Valutazione del mercato dei tassi, ottobre 2018
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Valutazione del mercato dei tassi,
ottobre 2018
Tendenza al rialzo per i tassi ipotecari a media e lunga durata
A settembre i tassi ipotecari a medio e lungo termine sono aumentati talvolta sensibilmente. Viceversa, i tassi
di riferimento per le ipoteche a tasso fisso a breve durata non hanno seguito tale trend al rialzo e, rispetto al
mese precedente, sono rimasti sostanzialmente invariati. Riscontriamo aumenti nei costi per la protezione del
credito chiaramente al di sopra delle variazioni dei tassi. Quindi, lo scorso mese, procedendo a una riduzione
di margine, singoli offerenti hanno reso più conveniente la loro offerta.
Non sorprende peraltro che la Banca Nazionale Svizzera (BNS) il 20 settembre ha reso noto che, anche in futuro,
intende continuare una politica monetaria espansiva, confermando l’attuale tasso negativo del -0.75%.
In tale ottica, i tassi ipotecari non avrebbero dovuto subire variazioni. E in effetti, fino alla data della valutazione
(20 settembre), il mercato monetario si muoveva al livello di fine luglio.
Valutazione del mercato dei tassi, ottobre 2018 1
Resta tuttavia il fatto che per metà Tassi di riferimento per ipoteche
Richtsätze für Hypotheken
ottobre la BCE ridurrà gli acquisti 1.90%
mensili dei titoli di stato a 15 miliar- 1.80%
1.70%
di, azzerandoli poi del tutto per fine
1.60%
anno. Tale piccolo passo verso una 1.50%
politica monetaria meno espansiva, 1.40%
unito ai timori inflazionistici collega- 1.30%
ti al forte incremento dei salari, ha 1.20%
1.10%
provocato nella seconda metà del
1.00%
mese (di settembre) un moderato 0.90%
25.09.17 25.10.17 25.11.17 25.12.17 25.01.18 25.02.18 25.03.18 25.04.18 25.05.18 25.06.18 25.07.18 25.08.18 25.09.18
aumento dei tassi a medio termine e Festhypothek 2 Jahre Festhypothek 5 Jahre Festhypothek 10 Jahre Libor-Hypothek - 3 Monate
Ipoteca fissa, 2 anni Ipoteca fissa, 5 anni Ipoteca fissa, 10 anni Ipoteca libor, 3 mesi
un sensibile aumento di quelli a lungo
termine. A breve, invece, quasi non si Base dati: media dei tassi di riferimento di oltre 100 banche e assicurazioni; stato: 28.09.2018
registrano variazioni: infatti, le ipote-
che biennali a tasso fisso quotavano
appena 1 pb inferiore rispetto al livel-
lo di fine agosto.
Tassi di riferimento per ipoteche a tasso Tassi di riferimento per ipoteche a tasso
fisso, 5 anni fisso, 10 anni
Richtsätze für 5-jährige Festhypotheken Richtsätze für 10-jährige Festhypotheken
I tassi di riferimento delle ipoteche 1.75%
1.32%
quinquennali a tasso fisso sono aumen- 1.31% 1.31% 1.74% 1.74%
tati nella prima metà di settembre di 1 1.30% 1.73%
pb e, a partire dal 17 del mese, di ulte- 1.29% 1.72%
riori 6 pb, per un totale quindi di +7 1.28%
1.71%
punti base su base mensile. Per quel 1.27% 1.27%
1.70% 1.70%
1.26%
che concerne i tassi decennali l’incre- 1.69% 1.69%
1.25% 1.25%
mento è stato ripartito invece in modo 1.68%
1.24%
più uniforme: +4 pb nella prima metà 1.23% 1.67%
del mese; +5 pb nella seconda metà 1.22% 1.66%
con un incremento totale di 9 punti
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9.
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base.
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Base dati: media dei tassi di riferimento di oltre 100 banche e assicurazioni; stato: 28.09.2018
Valutazione del mercato dei tassi, ottobre 2018 2
Tassi decennali: banda di oscillazione più ampia
La differenza tra l’offerente più con- riferimento sono aumentanti di 7 pb e è allargata di 5 pb. Un chiaro segnale
veniente e quello più caro è cresciuta i costi per la protezione del credito di che si inasprisce la pressione sui prezzi
rispetto a tutte le durate. Per le ipote- 12, i tassi dell’offerente più conveniente tra gli offerenti.
che quinquennali a tasso fisso tale dif- sono diminuiti di ben 9 pb. Consegu-
ferenza è più evidente. Mentre i tassi di entemente, la banda di oscillazione si
Richtzinsen
Tassi 10-jährige
di riferimento Festhypothek
per ipoteche a tasso fisso, 5 anni
2.15%
1.90%
1.65%
1.40%
1.15%
0.90%
25.09.17 25.10.17 25.11.17 25.12.17 25.01.18 25.02.18 25.03.18 25.04.18 25.05.18 25.06.18 25.07.18 25.08.18 25.09.18
Base dati: media dei tassi di riferimento di oltre 100 banche e assicurazioni; stato: 28.09.2018
media offerente più conveniente
durchschnittlich günstigster Anbieter media offerente
durchschnittlich più caro
teuerster Anbieter
Anche nelle lunghe durate la concorrenza si è accentuata: l’offerente più conve-
niente ha ridotto la propria offerta di 8 pb (rispetto al contestuale aumento dei
costi per la protezione del credito di 13 pb), mentre quello più caro non ha operato
alcuna variazione.
Lo stesso andamento si è registrato per le ipoteche biennali a tasso fisso, anche
se a livello meno marcato. Infatti, l’offerente più conveniente ha ridotto il tasso di
3 pb, quello più caro di 1. La differenza è cresciuta di 2 punti base.
Valutazione del mercato dei tassi, ottobre 2018 3I costi per la protezione del credito (swap) salgono
sensibilmente
Ai primi di settembre sono scesi leggermente i tassi swap per il lungo e breve
termine, prima che subentrasse poi un’inversione di tendenza con un marcato
aumento per tutte le durate.
Tassi swap 2 anni Tassi swap 10
Swap-Sätze anni
10 Jahre
Swap-Sätze 2 Jahre September 2018
Settembre
September2018
2018 Settembre 2018
-0.48 0.6
-0.49
0.55
-0.50
0.5
-0.51
0.45
-0.52
0.4
-0.53
0.35
-0.54
-0.55 0.3
28.08.18 04.09.18 11.09.18 18.09.18 25.09.18 28.08.18 04.09.18 11.09.18 18.09.18 25.09.18
Fonte: Thomson Reuters Datastream; stato: 28.09.2018
Su base mensile, i costi per la protezione del credito sono aumentati per le durate
biennali di 4 pb; per quelle quinquennali di 12 e per le decennali di 13 punti base.
Swap-Sätze
Tassi swap
0.7
0.6
0.5
0.4
0.3
0.2
0.1
0
10 Jahre 2 Jahre Linear (10 Jahre) Linear (2 Jahre)
-0.1
-0.2
-0.3
-0.4
-0.5
-0.6
-0.7
26.09.17 26.10.17 26.11.17 26.12.17 26.01.18 26.02.18 26.03.18 26.04.18 26.05.18 26.06.18 26.07.18 26.08.18 26.09.18
10 anni 2 anni lineare (10 anni) lineare (2 anni) Fonte: Thomson Reuters Datastream; stato: 28.09.2018
Valutazione del mercato dei tassi, ottobre 2018 4Confronti e trattative garantiscono migliori condizioni
Sebbene il mese scorso abbia registrato al tasso dell’ipoteca LIBOR: un segno
un chiaro trend al rialzo dei costi per la evidente che, attualmente, i mercati
protezione del credito e — conseguen- monetari delle ipoteche non intendo-
temente — dei tassi di riferimento per no muoversi nell’ottica della domanda
le ipoteche a tasso fisso, sono diminuiti (richiedenti). Questo avviene in connes-
— per contro — i tassi degli offerenti più sione con la programmata sostituzione
convenienti rispetto a tutti i segmenti di del Libor.
durata.
Inoltre, il miglior tasso per un’ipoteca
a tasso fisso biennale è stato inferiore
Qui di seguito i tassi ipotecari di riferimento medi al 28.09.18:
Prodotto ipotecario Tasso di riferimento medio Delta rispetto al mese precedente in punti base
Ipoteche Libor 0.99% invariato
Ipoteche a tasso fisso a 2 anni 1.17% invariato
Ipoteche a tasso fisso a 5 anni 1.31% +7
Ipoteche a tasso fisso a 10 anni 1.74% +9
Fonte: banca dati, interna; stato: 28.09.2018
In confronto, per il 28 settembre 2018 MoneyPark ha trattato i seguenti tassi
ipotecari top:
Prodotto ipotecario top rate
Ipoteca Libor (Libor a 3 mesi) 0.59%
Ipoteche a tasso fisso a 2 anni 0.56%
Ipoteche a tasso fisso a 5 anni 0.69%
Ipoteche a tasso fisso a 10 anni 1.18%
Fonte: banca dati, interna; stato: 28.09.2018
Confrontate ora gli attuali tassi d’interesse ipotecari top trattati, ne vale
la pena!
Valutazione del mercato dei tassi, ottobre 2018 5Previsione: andamento laterale del livello dei tassi nell’ulteriore corso dell’anno
Se nelle prossime settimane dovessero GB che, invece, hanno aumentato i loro dopo che la BCE avrà mosso i primi passi
placarsi i timori inflazionistici, occorrereb- tassi. Peraltro, la congiuntura economica in tale direzione. Infatti, al fine di evitare
be prevedere tassi leggermente in calo. in questi paesi non è paragonabile. un apprezzamento del CHF rispetto
In tal caso, occorrerebbe approfittarne all’EUR, la banca svizzera non modifiche-
per stipulare ipoteche a tasso fisso di Soprattutto per la sensibile influenza rà l’attuale tasso del -0,75% prima del
lunga durata. determinata dalla BCE sul locale mercato 2020.
CH, anche in futuro la BNS resta condi-
A lungo termine prevediamo che fino a zionata dal non prevedibile aumento dei
febbraio 2020 la BCE non opererà alcun tassi dell’eurozona.
incremento dei tassi. Così facendo, non si
muoverebbe in modo conforme alla poli- In altri termini, appare evidente che la
tica dei tassi perseguita dagli USA e dalla BNS opererà un aumento dei tassi solo
Tassi di riferimento:
Prognose previsioni
Referenzzinsen
2.00%
1.90%
1.80%
1.70%
1.60%
1.50%
1.40%
1.30%
1.20%
1.10%
1.00%
0.90%
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8.
8.
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1.
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Ipoteca fissa, 2 anni IpotecaFesthypothek
Festhypothek 2 Jahre
fissa, 5 anni
5 Jahre
Ipoteca fissa, 10
Festhypothek 10 Jahre
anni
LIBOR-Hypothek 3 Monate
Ipoteca Libor, 3 mesi
Base dati: media dei tassi di riferimento di oltre 100 banche e assicurazioni; stato: 28.09.2018
Valutazione del mercato dei tassi, ottobre 2018 6E’ da escludere sia una pressione al rialzo dei tassi ipotecari, sia un’ulteriore riduzione. Prevediamo invece movimenti
laterali.
Fascia dei tassi a 3 mesi Fascia dei tassi a 6 mesi Fascia dei tassi a 12 mesi
Prodotto ipotecario Tasso di riferimento medio
(valori medi) (valori medi) (valori medi)
Ipoteche Libor 0.99% 1.03% – 1.20% 1.03% – 1.20% 1.03% – 1.20%
Ipoteca fissa a 2 anni 1.17% 1.13% – 1.26% 1.13% – 1.26% 1.16% – 1.30%
Ipoteca fissa a 5 anni 1.31% 1.23% – 1.43% 1.26% – 1.46% 1.29% – 1.49%
Ipoteca fissa a 10 anni 1.74% 1.63% – 1.83% 1.66% – 1.90% 1.70% – 1.97%
Base dati: media dei tassi di riferimento di oltre 100 banche e assicurazioni; stato: 28.09.2018
Raccomandazioni
In considerazione del basso livel-
lo degli attuali tassi, le ipoteche a
tasso fisso di lunga durata restano
vantaggiose. Tuttavia, sono prevedi-
bili oscillazioni di +/- 15 punti base.
Occorrerebbe approfittare di even-
tuali riduzioni per stipulare ipoteche
a tasso fisso di lunga durata. Infatti,
accanto alle convenienti condizioni,
esse garantiscono sicurezza di budget
per molti anni.
Valutazione del mercato dei tassi, ottobre 2018 7Le autorità finanziarie di vigilanza focalizzano la loro attenzione sugli immobili di reddito Ora, che il mercato delle «abitazioni ad uso proprio» non viene più ritenuto a rischio di eccessivo rialzo, la BNS riscontra invece necessità di azione nella regolamentazione del finanziamento di immobili di reddito – non da ultimo, a causa del forte aumento dei prezzi. Infatti, in occasione della recente valutazione della politica monetaria del 20 settembre 2018, la BNS ha nuovamente messo in guardia rispetto al rischio del crescente volume degli sfitti proprio nell’ambito degli immobili di reddito. La Banca si riserva quindi di attivare misure anticicliche e, quindi, di introdur- re eventualmente nuove disposizioni bancarie più restrittive che prescrivano maggiori mezzi propri (da anticipare) da parte degli acquirenti di tale tipologia di immobili. Nell’ambito degli immobili abitativi di reddito — ossia delle case plurifamiliari —si continua a costruire tanto. La percentuale degli sfitti di questa tipologia di immobili attualmente è così elevata come non lo era più stata dalla fine degli anni ’90. Probabilmente la situazione si spiega con il fatto che molti investitori (istituzionali) optano per questa forma di investimento, in considerazione del buon rendimento. D’altro canto, l’andamento della domanda delle abitazioni è stato influenzato negativamente dal diminuito afflusso migratorio. La BNS e la Finma concordano nel ritenere che tale evoluzione di mercato implica potenziali di rischio: i dati evidenzierebbero un sensibile aumento del rischio di surriscaldamento del mercato immobiliare di reddito. Per contro, le banche contestano la valutazione delle autorità di vigilanza. Da un canto, ribadendo che esse continuano a valutare la solvibilità dei loro clienti in modo ampio e approfondito e — sostenendo — che le transazioni che le autorità di vigilanza valutano a rischio, sono già assoggettate a ulteriori garanzie e a maggiori ammortamenti per renderle meno critiche. Dall’altro canto — aggiungono le banche — circa la metà degli acquirenti degli immobili di reddito non avrebbe bisogno di ricorrere al finanziamento bancario. Infine, le banche contestano i segnali di un’eccessiva correzione dei prezzi; ad esempio, è la posizione di Martin Neff, capo economista Raiffeisen. L’eco- nomista valuta non problematica l’attuale percentuale degli sfitti; peraltro di poco inferiore al 2 per cento. In ogni modo, tale quota sarebbe già presa in considerazione e ben ponderata dagli investitori. Inoltre, il mercato degli immobili plurifamiliari non sarebbe oggetto di speculazioni. E, infine — sempre secondo il capo economista Neff — il rischio di un forte aumento dei tassi sarebbe del tutto inesistente: gli investitori istituzionali opererebbero sul mer- cato immobiliare di reddito esclusivamente in prospettiva di lungo termine. Valutazione del mercato dei tassi, ottobre 2018 8
Conclusioni
• Resta indefinito il potenziale di rischio rispetto agli immobili di reddito
e, quindi, ci si chiede se siano veramente necessarie ulteriori misure res-
trittive.
• In ogni caso, eventuali inasprimenti regolatori bancari inciderebbero solo
in modo parziale sul mercato; infatti, quasi la metà degli acquisti viene
effettuato senza finanziamento bancario e —conseguentemente —tali
inasprimenti sarebbero privi di efficacia.
• Accanto alle prospettive di redditività, per gli acquirenti di oggetti di ren-
dimento è invece consigliabile e opportuno valutare l’andamento della
domanda e analizzare bene la potenziale tipologia dei (loro) locatari, allo
scopo di limitare al massimo il volume degli sfitti.
Valutazione del mercato dei tassi, ottobre 2018 9Supplemento Su MoneyPark MoneyPark è la piattaforma di consulenza leader del mercato svizzero per prodotti fi nanziari, basata sulla tecnologia e specializzata sull’intermediazione indipendente di ipoteche e prodotti previdenziali come anche piani cazione pensionis- tica. MoneyPark non offre prodotti fi nanziari propri, ma offre ai clienti una scelta vastissima, una consulenza indipendente ed una conclusione diretta. La consulenza individuale verso il cliente avviene o in una delle nostre fi liali MoneyPark oppure attraverso un comodo strumento di consulenza online. Note Legali Tutte le informazioni, opinioni e valutazioni valgono solo per il momento della pubblicazione e possono cambiare in ogni momento. Il contenuto si basa sulle supposizioni e valutazioni degli esperti MoneyPark e non rappresenta in nessuna maniera una consulenza oppure un invito a investire in prodotti o a comprare un immobile. Valutazione del mercato dei tassi, ottobre 2018 10
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