COME VENDERE CASA TRENTO 2021 - CONSIGLI E TUTTI GLI STEP PER RIUSCIRCI VELOCEMENTE - RES IMMOBILIARE, TRENTO
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Come vendere casa
Consigli e tutti gli step per riuscirci velocemente
TRENTO 2021
come vendere casa
Consigli e tutti gli step per riuscirci velocemente
Introduzione
Il mercato immobiliare in Trentino (e non solo)
Come calcolare il prezzo della tua casa
Vendere casa da soli e possibile? Rischi e opportunita
• Tutte le fasi della vendita: le sai gestire?
• 5 motivi per cui il costo dell’agenzia conviene sempre
• Cosa fa per te l’agenzia?
Home staging: fare visite perfette
Finalmente! Le fasi finali della vendita
• Documenti necessari
• Trattativa
• Preliminare
• Rogito (e adempimenti burocratici)
• Attività successive alla firma del rogito notarile
Conclusioni
Scott Webb on unsplash
Introduzione Vorrei vendere casa ma ho molti dubbi. Quanto vale? Vorrei fare delle ristrutturazioni per aumentare il valore, ma non so da dove partire. Meglio affidarsi ad un’agenzia o posso fare da solo? E ancora, dove trovo tutti i documenti, chi contatta il notaio? Quanti dubbi e difficoltà! Vendere casa non è certo una passeggiata: trattative di compravendita, burocrazia e documenti vari. Sba- gliare un passaggio può significare perdere un’occasione e quindi l’affare. Noi di RES Immobiliare da anni aiutiamo le famiglie trentine a vendere casa. Siamo due soci, Roberto e Stefano, e diversi collaboratori e abbiamo esperienza pluriennale nella vendita di immobili. Di case ne ab- biamo viste! Per questo, abbiamo deciso di mettere un po’ della nostra esperienza in questa breve guida che potrebbe diventare per te uno strumento utile. Qui non possiamo rispondere a tutte le tue domande, ma intanto puoi farti un’idea generale. Poi, se vorrai approfondire, chiamaci o passa a trovarci in ufficio.
Il mercato immobiliare in Trentino (e non solo)
Maria Ziegler on unsplash
Dopo la crisi immobiliare nata negli Stati Uniti tra il 2006 e il 2008, unita a quella economica, i prezzi degli
immobili sono scesi drasticamente.
Negli ultimi anni si è registrata una ripresa e nel 2020, nonostante la crisi sanitaria e il lockdown, il mercato
ha retto abbastanza bene. I prezzi sembrano essersi stabilizzati.
• Secondo i dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare in Italia nel 2019 sono state effettuate 603 mila
compravendite.
• Dati FIMAA alla mano, per quanto riguarda la Provincia di Trento nel 2019 si sono registrate 6535 com-
pravendite con un +6,5% rispetto al 2018.
• I dati del 2020 sono ovviamente altalenanti a causa del lockdown imposto dalla crisi sanitaria. Nel primo
semestre del 2020 si registra -21% ma nella seconda parte dell’anno si è registrato un +43%. Dati molto
incoraggianti spinti, secondo gli esperti dalle numerose agevolazioni come il superbonus 110% e dai
tassi di interesse dei mutui molto bassi.
I prezzi in Provincia Autonoma di Trento
In Provincia Autonoma di Trento i prezzi sono in leggero au-
mento come possiamo vedere dal grafico 1. (fonte: Immobi-
liare.it) In media un immobile viene venduto a 2.140 euro
al metro quadro.
Nel grafico 2 vediamo segnalati i prezzi nella Provincia di Tren-
to. La mappa mostra per ogni comune Trentino il prezzo
degli immobili. In verde scuro i prezzi più bassi 2900 €/mq.
Le zone più chiare (giallo, arancione e rosso) sono quelle con
un alto tasso di turismo, e infatti notiamo che sono segnate in
rosso le zone vicine al Lago di Garda, Pinzolo e la Val di Fassa
con alcuni tratti arancioni nelle zone limitrofe. Nel complesso
però la mappa risulta per lo più verde.
Focus su Trento
Il Comune di Trento nella figura due vediamo che è colorato di
arancione. In media il prezzo al metro quadrato è di 2602 euro
con un +5,05 % rispetto al 2019. Andando però a verificare,
con il grafico 3, i prezzi all’interno del comune vediamo che
ci sono delle fasce diverse.
Il centro si conferma più caro rispetto alle altre zone seguito da
Trento Sud e Trento est. Questo grazie ai buoni collegamenti e
agli investimenti in termini di infrastrutture pubbliche.
Grafici di Immobiliare.it e dati di Guida FIMAA Trento
Prospettive future Il 2020 sarebbe stato un ottimo anno per le vendite. Il lockdown e l’emergenza sanitaria hanno frenato un mercato che altrimenti avrebbe registrato un segno + sia sulle vendite sia sui prezzi. Il trend risulta quindi favorevole e nei prossimi anni gli esperti credono ci sarà una crescita del mercato immobiliare favorito da tassi di interesse bassi e incentivi statali. Come calcolare il prezzo della tua casa Uno dei primi e più importanti passi da fare quando si decide di vendere un immobile è calcolare il prezzo. Avere un prezzo definito del nostro immobile è fondamentale per poterlo vendere, ma calcolarlo è molto complicato e spesso si rischia di fare degli errori. Solitamente si tende a valutare il prezzo di un immobi- le in modo eccessivo, cioè si attribuisce un prezzo più alto rispetto a quello reale. Le motivazioni possono essere due: • cercare di avere il massimo profitto dalla vendita • il legame affettivo verso l’immobile porta a sovrastimarlo non essendo del tutto oggettivi nella valutazione.
Noi aggiungiamo un altro motivo, probabilmente non conosci il mercato immobiliare della zona e quindi non disponi dei mezzi e delle conoscenze necessarie per poter fare una valutazione equa. Un immobile sovraprezzato rischia di rimanere invenduto per mesi creando frustrazione nel venditore. Un immobi- le sottoprezzato verrà venduto in fretta, ma così si andrà solo a svalutare il valore reale e quindi andrai in perdita. Per prima cosa però differenziamo tra valore dell’immobile e valore catastale. Il valore catastale serve solo per calcolare il pagamento delle imposte sull’immobile come imposte di registro, di successione e non identifica il reale valore dell’immobile. Prima di procedere andando nel dettaglio diamo una sintetica definizione di “valore di mercato” “Il valore di mercato è l’importo stimato al quale l’immobile verrebbe venduto alla data di valutazione tra un acquirente e un venditore essendo entrambi non condizionati da fattori esterni e dopo un’adeguata attività di marketing da entrambe le parti.” (Codice delle valutazioni immobiliari) Come calcolare il valore di un immobile Partiamo quindi dai dati. Per calcolare il valore di mercato di un immobile è stata creata una formula matematica così da essere il più oggettivi possibile. Valore di mercato = superficie commerciale x quotazione al metro quadro x coefficienti di merito Andiamo a vedere ognuno di questi fattori nel dettaglio: Superficie commerciale Superficie commerciale e superficie calpestabile sono due cose diverse e non vanno confuse. Per calcolare la superficie commerciale bisogna sommare: • le superfici coperte calpestabili, così come quelle non calpestabili: per queste ultime intendiamo i muri interni ed esterni della casa • tutte le superfici scoperte, quali: terrazze, giardini, balconi e pertinenze Queste superfici vengono poi sommate tenendo conto di una serie di coefficienti, che possono variare in base alle con- dizioni di interni ed esterni dell’immobile. Ryan Ancill on unsplash Valore al metro quadro Questo numero è il risultato di un’ulteriore serie di indici. Gli indici presi in considerazione sono per esem- pio l’ubicazione dell’immobile, se si trova in città (in quale quartiere, centro o periferia) oppure in campagna. Viene preso in considerazione lo stato di conservazione dell’edificio, sia interno che esterno. L’Agenzia del- le Entrate tramite l’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) monitora questi parametri, li aggiorna ogni sei mesi e li conserva. Dunque, per calcolare il prezzo al metro quadro di un immobile, bisogna fare
riferimento a questi dati che sono consultabili da chiunque. L’Osservatorio suddivide ogni città in quadran-
ti chiamati “zona OMI”. Ogni quadrante ha all’interno quotazioni al metro quadro minime e massime
omogenee.
Per creare queste quotazioni l’Osservatorio considera:
• la superficie lorda dell’immobile,
• il valore di mercato minimo e massimo,
• lo stato conservativo,
• la classe catastale,
• la tipologia
Per quanto riguarda la tipologia, gli immobili vengono presi in
considerazione e suddivisi in diverse tipologie:
• abitazioni civili (case, appartamenti..)
• abitazioni di tipo economico (locali commerciali)
• box
• posti auto coperti
• posti auto scoperti
Marten Bjork on unsplash • ville e villini
Possiamo dire però che ci sono anche delle certezze nel mercato immobiliare per quanto riguarda il valore
al metro quadro. Infatti, un immobile in centro soprattutto nelle medio grandi città rimarrà sempre più o
meno sempre uguale negli anni. In ogni caso ogni categoria di immobile si può suddividere anche a seconda
dell’ubicazione all’interno delle città:
• centro
• semi centro
• periferia
• zona suburbana
• zona extraurbana
Per ognuna di queste zone vengono fatte stime diverse per quanto riguarda il valore al metro quadro.
Bisogna anche tenere conto dei cambiamenti sul lungo periodo che un quartiere può subire. Ci riferiamo
ai processi di gentrificazione che fanno passare una semplice borgata fuori dal centro della città in un
quartiere trendy.
Per quanto riguarda Trento possiamo fare riferimento al Quartiere dei Ferrovieri, che è passato da zona
popolare, abitata per lo più da operai della Ferrovia, a quartiere alla moda, tranquillo e colorato. Quando si
verifica il fenomeno della gentrification il valore catastale degli immobili sale nel giro di qualche anno.
I coefficienti di merito Insieme al valore al metro quadro vanno calcolati i coefficienti di merito. Essi sono dei valori espressi in percentuale e vanno a prendere in considerazione alcune fondamentali caratteristiche di un immobile. I coefficienti di merito concorrono insieme al valore al metro quadro ad alzare o abbassare il prezzo di un immobile. • stato locativo: se l’immobile è affittato e c’è un inquilino si perde qualche punto percentuale, anche in base alla durata del contratto • piano: il coefficiente cambia sensibilmente tra un seminterrato e un attico e va tenuto conto della pre- senza o meno di un ascensore e del giardino. • stato di conservazione: questo coefficiente riguarda lo stato in cui versa l’immobile, può essere nuovo, ristrutturato, abitabile o da ristrutturare • esposizione: in questo caso si fa riferimento a quanta luce e sole arriva all’immobile nell’arco di tutta la giornata. • affaccio e vista: qui vengono considerate visuali piacevoli o meno, ad esempio le viste interne ad un palazzo sono considerate poco piacevoli. • età edificio: qui si valuta l’età dell’edificio insieme allo stato di manutenzione • riscaldamento: in questo caso si calcola positivamente un riscaldamento autonomo e meno quello centralizzato. Tutte queste percentuali vanno ad aggiungere o togliere valore all’immobile. Per alcuni fattori non si può fare nulla in senso migliorativo ma per altri, con alcuni accorgimenti, è possibile migliorare la situazione. Tutti questi passaggi sono molto delicati e valutare un immobile, seppur in modo approssimativo non è semplice. Ma è possibile comunque trovare delle scorciatoie per farsi almeno un’idea. Quando valuti il tuo immobile non basarti sui prezzi proposti sui portali immobiliari, non sono accu- rati e spesso non tengono conto di tutti i coefficienti di merito. Fai una ricerca di atti di compravendita effettuati in zona e depositati negli uffici competenti che danno un reale valore di mercato. Sui portali immobiliari spesso gli immobili vengono pubblicizzati indicando il prezzo desiderato e non il reale valore di mercato. Per fare una corretta valutazione e vendere più velocemente analizza gli immobili venduti nella tua zona degli ultimi 8/12 mesi.
Vendere casa da soli e possibile? Rischi e opportunita Fino agli anni ‘90 il ruolo delle Agenzie Immobiliari era fondamentale e nessuno vendeva casa da solo. Que- sto accadeva perché gli annunci di vendita venivano messi per lo più presso le sedi fisiche delle agenzie e su volantini o riviste specializzate. Per un privato era impossibile far sapere agli acquirenti dell’immobile in vendita. Con l’avvento di internet le cose sono cambiate. Oggi è possibile pubblicare il proprio immobile su siti, portali e social network e così farsi conoscere dai possibili compratori. Inoltre, l’accesso a documenti e in- formazioni è alla mano di tutti. Inoltre, potrai gestire le visite e conosce di persona i compratori decidendo in autonomia tutto il processo. Dall’altro lato i rischi sono molti: • valutazione dell’immobile: Se non valuti in modo giusto rischi di lasciare invenduto l’immobile oppure di svendere. • preparazione dell’immobile: Esiste una sola occasione per fare una prima buona impressione • marketing: Postare una foto della tua casa sul tuo profilo Facebook o su un gruppo non è abbastanza. • negoziazione: vendere casa non è come essere al mercato del giovedì. Vendere immobili è un lavoro e le doti di negoziatore non sono innate. Serve capacità d’ascolto, freddezza e oggettività. • perdere tempo e risorse: E questo pensiamo sia il minimo che puoi perdere cercando di vendere casa da solo, perché potresti perdere anche molti soldi.
Tutte le fasi della vendita: le sai gestire? Una volta definito il prezzo dell’immobile si procede a cercare gli acquirenti. La fase della vendita è quella più delicata. Le parole chiave in questa fase sono ricerca e dialogo. • La ricerca degli acquirenti passa per la comunicazione, quindi foto, annunci e descrizione della casa. • Il dialogo invece vuole intendere una continua apertura al confronto con i potenziali acquirenti. Dovrai accompagnarli dal primo contatto fino alla visita alla casa, il che significa rispondere a tutte le do- mande e i quesiti che avranno da porti. Solo con le giuste risposte riuscirai a far tornare da te il contatto e magari, te lo auguriamo, a procedere con la proposta di acquisto. Da qui in poi le cose si fanno serie. Con la proposta di acquisto l’acquirente dimostra di essere interessato ad acquistare l’immobile con una proposta scritta. In questo modo ti comunica il suo interesse e attraverso il versamento di una caparra cercherà di “fermare” l’immobile. All’interno di questo documento ci sono una serie di dati tra cui il prezzo d’acquisto offerto, le condizioni di pagamento e il termine della proposta con una data di scadenza. In seguito, si stipula il preliminare di compravendita che è un contratto vincolante per le parti. Questo documento è anche chiamato compromesso e per ogni compravendita è diverso anche se online si pos- sono trovare alcuni fac simile. Infine il rogito che è la fase finale della compravendita. Sancisce, infatti, il passaggio dell’immobile da un proprietario all’altro e viene fatto di fronte ad un notaio. Tutti questi passaggi sono piuttosto tecnici, servono molti documenti e firme. Attenzione! La responsabilità di ciò che si firma è personale e quando si vende una casa parliamo di mi- gliaia di euro. Inoltre, quando si firma il preliminare di vendita tornare indietro è molto complicato perchè si dovrà pagare all’acquirente il doppio della caparra corrisposta.
5 motivi per cui il costo dell’agenzia conviene sempre.
Abbiamo visto che vendere casa da soli non è poi così semplice. Serve tempo, competenze e conoscenze
in diversi settori.
Fare da soli, all’inizio, può sembrare più conveniente, reperire i documenti non è poi così complicato e
i clienti si trovano pubblicando un post sulla pagina Facebook personale.
Non è esattamente così che funziona, e lo sai già. Il rischio è di perdere tempo e soldi perchè si è sbaglia-
to già il primo step. Per questo è sempre meglio rivolgersi ad un’agenzia, dove degli esperti possono
seguirti nella vendita, dalla valutazione fino alla firma del rogito.
Ma se non sei ancora convinto ecco per te cinque buoni motivi + uno per cui rivolgerti ad un’agenzia ti
conviene sempre.
1. Vendere casa è un lavoro.
Sicuramente ti sei fatto un’idea di quanto sia complicato vendere casa. Un agente immobiliare è
un esperto con competenze nel settore legale, fiscale ed economico, oltre che nell’arte della
trattativa. L’agente immobiliare è un professionista che di lavoro aiuta le persone a vendere e
acquistare immobili. Un bravo agente ha l’occhio allenato; noi di RES Immobiliare vendiamo
immobili da più di dieci anni, sappiamo guardare con gli occhi di un compratore e possiamo con-
sigliare modifiche e angolature per le foto. Possiamo fornire alcuni consigli sulle visite alla casa,
conosciamo le parole giuste da dire e se un potenziale cliente fa una domanda tecnica sapremo
rispondere con prontezza perché studiamo i particolari di ogni immobile. Oltre agli immobili stu-
diamo il mercato e le sue variazioni, le zone delle città, le richieste delle persone e i cambiamenti
che subiscono i quartieri negli anni.
2. La giusta valutazione è la base di partenza.
La valutazione dell’immobile è uno degli step più importanti quando si vende un immobile. Defini-
re il valore di un immobile non è un’attività che si improvvisa. Se la valutazione viene fatta in
modo errato, l’immobile rimane invenduto, oppure viene svenduto ad un prezzo troppo basso. Per
fare una valutazione adeguata di un immobile servono le giuste informazioni, sia dell’immobile sia
del mercato, competenze adeguate e un po’ di esperienza. Fare da soli una valutazione è compli-
cato ed il proprietario difficilmente sarà oggettivo.
3. Con una consulenza viaggi spedito.
La professionalità degli esperti è fondamentale in ogni fase. Durante la vendita il tuo agente
immobiliare è il tuo migliore amico. Potrai chiedere informazioni sugli acquirenti e sul mercato,
consigli sui documenti da presentare e sul comportamento da tenere durante le visite. L’agente
immobiliare ha alle spalle anni di esperienza, conosce il settore ma anche i clienti. Conosce i gusti
più diffusi, le mode e i trend del momento. Potrai affidarti a lui per la burocrazia, per consigli su
prestiti, mutui e agevolazioni. Ricordati che l’agente sarà al tuo fianco in ogni fase della vendita,
dalla valutazione al rogito.4. L’assistenza ti risparmia un sacco di grane.
L’agenzia immobiliare si occuperà di tutto e farà da tramite tra le parti. Non sempre gli attori
in gioco sono sconosciuti senza rapporti precedenti, anzi, spesso sono parenti o vicini e allora le
dinamiche si fanno più complicate.
Un buon agente immobiliare è un esperto conoscitore anche delle persone. Acquistare o ven-
dere una casa è un passo importante. Un buon agente immobiliare agisce in contesti delicati e ha
sviluppato affinità e dimestichezza con queste situazioni. Saprà agire nel modo migliore per
aiutarti nel concludere la vendita con successo.
5. Tutta la pubblicità che ti serve.
L’agenzia investe nel marketing e nella pubblicità, tu probabilmente no. Una volta chi vende-
va casa scriveva due righe su riviste locali e attendeva di essere chiamato da un acquirente. Oggi
le cose sono molto cambiate. Online si vende e si acquista di tutto, anche le case. Il primo step
gli acquirenti lo fanno online quando vanno sul sito dell’agenzia, immettono i filtri necessari
e guardano foto e descrizioni delle case. Per questo l’agenzia ha un sito web, pagine social e col-
labora con i portali web più conosciuti. L’agenzia ha già dei clienti, riceve richieste di acquisto ogni
giorno e ha una banca dati costantemente aggiornata.
L’agenzia investe tempo, energie e denaro sul tuo immobile per assicurarti una vendita affidabile,
veloce e sicura.
A questa lista vogliamo aggiungere il motivo numero 6 per convincerti della necessità di affidarsi a un’a-
genzia per vendere il tuo immobile.
+1 Il network.
Lavorando per anni all’interno di un settore si conoscono anche molte persone. L’agenzia ha infatti attor-
no a sè un network di esperti, ingegneri, architetti, interiore designer, fotografi, marketing strate-
gist e studi notarili. Queste figure sono utili quando si decide di vendere un’immobile e un loro consulto è
sempre gradito, soprattutto se avviene in tempi rapidi e senza troppe chiamate.
Come facciamo noi di RES Immobiliare
Abbiamo capito quanto sia complicato calcolare il prezzo di un immobile. Serve tempo, esperienza nel cam-
po e competenze specifiche che non tutti hanno. Per questo noi consigliamo di contattare un professio-
nista che conosce la zona, i prezzi medi di vendita per quel quartiere e che ti può aiutare nella valutazione.
Noi di Res Immobiliare abbiamo dieci anni di esperienza nelle vendite immobiliari, facciamo un so-
pralluogo, ricerche approfondite sul tuo immobile e infine concordiamo con te un prezzo competitivo per
il mercato attuale. Inoltre, possiamo darti alcuni preziosi consigli su come migliorare l’immobile, un piccolo
investimento che potrebbe alzare il valore dell’immobile anche del 5%.Home staging: fare visite perfette
Kinga Cichewicz on unsplash
La prima impressione è importante anche nel mondo della vendita degli immobili. Le fotografie sono
fondamentali e durante le visite è importante presentare la casa al meglio.
Home staging si traduce letteralmente “allestimento della casa”, è una tecnica di marketing utilizzata
per la vendita degli immobili. Serve a sottolineare i punti di forza e allo stesso tempo a nascondere le debo-
lezze. Non servono grandi stravolgimenti, ma solo qualche semplice accortezza.
Ora probabilmente ti stai chiedendo se è possibile fare home staging da soli. La risposta è sì! Abbiamo se-
lezionato otto semplici mosse fai da te per rendere al meglio la tua casa.
1. METTITI NEI PANNI DEI POTENZIALI COMPRATORI. La regola numero uno dell’home sta-
ging. I professionisti del settore preparano e allestiscono la casa per il compratore. Immedesimati
nel possibile acquirente, cos’è la prima cosa che vede entrando in casa? Che emozioni si provano?
2. RASSETTA E RINFRESCA LE PARETI. Quando vengono i visitatori la casa deve essere pulita
e in ordine. Se ti è possibile meglio ritinteggiare le pareti delle stanze, soprattutto il bagno e la
cucina. Per un tocco moderno puoi pitturare una parete di un colore diverso dal bianco. Profu-
ma ogni stanza e sistema qua e là dei profumatori e olii essenziali.
3. LUCE. La luce è fondamentale. La casa deve presentarsi luminosa e brillante, cerca di far en-
trare più luce possibile. Con la giusta illuminazione la casa sembrerà più grande e le stanze
più ampie. Se c’è un balcone oppure una porta finestra lasciale aperte così i visitatori saranno
invogliati ad uscire.4. SPERSONALIZZA. Se la casa è già arredata meglio togliere tutto ciò che è di troppo. A chi
visita la casa piace poter immaginare come arredarla con i propri gusti. L’obiettivo è quello di
dare l’idea degli spazi complessivi, senza uno stile particolare.
5. ARREDAMENTO. Una volta tolti gli oggetti personali, decora gli ambienti. L’ingresso è il bi-
glietto da visita della casa, già da qui i visitatori devono potersi fare un’idea di ciò che c’è dopo.
Poggia dei cuscini colorati sul divano e metti una pianta nell’angolo del soggiorno per dare colo-
re. Invece, per rendere una camera più elegante e lussuosa ti basteranno delle lenzuola bianche
e in bagno un nuovo set di asciugamani.
6. SPECCHI. Se vuoi far sembrare la casa più grande agli occhi dei tuoi visitatori il trucco più
utilizzato dai professionisti dell’home staging sono gli specchi. Per ingrandire visivamente piccoli
spazi ti basterà uno specchio ben posizionato. Gli specchi infatti portano luce, rompono l’ingom-
bro visivo ed espandono le pareti rendendo gli spazi piccoli otticamente più grandi.
7. AGGIUSTA. Prima di aprire la tua casa agli acquirenti fai un check up e controlla che non ci
sia nulla di rotto. Se la caldaia è vecchia puoi pensare di sostituirla, questo renderà la casa più
sostenibile dal punto di vista energetico. I tuoi possibili acquirenti saranno molto attenti quando
visiteranno la casa.
8. SERVIZIO FOTOGRAFICO. Quando la casa sarà pronta e avrai sistemato tutto fai delle foto,
le agenzie le utilizzano per pubblicizzare la tua casa. Innanzitutto, devono essere di buona
qualità, se necessario sarà l’agenzia a occuparsi, con strumentazioni professionali, delle foto e
dei video della casa.
Madelynn Woods on unsplashFinalmente! Le fasi finali della vendita
Per vendere una casa ci si avventura in un percorso tortuoso e la possibilità di incontrare ostacoli è costan-
te, ma con i giusti compagni di viaggio sarà tutto più semplice. Arrivati alle fasi finali della vendita è meglio
non farsi trovare impreparati.
Documenti necessari
I documenti dell’acquirente:
• Documento d’identità (segnalando eventuali cambi di residenza)
• Codice fiscale
• Estratto atto di matrimonio o certificato di stato libero o di unione civile
• Copia di eventuali convenzioni patrimoniali o accordi di convivenza
• Per cittadini extra UE: copia del permesso di soggiorno o del visto d’ingresso.
I documenti dell’immobile:
• Copia dell’atto di acquisto e dell’eventuale dichiarazione fiscale di successione e, in genere, dei docu-
menti relativi all’acquisto mortis causa
• Copia della planimetria depositata in Catasto e al Tavolare ed eventuali altri documenti catastali
• Copia dei mezzi di pagamento di quanto già ricevuto
• Copia preliminare di vendita
• Se l’acquirente paga il prezzo con accollo del mutuo esistente, copia della ricevuta dell’ultimo pagamento
• Eventuale contratto di locazione
• Se ci sono ipoteche non ancora cancellate, copia della rice-
vuta di estinzione del mutuo e copia dell’assenso alla can-
cellazione
• Copia del regolamento di condominio e dichiarazione
dell’amministratore attestante l’avvenuto pagamento di tut-
te le spese
• Copia dei provvedimenti edilizi relativi alla costruzione del
fabbricato
• Copia del certificato di agibilità
• Attestato di prestazione energetica
Romain Dancre on unsplashLa trattativa
Una volta che un acquirente si interessa all’acquisto è il momento della trattativa. In questa fase è sempre
meglio essere leali e corretti l’uno con l’altro. Le questioni su cui trovare un’intesa non riguardano solo il
prezzo dell’immobile:
• data di consegna dell’immobile
• modalità di pagamento
• ripartizione delle spese condominiali nel periodo tra il compromesso e il rogito
• possibile richiesta dell’acquirente di avere le chiavi prima
Se la trattativa va a buon fine si procede con la stesura della proposta di acquisto, cioè la “dichiarazione
dell’acquirente di voler acquistare un certo bene a un certo prezzo”, manifestata tramite la compilazio-
ne e la firma di un modulo. Con la proposta di acquisto si fissa il prezzo e si “prenota” l’immobile. Per essere
valida, deve essere accompagnata dal versamento di una caparra in denaro. Si tratta di un documento
contenente impegni vincolanti, ma il venditore è comunque libero di valutare altre offerte. Meglio quindi
stipulare in tempi rapidi un contratto preliminare, che impegni anche il venditore.
Il preliminare di vendita
Il contratto preliminare è un vero e proprio contratto che obbliga le parti alla stipula del contratto de-
finitivo. Il preliminare deve indicare gli elementi principali della vendita: il prezzo dell’immobile, l’indirizzo e
una precisa descrizione con i dati del Catasto e la data del contratto definitivo. È importante anche definire
tutti gli obblighi reciproci da adempiere prima della consegna dell’immobile.
Jeshoots on unsplashRogito (e adempimenti burocratici)
Il rogito notarile, o atto notarile è il passaggio finale che si deve compiere per l’acquisto di un qualsiasi
bene immobile, edificio o terreno. Si tratta di un documento ufficiale redatto da un notaio che formalizza
il passaggio di proprietà dell’immobile.
Il costo del notaio insieme alle altre voci di spesa sono a carico di chi acquista l’immobile.
Le spese per il rogito sono due distinte:
• le imposte previste per l’atto specifico
• onorario del notaio
La parcella del notaio è proporzionale al valore dell’immobile e può variare dai listini personali dello
studio notarile e dal tipo di lavoro che è stato effettuato.
Per quanto riguarda le imposte, a seconda dei casi si versano l’IVA, l’imposta di registro, l’imposta ipotecaria
e quella catastale.
Attività successive alla firma del rogito notarile
Dopo aver firmato il rogito notarile sarà compito del notaio versare le imposte per conto dell’acquirente
e depositare tutti gli atti firmati. La consegna delle chiavi avviene subito dopo la firma del rogito, solita-
mente però si aspetta la trascrizione.
Hiveboxx on unsplashConclusioni
Vendere casa non è mai una decisione semplice e forse questa guida ti ha chiarito alcuni dubbi, ma immagi-
niamo ne siano sorti di nuovi. Non ti preoccupare, è normale. La compravendita di immobili è un argomento
ampio e ogni vendita ha una storia particolare e diversa.
Noi di RES Immobiliare abbiamo ascoltato molte storie diverse e forse un giorno ci racconterai anche la
tua. In questo caso chiamaci o passa in ufficio a trovarci. Se invece non ti senti ancora pronto seguici sul
nostro sito resimmobiliare.it e sui social.
Siamo sempre attivi con proposte e novità.
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