VARIANTE PARZIALE - COMUNE DI SPILAMBERTO - Comune di ...
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Provincia di Modena
COMUNE DI SPILAMBERTO
Piano Regolatore Generale
VARIANTE PARZIALE
VARIANTI AL P.R.G. VIGENTE EX ART. 15 L.R. 47/78 E S.M.: AREE SPECIALI “AREA 3-
SETTECANI” – “A 16-TESORIERA DI SOTTO”, MODIFICHE CARTOGRAFICHE E
NORMATIVE - “A1- AZIENDA FLOROVIVAISTICA – VIA SANTA LIBERATA” MODIFICA
NORMATIVA PER CAMBI DI DESTINAZIONE D’USO - ARTT. 8, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39,
40, 40bis - INTRODUZIONE DELLA DESTINAZIONE D’USO D6 NELLE AREE
PRODUTTIVE - ART. 47 MODIFICA DELLA NORMA RELATIVA AL RECUPERO DEI
FABBRICATI RURALI - ART. 47 INTRODUZIONE DI UN BONUS IN TERMINI DI
SUPERFICIE UTILE PARI AL 10% PER L’EMILIMAZIONE DELLE COPERTURE IN
AMIANTO IN ZONA AGRICOLA.
Adottata con Del. C.C. n……. del ……………
RELAZIONE TECNICA
Responsabile del Servizio Pianificazione Territoriale
ing. Andrea Simonini
Maggio 2017
1Relazione Tecnica
Oggetto: VARIANTI AL P.R.G. VIGENTE EX ART. 15 L.R. 47/78 E S.M.: AREE SPECIALI
“AREA 3-SETTECANI” – “A 16-TESORIERA DI SOTTO”, MODIFICHE CARTOGRAFICHE
E NORMATIVE - “A1- AZIENDA FLOROVIVAISTICA – VIA SANTA LIBERATA”
MODIFICA NORMATIVA PER CAMBI DI DESTINAZIONE D’USO - ARTT. 8, 33, 34, 35, 36,
37, 38, 39, 40, 40BIS - INTRODUZIONE DELLA DESTINAZIONE D’USO D6 NELLE AREE
PRODUTTIVE - ART. 47 MODIFICA DELLA NORMA RELATIVA AL RECUPERO DEI
FABBRICATI RURALI - ART. 47 INTRODUZIONE DI UN BONUS IN TERMINI DI
SUPERFICIE UTILE PARI AL 10% PER L’EMILIMAZIONE DELLE COPERTURE IN
AMIANTO IN ZONA AGRICOLA.
Il Comune di Spilamberto è dotato di Variante generale al PRG approvata con delibera della Giunta
Regionale n. 2650 del 5/11/1996 ed il cui disposto normativo è stato successivamente
integrato/modificato da varianti specifiche e Speciali e in ultimo con Decreto del Presidente della
Provincia di Modena n. 34 del 2 Marzo 2017.
La variante specifica proposta, in attesa dell’adozione del PSC ai sensi della L.R. 20/2000, risponde
principalmente all’esigenza di trovare soluzione ad alcune richieste pervenute da soggetti privati.
In particolare i temi affrontati possono essere così riassunti:
• Modifica cartografica e normativa per la riperimetrazione dell’area speciale A3-Settecani” al
fine di poter edificare al massimo 10 unità abitative ed una struttura ricettiva/ristorante.
• Sottoscrizione di un Accordo art. 18 L.R. 20/2000 e s.m. e conseguente modifica
cartografica e normativa relativa alla “Scheda speciale A16 – tesoriera di sotto” al fine di
consentire la delocalizzazione della capacità edificatoria presente in diverse aziende
agricole. In particolare si prevede la demolizione di una serie di servizi agricoli e la bonifica
delle relative aree e delle eventuali coperture in amianto. Detta SU verrà delocalizzata nella
scheda speciale sopra citata al fine di poter costruire un nuovo fabbricato destinato alla
conservazione dell’aceto balsamico. La SU che viene delocalizzata complessivamente
risulta pari a mq 3510.
• Modifica dell’art. 47 delle NTA che limita la possibilità di recuperare a fini abitativi solo gli
ex fabbricati rurali con volume di almeno mc 500. La volontà dell’Amministrazione è quella
di consentire la delocalizzazione di detto credito edilizio a fabbricati con volume di mc 400,
garantendo però l’invarianza del numero massimo di alloggi recuperabili nel rispetto della
vigente normativa;
• Modifica dell’art. 47 delle NTA in quanto si intende incentivare la bonifica soprattutto delle
coperture di amianto, per le quali è stato effettuato apposito censimento, attraverso il
riconoscimento negli interventi di ristrutturazione edilizia e recupero dei fabbricati agricoli
di un 10% in più della SU realizzabile in funzione della superficie di amianto bonificata;
• Modifica delle NTA artt. 8, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 40bis al fine di introdurre la
possibilità di insediare tra le funzioni prevalenti anche la funzione D6 – fabbricati e locali
per esercizi sportivi di pertinenza di soggetti con fine di lucro, nelle zone a prevalente
destinazione produttiva, commerciale, direzionale e turistico-alberghiera (zone omogenee D
in generale).
• Modifica normativa relativa all’area speciale “A1- Azienda Florovivaistica – via Santa
Liberata” per consentire il cambio d’uso di locali destinati ad ufficio in abitazioni per il
personale di servizio.
2La presente variante specifica si configura come art. 15, comma 4, della L.R. 47/78 e ss.mm.ii.
ammissibile, fino all’approvazione del PSC, ai sensi dell’art. 41 della L.R. 20/2000 e ss.mm.ii.
In particolare si procede ad illustrare puntualmente le variazioni normative proposte.
VARIANTE ALLE NORME TECNICHE DI ATTUAZIONE
1. Variante parziale al P.R.G. vigente, ex comma 4°, lettera c), art.15 della L.R. 47/78 e s.m.,
relativa alla modifica cartografica e normativa dell’“Area speciale A3-settecani”
Si prevede la modifica cartografica e normativa per la riperimetrazione dell’area speciale A3-
Settecani”. In particolare viene data la possibilità di edificare gli 800 mq di SU previsti dalla
scheda originariamente e di recuperare i fabbricati esistenti insediando le seguenti funzioni
ricettiva/abitativa/ristorante. In particolare si prevede la possibilità di demolire i due corpi di
fabbrica esistenti ai lati della casa padronale e che versano in precarie condizioni statiche e che
sono prospicienti alla strada provinciale. Tali fabbricati proprio per le loro condizioni e la
vicinanza alla strada provinciale costituiscono un elemento di potenziale pericolo per la viabilità
per cui si prevede la possibilità di demolirli e di ricostruirli a parità di volume all’interno del
perimetro di edificabilità individuato nella scheda grafica allegata. La ricostruzione viene
prevista fuori dalla fascia di rispetto stradale ed in prossimità del fabbricato principale che sarà
interessato da un intervento di ripristino tipologico.
Gli attuatori si faranno carico della demolizione e ricostruzione del Circolo ARCI di Settecani e
della cessione del quadrante di verde pubblico sito sul lato ovest della scheda. Il circolo verrà
ricostruito ed avrà una superficie utile pari a circa mq 120 più un portico coperto e aperto. La
demolizione del circolo e l’acquisizione dell’area verde, risultano indispensabili al fine della
riqualificazione dell’incrocio di Settecani.
L’intervento verrà attuato attraverso un Permesso di costruire convenzionato ai sensi dell’art. 28
bis del DPR 380/2001 con il quale verranno stabiliti gli impegni che l’attuatore si assume nei
confronti dell’Amministrazione Comunale e si potranno insediare oltre al ristorante/struttura
ricettiva massimo 10 nuove unità abitative.
2. Variante parziale al P.R.G. vigente, ex comma 4°, lettera c), art.15 della L.R. 47/78 e s.m.,
relativa alla modifica cartografica e normativa dell’“Area speciale 16-Tesoriera di
Sotto”per la realizzazione di un nuovo capannone a seguito di demolizione di ex servizi
agricoli in diverse aziende agricole e riqualificazione/bonifica con conseguente
delocalizzazione di superficie utile.
La richiesta nasce dalla necessità di un ampliamento degli spazi della ditta dedita alla
produzione e commercializzazione di aceto balsamico. Nel 2004 venne presentato il progetto
per la realizzazione della nuova acetaia di mq 2906 di superficie utile. Furono recuperate,
inoltre, anche delle strutture esistenti parte per la realizzazione dell’acetaia tradizionale di
famiglia e parte per la costruzione degli alloggi aziendali. Oggi la ditta necessita di almeno altri
3500 mq di Su, visto il trend in crescita del mercato attuale, per poter realizzare un secondo
corpo di fabbrica in prossimità di quello esistente, oltre agli spazi esterni per il carico/scarico del
prodotto e per i parcheggi pertinenziali.
Al fine di mantenere invariata la capacità del PRG e di contribuire alla riqualificazione/bonifica
del territorio comunale, la società GI. CREM spa si è impegnata a recuperare sull’intero
territorio comunale da aziende agricole dismesse o in via di dismissione la capacità edificatoria
di cui ha bisogno, procedendo alla demolizione di una serie di manufatti interessati dalla
presenza di amianto o qualificabili come detrattori ambientali.
3Sono stati sottoscritti 5 accordi con altrettante aziende agricole private che hanno espresso la
volontà di demolire alcuni loro fabbricati non più funzionali all’attività, bonificando l’area e
ripristinandola a verde. La SU interessata da detti Accordi è pari a mq 3510.
Le Aziende Agricole interessate sono le seguenti:
- Zanasi Giordano, via per Castelnuovo, per mq 962,39 di SU;
- Giuliano Lidia, via Montanara, per mq 654,81 di SU;
- Grazia Daniele e Borri Tommasina, via Ca’ Bianca, per mq 1035,51 di SU;
- Simonini Adolfo, via Montanara, per mq 395,58 di SU;
- Vecchi Elisa, Vecchi Luigi, Vecchi Antonella e Biagini Eugenia, via Medicine, per mq 461
di SU;
La ditta GI.CREM. con la presente variante chiede di poter derogare per circa il 30% della
sagoma in pianta del nuovo fabbricato, rispetto all’altezza massima assentita in zona agricola
che è di ml 8. Per esigenze legate alla logistica e allo stoccaggio del prodotto necessitano di una
magazzino automatizzato di 900 mq e di altezza complessiva di ml 13,00.
La modifica della SU introdotta nella “Scheda speciale A16- Tesoriera” di sotto, a seguito
dell’accordo citato, è stata ulteriormente incrementata con l’inserimento di un bonus legato
all’eliminazione delle coperture in amianto e pari a mq 2236,07, calcolato con il criterio
esemplificato al punto 4 della presente relazione.
La realizzazione dell’intervento dovrà prevedere un corretto inserimento paesaggistico e dovrà
predisporsi da parte di tecnico qualificato un adeguato progetto delle sistemazioni a verde.
Dovrà essere redatto, inoltre, un progetto di adeguamento dell’ingresso/uscita dell’azienda al
fine di migliorare l’accessibilità per i mezzi pesanti.
3. Variante parziale al P.R.G. vigente, ex comma 4°, lettera c), art.15 della L.R. 47/78 e s.m.,
relativa alla modifica dell’art. 47 delle NTA per la parte che limita la possibilità di
recuperare a fini abitativi solo gli ex fabbricati rurali con volume di almeno mc 500.
La presente variante nasce dalla volontà di dare una risposta a diverse richieste pervenute
all’Amministrazione Comunale sia scritte (prot. rif. 17584/20169) che verbali circa la possibilità
di recuperare degli ex fabbricati rurali con una cubatura inferiore a mc 500.
L’attuale norma consente infatti nelle zone agricole di recuperare a fini abitativi gli ex fabbricati
rurali esistenti al 1993 e non più funzionali alla conduzione dell’azienda agricola ma con una
cubatura minima di 500 mc e comunque non più di due unità per fabbricato.
L’amministrazione ritiene pur nell’invarianza del numero massimo di unità abitative
recuperabili in ciascun ex fabbricato rurale di consentire il trasferimento di detta potenzialità
edificatoria anche in quelli di volumetria di almeno 400 mc con caratteristiche tali da poter
essere recuperati a fini abitativi e subordinatamente alla stipula di apposita convenzione. Di
fatto una cubatura pari a mc 400 coincide con un alloggio di circa 120 mq.
4. Variante parziale al P.R.G. vigente, ex comma 4°, lettera c), art.15 della L.R. 47/78 e
s.m., relativa alla modifica dell’art. 47 delle NTA per il riconoscimento di un bonus in
termini di superficie utile pari al 10% della superficie di amianto rimossa per gli
interventi in zona agricola sui fabbrica esistenti.
La presente variante va ad inserirsi in un percorso più complessivo, voluto
dall’Amministrazione Comunale e finalizzato al censimento delle coperture in amianto presenti
sull’intero territorio. Il fine è quello di incentivare, negli interventi di ristrutturazione/recupero
edilizio sia dei fabbricati funzionali all’azienda agricola che a quelli dismessi, la bonifica di
4dette coperture riconoscendo un credito edilizio pari al 10 % della superficie di amianto
rimossa.
Detto credito edilizio è un piccolo contributo alla riduzione degli elevati costi di
smaltimento/bonifica.
5. Variante parziale al P.R.G. vigente, ex comma 4°, lettera c), art.15 della L.R. 47/78 e s.m.,
per la modifica delle NTA artt. 8, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, al fine di introdurre la
possibilità di insediare tra le funzioni prevalenti anche la funzione D6 – fabbricati e locali
per esercizi sportivi di pertinenza di soggetti con fine di lucro.
La presente Variante alle Norme tecniche di Attuazione del PRG vigente riguarda l’introduzione
dell’uso D6 (impianti e servizi sportivi /palestre) nelle zone omogenee D, in quanto tali usi pur se
già contemplati e previsti in alcune aree del territorio comunale, si ritiene di poter estendere la loro
possibilità di insediamento a tutte le zone a prevalente destinazione produttiva, commerciale,
direzionale e turistico-alberghiera (zone omogenee D in generale) perché idonee e compatibili, per
quanto oltre considerato.
Esperienze recenti, confermano che le zone produttive e le zone D in genere, oltre che offrire lotti
insediabili o fabbricati da rifunzionalizzare maggiormente adeguati, offrono altresì maggiori
complementarietà in termini di parcheggi, fasce orarie d’uso e tolleranze al rumore indotto (traffico
serale e attività rumorose).
L’uso D6 comprende gli impianti e i servizi necessari per la pratica sportiva, il gioco e l’attività
motoria, sia di tipo coperto (con coperture fisse smontabili) che scoperto, quali palestre, palazzetti
per lo sport, piscine, campi e piste per la pratica sportiva, campi da golf, maneggi, con relativi
spogliatoi e tribune, ecc…
Risulta quindi chiara la necessità di prevedere l’inserimento di tale uso anche nelle zone omogenee
D in quanto adatte a far fronte alle problematiche connesse all’insediamento delle attrezzature che
tale uso contempla. Infatti l’uso D6 prevede attrezzature, sale e locali di cui si usufruisce
prevalentemente nei momenti di svago e di relax, quindi in momenti della giornata e della settimana
non destinati all’attività lavorativa; è quindi evidente che sia per la necessità di reperire ampi spazi
destinati ad usi sportivi oltre che di ordine pubblico (flussi di traffico, ecc.) tali destinazioni
risultano ammissibili e insediabili. Attraverso l’inserimento di tali previsioni in zone
prevalentemente libere da abitazioni residenziali si permette, inoltre, di garantire durante le ore
serali e notturne, destinate al sonno e al riposo, adeguati confort urbani. Infine, sia per la quantità di
dotazioni di parcheggi liberi nelle ore non lavorative oltre che per l’ampiezza degli spazi ancora non
del tutto saturi (come invece risulta per gli ambiti urbani consolidati residenziali) tali usi risultano
adeguatamente insediabili.
In analogia con altri usi ed in linea con quanto previsto in altri comuni contermini si ritiene di
potere subordinare l’insediamento di detto uso al reperimento di una standards di parcheggi
pertinenziali paria a 20 mq./ 100 mq. SU.
6. Variante parziale al P.R.G. vigente, ex comma 4°, lettera c), art.15 della L.R. 47/78 e s.m.,
relativa alla modifica normativa dell’“Area speciale 1-Azienda Florovivaistica – via Santa
Liberata” per consentire la trasformazione di locali destinati ad uffici in residenza per il
personale di servizio.
In data 18/04/2017 prot. 7399 è pervenuta all’Amministrazione Comunale una richiesta di variante
al PRG relativa all’Area speciale 1 – Azienda florovivaistica –via Santa Liberata, sita in
Spilamberto in via Santa Liberata ed identificata in catasto al foglio 29 mappali 177.
5I fabbricati attualmente esistenti furono realizzati in forza di un permesso di costruire nel 2002 (PdC
n. 1/2002) e già nel 2006 venne presentata una analoga richiesta per il cambio d’uso dei locali da
ufficio in residenze per poter far fronte alle esigenze gestionali dell’azienda.
Trattasi di un’area speciale in zona agricola E2, destinata ad una azienda florovivaistica in cui sono
previste molteplici funzioni (abitativa F1, spacci e punti vendita, compresa amministrazione F13,
locali di servizio F2-F10-F14-F16).
La richiesta pervenuta riguarda la possibilità di realizzare ulteriori due appartamenti, oltre a quelli
esistenti (due unità) per i coadiuvanti, per un complessivo di mq 240 al posto degli uffici.
Di fatto non si andrebbero a costruire nuovi fabbricati ma si consentirebbe il cambio d’uso di locali
già esistenti.
Per quanto sopra esposto si esprime parere favorevole all’adozione della variante in oggetto.
Tanto per conoscenza,
Spilamberto lì, 1/06/2017
Il Responsabile del
Servizio Pianificazione Territoriale
ing. Andrea Simonini
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