TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI - Hasta System
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
Espropriazioni immobiliari N. 459/2017
promossa da: DOBANK SPA
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
459/2017
PROCEDURA PROMOSSA DA:
DOBANK SPA
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
DOTT. LUCA FUZIO
CUSTODE:
DOTT. DANIELE SECCHI
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 27/08/2018
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
GEOM. GERARDO DI BENEDETTO
CF:DBNGRD75D06B729A
con studio in CARATE BRIANZA (MB) Via Fabio Filzi, 26
telefono: 0362805458
fax: 03621797017
email: dibenedetto.g@libero.it
tecnico incaricato: GEOM. GERARDO DI BENEDETTO
Pagina 1 di 9Espropriazioni immobiliari N. 459/2017
promossa da: DOBANK SPA
TRIBUNALE ORDINARIO - MONZA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 459/2017
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A
Appartamento a USMATE VELATE Via Cavour 9, della superficie lorda di pavimento (si intende
comprensiva dei muri interni ed esterni) di circa 70,00 mq per il piano primo e di circa 52,00 mq per
la piano secondo/sototetto, per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Immobile costituito da due locali ed un bagno al piano primo e piano secondo/sottotetto destinato
alla manutenzione della copertura.
Identificazione catastale:
l foglio 31 particella 93 sub. 708 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 4 vani,
rendita 299,55 Euro, indirizzo catastale: Via Cavour, 9, piano: 1-2, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
Coerenze: a Nord corridoio comune e altra u.i.u.; ad Est altra u.i.u.; a Sud prospetto su Via
Cavour; ad Ovest altra u.i.u.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 70,00 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 69.500,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 52.125,00
trova:
Data della valutazione: 27/08/2018
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto
di affitto tipo 4+4 (con applicazione della Cedolare Secca), stipulato il 01/07/2014, con scadenza il
30/06/2018, registrato il 10/07/2014 presso l'Agenzia delle Entrate - Direzione Provinciale di Monza e
Brianza - Ufficio Territoriale di Vimercate ai nn. 1825 serie 3T (il contratto è stato stipulato in data
antecedente il pignoramento), con l'importo dichiarato di € 5.400,00
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
tecnico incaricato: GEOM. GERARDO DI BENEDETTO
Pagina 2 di 9Espropriazioni immobiliari N. 459/2017
promossa da: DOBANK SPA
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso:
Tutte le azioni, accessioni, ragioni, pertinenze, oneri, servitù attive e passive relative all’unità
risultanti dai titoli di provenienza e dal possesso, anche se non espressamente richiamate nella
presente relazione.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria, stipulata il 06/07/2001 a firma del Notaio Evelina Pomarici di Monza ai nn. 247330
di repertorio, iscritta il 19/07/2001 a Milano 2 ai nn. 79786/19332, a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Concessione a garanzia di mutuo.
Importo ipoteca: € 51.645,69.
Importo capitale: € 25.822,85.
Durata ipoteca: 15 anni
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulato il 22/04/2008 a firma dell'Ufficiale Giudiziario Tribunale di Monza ai nn. 3105
di repertorio, trascritto il 26/05/2008 a Milano 2 ai nn. 67877/37759, a favore di *** DATO
OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO ***
pignoramento, stipulato il 28/03/2017 a firma dell'Ufficiale Giudiziario Tribunale di Monza ai nn. 4844
di repertorio, trascritto il 28/04/2017 a Milano 2 ai nn. 49563/32197, a favore di *** DATO
OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO ***
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
Ulteriori avvertenze:
Accesso e scarico si hanno dalla corte, scala e ballatoio comune.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO ***
per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 20/09/1991 a firma del
Notaio Tasca di Merate ai nn. 144272/6073 di repertorio, trascritto il 17/10/1991 a Milano 2 ai nn.
tecnico incaricato: GEOM. GERARDO DI BENEDETTO
Pagina 3 di 9Espropriazioni immobiliari N. 459/2017
promossa da: DOBANK SPA
77777/56988.
*** DATO OSCURATO ***
per la quota di 1/1, in forza di atto di compravendita, con atto stipulato il 20/09/1991 a firma
del Notaio Tasca di Merate ai nn. 144272/6073 di repertorio, registrato il 10/10/1991 a Merate ai nn.
1318 serie 2v, trascritto il 17/10/1991 a Milano 2 ai nn. 77778/56989.
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
Nessuna informazione aggiuntiva.
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Autorizzazione Edilizia (legge 28 gennaio 1977 n. 10) N. 92/91, intestata a *** DATO OSCURATO
*** , per lavori di Adeguamento igienico sanitario locali di abitazione, presentata il 03/08/1991,
rilasciata il 09/01/1992, agibilità del 20/01/1994
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PGT - piano di governo del territorio. L'immobile ricade in ambito territoriale T1: della città storica.
Parte del territorio coincidente con il tessuto edilizio di norma databile antecedente al 1940, ovverosia
corrispondente alla parte della città più strutturata e morfologicamente identificabile. Nell'ambito
territoriale T1 persiste un modello insediativo fondato su una sequenza di tipi edilizi di origine rurale,
che determinano una organizzazione spaziale tale da consentire la netta distinzione tra spazio aperto
pubblico e spazio aperto privato.
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
Sono state rilevate le seguenti difformità:
- collegamento diretto del piano primo con il sottotetto attraverso scala a chiocciola;
- apertura di due velux in copertura;
- altezze interne del piano sottotetto non conformi alla normativa vigente (che prevede un'altezza
media interna pari a 1.80m ed un'imposta minima non superiore a 0.50m) e non coincidenti con il titolo
abilitativo ultimo;
- sagoma e superficie del sottotetto inferiore a quanto indicato nella relativa pratica edilizia;
- altezza interna del piano abitabile inferiore (2.72m anzichè 2.80m) e non corrispondente a quanto
indicato nella relativa pratica edilizia (probabilmente per il riposizionamento di nuovo solaio)
Regolarizzazione difformità:
- Il sottotetto in questione collegato direttamente con il piano sottostante non è sanabuile, dovrà
essere utilizzato solo come locale di servizio per la manutenzione della copertura, non
dovrà essere collegato direttamente con scala a chiocciola ma con botola (come lo stato
autorizzato). Le velux esistenti dovranno essere chiuse in quanto difformi rispetto alla normativa
vigente all'epoca della loro realizzazione (PRG - zona B2R soggetta a Piano di Recupero).
- Per quanto riguarada il piano abitabile occorrerà pratica edilizia in sanatoria ed eventuale
perizia statica (quest'ultima a seguito del probabile riposizionamento del solaio)
tecnico incaricato: GEOM. GERARDO DI BENEDETTO
Pagina 4 di 9Espropriazioni immobiliari N. 459/2017
promossa da: DOBANK SPA
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
Sono state rilevate le seguenti difformità:
- vedere quanto indicato al punto precedente 8.1.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: DOCFA
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l tecnico incaricato e diritti catastali: €.500,00
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN USMATE VELATE VIA CAVOUR 9
APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A
Appartamento a USMATE VELATE Via Cavour 9, della superficie lorda di pavimento (si intende
comprensiva dei muri interni ed esterni) di circa 70,00 mq per il piano primo e di circa 52,00 mq per
la piano secondo/sototetto, per la quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Immobile costituito da due locali ed un bagno al piano primo e piano secondo/sottotetto destinato
alla manutenzione della copertura.
Identificazione catastale:
l foglio 31 particella 93 sub. 708 (catasto fabbricati), categoria A/3, classe 3, consistenza 4 vani,
rendita 299,55 Euro, indirizzo catastale: Via Cavour, 9, piano: 1-2, intestato a *** DATO
OSCURATO ***
Coerenze: a Nord corridoio comune e altra u.i.u.; ad Est altra u.i.u.; a Sud prospetto su Via
Cavour; ad Ovest altra u.i.u.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona centrale, le zone limitrofe si trovano in un'area residenziale (i più
importanti centri limitrofi sono Monza centro (a 14 km); Milano centro (a 30 km)). Il traffico nella zona
è scorrevole, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e
secondaria.
SERVIZI
municipio nella media
farmacie nella media
scuola per l'infanzia nella media
negozi al dettaglio nella media
COLLEGAMENTI
aeroporto distante 70 km (Malpensa) nella media
aeroporto distante 30 km (Linate) nella media
tecnico incaricato: GEOM. GERARDO DI BENEDETTO
Pagina 5 di 9Espropriazioni immobiliari N. 459/2017
promossa da: DOBANK SPA
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: nella media
esposizione: nella media
luminosità: nella media
panoramicità: nella media
impianti tecnici: al di sotto della media
stato di manutenzione generale: nella media
servizi: al di sotto della media
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Appartamento facente parte da un fabbricato più ampio a corte, edificio che nel passato era di tipo
rurale, ubicato centralmente nel Comune di Usmate Velate. Unità immobiliare disposta su due piani
(piano primo e piano secondo/sottotetto) collegati attraverso scala a chiocciola in ferro. Avente le
seguenti caratteristiche: pavimentazione in ceramica (ad eccezione di un locale accessorio al piano
sottotetto in materiale plastico); serramenti in legno dotati di vetro camera e persiane in legno di
protezione, oltre a velux in legno al piano sottotetto; porte interne in legno a battente mentre la porta
d'ingresso di tipo blindato; rasatura interna dei locali in intonaco al civile; plafone al piano primo e
secondo con struttura in legno a vista (travi, travetti e perlinatura); tamponamenti in mattoni pieni e
sassi; impianto elettrico 220V sottotraccia da verificare conformità; impianto termico autonomo,
diffusori in ghisa, generatore di calore posto nell'angolo cottura, impianto da verificare
e normalizzare. Nel complesso l'immobile è in condizioni sufficienti.
NOTE:
- da quanto indicato dagli occupanti si avvisa che le utenze (gas, acqua, corrente) sono gestite da
contatori in comune con l'unità confinante (anch'essa di prioprietà dell'esecutato);
- dal sopralluogo effettuato si è constatato che uno dei locali accessori al piano sottotetto è utilizzato
ed accessibile dall'unità confinante (anch'essa di proprietà dell'esecutato), collegata direttamente
attraverso una porta interna. (occorrerà chiudere l'apertura interna esistente per renderlo unicamente
di pertinenza dell'immobile oggetto di perizia)
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni
Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale
piano primo abitabile 70,00 x 100 % = 70,00
piano secondo/sottotetto non
52,00 x 0% = 0,00
abitabile
Totale: 122,00 70,00
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
tecnico incaricato: GEOM. GERARDO DI BENEDETTO
Pagina 6 di 9Espropriazioni immobiliari N. 459/2017
promossa da: DOBANK SPA
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: atto di compravendita
Data contratto/rilevazione: 27/06/2016
Fonte di informazione: Conservatoria dei RR.II. di Milano 2
Descrizione: appartamento posto al piano primo composto da soggiorno con angolo cottura,
disimepegno, due acmere e bagno
Indirizzo: Usmate velate, Via Cavour 9
Superfici principali e secondarie: 75
Superfici accessorie:
Prezzo/Prezzo richiesto: 100.000,00 pari a 1.333,33 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 02/07/2018
Fonte di informazione: immobiliare.it - FONDO CASA Arcore
Descrizione: trilocale in Via Donizzetti. Ottimo stato, su più livelli, balcone, riscaldamento autonomo,
1 bagno
Superfici principali e secondarie: 65
Superfici accessorie: 11
Prezzo/Prezzo richiesto: 89.000,00 pari a 1.171,05 Euro/mq
INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:
Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate (OMI) (02/07/2018)
Valore minimo: 800,00
Valore massimo: 1.100,00
Note: banca dati riferita al 2° semestre 2017 - abitazione di tipo economico normale - zona B1
TEMA C.C.I.A.A. MB (02/07/2018)
Valore minimo: 800,00
Valore massimo: 1.000,00
Note: rilevazione dei prezzi 1° semestre 2017 - appartamenti vecchi - centro - (in relazione al particolare stato di
conservazione i valori possono essere incrementati o diminuiti fino al 20%)
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Si è scelto, come procedimento estimativo primario, il metodo sintetico monoparametrico per
confronto; si è pertanto comparato il bene oggetto di valutazione con altri beni della stessa zona, di
prezzo noto, aventi analoghe caratteristiche funzionali e/o tecniche e/o manutentive.
Come parametro fisico/metrico di confronto è stata utilizzata la superficie lorda commerciale, calcolata
secondo gli usi e le consuetudini locali e precisamente:
- superficie computata al 100% al lordo dei muri interni e perimetrali (I muri perimetrali esterni che
sono computati per intero, sono considerati fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in
comunione vengono computati nella misura massima del 50% e pertanto fino ad uno spessore
massimo di cm. 25)
- superfici dei locali accessori e delle pertinenze ragguagliate secondo i coefficienti di cui al DPR 138
del 23/03/1998.
Ai valori medi di riferimento individuati nelle indagini di mercato sono stati applicati coefficienti
correttivi in funzione delle caratteristiche intrinseche del bene, dello stato d’uso e di possesso.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
tecnico incaricato: GEOM. GERARDO DI BENEDETTO
Pagina 7 di 9Espropriazioni immobiliari N. 459/2017
promossa da: DOBANK SPA
Valore superficie principale: 70,00 x 1.000,00 = 70.000,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 70.000,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 70.000,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Per la determinazione del più probabile valore di mercato dell’alloggio si è utilizzata la stima per
comparazione, ricercando nel mercato locale beni aventi analoghe caratteristiche dimensionali e/o
posizionali, e/o tipologiche.. etc.. (dati desunti sia dalle compravendite recentemente avvenute che
dagli annunci immobiliari attualmente pubblicati, che dai listini e dalle banche dati di riferimento).
Il valore è stato determinato per confronto delle caratteristiche ritenute peculiari per l'unità
(qualitative e quantitative) rispetto ai comparabili opportunamente selezionati ed "aggiustati" in
funzione dei prezzi marginali determinati per ogni caratteristica.
Il valore assegnato all’immobile è stato ponderato tenendo conto, tra l’altro, di eventuali oneri di
regolarizzazione, opere di ripristino e adeguamento, costi tecnici (STIMATI FORFETTARIAMENTE)
da applicare all’unità in questione, per sanare (ove possibile) le difformità rilevate. Non vengono
pertanto evidenziati a parte ulteriori costi di regolarizzazione.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di MILANO, conservatoria dei registri immobiliari
di MILANO 2, ufficio tecnico di USMATE VELATE, agenzie: DEL TERRITORIO, osservatori del
mercato immobiliare Agenzia delle Entrate OMI, TEMA C.C.I.A.A. MB
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A appartamento 70,00 0,00 70.000,00 70.000,00
70.000,00 € 70.000,00 €
Giudizio di comoda divisibilità della quota:
Il bene NON risulta comodamente divisibile in quote.
NOTE:
- Si riservano eventuali vizi e/o difetti occulti riscontrabili esclusivamente con
indagini anche invasive o intervenuti dopo la data di accesso;
- Si consiglia di verificare lo stato degli impianti da personale qualificato che
eventualmente ricertifichi la loro conformità;
- Le verifiche catastali ed edilizie sono state condotte solo sui beni oggetto di
pignoramento;
- La mancata regolarizzazione delle difformità elencate potrà comportare
problemi alla commerciabilità futura del bene in questione in condizioni di libero
mercato;
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 500,00
tecnico incaricato: GEOM. GERARDO DI BENEDETTO
Pagina 8 di 9Espropriazioni immobiliari N. 459/2017
promossa da: DOBANK SPA
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 69.500,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 25% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 17.375,00
e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 52.125,00
di fatto e di diritto in cui si trova:
data 27/08/2018
il tecnico incaricato
GEOM. GERARDO DI BENEDETTO
tecnico incaricato: GEOM. GERARDO DI BENEDETTO
Pagina 9 di 9Puoi anche leggere
