Avv. Emanuela Moretti - Via Carpanelli 10 Pavia
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Avv. Emanuela Moretti
Via Carpanelli 10 Pavia
avv.moretti@tiscali.it
Tel 0382/26454 fax 0382/302453
LA RIFORMA DEL CONDOMINIO
La L. 11.12.12 n. 220, in vigore dal 18.06.13, ha apportato rilevanti modifiche alla disciplina del condominio
contenuta nel codice civile e nelle disposizioni di attuazione del codice civile, adeguandola alle mutate
condizioni sociali ed alle innovazioni tecniche intervenute.
Novità relative al condominio:
TABELLE MILLESIMALI: La riforma ha introdotto una sostanziale modifica dell’art. 69 disp. Att. c.c.
stabilendo il principio della possibilità di revisione o di rettifica delle tabelle millesimali a semplice
maggioranza (ex art. 1136 c.c.: metà del valore dell’edificio + maggioranza degli intervenuti in assemblea),
nei soli casi di errore della tabella o di alterazione (per più di un quinto) del valore proporzionale
dell’unità immobiliare, a seguito di modifiche apportate alle singole unità immobiliari (es. sopraelevazione
o recupero del sottotetto). E’ stato così recepito l’orientamento giurisprudenziale espresso recentemente
dalla Cassazione a Sezioni Unite (Sentenze C.Cass. Sez. Un. 18477/2010 e n. 18478/2010), che ha segnato
un punto di svolta rispetto al precedente principio secondo cui qualunque modifica delle tabelle millesimali
richiedeva l’unanimità dei consensi, anche in caso di errore o di notevole alterazione volumetrica
dell’immobile. In queste ipotesi, in presenza di veto o di ostruzionismo in assemblea, al condomino non
rimaneva altra soluzione che quella di pervenire ad una pronuncia giudiziaria di revisione della tabella
millesimale, convenendo tutti i condomini. Per effetto della riforma, invece, nel caso in cui in assemblea
non si raggiunga la maggioranza precedentemente indicata per la modifica, potrà essere citato in giudizio
unicamente il condominio, in persona dell’amministratore (art. 69 comma 2 disp.att. c.c.).
L’amministratore naturalmente dovrà dare notizia all’assemblea dell’iniziativa giudiziaria, incorrendo in
caso contrario nella revoca e nel risarcimento del danno. N.B. L’unanimità dei consensi continua ad essere
richiesta per la modifica della tabella millesimale, tutte le volte in cui non vi sia un errore della tabella o
quando l’alterazione del valore dell’edificio non sia superiore al quinto.
REGOLAMENTO DI CONDOMINIO: Il condominio deve dotarsi di un regolamento nel caso in cui il numero
dei condomini sia superiore a dieci. L’art. 1138 c.c. disciplina il regolamento formato dall’assemblea dei
condomini, che viene approvato a maggioranza (ex art. 1136 co. 2 c.c. maggioranza degli intervenuti e
almeno metà valore edificio) non può imporre una disciplina che sia in contrasto con i patti contenuti nei
singoli atti di acquisto e non può derogare alle norme relative all’amministrazione e gestione condominiale.
La riforma ha introdotto l’obbligo di pubblicità del regolamento, che deve essere allegato al registro dei
verbali delle assemblee. Un’altra importante novità riguarda le clausole c.d. “contrattuali” del regolamento,
ossia quelle – da approvarsi all’unanimità dei condomini - imitative dei diritti di godimento sulle parti
comuni, o attributive di maggiori diritti ad alcuni condomini, o derogative dei criteri di ripartizione delle
spese ex art. 1123 c.c. o, ancora, limitative dei diritti sulla proprietà esclusiva (es. divieto di adibire
l’immobile a bar). La riforma ha stabilito che il regolamento non può più prevedere limiti alla destinazione
d’uso delle unità di proprietà esclusiva. Non sarà più possibile, inoltre, prevedere nel regolamento
clausole che vietino il possesso di animali da compagnia (da intendersi come animali domestici).
N.B. Il nuovo art. 1138 c.c. è destinato ad avere efficacia solo per il futuro, stante il principio
dell’irretroattività della legge. La norma non rientra inoltre tra quelle considerate inderogabili, con la
conseguenza che sarà ancora pienamente ammissibile un regolamento contrattuale (approvato quindi
all’unanimità) che contenga una clausola di divieto del possesso o detenzione di animali domestici.
in caso di violazione del regolamento Il nuovo art. 70 disp. Att. c.c. prevede ora un aggiornamento della
sanzione (fino ad ora assolutamente irrisoria) da € 0,052 ad € 200,00, ulteriormente aumentata in caso di
recidiva fino ad € 800,00, da devolversi ad un fondo per le spese ordinarie.
PARTI COMUNI – La riforma ha ampliato l’elenco delle parti del condominio da presumersi comuni,
prendendo atto dell’evoluzione tecnologica raggiunta e tentando di dirimere dubbi interpretativi legati alla
1formulazione originaria dell’art. 1117 c.c.. I beni sono stati suddivisi in tre categorie: parti strutturali
dell’edificio - locali al servizio del condominio -opere accessorie. Il novero delle parti che si presumono
comuni (in base ad atti formali come il regolamento di condominio o anche a circostanze di fatto come la
destinazione funzionale del bene) è stato implementato con la previsione di: pilastri. travi portanti e
facciate; aree destinate al parcheggio e i sottotetti destinati all’uso comune (quest’ultimi oggetto fino ad
oggi di ampio contenzioso nelle aule giudiziarie); impianti per il condizionamento (fino ad ora non
menzionati) e riscaldamento dell’aria; impianti per la ricezione televisiva e per l’accesso a qualunque
genere di flusso informatico, da satellite e via cavo.
SUPERCONDOMINIO La riforma del condomino è applicabile, come prevede l’art. 1117 bis c.c. introdotto
ex novo, anche ai c.d. supercondomini, ossia ai complessi edilizi articolati, distinti in diversi corpi di fabbrica
dotati di autonomia strutturale ma caratterizzati da opere o servizi di uso comune.
TUTELA DELLA DESTINAZIONE D’USO la riforma ha inserito anche l’art. 1117 ter c.c., che introduce una
specifica tutela contro attività contrarie alla destinazione d’uso delle parti comuni, con previsione della
diffida da parte dell’amministratore o del singolo condomino e della possibilità di convocare l’assemblea,
che delibererà in merito alla cessazione dell’attività con la maggioranza ex art. 1136 comma 2 c.c. (metà
del valore dell’edificio e maggioranza degli intervenuti).
DISTACCO DALL’IMPIANTO DI RISCALDAMENTO CENTRALIZZATO art. 1118 comma 4 c.c. La riforma ha
recepito l’orientamento espresso costantemente dalla giurisprudenza, rendendo possibile il distacco da
parte del singolo condomino, a condizione che: A) l’unità abitativa non goda della normale erogazione di
calore a causa di problemi tecnici dell’impianto centralizzato non risolti nell’arco dell’intera stagione di
riscaldamento B) il distacco non comporti squilibri tali da compromettere la normale erogazione del
calore agli altri condomini o aggravi di spesa. In questi casi il condomino continuerà a contribuire alle
spese di conservazione e manutenzione straordinaria dell’impianto, non essendo ammissibile (se non con il
consenso di tutti i condomini) la rinuncia a questo bene, che costituisce una parte comune. N.B. rimane da
valutare la concreta compatibilità con la legislazione regionale di settore dell’iniziativa relativa al distacco
dall’impianto da parte del singolo condomino (si vedano, ad esempio, i Chiarimenti della Regione Piemonte
27.02..2013 Prot. 3310).
DIVISIBILITA’ DELLE PARTI COMUNI art. 1119 c.c La riforma ha confermato il principio della divisibilità delle
parti comuni dell’edificio solo in casi eccezionali, introducendo però la necessità di una preventiva delibera
assembleare adottata all’unanimità, avente ad oggetto la modifica della destinazione d’uso del bene
comune e, conseguentemente, la divisione in parti corrispondenti ai diritti di ciascuno. Caso tipico è
costituito dalla riutilizzazione del locale che originariamente ospitava la caldaia a deposito delle biciclette,
con assegnazione ai condomini di appositi spazi.
OPERE SU PARTI DI PROPRIETA’ O USO INDIVIDUALE l’art. 1122 c.c. è stato modificato nella sua
intestazione (che nella sua precedente formulazione si riferiva, impropriamente, ad opere su parti di
proprietà comune). La norma disciplina il divieto di eseguire interventi che danneggino le parti comuni o
pregiudichino il decoro architettonico, la stabilità o la sicurezza dell’edificio (con un richiamo alla
disciplina delle innovazioni ex art. 1120 c.c.) e introduce l’obbligo di dare preventiva notizia
all’amministratore dell’iniziativa, affinchè riferisca all’assemblea.
GESTIONE DELLE PARTI COMUNI DA PARTE DEL SINGOLO CONDOMINO La riforma ha sostanzialmente
confermato il contenuto dell’art. 1134 c.c., precisando che l’iniziativa del condomino che sostiene spese per
le parti comuni è qualificabile come negotiorum gestio, con diritto al rimborso solo in caso di iniziativa
assunta in condizioni di urgenza e nell’impossibilità di convocare l’assemblea.
INSTALLAZIONE DI IMPIANTI DI RICEZIONE TELEVISIVA E DI VIDEOSORVEGLIANZA La materia viene
disciplinata per la prima volta, con l’introduzione dell’art. 1122 bis c.c., che riconosce il diritto del
condomino di ricevere i servizi televisivi e radiofonici con impianti individuali satellitari o via cavo
liberamente realizzabili, senza preventivo consenso assembleare, a condizione che venga arrecato il minor
pregiudizio possibile alle parti comuni e alle proprietà individuali e che venga rispettato il decoro
architettonico. La norma consente anche la realizzazione di impianti per la produzione di energia da fonti
rinnovabili destinati a servire le singole unità, sul lastrico solare o altra idonea superficie comune o anche
sulla proprietà individuale. Solo se l’intervento incide su una parte comune, il condomino dovrà avvisare
preventivamente l’assemblea, che potrà prescrivere modalità alternative o imporre cautele e, quanto agli
impianti di produzione di energia, provvedendo a ripartire l’uso del lastrico solare onde consentire a tutti il
2potenziale utilizzo. La maggioranza prevista è quella ex art. 1136 comma 5 c.c. (maggioranza intervenuti e
2/3 valore edificio)
MANUTENZIONE DI SCALE E DI ASCENSORI La riforma ha sostanzialmente mantenuto il criterio della
ripartizione delle spese di manutenzione e sostituzione (sostituendo l’originaria “ricostruzione”) per metà
in ragione del valore e per metà in misura proporzionale all’altezza di ciascun piano dal suolo. La novità
consiste nell’estensione da parte dell’art. 1124 c.c. di questo criterio anche alle spese relative
all’ascensore, in armonia con l’orientamento espresso dalla giurisprudenza e con la prassi. N.B. La norma si
riferisce alla manutenzione, sia ordinaria che straordinaria e non fa invece alcuna menzione dell’attività di
pulizia ed illuminazione delle scale, a proposito della quale sarebbe stato opportuno introdurre una regola
di disciplina, considerata la variabilità delle decisioni giurisprudenziali sul punto (applicazione del criterio ex
art. 1123 c.c. dell’uso potenziale, oppure ripartizione secondo l’altezza del piano). Non rientrano nel campo
di applicazione della norma le spese di adeguamento dell’ascensore, per le quali deve applicarsi il criterio di
suddivisione secondo i millesimi di proprietà, essendo questi interventi connessi direttamente con la
proprietà del bene comune e con esigenze di sicurezza che prescindono dall’intensità dell’uso.
Novità relative all’assemblea:
CONVOCAZIONE l’art. 66 disp.att. c.c. introduce nuove modalità di invio dell’avviso (anche via Pec, fax,
racc. a mano, posta racc.), che deve essere comunicato (come prima) entro cinque giorni dalla data fissata
per l’assemblea. Viene recepito l’orientamento giurisprudenziale secondo cui la delibera è annullabile in
caso di omessa o tardiva convocazione e viene inoltre stabilito che l’assemblea in seconda convocazione
non può tenersi nel medesimo giorno solare della prima convocazione.
NUOVE MAGGIORANZE La riforma ha inteso facilitare l’adozione delle deliberazioni in condominio,
prevedendo quorum più ridotti. L’art. 1136 c.c.,integralmente riformulato, richiede per l’assemblea:
IN PRIMA CONVOCAZIONE: quorum costitutivo = intervento maggioranza dei partecipanti al
condominio (anziché i 2/3) che rappresentino almeno i 2/3 del valore dell’edificio. Quorum deliberativo
(invariato) = voto maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno ½ del valore edificio.
IN SECONDA CONVOCAZIONE: quorum costitutivo (introdotto ex novo) = intervento di 1/3 dei
partecipanti al condominio che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio. Quorum deliberativo =
voto maggioranza degli intervenuti che rappresentino almeno 1/3 del valore dell’edificio (anziché 1/3 dei
partecipanti al condominio e almeno 1/3 del valore dell’edificio)
Devono essere adottare con quorum deliberativo = voto maggioranza degli intervenuti e almeno 50%
valore edificio le delibere in merito a: nomina/revoca amministratore –liti attive e passive – ricostr. edificio
e spese straord. di notevole entità – tutela destinazione d’uso parti comuni (ex nuovo art 1117 quater c.c.)
– innovazioni ex art. 1120 c.c. – installazione impianti videosorveglianza –autorizz. per partecip. a progetti
di istituzioni territoriali (art. 1136 comma 2 c.c.).
Le innovazioni ex art. 1120 comma 1 c.c. (sicurezza e salubrità degli edifici ed impianti/abbattimento
barriere architettoniche/contenimento consumi energetici/parcheggi/installazione impianti fonti energia
rinnovabili/impianti centralizz. televisivi e telematici) richiedono il quorum deliberativo = voto
maggioranza degli intervenuti e almeno 2/3 del valore dell’edificio (prima era richiesto il voto della
maggioranza dei partecipanti al condominio e almeno 2/3 valore edificio).
DELEGHE La materia è stata disciplinata ex novo, prevedendo che l’amministratore non possa ricevere le
deleghe dai condomini (per evitare rischi di conflitto di interesse) e stabilendo che, in caso di edifici con più
di 20 condomini, il delegato non possa rappresentare più di 1/5 dei condomini e del valore dell’edificio.
FONDO SPECIALE PER LAVORI DI MANUTENZIONE STRAORDINARIA l’art. 1135 n. 4 prevede l’obbligatoria
istituzione di tale fondo, fino ad ora solo facoltativo, per tutelare il condominio di fronte al rischio che, a
causa della morosità dei condomini, vengano a mancare le risorse per provvedere ad interventi
preventivati. Il fondo non può essere costituito per far fronte a lavori non ancora deliberati o per
generiche future eventualità. Naturalmente, nulla vieta che l’assemblea approvi la costituzione di un
ulteriore fondo di riserva che consenta al condominio di avere una costante disponibilità di risorse.
3IMPIANTI DI VIDEOSORVEGLIANZA E’stato introdotto l’art. 1122 ter c.c. che prevede, con la maggioranza ex
art. 1136 c.c. (voto 50%+1 intervenuti e almeno 50% valore edificio) la possibilità di installare impianti per
la ripresa di spazi comuni.
RENDICONTO CONDOMINIALE La riforma ha introdotto l’art. 1130 bis. c.c. , che disciplina espressamente il
contenuto del rendiconto, che deve prevedere specifiche voci contabili allo scopo di assicurare la
trasparenza della gestione contabile e la possibilità di controllo di ciascun condomino. Il rendiconto dovrà
in particolare prevedere: il registro di contabilità, il riepilogo finanziario ed una nota di
accompagnamento sintetica, che illustri la gestione annuale e le questioni pendenti. E’ stata anche
prevista la possibilità da parte dell’assemblea di nominare un revisore che verifichi la contabilità del
condominio (delibera adottata con la stessa maggioranza prevista per la nomina dell’amministratore: .).
Viene espressamente disciplinata la figura del consiglio di condominio, che può essere nominato negli
edifici con almeno dodici unità abitative e che ha funzioni consultive e di controllo Sempre per finalità di
controllo è stata prevista la POSSIBILITÀ DI ATTIVAZIONE DI UN SITO INTERNET CONDOMINIALE, per
consentire l’accesso ai documenti condominiali (maggioranza ex art. 1136 comma 2 c.c.) art. 71 ter disp.
Att. c.c.
IMPUGNAZIONE DELLE DELIBERE L’art. 1137 c.c. è stato riformulato, chiarendo una serie di aspetti fino ad
ora oggetto di controversie interpretative: viene in primis meglio precisato che la legittimazione attiva non
spetta solo al condomino dissenziente, ma anche all’assente ed all’astenuto (con conseguente diversa
decorrenza del termine perentorio di 30 giorni di esercizio dell’azione). Viene precisato inoltre che
l’impugnazione riguarda solo i vizi di annullabilità della delibera e non anche per i vizi di nullità (del tutto
residuali), che è possibile far valere in ogni tempo. Viene poi disciplinata la sospensione dell’efficacia
esecutiva della delibera, chiarendo che non costituisce un effetto automatico dell’azione ma che dovrà
essere espressamente disposta dal Giudice. Si chiarisce infine che un’eventuale richiesta di sospensiva
formulata ante causam non sospende l’esecuzione della delibera, né interrompe i termini
dell’impugnazione (con il conseguente venir meno, quindi, di ogni interesse ad esperire questo
procedimento in via autonoma e prima dell’azione).
Novità relative all’amministratore:
NOMINA E REVOCA DELL’AMMINISTRATORE: l’art. 1129 c.c. nel suo nuovo testo stabilisce che la nomina
dell’amministratore deve essere effettuata quando i condomini sono più di otto (nel testo previgente
dovevano essere più di quattro). L’amministratore, una volta nominato e ad ogni rinnovo dell’incarico, ha
l’obbligo di comunicare i propri dati anagrafici e professionali, ed i giorni in cui ogni interessato potrà
prendere visione dei registri. Una novità della riforma è costituita dalla previsione della possibilità che
l’assemblea possa subordinare la nomina alla presentazione di una polizza assicurativa per la
responsabilità civile, i cui massimali dovranno poi essere adeguati nel caso in cui vengano deliberati
lavori straordinari, e nei limiti dell’importo di spesa previsto. La polizza dovrà essere integrata con una
dichiarazione dell’assicurazione che garantisca le condizioni previste. Da notare che nel corso dell’iter
parlamentare era stato previsto l’obbligo per l’amministratore di dotarsi di una polizza fideiussoria, poi
giustamente espunto in considerazione dei costi sensibilmente più elevati rispetto alla polizza assicurativa.
La riforma impone che venga data un’adeguata pubblicità al nome dell’amministratore, nel luogo di
accesso al condominio. Un’ulteriore novità è costituita dall’obbligo di accendere uno specifico conto
corrente intestato al condominio, sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute od erogate per
conto del condominio, con possibilità di monitoraggio da parte dei condomini, per il tramite
dell’amministratore.
NUOVE ATTRIBUZIONI è stata prevista l’introduzione dell’obbligo di tenuta della contabilità e dei due
nuovi registri (in aggiunta al registro dei verbali delle assemblee e del registro di nomina e revoca
dell’amministratore) dell’anagrafe condominiale e della contabilità. All’obbligo di aggiornamento dei
registri da parte dell’amministratore si aggiunge quelli dei condomini di comunicare prontamente ogni
variazione della proprietà, pena la responsabilità nel pagamento dei contributi condominiali.
OBBLIGO DI AGIRE PER LA RISCOSSIONE FORZOSA l’art. 1129 c.c. impone all’amministratore una rigorosa
tempistica per la riscossione dei contributi non pagati, dovendo egli agire entro sei mesi dalla chiusura
dell’esercizio nel quale il credito è compreso. Rimane invariata la previsione della possibilità di ottenere
(ex l’art. 63 Disp. Att. c.c.) un decreto ingiuntivo sulla base dello stato di ripartizione approvato
dall’assemblea, senza bisogno di sua autorizzazione. N.B. Secondo una recentissima pronuncia della
4Suprema Corte, il decreto ingiuntivo potrà essere richiesto sulla base del solo bilancio preventivo
approvato, finché non venga sostituito dal consuntivo (C.Cass. 19.12.12 n. 23447).
Si può ragionevolmente ritenere che il mancato rispetto del termine di sei mesi non faccia venir meno la
legittimazione dell’amministratore ad agire, sia pure in ritardo, per la riscossione delle somme dovute dai
condomini. L’art. 1129, comma 9 c.c. fa comunque salva la possibilità che l’amministratore venga
espressamente dispensato dall’assemblea dall’agire per la riscossione entro il previsto termine, derogando
così ad una causa legale di revoca del mandato.
Al di là di questa ipotesi, l’inerzia dell’amministratore nella riscossione, se protratta per oltre sei mesi, è
fonte di responsabilità per l’amministratore,il quale può essere chiamato a rispondere del danno causato al
condominio, del quale è mandatario.
REVOCA DELL’AMMINISTRATORE: la riforma ha inasprito i casi di revocabilità dell’amministratore. La revoca
può essere deliberata: in ogni tempo dall’assemblea con la stessa maggioranza prevista per la nomina o
con quella prevista dal regolamento di condominio,dall’autorità giudiziaria su ricorso di ciascun
condomino anche se: non rende il conto della gestione anche per un solo anno; commette gravi
irregolarità. L’art. 1129 c.c. prevede un’elencazione esemplificativa delle gravi irregolarità in cui può
incorrere l’amministratore. Tra esse è menzionata la mancata apertura del conto corrente; il consenso
prestato alla cancellazione delle formalità a favore del condominio in presenza di un credito insoddisfatto; il
non aver coltivato con diligenza l’azione giudiziaria (art. 1129 comma 12 c.c.)
RISCOSSIONE DEI CONTRIBUTI e OBBLIGO DI PREVENTIVA ESCUSSIONE: L’art. 63 Disp. Att. c.c. prevede una
maggior tutela per i creditori del condominio. E’ stato infatti introdotto l’obbligo per l’amministratore di
comunicare i dati dei condomini morosi ai creditori non ancora soddisfatti che glielo richiedano e,
parallelamente, l’importante principio per cui questi ultimi, prima di agire nei confronti dei condomini in
regola con i pagamenti, dovranno preventivamente escutere gli altri condomini morosi. La riforma ha,
quindi, reintrodotto il principio della solidarietà passiva dei condomini rispetto alle obbligazioni del
condominio, seppur mitigata dall’obbligo del creditore di agire preventivamente nei confronti dei
condomini morosi. Il principio in precedenza affermato dalla Cassazione a Sezioni Unite (C. Cass. Sez. Un.
9148/08 era, all’opposto, quello della parziarietà dell’obbligazione, che doveva essere imputata ai
condomini in proporzione alle rispettive quote). Un’ulteriore novità è costituita dalla possibilità di
sospendere la fruizione dei servizi comuni suscettibili di uso separato, in caso di mora protratta per un
semestre, per effetto dell’eliminazione della necessità di una apposita clausola autorizzativa contenuta nel
regolamento di condominio. In caso di cessione dell’immobile, viene confermata la responsabilità solidale
del cedente e dell’avente causa per il pagamento dei contributi relativi all’anno in corso ed a quello
precedente. La riforma ha previsto inoltre che la responsabilità solidale del cedente si estenda anche ai
contributi maturati fino alla data di trasmissione all’amministratore della copia autentica dell’atto di
cessione (non è quindi sufficiente una semplice informativa all’amministratore, non accompagnata dall’atto
in copia autentica).
PREDEDUCIBILITA’ DEI CONTRIBUTI IN CASO DI FALLIMENTO Una novità assoluta introdotta dalla riforma è
costituita dalla previsione della prededucibilità del contributi relativi alle spese di manutenzione sia
ordinaria che straordinaria ed alle spese relative alle innovazioni. Ciò significa che in caso di fallimento del
condomino il condominio avrà diritto di essere soddisfatto prima degli altri creditori, sia privilegiati che
chirografari.
Pavia, 6 marzo 2013
Avv. Emanuela Moretti
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