locazione relativo al mese di marzo 2020;
in assenza di una previsione normativa, l’Agenzia delle entrate, nella circolare 3 aprile 2020, n.
8/E, ha affermato che il credito d’imposta matura solo a seguito del pagamento del canone di
locazione;
non è riconosciuto alle attività indicate negli Allegati 1 e 2 al D.P.C.M. 11 marzo 2020 (attività
identificate essenziali, tra cui farmacie, parafarmacie, edicole, supermercati e punti vendita di
generi alimentari di prima necessità), le quali hanno continuato a esercitare la loro attività anche
nel periodo del lockdown;
non spetta nel caso di contratti di affitto d’azienda o altre forme contrattuali che regolino i
rapporti tra locatario e proprietario per gli immobili ad uso commerciale, diverse dal contratto di
locazione. Anche il MEF, con propria FAQ, ha confermato tale interpretazione, affermando che il
bonus non spetta nel caso di contratti di affitto d’azienda.
1
MySolution | Circolare Monografica | 16 giugno 2020Crediti d’imposta per “affitti” di immobili a confronto
Ricorda
Giova evidenziare che tale bonus è tuttora utilizzabile, in presenza delle condizioni richieste
dalla norma, per il mese di marzo 2020.
Esempio
- Il canone di locazione per un immobile C/1, nel quale viene esercitata l’attività di ristorante,
relativamente al mese di marzo 2020, pari a 2.500 euro, è stato pagato in data 1° giugno 2020.
A partire da tale data, sorge il diritto ad utilizzare in compensazione nel modello F24 il credito
d’imposta;
- un supermercato ovvero un’edicola non possono fruire del credito d’imposta relativo al me-
se di marzo 2020, pagato in data 30 maggio 2020, in quanto rientranti nei soggetti esclusi dal-
la sospensione dell’attività nel periodo di lockdown.
Credito d’imposta “locazione” (decreto “Rilancio”)
Ambito oggettivo del nuovo “bonus” fiscale
Ai sensi dell’art. 28 del D.L. 19 maggio 2020, n. 34 (cd. decreto “Rilancio”), il credito d’imposta è con-
cesso alle imprese ed ai professionisti (gli studi professionali non erano previsti nel D.L. n.
18/2020), a prescindere dal regime contabile dagli stessi adottato. La misura del credito d’imposta è
pari al 60 per cento sull’ammontare dei canoni di:
locazione;
leasing operativo;
concessione
degli immobili ad uso non abitativo, destinati:
allo svolgimento dell’attività industriale, artigianale, agricola, di interesse turistico o
all’esercizio abituale dell’attività di lavoro autonomo,
a prescindere dalla categoria catastale.
Per effetto dei chiarimenti presenti nella circolare 6 giugno 2020, n. 14/E, rilevano unicamente i crite-
ri di effettivo utilizzo dell’immobile.
Attenzione
Possono beneficiare del bonus anche gli enti non commerciali per gli immobili non abitativi
destinati all’attività istituzionale, a prescindere dalla condizione di calo del fatturato.
Per effetto delle nuove regole, e relative aperture presenti nella circolare n. 14/E del 2020, è possibile
che molte ipotesi in cui il precedente credito d’imposta non era spettante, ora sia riconosciuto.
Contratti di sublocazione
2
MySolution | Circolare Monografica| 16 giugno 2020Crediti d’imposta per “affitti” di immobili a confronto
L’art. 28 non prevede i contratti di sublocazione di immobili fra le fattispecie contrattuali agevolate.
Ne consegue che un’interpretazione di carattere letterale della norma porta ad escludere la spet-
tanza del bonus per tali tipologie contrattuali, anche se un’interpretazione più “sostanziale” porta ad
una soluzione opposta. Purtroppo, su tale aspetto, l’Agenzia, nella circolare 6 giugno 2020, n. 14/E,
non si è espressa.
Attenzione
L’ambito oggettivo di applicazione della norma è molto più ampio rispetto a quanto previsto
per il credito d’imposta negozi e botteghe, in quanto non è limitato:
→ agli immobili rientranti nella categoria catastale C/1: possono beneficiare del credito
d’imposta anche le seguenti tipologie di immobili:
- C/3: “laboratori per arti e mestieri” (ad esempio, per artigiani e forni/panifici);
- C/2: “magazzini”;
- A/10: (uffici);
- immobili categoria catastale “D”, quali, ad esempio: palestre (D/6), cinema e teatri (D/3), o
negozi dei centri commerciali (se classificati D/8), alberghi (D/2);
→ ai soli contratti di locazione: oltre al contratto di locazione, sono agevolati gli immobili
detenuti in base ad un contratto di leasingoperativoovvero di concessione. Trattasi di
un’ipotesi in cui il godimento degli immobili avviene a seguito di un provvedimento ammini-
strativo di concessione, cui, solitamente, accede una convenzione di stampo privatistico, che
disciplina i rapporti tra le parti.
Affitto d’azienda e contratti di “service”
Ai sensi dell’art. 28, comma 2, del D.L. n. 34/2020, il bonus fiscale spetta anche nel caso di contratti di
affitto d’azienda, seppure nella misura ridotta del 30 per cento.
Attenzione
Per effetto della novità legislativa, sono superate tutte le criticità espresse per il D.L. 8 aprile
2020, n. 23 (cd. decreto “Liquidità”), riconoscendo la spettanza del bonus anche in presenza di
contratti di affitto d’azienda. È, quindi, possibile “recuperare” anche il canone relativo ad un
contratto di affitto d’azienda relativo al mese di marzo 2020.
Esempio
- La Bianchi s.r.l. conduce, in base ad un contratto di affitto d’azienda, un’attività alberghiera.
Per il mese di marzo 2020 aveva corrisposto, in data 31 marzo 2020, una somma pari a 4.500
euro. Su tale somma la società può beneficiare del credito d’imposta nella misura del 30 per
cento;
- un imprenditore individuale conduce un’attività di ristorante-pizzeria sulla base di un con-
tratto di affitto d’azienda. Per effetto dell’emergenza sanitaria, è stato stipulato un accordo in
base al quale i canoni dei mesi di marzo ed aprile 2020, pari a 6.000 euro, verranno pagati il
30 giugno 2020 Su tale importo spetta il credito d’imposta nella misura del 30 per cento.
3
MySolution | Circolare Monografica| 16 giugno 2020Crediti d’imposta per “affitti” di immobili a confronto
Requisiti per beneficiare del credito d’imposta
Possono beneficiare del bonus locazione le imprese ed i professionisti:
con ricavi/compensi non superiori 5 milioni di euro nel periodo d’imposta antecedente a quel-
lo in corso al 19 maggio 2020 (quindi, in linea di principio, il 2019).
Attenzione
Per le strutture alberghiere ed agrituristiche non sono previsti limiti di “volume” di ricavi. Al
fine di individuare tali soggetti, la circolare n. 14/E del 2020 ha chiarito che si deve fare riferi-
mento alle attività riconducibili alla sezione 55 dei codici ATECO.
che, per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020, hanno conseguito una diminuzione del fattu-
rato o dei corrispettivi di almeno il 50 per cento rispetto a ciascuno dei mesi di marzo, aprile e
maggio 2019.
Attenzione
La condizione del calo del fatturato non era richiesta dal credito d’imposta botteghe e negozi,
il quale era però spettante per il solo mese di marzo 2020.
Strutture turistico ricettive
Per le strutture ricettive solo stagionali, il riferimento è diverso rispetto alle altre imprese, in quanto si
devono considerare i mesi di aprile, maggio e giugno 2020.
Attenzione
Il diverso riferimento temporale comporta delle difficoltà interpretative per le imprese mul-
tiattività in cui solo parte di queste sono considerate strutture turistico-ricettive.
Esempio
Si pensi ai seguenti casi:
- una società esercita in zona turistica montana (ad esempio, San Martino di Castrozza)
un’attività di commercio al minuto di abbigliamento ed un’attività alberghiera;
- una s.r.l. in una zona turistica stagionale marina (Rimini) esercita un’attività alberghiera ed
una di ristorante (la quale non è considerata attività turistico-ricettiva).
In tali casi, sorge il problema di come quantificare la condizione della riduzione del fatturato, in con-
siderazione del fatto che sono previsti diversi riferimenti temporali. Un criterio potrebbe essere quel-
lo di adottare i riferimenti temporali previsti dall’attività prevalente, ma sul punto è necessario un
chiarimento ufficiale da parte dell’Agenzia delle entrate.
4
MySolution | Circolare Monografica| 16 giugno 2020Crediti d’imposta per “affitti” di immobili a confronto
Attenzione
Un aspetto positivo per tali attività è che, in linea di principio, possono beneficiare del bonus
per quattro mesi (marzo 2020, ai sensi del D.L. n. 18/2020 e poi aprile-maggio-giugno, ai sensi
del D.L. n. 34/2020).
Soggetti neo-costituiti
La circolare n. 14/E del 2020 non ha fornito chiarimenti al riguardo. In base al tenore letterale della
norma, appaiono escluse dalla possibilità di beneficiare del credito d’imposta, le imprese neo-
costituite dal 1° giugno 2019, per via della mancanza di una base di riferimento nel periodo marzo-
maggio 2019. Su tale aspetto è opportuno un intervento normativo in sede di conversione del decre-
to “Rilancio”.
Attenzione
Non beneficiano del credito d’imposta i soggetti che svolgono attività alberghiera o agrituristi-
ca, non esercitata abitualmente ovvero un’attività di lavoro autonomo, non esercitata abi-
tualmente, producendo redditi diversi ai sensi dell’art. 67, comma 1, lett. i) e l), del TUIR.
Chiusura/sospensione attività
Si ricorda che il bonus botteghe e negozi di cui al D.L. n. 18/2020 non spettava alle attività indicate ne-
gli Allegati 1 e 2 al D.P.C.M. 11 marzo 2020 (quindi alle attività che sono state identificate come es-
senziali, tra cui farmacie, parafarmacie, edicole, supermercati e punti vendita di generi alimentari di
prima necessità).
Attività miste
Tale condizione non è richiesta per beneficiare del credito d’imposta locazioni, introdotto dal decre-
to “Rilancio”. Sono quindi risolte tutte le delicate questioni relative alle attività miste, sorte per il me-
se di marzo 2020 con il decreto “Liquidità” (il caso più frequente è quello di esercizio dell’attività di
bar, alla quale si aggiunge quella di commercio di tabacchi).
Consegne a domicilio
Il nuovo credito d’imposta consente di superare i dubbi circa la spettanza del credito d’imposta negozi
e botteghe per i soggetti che, nel mese di marzo 2020, avevano iniziato un’attività di consegna a do-
micilio (ad esempio, ristoranti e pizzerie). In presenza di tutte le condizioni richieste dalla norma (ad
esempio, riduzione dal fatturato), il bonus introdotto dall’art. 28 del decreto “Rilancio” spetta per tali
soggetti anche per il mese di marzo 2020.
Esempio
Una società che gestisce un ristorante, nel corso del mese di marzo 2020, per limitare le con-
seguenze negative del lockdown,ha iniziato l’attività di consegna a domicilio di pasti. Nono-
stante l’inizio di tale nuova modalità di svolgimento dell’attività, la riduzione del fatturato fra
marzo 2020 e marzo 2019 è pari al 58 per cento (quindi superiore al limite del 50 per cento ri-
chiesto dalla norma). La società può beneficiare del credito d’imposta per il mese di marzo
2020.
5
MySolution | Circolare Monografica| 16 giugno 2020Crediti d’imposta per “affitti” di immobili a confronto
Cessione del credito a terzi
Per effetto dell’art. 122 del D.L. n. 34/2020, il credito d’imposta può essere oggetto di cessione, an-
che parziale, ad altri soggetti, inclusi istituti di credito ed altri intermediari finanziari. L’Agenzia, con
circolare 6 giugno 2020, n. 14/E, risolvendo i dubbi posti dalla stampa specializzata, ha affermato che
il credito d’imposta può essere ceduto, in conto canone, al locatore, a titolo di pagamento del ca-
none, scomputandolo dalla somma dovuta.
Attenzione
Analoga possibilità non era prevista per il credito d’imposta botteghe e negozi.
Pagamento del canone
Ai sensi del comma 6 dell’art. 28, il credito d’imposta locazione può essere utilizzato successiva-
mente all’avvenuto pagamento del canone, a condizione che il pagamento avvenga entro il 31 di-
cembre 2020. La disciplina è, quindi, uguale a quella prevista per il credito d’imposta negozi e botte-
ghe, dopo i chiarimenti forniti dall’Agenzia delle entrate nella circolare 3 aprile 2020, n. 8/E.
Tassazione del credito d’imposta
Per espressa previsione normativa, entrambi i crediti d’imposta non sono soggetti ad imposizione
né ai fini delle imposte dirette né ai fini IRAP.
Non cumulabilità crediti d’imposta
Il comma 8 dell’art. 28 dispone che il credito d’imposta affitti non è cumulabile con il credito
d’imposta negozi e botteghe, introdotto dall’art. 65 del decreto “Cura Italia”, in relazione alle mede-
sime spese sostenute.
Ricorda
Giova evidenziare che tale condizione può verificarsi solo per il mese di marzo 2020, dato che
per i mesi di aprile e maggio 2020 spetta solo il credito d’imposta affitti.
Le situazioni che possono presentarsi possono essere così schematizzate:
MARZO APRILE MAGGIO
2020 2020 2020
Credito imposta botteghe e negozi (D.L. n. SÌ NO NO
18/2020)
Credito d’imposta affitti (D.L. n. 34/2020) SÌ SÌ SÌ
6
MySolution | Circolare Monografica| 16 giugno 2020Crediti d’imposta per “affitti” di immobili a confronto
Spese condominiali
Il trattamento delle spese condominiali è analogo nei due crediti d’imposta. Infatti, sia la circolare 3
aprile 2020, n. 8/E, che la circolare 6 giugno 2020, n. 14/E, hanno affermato che, qualora siano pattui-
te come voce unitaria all’interno del canone di locazione e tale circostanza risulti dal contratto,
anche le spese condominiali possono concorrere alla determinazione dell’importo sul quale cal-
colare il credito d’imposta.
Prospetto riassuntivo
Credito imposta Credito d’imposta affitti (D.L. n. 34/2020)
botteghe e nego-
zi (D.L. n.
18/2020)
Soggetti interessa- Imprese Imprese;
ti professionisti;
enti non commerciali (compresi gli enti del
terzo settore) per immobili non abitativi de-
stinati all’attività istituzionale
Limite di ricavi Non previsto Limite di ricavi/compensi 2019 pari a
5.000.000 di euro;
limite non previsto per strutture alberghiere
ed agrituristiche
Tipologia di im- Solo immobili di Immobili ad uso non abitativo, destinati ad attivi-
mobile categoria catasta- tà industriale, commerciale, artigianale, agricola,
le C1 di interesse turistico, professionale (a prescinde-
re dalla categoria catastale)
Tipologia di con- Locazione Locazione;
tratto leasing;
concessione;
contratti di servizi a prestazioni complesse;
affitto d’azienda
Condizione della SÌ NO
chiusura
dell’attività nel
periodo di lock-
down
Riferimento tem- Mese di marzo Mesi di marzo-aprile-maggio 2020.
porale 2020 Per le imprese turistico-ricettive stagionali, il rife-
rimento è: aprile-maggio-giugno 2020
Condizione della Non richiesta Richiesta
riduzione del fat-
turato
Percentuale del 60% del canone di 60% del canone di:
credito d’imposta locazione locazione;
7
MySolution | Circolare Monografica| 16 giugno 2020Crediti d’imposta per “affitti” di immobili a confronto
leasing;
concessione.
Ridotta al 30% nel caso di:
affitto d’azienda;
contratti di servizi a prestazioni complesse
Necessità del pa- SÌ SÌ
gamento del ca-
none
Possibilità di ces- NO SÌ
sione a terzi
Imponibilità del NO NO
contributo
Riferimenti normativi
D.L. 19 maggio 2020, n. 34, artt. 28 e 122;
D.L. 17 marzo 2020, n. 18, art. 65;
Circolare 6 giugno 2020, n. 14/E;
Circolare 3 aprile 2020, n. 8/E.
8
MySolution | Circolare Monografica| 16 giugno 2020Puoi anche leggere
