TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI - Immobiliare.it
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Espropriazioni immobiliari N. 110/2020
TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
110/2020
PROCEDURA PROMOSSA DA:
DEUTSCHE BANK MUTUI SPA
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
Dott. EDMONDO TOTA
CUSTODE:
Avv. ALBA CHIARA AIROLDI
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 15/02/2021
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
Arch. MARCO MILANI
CF:MLNMRC73E11E507F
con studio in CREMENO (LC) VIA IV NOVEMBRE 30
telefono: 0341996840
fax: 0341911661
email: milanimarco@hotmail.com
PEC: marco.milani@archiworldpec.it
tecnico incaricato: Arch. MARCO MILANI
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TRIBUNALE ORDINARIO - LECCO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 110/2020
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A
appartamento a SIRTORI Via Teresa Prevosti 28, della superficie commerciale di 50,25 mq per la
quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Appartamento indipendente composto da: soggiorno con angolo cottura, camera, bagno.
Il bene oggetto di stima è ubicato appena ai margini del centro storico del Comune di Sirtori, a
ridosso di zone di carattere rurale.
L'appartamento occupa interamente il primo piano di un piccolo edificio indipendente, mentre al
piano terreno è presente un ulteriore unità immobiliare di altra proprietà.
Dalla Via Teresa Prevosti, di fronte alla scuola materna, si dirama un viottolo pedonale, cementato
nel primo tratto, che poi si trasforma in sentiero sterrato; al termine dell'area pavimentata un
cancelletto in ferro dà accesso ad una scala che conduce al ballatoio esclusivo, al piano superiore,
dal quale, attraverso una porta in legno si accede nell'ingresso.
Sulla sinistra è posizionato il soggiorno con angolo cottura, con terrazzino affacciato sulla via
Prevosti; di fronte la camera (dimensioni da singola) e sulla destra il bagno finestrato con lavabo,
W.C., bidet e vasca da bagno e lavatrice.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 310.
Identificazione catastale:
l foglio 6 particella 1953 sub. 702 (catasto fabbricati), sezione urbana SIR, categoria A/3, classe
2, consistenza 3 vani, rendita 193,67 Euro, indirizzo catastale: Via Teresa Prevosti 28, piano: 1,
derivante da Istrumento (atto pubblico di compravendita)
Coerenze: Proprietà di terzi - Via Prevosti - pasaggio comune.
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1930
ristrutturato nel 2002.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 50,25 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 41.712,50
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 35.455,63
trova:
Data della valutazione: 15/02/2021
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
tecnico incaricato: Arch. MARCO MILANI
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Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di
proprietario
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria attiva, stipulata il 30/11/2006 a firma di Ivaldi Riccardo ai nn. 230855/11899 di
repertorio, iscritta il 09/12/2006 ai nn. 23121/4622, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro
*** DATO OSCURATO *** , derivante da concessione a garanzia di mutuo .
Importo ipoteca: 207.000,00.
Importo capitale: 115.000,00.
Durata ipoteca: 35 anni
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, stipulata il 12/08/2020 a firma di Ufficiale Giudiziario del tribunale di Lecco ai nn. 1191
di repertorio, trascritta il 14/09/2020 ai nn. 10552/7554, a favore di *** DATO OSCURATO *** ,
contro *** DATO OSCURATO ***
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 0,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 0,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 0,00
Ulteriori avvertenze:
Vincolo paesaggistico su tutto il territorio dcomunale.
Contesto indipendente, non vi sono spese condominiali.
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
Per ulteriori provenienze oltre il ventennio si rimanda all'allegata certificazione notarile.
tecnico incaricato: Arch. MARCO MILANI
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6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di scrittura privata autenticata (dal
30/11/2006), con atto stipulato il 30/11/2006 a firma di Ivaldi Riccardo ai nn. 230854/11898 di
repertorio, trascritto il 09/12/2006 ai nn. 23120/14450.
Da potere di Cazanescu Paulin (CZNPLN71C03Z129E) e Cazanescu Costelia (CZNCTL78H43Z129W)
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di scrittura privata autenticata (dal
11/02/2013), con atto stipulato il 30/01/2013 a firma di Minussi Corrado ai nn. 63480/11248 di
repertorio, trascritto il 11/02/2013 ai nn. 1830/1349.
Con il presente atto la debitrice diviene proprietaria dell'intero immobile; da potere di Bottini Ines
(BTTNSI28R55E072S) e Moscardini Pierangelo (MSCPNG56B19M109A)
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 ciascuno, in forza di scrittura privata autenticata (dal
18/04/2002 fino al 30/11/2006), con atto stipulato il 18/04/2002 a firma di Minussi Corrado ai nn. 41738
di repertorio, trascritto il 14/05/2002 ai nn. 7249/5125.
Da potere di Cazzaniga Teresa (CZZTRS28C71I761Y), Scaccabarozzi Adele (SCCDLA62T60I761R) e
Scaccabarozzi Natalina (SCCNLN62T60I761O)
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2, in forza di scrittura privata autenticata (dal
30/11/2006 fino al 29/03/2008), con atto stipulato il 30/11/2006 a firma di Ivaldi Riccardo ai nn.
230854/11898 di repertorio, trascritto il 09/12/2006 ai nn. 23120/14450.
Da potere di Cazanescu Paulin (CZNPLN71C03Z129E) e Cazanescu Costelia (CZNCTL78H43Z129W)
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/2 ciascuno, in forza di denuncia di successione (dal
29/03/2008 fino al 11/02/2013), con atto stipulato il 29/03/2008, registrato il 25/07/2008 a Merate ai nn.
43/167/8, trascritto il 30/04/2012 ai nn. 5980/4548.
Da potere di Moscardini Donatella ((MSCDTL62D47M109R); accettazione tacita di eredità trascritta
il 11/02/2013 ai nn. 1831/1350
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
DIA N. 1/2002, intestata a *** DATO OSCURATO *** , per lavori di aumento unità immobiliari con
opere interne al piano primo, presentata il 08/01/2002 con il n. 74 di protocollo, agibilità del
06/03/2002 con il n. 1163 di protocollo.
Non è stato reperitio titolo originario della costruzione del fabbricato, che si ritiene comunque
antecedente al 1940, periodo in cui non sussisteva alcun obbligo di presentazione del progetto.
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PGT - piano di governo del territorio vigente l'immobile ricade in zona A - nucleo di antica
formazione. Norme tecniche di attuazione ed indici: art. D13.1 N.T.A.. L'intero territorio comunale è
sottoposto a vincolo paesaggistico con D.M. del 06/06/1967.
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
CRITICITÀ: NESSUNA
Sono state rilevate le seguenti difformità: il disimopegno ingresso non è dotato di porta, di
conseguenza vi è comunicazione diretta tra il locale soggiorno ed il bagno. (normativa di riferimento:
tecnico incaricato: Arch. MARCO MILANI
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Regolamento Locale d'Igiene)
Le difformità sono regolarizzabili mediante: fornitura e posa in opera di porta in armonia con le
esistenti, tamponamenti in carongesso, come da DIA e schede presentate.
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
Costi di regolarizzazione:
l Fornitura e posa di porta con tamponamento in carongesso : €.1.000,00
Tempi necessari per la regolarizzazione: 10 giorni
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA: NESSUNA DIFFORMITÀ
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO: NESSUNA DIFFORMITÀ
BENI IN SIRTORI VIA TERESA PREVOSTI 28
APPARTAMENTO
DI CUI AL PUNTO A
appartamento a SIRTORI Via Teresa Prevosti 28, della superficie commerciale di 50,25 mq per la
quota di 1/1 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Appartamento indipendente composto da: soggiorno con angolo cottura, camera, bagno.
Il bene oggetto di stima è ubicato appena ai margini del centro storico del Comune di Sirtori, a
ridosso di zone di carattere rurale.
L'appartamento occupa interamente il primo piano di un piccolo edificio indipendente, mentre al
piano terreno è presente un ulteriore unità immobiliare di altra proprietà.
Dalla Via Teresa Prevosti, di fronte alla scuola materna, si dirama un viottolo pedonale, cementato
nel primo tratto, che poi si trasforma in sentiero sterrato; al termine dell'area pavimentata un
cancelletto in ferro dà accesso ad una scala che conduce al ballatoio esclusivo, al piano superiore,
dal quale, attraverso una porta in legno si accede nell'ingresso.
Sulla sinistra è posizionato il soggiorno con angolo cottura, con terrazzino affacciato sulla via
Prevosti; di fronte la camera (dimensioni da singola) e sulla destra il bagno finestrato con lavabo,
W.C., bidet e vasca da bagno e lavatrice.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano 1, ha un'altezza interna di 310.
Identificazione catastale:
l foglio 6 particella 1953 sub. 702 (catasto fabbricati), sezione urbana SIR, categoria A/3, classe
2, consistenza 3 vani, rendita 193,67 Euro, indirizzo catastale: Via Teresa Prevosti 28, piano: 1,
derivante da Istrumento (atto pubblico di compravendita)
Coerenze: Proprietà di terzi - Via Prevosti - pasaggio comune.
L'intero edificio sviluppa 2 piani, 2 piani fuori terra, 0 piano interrato. Immobile costruito nel 1930
ristrutturato nel 2002.
tecnico incaricato: Arch. MARCO MILANI
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DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona centrale in un'area residenziale, le zone limitrofe si trovano in un'area
residenziale (i più importanti centri limitrofi sono Merate, Lecco). Il traffico nella zona è locale, i
parcheggi sono scarsi. Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, le
seguenti attrazioni storico paesaggistiche: Montevecchia e Parco del Curone.
tecnico incaricato: Arch. MARCO MILANI
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DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Certificazione energetica non presente.
Le fondazioni (discrete) sono in calcestruzzo e pietrame.
Il solaio è in laterocemento (condizioni buone).
Il ballatoio è con solettina in c.a. piena, il balconcino ha mensole in cemento e solettina in c.a. con
pavimentazione in piastrelle di greso rosso, sogliette di coronamento in granito (discreti), parapetti in
ferro color marrone.
Le murature sono in laterizio con rivestimento esterno a intonaco civile, non tinteggiato, il tutto in
condizionisufficienti.
Soglie e davanzali sono in cemento (discreti).
Le finiture sono di discreto livello e come di seguito descritte:
tecnico incaricato: Arch. MARCO MILANI
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l porte interne tamburate impiallacciate, coprifili in armonia con le porte (livello corrente,
condizioni discrete);
l serramenti di in legno, ad anta battente, vetrocamera con doppio vetro (livello buono,
condizioni discrete);
l persiane in legno (livello discreto, condizioni discrete);
l pavimenti in ceramica monocottura (livello discreto, condizioni discrete);
l rivestimenti bagno in ceramica monocottura (livello discreto, condizioni discrete);
l murature presumibilmente a intonacio civile ricoperte da carta da parati (livello discreto,
condizioni buone);
l plafoni rivestiti con perlinatura in abete (livello discreto, condizioni buone)
l bagno principale con sanitari di buona marca e serie corrente.
Anche la dotazione di impianti è di discreto livello tutto in buone condizioni e comprende:
l riscaldamento e produzione acqua calda centralizzata con caldaia murale gas metano
(posizionata nella cottura); distribuzione con termosifoni.
l Impianto elettrico sottotraccia con frutti di marca primaria.
tecnico incaricato: Arch. MARCO MILANI
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CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle
Valutazioni Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale
APPARTAMENTO al P.1 48,00 x 100 % = 48,00
SCALA e BALLATOIO
12,00 x 15 % = 1,80
d'ingresso
TERRAZZINO al P.1 1,80 x 25 % = 0,45
Totale: 61,80 50,25
tecnico incaricato: Arch. MARCO MILANI
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VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 09/02/2021
Fonte di informazione: internet
Descrizione: trilocale - condizioni discrete
Indirizzo: Sirtori, Via Teresa Prevosti 11
Superfici principali e secondarie: 85
Superfici accessorie:
Prezzo: 53.000,00 pari a 623,53 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 09/02/2021
Fonte di informazione: internet
Descrizione: bilocale - condizioni buone
Indirizzo: Sirtori, Via Risorgimento 28
Superfici principali e secondarie: 90
Superfici accessorie:
Prezzo: 80.000,00 pari a 888,89 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: annuncio immobiliare
tecnico incaricato: Arch. MARCO MILANI
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Data contratto/rilevazione: 09/02/2021
Fonte di informazione: internet
Descrizione: trilocale - condizioni sufficienti
Indirizzo: Sirtori
Superfici principali e secondarie: 115
Superfici accessorie:
Prezzo: 69.000,00 pari a 600,00 Euro/mq
COMPARATIVO 4
Tipo fonte: annuncio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 09/02/2021
Fonte di informazione: internet
Descrizione: trilocale - condizioni discrete
Indirizzo: Sirtori, Via Rosempiano
Superfici principali e secondarie: 85
Superfici accessorie:
Prezzo: 88.000,00 pari a 1.035,29 Euro/mq
SVILUPPO VALUTAZIONE:
La valutazione del bene tiene conto della difficile situazione, ormai annosa, del mercato immobiliare:
da oltre un decennio le quotazioni sono negativamente influenzate dal ristagno delle compravendite
e dalla netta prevalenza dell'offerta rispetto alla domanda, con tempi di alienazione molto lunghi.
A ciò si aggiunge l'incognita riguardante la drammatica emergenza COVID-19, tutt'ora in corso e che
nella migliore delle ipotesi si attenuerà non prima di diversi mesi: appare arduo prevedere quale sarà
la tendenza del mercato immobiliare a breve e medio termine; per questo motivo il sottoscritto si
riserva di correggere le valutazioni della presente perizia, qualora dovessero avvenire importanti
stravolgimenti, in particolare riguardo alla situazione economica nazionale.
A queste logiche non sfugge buona parte dei paesi della Brianza lecchese, con la parziale eccezione
degli immobili di particolare pregio ed in posizioni molto appetibili.
L'Osservatorio del Mercato Immobiliare dell'Agenzia delle Entrate, nell'ultima rilevazione relativa al
primo semestre 2020, in Comune di SIRTORI, zona Centrale/CENTRO EDIFICATO, per ABITAZIONI
ECONOMICHE, in stato conservativo NORMALE indica un valore di mercato di 780,00 - 920,00
€/mq..
Il Listino Mercato Immobiliare edito da Confcommercio Lecco e F.I.M.M.A Lecco (Federazione
Italiana Mediatori Agenti d'Affari - edizione 2020), in Comune di SIRTORI, per immobili
RESIDENZIALI DI OLTRE 30 ANNI indica una quotazione di mercato di 700,00 - 800,00 €/mq.; per i
medesimi immobili DI 11/30 ANNI il valore è indicato in 900,00 - 1.200,00 €/mq..
Sono stati interpellati diversi operatori di mercato e consultati numerosi annunci immobiliari, che
hanno sostanzialmente confermato i valori sopra indicati; si segnala una discreta offerta di immobili
in asta giudiziaria, già sottoposti a ribassi, segno inequivocabile di stagnazione del mercato.
Sono state considerate la posizione semicentrale al paese vicina a tutti i servizi offerti ed ai percorsi
naturalistici, il discreto livello delle finiture e delle dotazioni tecnologiche, lo stato di conservazione
buono, la parziale indipendenza del contesto, l'essenzialità degli spazi abitabili.
Alla luce di quanto esposto, si ritiene congruo attribuire un valore base di € 850,00/mq. per gli spazi
dell'appartamento, con valori conseguentemente ridotti per gli spazi accessori.
Al di sopra dell'appartamento è presente un sottotetto - intercapedine, non accessibile e di altezza
molto ridotta, che secondo alcuni orientamenti giurisprudenziali potrebbe essere di proprietà
dell'esecutata; il sottotetto non è accatastatio e non è citato negli atti.
tecnico incaricato: Arch. MARCO MILANI
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Se ne esclude comunque qualsiasi tipo di utilizzo, motivo per cui non viene valutato.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 50,25 x 850,00 = 42.712,50
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 42.712,50
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 42.712,50
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Lecco, ufficio del registro di Lecco,
conservatoria dei registri immobiliari di Lecco , ufficio tecnico di Sirtori, agenzie: Brianza lecchese,
osservatori del mercato immobiliare OMI, ed inoltre: internet
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A appartamento 50,25 0,00 42.712,50 42.712,50
42.712,50 € 42.712,50 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 1.000,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 41.712,50
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 6.256,88
e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
tecnico incaricato: Arch. MARCO MILANI
Pagina 12 di 13Espropriazioni immobiliari N. 110/2020
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello €. 35.455,63
stato di fatto e di diritto in cui si trova:
data 15/02/2021
il tecnico incaricato
Arch. MARCO MILANI
tecnico incaricato: Arch. MARCO MILANI
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