Student Housing Studentato Santa Marta a Venezia Ing. Alessandro Ledda - Fund Manager - Urbanpromo
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Student Housing
Studentato Santa Marta a Venezia
Ing. Alessandro Ledda – Fund Manager
14 novembre 2019
01 Domanda e offerta in Italia 2
Studenti e università in Italia
64 Atenei tradizionali
Statali
Università
3 Politecnici
Italiane
19 Atenei tradizionali
Private
11 Atenei telematici
TOT 97
Fonte: Scenari Immobiliari, report 2018
3
Studenti fuorisede e stranieri
Studenti universitari fuorisede Studenti universitari stranieri
a.a. 2016-2017 a.a. 2016-2017
Fonte: Scenari Immobiliari, report 2018
4
Italia vs Europa
L’offerta italiana strutturata di posti letto è la più esigua a livello europeo
76,8%
65,6%
59,2%
56,8% Domanda di RSU in Italia
50,60%
Totale
30,30%
37,0%
iscritti 1.654.680
22,7%
Totale
13,7% 12,4% 10,6% 8,6%
domanda 334.455
Irla nda Fra ncia Germa nia Paesi Bassi Spagna Italia
Offerta RS U sul tota le dei fuorisede Fuorisede su totale studenti
Fonte: Scenari Immobiliari, report 2018
5
L’offerta strutturata in Italia
Offerta strutturata di posti letto Copertura della domanda abitativa degli studenti fuorisede
Copertura degli studentati
Milano (PL ogni 100 studenti fuori sede)
Collegi
matrice 0-5
religiosa
5 - 10
11%
10 - 20
Collegi di 20 - 30
merito Padova > 30
9%
Torino
Bologna
Diritto allo
studio Pisa
80%
Firenze
Offerta di posti letto per tipologia e provincia Roma
10.000 Bari
Napoli
8.000
6.000 Salerno
4.000
2.000
0
Palermo
a
o
no
va
a
a
vi
rin
om
gn
do
ila
Pa
To
lo
R
Catania
M
Pa
Bo
Fonte: Scenari Immobiliari, report 2018
6
02 I nuovi modelli di studentato 7
Adattamento dei modelli di
gestione alle esigenze della
nuova domanda
Gestore Proprietario
Sovrapposizione delle due figure Figure separate
Gestione diretta Gestione indiretta
Rischio Vantaggio Vantaggio
Convergenza del rischio Riduzione degli attori Forte approccio manageriale
imprenditoriale, legato ad obiettivi coinvolti
di business, e rischio gestionale,
legato alla sostenibilità dei servizi Capacità di Differenziazione
Riduzione dei costi
offerti monitoraggio delle dei compiti senza
performance e sovrapporre le
Riduzione dei tempi dell’efficienza delle responsabilità
strutture
Il processo è sostenibile solo se I maggiori benefici emergono
la proprietà possiede una nella fase di conduzione:
approfondita conoscenza del Ø Definizione delle tariffe;
settore Ø Definizione dei piani
marketing;
Ø Definizioni delle manutenzioni
ordinarie e straordinarie
8
Adattamento dei modelli di
gestione alle esigenze della
nuova domanda
OBIETTIVO: RIDUZIONE GAP INFRASTRUTTURALE ESISTENTE NELL OFFERTA RESIDENZIALE UNIVERSITARIA
Aumento studenti Necessità di
fuori sede integrazione Standard
Continuum nel edilizi
tessuto sociale innovativi
Studentati à Interventi
luoghi di (costruzione,
Integrazione sociale ristrutturazione)
SOCIALIZZAZIONE
nella città
integrati nel
contesto urbano
’
Le parti comuni comprendono:
Ø Servizi didattici e culturali
Ø Servizi ricreativi Standard minimi
Ø Servizi gestionali e amministrativi Consumi ridotti
quantitativi degli Linee Energie
(mensa, lavanderia) alloggi e delle rinnovabili
guida
parti comuni
9
Modello di studentato: esempi
virtuosi
CANONE UNICO
Necessità di
socializzazione
Sistemazione
strutturata
Qualità
dell’abitare
Affitto Sale giochi
Necessità di Palestra Ristorazione
pianificare i costi Pulizie
Aree
esterne
Utenze Sale
multimediali
Studio e
coworking
Lavanderia
1003 Driver di successo delle iniziative - Economics 11
Driver di selezione
Fattori per la valutazione di un potenziale investimento
2 3
Struttura Costo area
del mercato / immobile
privato
4
Gestore solido e
con esperienza
locale
Prospettive dell’Ateneo
1 Numero di iscritti e richiesta 1 Gestore solido e con
posti letto ttive
Prospe
dell’Ate
neo
St
lo ake
ca ho
5 4 esperienza locale
Affidabilità del gestore
li
se lder
Struttura del mercato n
si
2 bi
privato li
Analisi del mercato locale Stakeholder locali sensibili
5
Social responsability
3 Costo area / immobile
12Il rendimento e la sostenibilità
INVESTIMENTO
Sostenibilità per il gestore
«Effort rate» «Tutela»
investimento
Canone Canone
Fatturato Margine Lordo
CANONE DI
LOCAZIONE
Attrattività Contenimento Manutenzioni
dell’ateneo costi
di gestione
Bacino
di utenza
RENDIMENTO
Personale
Tariffe Energia
studenti
13L’interesse per il comparto a
livello europeo
Lo student housing è tra le principali asset class emergenti nelle preferenze
degli investitori istituzionali UE
Prospettive di settore Settori di nicchia da tenere in considerazione
Sector Investment Development
1 Logistics facilities 4.28 4.21
32
Student Housing
%
2 Self-storage facilities 4.14 4.14
3 Private rented residential 4.15 4.14
Hotels
28 %
4 Student Housing 4.14 4.08
Retirement/assisted living
5 Retirement/assisted living 4.18 4.04
23 %
6 Housebuildind for sale 4.00 4.01
Serviced apartments
7 Shared/serviced offices 4.01 3.95 17 %
8 Healthcare 4.00 3.95
Shared/serviced offices
9 Serviced apartments 3.96 3.94 17 %
10 Data centres 4.00 3.79
Fonte: Emerging Trends Europe survey 2018, PWC
14L’interesse per il comparto a
livello mondiale
Fonte: Savills Research using RCA
1504
Sinergie con
investitori
istituzionali
e
stakeholder
16Fondi RE e investitori istituzionali, le
possibili sinergie
Piano Nazionale di Aumento della dotazione
Sistema integrato
edilizia abitativa nazionale di 15 mila posti
dei Fondi (SIF) alloggio
PNEA
Fondo
Immobiliare
Incremento del patrimonio Lombardia –
immobiliare attraverso Comparto 1
l’offerta di edilizia FONDO
residenziale con il ERASMO
coinvolgimento di capitali Fondo
pubblici e privati destinati Immobiliare
alle categorie critiche, tra Lombardia –
cui gli studenti fuorisede Comparto 2
Cassa Depositi e Ministero delle
Prestiti Infrastrutture e dei
RSU viene riconosciuta un Trasporti
UTILITA’ SOCIALE
49,3% 6,9%
Gruppi bancari,
assicurativi e casse
Interazioni tra investitori di previdenza privata
privati e finanziamento di
operatori pubblici 43,8%
17Fondi RE e investitori istituzionali, le
possibili sinergie
Normativa nazionale FONDO
sull'investimento immobiliare ARISTOTELE
degli Enti Previdenziali pubblici
1) 2) Primo ed unico progetto nato
dall'attuazione della normativa
Obbligo di destinare parte Vincolo di effettuare gli
dei fondi disponibili interventi esclusivamente
(almeno il 25%) ad in via INDIRETTA, tramite la
interventi nel comparto sottoscrizione di fondi
dell'edilizia universitaria, immobiliari e/o
anche per uso residenziale, partecipazioni minoritarie
ed a favore di Istituti di in società immobiliari
Ricerca (L. 498/92, art. 3). (D.Lgs. 104/1996, art 11).
1805 Modello di studentato di Fabrica - Progetti ed esperienze 19
Track record Fabrica SGR
FONDO FONDO
ARISTOTELE ERASMO
1 5
Sesto S. Giovanni Venezia –
(MI) - 200 p.l. 650 p.l.
2 6
Roma – Padova –
1.500 p.l. 210 p.l.
3 7
Chieti – Torino –
600 p.l. 540 p.l.
Totale investimenti: >200 mln €
4 Totale posti letto: 4.500 8
Bari – Bologna –
600 p.l. 240 p.l.
20Venezia Santa Marta
Capienza 650 posti letto (17.000 mq)
Progettista Consorzio di Progettazione
Gestore Fondazione Ceur - Camplus
Ottobre 2015 Aggiudicazione gara
Aprile 2016 Stipula diritto di superficie
Febbraio 2016 Progettazione esecutiva
Settembre 2017 Affidamento lavori
15 ottobre 2019 Apertura dello Studentato
…72 anni … Gestione e manutenzione della RSU
L’università riacquisirà la proprietà
… 2091
senza oneri aggiuntivi
21La location
2223
Com’era
24Il cantiere
25Come è
26Come è
2728
29
L’efficienza energetica dei fabbricati
Edificio in Classe A
VS
Edificio in Classe B
In ragione del profilo di consumo relativamente costante – determinato
~25% principalmente dalla climatizzazione degli spazi comuni e dalla produzione e
Riduzione dei costi di gestione ricircolo di acqua sanitaria - l’impatto economico dell’efficientamento
energetica energetico è massimo
Incidenza importante sui costi di funzionamento delle struttura, determinata
~15-20% in larga parte dal consumo per le aree comuni che tendenzialmente
Incidenza dei costi energetici sui funzionano 24/24h
costi di gestione
Considerata la marginalità limitata della gestione di uno studentato in
~3% modalità Social Housing, l’impatto del risparmio energetico è considerevole
e permette di migliorare la marginalità del gestore
Riduzione costi gestionali
30L’utilizzo della bioedilizia
31I servizi agli studenti
32Il rapporto con il quartiere
3334
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