TRIBUNALE ORDINARIO DI REGGIO EMILIA
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TRIBUNALE ORDINARIO DI REGGIO EMILIA
Cancelleria Fallimentare
RELAZIONE TECNICO-ESTIMATIVA E ALLEGATI
di capannone artigianale con uff ici, appartamento e autorimessa
Concordato preventivo n. 4/2016
(ns . rif. 73/2016)
Jolly lampadari S.r.l.
Giudice Delegato: Dott. Virgilio Notari
Curatore: Avv. Mario De Lucchi
Esperto designato: geom. Massimiliano Masia
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1. RIASSUNTO E DATI GENERALI------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2
2. OPERAZIONI PERITALI ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 2
3. DATI CATASTALI ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 3
4. DESCRIZIONE DEI BENI ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 4
5. REGOLARITÀ EDILIZIA E NORME URBANISTICHE ----------------------------------------------------------------------- 7
6. FOTOGRAFIE E PIANTE ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 9
Piante ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------ 21
7. ATTI DI PROVENIENZA ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 23
8. VINCOLI E ONERI GIURIDICI -------------------------------------------------------------------------------------------------------- 23
9. VALORE DEL BENE ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 23
10. DEFINIZIONI --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 28
11. DISCLAIMER --------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 30
12. ALLEGATI -------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 30
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1. RIASSUNTO E DATI GENERALI
Concordato preventivo n. 4/2016 – Jolly Lampadari S.r.l.
Giudice delegato: Dott. Virgilio Notari
Commissario: Dott. Mario De Lucchi
Stimatore: geom. Massimiliano Masia – via Galilei n. 2/1 – 42124 Reggio Emilia
Oggetto della stima: stima del più probabile valore di mercato dell’immobile di proprietà
esclusiva della ditta Jolly Lampadari S.r.l.
Ubicazione degli immobili: Reggio nell’Emilia, Via Carlo Boetti n. 1.
Perizie collegate: Stima beni mobili (ns. prot. OUT-2016-005652)
2. OPERAZIONI PERITALI
Con decreto del Tribunale di Reggio Emilia del 11/05/2016, alla società Jolly Lampadari S.r.l.
con sede in Reggio Emilia via C. Boetti n. 1, CF 02130560358, è stato concesso fino al
11/08/2016 per la presentazione al tribunale di una proposta di Concordato Preventivo; quale
commissario è stato nominato il dott. Mario De Lucchi con studio in Reggio Emilia in via E.
Che Guevara n. 2.
L’azienda, in accordo con il commissario giudiziario, ha richiesto allo scrivente di procedere
con la determinazione del valore dei beni immobili di proprietà.
Il perito, direttamente o per tramite di propri collaboratori di fiducia, ha provveduto ad
ispezionare i beni oggetto della stima al fine di rilevarne le specifiche caratteristiche e ogni
altro elemento utile alla determinazione del loro valore.
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3. DATI CATASTALI
Tabella 1: dati catastali dei beni così come risultanti dalle visure all'attualità.
CATASTO: fabbricati
INTESTATI: Jolly Lampadari S.r.l. con sede in Reggio nell'Emilia, C.F. 02130560358, Proprietà per 1/1
Dati catastali
N. Tipo bene Ubicazione Zona Superficie
Fg Mappale Subalterno Categoria Classe Consistenza Rendita
censuaria catastale
Comune di Reggio Emilia
1 Autorimessa 49 48 1 2 C/6 5 16 mq 18 mq € 56,19
via Carlo Boetti
Comune di Reggio Emilia
2 Appartamento 49 48 2 2 A/2 1 6,5 vani 127 mq € 486,76
via Carlo Boetti
Comune di Reggio Emilia
3 Capannone 49 48 3 2 D/7 € 10.610,00
via Carlo Boetti
TOT vani 6,5
TOT mq 16
I dati catastali riportati sono quelli derivanti dalla situazione catastale attuale. Le
planimetrie catastali in atti sono sostanzialmente corrispondenti allo stato attuale di fatto
rilevato in occasione del sopralluogo, da segnalare, però, le seguenti difformità rilevate:
Realizzazione di una parete divisoria al piano seminterrato con conseguente divisione del
magazzino.
Spostamento della parete divisoria tra cantina e magazzino.
Realizzazione di manufatto in muratura sul lato nord del fabbricato e utilizzato come
magazzino.
Realizzazione di due tensostrutture in metallo coperte da teli in pvc sul lato est del
fabbricato.
Realizzazione di copertura curva in metallo e plexiglass sul lato ovest del fabbricato.
All’interno della sala mostra al piano rialzato sono stati creati due uffici con installazione di
paretine in legno e vetro.
Nell’appartamento al piano primo è stato allargato il bagno rivolto a nord.
L’indirizzo completo delle unità immobiliari è via Carlo Boetti n. 1.
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4. DESCRIZIONE DEI BENI
In comune di Reggio Emilia, via Carlo Boetti n. 1, piena proprietà di capannone artigianale
con sale mostra, appartamento e autorimessa, identificati al NCF dal mappale 48 sub. 1
(autorimessa), sub. 2 (appartamento) e sub. 3 (area mostra e capannone) del foglio 49.
Il fabbricato, edificato tra il 1979 e il 1982, è posto nella zona nord dell’area industriale
denominata Mancasale, a poca distanza dal centro fieristico della città, ed è caratterizzata
dalla presenza di numerosi capannoni sia artigianali che industriali di varie dimensioni, il
lotto dista circa 3,5 km dal casello autostradale di Reggio Emilia e circa 5,5 km dal centro
della città.
L’immobile, della superficie in pianta di circa 702 mq, è stato realizzato su di un lotto della
superficie catastale di 1.537 mq ed è quindi corredato di un’area cortiliva in proprietà
esclusiva di circa 835 mq che lo circonda su tutti i lati. La struttura portante dell’edificio è
realizzata con travi e pilastri prefabbricati in c.a. e tamponatura perimetrale costituita in
parte da muratura intonacata e tinteggiata (porzione sud del fabbricato) e in parte da
pannelli con finitura esterna in graniglia di colore giallo (parte nord), i solai d’interpiano e di
copertura della palazzina sono realizzati presumibilmente in latero-cemento, mentre il
solaio di copertura del capannone è realizzato con travi monolitiche e pannelli prefabbricati
in c.a., il manto di copertura è realizzato con lastre di cemento-amianto, tutto attorno al
perimetro del capannone e della palazzina è stata realizzata una veletta che nasconde la
copertura.
L’immobile, di forma sostanzialmente rettangolare, è funzionalmente diviso in due porzioni.
La prima porzione, collocata nella parte sud, è formata da un seminterrato e due livelli fuori
terra. Il piano seminterrato, che ha un’altezza di 220 cm, è composto da due magazzini,
accessibili dall’area lavorazione posta nella seconda porzione del fabbricato, e una cantina.
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Al piano rialzato, dell’altezza massima di 316 cm ad esclusione dell’autorimessa che risulta di
256 cm, si trovano un’ampia sala mostra, gli uffici, un bagno con antibagno e un’autorimessa,
questi locali sono accessibili direttamente dall’area cortiliva attraverso una scalinata
esterna. Al primo piano sono stati ricavati una sala mostra, collegata al piano rialzato da una
scala interna, e un appartamento, al quale si accede tramite un vano scala che collega tutti i
piani fino al seminterrato, i locali hanno altezze differenti che vanno dai 319 cm della sala
mostra ai 280 dell’appartamento. L’appartamento è composto da ingresso, cucina con
balcone, sala da pranzo, disimpegno tre camere da letto e due bagni, inoltre tra
l’appartamento e la sala mostra è presente una terrazza. Gli infissi delle sale mostra e del
piano seminterrato sono realizzati in alluminio verniciato con vetri singoli e sono privi di
sistemi di oscuramento esterni, mentre quelli dell’appartamento sono in legno con vetro
camera e tapparelle esterne in PVC. Le pavimentazioni dei locali sono in materiale ceramico
come anche i rivestimenti dei bagni e della cucina dell’appartamento. L’illuminazione
naturale delle sale mostra è garantita dalle finestre poste sui lati est e sud del fabbricato,
mentre quella artificiale è stata realizzata con plafoniere al neon appese a soffitto,
all’interno dell’appartamento l’illuminazione è data da lampade alogene appese a soffitto.
L’impianto di riscaldamento delle sale mostra e degli uffici è di tipo autonomo formato da
una caldaia a gas installata nel ripostiglio e collegata a ventilconvettori; l’appartamento è
dotato anch’esso di un impianto autonomo composto da una caldaia a gas collegata a
radiatori in ghisa. È inoltre presente un sistema di raffrescamento composta da unità
motocondensanti installate sulla copertura e collegate ai ventilconvettori delle sale mostra
e degli uffici e un impianto di raffrescamento autonomo con unità esterna e split interni per
l’appartamento. Le condizioni manutentive generali sono discrete, si segnala la presenza di
segni di infiltrazioni di acqua con distacco di colore e intonaco attorno alle finestre delle
sale mostre e il distacco di intonaco e colore sulla facciata esterna posta sul lato sud.
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La seconda porzione che si sviluppa nella parte nord del fabbricato, si sviluppa interamente
su di un unico piano ed è formata da un ampio locale adibito a lavorazione, un locale
verniciatura, un locale montaggio, uno spogliatoio con servizi igienici e il locale caldaia,
all’interno del capannone è stato inoltre installato un soppalco metallico utilizzato come
deposito. Il capannone ha un’altezza sottotrave è di 488 cm, mentre lo spogliatoio ha
un’altezza di 300 cm e il soppalco di 309 cm. La pavimentazione interna del capannone è in
battuto di cemento, mentre quella di spogliatoio e bagno è in materiale ceramico.
L’illuminazione naturale del magazzino è garantita dalle finestre poste sulle pareti
perimetrali, mentre l’illuminazione artificiale è costituita da plafoniere al neon appese. I
locali risultano privi di impianto riscaldamento. Le condizioni manutentive generali sono
buone. Il fabbricato è circondato sui quattro lati da una porzione di area esclusiva di
complessivi 835 mq; tale area risulta interamente recintata con muretto in c.a. e
sovrastante cancellata metallica ed è accessibile attraverso un passaggio carraio, protetto
da cancellata metallica, posto sul lato sud e con affaccio su via Boetti. L’area risulta quasi
interamente pavimentata con asfalto e in parte lasciata a verde, nel lato sud dell’area, in
corrispondenza dell’accesso alla sala mostra, sono stati realizzati alcuni stalli di parcheggio,
inoltre sui lati est ed ovest sono state realizzate alcune strutture in metallo con coperture in
PVC e plexiglass fuori la sagoma originaria dell’edificio, per le quali però non risultano
essere state presentate pratiche edilizie.
La superficie commerciale complessiva del capannone è di circa 706 mq, mentre quella
dell’appartamento è di circa 127 mq e quella dell’autorimessa è di 17 mq.
Confini mappale 48: a nord altre ragioni mappali 38 e 353, a est e a sud viabilità pubblica
(Via Casorati e via Boetti), a ovest altre ragioni mappale 47.
Le unità immobiliari risultano prive di attestato di prestazione energetica.
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5. REGOLARITÀ EDILIZIA E NORME URBANISTICHE
Il fabbricato è stato edificato in forza dei seguenti titoli autorizzativi1.
Concessione edilizia n° 3382/79 di P.G. rilasciato in data 09/05/1979 per costruzione di
capannone industriale.
Autorizzazione di Abitabilità e Agibilità prot. 13820/80 di P.G. rilasciato in data
09/12/1982.
Non risultano ulteriori pratiche che abbiano interessato il fabbricato.
Le tavole presenti presso l’ufficio tecnico comunale sono sostanzialmente conformi a
quanto rilevato in occasione del sopralluogo, da segnalare tuttavia le seguenti difformità
rilevate:
Piano seminterrato:
spostamento della parete divisoria tra la cantina e il magazzino con riduzione delle
dimensioni della cantina.
chiusura della porta di collegamento tra magazzino e cantina
non è stata realizzata la parete divisoria tra le cantine.
Piano terra (capannone):
diversa disposizione dei servizi e dello spogliatoio (risulta corretto quanto riportato
sulla planimetria catastale).
spostamento della parete divisoria tra i depositi con restringimento del deposito
posto nello spigolo nord/ovest del fabbricato.
sono state realizzate due stanze all’interno del deposito posto nello spigolo
nord/ovest del fabbricato ed è stato spostato l’accesso al locale.
1 Vedi allegato 6;
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Piano rialzato (sala mostra)
diversa disposizione degli uffici e dei servizi, l’ufficio risulta essere di dimensioni
minori rispetto a quello riportato, non è stato realizzato l’antibagno in quanto si
accede al bagno attraverso il ripostiglio, sono stati creati due ulteriori uffici tramite
l’installazione di paretine in legno e vetro.
Piano primo (appartamento)
il bagno posto tra le camere risulta essere più largo rispetto a quanto riportato sulle
tavole e le pareti divisorie risultano essere spostate.
il terrazzo risulta per la maggior parte coperto con una copertura in legno e chiuso
con una parete in metallo e plexiglass.
Area esterna:
sono state installate due strutture metalliche coperte con tendoni in pvc e poste sul
lato est del fabbricato.
sul lato ovest è stata installata una struttura semicircolare in metallo e plexiglass
utilizzata come ricovero per vetture.
sul lato nord del fabbricato è stato realizzato un ampliamento in pannelli sandwich
di circa 74 mq collegato al capannone e utilizzato come deposito.
Stante la situazione di dovrà provvedere alla presentazione di una pratica edilizia in
sanatoria per legittimare, dove possibile, le modifiche apportate. Le porzioni abusive NON
sono state oggetto di valutazione. La detrazione indicata successivamente si riferisce alle
spese di sanatoria ovvero di smontaggio laddove la stessa non fosse possibile.
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Il RUE attuale definisce l’area in cui ricade il fabbricato come Ambiti specializzati per attività
produttive esistenti o in attuazione, nello specifico come asp2 – ambiti specializzati per
attività produttive prevalentemente manifatturiere e né definisce gli standard al capo 4.4
delle Norme tecniche di attuazione, tale area ricade anche all’interno degli Ambiti urbani da
riqualificare, nello specifico ambito specializzato produttivo di Mancasale da riqualificare, gli
standard per questo ambito sono specificati al capo 4.3 delle norme di attuazione. Il PSC
vigente individua l’area come territorio da trasformare/riqualificare nello specifico come AR
– ambito di riqualificazione complesso dell’area produttiva di Mancasale e ne definisce gli
standard agli art. 4.4 e 5.5 delle N.t.a., inoltre all’interno del piano è presente una scheda di
ambito denominata AR19 – area produttiva di Mancasale nella quale è descritta in dettaglio
l’area oggetto di riqualificazione2.
6. FOTOGRAFIE E PIANTE
Figura 1: vista aerea della zona (fabbricato indicato da circoletto giallo).
2 Vedi allegato 7.
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Figura 2: vista esterna fabbricato, prospetto nord.
Figura 3: vista esterna fabbricato, prospetto est.
Figura 4: vista esterna fabbricato, prospetto sud.
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Figura 5: vista esterna fabbricato, prospetto ovest.
Figura 6: vista esterna fabbricato, prospetto ovest.
Figura 7: vista esterna fabbricato, opere abusive.
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Figura 8: vista esterna fabbricato, opere abusive.
Figura 9: vista esterna fabbricato, opere abusive.
Figura 10: vista interna capannone (magazzini sub. 3), piano seminterrato.
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Figura 11: vista interna capannone (magazzini sub. 3), piano seminterrato.
Figura 12: vista interna capannone (area lavorazione sub. 3), piano terra.
Figura 13: vista interna capannone (soppalco sub. 3), piano terra.
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Figura 14: vista interna capannone (area lavorazione sub. 3), piano terra.
Figura 15: vista interna capannone (deposito sub. 3), piano terra.
Figura 16: vista interna capannone (servizi igienici sub. 3), piano terra.
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Figura 17: vista interna (sala mostra sub. 3), piano rialzato.
Figura 18: vista interna palazzina (sala mostra sub. 3), piano rialzato.
Figura 19: vista interna palazzina (uffici sub. 3), piano rialzato.
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Figura 20: vista interna palazzina (uffici sub. 3), piano rialzato.
Figura 21: vista interna palazzina (uffici sub. 3), piano rialzato.
Figura 22: vista interna palazzina (bagno sub. 3), piano rialzato.
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Figura 23: vista interna palazzina (sala mostra sub. 3), piano primo.
Figura 24: vista interna palazzina (sala mostra sub. 3), piano primo.
Figura 25: vista interna palazzina (autorimessa sub. 1), piano terra.
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Figura 26: vista interna palazzina (appartamento sub. 2), piano primo.
Figura 27: vista interna palazzina (appartamento sub. 2), piano primo.
Figura 28: vista interna palazzina (appartamento sub. 2), piano primo.
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Figura 29: vista interna palazzina (appartamento sub. 2), piano primo.
Figura 30: vista interna palazzina (appartamento sub. 2), piano primo.
Figura 31: vista interna palazzina (appartamento sub. 2), piano primo.
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Figura 32: vista interna palazzina (terrazzo sub. 2), piano primo.
Figura 33: vista interna palazzina (terrazzo sub. 2), piano primo.
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Piante3
Figura 34: pianta piano seminterrato.
Figura 35: pianta piano terra/rialzato palazzina.
3 Le piante riportate di seguito non sono in scala. Per le piante in scala si rimanda agli allegati.
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Figura 37: pianta piano terra, capannone.
Figura 38: pianta piano primo, palazzina.
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Pag. 22 di 30C o n c o r d a t o p r e v e n t i v o n ° 4 / 2 0 1 6 – J o l l y l a m p a d a r i S . r . l .
7. ATTI DI PROVENIENZA
Il terreno sul quale è stato edificato l’immobile è pervenuto alla Jolly lampadari S.r.l. in forza
dei seguenti atti:
Atto di compravendita a ministero dott. Domenico Spallanzani in data 08/11/1977,
rep. 5763/27804, registrato a Reggio Emilia in data 21/11/1977 al n° 6121, trascritto in
data 07/12/1977 al n° 11665 di R.G. e al n° 9221 di R.P. per acquisto fattone dalla ditta
Allestimento aree industriali S.p.a.
Atto di fusione a ministero dott. Domenico Spallanzani in data 03/01/2005, rep.
29347/10702, registrato a Reggio Emilia in data 14/01/2005 al n° 999, trascritto in data
17/01/2005 al n° 1384 di R.G. e al n° 797 di R.P.
8. VINCOLI E ONERI GIURIDICI
Il fabbricato oggetto di perizia non risulta gravato da ipoteche.
9. VALORE DEL BENE
Il quesito posto all’esperto richiede una stima volta a determinare il più probabile valore
ricavabile dalla vendita dei beni della società nell’ambito della procedura di concordato. A
tal fine occorre premettere che l’azione di vendita dei beni immobili va inquadrata
nell’ambito della procedura concorsuale e quindi non nell’ottica di una vendita ordinaria che
farebbe esplicito riferimento alla determinazione del valore di mercato così come meglio
definito nell’apposita sezione delle DEFINIZIONI. Occorre quindi che nella determinazione
del valore di mercato, così come richiamato dalla legislazione relativa alle procedure
4 Allegato 4.
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concorsuali (comma 3, art. 124 legge fallimentare) lo stesso vada inquadrato tenendo conto
del contesto in cui la stima viene richiesta nonché degli obiettivi che alla stima stessa
vengono richiesti; occorre in altri termini tenere conto del fatto che il bene è detenuto da
un soggetto in crisi finanziaria, assoggettato a procedura concorsuale (concordato
preventivo) che porta di conseguenza a definire un valore che sconta l’ottica liquidatoria in
cui deve necessariamente operare il soggetto cedente che non è certamente nelle
condizioni di una compravendita ordinaria5. La prassi corrente degli ultimi anni ha mostrato,
in particolare, come le vendite eseguite nell’ambito di procedure di concordato specie se
liquidatorio o comunque nella sua componente liquidatoria siano nei fatti assimilabili, in
termini di risultato economico delle vendite, a quelle operate a seguito di procedure
fallimentari caratterizzate dall’assenza di garanzia per vizi (art. 2922) supportata
dall’opinione giurisprudenziale prevalente che ritiene che il divieto di applicazione dettato
da tale norma si allarghi anche all’ipotesi ex art. 1497 inerente la responsabilità per
mancanza di qualità della cosa venduta. L’attuale orientamento6 riconosce inoltre la natura
coattiva della vendita concordataria con la conseguenza dell’inapplicabilità, anche al caso
del concordato e non solo del fallimento, delle norme del codice civile in tema di vizi e
mancanza di qualità che in ogni caso, al di là di quanto sostenuto da giurisprudenza e
dottrina, sconta nella pratica corrente delle vendite, una pressoché totale identità di
risultato. Ecco quindi che più correttamente occorre riferirsi, per rispondere al quesito
estimativo proposto, alla definizione di valore di vendita forzata che è certamente minore di
quello di mercato dovendo scontare tempi di vendita determinati, obbligatorietà della
liquidazione, assenza di garanzia per vizi, riferimento ad un mercato assai diverso da quello
ordinario…
5Si veda a tale riguardo anche il documento “La relazione giurata estimativa del CNDCEC.
6 Si veda ad esempio “Le vendite immobiliari nel concordato preventivo” di Laura De Simone sul foglio
d’informazione giuridica www.ilcaso.it
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Per tali motivi partendo dai più probabili valori di mercato, che vanno comunque ancora
inquadrati in una fase di stagnazione, caratterizzata da molta offerta e poca domanda, fase
leggermente addolcita negli ultimi tempi da modesti segnali di ripresa, va abbattuto per
tenere conto della necessità di addivenire al valore di vendita forzata con una procedura
peraltro già recepita nella nuova formulazione dell’art. 568 cpc recentemente sostituito ad
opera del DL 27 giugno 2015 n. 83 che, pur riguardando nello specifico le procedure di
esecuzione forzata, può essere preso a riferimento per analogia anche nel nostro caso. In
assenza di studi specifici che certifichino quali siano, per le varie tipologie d’immobile, per le
varie zone e nelle varie casistiche che si configurano, i discostamenti tra il valore di mercato
e il valore di vendita forzata, l’abbattimento da operare può essere indicato nel 20-25%,
percentuale maggiormente utilizzata e/o suggerita nell’ambito della definizione del valore
nelle esecuzioni immobiliari caratterizzate, anche in questo caso, dall’assenza di garanzia
per vizi.
Il capannone, dalle condizioni manutentive ormai datate, può essere messo a confronto
solo con altri beni attualmente proposti in vendita nella medesima zona o in zone limitrofe
poiché non si sono reperite recenti compravendite che possano essere utilizzate come
confronto. In particolare gli immobili che possono essere presi a paragone per quello
oggetto di stima sono i seguenti:
-il primo è un capannone artigianale/industriale sito a Reggio Emilia in loc. Mancasale di circa
1.000 mq (altezza 5,5 m) con 100 mq uffici e area cortiliva esclusiva. La richiesta è pari a
450.000 €.
-il secondo è un capannone artigianale/industriale sito a Reggio Emilia in loc. Mancasale di
circa 715 mq con 100 mq uffici e area esclusiva esterna, per il quale vi è una richiesta è pari a
330.000 €.
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-il terzo è un capannone artigianale/industriale, di recente costruzione, sito a Reggio Emilia
in loc. Mancasale di circa 1.500 mq (altezza 6,5 m) con 120 mq uffici e area cortiliva
esclusiva. La richiesta è pari a 900.000 €.
-Un ulteriore parametro che si può prendere a paragone sono anche i valori riportati
dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI) che per i capannoni tipici7 riporta valori tra
i 540 e i 880 €/mq, mentre per abitazioni civili8 riporta valori tra i 950 e i 130 €/mq e per i box9
valori tra i 410 e i 570 €/mq.
In considerazione delle specifiche caratteristiche dell’immobile oggetto di stima, della sua
consistenza, e di ogni altra caratteristiche influente sul valore, raffrontate tali
caratteristiche con i comparabili reperiti e con le loro specifiche caratteristiche si ritiene
tuttavia che il valore a mq possa essere prudenzialmente indicato in 800 €/mq di superficie
commerciale per il capannone, uffici e sale mostra, in 750 €/mq per l’appartamento e in 500
€/mq per l’autorimessa.
7 Costruzione caratteristica per omogeneità di tipologia costruttiva, di caratteri architettonici e distributivi, rispetto
alla zona territoriale in cui è ubicata. E’ solitamente adibita ad attività imprenditoriale per piccola o media industria
e/o artigianale, ovvero ad altre destinazioni produttive. Generalmente ad un solo livello di piano, è ubicata in zone
ricadenti nelle aree di intervento produttivo previste dallo strumento urbanistico vigente
8 Unità immobiliare a destinazione abitativa di tipo privato facente parte di edificio con buone caratteristiche
generali, costruttive e distributive e con tipologia prevalente “civile”. Presenta ordinariamente locali di media
ampiezza con distribuzione interna e opere esterne di buona fattura, collegamenti verticali e orizzontali ampi e ben
illuminati. Le rifiniture sono di buona o ottima fattura, così come i materiali impiegati. È provvista di impianti di
ordinaria tecnologia;
9 Unità immobiliare a destinazione ordinaria ad uso privato – isolata ovvero inserita al piano terreno o interrato di un
fabbricato con altra destinazione – di superficie non superiore a 40 mq adibita, con eventuali servizi accessori
annessi, utilizzata alla rimessa di veicoli;
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Tabella 1: calcolo della superficie commerciale dell'immobile10.
Superficie
Superficie esterna Coefficiente di
Descrizione commerciale (SUP) in
lorda (SEL) in mq ragguaglio
mq
Autorimessa piano terra 17,42 1,00 17,42
TOT. PARZIALE 17,42
Cantina piano terra 25,18 0,25 6,30
Appartamento piano primo 110,45 1,00 110,45
Balcone piano primo 4,06 0,30 1,22
10,00 0,30 3,00
Terrazza piano primo
42,10 0,15 6,32
TOT. PARZIALE 127,28
Lavorazione e spogliatoi piano terra h 5,00 416,60 0,65 270,79
Magazzino piano terra h 2,20 215,25 0,40 86,10
Sala mostre e uffici piano rialzato 244,18 1,00 244,18
Sala mostre piano primo 104,51 1,00 104,51
TOT. PARZIALE 705,58
Il più probabile valore dell’immobile viene così determinato:
Tabella 2: determinazione del valore dell'immobile.
Superficie
Descrizione commerciale (SUP) in Valore unitario Valore totale
mq
Autorimessa sub. 1 17,42 € 500,00 € 8.710,00
Appartamento sub. 2 127,28 € 750,00 € 95.458,50
Locali magazzino/lavorazione/mostra sub. 3 705,58 € 800,00 € 564.464,00
TOTALE € 668.632,50
ABBATTIMENTO 25% -€ 167.158,13
DETRAZIONE REGOLARIZZAZIONE EDILIZIA -€ 15.000,00
TOTALE ABBATTUTO € 486.474,38
TOTALE ABBATTUTO (valore arrotondato) € 485.000,00
Non essendo noti gli esatti contenuti, tempi e modalità della proposta concordataria si
specifica che il valore così determinato pari a 485.000 € si riferisce al bene posto sul
mercato con ottica liquidatoria e tempi determinati e cogenti per la sua vendita.
10 Il valore dell’area cortiliva è da intendersi ricompreso nel valore del fabbricato essendo la stessa costituita
interamente da aree di transito/sosta/manovra e pertanto complementari al fabbricato principale.
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10. DEFINIZIONI
Nel presente documento si fa riferimento alle seguenti definizioni.
Valore di mercato della piena proprietà: il criterio valore di mercato della piena proprietà si
riferisce concettualmente al prezzo di mercato come punto d'incontro della domanda e
dell'offerta. L'adozione del presente criterio di valutazione da parte del valutatore deriva dal
mandato assunto in fase di incarico ricevuto. Secondo l'International Valuation Standards 2007
(IVS), il valore di mercato è l’importo stimato al quale un determinato immobile può essere
compravenduto alla data della stima, posto che l’acquirente e il venditore hanno operato in
modo indipendente, non condizionato e nel proprio interesse, dopo un’adeguata attività di
marketing durante la quale entrambe le parti hanno agito con eguale capacità, con prudenza e
senza alcuna costrizione. La definizione coincide sostanzialmente con quella contenuta nel
Capitolo 5 pag. 60 Codice delle Valutazioni Immobiliari di Tecno Borsa III edizione, ed è
significativamente analoga a quella fornita dalla Banca d'Italia nella circolare 236 del 27
dicembre 2006 dal titolo "Nuove disposizioni di vigilanza prudenziale per le banche" Titolo II,
Capitolo I, Sezione IV, punto 1.
La definizione di valore di mercato assume che non siano computate nel valore di mercato le
spese di transazione (notaio, imposte, ecc.) e le spese di trascrizione. Il valore di mercato come
sopra definito, non utilizzabile direttamente nella determinazione del valore dei beni
sottoposti a vendita forzata, viene utilizzato come base per la successiva determinazione del
valore base d’asta in condizioni di vendita forzata.
Valore di liquidazione o di vendita forzata (liquidation o forced value): identifica la somma
che si può ragionevolmente ricavare da un bene venduto al di fuori dei normali circuiti di
riferimento ma sul mercato delle vendite forzate. Nella determinazione del valore di
liquidazione s’intende che il bene viene venduto senza alcuna garanzia.
Superficie commerciale: la superficie commerciale (SUP), misurata in mq è una misura fittizia
nella quale sono comprese le superfici principali e secondarie di un immobile misurate secondo
il criterio della superficie esterna lorda (SEL) che entrano nella superficie commerciale in
ragione di rapporti mercantili noti nella pratica degli affari immobiliari.
Superficie fondiaria: superficie del lotto formato per procedura urbanistica al momento di
entrata in vigore del piano (in mq.)
Superficie territoriale: somma delle superfici fondiaria e di quelle per opere di urbanizzazione
primaria e secondaria.
Superficie utile: per superficie utile abitabile, cosi come descritta dal Decreto ministeriale
Lavori pubblici 10 maggio 1977, n. 801 "Determinazione del costo di costruzione di nuovi
edifici", si intende la super superficie di pavimento degli alloggi misurata al netto di murature,
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pilastri, tramezzi, sguinci, vani di porte e finestre, di eventuali scale interne, di logge di balconi.
Superficie esterna lorda (SEL): la misura delle aree che costituiscono un immobile risponde alla
necessità di quantificare con un'unità di misura condivisa (mq) le superfici definite sia
internamente che esternamente nel fabbricato. I tipi di superfici che possono comporre un
immobile sono:
La superficie principale (S1) di un immobile, ovvero l'insieme dell'aree utilizzate o
utilizzabili per le funzioni di maggior importanza o primarie dell'attività cui l'immobile è
destinato.
Le superfici secondarie di un immobile (SUB, SUZ, etc), ovvero le aree utilizzate o
utilizzabili per funzioni integrative, complementari o accessorie dell'attività primaria cui
l'immobile è destinato, identificate per singola area secondo la destinazione e il legame
con la superficie principale.
Le superfici comuni (indivise) di un immobile in condominio (S), ovvero le aree
utilizzate o utilizzabili ad uso comune o con compiti strutturali, morfologici e funzionali,
identificate per singola area secondo la destinazione, la collocazione o la funzione e il
legame con le superfici esclusive (divise). Il criterio di misurazione adottato nella
presente perizia è la Superficie Esterna Lorda (SEL).
Per superficie esterna lorda, cosi come descritta dal Codice delle Valutazioni Immobiliari di
Tecno Borsa III edizione, si intende l'area di un edificio o di una unità immobiliare delimitati da
elementi perimetrali verticali, misurata esternamente su ciascun piano fuori terra o entro terra
alla quota convenzionale di m 1,50 dal piano pavimento.
Nella determinazione dei vari tipi di superfici la SEL include:
lo spessore dei muri perimetrali liberi ed un mezzo (1/2) dello spessore delle murature
contigue confinanti con altri edifici, lo spessore dei muri interni portanti e dei tramezzi;
i pilastri/colonne interne;
lo spazio di circolazione verticale (scale, ascensori, scale mobili, impianto di
sollevamento, ecc.) ed orizzontale (corridoi, disimpegni, ecc.);
la cabina trasformazione elettrica, la centrale termica, le sale impianti interni o contigui
all'edificio;
i condotti verticali dell'aria o di altro tipo;
Nella determinazione della superficie principale (S1) non vengono incluse:
le rampe d'accesso esterne non coperte;
i balconi, terrazzi e simili;
il porticato ricavato all'interno della proiezione dell'edificio;
gli aggetti a solo scopo di ornamento architettonico;
le aree scoperte delimitate da muri di fabbrica.
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11. DISCLAIMER
La versione dei fatti presentata in questo documento è corretta al meglio delle conoscenze
dell’esperto.
Questa relazione è stata preparata esercitando il proprio giudizio professionale sulla base delle
conoscenze disponibili, utilizzando personale di adeguata competenza, prestando la massima
cura e l’attenzione possibili.
Le stime, i costi, le raccomandazioni e le opinioni presentate in questa relazione sono fornite
sulla base dell’esperienza e di un giudizio professionale e non costituiscono garanzie e/o
certificazioni.
L’attività valutativa è stata condotta, sia dal punto di vista dei criteri estimativi, sia che delle
metodologie operative, nel rispetto delle indicazioni normative vigenti e secondo le migliori
prassi peritali a livello italiano ed internazionale.
L’esperto non ha alcun interesse verso il bene in questione.
L’esperto ha agito in accordo con gli standard etici e professionali e secondo quanto previsto
dalla normativa vigente in materia.
L’esperto ha ispezionato personalmente e/o con propri collaboratori di fiducia gli immobili
oggetto di stima.
Salvo diversa indicazione la data della valutazione coincide con la data della relazione di stima
riportata in calce alla stessa.
I valori espressi nella relazione sono sempre al netto delle imposte/tasse.
Nonostante le metodologie di calcolo il valore finale degli immobili è sempre da intendersi a
corpo e non a misura.
Eventuali quantificazioni relative a spese di sanatoria sono da ritenersi meramente indicative e
stimate sulla scorta delle indicazioni fornite dai competenti uffici tecnici comunali.
Gli allegati alla relazione sono parte integrante della stessa e vanno pertanto integralmente
visionati per una sua piena comprensione.
Le valutazioni contenute nel presente documento sono state fatte senza considerare la
presenza dei gravami ipotecari eventualmente presenti.
E’ vietata la pubblicazione parziale del presente documento o un uso diverso da quello per il
quale lo stesso è stato redatto.
12. ALLEGATI 11
1. Visure catastali storiche
2. Estratto di mappa catastale del fabbricato
3. Planimetrie catastali ed elenco subalterni
4. Atto di provenienza dei beni
5. Documentazione inerente la regolarità urbanistico-edilizia
6. Estratto di normativa RUE-PSC
7. Ispezioni ipotecarie
Reggio Emilia, 08/09/2016
Il presente documento è stato firmato digitalmente12 da
Geom. Massimiliano Masia
La versione pdf del documento ALLEGATI è navigabile nelle varie sezioni utilizzando la funzione segnalibro.
11
12Per l’eventuale verifica della firma digitale occorre un apposito software di verifica. Si rimanda alla pagina
http://www.agid.gov.it/identita-digitali/firme-elettroniche/software-verifica per ulteriori informazioni in merito.
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Pag. 30 di 30Puoi anche leggere
