TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI - BUSTO ARSIZIO 39/2019
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Ist. n. 4 dep. 15/07/2019
Espropriazioni immobiliari N. 39/2019
TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO
ARSIZIO
ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI
39/2019
PROCEDURA PROMOSSA DA:
CONDOMINIO LES PETITS JOUETS
DEBITORE:
TARGEN SRL
CONSULENZA ESTIMATIVA GIUDIZIARIA
del 12/07/2019
creata con Tribù Office 6
TECNICO INCARICATO:
GUIDO RICCARDO GRASSI
CF:GRSGRC59D14H240M
con studio in MARNATE (VA) VIA PROSPIANO 308
telefono: 00390331604053
fax: 0039331366298
email: info@studiograssilandini.it
PEC: guidoriccardo.grassi@archiworldpec.it
tecnico incaricato: GUIDO RICCARDO GRASSI
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Espropriazioni immobiliari N. 39/2019
TRIBUNALE ORDINARIO - BUSTO ARSIZIO - ESPROPRIAZIONI IMMOBILIARI 39/2019
LOTTO 1
1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA:
A negozio a BUSTO ARSIZIO VICOLO DELL` ASSUNTA SNC, della superficie commerciale di
110,60 mq per la quota di 100/100 di piena proprietà (TARGEN
TARGEN SRL
SRL)
L'oggetto della presente si compone di una unità a negozio posta all'interno di un complesso
immobiliare con vocazione terziaria, commerciale a cui si accede da un vicolo con contenuti
architettonici storici.
L'edifico si caratterizza dall'espsozione su tre vetrine, si compone di una parte espositiva a piano
terra completa di area servizi.
A completare l'edificio si trova un soppalco che si collega con l'area vendita da una scala a
chiocciola che si completa da un rispostiglio chiuso.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra e soppalco , ha un'altezza interna di
4.50.Identificazione catastale:
foglio 16 particella 32798 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana BU, zona censuaria BU,
categoria C/1, classe 10, consistenza 100 mq, rendita 2.112,31 Euro, indirizzo catastale:
VICOLO DELL` ASSUNTA SNC, piano: TERRA E SOPPALCO, intestato a TARGEN SRL con
sede in MILANO 04923970158, derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura
dei dati di superficie.
Coerenze: Nord altra Unità immobiliare Sud anidto cortile Ovest Portico Est andito cortile e
altra unità immobiliare
foglio 16 particella 32798 sub. 18 (catasto fabbricati), sezione urbana BU, categoria C/6, classe
7, consistenza 25 mq, rendita 132,99 Euro, indirizzo catastale: VICOLO DELL` ASSUNTA
SNC, piano: PRIMO INTERRATO, intestato a TARGEN SRL con sede in MILANO cod fisc
04923970158, derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di
superficie.
Coerenze: Nord terrapieno Sud corsello di manovra Ovest altra unità immobiliare Est altra
unità immobiliare
L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2002.
A.1 box doppio, composto da BOX, sviluppa una superficie commerciale di 12,00 Mq, identificato
con il numero SUB 18.
2. DESCRIZIONE SOMMARIA E RIEPILOGO VALUTAZIONE:
Consistenza commerciale complessiva unità principali: 110,60 m²
Consistenza commerciale complessiva accessori: 12,00 m²
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 193.075,64
Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e di €. 193.075,64
diritto in cui si trova:
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si €. 164.110,40
tecnico incaricato: GUIDO RICCARDO GRASSI
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trova:
Data della valutazione: 12/07/2019
3. STATO DI POSSESSO AL MOMENTO DEL SOPRALLUOGO:
Alla data del sopralluogo l'immobile risulta libero.
Attualmente l'unità immobiliare viene utilizzata dal proprietario come esposizione di prodotti
elettronici, non esistono contratti di affitto registrati.
4. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI:
4.1. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE RESTERANNO A CARICO DELL'ACQUIRENTE:
4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: Nessuna.
4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d'assegnazione casa coniugale: Nessuna.
4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: Nessuno.
4.1.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuno.
4.2. VINCOLI ED ONERI GIURIDICI CHE SARANNO CANCELLATI A CURA E SPESE DELLA
PROCEDURA:
4.2.1. Iscrizioni:
ipoteca volontaria, stipulata il 20/04/1999 a firma di Notaio SERPI GIUSEPPE MILANO ai nn.
34949/3765 di repertorio, registrata il 23/04/1999 a MILANO 2 ai nn. 31839 5551 RP 10265, a favore di
ISTITUTO BANCARIO SAN PAOLO DI TORINO - ISTITUTO MOBILIARE ITALIANO S.P.A.
Codice fiscale 06210280019, contro TARGEN SRL MILANO Codice fiscale 04923970158
04923970158, derivante da
IPOTECA IN RINNOVAZIONE derivante da, 0670, IPOTECA VOLONTARIA PER CONCESSIONE A
GARANZIA DI MUTUO CONDIZIONATO.
Importo ipoteca: 2065827,60.
Importo capitale: 1032913,78
ipoteca giudiziale, iscritta il 27/12/2018 a Servizio Pubblicità Immobiliare Milano 2 ai nn. 4550/2017, a
favore di CONDOMINIO LES PETITS JOUETS, contro TARGEN SRL - MILANO - Codice fiscale
04923970158, derivante da ATTO ESECUTIVO O CAUTELARE - 726 VERBALE DI
PIGNORAMENTO IMMOBILI
4.2.2. Pignoramenti e sentenze di fallimento: Nessuno.
4.2.3. Altre trascrizioni: Nessuna.
4.2.4. Altre limitazioni d'uso: Nessuna.
5. ALTRE INFORMAZIONI PER L'ACQUIRENTE:
Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: €. 2.205,00
Spese straordinarie di gestione già deliberate ma non ancora scadute: €. 3.802,25
Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: €. 9.657,68
Millesimi condominiali: 145,12
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6. ATTUALI E PRECEDENTI PROPRIETARI:
L'edificio oggetto della presente è parte della concessione edilizia n 75/92, relativa alla demolirzione
di unfabbricato esistente e alla realizzazione di un nuovo fabbricato.
Il fabbricato originale è pervenuto alla società TARGEN a seguito atto stipulato presso notaio Ferrari
del 07/10/93 n. 204258 rep. e n. 5253.
7. PRATICHE EDILIZIE E SITUAZIONE URBANISTICA:
7.1. PRATICHE EDILIZIE:
N. 75/92, intestata a TARGEN SRL MILANOMILANO, per lavori di demolirzione di fabbricato esistente e
realizzazione di nuovo edificio, presentata il 04/08/1992 con il n. 75 di protocollo, rilasciata il
01/08/1997, agibilità del 11/07/2002 con il n. 75 di protocollo
7.2. SITUAZIONE URBANISTICA:
PGT - piano di governo del territorio vigente, in forza di delibera pubblicata in data 22/08/2018 sulla
GAZZETTA UFFICIALE, l'immobile ricade in zona Art. 16. Nucleo di antica formazione di Busto
Arsizio - A1. Norme tecniche di attuazione ed indici: - Coincide con il nucleo di antica formazione
principale della città di Busto Arsizio, ben riconoscibile dal punto di vista dell’impianto urbano, in
quanto delimitato da una rete viabilistica di matrice storica. Al suo interno sono compresi edifici,
singoli o aggregati, che costituiscono emergenze di carattere monumentale o di rilievo storico-
architettonico, che delimitano spazi aperti architettonicamente definiti. - La restante parte del nucleo
di antica formazione è costituito da un tessuto storico riconducibile a regole sostanzialmente
omogenee di impianto, suddivisione del suolo, disposizione e rapporto con gli spazi pubblici,
nonché di prevalente caratterizzazione tipologica, formale, costruttiva e funzionale. Include edifici o
complessi di edifici che, benché ricadenti all’interno dell’ambito del nucleo di antica formazione,
costituiscono emergenze con caratteristiche tipologiche e di impianto differenti rispetto al tessuto
storico nei quali sono inseriti: sono infatti riconducibili a tipologie insediative singolari,. Per lo più
derivanti da interventi di demolizione e ricostruzione di interi isolati o di parti di essi. Destinazione :
Abitazioni urbane, Abitazioni di servizio ad altre attività, Residenze collettive, Servizi alla residenza,
Attività di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande, Attività paracommerciali, Attività
relative alla vendita di merci, Esercizi di vicinato, Attività relative alla vendita di merci, Media
struttura di vendita di prossimità – MSV1 e MSV1a, Terziario avanzato, Artogianato di servizio,
Attività per il tempo libero e alla cura della persona, Parcheggi Pluripiano, Uffici direzionali, Studi
professionali, Banche, finanziarie, assicurazioni e agenzie, Centri di ricerca, Alberghi, Residenze
assistite, Residence/case albergo.. Il titolo è riferito solamente al - Gli obiettivi fondamentali che il
Piano delle Regole intende perseguire riguardano la conservazione e la valorizzazione del patrimonio
storico-architettonico e la sua piena utilizzazione attraverso l’insediamento di attività in grado di
esaltare appieno il valore dei luoghi.. Modalità di intervento Le modalità di attuazione delle previsioni
di Piano sono definite con riferimento allo studio di dettaglio di cui alla Tavola C6, alle schede dei
singoli beni di cui all’elaborato C11 e da quanto previsto dall’Art. 19. Sono consentiti interventi di
ristrutturazione edilizia, se coerenti a quanto previsto dalle modalità di intervento, sulla base della
presentazione di richiesta di rilascio di titolo abilitativo. La tipologia di modalità attuativa è
determinata in relazione alle caratteristiche dimensionali dell’intervento, come riportato nel seguente
schema. Superficie Lorda di Pavimento in progetto Modalità Attuativa Fino a 500 mq Permesso di
Costruire o titolo equipollente Da 501 a 1.500 mq Atto d’obbligo/Permesso di Costruire
Convenzionato Oltre 1.500 mq Piano Attuativo
8. GIUDIZI DI CONFORMITÀ:
tecnico incaricato: GUIDO RICCARDO GRASSI
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Conformità impianti elettrici Eurostile di Pravettoni del 19/06/2001
Conformità impianti termomeccanici IDRO SAGIT del 29/10/2010
8.1. CONFORMITÀ EDILIZIA:
L'immobile risulta conforme.
8.2. CONFORMITÀ CATASTALE:
L'immobile risulta conforme.
8.3. CONFORMITÀ URBANISTICA:
L'immobile risulta conforme.
8.4. CORRISPONDENZA DATI CATASTALI/ATTO:
Conformità titolarità/corrispondenza atti:
L'immobile risulta conforme.
8.5. ALTRE CONFORMITÀ:
Conformità tecnica impiantistica:
L'immobile risulta conforme.
BENI IN BUSTO ARSIZIO VICOLO DELL` ASSUNTA SNC
NEGOZIO
DI CUI AL PUNTO A
negozio a BUSTO ARSIZIO VICOLO DELL` ASSUNTA SNC, della superficie commerciale di 110,60
mq per la quota di 100/100 di piena proprietà (TARGEN
TARGEN SRL
SRL)
L'oggetto della presente si compone di una unità a negozio posta all'interno di un complesso
immobiliare con vocazione terziaria, commerciale a cui si accede da un vicolo con contenuti
architettonici storici.
L'edifico si caratterizza dall'espsozione su tre vetrine, si compone di una parte espositiva a piano
terra completa di area servizi.
A completare l'edificio si trova un soppalco che si collega con l'area vendita da una scala a
chiocciola che si completa da un rispostiglio chiuso.
L'unità immobiliare oggetto di valutazione è posta al piano terra e soppalco , ha un'altezza interna di
4.50.Identificazione catastale:
foglio 16 particella 32798 sub. 2 (catasto fabbricati), sezione urbana BU, zona censuaria BU,
categoria C/1, classe 10, consistenza 100 mq, rendita 2.112,31 Euro, indirizzo catastale:
VICOLO DELL` ASSUNTA SNC, piano: TERRA E SOPPALCO, intestato a TARGEN SRL con
sede in MILANO 04923970158, derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura
dei dati di superficie.
tecnico incaricato: GUIDO RICCARDO GRASSI
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Coerenze: Nord altra Unità immobiliare Sud anidto cortile Ovest Portico Est andito cortile e
altra unità immobiliare
foglio 16 particella 32798 sub. 18 (catasto fabbricati), sezione urbana BU, categoria C/6, classe
7, consistenza 25 mq, rendita 132,99 Euro, indirizzo catastale: VICOLO DELL` ASSUNTA
SNC, piano: PRIMO INTERRATO, intestato a TARGEN SRL con sede in MILANO cod fisc
04923970158, derivante da Variazione del 09/11/2015 - Inserimento in visura dei dati di
superficie.
Coerenze: Nord terrapieno Sud corsello di manovra Ovest altra unità immobiliare Est altra
unità immobiliare
L'intero edificio sviluppa 4 piani, 3 piani fuori terra, 1 piano interrato. Immobile costruito nel 2002.
DESCRIZIONE DELLA ZONA
I beni sono ubicati in zona centrale (centro storico) in un'area mista residenziale/commerciale, le zone
limitrofe si trovano in un'area mista residenziale/commerciale (i più importanti centri limitrofi sono
LEGNANO e GALLARATE). Il traffico nella zona è vietato (zona pedonale), i parcheggi sono scarsi.
Sono inoltre presenti i servizi di urbanizzazione primaria e secondaria, i seguenti servizi ad alta
tecnologia: NULLA DI PARTICOLAR PREGIO, le seguenti attrazioni storico paesaggistiche: LAGHI
VERBANO E LARIO.
SERVIZI
asilo nido nella media
biblioteca al di sopra della media
campo da tennis nella media
campo da calcio al di sotto della media
centro commerciale al di sopra della media
cinema mediocre
farmacie eccellente
municipio ottimo
musei nella media
negozi al dettaglio eccellente
ospedale ottimo
palestra nella media
parco giochi nella media
palazzetto dello sport nella media
piscina buono
polizia buono
scuola elementare buono
scuola per l'infanzia buono
scuola media inferiore ottimo
scuola media superiore eccellente
spazi verde al di sopra della media
stadio nella media
supermercato buono
teatro ottimo
verde attrezzato nella media
tecnico incaricato: GUIDO RICCARDO GRASSI
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vigili del fuoco nella media
COLLEGAMENTI
aeroporto distante CIRCA 15 KM AEROPORTO buono
DELLA MALPENSA
autobus distante PROSSIMO ALL'EDIFICIO ottimo
AUTOLINEE URBANE
autostrada distante CIRCA 4 KM CASELLO buono
AUTOSTRADALE
ferrovia distante PROSSIMITA' DI STAZIONE eccellente
FERROVIE NORD
QUALITÀ E RATING INTERNO IMMOBILE:
livello di piano: al di sopra della media
esposizione: nella media
luminosità: al di sopra della media
panoramicità: al di sotto della media
impianti tecnici: ottimo
stato di manutenzione generale: al di sopra della media
servizi: ottimo
Firmato Da: GRASSI GUIDO RICCARDO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 35f7b1b807c9512f454d967b36e075fe
DESCRIZIONE DETTAGLIATA:
Al lotto si accede da una via carraia a traffico limitato.
Il lortto si compone di un negozio con vetrina su due lati, i locali si presentano luminosi e arriegiati.
PAVIMENTI:
Area al pubblico: pavimento in lastre di granito lucidato
Area soppalco: piastrelle in gres granito
Area servizi: piastrelle in ceramica quadrate.
PARETI
Tutte le pareti ad eccezione dei lati con vetrina e del bagno sono intonacate a gesso, il bagno a piano
terra è rivestito con piastrelle 30 x 30 di colore bianco e finito con una fascia di colore più scuro.
SERRAMENTI ESTERNI:
I serramenti esterni sono in alluminio colorato con doppio vetro
SERRAMENTI INTERNI:
I serramenti interni sono in legno verniciato in tinta chiara a battente.
SERVIZIO IGIENICO:
Si compone di un lavabo e di un water questi conformi alla normativa per i portatatori di handicap.
RISCALDAMENTO:
Il lotto è termoautonomo.
BOX AUTO A PIANO INTERRATO:
Le pareti sono in bloccheti di calcestruzzo e la pavimentazione è in battuto di cemento elicotterato la
chiusura è assicurata da un portone basculante in acciaio zincato.
Il complesso si presenta bene e rispecchia la tipologia costruttiva dell'isolato.
tecnico incaricato: GUIDO RICCARDO GRASSI
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Delle Componenti Edilizie:
infissi esterni: ante a battente realizzati in ottimo
alluminio
infissi interni: a battente realizzati in legno ottimo
tamburato
manto di copertura: realizzato in guaina al di sopra della media
impermeabile con coibentazione in presente
pareti esterne: costruite in muratura a cassa al di sopra della media
vuota con coibentazione in presente , il
rivestimento è realizzato in intonaco
pavimentazione esterna: realizzata in al di sopra della media
monocottura
pavimentazione interna: realizzata in pietra tipo ottimo
granito
plafoni: realizzati in intoncati buono
rivestimento esterno: realizzato in intonaco e al di sopra della media
mattoni faccia vista
rivestimento interno: realizzato in bagno ceramica buono
e intonaco altri spazi intonaco finito a gesso
pronto
Degli Impianti:
Firmato Da: GRASSI GUIDO RICCARDO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 35f7b1b807c9512f454d967b36e075fe
ascensore: idraulico conformità: conforme al di sopra della media
elettrico: sottotraccia , la tensione è di 220V al di sopra della media
conformità: conforme
fognatura: la reti di smaltimento è realizzata in al di sopra della media
comunale con recapito in depuratore conformità:
conforme
gas: gas metano con alimentazione a da rete al di sopra della media
cittadina conformità: conforme
idrico: incassato ACS, AFS con alimentazione in al di sopra della media
diretta da rete comunale conformità: conforme
Delle Strutture:
fondazioni: trave rovescia costruite in al di sopra della media
Calcestruzzo
travi: costruite in misto acciaio-cemento armato al di sopra della media
CLASSE ENERGETICA:
[115,10 KWh/m²/anno]
Certificazione APE N. 120260002t709 registrata in data 16/07/2009
CONSISTENZA:
Criterio di misurazione consistenza reale: Superficie Esterna Lorda (SEL) - Codice delle Valutazioni
Immobiliari
Criterio di calcolo consistenza commerciale: D.P.R. 23 marzo 1998 n.138
descrizione consistenza indice commerciale
tecnico incaricato: GUIDO RICCARDO GRASSI
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SPAZIO ESPOSITIVO 85,00 x 100 % = 85,00
SERVIZIO IGIENICO 5,00 x 100 % = 5,00
SOPPALCO UFFICIO 15,00 x 100 % = 15,00
SOPPALCO SGOMBERO 8,00 x 70 % = 5,60
Totale: 113,00 110,60
ACCESSORI:
box doppio, composto da BOX, sviluppa una superficie commerciale di 12,00 Mq, identificato con il
numero SUB 18.
VALUTAZIONE:
DEFINIZIONI:
Procedimento di stima: comparativo: Market Comparison Approach (MCA) - Standard
Internazionali di Valutazione.
OSSERVAZIONI DEL MERCATO IMMOBILIARE:
COMPARATIVO 1
Tipo fonte: osservatorio immobiliare
Fonte di informazione: CAMERA DI COMMERCIO DI VARESE INDUSTRIA E ARTIGIANATO
Firmato Da: GRASSI GUIDO RICCARDO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 35f7b1b807c9512f454d967b36e075fe
Descrizione: negozio
Superfici principali e secondarie: 114
Superfici accessorie: 12
Prezzo/Prezzo richiesto: 308.600,00 pari a 2.449,21 Euro/mq
COMPARATIVO 2
Tipo fonte: osservatorio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 26/06/2019
Fonte di informazione: BORSINO IMMOBILIARE
Descrizione: NEGOZI MAGAZZINI E BOX PARCHEGGI
Superfici principali e secondarie: 114
Superfici accessorie: 12
Prezzo/Prezzo richiesto: 323.364,00 pari a 2.566,38 Euro/mq
COMPARATIVO 3
Tipo fonte: osservatorio immobiliare
Data contratto/rilevazione: 26/06/2019
Fonte di informazione: AGENZIA DELLE ENTRATE
Descrizione: EDIFICI COMMERCIALI NEGOZI
Superfici principali e secondarie: 114
Superfici accessorie: 12
Prezzo/Prezzo richiesto: 152.700,00 pari a 1.211,90 Euro/mq
tecnico incaricato: GUIDO RICCARDO GRASSI
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INTERVISTE AGLI OPERATORI IMMOBILIARI:
SIRIAL - Geom Giorgio Pisani - BUSTO ARSIZIO - Via Q. Sella - 32/B - 0331 323593 (09/07/2019)
Domanda: Un negozio posto nel centro storico di Busto Arsizio, area pedonale ma lontano dai flussi commerciali
per poterlo vendere quanto possiamo proporlo
Offerta: I
Valore minimo: 800,00
Valore massimo: 1.100,00
Note: viene precisato che il negozio oggetto della presente è sul mercato da anni, l'operatore conosce bene le
potenzialità di vendita, paradossalmente vale di più il box posto nell'interrato che il negozio stesso.
SVILUPPO VALUTAZIONE:
Il valore di mercato dell'Immobile è stato stabilito applicando alla superficie il prezzo unitario
deterninato dalla media delle indicazioni rilevate dai seguenti osservatori limitatamente al comune di
BUSTO ARSIZIO:
1) CAMERA DI COMMERCIO di VARESE
2) AGENZIA DELLE ENTRATE Banca dati delle quotazioni immobiliari
3) BORSINO IMMOBILIARE.
Preciso che nel eseguire le rilevazioni tra i tre Osservatori ho constatato dati differenti tra di loro,
giustificati dalla particolarità del mercato nella città di BUSTO ARSIZIO
Due osservatori immobiliari offrono quotazioni simili tra di loro, mentre l'agenzia delle Entrate offre
una quotazione inferiore del 50% rispetto alle altre, vicecersa le quotazioni dei box sono allineati in
tutti e tre gli osservatori immobiliari.
Il negozio si trova in un vicolo centrale ma fuori dai flussi commerciali che caratterizzano il centro di
Firmato Da: GRASSI GUIDO RICCARDO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 35f7b1b807c9512f454d967b36e075fe
Busto Arsizio, nella intervista fatta all'amministratore della proprietà ho potuto capire che l'edificio
non è stato venduto a causa del prezzo ma sopratutto per la sua localizzazione, pertanto sono
propenso ad avvicinarmi alla quotazione proposta dall'agenzia delle Entrate
TABELLA DEI DATI
COMPARATIVO COMPARATIVO COMPARATIVO
Caratteristiche: CORPO
1 2 3
Prezzo - 308.600,00 323.364,00 152.700,00
Consistenza 122,60 126,00 126,00 126,00
Data [mesi] 0 0,00 1,00 1,00
Prezzo unitario - 2.449,21 2.566,38 1.211,90
TABELLA DEI PREZZI MARGINALI
COMPARATIVO COMPARATIVO COMPARATIVO
Caratteristiche: Indice mercantile
1 2 3
Data [mesi] 0,00 0,00 0,00 0,00
prezzo medio
Prezzo unitario 1.211,90 1.211,90 1.211,90
minimo
TABELLA DI VALUTAZIONE
COMPARATIVO COMPARATIVO COMPARATIVO
Caratteristiche:
1 2 3
Prezzo 308.600,00 323.364,00 152.700,00
tecnico incaricato: GUIDO RICCARDO GRASSI
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Data [mesi] 0,00 0,00 0,00
Prezzo unitario -4.120,48 -4.120,48 -4.120,48
Prezzo corretto 304.479,52 319.243,52 148.579,52
Valore corpo (media dei prezzi corretti): 257.434,19
Divergenza: 53,46% < %
Riteniamo che il lotto oggetto della presente possa incontrare delle reali difficoltà a essere collocato
sul mercato. Per quanto possa essere appetibile il box che invece deve rimanere un accessorio
dell'attività commerciale
CALCOLO DEL VALORE DI MERCATO:
Valore superficie principale: 110,60 x 2.099,79 = 232.236,72
Valore superficie accessori: 12,00 x 2.099,79 = 25.197,47
257.434,19
DECURTAZIONI ED ADEGUAMENTI DEL VALORE:
descrizione importo
Decurtazione dovuta alla localizzazione del lotto fuori
-64.358,55
dai flussi commerciali del centro cittadino
Firmato Da: GRASSI GUIDO RICCARDO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 35f7b1b807c9512f454d967b36e075fe
RIEPILOGO VALORI CORPO:
Valore di mercato (1000/1000 di piena proprietà): €. 193.075,64
Valore di mercato (calcolato in quota e diritto al netto degli aggiustamenti): €. 193.075,64
9. VALUTAZIONE COMPLESSIVA DEL LOTTO:
Il valore di mercato dell'Immobile è stato stabilito applicando alla superficie il prezzo unitario
deterninato dalla media delle indicazioni rilevate dai seguenti osservatori limitatamente al comune di
BUSTO ARSIZIO:
1) CAMERA DI COMMERCIO di VARESE
2) AGENZIA DELLE ENTRATE Banca dati delle quotazioni immobiliari
3) BORSINO IMMOBILIARE.
Preciso che nel eseguire le rilevazioni tra i tre Osservatori ho constatato dati differenti tra di loro,
giustificati dalla particolarità del mercato nella città di BUSTO ARSIZIO
Le fonti di informazione consultate sono: catasto di VARESE, ufficio del registro di BUSTO
ARSIZIO, conservatoria dei registri immobiliari di MILANO 2, ufficio tecnico di UFFICIO TECNICO
DI BUSTO ARSIZIO, osservatori del mercato immobiliare AGENZIA DELLE ENTRATE, BOSRSINO
IMMOBILIARE, CAMERA DI COMMERCIO E ARTIGIANATO DI VARESE
DICHIARAZIONE DI CONFORMITÀ AGLI STANDARD INTERNAZIONALI DI VALUTAZIONE:
la versione dei fatti presentata nel presente rapporto di valutazione è corretta al meglio delle
conoscenze del valutatore;
le analisi e le conclusioni sono limitate unicamente dalle assunzioni e dalle condizioni
eventualmente riportate in perizia;
il valutatore non ha alcun interesse nell'immobile o nel diritto in questione;
tecnico incaricato: GUIDO RICCARDO GRASSI
Pagina 11 di 32Ist. n. 4 dep. 15/07/2019
Espropriazioni immobiliari N. 39/2019
il valutatore ha agito in accordo con gli standard etici e professionali;
il valutatore è in possesso dei requisiti formativi previsti per lo svolgimento della
professione;
il valutatore possiede l'esperienza e la competenza riguardo il mercato locale ove è ubicato o
collocato l'immobile e la categoria dell'immobile da valutare;
VALORE DI MERCATO (OMV):
RIEPILOGO VALUTAZIONE DI MERCATO DEI CORPI:
ID descrizione consistenza cons. accessori valore intero valore diritto
A negozio 110,60 12,00 193.075,64 193.075,64
193.075,64 € 193.075,64 €
Spese di regolarizzazione delle difformità (vedi cap.8): €. 0,00
Valore di Mercato dell'immobile nello stato di fatto e di diritto in cui si trova: €. 193.075,64
VALORE DI VENDITA GIUDIZIARIA (FJV):
Riduzione del valore del 0% per l'immediatezza della vendita giudiziaria (valore €. 0,00
di realizzo):
Valore di realizzo dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto e €. 193.075,64
Firmato Da: GRASSI GUIDO RICCARDO Emesso Da: ARUBAPEC S.P.A. NG CA 3 Serial#: 35f7b1b807c9512f454d967b36e075fe
di diritto in cui si trova:
Ulteriore riduzione del valore del 10% per differenza tra oneri tributari su base €. 19.307,56
catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi e per rimborso forfetario di
eventuali spese condominiali insolute nel biennio anteriore alla vendita e per
l'immediatezza della vendita giudiziaria (calcolato sul valore di realizzo):
Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni a carico dell'acquirente: €. 0,00
Spese condominiali insolute ai sensi dell'art.568 cpc: €. 9.657,68
Valore di vendita giudiziaria dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato €. 164.110,40
di fatto e di diritto in cui si trova:
tecnico incaricato: GUIDO RICCARDO GRASSI
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