Acquisto della casa "a rogito differito": la formula di Filca finanziata con i mini-bond
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04 novembre
2013
online
Acquisto della casa «a rogito differito»: la
formula di Filca finanziata con i mini-bond
Le formule di acquisto "alternative", nelle diverse varianti e modalità, puntano tutte a
superare lo scoglio dell'accesso al credito e il ristagno del mercato immobiliare. Rinviare
l'accensione del mutuo a un secondo momento, più propizio, per consentire all'acquirente di
chiedere alla banca un importo minore e costruire nel frattempo un miglior merito creditizio
è l'obiettivo che si pone anche l'offerta CasaMiainLeasing, ideata da Filca Cooperative. Non
si tratta però di un leasing nel senso proprio del termine (che serve più che altro a dare un
"marchio" al prodotto), ma di una formula che permette, anche a chi ha solo un piccolo
capitale di partenza, di comprare l'abitazione a rogito differito.
In sintesi, si versa un anticipo a titolo di caparra confirmatoria, compreso tra il 6 e il 9% del
prezzo dell'immobile, secondo le proprie esigenze, e si va subito ad abitare la casa, senza
ancora esserne proprietari ma con l'impegno (fissato nel preliminare, trascritto) di stipulare il
rogito in un periodo che va dai 3 ai 5 anni. Fino a quel momento, l'inquilino paga quindi rate
trimestrali di importo pari a un canone di affitto: il 60% di quanto versato ratealmente viene
imputato in conto prezzo (bloccato alla firma del preliminare). «Consentiamo così di
accantonare entro la data del rogito la quota di capitale necessaria a ottenere il mutuo»,
spiega il presidente di Filca, Giacomo Fumeo. «I clienti sono infatti persone hanno iniziato a
lavorare solo da qualche anno e non dispongono dell'equity sufficiente a coprire la quota
Rassegna Stampa p r o p o s t e
non finanziata del mutuo, o hanno avviato da poco un'attività in proprio, oppure sono frenati
dalle preoccupazioni legate agli sviluppi della crisi».
L'acquirente (che diventa socio della cooperativa) può chiedere di sottoscrivere l'atto
d'acquisto anche prima del termine indicato. «Ma la formula - aggiunge Fumeo - è flessibile
anche nelle difficoltà. Innanzitutto il periodo in cui effettuare l'acquisto va da 3 a 5 anni, e a
questo proposito si proroga l'effetto della trascrizione del preliminare. Così come si proroga
il termine fissato se ad esempio al quinto anno il socio non ce la fa ancora a raggiungere il
mutuo, ma è vicino a farlo». L'inquilino viene infatti seguito lungo tutta la pratica: dall'analisi
delle caratteristiche economiche di partenza fino alla scelta della banca con la quale
stipulare il mutuo, che spesso appartiene alla rete di quelle convenzionate con la
cooperativa edilizia lombarda.
Ma se l'inquilino non dovesse invece arrivare a firmare il rogito? «Nel preliminare è previsto
che paghi un piccolo risarcimento, pari all'1% del prezzo dell'immobile per ogni anno in cui
ne ha usufruito. E naturalmente si perdono le rate, versate come se si fosse stati in affitto.
La penale – dice Fumeo - non è però prevista quando il mancato acquisto dipende da
cause di forza maggiore, come la perdita del posto di lavoro». In quel caso si perdono solo
le rate che, a conti fatti, risultano inferiori a un normale affitto. «Le abitazioni sono infatti
costruite secondo lo standard Biocasa Filca (quindi per la gran parte in classe energetica A)
e i costi energetici e di gestione sono bassi: circa 350 annui per un appartamento di 100
metri quadrati, rispetto ai soliti 1.700-2mila euro».
L'inquilino gode anche di altre garanzie, senza oneri aggiuntivi. C'è una fideiussione a
copertura dell'anticipo e di tutti i versamenti. «E una postuma decennale, un'assicurazione
che copre tutte le parti dell'edificio, dall'involucro agli impianti alla manutenzione
straordinaria. Ogni intervento di Filca - afferma Fumeo - è sottoposto infatti a certificazione
da Conteco (organismo indipendente di controllo e certificazione della qualità delle
costruzioni, ndr)». La formula CasaMiainLeasing è finanziata attraverso minibond. L'azienda
ha infatti collocato di recente un minibond da 9 milioni di euro che consentirà di assegnare
126 alloggi a rogito differito in sei province della Lombardia (Bergamo, Brescia, Como,
Lecco, Milano, Varese). Nelle prossime settimane si attende l'emissione di una seconda
tranche di prestiti obbligazionari.
Rassegna Stampa p r o p o s t e
01 novembre
2013
online
L’accesso alla casa di proprietà diventa realtà con i minibond
Filca
Filca, da trentacinque anni leader tra le Cooperative edilizie in
Lombardia, ha scelto di intraprendere un percorso di innovazione
per dare una risposta al problema dell’accesso alla casa di
proprietà, sfruttando la possibilità di utilizzare lo strumento dei
minibond per finanziare il progetto CasaMiainLeasing: l’originale
formula Filca che consente l’acquisto dell’abitazione a rogito
differito.
Si tratta di un progetto che risponde a un dato di fatto: la casa di
proprietà è per gli italiani un obiettivo primario e un sogno, che
però, a causa della difficoltà di ottenere un mutuo dalle banche, è
diventato per molti proibito. Soprattutto per i più giovani l’accesso
alla casa costituisce il primo passo per sancire la propria
indipendenza e costruirsi una famiglia, obiettivi che attualmente
appaiono difficilmente raggiungibili. Una difficoltà che viene vissuta
anche da chi pur possedendo un buon reddito, ma avendo iniziato a
lavorare solo da qualche anno, non dispone del capitale iniziale
necessario per coprire la quota non finanziata dal mutuo.
Ed è proprio per rimuovere questi fattori che nasce
CasaMiainLeasing: il progetto, infatti, rende accessibile l’abitazione
in proprietà anche a chi ha un piccolo capitale di partenza.
L’anticipo richiesto a titolo di caparra confirmatoria è compreso tra
il 6 e il 9% del prezzo, secondo le esigenze dell’acquirente. Una
volta versato l’anticipo, la nuova formula contrattuale prevede
l’immediata consegna della casa e la stipula del rogito in un periodo
compreso fra i 3 e i 5 anni (con facoltà da parte del socio di
chiedere la sottoscrizione dell’atto notarile anche prima del termine
indicato), mantenendo invariato il prezzo dell’immobile.
Fino al rogito l’acquirente s’impegna a corrispondere rate trimestrali
di importo pari o addirittura inferiore al canone di un affitto, grazie
anche all’abbattimento dei costi energetici ottenuti con le eccellenti
prestazioni dello standard BIOCASA Filca (classe energetica A per la
Rassegna Stampa p r o p o s t equasi totalità degli interventi) che caratterizza le costruzioni.
Inoltre, rispetto all’affitto, il 60% dell’importo delle rate non è a
fondo perso, ma viene imputato in conto prezzo.
Questo innovativo meccanismo, che accantona entro la data del
rogito la quota di capitale necessaria per ottenere il mutuo,
consente l’accesso alla casa di proprietà anche a coloro che,
diversamente, non potrebbero permettersela: perché hanno iniziato
a lavorare solo da qualche anno e non dispongono del capitale
iniziale necessario per coprire la quota non finanziata da mutuo,
oppure hanno avviato da poco una attività in proprio e si vedono
rifiutata la concessione del mutuo dagli istituiti di credito, o ancora,
pur sognando una casa sono comunque frenati all’acquisto a causa
delle preoccupazioni legate agli sviluppi della crisi e alla stabilità
lavorativa. A tale riguardo, con CasaMiainLeasing in caso di perdita
dell’impiego è previsto un recesso agevolato con rimborso integrale
della caparra confirmatoria versata.
Inoltre CasaMiainLeasing, per le sue caratteriste, permette a chi
deve vendere la propria casa per poter acquistarne una nuova di
farlo nel momento migliore, sfruttando le opportunità del mercato.
Una formula innovativa che Filca Cooperative ha scelto di finanziare
con uno strumento altrettanto innovativo: l’emissione di minibond
che la nuova disciplina introdotta dal Decreto Sviluppo del 2012 ha
reso possibile anche per le società non quotate. L’Azienda lombarda
ha infatti da poco collocato un minibond da 9 milioni di euro: il
primo di importo significativo emesso da una PMI italiana, che
consentirà di assegnare 126 alloggi con la formula del rogito
differito, in 6 province della Lombardia: Bergamo, Brescia, Como,
Lecco, Milano e Varese.
Rassegna Stampa p r o p o s t e31 ottobre 2013
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Minibond, per ora un mercato anomalo.
Se ne parla ovunque e spesso anche a sproposito, ma il mercato delle nuove
emissioni obbligazionarie (mini-bond) nel regime fiscale e di regolamentazione
previsto dal decreto sviluppo n.83/2012, sembra essere la sola reale speranza
di affrancamento per le imprese dalla dipendenza del credito bancario. In
questo periodo di grande fermento da parte degli operatori, che stanno
montando i fondi specifici (credit funds in arrivo anche per Unicredit e BNP) o
stanno allettando possibili emittenti, si cominciano a sentire numeri importanti
sulle possibili emissioni obbligazionarie, che vanno ben al di là di quanto
inizialmente previsto dallo stesso Ministero dell’Economia e delle Finanze e c’è
chi si è spinto a ipotizzare anche 10.000 potenziali emittenti. Il tempo farà
giustizia di questi numeri, ma alcune riflessioni sul nuovo mercato delle
obbligazioni corporate si può anche cominciare a farlo e occorre dire subito
che almeno alla partenza sembra essere un mercato davvero originale.
Se si da uno sguardo al mercato regolamentato predisposto appositamente
per la quotazione dei mini-bond si trovano le emissioni già ammesse alla
quotazione. Occorre precisare che la quotazione sul mercato regolamentato
non è obbligatoria, ma è quella che consente da un lato per l’investitore
l’esenzione della ritenuta del 20% sugli interessi e dall’altro per l’emittente
consente di superare il vincolo all’importo dell’emissione che in base
all’art.2412 del c.c.era pari al massimo a due volte il patrimonio netto.
Lo sguardo d’insieme lascia qualche perplessità:
Come si nota dal grafico, la maggior parte di emissioni quotate all’ExtraMOT
Pro sono di grande dimensione, addirittura tra i 200 e i 425 milioni
di Manutencoop. CERVED, IVS, Teamsystem, SISAL, Gamenet,
RHIAG sono tutte società che annoverano tra i loro azionisti fondi di private
equity, i più sofisticati finanziariamente, i più interessati alla leva finanziaria
Rassegna Stampa p r o p o s t eper massimizzare il loro ritorno. Quindi l’avvio del mercato è stato sfruttato
soprattutto da società ‘large’ e sofisticate finanziariamente spesso per
finanziare operazioni straordinarie o rifinanziare debito bancario esistente. Per
ora il totale delle emissioni si avvicina a 2,5 miliardi.
All’estremo opposto tutte le altre emissioni o quasi per società piccolissime,
sconosciute e con importi tra 1 e 3 milioni, fatta eccezione per una strana
emissione della Sudcommerci srl di 22 milioni, che merita qualche
approfondimento in più in un prossimo post e per la FILCA Coop. Tra le
piccole emittenti due società di credito al consumo, la IFIR e la FIDE di
Campobasso alla ricerca di fondi per finanziare prestiti personali i cui tassi
come noto sono ben superiori a quelli pur cari pagati con l’emissione.
I tassi (si tratta della cedola pagata su base annua) sono compresi
prevalentemente tra il 5,5% e il 7,5%, ma ancora una volta l’eccezione è un
2,95% pagato dalla FIDE spa. Tre le emissioni a tasso variabile per CERVED
(spread 5,375%) e Rhino Bondco (spread 5,50%) tutte le altre a tasso fisso e
la stessa FIDE.
La polarizzazione delle prime emissioni di mini-bond sembra avere una sua
logica in relazione all’atteggiamento delle banche: da un lato operazioni di
grande volume e di una certa rischiosità, che non potrebbero essere assorbite
da una sola banca ma richiederebbero un pool (una forma oggi non più tanto
gradita alle banche). Dall’altro piccole imprese disposte a pagare tassi elevati
pur di accedere a fonti finanziarie che difficilmente sarebbero messe a
disposizione dalle banche sulla base dei bilanci storici.
Così a una prima valutazione si può dire che il meglio sul mercato debba
ancora arrivare: mancano le vere PMI industriali, mancano importi tra i 5 e i 20
milioni, (fatta eccezione per la emissione di FILCA Coop.). Manca insomma
quel tipo di emittenti a cui il provvedimento del decreto sviluppo si rivolgeva.
Come già detto non sarà semplicissimo convincere una buona media impresa
italiana ad indebitarsi al 7%, rinunciando a credito bancario meno costoso, ma
non mancheranno le occasioni e le buone motivazioni. Per ora c’è chi, come il
gruppo Bauli, ha già fatto sapere di non avere appetito per i mini bond ‘perché
a questi tassi sono troppo onerosi’.
Rassegna Stampa p r o p o s t e31 ottobre 2013
online
Acquisto della casa «a rogito differito»: la
formula di Filca finanziata con i mini-bond
Le formule di acquisto "alternative", nelle diverse varianti e modalità, puntano tutte a
superare lo scoglio dell'accesso al credito e il ristagno del mercato immobiliare. Rinviare
l'accensione del mutuo a un secondo momento, più propizio, per consentire all'acquirente di
chiedere alla banca un importo minore e costruire nel frattempo un miglior merito creditizio
è l'obiettivo che si pone anche l'offerta CasaMiainLeasing, ideata da Filca Cooperative. Non
si tratta però di un leasing nel senso proprio del termine (che serve più che altro a dare un
"marchio" al prodotto), ma di una formula che permette, anche a chi ha solo un piccolo
capitale di partenza, di comprare l'abitazione a rogito differito.
In sintesi, si versa un anticipo a titolo di caparra confirmatoria, compreso tra il 6 e il 9% del
prezzo dell'immobile, secondo le proprie esigenze, e si va subito ad abitare la casa, senza
ancora esserne proprietari ma con l'impegno (fissato nel preliminare, trascritto) di stipulare il
rogito in un periodo che va dai 3 ai 5 anni. Fino a quel momento, l'inquilino paga quindi rate
trimestrali di importo pari a un canone di affitto: il 60% di quanto versato ratealmente viene
imputato in conto prezzo (bloccato alla firma del preliminare). «Consentiamo così di
accantonare entro la data del rogito la quota di capitale necessaria a ottenere il mutuo»,
spiega il presidente di Filca, Giacomo Fumeo. «I clienti sono infatti persone hanno iniziato a
lavorare solo da qualche anno e non dispongono dell'equity sufficiente a coprire la quota
Rassegna Stampa p r o p o s t enon finanziata del mutuo, o hanno avviato da poco un'attività in proprio, oppure sono frenati
dalle preoccupazioni legate agli sviluppi della crisi».
L'acquirente (che diventa socio della cooperativa) può chiedere di sottoscrivere l'atto
d'acquisto anche prima del termine indicato. «Ma la formula - aggiunge Fumeo - è flessibile
anche nelle difficoltà. Innanzitutto il periodo in cui effettuare l'acquisto va da 3 a 5 anni, e a
questo proposito si proroga l'effetto della trascrizione del preliminare. Così come si proroga
il termine fissato se ad esempio al quinto anno il socio non ce la fa ancora a raggiungere il
mutuo, ma è vicino a farlo». L'inquilino viene infatti seguito lungo tutta la pratica: dall'analisi
delle caratteristiche economiche di partenza fino alla scelta della banca con la quale
stipulare il mutuo, che spesso appartiene alla rete di quelle convenzionate con la
cooperativa edilizia lombarda.
Ma se l'inquilino non dovesse invece arrivare a firmare il rogito? «Nel preliminare è previsto
che paghi un piccolo risarcimento, pari all'1% del prezzo dell'immobile per ogni anno in cui
ne ha usufruito. E naturalmente si perdono le rate, versate come se si fosse stati in affitto.
La penale – dice Fumeo - non è però prevista quando il mancato acquisto dipende da
cause di forza maggiore, come la perdita del posto di lavoro». In quel caso si perdono solo
le rate che, a conti fatti, risultano inferiori a un normale affitto. «Le abitazioni sono infatti
costruite secondo lo standard Biocasa Filca (quindi per la gran parte in classe energetica A)
e i costi energetici e di gestione sono bassi: circa 350 annui per un appartamento di 100
metri quadrati, rispetto ai soliti 1.700-2mila euro».
L'inquilino gode anche di altre garanzie, senza oneri aggiuntivi. C'è una fideiussione a
copertura dell'anticipo e di tutti i versamenti. «E una postuma decennale, un'assicurazione
che copre tutte le parti dell'edificio, dall'involucro agli impianti alla manutenzione
straordinaria. Ogni intervento di Filca - afferma Fumeo - è sottoposto infatti a certificazione
da Conteco (organismo indipendente di controllo e certificazione della qualità delle
costruzioni, ndr)». La formula CasaMiainLeasing è finanziata attraverso minibond. L'azienda
ha infatti collocato di recente un minibond da 9 milioni di euro che consentirà di assegnare
126 alloggi a rogito differito in sei province della Lombardia (Bergamo, Brescia, Como,
Lecco, Milano, Varese). Nelle prossime settimane si attende l'emissione di una seconda
tranche di prestiti obbligazionari.
Rassegna Stampa p r o p o s t e27 ottobre 2013
online
Un minibond da 9 milioni per la
bioedilizia
Una prima tranche di minibond da 9 milioni di euro per sostenere il mercato del green building.
A collocarli sul mercato dell’ExtraMOT PRO è Filca Cooperative, cooperativa lombarda che
opera nel settore residenziale, insieme ad ADB di Torino (advisor) e con il sostegno di Banca
Akros (Gruppo BPM), che ha fatto da arranger.
SOTTOSCRITTORI - Tra i sottoscrittori: Banca Popolare di Milano, il credito cooperativo
(ICCREA BancaImpresa, CRA di Cantù BCC, BCC Alta Brianza di Alzate Brianza), Reale
Mutua e Italiana Assicurazioni, società finanziarie e fondi legati alla AGCI (Associazione
Generale Cooperative Italiane) e Zenit Sgr.
FINANZIARE LA BIOEDILIZIA - Il prestito obbligazionario è destinato a finanziare i
progetti di investimento delle Cooperative Socie (CasaMiainLeasing e Fondo Acquisto Aree),
nell'ambito delle politiche di green building che hanno trovato concreta attuazione nella
BIOCASA Filca, lo standard costruttivo in grado di garantire efficienza energetica e
l'abbattimento dei costi di gestione dell'unità abitativa.
«Quella di Filca Cooperative è la dimostrazione che le PMI possono trovare una valida forma di
finanziamento attraverso l’emissione dei minibond – dichiaraGian Enrico Plevna, Presidente di
ADB (già advisor del minibond CAAR, primo in Italia) – siamo sicuri che questo mercato abbia
enormi potenzialità e possa rappresentare il punto di riferimento per emittenti con buoni
fondamentali e piani di sviluppo ambiziosi».
Rassegna Stampa p r o p o s t e26 ottobre 2013
Pag 65
Rassegna Stampa p r o p o s t e23 ottobre 2013
online
Il minibond conquista anche il mattone
Filca ha già dato il via a una prima tranche di minibond pari
a 9 milioni di euro per finanziare il progetto
CasaMiainLeasing e permettere alle famiglie l’acquisto delle
prime 126 abitazioni a rogito differito, con la possibilità di
accantonare la cifra utile alla richiesta del mutuo.
CAPARRA E RATE TRIMESTRALI - Con CasaMiainLeasing è previsto il versamento di un
anticipo a titolo di caparra confirmatoria, compreso tra il 6% e il 9% del prezzo dell’abitazione, a
seconda delle esigenze dell’acquirente. Una volta versato, la formula contrattuale di
CasaMiainLeasing prevede la consegna immediata della casa e il pagamento di rate trimestrali di
importo pari o inferiore al canone di un affitto, imputate (per il 60% dell’importo) in contro
prezzo: in questo modo è possibile accantonare entro la data del rogito la quota di capitale
necessaria alla richiesta del mutuo.
ROGITO DIFFERITO - La stipula del rogito avviene tra i 3 e i 5 anni dopo il versamento
dell’anticipo, con facoltà da parte del socio di chiedere la sottoscrizione dell’atto notarile anche
prima del termine indicato. Il prezzo dell’immobile negli anni rimane invariato e, in caso di
perdita dell’impiego, è previsto un recesso agevolato con rimborso integrale della caparra
confirmatoria versata.
DUE TRANCHE DI MINIBOND - Lo strumento scelto da Filca per questa operazione è il
minibond: da poco, infatti, l’azienda lombarda ha collocato un minibond da 9 milioni di euro
emesso da una PMI italiana che consentirà di assegnare 126 alloggi con la formula del rogito
differito in 6 province della Lombardia (Bergamo, Brescia, Como, Lecco, Milano e Varese).
Inoltre, nelle prossime settimane Filca procederà all’emissione di una seconda tranche di
minibond.
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