TRIBUNALE ORDINARIO - TERNI - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI - Amazon AWS
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Espropriazioni immobiliari N. 106/2019
TRIBUNALE ORDINARIO - TERNI
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
106/2019
PROCEDURA PROMOSSA DA:
INTESA SANPAOLO S.P.A. (INTRUM ITALY S.P.A.)
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
Dott.ssa Ilaria Palmeri
CUSTODE:
Avv. Giorgio Biancifiori
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 16/12/2020
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
Dott.Ing. FABIO SANTORO
CF:SNTFBA68R26Z133X
con studio in TERNI (TR) VIA G.FERRARIS n.38
telefono: 0744424824
email: fabsantoro@tiscali.it
tecnico incaricato: Dott.Ing. FABIO SANTORO
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Espropriazioni immobiliari N. 106/2019
TRIBUNALE ORDINARIO - TERNI - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 106/2019
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A appartamento a TERNI Via XX Settembre 20, della superficie commerciale di 110,66 mq per la
quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
L'immobile oggetto di stima si trova in zona semicentrale con destinazione prevalentemente
residenziale, completamente urbanizzata (zona urbanistica B di completamento). La zona è
caratterizzata da varie tipologie di fabbricati: alcuni di non recente fabbricazione e di limitata altezza
(2-3 piani), altri di più recente fabbricazione e con oltre 10 piani. La strada di attestazione, Via XX
Settembre, attualmente a senso unico di marcia, è caratterizzata da traffico sostenuto per l'intero arco
della giornata; sul lato ove è posto l'immobile in oggetto sono presenti stalli di sosta libera a spina.
Nelle vicinanze sono presenti esercizi commerciali di vendita al dettaglio e supermercati.
Unità immobiliare adibita a civile abitazione, situata al piano terra (rialzato) di una palazzina
comprendente altre unità immobiliari di civile abitazione di diversa proprietà. La palazzina è costituita
in condominio.
L'edificio è circondato su tre lati (nord-ovest-sud) da una piccola corte di proprietà comune, sul
quarto lato (est) è parzialmente adiacente ad altro fabbricato e per la restante parte si affaccia su
corte di pertinenza di un terzo fabbricato; l'accesso avviene da Via XX Settembre, attraverso una
corte comune delimitata verso il marciapiede pubblico da muretto soprastato da inferriata con
cancello pedonale in ferro.
Il fabbricato risulta essere stato costruito tra il 1945 ed il 1951 e non risulta siano stati eseguiti
interventi rilevanti di ristrutturazione.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra (rialzato), interno 1, ha un'altezza
interna di 3,43 m.Identificazione catastale:
l foglio 123 particella 30 sub. 2 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/3, classe 4,
consistenza 6,5 vani, rendita 587,47 Euro, indirizzo catastale: Via XX Settembre 22, piano: S1-
T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto di compravendita a rogito
Notaio Federici Rep.90697-Fascicolo 14263 - del 06/05/1969
Coerenze: Appartamento confinante con: altra unità immobiliare del medesimo condominio,
parti comuni (vano scala), altra unità immobiliare di edificio adiacente.
Si evidenzia l'errata indicazione catastale del civico n.22 di Via XX Settembre. Il civico
corretto secondo la toponomastica comunale è il n.20.
L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1951.
A.1 cantina, composto da locale al piano interrato non comunicante, sviluppa una superficie
commerciale di 6,68 Mq.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 110,66 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 6,68 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 53.472,89
tecnico incaricato: Dott.Ing. FABIO SANTORO
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Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 44.830,00
trova:
Data della valutazione: 16/12/2020
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** con contratto
di affitto tipo 3+2, stipulato il 01/10/2016, con scadenza il 30/09/2021, registrato il 26/10/2016 a Terni
( il contratto è stato stipulato in data antecedente il pignoramento o la sentenza di fallimento ), con
l'importo dichiarato di 360,00 € mensili
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
L'ispezione ipotecaria sull'immobile riporta una trascrizione del 03/07/2015 - RP 4415, RG 5973 -
relativa ad atto di compravendita redatto dal Notaio Pasqualini Gian Luca in data 11/06/2015.
Ispezionato l'atto, si evidenzia un errore nell'indicazione dei dati catastali dell'immobile, in quanto è
stata riportata la particella n.30 del Foglio 123, in luogo della particella n.300 dello stesso Foglio. Tale
trascrizione non è quindi relativa all'immobile oggetto di stima.
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca giudiziale attiva, stipulata il 23/08/2004 a firma di Tribunale di Milano ai nn. 2121/2004 di
repertorio, iscritta il 18/10/2004 a Terni ai nn. 12405/2972, a favore di *** DATO OSCURATO *** ,
contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Decreto ingiuntivo Tribunale di Milano.
Importo ipoteca: 21.000,00 €.
Importo capitale: 8.247,63 €
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 28/07/2006 a firma di Cirilli Paolo ai nn. 28773 di repertorio,
iscritta il 01/08/2006 a Terni ai nn. 10128/2282, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro ***
DATO OSCURATO *** , derivante da Concessione a garanzia di mutuo.
Importo ipoteca: 440.000 €.
Importo capitale: 220.000 €.
Annotazione n.848 del 19/06/2020 (restrizione di beni)
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 25/01/2016 a firma di Sbrolli Fulvio ai nn. 194938/42965 di
repertorio, iscritta il 27/01/2016 a Terni ai nn. 731/83, a favore di *** DATO OSCURATO *** ,
contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Concessione a garanzia di mutuo.
Importo ipoteca: 200.000 €.
Importo capitale: 100.000 €.
Durata ipoteca: 25 anni.
Annotazione n.475 del 21/04/2020 (restrizione di beni) Annotazione n.850 del 19/06/2020 (restrizione
di beni)
tecnico incaricato: Dott.Ing. FABIO SANTORO
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ipoteca volontaria attiva, iscritta il 16/05/2019 a Terni ai nn. 4936/582, a favore di *** DATO
OSCURATO *** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Rinnovazione di ipoteca
volontaria.
Importo ipoteca: 296.962,72 €.
Rinnovazione dell'iscrizione del 23/06/1999 n.1170.
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 18/06/1999 a firma di Sbrolli Fulvio ai nn. 113730 di repertorio,
iscritta il 23/06/1999 a Terni ai nn. 5943/1170, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro ***
DATO OSCURATO *** , derivante da Concessione a garanzia di mutuo .
Importo ipoteca: 575.000.000 £.
Importo capitale: 230.000.000 £.
Annotazione n.242 del 20/02/2002 (restrizione di beni) Annotazione n.2109 del 30/10/2004 (modifica
di finanziamento) Iscrizione n.582 del 16/05/2019 - rinnovazione Annotazione n.847 del 19/06/2020
(restrizione di beni)
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 05/08/2019 a firma di Ufficiale Giudiziario ai nn. 1767 di repertorio, trascritta
il 05/09/2019 a Terni ai nn. 8877/6276, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO
OSCURATO ***
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 420,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 617,13
Millesimi condominiali: 99,50
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Atto di compravendita, con atto stipulato
il 06/05/1969 a firma di Federici Federico ai nn. 90697/14263 di repertorio, trascritto il 18/05/1969 a
Spoleto ai nn. 862/3796
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
Nessuna informazione aggiuntiva.
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Permesso a costruire N. 9969, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di Nuova
costruzione, rilasciata il 14/07/1945 con il n. 9969 di protocollo, agibilità del 06/07/1950 con il n. 12664
di protocollo.
Intero edificio condominiale
tecnico incaricato: Dott.Ing. FABIO SANTORO
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Permesso a costruire N. 8442, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di Modifica e
sopraelevazione, rilasciata il 26/05/1951 con il n. 8442 di protocollo, agibilità del 07/11/1951 con il n.
23229 di protocollo.
Intero edificio condominiale
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PRG - piano regolatore generale adottato, in forza di delibera Del.C.C n. 307 del 15.12.2008, l'immobile
ricade in zona B - completamento. Norme tecniche di attuazione ed indici: Zone A e B di
conservazione e completamento (Bb(n.n.) e A#Bb(n.n.), BV(n.)) 1. Parti del territorio completamente
edificate a destinazione prevalentemente residenziale per le quali l'obiettivo è di qualificare il tessuto
preesistente, di conservare le caratteristiche formali e tipologiche degli edifici e completarne le parti
degradate. 2. L'incremento volumetrico, consentito secondo le modalità appresso specificate nei
punti A e B, è espresso in percentuale rispetto all'esistente al momento dell’approvazione della
Variante al PRG delle Aree Centrali (D.P.G.R. n.376 del 26.06.97) 3. Le percentuali ammesse sono le
seguenti: INCREMENTO 0(a), + 7.5% (b), + 15% (c) e +25% (d). Processo di attuazione 4. Le
prescrizioni per le zone B possono trovare attuazione mediante due modalità così definite A) Piani
Attuativi di iniziativa pubblica. B) Intervento edilizio diretto 5. I Piani attuativi di iniziativa pubblica
potranno essere estesi ad un intero ambito o ad uno o più nuclei fatte salve le facoltà concesse dagli
artt.27 e 28 della L.457/1978. 5.1 Lo strumento urbanistico attuativo stabilirà la distribuzione della
volumetria consentita all'interno di ciascun nucleo, tenendo conto delle indicazioni contenute nella
relazione di piano. 5.2 Per i nuclei con incremento volumetrico 0. (zero), nell'ambito dei Piani Attuativi
di cui al c.5, sarà consentita una percentuale di aumento complessivo pari al 2.5% della volumetria
totale condizionato al reperimento degli standards urbanistici relativi. 5.3 Particolare attenzione
dovrà essere posta nello stabilire le categorie d'intervento ammesse per gli edifici classificati storici
"1" nelle planimetrie B per i quali in nessun caso potrà essere prevista la demolizione. 5.4 Nell’ambito
dei Piani Attuativi di cui al c.5, potranno essere riconsiderate le categorie d’intervento ammesse per i
singoli edifici di cui al successivo c.7.1. 5.5 Per quanto riguarda gli interventi specifici dei nuclei
relativi ai P.P. già approvati o in corso di approvazione di cui al c.3 dell’art.133, si rinvia alle
prescrizioni in essi contenute, salvo diverse indicazioni del piano; nella redazione dei nuovi piani
attuativi o di varianti a quelli approvati, l’incremento di volumetria massimo ammissibile per i nuclei
sopra detti è quello desumibile dalle prescrizioni dei piani attuativi, salvo quanto detto al comma 5.2.
5.6 Per i Piani Attuativi di iniziativa pubblica inclusi nei nuclei B, ancorchè decaduti per decorso del
termine di validità, i cui interventi siano realizzati o la cui realizzazione non sia ancora completata alla
data di adozione della presente normativa, rimangono in vigore le quantità e le destinazioni d'uso
fissate per i nuclei originari. 5.7 I Piani Attuativi la cui procedura di esame ed approvazione sia stata
favorevolmente avviata dall'A.C. prima dell'approvazione della Variante al P.R.G delle Aree Centrali
(DPGR n.376 del 26.06.97) sono inclusi e delimitati nelle tavole B e la loro attuazione dovrà avvenire
nel rispetto dei parametri di seguito indicati [omissis]
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
CRITICITÀ: BASSA
Sono state rilevate le seguenti difformità: Sulla planimetria dell'ultima pratica edilizia rinvenuta,
l'attuale cucina non risulta far parte dell'unità immobiliare in oggetto, bensì dell'unità immobiliare
confinante di piano. Apertura di porta per comunicazione con la cucina. Inoltre non risulta riportata
la piccola terrazza presente sul fonte est.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Pratica edilizia in sanatoria - frazionamento e fusione con
aggiornamento della distribuzione interna delle unità immobiliari. Modalità e costi da verificare
insieme all'Ente comunale.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
tecnico incaricato: Dott.Ing. FABIO SANTORO
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l Pratica edilizia in sanatoria - oneri professionali - sanzioni: €.5.000,00
.
Vista la presentazione della planimetria catastale in data 30/10/1987, conforme allo stato di fatto,
visto l'atto di provenienza del 1969 dove viene riportata la consistenza dell'immobile in 5 vani e 6,5
vani catastali (situazione analoga allo stato di fatto) la situazione attuale risulta esistente da oltre 50
anni.
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
CRITICITÀ: NESSUNA
Sono state rilevate le seguenti difformità: La planimetria catastale riporta il locale soggiorno di
dimensioni maggiori rispetto a quanto rilevato. Trattasi di errore grafico. La visura catastale riporta
l'indicazione errata del civico n.22 di Via XX Settembre.
Le difformità sono regolarizzabili mediante: Aggiornamento della planimetria con Pratica DOCFA
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Spese tecniche ed amministrative: €.550,00
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:
L'immobile risulta conforme.
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO:
Conformità titolarità/corrispondenza atti:
L'immobile risulta conforme.
BENI IN TERNI VIA XX SETTEMBRE 20
APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A
appartamento a TERNI Via XX Settembre 20, della superficie commerciale di 110,66 mq per la quota
di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
L'immobile oggetto di stima si trova in zona semicentrale con destinazione prevalentemente
residenziale, completamente urbanizzata (zona urbanistica B di completamento). La zona è
caratterizzata da varie tipologie di fabbricati: alcuni di non recente fabbricazione e di limitata altezza
(2-3 piani), altri di più recente fabbricazione e con oltre 10 piani. La strada di attestazione, Via XX
Settembre, attualmente a senso unico di marcia, è caratterizzata da traffico sostenuto per l'intero arco
della giornata; sul lato ove è posto l'immobile in oggetto sono presenti stalli di sosta libera a spina.
Nelle vicinanze sono presenti esercizi commerciali di vendita al dettaglio e supermercati.
Unità immobiliare adibita a civile abitazione, situata al piano terra (rialzato) di una palazzina
comprendente altre unità immobiliari di civile abitazione di diversa proprietà. La palazzina è costituita
in condominio.
L'edificio è circondato su tre lati (nord-ovest-sud) da una piccola corte di proprietà comune, sul
quarto lato (est) è parzialmente adiacente ad altro fabbricato e per la restante parte si affaccia su
corte di pertinenza di un terzo fabbricato; l'accesso avviene da Via XX Settembre, attraverso una
corte comune delimitata verso il marciapiede pubblico da muretto soprastato da inferriata con
cancello pedonale in ferro.
Il fabbricato risulta essere stato costruito tra il 1945 ed il 1951 e non risulta siano stati eseguiti
tecnico incaricato: Dott.Ing. FABIO SANTORO
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interventi rilevanti di ristrutturazione.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano Terra (rialzato), interno 1, ha un'altezza
interna di 3,43 m.Identificazione catastale:
l foglio 123 particella 30 sub. 2 (catasto fabbricati), zona censuaria 1, categoria A/3, classe 4,
consistenza 6,5 vani, rendita 587,47 Euro, indirizzo catastale: Via XX Settembre 22, piano: S1-
T, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto di compravendita a rogito
Notaio Federici Rep.90697-Fascicolo 14263 - del 06/05/1969
Coerenze: Appartamento confinante con: altra unità immobiliare del medesimo condominio,
parti comuni (vano scala), altra unità immobiliare di edificio adiacente.
Si evidenzia l'errata indicazione catastale del civico n.22 di Via XX Settembre. Il civico
corretto secondo la toponomastica comunale è il n.20.
L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1951.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona semicentrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si
trovano in un'area mista residenziale/commerciale. Il traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono
sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria.
COLLEGAMENTI
autobus distante 50m nella media
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: scarso
esposizione: nella media
luminosità: nella media
panoramicità: scarso
impianti tecnici: scarso
stato di manutenzione generale: mediocre
servizi: mediocre
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
L'unità immobiliare oggetto di stima è costituita dai seguenti vani: ingresso/corridoio, soggiorno,
camera (adibita a lavanderia), cameretta, camera matrimoniale, bagno, cucina. Dalla lavanderia si
accede tramite porta-finestra ad un piccolo terrazzo ospitante un lavello, il contatore del gas e la
caldaia per il riscaldamento autonomo.
Al piano interrato è presente un locale cantinato di pertinenza della stessa unità immobiliare.
Gli infissi esterni in legno e vetro semplice sono in condizioni al di sotto della media; gli infissi interni
in legno sono in condizioni sufficienti. Pavimentazione in ceramica ed intonaco civile in discrete
condizioni. Il servizio igienico è stato oggetto di alcuni interventi di manutenzione/riparazione per
quanto riguarda gli impianti idrico e di scarico. L'impianto termico è costituito da una caldaia murale a
gas metano, non a condensazione, installata sulla terrazza, distribuzione con tubazioni in acciaio a
vista, emissione con radiatori a colonne in ghisa. L'impianto elettrico è provvisto di interruttore
magnetotermico-differenziale (salvavita), quindi è conforme alle prescrizioni della L.46/90 (oggi DM
37/08), ma è comunque vetusto.
Non viene reperito un Attestato di Prestazione Energetica valido. Classe di prestazione energetica
presumibile: classe G.
CONSISTENZA:
tecnico incaricato: Dott.Ing. FABIO SANTORO
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Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle
Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale
Ingresso-corridoio 12,40 x 100 % = 12,40
Soggiorno 26,65 x 100 % = 26,65
Camera 10,90 x 100 % = 10,90
Cameretta 9,46 x 100 % = 9,46
Camera 19,16 x 100 % = 19,16
Cucina 24,89 x 100 % = 24,89
Bagno 6,00 x 100 % = 6,00
Terrazza 4,00 x 30 % = 1,20
Totale: 113,46 110,66
ACCESSORI:
cantina, composto da locale al piano interrato non comunicante, sviluppa una superficie
commerciale di 6,68 Mq.
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Market Comparison Approach (MCA) - Standard
Internazionali di Valutazione.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: atto di compravendita
Data contratto/rilevazione: 01/08/2019
Fonte di informazione: Conservatoria
Descrizione: Appartamento di civile abitazione
Indirizzo: Terni, Via Mameli n.1
Superfici principali e secondarie: 71
Superfici accessorie: 3
Prezzo: 33.000,00 pari a 445,95 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: atto di compravendita
Data contratto/rilevazione: 23/10/2019
Fonte di informazione: Conservatoria
Descrizione: Appartamenti civile abitazione
Indirizzo: Via XX Settembre n.26/A
tecnico incaricato: Dott.Ing. FABIO SANTORO
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Superfici principali e secondarie: 70
Superfici accessorie: 0
Prezzo: 58.000,00 pari a 828,57 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: atto di compravendita
Data contratto/rilevazione: 16/05/2019
Fonte di informazione: Conservatoria
Descrizione: Appartamento civile abitazione
Indirizzo: Via Gibilrossa 12
Superfici principali e secondarie: 120
Superfici accessorie: 3
Prezzo: 80.000,00 pari a 650,41 Euro/mq
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Il procedimento adottato per valutare l’immobile oggetto di stimna sarà il Metodo del Confronto di
Mercato (Market Comparision Approach MCA) che si fonda sull’assunto elementare per il quale “il
mercato fisserà il prezzo o il reddito di un immobile allo stesso modo in cui ha già indicato il prezzo o
il reddito di immobili simili” (fonte: Codice delle Valutazioni Immobiliari – CVI). A tale scopo il
procedimento si prefigge di stimare il più probabile valore di mercato o reddito di mercato attraverso
il confronto tra l’immobile oggetto di stima di prezzo incognito ma di caratteristiche note (subject) ed
un insieme di immobili di confronto appartenenti, quanto più possibile, al medesimo segmento di
mercato, contratti di recente e di prezzo o reddito noto (Comparabili). Il MCA si basa quindi sulla
relazione fra il prezzo di un immobile e le sue caratteristiche.
In termini pratici il MCA si articola nelle seguenti fasi:
-Analisi di mercato per la valutazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso
segmento di mercato dell’immobile da stimare;
- Rilevazione dei dati immobiliari;
- Scelta delle caratteristiche immobiliari;
- Compilazione della tabella dei dati;
- Stima dei prezzi o redditi marginali;
- Redazione della tabella di valutazione;
- Sintesi e presentazione dei risultati
TABELLA DEI DATI
Caratteristiche: CORPO COMPARATIVO 2 COMPARATIVO 3
Prezzo - 58.000,00 80.000,00
Consistenza 117,34 70,00 123,00
Data [mesi] 0 14,00 19,00
Prezzo unitario - 828,57 650,41
Livello di piano 0,00 0,00 2,00
Anno di
4,00 8,00 4,00
costruzione/ristrutturazione
Numero di affacci 3,00 2,00 2,00
Panoramicità 4,00 4,00 6,00
Servizi igienici 1,00 1,00 1,00
tecnico incaricato: Dott.Ing. FABIO SANTORO
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Impianto termico 6,00 9,00 6,00
Impianto idrico-sanitario 4,00 9,00 6,00
Impianto elettrico 5,00 9,00 6,00
TABELLA DEI PREZZI MARGINALI
Caratteristiche: Indice mercantile COMPARATIVO 2 COMPARATIVO 3
Data [mesi] 0,08 48,33 66,67
Prezzo unitario prezzo medio minimo 650,41 650,41
Livello di piano 10 % 5.800,00 8.000,00
Anno di
10 % 5.800,00 8.000,00
costruzione/ristrutturazione
Numero di affacci 10 % 5.800,00 8.000,00
Panoramicità 5% 2.900,00 4.000,00
Servizi igienici 10.000,00 10.000,00
Impianto termico 1.000,00 1.000,00
Impianto idrico-sanitario 1.000,00 1.000,00
Impianto elettrico 1.000,00 1.000,00
TABELLA DI VALUTAZIONE
Caratteristiche: COMPARATIVO 2 COMPARATIVO 3
Prezzo 58.000,00 80.000,00
Data [mesi] 676,67 1.266,67
Prezzo unitario 30.786,99 -3.684,55
Livello di piano 0,00 -16.000,00
Anno di
-23.200,00 0,00
costruzione/ristrutturazione
Numero di affacci 5.800,00 8.000,00
Panoramicità 0,00 -8.000,00
Servizi igienici 0,00 0,00
Impianto termico -3.000,00 0,00
Impianto idrico-sanitario -5.000,00 -2.000,00
Impianto elettrico -4.000,00 -1.000,00
Prezzo corretto 60.063,66 58.582,11
Valore corpo (media dei prezzi corretti): 59.322,89
Divergenza: 2,47% < 5%
La valutazione viene confrontata con i valori espressi dalle banche dati disponibili, relativamente alla
zona nella quale si trova l'immobile oggetto di stima.
Banca dati OMI Agenzia del Territorio - primo semestre 2020 - Abitazioni civili - stato scadente: 550-
750 €/mq (Superficie lorda)
tecnico incaricato: Dott.Ing. FABIO SANTORO
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Sito borsinoimmobiliare.it - Abitazioni in stabili di 2a fascia: 524,52-731,75 €/mq
La valutazione espressa con il metodo MCA appare congruente, considerando la vetustà
dell'immobile oggetto di stima e la necessità di interventi di manutenzione straordinaria in particolare
su infissi, impianti tecnologici e servizi igienici.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 110,66 x 505,59 = 55.948,10
Valore superficie accessori: 6,68 x 505,59 = 3.374,78
59.322,89
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 59.322,89
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 59.322,89
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Il procedimento adottato per valutare l’immobile oggetto di stimna sarà il Metodo del Confronto di
Mercato (Market Comparision Approach MCA) che si fonda sull’assunto elementare per il quale “il
mercato fisserà il prezzo o il reddito di un immobile allo stesso modo in cui ha già indicato il prezzo o
il reddito di immobili simili” (fonte: Codice delle Valutazioni Immobiliari – CVI). A tale scopo il
procedimento si prefigge di stimare il più probabile valore di mercato o reddito di mercato attraverso
il confronto tra l’immobile oggetto di stima di prezzo incognito ma di caratteristiche note (subject) ed
un insieme di immobili di confronto appartenenti, quanto più possibile, al medesimo segmento di
mercato, contratti di recente e di prezzo o reddito noto (Comparabili). Il MCA si basa quindi sulla
relazione fra il prezzo di un immobile e le sue caratteristiche.
In termini pratici il MCA si articola nelle seguenti fasi:
-Analisi di mercato per la valutazione di contratti recenti di immobili appartenenti allo stesso
segmento di mercato dell’immobile da stimare;
- Rilevazione dei dati immobiliari;
- Scelta delle caratteristiche immobiliari;
- Compilazione della tabella dei dati;
- Stima dei prezzi o redditi marginali;
- Redazione della tabella di valutazione;
- Sintesi e presentazione dei risultati
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Terni, ufficio del registro di Terni, conservatoria
dei registri immobiliari di Terni, ufficio tecnico di Terni, agenzie: Listino dei prezzi degli immobili" -
Terzo Trimestre 2020 - redatto dalla Borsa Immobiliare dell’Umbria in collaborazione con la "Camera
di Commercio Industria Artigianato e Agricoltura di Perugia" e con la "Camera di Commercio
Industria Artigianato , osservatori del mercato immobiliare Agenzia del Territorio: banca dati
quotazioni immobiliari (quotazioni OMI) - primo semestre 2020, ed inoltre: Borsino immobiliare.
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
tecnico incaricato: Dott.Ing. FABIO SANTORO
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l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A appartamento 110,66 6,68 59.322,89 59.322,89
59.322,89 € 59.322,89 €
ULTERIORI DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE DEL LOTTO:
descrizione importo
Redazione APE a carico dell'acquirente -300,00
300,00 €
Giudizio di comoda divisibilità della quota:
Trasferimento da privato: esente IVA ex art.10, c.8-bis del DPR 633/72.
Imposta di registro pari al 9% (2% agevolazione prima casa) sul valore
catastale, con un valore minimo pari a 1.000 €. Imposta ipotecaria 50€ e catastale
50€.
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 5.550,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 53.472,89
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 8.020,93
e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 617,13
Riduzione per arrotondamento: €. 4,82
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello €. 44.830,00
stato di fatto e di diritto in cui si trova:
data 16/12/2020
il tecnico incaricato
Dott.Ing. FABIO SANTORO
tecnico incaricato: Dott.Ing. FABIO SANTORO
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tecnico incaricato: Dott.Ing. FABIO SANTORO
Pagina 13 di 133,40 4,17
2,98
bagno
4,30
4,49
camera cucina
1,40
altra ui
camera
2,45
6,27
terrazzo
vano scale
2,40
camera
4,91
h=3,43m
h=2,41m
ingresso
altra ui
3,88
3,95
soggiorno condominiale cantina
4,94
Piano rialzato Piano seminterrato
Tribunale di Terni Edificio sito in Terni - Via XX Settembre n.20 Planimetria Piano rialzato e seminterrato
Esecuzione Immobiliare n.Gen. Rep. 106/2019 Foglio 123 - p.lla 30 - sub 2 Scala 1:100Puoi anche leggere
