REPORT ALBERGHI Q1 2020 - Gabetti Property Solutions
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
Q1 2020 REPORT ALBERGHI
REPORT ALBERGHI
INDICE
HIGHLIGHT 4
INTRODUZIONE 6
IL MERCATO
8
DEGLI INVESTIMENTI IMMOBILIARI ALBERGHIERI
ITALIA, NUMERO TRANSAZIONI
12
NORMALIZZATE (NTN) IMMOBILI ALBERGHIERI
ESERCIZI ALBERGHIERI
15
NEL CONTESTO DELL’OFFERTA RICETTIVA
CAPACITÀ DEGLI ESERCIZI ALBERGHIERI
16
IN ITALIA
ARRIVI E PRESENZE NEGLI HOTEL 26
OCCUPAZIONE POSTI LETTO E CAMERE 28
DEFINIZIONI 29
3REPORT ALBERGHI
HIGHLIGHTS
Il report analizza i principali indicatori del restituita un’analisi dell’evoluzione dell’offerta
comparto alberghiero e turistico, al fine di ricettiva in Italia, con un monitoraggio
fornire una fotografia completa del settore. dell’attrattività delle strutture, in termini di
arrivi e presenze. Infine vengono analizzate le
In particolare, il report monitora l’andamento performance relative al tasso di occupazione
degli investimenti immobiliari nel settore delle camere e ricavi medi delle principali città
alberghiero e della ricettività, oltre al numero e il posizionamento dell’Italia nel contesto
di transazioni di compravendita dell’intero europeo.
comparto. Per quanto riguarda lo stock, viene
INVESTIMENTI CORPORATE
NEL COMPARTO ALBERGHIERO
Q1 2020 2019
ris
19
et pe 1
ris
to a l Q1 2
8
tto al 20
p
0
60 Mln 3,3 Mld
di € investiti di € investiti
ATTRATTIVITÀ DELLE STRUTTURE
46 2019*
Mln
49
PROVENIENTI
95 Mln Mln
di arrivi
DALL’ESTERO
PROVENIENTI
DALL’ITALIA
*Valore non definitivo
4REPORT ALBERGHI
OFFERTA RICETTIVA IN ITALIA
1,1 Mln DAL 2008
33
di camere
mila +29 %
2,3 Mln 46% +65 %
di posti letto
ESERCIZI 18%
ALBERGHIERI 2%
PERFORMANCE
2019 RICAVO MEDIO
PER CAMERA OCCUPATA
76,3% 75,4%
347,3€
Venezia
Centro Storico 2019
Bergamo Firenze
226,5 € PER CAMERA
DISPONIBILE
71,8% TASSO DI OCCUPAZIONE DELLE CAMERE
NELLE PRINCIPALI DESTINAZIONI A LIVELLO
NAZIONALE
L’ITALIA IN EUROPA
1
1
1° paese per
numero di camere 1° paese per
nel 2018 pernottamenti
nelle strutture extra
alberghiere
2
2° paese per
pernottamenti di
clienti stranieri
5REPORT ALBERGHI
INTRODUZIONE
Il comparto alberghiero, uno degli asset class dominanti del 2019, nei primi mesi del
2020 ha subito inevitabilmente l’impatto diretto ed indiretto della pandemia Covid-19,
registrando nel primo trimestre un volume pari a 60 milioni di euro, circa il 4% del totale
degli investimenti corporate del trimestre. Un volume che salirebbe a 90 milioni di euro
se si tenesse in considerazione un’operazione registrata a Roma di un immobile, ad uso
ufficio al momento del rogito, che prevede la riconversione dello stesso in hotel. La dimi-
nuzione rilevata rispetto al medesimo periodo dell’anno precedente è stata accentuata
anche dal fatto che nel 2019, proprio nel primo trimestre, si era registrata l’importante
acquisizione del portafoglio alberghiero di Castello Sgr da Oaktree: ben 15 assets per un
valore di circa 300 Mln di euro.
Nonostante il calo delle transazioni, si conferma però l’interesse degli investitori stranieri
verso gli alberghi Italiani ed infatti la grande maggioranza, pari al 79% dei capitali investiti
nel segmento “corporate”, proviene ancora dall’estero, principalmente dall’Europa.
Differentemente di quanto avvenuto nell’ultimo anno quando erano state Milano, Ve-
nezia e Roma le città con il maggior numero di camere passate di mano, nel primo tri-
mestre 2020 sono state le destinazioni minori e quelle “leisure” quelle individuate dagli
investitori
Rallentano ma non si fermano i progetti di trasformazione in alberghi di palazzi ex uf-
fici in alcune città, in particolare a Roma, dove tra quasi tutti gli investitori a prevalere è
la strategia di lungo periodo che individua nella Capitale una destinazione in crescita,
soprattutto nella fascia alta del mercato; qui infatti si continuano a trasformare diversi
immobili, per la quasi totalità nel centro storico della città nel segmento lusso.
Oltre che per gli investitori, l’Italia rimarrà, anche per il futuro, una tra le destinazioni più
ambite per i turisti stranieri e viene da molti opinion leaders turistici, sempre indicata
come meta da selezionare anche nell’era post-Covid; è una tendenza consolidata che,
dopo gli eccellenti risultati conseguiti negli ultimi anni, trovava conferma anche nel 2019
con le presenze negli esercizi alberghieri ancora aumentate dell’1,0% per un totale di
433 milioni pernottamenti (fonte: stima ISTAT/EUROSTAT) ed un incremento della spesa
complessiva nel 2019 dei viaggiatori stranieri cresciuta del 6,2% (fonte Banca d’Italia) ri-
spetto al 2018.
Con la fine del lockdown e la riapertura di gran parte delle attività economiche, anche gli
alberghi, che nella stragrande maggioranza sono stati chiusi negli ultimi mesi, torneran-
no all’operatività anche se per molti parziale e, almeno fino alla fine dell’anno, in una mo-
dalità tale da continuare ad adottare misure adeguate atte a garantire la sicurezza delle
persone il che inevitabilmente implica una riduzione degli ospiti; non è quindi difficile
prevedere per gli alberghi italiani, da qui alla fine dell’anno, un calo delle presenze (per la
quasi totalità dovuta all’assenza dei turisti provenienti dall’estero, anche si sta pensando
ad accordi bilaterali con altri Stati per favorirne l’arrivo almeno nella stagione estiva) e del
fatturato, ma per il futuro “il sentiment” rimane positivo soprattutto dopo che, si presume,
verrà introdotto il vaccino contro il Covid 19.
In questa fase transitoria i nostri albergatori possono comunque contare sulla domanda
6REPORT ALBERGHI
dei nostri connazionali. Il turismo Italiano è infatti contraddistinto da una buona com-
ponente domestica della domanda che vale circa il 50% delle presenze nelle strutture
ricettive che per ben il 60%, ovvero oltre 130 milioni, si concentra nei 4 mesi estivi da
Giugno a Settembre. A questi si potranno aggiungere anche coloro che nella prossima
estate non andranno all’estero a fare le loro vacanze e che potenzialmente sommano, su
base annua, circa 100 milioni di presenze (fonte ISTAT – Viaggi e Vacanze degli Italiani e
Banca d’Italia – Turismo internazionale d’Italia), una buona base per chiudere l’anno con
perdite contenute.
Per il futuro l’ottimismo è d’obbligo, perché ad ogni crisi internazionale del passato il tu-
rismo internazionale ha sempre risposto con grande reattività, recuperando, anzi spesso
aumentando i propri volumi di traffico in poco tempo, in media in un paio d’anni, e non
c’è motivo per cui ciò non avvenga anche questa volta.
Per fare previsioni più accurate sarà però necessario attendere ancora qualche mese.
Emilio Valdameri
Head of Hospitality and Leisure
Gabetti Agency
7REPORT ALBERGHI
IL MERCATO DEGLI INVESTIMENTI
IMMOBILIARI ALBERGHIERI
Nel primo trimestre del 2020 sono stati
investiti circa 60 milioni di Euro nel comparto Volume investimenti in Italia (mld €)
immobiliare alberghiero “corporate”, pari 12
al 3,8% del totale investito, un risultato che
risente ampiamente degli impatti diretti ed 10
indiretti della pandemia Covid-19; alcune
operazioni sono infatti state rinviate a causa 8
8,7
della temporanea chiusura delle attività
6 10
ricettive.
8,2
4 6,9 7,5
Storicamente dai 594 milioni di Euro registrati 4,8
nel 2014, si era superato per la prima volta il 2
3,3
1,5 0,1
miliardo di Euro nel 2016 (11,6% del totale) 0,6 0,8 1,1 1,2 0,7
0
con una ulteriore crescita nel 2017, per poi 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Q1 2020
consolidare nel 2019 anche grazie ad alcune
operazioni avviate nel 2018.
■ Alberghi ■ Altro
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti
Nei primi tre mesi del 2020 la prevalenza degli
investimenti è stata concentrata soprattutto % Investimenti Singoli vs Portafogli
nei singoli asset ad uso alberghiero che con
100%
48 milioni di Euro - rappresenta una quota del 7%
90% 17%
78,6% del totale. Le transazioni di portafogli 31% 21%
80%
alberghieri hanno rappresentato il 21,4% del 54%
45%
70%
totale. 62%
60%
50%
Questi ultimi nel passato avevano avuto 93%
40% 83%
un andamento molto altalenante dovuto 69%
79%
30%
all’esiguità dell’offerta passando dai 44 milioni 55%
46%
di Euro nel 2015 ai 666 milioni nel 2016 per poi 20% 38%
scendere nel 2017 a 643 milioni di Euro e nel 10%
2018 a225 milioni di Euro per poi esplodere 0%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 Q1 2020
nel 2019 con 1,5 miliardi di Euro pari al 45,4%
del totale.
■ Singoli asset ■ Portafogli
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti
8REPORT ALBERGHI
Seppure esigue nel numero, le transazioni del primo trimestre del 2020 confermano la preferenza
degli investitori per le strutture alberghiere di fascia alta, principalmente 4 stelle.
Una tendenza già manifestatasi nel 2019, anno in cui le strutture alberghiere di 4 e 5 stelle avevano
rappresentato la quasi totalità delle transazioni e del capitale investito (85% del totale). Cresce però
anche l’interesse da parte verso alberghi di categoria inferiore oggetto di riqualificazione, purché
localizzati in posizioni strategiche.
I primi tre mesi del 2020 hanno visto
una prevalenza di investitori stranieri, Provenienza capitale investito
principalmente europei, che hanno 2%
100%
rappresentato il 79% del totale. Anche nel 9%
90% 15%
2019 avevano costituito la maggioranza 26% 25% 21%
80% 8%
(77,3%), soprattutto in seguito all’acquisto 50% 2%
70% 5%
dei due importanti portafogli: i 15 assets di 74%
17%
60%
Castello SGR da parte di Oaktree capital (USA) 65%
50% 53% 58%
nel primo trimestre e gli 8 assets di Belmond 3% 21%
40%
acquisiti dal Gruppo LVMH (Francia). 21% 68%
30%
20% 9% 38%
20%
10% 24% 21% 21%
17%
7%
0%
2014 2015 2016 2017 2018 2019 Q1 2020
■ Domestico ■ EU ■ EU & Non EU ■ nd ■ Non EU
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti
9REPORT ALBERGHI
Nel Q1 2020, la quota principale del capitale investito va attribuito alla provincia di Napoli (58%),
seguita da Padova (21%), Torino (12%) e infine Venezia con il 9% del totale.
Nel 2019 era stata invece Venezia (20,8%) ad essere la più gettonata, seguita da Roma (14,4%), poi
Catania, Milano, Firenze e Genova tutte tra l’ 8% ed il 10% del totale.
Investimenti per provincia – 2019 (volumi in %)
0 5% 10% 15% 20% 25%
VE 21%
RM 14%
CT 10%
MI 9%
FI 8%
GE 8%
TS 6%
SI 4%
SA 4%
CA 3%
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti
10REPORT ALBERGHI
Nel Q1 2020 sono state transate un totale di 424
Numero camere, di cui il 83% nel Nord Italia e il 17% al
camere transate Sud, mentre nella zona del Centro non sono state
per macroarea
rilevate transazioni.
Q1 2020 17%
A livello regionale è il Veneto che ha visto il maggior
numero di camere passate di mano (il 73% per un
totale di 308 camere) seguita dalla Campania con
83% il 17% e dal Friuli Venezia Giulia con il 10% circa del
■ Sud totale. Nel 2019 erano state oltre 7.000 le camere
■ Nord transate, di cui il 60% nel Nord Italia, il 23% al
Centro e il 17% al Sud.
N° Camere Transate per regione 2019
Piemonte 182
17% Valle d'Aosta 78
Liguria 442
Lombardia 1714
23% 60% Prov. Autonoma Trento 89
Veneto 1341
Friuli-Venezia Giulia 58
Emilia-Romagna 348
TOT. 4252
Toscana 577
Lazio 1038
TOT. 1615
Campania 209
Puglia 137
Sicilia 442
Sardegna 437
TOT. 1225
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti ■ Sud ■ Centro ■ Nord
Di seguito vengono riportate alcune delle principali transazioni rilevate nel Q1 2020:
Prezzo
Nome Città Camere Stelle Compratori Venditori Capitale
in mln €
Hotel La Palma Capri 72 4 35,0 Reuben Brothers RBD Armatori EU
Galzignano Terme Galziglia-
284 4 13,0 York Capital n.d. NON EU
golf e Resort go Terme
* Comprende Hotel, Ostello e Aparthotel Elaborazione Ufficio Studi Gabetti
11REPORT ALBERGHI
ITALIA, NUMERO TRANSAZIONI
NORMALIZZATE (NTN) IMMOBILI ALBERGHIERI
Rispetto al mercato degli investimenti immobiliari precedentemente analizzato, i dati relativi al numero di
transazioni normalizzate (NTN) misurano le compravendite dei diritti di proprietà “contate” relativamente a
ciascuna unità immobiliare tenendo conto della quota di proprietà oggetto di transazione (fonte Agenzia del-
le Entrate). In questo caso si segnala che le transazioni di strutture alberghiere oggetto di frazionamento sono
conteggiate per un numero pari alle unità frazionate.
NTN Alberghi
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Totale Italia 490 360 388 388 464 529 595 628 779
Capoluoghi 136 119 117 89 103 152 165 161 214
Non Capoluoghi 354 241 271 298 361 378 430 467 565
Variaz. Italia - -27,3% 7,7% 0,0% 19,6% 14,1% 12,4% 5,6% 24,0%
Variaz. Capoluoghi - -13,5% -1,6% -23,5% 14,8% 47,8% 8,9% -2,4% 32,9%
Variaz. Non Capoluoghi - -32,5% 12,2% 10,2% 21,1% 4,5% 13,8% 8,6% 21,0%
La serie storica delle transazioni immobiliari alberghiere dal 2011 al 2019 mostra un graduale au-
mento del numero di transazioni a partire dal 2012, che è stato il picco negativo nel periodo analiz-
zato, raggiungendo il suo massimo nel 2019 a quota 779, +58,9% rispetto al 2011.
ITALIA, NTN IMMOBILI ALBERGHIERI – CONFRONTO CITTÀ CAPOLUOGO VS NON CITTÀ
CAPOLUOGO
Nel confronto tra i dati relativi alle transazioni rilevate nelle città capoluogo di Provincia ed in quelle
non capoluogo, emerge un andamento caratterizzato da variazioni meno sensibili per le città ca-
poluogo, a fronte di un numero complessivo di transazioni inferiore.
Anche nel 2019 continua la crescita del numero di transazioni nelle città non capoluogo (+21%
per un totale di 565 NTN), mentre le città capoluogo hanno segnato un significativo aumento del
+32,9% rispetto al 2018, per un totale di 214 NTN.
Totale Italia
Serie Storica NTN Alberghi - Italia Non Capoluoghi
Capoluoghi
800
700
600
500
400
300
200
100
Elaborazioni Ufficio
0 Studi Gabetti
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 su dati Agenzia
delle Entrate
12REPORT ALBERGHI
Mediamente le città capoluogo, nel periodo preso in esame, hanno pesato per il 27,5% del totale del-
le transazioni alberghiere, con una quota superiore alla media nel periodo 2011-2013 e nel 2016-2017.
Seppure entrambe le categorie abbiano sofferto il periodo di crisi, le città non capoluogo sono sta-
te le prime a registrate variazioni positive fin dal 2013, mentre le città capoluogo hanno registrato
performance significative solo nel periodo compreso tra il 2015 e il 2019, con una leggera flessione
del 2018.
% NTN Alberghi – capoluoghi vs non capoluoghi
100%
90%
80%
70%
73,3% 67,0% 69,9% 72,5%
71,4% 72,4% 74,4%
60% 77,0% 77,9%
50%
40%
30%
20%
27,7% 33,0% 30,1% 28,6% 27,5%
23,0% 22,1% 27,6% 25,6%
10%
0%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti
su dati Agenzia delle Entrate
■ Non Capoluoghi ■ Capoluoghi
Tra le principali città italiane per numero di transazioni NTN di immobili alberghieri nel 2019, Roma
risulta al primo posto, per un totale di 37 transazioni, seguita da Milano (14), Ragusa (12) e Venezia (11).
Ferrara, Lecce e Genova hanno registrato un anno particolarmente positivo per il comparto. Per
quanto riguarda Bologna ha registrato 6 transazioni nel 2019; a registrare gli stessi valori vi sono la
città di Palermo, Torino e Verona.
Top 10 2019, NTN immobili alberghieri – principali città
50
37
45
40
35
30 14
12
25 11
20 10 10 10
9
8 6
15
10
5
0
ROMA MILANO RAGUSA VENEZIA LECCE RIMINI GENOVA FIRENZE FERRARA BOLOGNA
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti
su dati Agenzia delle Entrate
■ 2017 ■ 2018 ■ 2019
13REPORT ALBERGHI
Se invece consideriamo le principali province, al primo posto troviamo Aosta, con 104 transazioni,
seguita da Roma (41) e Siena (37). Roma città rappresenta il 90% circa del totale delle transazioni
della provincia, così come Genova città l’86% circa. La distribuzione delle transazioni risulta invece
più equilibrata nella provincia di Rimini, con la città che rappresenta il 49% circa del totale, e Lecce
città con il 48% del totale, Venezia città con il 43% del totale e Firenze città che rappresenta il 43%
circa del totale delle transazioni. Mercato del resto della provincia particolarmente attivo su Aosta,
grazie a una singola compravendita che ha interessato 79 unità, derivate da un frazionamento di
una grande struttura, Siena, Brescia e Salerno (100%), Cagliari (92%) e Perugia (90%).
Top 20 anno 2019, NTN immobili alberghieri – principali province
0 20 40 60 80 100 120
AO 104
RM 41
SI 37
SV 25
BS 25
VE 23
RN 23
LE 21
PG 20
BO 19
MI 18
FG 16
SA 15
RG 14
GE 14
LU 14
FI 13
VR 13
CA 12
NA 12
0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100%
AO 100% MI 78% 22%
RM 90% 10% FG 12% 88%
SI 100% SA 100%
BS 100% GE 86% 14%
SV 12% 88% RG 71% 29%
RN 49% 51% LU 29% 71%
VE 43% 57% VR 69% 31%
LE 48% 52% FI 43% 57%
PG 10% 90% CA 8% 92%
BO 32% 68% NA 26% 74%
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti
su dati Agenzia delle Entrate
■ NTN intera provincia 2019 ■ Capoluogo ■ Resto provincia
14REPORT ALBERGHI
L’OFFERTA RICETTIVA ITALIANA*
L’offerta ricettiva Italiana è la più ampia in Europa nonché la più variegata e diversificata al Mondo vantando
oltre 215.000 esercizi; in questo contesto gli alberghi veri e propri sono “solo” poco meno di 30.000, pari
a circa il 15% del totale che invece comprende anche gli Aparthotel (Residence o Residenze Turistiche
Alberghiere) e gli esercizi extra alberghieri quali gli alloggi in affitto gestiti in forma imprenditoriale (51% del
totale), i bed and breakfast (16%), gli agriturismi (10%), i campeggi e villaggi turistici, le case per ferie, gli ostelli
per la gioventù ed i rifugi di montagna (circa il 3% del totale). Tra il 2008 e il 2018 tutte le tipologie di esercizi
extra alberghieri hanno segnato un incremento del numero di strutture, per un saldo attivo di quasi 77.000
esercizi; cala invece il numero degli alberghi ma aumentano sensibilmente il numero delle camere e quindi
la dimensione media delle strutture, a beneficio della competitività della gestione degli stessi.
La riduzione del numero di alberghi va infatti riferita solo a quelli di categoria 1 e 2 stelle, mentre, al contra-
rio, aumentano in modo significativo quelli di fascia più elevata, a 4 e 5 stelle, rispettivamente in crescita del
29% e del 65% nell’ultimo decennio.
Tra le strutture extra-alberghiere si segnala la sensibile crescita dei bed and breakfast, raddoppiati tra il
2008 ed il 2018 e gli agriturismi, +30% nel medesimo periodo. La tipologia ricettiva che però è cresciuta
maggiormente negli ultimi anni sono gli alloggi ad uso turistico, sia quelli ufficiali (gestiti in forma impren-
ditoriale) che quelli privati offerti in short-rent, un fenomeno derivato grazie allo sviluppo di portali online
dedicati, come booking.com, che favoriscono la prenotazione di tali soluzioni.
Diff
ESERCIZI Tot 2018 2018/2008
ESERCIZI ALBERGHIERI 32.896 -1.259
51%
2.690 -1.609
5.611 -1.585
15.225 65
5.942 1.319
e lusso 519 204
10%
5%
residenze turistico alberghiere 2.909 347
ESERCIZI EXTRA ALBERGHIERI 183.097 76.989
16%
15% agriturismi 20.267 4.802
alloggi in affitto gestiti in forma
109.906 43.906
imprenditoriale
altri esercizi ricettivi n.a.c. 10.773 10.463
1% bed and breakfast 35.198 17.009
campeggi e villaggi turistici 2.611 16
2% case per ferie 2.504 375
ostelli per la gioventù 660 233
rifugi di montagna 1.178 185
1% 0% 1% Totale complessivo 215.993 75.730
Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
■ Campeggi e villaggi turistici ■ Agriturismi ■ Bed & Breakfast ■ Esercizi alberghieri ■ Altri esercizi ricettivi
■ Alloggi in affitto gestiti in forma imprenditoriale ■ Altra ■ Case per ferie ■ Ostello per la gioventù ■ Rifugi di montagna
*Dati ancora riferiti al 2018 in quanto l’ISTAT pubblicherà i dati aggiornati relativi all’offerta per il 2019 solo nel mese di Giugno 2020.
15REPORT ALBERGHI
GLI ESERCIZI ALBERGHIERI IN ITALIA
DATI NAZIONALI E CONTESTO EUROPEO – NUMERO DI ESERCIZI E CAMERE
Secondo i dati Istat/Eurostat, nel 2018 in Italia erano operativi 32.896 Esercizi Alberghieri (Alberghi
e Residenze Turistico Alberghiere), in lieve calo rispetto al 2017 (-0,3%), per un totale di 2.260.190
posti letto, in crescita dello 0,9%. Il numero degli esercizi alberghieri in Italia è in calo fin dagli anni
’80 quando erano oltre 42.000 per quantità, ma con sole 900.000 camere e 1.600.000 posti letto;
a calare sono però solo le strutture ad 1 e 2 stelle, mentre cresce l’offerta di qualità superiore.
Italia, numero di esercizi alberghieri
34.200
34.000
33.800
33.600
33.400
34.155
33.200 33.976 33.999 33.918
33.728
33.000
33.316 33.290 33.199 33.166
32.800 32.988 32.896
32.600
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Il numero di camere negli esercizi alberghieri nel 2018 è stato pari a 1.091.180, in aumento dello 0,4%
rispetto al 2017, con una media di 33 camere per albergo. Nell’ultimo decennio il numero di camere
ha avuto un andamento altalenante, essendo aumentato tra il 2007 e il 2011, per poi diminuire e cre-
scere nuovamente, seppure in maniera lieve, tra il 2014 ed il 2018; ciò sembra indicare una situazione
tendente alla stabilizzazione dell’offerta in termini quantitativi, soggetta ormai solo a variazioni minime.
Italia, numero di camere negli esercizi alberghieri
1.095.000
1.090.000
1.096.540
1.085.000
1.091.569
1.095.332
1.093.286 1.091.061
1.080.000
1.088.368 1.090.300
1.086.910
1.075.000
1.079.465 1.089.770 1.091.180
1.070.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
16REPORT ALBERGHI
Il combinato fra numero di esercizi in calo e numero di camere disponibili in crescita eleva il nume-
ro di camere media per struttura dalle 21 degli anni ‘80 alle 33 camere di oggi; tale aumento, come
vedremo più in dettaglio nel seguito, va però ascritto non tanto all’aumento della dimensione media
delle strutture ricettive, sostanzialmente costante, quanto al processo di sostituzione di alberghi pic-
coli ad 1 e 2 stelle con alberghi più grandi a 4 e 5 stelle.
Numero di esercizi alberghieri – Italia nel contesto europeo
50
45
40 33 32
35
30
migliaia
20
25 18
20 12
15 10
6
10 5 4 4 4
3 2 2
5
0
A
IA
IA
A
IA
IA
A
A
IA
IA
A
IA
O
IA
LI
N
EC
R
D
LL
N
ER
C
N
R
EC
N
H
ZE
A
N
G
A
ST
N
C
A
LO
A
.C
H
IT
LA
A
M
R
R
A
M
G
IZ
G
U
SP
G
ER
TU
PO
FR
O
EP
O
O
N
A
SV
RT
R
U
G
R
PO
*dati Regno Unito e Irlanda non inclusi poiché datati al 2016; dati Turchia riferiti al 2017
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Eurostat
L’Italia nel 2018 era leader in Europa sia per numero di strutture che di camere negli esercizi
alberghieri, seguita da Germania e Spagna rappresentando oltre il 15% del totale dell’offerta
europea, pari a oltre 215 mila strutture (32% del totale); l’offerta complessiva in ambito ricettivo,
considerando anche il comparto extra- alberghiero, si attesta infatti a circa 658 mila unità. Nel loro
insieme, i principali 4 paesi rappresentano quasi il 50% dello stock complessivo europeo.
Numero camere negli esercizi alberghieri – Italia nel contesto europeo
1.400
1.092
1.200
977
930
1.000
800 653
migliaia
600 445
421
292
400
171
154 141 141 132 126 124
200
0
A
IA
A
IA
IA
IA
IA
IA
O
A
A
A
IA
IA
LI
N
R
EC
D
LL
N
C
H
EC
R
N
R
EZ
ZE
N
G
A
ST
A
A
N
C
LO
A
.C
A
LA
SV
IT
R
M
R
LG
A
G
IZ
U
SP
G
TU
PO
FR
ER
O
EP
O
A
SV
U
RT
B
G
R
PO
* dati Regno Unito e Irlanda non inclusi perché riferiti al 2016; dati Turchia al 2017.
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Eurostat
17REPORT ALBERGHI
DISTRIBUZIONE DEGLI ESERCIZI ALBERGHIERI IN ITALIA PER CATEGORIA
La distribuzione degli esercizi alberghieri in
Italia è caratterizzata da una netta prevalenza Italia, distribuzione esercizi alberghieri
di alberghi a 3 stelle, che rappresentano circa il
46% del totale esercizi ed il 41% dei posti letto,
con un numero medio di camere per esercizio 2%
pari a 31, seguiti dagli alberghi a 4 stelle (18% del 9% 8%
totale e 35% dei posti letto) per una media di
64 camere a esercizio, da quelli a 2 stelle (17% 17%
del totale e 8% dei posti letto) per una media 18%
di 17 camere a esercizio. Volumi similari per
gli alberghi a 1 stella e le Residenze Turistico
Alberghiere (rispettivamente 8 e 9% del totale).
Rappresentano ancora una quota minoritaria
46%
gli alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso, il 2% per
numero ma il 4% per posti letto con una media
di 71 camere a esercizio, ma sono la categoria
che cresce maggiormente.
Se analizziamo l’andamento del numero di esercizi per tipologia, dell’ultimo decennio emerge
infatti chiaramente la sensibile crescita degli alberghi a 5 stelle e 5 stelle lusso (+65% rispetto al
2008) e degli alberghi a 4 stelle (+29%), seguiti dalle Residenze Turistico alberghiere (+14%). Rimane
stabile invece l’offerta degli alberghi a 3 stelle, mentre, come già detto in precedenza, sono in netto
calo gli alberghi a 1 stella (-37%) ed a 2 stelle (-22%).
Numero esercizi alberghieri per anno e categoria
16.000
14.000
12.000
10.000
8.000
6.000
4.000
2.000
0
ALBERGHI 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
4299 4018 3837 3612 3438 3224 3082 2959 2861 2778 2690
7196 6916 6764 6654 6509 6227 6146 6014 5911 5759 5611
15160 15176 15217 15292 15243 15315 15361 15355 15355 15237 15225
4623 4882 5083 5226 5354 5393 5506 5609 5726 5836 5942
315 342 362 383 393 410 428 442 460 499 519
e lusso
Residenze 2562 2642 2736 2751 2791 2747 2767 2820 2853 2879 2909
turistico alberghiere
■ Alberghi 1 stella ■ Alberghi 2 stelle ■ Alberghi 3 stelle ■ Alberghi 4 stelle ■ Alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso
■ Residenze turistico alberghiere Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
18REPORT ALBERGHI
Trend esercizi per tipologia Italia, n° camere
(base 200=100) vs n° esercizi alberghieri
180
102
160
101
140
100
120
99
100
98
80
97
60
96
40
95 Base 2008=100
20
94
0
09
08
10
14
16
18
13
15
12
17
11
08 009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20
20 2
5 e5 Lusso 4 Aparthotel 3 2 1 ■ Camere ■ N. Esercizi
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
Rapporto n° camere / esercizi alberghieri
32,9 32,9 32,9 33,2
32,7 32,8
32,3 32,4
32,2
32,0
31,6
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat ■ Camere ■ N. Esercizi
Se entriamo più nel dettaglio tra le varie tipologie, nell’ultimo decennio gli esercizi di fascia alta
sono in deciso aumento per numero di strutture e camere rispetto al 2008, +39% gli alberghi a 5
stelle e +24% gli alberghi a 4 stelle, ma calano in dimensione media; cala leggermente il numero
di camere degli alberghi a 3 stelle (-5%), ma resta stabile il numero degli alberghi; per quelli di fa-
scia più bassa il calo è invece notevole, sia del numero di strutture che del totale delle camere, in
quanto vengono sostituiti nelle preferenze della domanda da altre tipologie ricettive come i B&B
e gli appartamenti ad uso turistico. Crescono infatti le Residenze Turistico Alberghiere ma con un
numero di camere medio in diminuzione in quanto la richiesta cresce per appartamenti piccoli ed
economici.
19REPORT ALBERGHI
Italia, n° camere vs n° esercizi alberghieri
1-2 stelle - Base 2008=100
120
100
80
60
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Rapporto n° camere / esercizi alberghieri
4 – 5 stelle - Base 2008=100
160
140
120
100
80
60
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
■ N. alberghi 1 stella ■N. alberghi 2 stelle - Camere alberghi 1 stella - Camere alberghi 2 stelle
■ N. alberghi 4 stelle ■N. alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso - Camere alberghi 4 stelle - Camere alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
Italia, peso % e variazione n° camere e n° esercizi alberghieri per categoria di esercizio
Anno 2018 - % sul totale
46%
43% 35% 35%
0,5 41%
0,45
0,4 17% 18%
0,35
0,3
9%
0,25 8% 8%
9% 9%
0,2
4% 7%
0,15 3% 3%
3%
0,1
2%
0,05
0
ALBERGHI ALBERGHI ALBERGHI ALBERGHI ALBERGHI RESIDENZE
1 STELLA 2 STELLE 3 STELLE 4 STELLE 5 STELLE E TURISTICO
5 STELLE LUSSO ALBERGHIERE
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat ■ Numero di esercizi ■ Posti letto ■ Camere
20REPORT ALBERGHI
VARIAZ. 2018/2008
TIPOLOGIA ESERCIZIO N° ESERCIZI N° CAMERE
-37% -38%
-22% -25%
0% -5%
29% 24%
e lusso 65% 39%
residenze turistico alberghiere 14% 3%
Dall’analisi del numero di camere medio per tipologia nell’ultimo decennio emerge infatti una
sostanziale stabilità per le tipologie di esercizi alberghieri ad 1 stella (il numero medio di camere
è rimasto invariato con una media di 13 unità) per gli esercizi a 2 stelle (in media 17 camere) e per
quelli a 3 stelle passati da 32 a 31 camere, mentre per gli alberghi a 4 stelle la media è lievemente
calata, passando da 67 a 65 camere per unità, una tendenza che si conferma anche per gli hotel a
5 stelle e 5 lusso, caratterizzati da un progressivo calo del numero di camere medie per esercizio,
passato da 84 a 71.Ciò è giustificato dalla domanda in aumento per queste tipologie che ha indotto
svariate strutture a 4 stelle a crescere di categoria diminuendo il numero di camere, e nuovi investi-
tori a sviluppare nuove proposte di piccole dimensioni nelle principali città.
N° camere medio per tipologia (2008-2018)
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
84 84 79 77 75 74 75 74 74 72 71
67 66 66 66 65 65 65 65 64 64 64
32 32 32 32 32 32 31 31 31 31 31
17 17 17 17 17 17 17 17 17 17 17
13 13 13 13 13 13 13 13 13 13 13
■ Alberghi 1 stella ■ Alberghi 2 stelle ■ Alberghi 3 stelle ■ Alberghi 4 stelle ■ Alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
21REPORT ALBERGHI
DISTRIBUZIONE DEGLI ESERCIZI ALBERGHIERI IN ITALIA PER AREA GEOGRAFICA
Piemonte 1.429 4,3%
Distribuzione esercizi alberghieri
per regione Valle d'Aosta 449 1,4%
Liguria 1.324 4,0%
Lombardia 2.805 8,5%
Prov. Autonoma Bolzano 4.050 12,3%
Prov. Autonoma Trento 1.480 4,5%
21%
Veneto 2.975 9,0%
Friuli-Venezia Giulia 746 2,3%
Emilia-Romagna 4.288 13,0%
59% 20%
TOT. 19.546 59%
Toscana 2.851 8,7%
Umbria 527 1,6%
Marche 823 2,5%
Lazio 2.254 6,9%
TOT. 6.455 20%
Abruzzo 774 2,4%
Molise 103 0,3%
Campania 1.674 5,1%
Puglia 1.042 3,2%
Basilicata 223 0,7%
Calabria 841 2,6%
Sicilia 1319 4,0%
Sardegna 919 2,8%
TOT. 6895 21%
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat ■ Nord ■ Sud e isole ■ Centro
La distribuzione degli esercizi alberghieri per area geografica, evidenzia come il 59% del totale sia
concentrato nel Nord Italia, seguito dal Sud e Isole (21%) e dal Centro (20%).
La regione che presenta il numero maggiore di esercizi è il Trentino Alto Adige, che, sommando i
dati relativi alle province autonome di Trento e Bolzano, nel suo insieme raggiunge 5.530 esercizi e
rappresenta quasi il 17% del totale nazionale con più di 247 mila posti letto. Segue l’Emilia Roma-
gna, con il 13% del totale dell’offerta italiana, che con 4.288 esercizi vanta il primato di posti letto
(circa 290 mila). Il Veneto si attesta su un totale di esercizi pari a 2.975 unità, la Lombardia, 2.805
unità, mentre la Toscana (2.851 unità) e la Campania (1.674 unità) confermano il primato rispettiva-
mente nell’area Centro e Sud.
La classifica per tipologia presenta però una fotografia diversa, con la Lombardia al primo posto
per numero di esercizi alberghieri a 4 stelle, per un totale di 604 esercizi, seguita da Veneto, Cam-
pania e Lazio, mentre il primato per la categoria 5 stelle spetta alla Toscana (68 esercizi), seguita
da Campania, Lazio e Veneto.
Infine, l’insieme delle province autonome di Trento e Bolzano è al primo posto per numero di strut-
ture ad una stella (381 esercizi), seguita dall’Emilia Romagna e dal Veneto.
22REPORT ALBERGHI
Classifica regioni per n° esercizi alberghieri
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500
Emilia-Romagna 4288
Prov. Aut. Bolzano 4050
Veneto 2975
Toscana 2851
Lombardia 2805
Lazio 2254
Campania 1674
Prov. Aut. Trento 1480
Piemonte 1429
Liguria 1324
Sicilia 1319
Puglia 1042
Sardegna 918
Calabria 919
Marche 823
Abruzzo 774
Friuli-Venezia Giulia 746
Umbria 527
Valle d’Aosta 449
Basilicata 223
Molise 103
Classifica regioni per n° esercizi (4 stelle)
0 100 200 300 400 500 600
Lombardia 604
Veneto 560
Campania 522
Lazio 504
Toscana 489
Prov. Aut. Bolzano 486
Emilia-Romagna 426
Sicilia 395
Puglia 369
Sardegna 279
Calabria 246
Piemonte 220
Prov. Aut. Trento 200
Liguria 118
Marche 115
Friuli-Venezia Giulia 103
Abruzzo 102
Umbria 78
Basilicata 53
Valle d’Aosta 51
Molise 22
23REPORT ALBERGHI
Classifica regioni per n° esercizi (5 stelle)
0 10 20 30 40 50 60 70
Toscana 68
Campania 61
Lazio 52
Veneto 49
Lombardia 47
Sicilia 41
Puglia 37
Sardegna 32
Prov. Aut. Bolzano 29
Luguria 16
Piemonte 16
Calabria 16
Emilia-Romagna 16
Basilicata 8
Valle d’Aosta 8
Prov. Aut. Trento 6
Abruzzo 5
Umbria 5
Friuli-Venezia Giulia 3
Marche 3
Molise 1
Classifica regioni per n° esercizi (1 stella)
0 50 100 150 200 250 300 350
Emilia-Romagna 317
Veneto 310
Lombardia 309
Prov. Aut. Bolzano 252
Toscana 225
Lazio 221
Piemonte 165
Liguria 156
Prov. Aut. Trento 129
Friuli-Venezia Giulia 96
Abruzzo 89
Campania 83
Sicilia 81
Marche 61
Calabria 38
Puglia 38
Umbria 37
Sardegna 33
Valle d’Aosta 29
Basilicata 14
Molise 7
24REPORT ALBERGHI
Distribuzione per categoria di esercizi alberghieri
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 4000 4500
Emilia-Romagna
Prov. Aut. Bolzano
Veneto
Toscana
Lombardia
Lazio
Campania
Prov. Aut. Trento
Liguria
Sicilia
Piemonte
Puglia
Sardegna
Calabria
Marche
Abruzzo
Friuli-Venezia Giulia
Umbria
Valle d’Aosta
Basilicata
Molise
■ Alberghi 1 stella ■ Alberghi 2 stelle ■ Alberghi 3 stelle ■ Alberghi 4 stelle ■ Alberghi 5 stelle e 5 stelle lusso
■ Residenze turistico alberghiere Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
25REPORT ALBERGHI
ARRIVI E PRESENZE NEGLI HOTEL
In Italia, nel 2019, secondo le stime Istat/Eurostat, si sono registrati 95,1 Milioni di arrivi in hotel e
sistemazioni similari (come somma di residenti sia in Italia che all’estero), in leggero calo rispetto
al 2018; aumentano invece costantemente le presenze che nel 2019 si sono attestate a 280 Milioni
in crescita dell’1,0% rispetto al 2018; in termini di trend annuale, la serie storica mostra infatti che,
dopo un periodo di sostanziale stabilità tra il 2011 e il 2013, a partire dal 2015, anno dell’Expo a Mila-
no, in Italia si è registrato un continuo incremento della domanda soprattutto dall’estero ma anche
da parte dei residenti.
Arrivi e presenze negli alberghi italiani 2008-2019*
300
250
200
252 247 251 260 256 255 255 263 268 275 279 280
Milioni
150
100
89 90 94 97 95
79 83 83 83 84
77 76
50
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
(hotel e strutture similari) ■ Somma di Presenze Tot Somma di Arrivi Tot
Arrivi e presenze negli alberghi italiani 2008-2019*
100
90
80
50
70
48 49
46 47
44 44 45 44
60 43 43 43
50
Milioni
40
30
45 47 46
41 43 43
20 39 40
34 35 38
33
10
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat
* Valore stimato ■ Arrivi Paesi esteri ■ Arrivi Italia
26REPORT ALBERGHI
Nell’ultimo decennio gli arrivi internazionali nelle strutture alberghiere italiane sono infatti cresciuti
decisamente più di quelli domestici: rispettivamente del 40,2% gli arrivi internazionali e del 12,8%
quelli domestici; nel 2019 (secondo le stime Istat/Eurostat) sono stati infatti registrati circa 46Mln di
arrivi da parte di residenti esteri e oltre 49 Mln da parte di residenti; le presenze nelle strutture extra
alberghiere sono state oltre 153 milioni, che, sommate a quelle negli alberghi, portano il totale com-
plessivo ad oltre 433 milioni, un record assoluto per l’Italia.
Il nostro Paese si conferma in Europa tra le mete più ambite dai turisti internazionali; è infatti al se-
condo posto dopo la Spagna per presenze di clienti stranieri con quasi 140 milioni di pernottamen-
ti negli alberghi, e prima nelle strutture extra alberghiere con quasi 80 milioni di pernottamenti.
Pernottamenti in strutture ricettive 2019
469
500
434 436 446
367
400 126
153 130
227
300
159
200
343
306
280
100 207 219
0
K
A
IA
IA
A
U
LI
N
N
C
G
A
A
N
A
IT
M
A
SP
FR
ER
G
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Eurostat e Istat. ■ Alberghi ■ Strutture extra-alberghiere
27REPORT ALBERGHI
Dalla lettura delle serie storiche delle presenze nelle strutture ricettive Italiane dal 2000 ad
oggi, si evidenzia un andamento molto diverso tra turisti stranieri e turisti Italiani, con i primi
che, dopo la crisi internazionale seguita agli attentati dell’11 settembre 2011, sono cresciuti
costantemente ad un tasso del 3,5% annuo, sostanzialmente in linea con l’andamento
della domanda internazionale nel medesimo periodo, mentre gli Italiani, che hanno subito
maggiormente la situazione contingente finanziaria fino al 2015, sono tornati a crescere solo
negli ultimi 5 anni ad una media del 2,5% annuo.
Evoluzione Presenze
240
220
200
Valori in Mln
180
160
140
120
100
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat Italiani Stranieri
I turisti stranieri prediligono le Città d’Arte ed infatti oltre il 50% delle entrate turistiche dall’estero
si concentra in 6 province: Roma, Venezia, Milano, Firenze, Napoli e Verona (Fonte Banca d’Italia,
anno 2018, anno 2019 NA); Tedeschi ed Americani rappresentano la quota maggiore delle
entrate valutarie, ma i loro comportamenti sono molto diversi; gli Americani si concentrano
prevalentemente su Roma, Venezia e sulla Toscana, mentre i Tedeschi prediligono decisamente le
coste adriatiche ed i laghi e la loro spesa media pro-capite è molto diversa: €. 141 per gli Americani
ed €. 89 per i Tedeschi (tra i primi 10 paesi per spesa complessiva i maggiori spenditori sono i
Giapponesi con €232 mentre coloro che spendono meno sono gli Spagnoli con €72)
Spesa dei turisti stranieri per motivo della vacanza (Milioni di €)
+13,3%
16,000
14,000
12,000
10,000
8,000
+32,9%
6,000
4,000 -22,7% -0,5%
+38,8%
2,000
0
Città d’arte Mare Lago Montagna Altro
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su Istat ■ 2016 ■ 2017 ■ 2018
28REPORT ALBERGHI
Entrate turistiche per paese ed area visitata (Milioni di €)
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
IA
SA
IA
K
A
IA
A
A
A
A
U
R
D
N
D
LI
N
C
R
U
ZE
A
N
G
A
ST
A
N
N
A
LA
R
M
A
IZ
U
A
SP
ST
FR
ER
O
A
SV
C
U
G
A
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Banca d’Italia ■ Centro ■ Nord-Est ■ Nord-Ovest ■ Sud e Isole
Entrate turistiche per Paesi di provenienza - primi 5 Paesi (Milioni di €)
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
GERMANIA USA FRANCIA UK SVIZZERA
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Banca d’Italia ■ 2016 ■ 2017 ■ 2018
29REPORT ALBERGHI
La competitività e l’apprezzamento da parte della clientela, degli alberghi Italiani sono in deciso
aumento: lo testimonia il tasso di occupazione di posti letto complessivo a livello nazionale che
dopo anni di calo, dal 2015 (anno di Expo Milano) è in forte ripresa in entrambi i comparti sia quello
alberghiero che quello extra- alberghiero; il primo è cresciuto dell’8,8% mentre il secondo del 12,3%
per un totale medio annuo nell’ultimo quinquennio del 7,7%.
Entrate turistiche nelle prime 5 città Italiane (Milioni di €)
8000
7000
6000
5000
4000
3000
2000
1000
0
2014 2015 2016 2017 2018
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Banca d’Italia Roma Venezia Milano Firenze Napoli
Indice di occupazione Posti letto
Base 2014 = 100
114
112 +12,3%
110
+8,8%
108
+7,7%
106
104
102
100
2014 2015 2016 2017 2018 2019*
Elaborazioni Ufficio Studi Gabetti su dati Istat Totale ricettivo Totale Alberghiero Totale extra Alberghiero
30REPORT ALBERGHI
OCCUPAZIONE POSTI LETTO E CAMERE
Nelle principali città Italiane, tra il 2014, anno della svolta del turismo Italiano, ed il 2019 si è registra-
to un importante incremento sia del Tasso di Occupazione che del Prezzo Medio delle Camere per
tutte le categorie di alberghi (dati RES-STR).
L’incremento ha riguardato sia le strutture più economiche (i 3 stelle o come da report STR, Eco-
nomy, Midscale ed Upper-Midscale Class) fino al segmento Lusso (Upscale Class e UpperUpsca-
le Luxury Class). L’incremento del RevPAR (l’indicatore che misura la performance degli alberghi,
come sintesi fra l’occupazione ed il prezzo medio delle camere) nel quinquennio supera il 25% in
tutte e tre i segmenti con un picco del 27,4% per i classici alberghi a 4 stelle (Upscale Class).
Se escludiamo le variazioni dovute all’Expo 2015, l’incremento più consistente, pari al 6,5%, è stato
rilevato proprio nel 2019 (rispetto all’anno precedente) nella categoria superiore, quasi interamen-
te dovuto all’aumento del Prezzo Medio Camera, in quanto il già elevato Tasso di Occupazione
(73,8%) è rimasto costante.
Tasso Occupazione Camere
OCC(%)
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Economy and Upper-Midscale C. 61,7 66,5 66,1 70,5 71,0 72,2
Variazione annua - 7,8% -0,6% 6,7% 0,7% 1,7%
Variazione 2019/2014 - 17,0% 17,0% 17,0% 17,0% 17,0%
Upscale Class 65,01 68,12 67,07 70,90 71,70 73,73
Variazione annua - 4,8% -1,5% 5,7% 1,1% 2,8%
Variazione 2019/2014 - 13,4% 13,4% 13,4% 13,4% 13,4%
Upscale Luxury Class 70,5 72,3 71,7 73,4 73,8 73,7
Variazione annua - 2,6% -0,9% 2,4% 0,6% -0,1%
Variazione 2019/2014 - 4,6% 4,6% 4,6% 4,6% 4,6%
Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati STR
Occ = Occupazione Camere. Calcolo: (camere vendute / camere disponibili) x 100.
ADR = Average Daily Rate, prezzo medio giornaliero di vendita ovvero ricavo per camera occupata. Calcolo: ricavi vendita camere /
camere vendute.
RevPAR = Revenue Per Available Room, ricavo medio per camera disponibile. Calcolo: ricavi vendita camere / camere disponibili.
I ricavi si intendono al netto di IVA e colazione.
Variazione Percentuale: [(anno corrente - anno precedente)/anno precedente] x 100.
31REPORT ALBERGHI
Ricavo Medio per Camera Occupata
ADR
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Economy and Upper-Midscale C. (€) 66,21 72,76 67,04 68,31 70,09 71,58
Variazione annua - 9,9% -7,9% 1,9% 2,6% 2,1%
Variazione 2019/2014 - 8,1% 8,1% 8,1% 8,1% 8,1%
Upscale Class (€) 94,27 105,21 98,30 100,94 102,78 105,93
Variazione annua - 11,6% -6,6% 2,7% 1,8% 3,1%
Variazione 2019/2014 - 12,4% 12,4% 12,4% 12,4% 12,4%
Upscale Luxury Class (€) 192,22 217,29 206,78 215,13 216,55 230,87
Variazione annua - 13,0% -4,8% 4,0% 0,7% 6,6%
Variazione 2019/2014 - 20,1% 20,1% 20,1% 20,1% 20,1%
Ricavo Medio per Camera disponibile
RevPAR
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Economy and Upper-Midscale C. (€) 40,86 48,42 44,33 48,18 49,78 51,69
Variazione annua - 18,5% -8,4% 8,7% 3,3% 3,8%
Variazione 2019/2014 - 26,5% 26,5% 26,5% 26,5% 26,5%
Upscale Class (€) 61,29 71,67 65,93 71,56 73,70 78,10
Variazione annua - 16,9% -8,0% 8,5% 3,0% 6,0%
Variazione 2019/2014 27,4% 27,4% 27,4% 27,4% 27,4% 27,4%
Upscale Luxury Class (€) 135,51 157,09 148,22 157,92 159,90 170,23
Variazione annua - 15,9% -5,6% 6,5% 1,3% 6,5%
Variazione 2019/2014 - 25,6% 25,6% 25,6% 25,6% 25,6%
Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati STR
Dall’analisi degli indicatori di performance riferiti alle singole destinazioni emerge come negli
ultimi 5 anni sia Napoli ad avere registrato il maggior incremento del RevPAR (+56,8%), passato da
€. 54,4 del 2014 ad €. 85,2 del 2019 (+30,9 Euro di media per camera al giorno), seguita da Firenze
(+ 27,6 Euro) e Milano (+ 26,0 Euro), mentre, in termini percentuali, Napoli è seguita dalle piccole (in
termini ricettivi) Lecce e Udine (+40% circa), ma poi anche da Bologna (+38,3%) e Milano (+31,2%).
Come ricavo medio per camera occupata è sempre Venezia la Regina, che con 347,3 Euro per
notte sbaraglia sia Firenze (179,0 Euro) che Roma (153,8 Euro) e Milano (148,8 Euro). Napoli è
la prima in termini di variazione percentuale tra 2014 e 2019 (+30%), seguita da Firenze (22%).
La città con il migliore Tasso di Occupazione (escludendo Malpensa, non significativa per offerta)
è Bergamo con il 76,3% seguita da Firenze con il 75,4%, Mestre (comune di Venezia) che supera il
Centro storico (73,9%), poi Napoli (73,6%) e Milano (73,4%). Lecce (+28,7%), Bologna (+24,8%), Udine
(+21,0%) e Napoli (+20,9%) hanno registrato l’incremento maggiore tra 2014 e 2019.
32REPORT ALBERGHI
ANDAMENTO DEL MERCATO ALBERGHIERO NELLE DESTINAZIONI MONITORATE
Tasso Occupazione Camere
OCC(%)
Destinazione 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Bergamo 65,2 68,1 70,9 75,5 76,7 76,3
Bologna 57,8 60,2 64,1 68,9 71,1 72,1
Firenze 73,2 74,4 73,8 76,6 75,6 75,4
Genova 66,5 67,5 68,9 71,1 69,7 72,1
Lecce 49,8 54,6 55,5 58,7 61,6 64,1
Malpensa 69,4 73,7 68,5 72,1 74,7 78,4
Mestre 75,5 76,1 77,9 79,2 77,8 73,9
Milano 63,8 69,4 65,4 70,6 71,4 73,4
Napoli 60,9 66,2 71,4 72,9 74,6 73,6
Perugia 46,6 48,7 51,9 47,3 50,5 50,8
Roma 69,2 68,4 69,3 70,1 71,8 71,8
Torino 59,0 63,5 64,7 65,8 67,5 68,4
Udine 59,6 62,9 64,7 68,5 69,5 72,1
Venezia 67,8 68,0 66,4 71,1 66,2 65,2
Media ponderata 65,28 67,89 67,38 70,40 71,04 71,75
Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati STR
Occ = Occupazione Camere. Calcolo: (camere vendute / camere disponibili) x 100.
ADR = Average Daily Rate, prezzo medio giornaliero di vendita ovvero ricavo per camera occupata. Calcolo: ricavi vendita camere /
camere vendute.
RevPAR = Revenue Per Available Room, ricavo medio per camera disponibile. Calcolo: ricavi vendita camere / camere disponibili.
I ricavi si intendono al netto di IVA e colazione.
Variazione Percentuale: [(anno corrente - anno precedente)/anno precedente] x 100.
33REPORT ALBERGHI
Ricavo Medio per Camera Occupata (euro)
ADR
Destinazione 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Bergamo 81,5 87,3 84,4 85,9 90,2 92,1
Bologna 83,7 82,8 85,2 86,2 89,1 92,7
Firenze 146,9 158,5 162,6 171,9 177,9 179,0
Genova 83,4 87,3 93,3 92,9 96,4 88,3
Lecce 63,5 65,6 68,0 67,0 67,4 69,9
Malpensa 71,2 76,6 67,0 68,7 74,8 81,8
Mestre 73,6 78,5 79,3 82,5 79,8 75,7
Milano 130,4 155,6 137,6 139,0 141,4 148,8
Napoli 89,3 91,7 97,8 101,5 107,5 115,8
Perugia 61,0 66,5 65,0 63,8 65,2 66,6
Roma 144,1 152,4 151,2 148,6 150,2 153,8
Torino 83,6 86,4 88,0 87,6 87,6 88,6
Udine 60,3 62,9 64,3 65,6 66,4 69,5
Venezia 304,7 342,8 335,7 346,6 327,1 347,3
Media ponderata 133,92 148,19 142,77 144,57 145,32 150,90
Ricavo Medio per Camera Disponibile (euro)
RevPAR
Destinazione 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Bergamo 53,2 59,5 59,9 64,8 69,2 70,3
Bologna 48,3 49,8 54,6 59,4 63,4 66,9
Firenze 107,5 117,9 120,0 131,8 134,4 135,0
Genova 55,5 59,0 64,3 66,0 67,2 63,6
Lecce 31,6 35,8 37,7 39,3 41,5 44,8
Malpensa 49,4 56,5 45,9 49,6 55,9 64,1
Mestre 55,6 59,8 61,7 65,4 62,1 55,9
Milano 83,2 107,9 89,9 98,1 100,9 109,2
Napoli 54,4 60,7 69,8 74,0 80,2 85,2
Perugia 28,4 32,4 33,7 30,2 32,9 33,8
Roma 99,7 104,3 104,7 104,1 107,8 110,4
Torino 49,3 54,9 56,9 57,6 59,2 60,6
Udine 36,0 39,5 41,6 44,9 46,1 50,1
Venezia 206,5 233,1 222,9 246,3 216,5 226,5
Media ponderata 88,74 101,49 96,49 102,46 102,89 107,53
Elaborazione Ufficio Studi Gabetti su dati STR
34REPORT ALBERGHI
DEFINIZIONI
Numero di transazioni di unità immobiliari “normalizzate”. Le compravendite dei diritti di
NTN proprietà sono “contate” relativamente a ciascuna unità immobiliare tenendo conto della
(Numero transazioni quota di proprietà oggetto di transazione. Esempio: se di un’unità immobiliare è compra-
normalizzate) venduta una frazione di quota di proprietà, per esempio il 50%, essa non è contata come
una transazione, ma come 0,5 transazioni.
OCC/TOC Rapporto fra il numero di camere vendute e il numero di camere disponibili in un deter-
(Occupancy Rate) minato periodo.
RevPar Ricavo medio per camera disponibile. Ricavi totali da vendita camere in un determinato
(Revenue Per periodo diviso per il numero totale di camere disponibili. I ricavi si intendono al netto di
Available Room) IVA e colazione.
ADR Prezzo medio giornaliero di vendita ovvero ricavo medio per camera occupata. Ricavi totali
(Average Daily Rate) da vendita camere in un determinato periodo diviso per il numero totale di camere vendute.
Numero di clienti arrivati, distinti per paese estero o regione italiana di residenza, che han-
Arrivi no effettuato il check-in nell’esercizio ricettivo nel periodo considerato. (Istat)
Presenze Numero delle notti trascorse dai clienti negli esercizi ricettivi nel periodo considerato. (Istat)
Tale categoria , secondo Istat, include gli alberghi da 1 a 5 stelle, i villaggi albergo, le
residenze turistico-alberghiere, le pensioni, i motel, le residenze d’epoca alberghiere, gli
Esercizi
alberghi meublè o garnì, le dimore storiche, gli alberghi diffusi, i centri benessere (beauty
alberghieri farm), i centri congressi e conferenze e tutte le altre tipologie di alloggio che in base alle
normative regionali sono assimilabili agli alberghi.
Tale categoria include i campeggi e le aree attrezzate per camper e roulotte, i villaggi
Esercizi turistici, le forme miste di campeggi e villaggi turistici, gli alloggi in affitto gestiti in forma
extra-alberghieri imprenditoriale, gli agriturismi, le case per ferie, gli ostelli per la gioventù, i rifugi di monta-
gna, gli altri esercizi ricettivi non altrove classificati e i bed and breakfast.
Si ringrazia Federalberghi per la collaborazione
Occ = Occupazione Camere. Calcolo: (camere vendute / camere disponibili) x 100.
ADR = Average Daily Rate, prezzo medio giornaliero di vendita ovvero ricavo per camera occupata.
Calcolo: ricavi vendita camere / camere vendute.
RevPAR = Revenue Per Available Room, ricavo medio per camera disponibile. Calcolo: ricavi vendita camere / camere disponibili.
I ricavi si intendono al netto di IVA e colazione. Variazione Percentuale: [(anno corrente - anno precedente)/anno precedente] x 100.
35TUTTI I NOSTRI REPORT:
Residential Overview
Locazioni
Mercato delle Residenze di Pregio
Investment Overview
Office Market Overview
Office Focus Qualità
Alberghi
Trovi tutti i nostri report su gabettigroup.com nella sezione ufficio Studi
Resta aggiornato sulle prossime uscite seguendo la nostra pagina linkedin
Il presente report non deve costituire la base per negoziazioni o transazioni senza una specifica e qualificata assistenza professionale.
Malgrado i fatti e i dati ivi contenuti siano stati controllati, Gabetti Property Solutions S.p.A. non fornisce alcuna garanzia di accuratezza
e veridicità e non assume alcuna responsabilità in ordine ad eventuali danni, diretti o indiretti, di qualsiasi natura, patiti da terzi in
relazione al presente report ed alle informazioni in esse contenute. Le informazioni e i dati contenuti nel presente report possono essere
riprodotti, in tutto o in parte, e ad essi ne può essere fatto riferimento in pubblicazioni diverse dal presente report a condizione che venga
debitamente citata la fonte degli stessi: Gabetti Property Solutions S.p.A. - © Gabetti Property Solutions S.p.A.Ufficio Studi
Francesca Fantuzzi
Responsabile
ffantuzzi@gabetti.it
Roberta Giusto
Analista Junior
rgiusto@gabetti.it
Emilio Valdameri
Head of Hospitality
and Leisure
EValdameri@gabetti.itGabetti Property Solutions Via Bernardo Quaranta, 40 – 20139 Milano Tel. +39 02 775 5301 www.gabettigroup.com
Puoi anche leggere
