REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE - REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE - Màxelway International Group
←
→
Trascrizione del contenuto della pagina
Se il tuo browser non visualizza correttamente la pagina, ti preghiamo di leggere il contenuto della pagina quaggiù
1
REAL ESTATE
SETTORE PER SETTORE
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE3
Indice
1. PREMESSA Pg. 4
2. SINTESI Pg. 6
3. SETTORE RESIDENZIALE Pg. 8
4. SETTORE UFFICI Pg. 12
5. SETTORE RETAIL Pg. 17
6. SETTORE HOTEL Pg. 21
7. SETTORE LOGISTICA Pg. 27
8. SETTORE PREGIO Pg. 31
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE4 1. PREMESSA REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
5
Il gruppo Maxelway International Group, attraverso il suo ufficio studi, ha elaborato una
analisi sul futuro del real estate italiano, analizzando settore per settore quelli che saranno gli
impatti e i trend futuri, in un periodo storico segnato da profondi cambiamenti a causa dell’e-
mergenza sanitaria Covid-19.
Lo scenario globale evidenzia come l’esplosione del Covid-19 e le conseguenti misure di con-
tenimento per contrastarne la diffusione abbiano causato la peggiore recessione dai tempi della
Grande Depressione, superando quella verificatasi durante la crisi finanziaria globale di un de-
cennio fa. Secondo i dati del Fondo Monetario Internazionale, nel 2020 il Pil mondiale è calato
del 3,3% una contrazione che non ha precedenti in termini di velocità e simultaneità, avendo
colpito in poco tempo tutte le aree del mondo, quelle avanzate e quelle in via di sviluppo.
All’interno di questo contesto internazionale l’Italia, che già nel 2019 aveva conosciuto una
brusca frenata con un incremento del Pil di appena lo 0,3%, è stata nel 2020 tra i paesi più
penalizzati dalla pandemia, subendo una contrazione del Pil dell’8,9%. La crisi pandemica ha
prodotto e sta ancora producendo effetti devastanti soprattutto per l’economia del turismo
che, come nessun’altra attività economica, si basa sull’interazione tra le persone: le restrizioni ai
viaggi hanno fatto sì che Il 2020 sia stato il “peggiore anno nella storia del turismo mondiale”,
come sottolineato dall’Organizzazione Mondiale del Turismo.
La domanda turistica internazionale, che veniva da dieci anni di crescita consecutiva, ha infatti
conosciuto una crisi senza precedenti: secondo le stime dell’OMT, gli arrivi internazionali nel
mondo si sono ridotti di oltre un miliardo, con un crollo del 73,9%. Anche in Italia i dati del
2020 evidenziano i contraccolpi durissimi della pandemia sul turismo in generale e sul turismo
incoming in particolare, maggiormente penalizzato dai freni posti ag i spostamenti internazionali.
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE6 2. SINTESI REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
7 Il residenziale, conferma nel terzo trimestre 2021 segnali positivi, dimostrando di essere il settore più resiliente L’alberghiero, il cui futuro potrà beneficiare della diffusione smart working, potrà puntare sulla riconversione di spazi e la contaminazione tra business e leisure. Gli uffici, nonostante il sensibile calo dell’assorbimento, restano l’asset class preferito dagli investitori, mentre il retail, deve necessariamente scommettere sull’omnicanalità. Logistica è il settore emergente, grazie all’accelerazione data all’e-commerce dalla pandemia. Mercato di Pregio, conferma dei trend positivi, mai stati in discussione REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
8 3. SETTORE RESIDENZIALE REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
9
HIGHLIGHTS
NUMERO TRANSAZIONI (NTN) RESIDENZIALI
557.926 - 7,7%
2020 Rispetto 2019
NORD
+42,1%
41,6
%
RISPETTO AL CENTRO Q1-Q3
Q1-Q3 +45% 2021
2020
SUD
536.022 Capoluoghi +36,1% +43,7%
Q1-Q3 2021 Non capoluoghi +46,6%
Nei primi nove mesi 2021, il mercato residenziale ha segnato una significativa crescita in
termini di volumi, chiudendo con una variazione delle compravendite del +43,1%, rispetto allo
stesso periodo del 2020, per un totale di 536.022 transazioni (Dati Agenzia delle Entrate). Da
un lato si tratta di un rimbalzo prevedibile a seguito del calo registrato nel periodo di lockdown
del 2020, dall’altro i dati mostrano una crescita del 23% rispetto al 2019.
Secondo le rilevazioni operate presso le agenzie del network, a livello di prezzi, il primo seme-
stre del 2021 ha visto una variazione media intorno al +0,3%, invertendo il trend del semestre
precedente. I tempi di vendita sono in lieve calo su una media di 4,4 mesi, così come gli sconti
in sede di chiusura delle trattative, intorno al 11%.
Contestualmente il residenziale in locazione è entrato nel radar degli investitori: già nel 2020
aveva registrato un volume totale di investimenti di 370 Mln di euro e nei primi nove mesi del
2021 il totale è stato di 210 milioni di euro (4% del totale investimenti capital market). Questo
fenomeno è in linea con i nuovi comportamenti di consumo e vita, caratterizzato da una cre-
scita in termini di interesse, legata alle nuove forme di abitare multifamily, quali co-living, service
apartment, oltre che il senior living.
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE10
PREVISIONI RESIDENZIALE
Se il secondo semestre del 2021 chiuderà con una lieve crescita dei prezzi, in un contesto di
compravendite in crescita, anche per il 2022 si prevede un trend in crescita per entrambe le va-
riabili. A fronte di un’Eurozona impegnata a raggiungere almeno i livelli di crescita pre-Pandemia,
è auspicabile supporre che la politica della BCE sarà favorevole anche per il 2022 continuando
ad iniettare liquidità a dei tassi d’interesse bassissimi, che si rifletteranno anche sui prestiti ban-
cari alle famiglie per l’acquisto dell’abitazione.
Un altro fattore da prendere in considerazione sull’andamento del mercato residenziale e cre-
ditizio nel 2021 è il vantaggio fiscale del Superbonus 110% (previsto con il Decreto Rilancio 19
maggio 2020 e confermato con le relative proroghe con l’emanazione della legge di Bilancio
2021) che supporta gli interventi di efficientamento energetico negli edifici residenziali.
Questo funge da stimolo alla domanda di abitazioni usate da riqualificare anche con ricorso al
credito, in quanto i progetti di qualificazione energetica degli immobili possono prevedere una
sovrapposizione dei diversi incentivi oggi presenti nel panorama italiano che, a differenza del
Superbonus, non coprono la totalità delle risorse investite. I risultati di una ricerca a cui hanno
preso parte più di 300 lavoratori, hanno mostrato come una delle conseguenze della pandemia
e del maggiore ricorso allo smart working sia stata l’emergere di una nuova esigenza abitativa
che sta inducendo molte persone e famiglie a ripensare gli spazi della casa.
Il mercato residenziale ha confermato le previsioni di resilienza alla pandemia, con risultati
ovunque positivi in termini di tempistiche di assorbimento e tenuta dei valori. La domanda è
ancora sostenuta dalla necessità di un upgrade della condizione abitativa in termini di necessità
di maggiori spazi e qualità delle abitazioni. Si è assistito durante tutto il periodo anche ad un in-
cremento della domanda per abitazioni da riqualificare grazie agli incentivi per il miglioramento
sismico ed energetico che hanno incrementato la domanda anche di abitazioni che faticavano
maggiormente ad essere assorbite. Ci si aspetta un’ulteriore crescita delle transazioni e un con-
solidamento dei valori.
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE11 NUOVI TREND RESIDENZIALE CASA POLIFUNZIONALE, di dimensioni più ampie e spazi mo- dulabili Spazio per REMOTE WORKING che molte aziende potrebbero applicare in forma ibrida, alternata al lavoro in ufficio SPAZIO ESTERNI come giardini, balconi/terrazzi sempre più im- portanti SERVIZI CONDOMINIALI come box locker, palestra, sale poli- funzionali SECONDE CASE grazie alla maggiore possibilità di remote wor- king e alla maggiore propensione a trascorrere periodi di villeggiatu- ra in una propria abitazione REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
12 4. SETTORE UFFICI REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
13
HIGHLIGHTS
NUMERO TRANSAZIONI VOLUME
NORMALIZZATE (NTN) UFFICI D’INVESTIMENTI
25.605 +48 %
Q1-Q3 2020
Rispetto al
Q1-Q3 2020
1,6 Mld di €
Q1-Q3 2021
2.439 +18 %
Rispetto al
Q3 2021 Q3 2020
TAKE UP Q1-Q3 2021 PRIME RENT CBD
276.200 MQ 600 € MQ ANNO
MILANO
Dato in aumento del +35% rispetto Dato stabile rispetto a quello rilevato nel
ai primi nove mesi del 2020 trimestre precedente.
TAKE UP Q1-Q3 2021 PRIME RENTCBD-CENTRO
100.000 MQ 440 € MQ ANNO
ROMA
Dato in aumento del +71% rispetto Dato stabile rispetto a quello rilevato nel
ai primi nove mesi del 2020 trimestre precedente.
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE14
Nel 2020 il comparto uffici, a seguito dell’impatto dell’emergenza sanitaria e del conseguente
ricorso allo smart working, è stato caratterizzato da una riduzione in termini di take up, investi-
menti e transazioni normalizzate.
I primi nove mesi del 2021 hanno visto dal punto di vista delle transazioni normalizzate una
ripresa significativa (+48,6%) rispetto al primo trimestre 2020, dato in crescita anche rispetto
al 2019.
Per quanto riguarda invece gli investimenti capital market, il volume investito è stato inferiore
rispetto a quello dello stesso periodo del 2020.
In particolare, nei primi nove mesi del 2021, il settore uffici ha pesato il 32% del totale investi-
menti pari a 1,6 Mld di euro. In questo periodo sono state perfezionate alcune vendite rilevanti
oltre i 100 Mln a Milano, tra cui la Torre Liebeskind a Citylife e un immobile situato in via Bro-
letto 16, in pieno centro.
In termini di take up, Milano e Roma hanno registrato un significativo aumento dell’assorbimento
rispetto ai dati dei primi nove mesi del 2020 (rispettivamente +35% e +71%), anche se i volumi
rimangono al di sotto di quelli del 2019. In particolare, nel primo trimestre 2021, l’assorbimento
stimato per Milano è stato di circa 276.200 mila mq (considerando i principali operatori e una
quota frammentata tra operatori minori), mentre a Roma è stato di circa 100.000 mila mq .
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE15
PREVISIONI UFFICI
Se è vero che le superfici ricercate sono mediamente inferiori rispetto al passato, è altrettanto
innegabile che la riduzione non è però così significativa: perché parte degli spazi ridotti a livello
di postazioni viene appunto convertito nelle aree dedicate al lavoro in team.
Secondo i dati dell’Osservatorio Smart Working della School of Management del Politecnico di
Milano, il 66% delle grandi imprese ha permesso al personale di rientrare in sede già fra maggio
e giugno, il 7% ha preferito riaprire durante l’estate, mentre il 20% delle grandi imprese ha at-
teso fino a settembre. A fine settembre solo il 7% continuava a privilegiare il lavoro da remoto.
È’ prevedibile comunque che il remote working una volta superata l’emergenza resti come una
valida opportunità, ma nell’ordine di uno, massimo due giorni a settimana. Di fatto, dosato in
modo opportuno, potrà diventare un vantaggio per aziende e lavoratori, consentendo di otti-
mizzare costi, tempi e contribuendo in piccola parte a ridurre il traffico e, quindi, l’inquinamento.
Per quanto concerne le previsioni di mercato, visti i trend in atto è pressoché scontato che il
2021 si chiuderà con un saldo positivo.
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE16 NUOVI TREND UFFICI RIDUZIONE DEGLI SPAZI TOTALI, seppur non così marcata, perché bisognerà integrare gli uffici con sale di condivisione, non solo strettamente di lavoro, ma anche per il confronto tra team e la socializzazione Duttilità e OTTIMIZZAZIONE DEGLI SPAZI, con le postazioni di lavoro più distanziate ed evitando un’elevata densità complessiva di persone Standard ESG o APPROCCIO SOSTENIBILE olistico, che impat- tano positivamente sotto diversi punti di vista, sulla persona, sull’edi- ficio e sul territorio REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
17 5. SETTORE RETAIL REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
18
HIGHLIGHTS
VOLUME DI INVESTIMENTI CAPITAL MARKET
SETTORE RETAIL Q1-Q3 2021
280 Gli investimenti immobiliari nei primi
Mln di € nove mesi del 2021 hanno registrato un
volume totale pari a 280 Mln di euro.
La quota rappresentata dal settore retail
è stata del 6% del totale investito.
NUMERO TRANSAZIONI NORMALIZZATE (NTN) NEGOZI E LABORATORI
25.605 7.913
Q1-Q3 2021 Q3 2021
+47,3% +22,7% rispetto al Q3 2020
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE19
A seguito dell’emergenza sanitaria, il comparto retail è tra i settori che ha risentito maggior-
mente delle restrizioni dettate dai diversi DPCM. Se da un lato le misure di lockdown hanno
impattato in modo significativo su retail, si è registrato dall’atro un aumento domanda verso la
GDO con una maggiore richiesta di servizi integrati con la logistica.
Nella seconda parte del 2021, nonostante il COVID-19 risulti ancora una minaccia persistente,
grazie alla campagna vaccinale e alla possibilità di spostamento, il comparto Retail ha iniziato a
reagire mostrando i primi segnali positivi, anche nell’ambito delle high street.
Guardando agli investimenti immobiliari nell’asset class retail, i primi nove mesi del 2021 hanno
registrato un volume d’investimento pari a 280 milioni di euro, in calo rispetto ai primi nove
mesi del 2020 , riflettendo ancora l’incertezza degli investitori su questa asset class.
Dal punto di vista delle transazioni normalizzate, le compravendite di negozi e laboratori hanno
registrato una ripresa in tutti i primi tre trimestri del 2021, registrando complessivamente una
variazione del +47,3%, rispetto al primo trimestre 2020.
PREVISIONI RETAIL
Seppure il settore del commercio sia stato tra i comparti che più ha subito gli impatti della Pan-
demia a causa delle restrizioni imposte alle attività commerciali, una leggera svolta è evidente
dall’introduzione dell’uso del green pass che ha permesso un ritorno alla normalità sia sugli orari
di apertura delle attività che su una graduale frequentazione dei locali.
In particolare modo la possibilità di ritornare a viaggiare grazie alla “certificazione verde” sta
permettendo in maniera graduale un ritorno del turismo internazionale che inevitabilmente è
correlato a questo comparto. Il settore retail per risollevarsi dovrà puntare alla “trasformazione
digitale” promossa dal PNRR, che dovrà essere improntata in un’ottica di omnicanalità, passando
dal canale fisico a quello on-line a seconda delle esigenze del cliente.
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE20 NUOVI TREND RETAIL Maggiore sviluppo APP delle catene per SPESA ONLINE Uso dei SOCIAL MEDIA come strumento di promozione e op- portunità per creare un legame più diretto e fiduciario con il cliente Maggior adozione delle MODALITÀ CASHLESS da parte dei re- tailer poiché i cittadini sono maggiormente sensibilizzati sui rischi sanitari del contante FLEXIBLE LEASING, un tipo di accordo rivolto alle start-up ba- sato sul fatturato dell’occupante con l’obiettivo di ridurre il costo iniziale, la complessità e la durata degli accordi Attenzione maggiore verso gli ASPETTI IGIENICO-SANITARI, modificando l’approccio al punto vendita dall’avvicinamento, par- cheggio, layout interno e movimentazione merci esterno/interno, gestione rifiuti RINNOVO DEL VENDING basato sui distributori automatici am- pliato e distribuito territorialmente Cambiamenti nella shop-experience con maggiore ricorso alle TEC- NOLOGIE (ex camerini hi-tech) REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
21 6. SETTORE HOTEL REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
22
HIGHLIGHTS
VOLUME DI INVESTIMENTI NUMERO TRANSAZIONI
CAPITAL MARKET - Q1-Q3 2021 NORMALIZZATE (NTN) ALBERGHI
710
Mln di €
791
Q1-Q3 2021
In aumento rispetto
al Q1-Q3 2021 (355 transazioni)
I MACRO TREND DEL SETTORE ALBERGHIERO IN PERIODO COVID
CONSOLIDAMENTODELLA MINORE TASSO DI CRESCITA RIDUZIONE
DOMANDA DOMESTICA ARRIVI INTERNAZIONALI VIAGGI BUSINESS
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE23
La pandemia da Covid-19 ha determinato effetti molto significativi su tutta la filiera del settore
turi- stico, a partire dal trasporto aereo fino al settore ricettivo. In Italia nel 2020 il calo della
domanda ha superato ampiamente il 50%, ad eccezione di alcuni segmenti che si sono salvati,
quali il turismo balneare, grazie a un periodo di relativa contrazione degli effetti del virus, gli
alberghi di provincia, generalmente utilizzati da clientela business domestica, gli appartamenti
con spazi esterni e le ville a uso affitto turistico.
A partire da marzo 2021 il trend di arrivi e presenze in generale negli esercizi ricettivi ha ripreso
a crescere, anche se con volumi ancora al di sotto del 2019. In particolare il mese di agosto ha
visto una crescita del 12% in termini di arrivi rispetto al 2020, ma ancora in calo (-14%) rispetto
ad agosto 2019.
Nel dettaglio negli hotel, secondo i dati Istat, nei primi 8 mesi del 2021, si registrano valori in
rialzo degli arrivi pari al +9,4% (31 milioni) rispetto allo stesso periodo del 2020 (29 Milioni).
Anche le presenze sono cresciute, segnando una variazione del +15% (107 Milioni) rispetto
allo stesso periodo del 2020 (93 milioni). Dati, quindi, complessivamente in crescita rispetto allo
stesso periodo dell’anno precedente ma ancora in calo rispetto ai primi 8 mesi del 2019.
In questo contesto le transazioni capital market in ambito alberghiero nel 2021 hanno mantenu-
to una buona dinamica, registrando nei primi nove mesi oltre 700 Mln di euro grazie soprattutto
a im- portanti operazioni registrate in Triveneto. Di queste due a Venezia, il Baglioni Hotel Luna
e il Complesso Bonvecchiati e tre a Cortina D’ampezzo: la cessione del Grand Hotel Savoia e
Radisson Savoia Palace per circa 180 Milioni e l’Hotel Cristallo per 74 Mln di euro. L’aumento
degli investimenti a Cortina mostra il crescente interesse da parte degli investitori proprio su
questa località montana che sta beneficiando delle prossime Olimpiadi invernali del 2026, che
porterà sicuramente a un incremento dell’offerta alberghiera.
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE24
PREVISIONI HOTEL
Le previsioni degli esperti internazionali dell’OMT (Organizzazione Mondiale del Turismo) in-
dicano una crescita progressiva del turismo internazionale per i prossimi 3 anni con un ritorno
ai risultati conseguiti nel 2019. La variabile tempo dipenderà dalla diffusione del vaccino anti
Covid-19 e dalla recrudescenza della crisi pandemica dovuta al progressivo diffondersi delle va-
rianti del virus in molte aree del mondo. Attualmente, grazie alla campagna vaccinale, l’impatto
del virus è più attenuato rispetto al 2020. Questo permette di ipotizzare che dal 2024/2025
in poi è ragionevole pensare che, se non interverranno altri fattori dirompenti, i flussi turistici
riprenderanno la loro naturale evoluzione. Nel contempo ci si può aspettare una ripresa relati-
vamente più vigorosa del turismo di prossimità.
Al fine di cogliere le opportunità che potrà offrire il settore diversi operatori alberghieri si stan-
no muovendo per ripensare ad un nuovo modello di hotel. Infatti in questo periodo di “calma”
si sta approfittando per ristrutturare gli hotel esistenti per creare un nuovo prodotto che sia in
linea con la nuova domanda. A tal proposito per il futuro si segnalano: una maggiore domanda
di spazi per smart working che permette la riconversione di spazi vuoti in spazi co-working
andando a soddisfare parzialmente una domanda che è sempre più crescente già da prima della
pandemia. Si parla per esempio già sui media di “workation”, ossia un neologismo che unisce le
parole work e vacation quale fenomeno emerso durante l’estate 2020. Molti lavoratori hanno
infatti trascorso questo periodo in strutture alberghiere dotate di spazi dove poter lavorare da
remoto.
Quello che cambia è il concetto stesso di hotel che è sempre più visto non solo come strut-
tura dove pernottare (insieme a tutta una serie di servizi di hospitality), ma anche come uso
diurno. La vera sfida per il futuro del settore passa dalla rivoluzione del concetto stesso di hotel,
rinnovandone contenuti e funzionalità. Ad agevolare queste nuove strategie rientrano anche i
recenti incentivi del superbonus 80% e il contributo a fon- do perduto per la riqualificazione
delle strutture ricettive. L’obiettivo è quello di migliorare l’offerta ricettiva sulla base di quanto
stabilito dal Piano Nazionale di Ripresa e Resilienza (PNRR).
A livello di investimenti, tra le diverse città italiane, sicuramente Milano e le città gravitanti, sono
nel mirino degli investitori soprattutto in vista delle prossime olimpiadi invernali di Cortina 2026.
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE25 NUOVI TREND HOTEL Spazi e servizi per lo SMARTWORKING SPAZI SOCIALI ideali per rilassarsi o incontrare altre persone Zone per il RELAX PSICO-FISICO SPAZI POLIFUNZIONALI trasformabili per eventi BAR e RISTORANTI con un’OFFERTA variegata H24 Servizi per il TEMPO LIBERO e per lo SPORT Strutture alberghiere più ECOSOSTENIBILI Strutture IBRIDE Maggiore domanda spazi per SMARTWORKING MAGGIORE DOMANDA infrasettimanale e in BASSA STAGIONE REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
26 NUOVI TREND HOTEL Contaminazione BUSINESS e LEISURE RICONVERSIONE SPAZI VUOTI / cambio destinazione d’uso WORKSTATION WORK HUB SMARTWORKING ROOM SPAZI MODULABILI CUSTOMIZZAZIONE DEI SERVIZI CAMERA FUNZIONALE, IPERTECNOLOGICA e IPERCONNESSA Utilizzo massiccio delle NUOVE TECNOLOGIE REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
27 7. SETTORE LOGISTICA REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
28
HIGHLIGHTS
VOLUME DI INVESTIMENTI - Q1-Q3 2021
1,2 Il settore della logistica continua a
Mld di € registrare risultati performanti. La
vivacità del mercato è alimentata
dell’esigenza di movimentare sempre
più le merci e dall’e-commerce.
FATTURATO CONTRACT LOGISTICS - 2021
+3,5 %
86Mld di €
rispetto al 2020
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE29
Il mercato della logistica ha rilevato, nei primi nove mesi del 2021, investimenti, di cui è stato
reso noto il valore, per un totale paria circa 1,2 miliardi di euro. Si segnalano in particolare nel
primo trimestre 2021 ben tre portafogli sparsi oggetto di transazione.
Nel corso della crisi pandemica, le attività logistiche hanno giocato un ruolo di grande impor-
tanza soprattutto nell’assicurare una continuità di rifornimento di beni di ogni categoria. Oltre
all’approvvigionamento di prodotti di prima necessità (settore sanitario e alimentare), che han-
no visto un forte incremento dei volumi di transito delle merci, gli effetti più evidenti si sono
avuti nell’aumento esponenziale di acquisti online tramite piattaforme e-commerce.
Secondo i dati del Politecnico di Milano (Osservatorio Contract Logistics 2021), il valore del
fatturato delle aziende di logistica conto terzi è pari a 86 miliardi di € nel 2021, +3,5% rispetto
al 2020. Dopo il calo del 2020, il fatturato della logistica conto terzi si riavvicina ai livelli pre-Co-
vid (87 miliardi nel 2019), ma crescono anche i costi per energia (+24%), carburante (+13%),
locazione (+2%) e il costo del lavoro.
PREVISIONI LOGISTICA
Vista la tendenza della domanda online in crescita, grazie ad una maggiore permanenza all’in-
terno dell’abitazione, sia nel tempo libero che durante l’attività lavorativa, si conferma anche nei
prossimi mesi una costante crescita del settore.
Per soddisfare le richieste in continuo aumento l’intera filiera e-commerce si dovrà organizza-
re aumentando l’efficienza e la rapidità. In questo contesto diventa strategico l’avvicinamento
della merce al consumatore finale. Anche questo settore, per stare al passo con i tempi, dovrà
sfruttare la “transizione digitale e verde” promossa dal PNRR, in modo tale da ridurre il gap che
penalizza l’Italia rispetto al resto dell’Europa.
Questa si presenta, dal punto di vista economico, come un’occasione per integrare sempre di
più i settori della produzione e della logistica del nostro Paese.
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE30 NUOVI TREND LOGISTICA REALIZZAZIONE/RISTRUTTURAZIONE di immobili perfor- manti, tecnologicamente avanzati, rispondenti alle normative inter- nazionali e ambientali, adatti a una “LOGISTICA 4.0” Localizzazioni in specifici PARCHI INDUSTRIALI E/O LOGISTI- CI che, rispetto a una soluzione dedicata (singola), possono godere di maggiori servizi in termini di security, generazioni di energia, con- trollo accessi, facilities, raccordi ferroviari (nel caso di interporti) e anche di maggiore flessibilità di spazi e manodopera LAST MILE: presenza di una rete capillare di distribuzione in prossi- mità delle principali aree urbane italiane, come strategia localizzativa integrata MAGAZZINI MULTILEVEL: edifici posizionati nell’hinterland aventi un grado di automazione elevato tale da agevolare il picking delle merci su scaffali sviluppati in altezza. MICRO LOGISTICA: spazi dentro la città, anche con destinazione d’uso differente dall’industriale, come parcheggi multi piano, vecchi cinema o teatri, spazi sfitti che potrebbero essere riconvertiti alla distribuzione dell’ultimo metro. SCELTE ORGANIZZATIVE E DI PROGETTAZIONE dei ma- gazzini legate al distanziamento di sicurezza, all’OMNICANALITÀ E ALL’AUTOMAZIONE. REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
31 8. SETTORE PREGIO REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE
32
MILANO
Nel corso del primo semestre del 2021, il mercato delle compravendite a Milano, ha mostrato
andamenti differenti a seconda delle zone di riferimento. Le zone di Brera e del Centro Stori-
co si confermano tra le più dinamiche con una domanda stabile. In flessione la domanda per
le zone Palestro–Duse e Quadrilatero. Per quanto riguarda l’offerta, ad eccezione della zona
Palestro-Duse, la disponibilità di immobili è risultata in crescita. Per quanto riguarda i prezzi, si è
riscontrata una sostanziale stabilità alla precedente rilevazione ( -0,4%).
Con riferimento agli immobili usati, il divario medio fra prezzo richiesto e prezzo effettivo, a
livello cittadino, si è attestato intorno all’11% in linea con quanto registrato nel semestre pre-
cedente, con lievi differenze tra le varie zone. Per quanto concerne i tempi medi di vendita, la
media è di 5 mesi: abbiamo tempi più rapidi per le zone di Brera ( 3-4 mesi), Magenta-Paga-
no-Castello e Centro Stori- co (3-5 mesi). Tempistiche relativamente più dilatate per le altre
zone fino ad un massimo di 8 mesi.
Come zone più ambite si confermano il Centro Storico e il quartiere Brera , mentre le me-
trature più ricercate sono quelle comprese tra i 180 e i 200 mq e con almeno tre camere da
letto. La clientela si è orientata prevalentemente verso soluzioni nuove o ristrutturate con spazi
aperti vivibili, come terrazze o ampi balconi e dotate di box/posto auto.
ROMA
A Roma, nel corso del primo semestre del 2021, la domanda è risultata stabile ad eccezione
delle zone di Salario Trieste e Trastevere dove si è registrato un lieve aumento. Anche l’offerta in
vendita è risultata complessivamente stabile, mentre i prezzi, hanno registrato una lieve flessione
( -0,5%).
Il divario medio tra prezzo richiesto e prezzo effettivo, per immobili usati, è stato pari al 10%
mentre i tempi medi di vendita, intorno ai 9 mesi come media, variano da un minimo di 6 a un
massimo di 12 mesi.
La zona Parioli e il Centro Storico sono le preferite. Le unità immobiliari più ricercate sono state
quelle intorno ai 150-200 mq e dotate di almeno tre camere da letto. Preferite le soluzioni da
già ristrutturate. Tra le dotazioni di maggiore appeal posto auto e terrazza.
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE33
Nel corso del primo semestre del 2021, le componenti della do- manda tra acquisto e locazio-
ne hanno visto dinamiche differenti.
A Milano la maggioranza della domanda, 70%, continua ad essere interessata all’acquisto mentre
la richiesta di immobili in affitto è pari al 30%. Come nei semestri precedenti, a Roma il 65%
della domanda si è orientata all’acquisto e il restante 35% alla locazione.
Per quanto riguarda le preferenze della domanda di acquisto rispetto allo stato manutentivo
degli immobili, sia a Roma che a Milano, abbiamo una lieve preferenza per gli immobili nuovi/
ristruttu- rati, rispettivamente nel 60% e nel 55% dei casi.
Il mercato degli immobili di pregio a Torino si conferma guidato da coloro che sono in cerca di
soluzioni da acquistare, con il restante 30% della domanda orientata verso soluzioni in locazione.
Per l’acquisto sono prediletti gli immobili nuovi/ristrutturati. Il mercato degli immobili di pregio a
Genova è caratterizzato soprattutto da una domanda di solu- zioni in acquisto preferibilmente
nuove/ristrutturate, con il restante 30% della domanda orientata verso soluzioni in locazione.
A Firenze prevale per il 75% la domanda di acquisto e per il 25% quella di locazione, con una
pre- ferenza per gli immobili usati.
Anche Il mercato degli immobili di pregio di Napoli ha una componente di domanda in acqui-
sto intorno al 70%, con il restante 30% della domanda orientata verso soluzioni in locazione. Si
cercano in prevalenza abitazioni nuove ( 60%) rispetto a quelle usate.
In tutti casi, una delle conseguenze della Pandemia, è stata la sempre maggiore ricerca di solu-
zioni dotate di spazi esterni, come terrazzi e giardini.
La finalità di acquisto prevalente di una residenza di pregio, nelle città monitorate, risulta quel-
la della sostituzione in ottica migliorativa della propria abitazione, rispetto a quella del primo
acqui- sto, mentre la componente di investimento, che ha visto un rallentamento dovuto alla
Pandemia, risulta coprire una quota meno rilevante, nell’ordine del 10-20% dei casi. In questo
contesto, si riscontrano tuttavia alcune differenze tra le varie città, in base alle relative caratte-
ristiche socio-de- mografiche.
A Milano, dove il target prevalente di acquisto è costituito dalle famiglie consolidate, la maggior
parte delle compravendite (80%) è risultata funzionale alla sostituzione della propria casa; nel
10% dei casi l’acquisto ha riguardato la prima abitazione e la restante parte la componente di
investi- mento (10%).
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE34
Anche a Roma la quota maggiore di compravendite è legata al mercato della sostituzione
(55%), mentre risulta più significativa la componente di investimento (30%) rispetto a quella
legata all’ac- quisto della prima casa (15%).
A Genova, gran parte del mercato, circa il 60%, è guidato dalla sostituzione della prima casa,
segui- to da un 20% di acquisto ai fini di investimento e da un 20% per acquisto della prima casa.
Abbiamo una situazione più bilanciata a Torino dove l’acquisto della prima casa ricopre il 45%, e
la sostituzione il 40%, mentre l’acquisto per investimento rappresenta circa il 15%.
Situazione similare a Firenze, dove i principali motivi di acquisto sono la sostituzione e la prima
casa, entrambi per il 40% dei casi, seguito da un 20% di acquisto ai fini di investimento.
A Napoli, dove si evidenzia invece una tendenza a costituire una famiglia stabile prima in termini
anagrafici, la domanda prevalente risponde all’esigenza della prima casa (70%), cui seguono un
20% per sostituzione e un 10% per investimento.
REPORT - REAL ESTATE SETTORE PER SETTORE35
Màxelway International Group
contact:
Main offices:
Milano | Italy Roma | Italy Bologna | Italy
Ph.no +39 02.006.249.89 Ph.no +39 06.977.971.12 Ph.no +39 051.092.9673
milano@maxelway.com roma@maxelway.com bologna@maxelway.com
Other offices:
Luxembourg | LX London | Uk Berlin | Germany
lx@maxelway.com london@maxelway.com berlin@maxelway.com
New York | USA Changsha | Cina Jeddah | Saudi Arabia Mumbai | India
ny@maxelway.com changsha@maxelway.com jeddah@maxelway.com india@maxelway.com
maxelway.com
immobili-luxury.com
MÀXELWAY
REPORT INTERNATIONAL
- REAL ESTATE GROUP
SETTORE PER SETTOREPuoi anche leggere
