TRIBUNALE ORDINARIO - GORIZIA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI - Astalegale.Net
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
Espropriazioni immobiliari N. 18/2019
promossa da: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI STARANZANO E VILLESSE
TRIBUNALE ORDINARIO -
GORIZIA
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
18/2019
PROCEDURA PROMOSSA DA:
BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI STARANZANO E VILLESSE
DEBITORE:
*** DATO OSCURATO ***
GIUDICE:
dott.Alessandro Longobardi
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 03/07/2019
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
Domenico Lagana'
CF:LGNDNC58H28E098R
con studio in GORIZIA (GO) Via Rossini, 11
telefono: 0481532100
fax: 0481532100
email: dom.lagana.go@gmail.com
tecnico incaricato: Domenico Lagana'
Pagina 1 di 12
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009Espropriazioni immobiliari N. 18/2019
promossa da: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI STARANZANO E VILLESSE
TRIBUNALE ORDINARIO - GORIZIA - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 18/2019
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A negozio a MONFALCONE Via Duca d'Aosta 80, della superficie commerciale di 224,20 mq per la
quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Il fabbricato in oggetto, p.c. 187/1 trova ubicazione in un ’area centrale di Monfalcone, a pochi passi
di piazza della Repubblica e dal Municipio. La zona caratterizzata da un ’edificazione in linea posta
lungo il fronte stradale, a tre o più piani fuori terra, risulta completamente urbanizzata. La
destinazione prevalente e di tipo residenziale a carattere continuativo, ai piani superiori, e a carattere
commerciale al piano terra.
Per quanto riguarda le caratteristiche posizionali e intrinseche del lotto, questo si presenta di forma
irregolare, in perfetto piano, in aderenza alla pubblica via con il fronte principale e, sui rimanenti lati
in aderenza con analoghi fabbricati a destinazione residenziale. L’accesso condominiale al fabbricato
si sviluppa, attraverso una galleria comune ad uso pubblico, direttamente dalla pubblica via.
L’edificio, di nove piani fuori terra, comprende anche un piano ammezzato e un piano interrato.
L’unità in oggetto, ubicata al civico 80 di via Duca d ’Aosta, trova ubicazione ai piani terra,
ammezzato ed interrato del fabbricato, con accesso principale dalla pubblica via e accesso di servizio
dalla galleria comune. La costruzione rispecchia essenzialmente l ’impostazione strutturale e
tipologica dell’edilizia della fine degli anni sessanta.
P.T. 8476 del C.C. di Monfalcone c.t.1°
- Ente indipendente “5” – costituito da negozio al piano terra della casa costruita sulla p.ed. 187/1
in P.T.8471
La costruzione, dove trova ubicazione l'unità immobiliare in oggetto, si presenta con murature
perimetrali in laterizio, strutture puntiformi in c.a., strutture orizzontali in latero -cemento e copertura
in latero-cemento. Le finiture esterne, di qualità coerente con la vetusta dell ’immobile, evidenziano
comunque un discreto stato di manutenzione. La caratterizzazione architettonica dell ’edificio
manifesta in facciata le originali destinazioni d’uso, evidenziate da una galleria a doppia altezza su cui
prospetta la parte commerciale al piano terra ed ammezzato, da una facciata continua in alluminio per
la parte direzionale ai piani primo e secondo, e da una struttura più tradizionale in muratura per la
parte residenziale ai piani superiori. La forometria comprende: serramenti in alluminio, con veneziane
inglobate per i piani superiori a destinazione residenziale, serramenti in alluminio a nastro per i piani a
destinazione direzionale, e serramenti in alluminio con serrande estensibili, per la parte commerciale.
I terrazzi presentano protezioni in muratura con inserti laterali ad elementi metallici verticali.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1 -T.Ammezzato, ha un'altezza interna di
2,80.Identificazione catastale:
l foglio 21 particella ,187/1 sub. 5 (catasto fabbricati), sezione urbana A, categoria C/1, classe 5,
consistenza 280 mq, rendita 4.533,25 Euro, indirizzo catastale: Via Duca d'Aosta, piano: S1-T--
1°, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto di subingresso di eredi in
quota di socio defunto
L'intero edificio sviluppa 9 piani, 9 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1965.
tecnico incaricato: Domenico Lagana'
Pagina 2 di 12
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009Espropriazioni immobiliari N. 18/2019
promossa da: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI STARANZANO E VILLESSE
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 224,20 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 0,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 224.195,00
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 185.500,00
trova:
Data della valutazione: 03/07/2019
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta occupato da *** DATO OSCURATO *** in qualità di
proprietario
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria, stipulata il 01/12/2011 a firma di not.Grimaldi G.N. 5405 di repertorio, intavolata il
05/12/2011 a Monfalcone G.N. 5405, a favore di *** DATO OSCURATO *** , contro *** DATO
OSCURATO *** , derivante da Contratto di mutuo.
Importo ipoteca: 500'000,00.
Importo capitale: 250'000,00.-
ipoteca legale, intavolata il 29/07/2014 a Monfalcone G.N. 2608, a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** .
Importo ipoteca: 150'885,64 .
Importo capitale: 75'442,82
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento:
pignoramento, intavolata il 07/03/2019 a Monfalcone G.N. 1151, a favore di *** DATO OSCURATO
*** , contro *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto Ufficiale Giudiziario Tribunale di
Gorizia
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
tecnico incaricato: Domenico Lagana'
Pagina 3 di 12
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009Espropriazioni immobiliari N. 18/2019
promossa da: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI STARANZANO E VILLESSE
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 2.230,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 1.001,00
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 4.920,96
Millesimi condominiali: 94/1000
6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
6.1. ATTUALE PROPRIETARIO:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Atto di subingresso di erede in quota di
socio defunto (dal 19/12/2001), con atto stipulato il 14/11/2001 a firma di not.Grimaldi ai nn. 4435 di
repertorio, trascritto il 19/12/2001 a Monfalcone ai nn. 4435
6.2. PRECEDENTI PROPRIETARI:
*** DATO OSCURATO *** per la quota di 1/1, in forza di Atto di trasformazione di impresa
individuale con costituzione di società in accomandita semplice (dal 03/08/1992 fino al 14/11/2001),
con atto stipulato il 03/08/1992 a firma di not. Rizzuto ai nn. 5272 di repertorio, trascritto il 18/09/1992
a Monfalcone ai nn. 5272
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
I fabbricati di cui fanno parte i beni in esecuzione, oggetto della presente relazione di stima, ricadono,
per quanto concerne il Piano Regolatore Generale del comune di Monfalcone, entro la perimetrazione
della zona territoriale omogenea di tipo “A3” – Area di centro storico e Panzano, come meglio
descritto nello stralcio delle norme tecniche di attuazione di seguito riportate.
ART. 13 - Zone territoriali omogenee A – B – C: Residenziali.
1. Le destinazioni d’uso ammesse nelle zone residenziali (A,B,C) sono quelle previste dal precedente
articolo 7 comma 2, lettere a) – b) – c) –d)-e1) – e2) – e3) –e4) – f) – h) –i) –o).
1.1 Sono vietate tutte le attività inquinanti.
1.2. Tutti gli interventi di ristrutturazione edilizia e nuove costruzioni dovranno privilegiare tecniche
che consentano il massimo risparmio delle risorse, l ’utilizzo di fonti energetiche rinnovabili, la
razionalizzazione ed il contenimento dei consumi idrici nonché il contenimento della produzione dei
rifiuti.
1.3. Le tecniche costruttive di cui al precedente punto 1.2 nonché l ’utilizzo, sia negli edifici esistenti
che nei nuovi di fonti energetiche rinnovabili quali ad es. i pannelli solari, i pannelli fotovoltaici e
simili, sono da applicarsi anche in zone soggette a vincolo paesaggistico, purché i manufatti siano
inseriti in modo adeguato e senza gravare l’impatto visivo e paesaggistico.
1.4. Nuovi insediamenti residenziali prossimi a strade o ferrovie dovranno essere corredati dalla
valutazione previsionale del clima acustico ai sensi del comma 3 dell’art. 28 della LR 16/2007.
6. Zona A3 – “Centro storico”
6.1. E’ l’area rappresentativa del “centro storico” cittadino, a partire dal nucleo centrale risalente al
Medioevo e comprendente le zone immediatamente adiacenti che si possono far risalire agli inizi
dell’800 anche se nel tempo modificate nell’impianto urbanistico originario dai Conflitti Mondiali e da
interventi edilizi successivi.
6.2. Tale zona, perimetrata dalla Tavola P7, si attua con strumentazione attuativa dove espressamente
previsto o con interventi diretti.
tecnico incaricato: Domenico Lagana'
Pagina 4 di 12
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009Espropriazioni immobiliari N. 18/2019
promossa da: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI STARANZANO E VILLESSE
6.3. Gli edifici, oggetto di interventi diretti, sono classificati nella Tavola P7 in base alle seguenti
tipologie:
a) edifici esistenti in buono stato di conservazione;
b) edifici da ristrutturare;
c) ambiti puntuali
per i quali si stabiliscono le seguenti prescrizioni:
a) edifici esistenti in buono stato di conservazione: per tali edifici, sono consentiti tutti gli interventi
edilizi di manutenzione e di ristrutturazione con l’esclusione della demolizione e ricostruzione.
b) Edifici da ristrutturare: sono ammessi tutti gli interventi fino alla ristrutturazione edilizia, compresa
la demolizione e ricostruzione, nonché gli ampliamenti e/o le sopraelevazioni con i seguenti indici e
parametri:
- indice fabbricabilità fondiario massimo: mc./mq. 3
- indice fabbricabilità fondiario minimo: mc./mq. 2
Per le eventuali ampliamenti e/o sopraelevazioni, l ’altezza massima non potrà essere superiore a
quella dello stesso edificio o degli edifici circostanti. Le distanze tra edifici non potranno essere
inferiori a quelle intercorrenti tra i volumi preesistenti computati senza tener conto di costruzioni
aggiuntive di epoca recente.
Nel caso di ampliamento e/o sopraelevazione dovranno essere rispettate le distanza di codice civile.
- distanza dalle strade principali: in allineamento con gli altri edifici fronte strada.
c) Ambiti puntuali: sono lotti nei quali gli interventi tendono alla sostituzione e/o completamento del
tessuto edilizio esistente in modo parziale e/o radicale, e per i quali gli allineamenti, le altezze e tutti
gli altri parametri urbanistici sono contenuti nelle apposite schede “Q3 – Quaderno interventi degli
interventi puntuali – zona A3”
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
Autorizzazione di fabbrica N. 35/83 – Prot.N.20599/v/219 e successive varianti, intestata a ***
DATO OSCURATO *** , per lavori di Costruzione edificio, agibilità del 24/10/1967 con il n. 21514 di
protocollo
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PRG - piano regolatore generale vigente l'immobile ricade in zona A3 - AREA DI CENTRO STORICO
E PANZANO CASE OPERAIE
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
L’attuale conformazione dell ’unità, così come riscontrato durante il sopralluogo, corrisponde
essenzialmente a quanto riportato nelle planimetrie depositate presso l ’Agenzia del territorio, con
alcune non sostanziali variazioni con quanto riportato negli elaborati progettuali asseverati. Nella
pratica originale è stata riscontrata la presenza di alcuni arredi al piano terra, atti alla realizzazione di
un ingresso di servizio, e alcune tramezzature al piano ammezzato, presumibilmente realizzata già in
origine in quanto la situazione attuale riscontra una distribuzione planimetrica sostanzialmente
conforme alle planimetrie di primo accatastamento depositate presso l ’Agenzia del Territorio in data
16.11.1967, prima dell’attestazione di abitabilità.
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
CRITICITÀ: NESSUNA
(normativa di riferimento: Norme tecniche di piano)
L'immobile risulta conforme.
tecnico incaricato: Domenico Lagana'
Pagina 5 di 12
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009Espropriazioni immobiliari N. 18/2019
promossa da: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI STARANZANO E VILLESSE
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
CRITICITÀ: NESSUNA
(normativa di riferimento: Norme Catasto Edilizio Urbano)
L'immobile risulta conforme.
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:
CRITICITÀ: NESSUNA
(normativa di riferimento: Normativa P.R.G.C)
L'immobile risulta conforme.
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO:
CRITICITÀ: NESSUNA
Conformità titolarità/corrispondenza atti:
(normativa di riferimento: Legge tavolare)
L'immobile risulta conforme.
8.5. ALTRE CONFORMITÀ:
CRITICITÀ: BASSA
Conformità tecnica impiantistica:
(normativa di riferimento: D.M.37/2008)
L'immobile risulta non conforme, ma regolarizzabile.
BENI IN MONFALCONE VIA DUCA D'AOSTA 80
NEGOZIO
DI CUI AL PUNTO A
negozio a MONFALCONE Via Duca d'Aosta 80, della superficie commerciale di 224,20 mq per la
quota di 1000/1000 di piena proprietà ( *** DATO OSCURATO *** )
Il fabbricato in oggetto, p.c. 187/1 trova ubicazione in un ’area centrale di Monfalcone, a pochi passi
di piazza della Repubblica e dal Municipio. La zona caratterizzata da un ’edificazione in linea posta
lungo il fronte stradale, a tre o più piani fuori terra, risulta completamente urbanizzata. La
destinazione prevalente e di tipo residenziale a carattere continuativo, ai piani superiori, e a carattere
commerciale al piano terra.
Per quanto riguarda le caratteristiche posizionali e intrinseche del lotto, questo si presenta di forma
irregolare, in perfetto piano, in aderenza alla pubblica via con il fronte principale e, sui rimanenti lati
in aderenza con analoghi fabbricati a destinazione residenziale. L’accesso condominiale al fabbricato
si sviluppa, attraverso una galleria comune ad uso pubblico, direttamente dalla pubblica via.
L’edificio, di nove piani fuori terra, comprende anche un piano ammezzato e un piano interrato.
L’unità in oggetto, ubicata al civico 80 di via Duca d ’Aosta, trova ubicazione ai piani terra,
ammezzato ed interrato del fabbricato, con accesso principale dalla pubblica via e accesso di servizio
dalla galleria comune. La costruzione rispecchia essenzialmente l ’impostazione strutturale e
tipologica dell’edilizia della fine degli anni sessanta.
P.T. 8476 del C.C. di Monfalcone c.t.1°
- Ente indipendente “5” – costituito da negozio al piano terra della casa costruita sulla p.ed. 187/1
in P.T.8471
tecnico incaricato: Domenico Lagana'
Pagina 6 di 12
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009Espropriazioni immobiliari N. 18/2019
promossa da: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI STARANZANO E VILLESSE
La costruzione, dove trova ubicazione l'unità immobiliare in oggetto, si presenta con murature
perimetrali in laterizio, strutture puntiformi in c.a., strutture orizzontali in latero -cemento e copertura
in latero-cemento. Le finiture esterne, di qualità coerente con la vetusta dell ’immobile, evidenziano
comunque un discreto stato di manutenzione. La caratterizzazione architettonica dell ’edificio
manifesta in facciata le originali destinazioni d’uso, evidenziate da una galleria a doppia altezza su cui
prospetta la parte commerciale al piano terra ed ammezzato, da una facciata continua in alluminio per
la parte direzionale ai piani primo e secondo, e da una struttura più tradizionale in muratura per la
parte residenziale ai piani superiori. La forometria comprende: serramenti in alluminio, con veneziane
inglobate per i piani superiori a destinazione residenziale, serramenti in alluminio a nastro per i piani a
destinazione direzionale, e serramenti in alluminio con serrande estensibili, per la parte commerciale.
I terrazzi presentano protezioni in muratura con inserti laterali ad elementi metallici verticali.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano S1 -T.Ammezzato, ha un'altezza interna di
2,80.Identificazione catastale:
l foglio 21 particella ,187/1 sub. 5 (catasto fabbricati), sezione urbana A, categoria C/1, classe 5,
consistenza 280 mq, rendita 4.533,25 Euro, indirizzo catastale: Via Duca d'Aosta, piano: S1-T--
1°, intestato a *** DATO OSCURATO *** , derivante da Atto di subingresso di eredi in
quota di socio defunto
L'intero edificio sviluppa 9 piani, 9 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 1965.
Vista esterna fabbricato da via Duca d'Aosta. Vista esterna negozio
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona centrale in un'area mista residenziale/commerciale, le zone limitrofe si
trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono GORIZIA). Il
traffico nella zona è sostenuto, i parcheggi sono sufficienti. Sono inoltre presenti i servizi di
urbanizzazione primaria e secondaria.
SERVIZI
municipio ottimo
farmacie ottimo
negozi al dettaglio ottimo
ospedale buono
scuola elementare ottimo
scuola media inferiore buono
tecnico incaricato: Domenico Lagana'
Pagina 7 di 12
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009Espropriazioni immobiliari N. 18/2019
promossa da: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI STARANZANO E VILLESSE
COLLEGAMENTI
aeroporto distante 3,7 Km buono
ferrovia distante 1,2 km buono
autostrada distante 4,7 km buono
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: buono
esposizione: nella media
luminosità: nella media
panoramicità: al di sotto della media
impianti tecnici: nella media
stato di manutenzione generale: nella media
servizi: al di sopra della media
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Negozio al piano terra della casa costruita sulla p.ed. 187/1, sub.5 in P.T.8471 c.t.1°
L’unità a destinazione commerciale oggetto di esecuzione, ubicato ai piani terra, ammezzato ed
interrato, identificata con il civico 80, catastalmente sub.5 della p.c. 187/1 del C.C. di Monfalcone, ha
accesso diretto dalla pubblica via e un accesso di servizio dalla galleria comune.
Dalla porta d’ingresso posta sulla pubblica via, si sviluppa l’intera distribuzione interna del negozio
dove, l’originale ampio salone aperto al pubblico, è stato suddiviso con degli elementi di arredo al
fine di delimitare la zona adibita ad accesso di servizio, posta in adiacenza della scala circolare di
collegamento con il piano interrato ed il piano ammezzato. Ciò ha consentito di disimpegnare il vano
ad uso laboratorio posto sul retro del negozio. Completano la dotazione di spazi posti al piano terra
due ulteriori vani di servizio. Attraverso la scala circolare e possibile raggiungere il piano ammezzato
dove sono presenti: un ampio salone adibito ad esposizione, un ripostiglio, un locale ad uso
laboratorio, un ufficio ed un servizio igienico.
Al piano interrato, raggiungibile sempre tramite la scala circolare, trova invece ubicazione una
cantina composta da un unico grande vano.
Una ricerca presso l ’ufficio tecnico comunale, eseguita sulla scorta dei nominativi dei precedenti
proprietari, ha portato al ritrovamento dell ’autorizzazione originale all’esecuzione lavori rilasciata al
sig. (*** DATO OSCURATO***) nel 1965 e la successiva abitabilità del 1967.
L’attuale conformazione dell ’unità, così come riscontrato durante il sopralluogo, corrisponde
essenzialmente a quanto riportato nelle planimetrie depositate presso l ’Agenzia del territorio, con
alcune non sostanziali variazioni con quanto riportato negli elaborati progettuali asseverati. Nella
pratica originale è stata riscontrata la presenza di alcuni arredi al piano terra, atti alla realizzazione di
un ingresso di servizio, e alcune tramezzature al piano ammezzato, presumibilmente realizzata già in
origine in quanto la situazione attuale riscontra una distribuzione planimetrica sostanzialmente
conforme alle planimetrie di primo accatastamento depositate presso l ’Agenzia del Territorio in data
16.11.1967, prima dell’ attestazione di abitabilità.
La situazione, rilevata durante il sopralluogo, comprende finiture e dotazioni impiantistiche che
possono essere così riassunte:
- pavimenti: in marmo, a correre, per zona negozio piano terra e ammezzato; ceramici per il vano al
piano interrato ed il servizio igienico; rivestimento in marmo per la scalla di collegamento ai piani;
- finiture interne: tinteggiatura al civile per pareti e soffitti, con parti a boiserie in legno per le pareti
del negozio e con carta da parati per il vano al piano interrato;
- rivestimento ceramico parziale, per un’altezza di circa 1,80 m., per il servizio igienico;
attrezzato con sanitari di tipo commerciale, comprendenti vaso e lavabo;
tecnico incaricato: Domenico Lagana'
Pagina 8 di 12
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009Espropriazioni immobiliari N. 18/2019
promossa da: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI STARANZANO E VILLESSE
La forometria esterna comprende: serramenti in alluminio con vetri blindati e serrande estensibili;
Porta d’ingresso di servizio di tipo blindato.
Il tutto con un buon livello di finitura, ormai datato in quanto presumibilmente riconducibile
all’epoca di costruzione del fabbricato. Le condizioni, possono definirsi buone e compatibili con
l’epoca di costruzione..
La parte impiantistica, rilevata al momento del sopralluogo, comprende:
- l’impianto elettrico;
- l’impianto termico di tipo centralizzato;
- impianto di climatizzazione autonomo.
Il tutto riconducibile presumibilmente all’inizio degli anni duemila.
Considerata l’assenza dei certificati e la vetustà dell ’impianto, si ritiene necessario e consigliabile,
una verifica degli impianti stessi da persona qualificata per l ’accertamento, l’adeguamento e la
certificazione della conformità alle vigenti prescrizioni di legge in materia.
Delle Componenti Edilizie:
pavimentazione interna: realizzata in marmo buono
infissi esterni: serramenti continui realizzati in buono
alluminio
protezioni infissi esterni: serrande estensibili nella media
realizzate in ferro
Degli Impianti:
condizionamento: buono
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni
Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale
Piano terra 108,78 x 100 % = 108,78
Piano ammezzato 126,18 x 50 % = 63,09
Piano interrato 149,50 x 35 % = 52,33
Totale: 384,46 224,20
Vista negozio piano terra Vista sala piano ammezzato
tecnico incaricato: Domenico Lagana'
Pagina 9 di 12
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009Espropriazioni immobiliari N. 18/2019
promossa da: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI STARANZANO E VILLESSE
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Monoparametrico in base al prezzo medio.
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 224,20 x 1.000,00 = 224.195,00
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 224.195,00
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 224.195,00
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
per l'individuazione del più probabile valore di mercato del bene si procederà con il metodo della
stima sintetica comparativa, sulla scorta di dati storici dei prezzi di mercato, applicati in zona, per beni
similari.
Si terrà naturalmente conto degli elementi di merito e di demerito come evidenziati nelle descrizioni
che precedono, applicando il criterio dell'ordinarietà sia nella scelta dei riferimenti storici, come nel
prudente apprezzamento del regime legale dei suoli e relativi vincoli; nonché nella trasformabilità del
bene, con particolare riguardo alle residue capacità edificatorie dell'area.
Nel procedere nel giudizio estimativo va naturalmente ricordato come la domanda del fattore
produttivo, costituito dall'area edificabile, rifletta l'apprezzamento delle caratteristiche posizionali
delle quantità di volumi edificabili.
Le prime si identificano nella qualificazione infrastrutturale primaria e secondaria e nel contesto
edilizio ed urbanistico;
la seconda, regolata di norma dalla strumentazione urbanistica, ammette tuttavia anche diversi
evidenti apprezzamenti della suscettività intrinseca o futura, prevedibile però sulla scorta di elementi
certi ed obiettivi.
Nel caso di specie, i valori tengono conto del deprezzamento per vetustà dell'immobile, dello stato
complessivo dello stesso, con attenzione sia alla parte edile ed impiantistica. Usufruendo dei dati
metrici sopra riportati, dedotti dagli elaborati grafici allegati alla concessione edilizia, al fine della
valutazione del compendio immobiliare, si è considerata la superficie lorda commerciale ragguagliata
con coefficienti di incremento e decremento in relazione alla specifica destinazione d ’uso delle
singole parti e all’incidenza percentuale delle stesse sulla consistenza complessiva. Le fonti a cui si è
fatto riferimento sono: l’esperienza nello specifico campo, gli Uffici Cat
Tutto ciò premesso, considerati:
- le caratteristiche posizionali estrinseche ed intrinseche delle aree di ubicazione del fabbricato;
- il regime legale dei suoli, la geometria dell'area, nonché la suscettività edificatoria residua;
- la dotazione e lo stato dell’impiantistica tecnologica;
- la destinazione d'uso e la consistenza delle singole parti dell ’unità immobiliare, nonché lo stato di
conservazione e manutenzione:
si è determinato il più probabile valore di mercato del compendio immobiliare discriminato nelle sue
singole parti così come identificate presso i competenti uffici catastali. Si è poi provveduto, così
come richiesto nel verbale di giuramento, a determinare il prezzo dal quale avviare proficuamente una
procedura competitiva che determini l ’acquisizione della miglior offerta di acquisto secondo le
logiche del mercato delle esecuzioni.
astali della locale Agenzia del Territorio con riferimento all ’Osservatorio Immobiliare, il Borsino
tecnico incaricato: Domenico Lagana'
Pagina 10 di 12
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009Espropriazioni immobiliari N. 18/2019
promossa da: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI STARANZANO E VILLESSE
Immobiliare edito dalla F.I.AP. in base alle quotazioni rilevate annualmente, conoscenza/visione di
atti di compravendita, informazioni presso Colleghi ed altri esperti del settore.
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di Gorizia, ufficio del registro di Monfalcone,
conservatoria dei registri immobiliari di Tavolare di Monfalcone, ufficio tecnico di Monfalcone,
agenzie: Provincia di Gorizia, osservatori del mercato immobiliare OMI e Borsino FIAP, ed inoltre:
Colleghi ed esperienza professionale
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
l la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
l le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
l il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
l il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
l il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
l il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A negozio 224,20 0,00 224.195,00 224.195,00
224.195,00 € 224.195,00 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 224.195,00
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 15% per differenza tra oneri tributari su base catastale €. 33.629,25
e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di eventuali
spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria:
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 4.920,96
Riduzione per arrotondamento: €. 144,79
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 185.500,00
di fatto e di diritto in cui si trova:
data 03/07/2019
tecnico incaricato: Domenico Lagana'
Pagina 11 di 12
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009Espropriazioni immobiliari N. 18/2019
promossa da: BANCA DI CREDITO COOPERATIVO DI STARANZANO E VILLESSE
il tecnico incaricato
Domenico Lagana'
tecnico incaricato: Domenico Lagana'
Pagina 12 di 12
www.astalegale.net - E' vietata la stampa e la riproduzione dei documenti per fini di carattere commerciale. Pubblicazione eseguita giusta iscriz. elenco Min. della Giustizia PDG 28/10/2009Puoi anche leggere
