QUELLI CHE RESISTONO ALLA CRISI - IL SETTIMANALE 31611 aprile 2020 - Il Quotidiano Immobiliare
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316 11 aprile 2020
IL SETTIMANALE
de il Quotidiano Immobiliare
QUELLI CHE
RESISTONO ALLA CRISI
GLI OPERATORI DELLA LOGISTICA RIPENSANO LA FILIERA:
E-COMMERCE E PROSSIMITÀ RAFFORZANO IL SETTORE
EDITORIALE di Guglielmo Pelliccioli
Vincere
con la logistica
Dopo gli architetti del numero scorso, oggi ci oc-
cupiamo di ascoltare gli operatori immobiliari del-
la logistica per sentire il sentiment di questi ope-
ratori sul futuro. A sensazione, il comparto non
dovrebbe avere delle lagnanze ma anzi forse sta
attraversando il periodo più favorevole della sua
storia. L’avanzare dell’e-commerce e le restrizio-
ni provocate dal virus che ha infettato il mondo e
cambiato i comportamenti delle gente sono due
formidabili asset per la logistica che sarà sempre
più lo snodo centrale delle merci e molto proba-
bilmente avrà anche un ruolo più interattivo con la
distribuzione.
Anzi, semmai, per il settore il problema sarà come
gestire la crescita, come differenziarsi, come po-
sizionarsi sul territorio, come diventare sempre
più digitale e connesso con i punti vendita. Sarà
interessante adesso vedere come si muoveran-
no i principali operatori sia a livello operativo sia
come attori del mercato dove è iniziata una fase
di aggregazione che porterà a creare gruppi sem-
pre più grandi e articolati. Staremo a vedere se la
logistica sarà l’asset più favorevole per gli investi-
tori. Ma forse è una scommessa troppo facile!
EDITORIALE 2
INTRODUZIONE di Redazione
Le domande
per il Real Estate
Investitori, developer, gestori, architetti, aziende
produttrici e advisor: sono questi gli anelli della
catena logistica a cui abbiamo rivolto i quattro
quesiti che trovate riportati qui di seguito. P
rose-
gue così, anche in questo numero, un’imposta-
zione de il Settimanale de ilQI diversa dal solito
e che manterremo anche nelle prossime uscite,
proprio per continuare a marcare la differenza tra
“un prima e un dopo”. Al termine di questo nume-
ro, tuttavia, siamo tornati ad un po’ di “normalità”,
riprendendo ad inserire le pagine della QITV con
le video-interviste – realizzate “a distanza”, come
vedrete – con i protagonisti del Real Estate Italia-
no.
Elenchiamo dunque a pagina seguente cosa ci
sembrava importante chiedere al mondo della
logistica: ovvero come stanno gestendo la Fase
1 dell’emergenza Coronavirus e come si stanno
preparando alle Fasi successive che ci attendono.
INTRODUZIONE 3
• La prospettiva del “dopo virus” è il tema che
si presenta davanti a tutti noi, operatori e ad-
i coNTRIBUTI
detti, della fiera immobiliare. Noi crediamo che sono stati
il ruolo della logistica sia centrale – e lo sarà
sempre più – nel ripensare il nostro modello suddivisi
economico. Crede anche lei che ci sarà biso-
gno di una di una nuova progettualità per di-
in base alle
segnare gli immobili per la logistica? Con quali seguenti
criteri essenziali?> La rigenerazione del terri-
torio, a partire dalla rigenerazione urbana, è un categorie
argomento entrato del dibattito prima dell’av-
vento dell’attuale crisi. Lo sarà – immaginiamo
– ancora di più in futuro. Quale politica con-
verrebbe adottare per soddisfare le esigenze
di sviluppo di nuovo prodotto logistico e quel- INVESTITORI,
le di una rigenerazione corretta del territorio? SVILUPPATORI,
GESTORI
• Quali sono le sfide più urgenti (quelle cioè dei
prossimi mesi) per il mercato della logistica
immobiliare? E quali saranno - conclusa la
fase acuta dell’emergenza sanitaria - le sfide
del settore per il “ritorno alla normalità”?
STUDI DI
• Al pari della riformulazione degli spazi, della ARCHITETTURA
riqualificazione della aree, dei temi della eco- E INGEGNERIA
sostenibilità e del risparmio energetico, fon-
damentale sarà anche l’apporto della tecno-
logia e in particolare di quella digitale. Forse è
il caso che nasca una vera alleanza o quanto
meno un confronto più stretto tra gli operatori AZIENDE
della logistica immobiliare (investitori/deve- MANIFATTURIERE
loper, progettisti, aziende manifatturiere). Ne
conviene?
ADVISORS
INTRODUZIONE 4
Aeroporti:
il ruolo centrale
dei terminal Cargo
di Claudia Botti, Real Estate Head of Business Development ADR
I
n questo momento di straordinaria crisi, il seg-
mento cargo si è dimostrato un partner Vitale PERSONA
nella fornitura di aiuti umanitari e sanitari, oltre
che per mantenere attive le principali catene di
approvvigionamento globale di generi alimentari
e merci strategiche per l’industria e il commercio.
Dall’inizio dell’emergenza l’aeroporto di Fiumicino è
stato identificato come hub logistico nella gestione
dei flussi di materiale sanitario in arrivo dall’este-
ro gestendo circa 160 tonnellate di volumi di merci
(principalmente materiale sanitario) e garantendo CLAUDIA BOTTI
una rapida ridistribuzione su tutto territorio nazio-
nale.
Tutto ciò è stato possibile grazie alle capacità di co-
ordinare processi complessi e mettendo a disposi-
zione canali logistici multi-modali, costantemente
SOCIETÀ
operativi, per loro natura altamente controllati e ca-
paci di rispondere alle necessità di elevati standard
di sicurezza. In questo contesto è evidente come le
infrastrutture aeroportuali stiano giocando un ruolo
centrale e come il cargo aereo si affermi come ca-
nale prioritario per garantire una continuità di busi-
ness.
Nel lungo periodo il settore logistico sarà sempre
maggiormente sollecitato dalla migrazione globa- ADR
le verso canali online per rispondere alle necessità
INVESTITORI, SVILUPPATORI, GESTORI 5
La tecnologia digitale avrà un ruolo determinante
nel rendere efficiente l’uso degli spazi per la gestione
delle merci del futuro
quotidiane, anche dei prodotti alimen- motori dello sviluppo dei territori in-
tari, portando alla domanda di strut- centivando la promozione di parchi
ture sempre più moderne ed efficien- logistici moderni, connessi alle aree
ti. Una delle sfide principali del settore cargo ed integrati ai propri unici siste-
sarà quella di velocizzare i processi mi intermodali (aereo-ferro-gomma)
ripensando soprattutto il modello di e attivando processi di valorizzazione
distribuzione dell’ultimo miglio. Sarà del sistema socio-economico locale
indispensabile una logistica integra- (e non solo se si considera l’ampio
ta con il settore cargo aeroportua- raggio di influenza aeroportuale che
le per la gestione delle merci legate supera i confini amministrativi) at-
all’e-commerce, in aumento per il traendo imprese, servizi, commercio,
medio raggio, e per quelle ad alto va- ospitalità, residenza.
lore aggiunto come per il farmaceu- La tecnologia digitale avrà inoltre un
tico per il quale l’aeroporto di Fiumi- ruolo determinante nel rendere effi-
cino ha ottenuto la certificazione Iata ciente l’uso degli spazi per la gestio-
Ceiv (Center of Excellence for Inde- ne delle merci del futuro e l’aeroporto
pendent Validators) per la conformità come piattaforma integrata di tra-
dello scalo ai più elevati standard per sporti, imprese e servizi tecnologici
il trasporto di prodotti pharma. continuerà a favorire innovazione e
All’interno dei confini aeroportuali sviluppo. Il futuro distretto HUBTOWN
un’ulteriore sfida sarà ottimizzare gli sarà per l’aeroporto di Fiumicino il
spazi della logistica esistenti a fron- luogo della sperimentazione grazie
te di una minor disponibilità di aree e alla creazione di spazi in grado di ge-
alla necessità di concepire i piani di nerare sinergie tra imprese, operatori
sviluppo partendo dai concetti di ri- e territorio come risultato di un pro-
generazione urbana e sostenibilità. cesso virtuoso e spontaneo.
Gli aeroporti possono così farsi pro-
INVESTITORI, SVILUPPATORI, GESTORI 6
Logisticovid? No
di Alex Nuhi, Group Deputy Chairman AKNO Business Parks
U
n titolo che è un neologismo, ma anche una
domanda a cui ho voluto dare subito rispo-
sta.
Il 2020 è sicuramente un anno che sarà ri-
cordato nei libri di storia, con la speranza, da parte di PERSONA
tutti noi, che questa emergenza sanitaria termini al
più presto.
Per quanto riguarda i mercati invece, ora più che mai
la logistica risulta essere strategica, perché in que-
sto periodo di crisi è diventata il fulcro imprescindi-
bile di ogni mercato: le vendite e le consegne online
sono aumentate, soprattutto per il Retail che non era
pronto a tutto ciò e che ha tutt’oggi difficoltà a ge-
stirle. ALEX NUHI
Quindi il mercato della logistica resta assolutamente
di interesse per gli utenti finali e, di conseguenza, per
gli investitori.
Detto questo bisogna analizzare questo periodo e ri-
pensare le politiche correlate alla logistica, il che mi SOCIETÀ
porta a dire che il bisogno più impellente sia avere
più presenza di immobili logistici in prossimità dei
centri abitati, per poter rispondere in tempi rapidi ai
consumatori e offrire un servizio sempre più efficien-
te sia in periodi di normalità che di emergenza. Ricor-
diamoci che quando tutto questo finirà, le abitudini
di molti consumatori saranno cambiate, e anche chi
prima non era avvezzo all’online, ne uscirà “digitaliz-
zato”, per una serie di necessità che lo hanno portato AKNO BUSINESS
a fare video conference e la spesa online. PARKS
Per quanto concerne il post emergenza sanitaria in-
vece, non penso che per il settore logistico si tratti di
una vera e propria ripartenza, poiché il settore non
INVESTITORI, SVILUPPATORI, GESTORI 7
Sarà necessario attuare dei cambiamenti importanti,
ascoltando e analizzando le mutazioni dei bisogni del mercato:
le consegne a domicilio sono diventate una necessità imprescindibile
anche in settori dove prima non lo erano
si è mai fermato; anzi, la necessità Amministrazioni locali capiscano che
di rifornire la grande distribuzione e i il nostro settore è un bisogno sempre
punti vendita minori, la cui produzione più necessario soprattutto per i con-
è stata sospesa durante l’emergenza, sumatori finali.
farà inizialmente registrare un incre- In questo contesto basterebbero due
mento ulteriore delle attività azioni per sviluppare più rapidamen-
Più che altro sarà necessario attuare te il mercato: una maggiore flessibilità
dei cambiamenti importanti, ascol- degli iter burocratici per la riconversio-
tando e analizzando le mutazioni dei ne di aree in spazi logistiche, e un aiu-
bisogni del mercato: le consegne a to alle aziende sviluppatrici attraverso
domicilio sono diventate una neces- un’agevolazione dei costi, ripensando
sità imprescindibile anche in settori all’entità degli oneri di urbanizzazione
dove prima non lo erano, è necessario e compensazione.
quindi un ripensamento delle moda- Di questi tempi abbiamo visto che la
lità di consegna e distribuzione. E di velocità è fondamentale, per questo
conseguenza un ripensamento di al- risulta importante dare anche conti-
cuni aspetti del mercato in toto, dove nuità amministrativa agli iter urbani-
la presenza della logistica è impre- stici in essere, sbloccare le pratiche e
scindibile. velocizzarne i tempi.
La logistica di ultimo miglio, infatti, ri- Importante è anche far ripartire ra-
sulta essere sempre più importante, pidamente i finanziamenti bancari
nell’ottica di avere un mercato e-com- collegati ai nuovi sviluppi: riattivare il
merce sempre più efficiente, le azien- sistema creditizio collegato agli inve-
de dovranno ripensare al loro modello stimenti, nuovi e in essere, è di vitale
logistico, per rendere il servizio sem- importanza per riaccendere il merca-
pre più performante. to degli investitori che oggi sono alla
Ma per facilitare la crescita di questo porta per cercare di capire cosa suc-
mercato, bisogna ridurre la burocra- cederà, incerti, nonostante tutto, sugli
zia, quindi è importante che Governo e investimenti nel nostro mercato.
INVESTITORI, SVILUPPATORI, GESTORI 8
tradurre
le nuove esigenze
della logistica
di Alberto Billi, Amministratore Delegato Develog
Q
uesto particolare momento storico ci sta
facendo meditare sugli attuali modelli eco- PERSONA
nomici, intorno ai quali dovremo basare le
nostre scelte future.
È certo che tutto il mondo della logistica dovrà con-
frontarsi con i nuovi bisogni e le nuove necessità.
Relativamente alla logistica immobiliare le richieste
che si paleseranno per prime saranno sicuramente
quelle legate alla velocizzazione e all’aumento del
flusso della distribuzione e della consegna dei beni,
a partire da quelli di prima necessità; basti pensare al ALBERTO BILLI
settore GDO o a quello del farmaco.
L’e-commerce, che aveva già accelerato il mondo del-
la logistica, ha in questo periodo aumentato le ven-
dite in maniera forte ed allargato la platea dei propri
clienti che, modificando le proprie abitudini, stanno SOCIETÀ
sempre di più acquistando via internet.
Ritengo pertanto che saranno necessari nuovi svi-
luppi immobiliari logistici, pronti all’inizio dei lavori,
che possano assecondare velocemente la richiesta
di costruzione di nuovi spazi, dai last mile alle grandi
superfici.
Il tema degli immobili last mile, ad esempio, è stato
uno degli argomenti recentemente trattati con atten-
zione dal nostro settore. Mai come ora le strutture DEVELOG
di logistica urbana last mile sono di attualità sia per
INVESTITORI, SVILUPPATORI, GESTORI 9
La logistica moderna infatti dovrà implementare
la tecnologia in tutti i processi, non ultimi la tracciabilità
della merce e la robotizzazione del magazzino
l’aumento dell’e-commerce sia per lizzatori agli investitori. Penso che la
l’aumento della movimentazione di sfida starà nel “tradurre” velocemen-
merci diverse dal passato, come quel- te queste nuove esigenze, che ritengo
le deperibili e quelle di grandi dimen- si rifletteranno anche in un aumen-
sioni. to della richiesta di nuovi magazzini,
Questo settore va sicuramente incen- sia per esigenze di spazio che di am-
tivato, sia per l’aspetto occupaziona- modernamento, in una accelerazione
le, sia per l’impatto ambientale che dei progetti logistici opportunamente
ha sul territorio urbano (pensiamo studiati.
alle migliaia di camioncini che conse- Sempre nel prossimo futuro, di par-
gnano ogni giorno merce nelle nostre ticolare importanza sarà anche l’ap-
città). Per agevolare questo compar- porto della tecnologia e in particolare
to in crescita, che sappiamo incidere di quella digitale.
sull’equilibrio ambientale, le ammini- Mai come ora lo sviluppo e l’attuazio-
strazioni dovrebbero velocizzare e fa- ne del concetto di supply chain diven-
cilitare l’iter burocratico/urbanistico ta urgentemente concreto ed attuale.
incentivando così tutti gli operatori La logistica moderna infatti dovrà im-
che sviluppano la loro attività su aree plementare la tecnologia in tutti i pro-
dismesse e/o da rigenerare, che co- cessi, non ultimi la tracciabilità della
struiscono magazzini ecocompatibili merce e la robotizzazione del magaz-
e che utilizzano una mobilità sosteni- zino.
bile con mezzi di consegna elettrici. Nonostante l’interdisciplinarietà fos-
Guardando al futuro e alla conclu- se già un elemento centrale nella pro-
sione dell’emergenza sanitaria, nei cedura di sviluppo dei nostri proget-
prossimi mesi, alla riapertura delle ti si accentua l’esigenza di integrare
attività, ci potremmo trovare a dover le nostre competenze di sviluppatori
assecondare nuove richieste da parte con quelle di progettisti, costruttori e
di tutti gli operatori logistici, dagli uti- utilizzatori finali.
INVESTITORI, SVILUPPATORI, GESTORI 10I fari della ripartenza:
fiducia e allineamento
dei valori
di Roberto Piterà, Country Director Gazeley Italy
L
a logistica si sta mostrando, anche per i non
addetti ai lavori, e per chi la guarda solo da
PERSONA
una prospettiva immobiliare, nella sua qualità
di nodo infrastrutturale fondamentale: questo,
in un orizzonte medio-lungo, cambierà il suo posizio-
namento rispetto alle altre asset-class.
Nel breve stiamo osservando la necessità urgente di
gestire il picco attraverso locazione di spazi esistenti,
per periodi limitati, soprattutto nei settori alimentare
e farmaceutico, ma anche elettronica e beni di con-
sumo; nel medio l’e-commerce proseguirà il proces-
so di strutturazione della propria catena distributiva
ROBERTO PITERÀ
e spingerà il Retail più tradizionale ad accelerare il
viaggio verso il vero multi-channel.
Ci sarà quindi bisogno di magazzini moderni, collo-
cati in location strategiche per la distribuzione e l’ot- SOCIETÀ
timizzazione dei flussi di traffico.
La forte presa di coscienza rispetto ai rischi globali
comporterà una sempre maggiore sensibilità al tema
della sostenibilità ambientale e sociale da parte di
tutte le aziende che vorranno rimanere competitive, e
questo influenzerà anche le scelte “tecniche” in meri-
to ai nuovi magazzini.
Sul fronte caldo della rigenerazione del territorio si
era intrapresa la strada corretta, almeno in Lombar- GAZELEY
INVESTITORI, SVILUPPATORI, GESTORI 11Si dovrà partire dall’esigenza del cliente, decodificarla se non
addirittura anticiparla, perché la situazione attuale sta cambiando
molti paradigmi consolidati
dia, con la cosiddetta “legge sul riuso” punto di osservazione privilegiato che
che permetteva un importante sgravio spesso come multinazionali abbiamo.
sul fronte oneri di urbanizzazione, an- Si dovrà partire dall’esigenza del Clien-
dando a ridurre il gap tra lo sviluppo te, decodificarla se non addirittura an-
su greenfield e quello su brownfield. ticiparla, perché la situazione attuale
È importante escludere delle aree (nel sta cambiando molti paradigmi con-
rispetto dell’ambiente e dei cittadini), solidati.
ma anche vocarne ufficialmente delle Noi puntiamo tutto sulla creazione di
altre (per ragioni oggettive quali, loca- vere e proprie partnership con “i miglio-
tion e accessibilità) ad uso logistico e ri” player di mercato; essendo investi-
mettere in condizione gli operatori di tori di lungo periodo, abbiamo obiettivi
lavorarle senza intoppi o ritardi buro- di ritorno compatibili con questo tipo
cratici. di approccio.
All’inizio della ripresa le sfide più ur- Lo stiamo vedendo in queste settima-
genti saranno di capire e, per quanto ne dove, nel buio totale, i fari sono la
possibile, prevedere gli impatti del- fiducia e l’allineamento dei valori. Pun-
la inevitabile crisi finanziaria (anda- tiamo a creare un network di partner
mento della domanda, canoni e rendi- fidati con i quali giocare al meglio la
menti) per non cadere nel rischio della nostra partita in un settore che ha visto
stagnazione del settore, che seppur consolidarsi e nascere una concorren-
impattato in maniera minore, non po- za di altissima qualità, ancora una vol-
trà passare indenne questo momento. ta a vantaggio del Cliente finale.
Usciti dall’occhio del ciclone la priorità Crediamo anche in un confronto tra
sarà quella di migliorare su tutti i fronti competitor investitori/developer fina-
la qualità servizio, ripartire dagli spe- lizzato a “spiegare” la logistica alle isti-
cialismi per affiancare, guidare e por- tuzioni e avere voce comune su temi
tare valore aggiunto ai propri clienti, di interesse pubblico, nell’ottica di ri-
che saranno probabilmente disorien- durre al massimo l’impatto ecologico
tati dal particolare momento che stia- e sociale dei nostri progetti e contri-
mo vivendo. buire alla tenuta o alla ripartenza del
Bisogna essere pronti a reagire ma mercato immobiliare, economico e del
anche ad agire con i clienti per pro- lavoro.
spettare soluzioni innovative, grazie al
INVESTITORI, SVILUPPATORI, GESTORI 12L’importanza
del “brown field”
di Andrea Benvenuti, Managing Director for Construction & Development LCP
L
’emergenza COVID-19 ha evidenziato in ma-
niera forte quanto la disponibilità di merci
sia diventata elemento essenziale nella no- PERSONA
stra vita quotidiana. E la logistica, nonostante
le numerose restrizioni, è rimasto l’unico comparto
economico che non ha visto calare la propria produt-
tività. Anzi, gli operatori logistici e distributivi hanno
per primi messo in atto tutte le misure per garantire
continuità nel servizio ai propri clienti.
Pur non intravedendo la necessità di mettere in atto
modelli progettuali diversi da quelli in corso prima
della crisi, ritengo si dovrà sempre di più favorire lo ANDREA
sviluppo di piccoli centri distributivi altamente tec- BENVENUTI
nologici, che, connessi agli hub più grandi, garanti-
scano un miglior servizio al cliente.
Riguardo ad uno scenario post crisi è molto impor-
tante fare anche una riflessione sul tema della ri-
generazione del territorio, e, nello specifico, della SOCIETÀ
conversione di aree esistenti (brown field) in nuove
realtà produttive. Riteniamo che il Governo e le am-
ministrazioni locali debbano fattivamente introdurre
agevolazioni tali da attrarre investimenti su tali aree.
La conversione comporta per gli investitori e svilup-
patori rilevanti costi legati a demolizioni e bonifiche,
che potrebbero essere in parte compensati da una
riduzione degli oneri di costruzione e agevolazioni
fiscali. Questo consentirebbe di mantenere i valo- LCP
INVESTITORI, SVILUPPATORI, GESTORI 13I clienti hanno una visione chiara
del proprio business e delle modalità
tecniche e operative. Questo si traduce
nello sviluppo di progetti “built-to-suit”
ad alto contenuto tecnologico
ri degli asset immobiliari, e quindi dei Fondamentale sarà anche l’appor-
canoni, entro valori accettabili per il to della tecnologia e in particolare di
mercato. quella digitale. È auspicabile un con-
Un’altra sfida urgente, oggi, è quel- fronto più stretto tra tutta la filiera
la di portare a compimento le attivi- degli operatori della logistica immo-
tà interrotte a causa dell’emergenza. biliare: investitori/developer, proget-
Parlo degli sviluppi immobiliari e delle tisti, aziende manifatturiere. Credo
pratiche edilizie sospesi per chiusu- anche che questa cooperazione sia
ra degli uffici pubblici. Lato sviluppo, già in essere da tempo. I clienti han-
sarà un cammino lungo e impegna- no oggi una visione chiara del proprio
tivo poiché, dopo il normale periodo business e delle modalità tecniche
di ripresa (ramp-up), tutti gli opera- e operative per perseguirlo. Questo
tori dovranno fronteggiare metodolo- si traduce nello sviluppo di progetti
gie di lavoro diverse e, fatalmente, più “built-to-suit” ad alto contenuto tec-
lunghe per eseguire le stesse attività nologico per i quali la collaborazione
pre-emergenza. Lato autorizzazioni, stretta tra cliente, investitori, svilup-
la sfida sarebbe quella di avere una patori, progettisti, imprese e autorità è
maggiore tecnologia a disposizione vitale. Sarebbe utile che gli operatori
delle pubbliche amministrazioni af- si confrontassero per condividere le
finché possano, in caso di emergenza proprie esperienze e trovare delle mo-
e da remoto, rispondere velocemente dalità di lavoro comuni e con il pieno
alle richieste del mercato. supporto delle autorità.
INVESTITORI, SVILUPPATORI, GESTORI 14logistica del futuro:
puntare su tecnologia
e sostenibilità
di Mario Pellò, Head of Italy Nuveen Real Estate
I
l segmento della logistica si sta indubbiamente
dimostrando fra i più resilienti nel contesto della PERSONA
crisi indotta dal Covid-19. Emergono tuttavia già
forti segnali che indicano come l’interesse degli
operatori stia cambiando. La pandemia sta favoren-
do un ripensamento delle catene di approvvigiona-
mento delle aziende manifatturiere di tutto il mondo,
che era già iniziato nel contesto della guerra com-
merciale fra USA e Cina. A nostro avviso, nel pros-
simo futuro le grandi aziende potrebbero puntare a
ridurre la loro dipendenza dalla Cina per migliorare la MARIO PELLÒ
resilienza dell’intera catena di approvvigionamento.
Le supply chain globali potrebbero così accorciarsi e
le aziende potrebbero diversificare almeno una parte
delle loro forniture ripristinando alcune attività mani-
fatturiere in Europa e negli Stati Uniti o nelle regioni SOCIETÀ
vicine.
Ovviamente questo cambiamento richiederà tempo
e investimenti, ma la logistica immobiliare potrebbe
trarre beneficio dall’emergere di un nuovo tipo di do-
manda. Infatti, se è possibile immaginare un indeboli-
mento, nel breve termine, dell’interesse nei magazzi-
ni oggi meglio posizionati per gestire le importazioni
dalla Cina, potrebbero diventare invece più interes-
santi alcune località attualmente a basso costo si- NUVEEN RE
tuate in Europa orientale e meridionale, in Turchia e
INVESTITORI, SVILUPPATORI, GESTORI 15Il lockdown sta stimolando l’e-commerce ed è probabile che questo
cambiamento nelle abitudini degli Italiani rimanga in futuro
forse anche nel Nord Africa. Questa investimenti in tecnologia saranno
è un’opportunità che starà ai governi necessari sia per dotarsi di infrastrut-
saper cogliere, con riforme e investi- ture moderne (per esempio, l’ipotesi
menti mirati sia sul piano infrastruttu- di rendere la BREBEMI un’autostrada
rale che di capacità di attrazione degli elettrificata a impatto è piuttosto in-
investimenti. teressante), sia per incrementare in
Ovviamente i magazzini più adatti generale il livello di automazione nella
all’e-commerce, per dotazione e per movimentazione delle merci, renden-
posizione, continueranno ad essere do tutto il sistema logistico più effi-
molto richiesti. Se, a breve termine, ciente e rafforzandone la resilienza in
le strutture collegate alla produzione, situazioni di difficoltà come quella at-
al commercio e alla logistica portuale tuale.
registreranno probabilmente un calo Naturalmente è difficile ipotizzare in
della domanda, le strutture logistiche futuro lo sviluppo di numerose nuove
moderne - come i centri di distribu- proprietà logistiche nelle località più
zione, per l’ultimo miglio e le strutture urbanizzate, dove l’offerta di terreni
dotate di celle frigorifere - reggeranno edificabili è molto limitata. Sarà allo-
meglio, poiché il momentaneo blocco ra necessario che gli investitori inte-
della vita pubblica sta spingendo la ressati al settore, come Nuveen, e gli
domanda di acquisti online. operatori adottino soluzioni creative
Anche in Italia il lockdown sta stimo- per creare valore e per offrire nuovi
lando l’e-commerce ed è probabile spazi adatti ai bisogni della logistica,
che questo cambiamento nelle abitu- agendo in conformità con le normati-
dini degli Italiani rimanga in futuro e ve dei territori: per esempio cambian-
sia anzi destinato a rafforzarsi. do le destinazioni d’uso, progettando
A lungo termine, in Italia, rimarrà tut- sviluppi brownfield, trasformando im-
tavia la forte necessità di investimen- mobili già esistenti grazie all’adozione
ti nelle infrastrutture, per accelerare di tecnologie moderne e sostenibili,
i collegamenti con il resto dell’Euro- magari anche realizzando edifici mul-
pa, in particolare dal centro e dal sud tipiano tecnologicamente attrezzati al
Paese, che continuano a essere pe- movimento verticale.
nalizzati da questo punto di vista. Gli
INVESTITORI, SVILUPPATORI, GESTORI 16Un ripensamento del
modello produttivo
di Lucio Asquini, Managing Director Archest
I
n questi giorni, stiamo riflettendo su come la so-
cietà e le attività dell’uomo si potranno, e dovran-
no, riorganizzare nel periodo del “dopo Coronavi- PERSONA
rus”.
Tutti noi siamo stati, per un lungo periodo, coinvol-
ti, con entusiasmo, nell’apertura al mondo, abbiamo
creato strette connessioni fra i diversi Paesi del pia-
neta, aumentato esponenzialmente i movimenti del-
le persone e delle merci, concentrato produzioni spe-
cializzate, sviluppato i trasporti, realizzato terminal
logistici, organizzando le attività di trasformazione e
la distribuzione delle merci con l’ottica della razio- LUCIO ASQUINI
nalizzazione dei costi e vedendo il mondo come un
“mercato globale”.
Ora stiamo pensando a quali correttivi introdurre per
riorganizzare nel territorio la produzione di beni e la
logistica, in modo che le merci possano essere più SOCIETÀ
facilmente rese disponibili ovunque serva, anche in
casi emergenziali e di crisi. Questo, in continuità con
quanto era già in qualche modo iniziato nel periodo
“pre virus”, anche in linea con il diffondersi delle pra-
tiche di sostenibilità ambientale, dei principi dell’e-
conomia circolare, con gli investimenti e i progetti di
razionalizzazione energetica, e la sforzo di utilizzare i
beni a “Km zero”, nella ricerca di costruire un sistema
più attento alla salvaguardia dell’ambiente. ARCHEST
Questo trend, dopo l’attuale crisi, credo si rafforzerà
per riorganizzare, potenziare e diffondere le diverse
STUDI DI ARCHITETTURA E INGEGNERIA 17Il ripensamento della funzione logistica diventerà
un motore importante anche per la trasformazione
urbana e per la creazione di nuove opportunità
di riqualificazione
e differenziate capacità produttive dei lettivo. Le nuove infrastrutture si av-
territori. Ci sarà un tentativo di reim- varranno quindi delle applicazioni più
piantare tipologie di produzioni che spinte dell’evoluzione delle tecnologi-
erano state abbandonate o delegate ca – big data, automazione, Internet
ad altri Stati, al fine di rendere più fa- of things – perseguendo e assecon-
cilmente disponibili i beni primari, cre- dando l’ulteriore sviluppo del e-com-
ando una rete a maglia più fitta che merce e del delivery più capillare dei
garantisca la disponibilità di una plu- beni fino al consumatore finale.
ralità di prodotti essenziali, ovunque, Il concetto dello sviluppo più fitto e
anche in casi di problemi di eventuali concatenato delle reti della logisti-
chiusure di alcuni mercati. ca e la evidente trasformazione del
Con una prevedibile mutazione del commercio, che si evolverà verso
modello economico produttivo che una maggior richiesta di beni da con-
potrebbe portare a una moltiplica- segnarsi direttamente al consumato-
zione dei poli specialistici, anche la re, implica che il ripensamento della
logistica sarà destinata a subire una funzione logistica, diventerà un ulte-
trasformazione che coinvolgerà un riore motore molto importante, anche
ripensamento, quindi una nuova atti- per la trasformazione urbana e per la
vità di programmazione, progettualità spinta alla creazione di nuove oppor-
e, quindi, di nuovi investimenti, anche tunità per la riqualificazione di aree
sulla spinta innovativa tecnologica che urbane che necessitano di interventi
ha interessato le fabbriche (industry di riqualificazione e di ri-funzionaliz-
4.0), con un conseguente incremento zazione, pensiamo alle opportunità
di centralità funzionale della logistica, delle aree di ex caserme, scali ferro-
finalizzata a soddisfare maggiormen- viari, fabbriche non più in attività nel-
te le esigenze di un mercato più se- le aree urbane.
STUDI DI ARCHITETTURA E INGEGNERIA 18L’e-commerce
lancia la logistica
Progettare spazi sostenibili
di Andrea Marchiori, CEO Techbau
O
ggi la vera sfida non è “cosa” torneremo a
costruire, ma quando e con che modalità. In
tal senso, infatti, ancora prima di una nuo- PERSONA
va progettualità per gli immobili, compresi
quelli destinati alle attività logistiche, sarà importan-
te – direi essenziale – improntare la propria attività
in modo tale da assicurare e da garantire la salute e
la sicurezza di tutti, soprattutto di coloro che opera-
no nei cantieri.
In tal senso, assisteremo al cambiamento di abitudi-
ni ormai consolidate, che lasceranno spazio a proto-
colli e metodiche condivise con i lavoratori, al fine di ANDREA
tutelare il bene prioritario, che è quello della salute.
Anche la programmazione dei lavori, dunque, dovrà
MARCHIORI
tenere conto di tutto ciò che sta modificando le no-
stre vite, dal banale - ma non scontato - utilizzo del-
la mascherina, al bel più alienante modo di vivere la
SOCIETÀ
quotidianità e i rapporti interpersonali, improntati nel
solco del distanziamento sociale.
In questo scenario, tutto assumerà una forma diver-
sa: in questi giorni – dopo questo lungo periodo di
lockdown - iniziamo a pianificare la cosiddetta “fase
due”, ovverosia un periodo (più o meno lungo, al mo-
mento non è dato saperlo) durante il quale vivremo
una “convivenza forzata” con il pericolo Coronavirus,
cioè qualcosa che non ci piace, ma dal quale dobbia-
mo proteggerci proprio al fine di difendere il nostro
TECHBAU
più grande patrimonio, rappresentato dalle donne e
STUDI DI ARCHITETTURA E INGEGNERIA 19Nuovi spazi e contenitori da realizzarsi in base all’uso efficiente
delle risorse, della minimizzazione degli impatti ambientali,
riuso del suolo e circular economy
dagli uomini che sono il motore delle rio, promuovendo una legge che sem-
nostre sfide passate, presenti e future. plifichi procedure e costi con il solo
In questo contesto, il commercio e fine di restituire dignità all’ambiente.
la logistica - che in poche settimane Tutti dobbiamo sentire, infatti, la re-
hanno assistito a un ulteriore ed espo- sponsabilità di promuovere progetti e
nenziale impulso verso l’e-commer- iniziative che vedano come protago-
ce - avranno la necessità di dotarsi di nista l’ambiente, e questo va declina-
nuovi spazi, sempre più automatizza- to sia relativamente alla qualità intrin-
ti, anche per limitare i rischi legati alla seca degli edifici, che dovranno, per
salute. l’appunto, essere realizzati in appli-
Nuovi spazi, e nuovi contenitori, dun- cazione dei principi della circular eco-
que, da realizzarsi con un occhio ri- nomy, al fine di promuoverne una fu-
volto ai principi dell’uso efficiente del- tura riconversione, sia con riferimento
le risorse, della minimizzazione degli alla gestione dei cantieri, assumendo
impatti ambientali, del riuso del suolo metodiche e best practices per evita-
e della circular economy. re sprechi e inquinamento, investendo
Proprio in materia di riduzione del nelle logiche della prefabbricazione,
consumo di suolo libero, in questi ul- non solo per la parte strutturale de-
timi anni le Regioni hanno giocato un gli edifici, ma anche per tutto quello
ruolo importante nell’incentivazione che è impiantistica, ovviamente con
di interventi di rigenerazione urbana, un maggiore sforzo di progettazione e
privilegiando – anche nel settore del- programmazione.
la logistica – la realizzazione di nuovi In questa fase di incertezza dei mer-
interventi a valere su aree dismesse, cati, non sarà immediato program-
marginalizzate o versanti in condizio- mare nuove iniziative; saremo tut-
ni di obsolescenza funzionale, al fine ti condizionati sia dalla situazione in
di concorrere all’eliminazione di diffu- atto, sia dagli investitori, che staranno
se situazioni di degrado. alla porta per capire meglio lo scena-
Personalmente, ritengo che sia venuto rio entro il quale muoversi: ciò, anche
il momento che anche il governo na- se la logistica sarà l’asset class anco-
zionale intervenga a “curare” le ferite ra per lungo tempo fino a quando tro-
aperte sul nostro meraviglioso territo- verà una sua stabilizzazione.
STUDI DI ARCHITETTURA E INGEGNERIA 20Pavimentazioni con
tecnologie innovative
di Giorgio Di Capua, CEO e Managing Director Prima Pavimenti
L
’attuale momento di crisi, con tutte le sue tra-
giche conseguenze, più e meno gravi, rallenta
le nostre attività abituali, offrendoci l’oppor-
tunità ed il tempo di riflettere su quanto fatto PERSONA
di bene in passato, di considerare gli errori e valutare
i possibili presidi da adottare nell’immediato futuro.
In merito alle costruzioni logistiche, è un fatto certo
che molti errori siano stati commessi relativamen-
te al tema delle pavimentazioni industriali, pertanto
questo argomento merita un’indubbia riflessione.
Premesso che il sistema pavimento è da considerar-
si una struttura, rilevante è il fatto che a differenza di
molte altre componenti della costruzione logistica, la GIORGIO DI CAPUA
messa in uso della piattaforma, comporta uno stress
molto rilevante per la pavimentazione, sia in termini
di carichi puntuali, che di carichi dinamici; pertanto
se la stessa non viene progettata e realizzata tenen-
do nella giusta considerazione questi due fattori, i SOCIETÀ
problemi indotti da un suo degrado prematuro sono
inevitabilmente gravi.
Fatte queste premesse, in previsione di una speria-
mo imminente riapertura dei cantieri, passata la fase
più acuta dell’emergenza attuale, diventerà un fatto
essenziale superare i metodi costruttivi tradiziona-
li, e considerare di realizzare pavimentazioni secon-
do tecnologie innovative.In questo senso la corretta
progettazione riveste un’importanza fondamentale, PRIMA PAVIMENTI
sia in termini di dimensionamento della struttura pa-
vimento che del metodo costruttivo, l’individuazione
AZIENDE MANIFATTURIERE 21dei materiali, nonché del tipo di fini- senza necessità di demolizione, con-
tura superficiale. Tema importante, in sentano di trasformare in tempi rapidi
funzione della grande rilevanza eco- le pavimentazioni obsolete di questi
nomica sul valore del manufatto fini- edifici, riportandole ad una nuova vita.
to, è la scelta della tipologia del cal- Si tratta di sistemi che si realizzano
cestruzzo; oltre a tenere nella giusta direttamente al di sopra delle vecchie
considerazione l’eco-compatibilità di superfici usurate, rigenerandole sia in
queste produzioni, bisognerà proget- termini prestazionali che di valorizza-
tare dei mix design specifici, prescri- zione estetica. P avimentazioni di vec-
vendo quantitativi e prestazioni degli chi edifici industriali, trasformate a
additivi e delle fibre. Pertanto, molto mezzo di cicli specifici, intesi a ricondi-
rilevante, in vista della prossima ria- zionarle in coerenza a nuovi standard
pertura delle attività cantieristiche, funzionali e normativi, piuttosto che
imporre dei vincoli stringenti di veri- riconvertire queste vecchie costruzio-
fica sulla conformità delle forniture, ni a spazi abitativi, espositivi o dedica-
questo è stato l’elemento da cui sono te al tempo libero. E d ancora sistemi
dipese molte delle criticità più rilevan- certificati specifici per le piattaforme
ti riscontrate nel passato, per eviden- logistiche, studiati per trasformare le
ti motivi speculativi. Inoltre prevedere pavimentazioni degradate in superfici
finiture superficiali, con sistemi in re- continue ad altissima planarità, fun-
sina certificati, o eseguite col metodo zionali alle necessità dei più moderni
della lucidatura, in quanto aumenta le mezzi di movimentazione.Nell’attuale
prestazioni meccaniche, ed assicu- era digitale sarebbe auspicabile un’al-
ra facilità di pulizia e di sanificazione, leanza strategica tra i protagonisti
necessità stringente, nell’attuale crisi della filiera logistico-immobiliare, in-
da Covid 19. tesa a ridurre i passaggi, avvicinare i
Il tema delle finiture ci introduce ad soggetti e selezionarli, al fine che tali
esaminare un’altra sfida imminen- interventi vengano progettati da pro-
te, quella relativa al recupero ed alla fessionisti con comprovata esperien-
riconversione dell’enorme patrimo- za nel settore specifico, realizzati da
nio immobiliare esistente, non da di- aziende leader del settore strutturate
smettere ma da riqualificare, sia esso e qualificate, prevedendo l’utilizzo di
di tipo commerciale, che industriale, moduli BIM di sistemi certificati, con-
che logistico. P revedere di realizzare formi alle normative vigenti, nonché
innovativi rivestimenti certificati, che agli standard Leed, Haccp, ecc.
AZIENDE MANIFATTURIERE 22Le strategie a breve
e medio-lungo termine
di Jean Baptiste Serra, Head of Logistics & Industrial
BNP Paribas Real Estate Advisory Italy
L
’emergenza Covid ha messo in luce l’importan-
za crescente dell’e-commerce come uno dei
motori dell’economia, e della logistica che in PERSONA
un momento critico per il Paese, ha consenti-
to il regolare approvvigionamento delle merci su tutto
il territorio nazionale. Un trend destinato a continua-
re anche nel medio-lungo termine, contribuendo ad
aumentare l’espansione degli acquisti online anche
nei Paesi in cui se ne faceva un uso limitato, come
ad esempio in Italia, e aumentando ulteriormente la
domanda di spazi logistici dedicati a questo setto-
re. Questo cambiamento di abitudini imporrà una JEAN BAPTISTE
trasformazione anche nell’organizzazione logistica.
Per risolvere il problema delle interruzioni di alcune
SERRA
catene di approvvigionamento verificatosi in queste
settimane, in alternativa all’aumento delle scorte di
magazzino, le aziende potrebbero creare una rete più SOCIETÀ
compressa che minimizza i costi di distribuzione e
movimenta le merci in modo più veloce. Una strate-
gia, questa, in controtendenza con quanto fatto fino-
ra dal comparto della logistica dove gran parte della
domanda di spazi è stata guidata da magazzini che
associavano lo stoccaggio e la distribuzione di pro-
dotti finiti fabbricati molto più lontano. Sul fronte im-
mobiliare, queste trasformazioni, unite alla domanda
crescente di magazzini e logistica di ultimo miglio BNP PARIBAS RE
(inferiori cioè ai 5.000 mq e localizzati vicino ai centri
ADVISORS 23La crescita dell’e-commerce potrebbe compensare
il calo del commercio tradizionale mantenendo inalterati
i livelli della domanda
urbani), si tradurranno nel medio ter- tizzando una contrazione generale del
mine in una crescita dei canoni di loca- mercato immobiliare nel breve periodo
zione. E questo, a causa della scarsità legata alla pandemia, i volumi di inve-
dell’offerta di immobili “pronti” desti- stimento dovrebbero contrarsi rispet-
nata a durare ancora a lungo in attesa to agli ultimi anni, ma in rapporto alle
che vengano realizzati nuovi asset ri- altre asset class, il decremento dei vo-
strutturando immobili già esistenti ma lumi sembra destinato a mostrarsi più
non utilizzati, creando così un possi- contenuto. Sul fronte dei rendimenti,
bile volano per la riqualificazione delle questi dovrebbero registrare una cer-
periferie delle città. Nel breve termine, ta divergenza a seconda dei segmenti
invece, i ridotti flussi commerciali glo- logistici: se le piccole unità in prossi-
bali derivanti dalla pandemia, avranno mità dei centri urbani, utilizzate come
un impatto negativo sulla domanda di logistica dell’ultimo miglio, dovrebbe-
asset logistici nei porti (sia marittimi ro segnare un aumento della doman-
che aerei) per via di un ridotto utilizzo. da, con conseguente compressione
Ma nel medio-lungo termine queste degli yield, i rendimenti dei magazzini
asset class torneranno a stabilizzarsi di medie dimensioni in aree extraur-
con la ripresa dei flussi commerciali. bane rimarranno probabilmente sta-
Non solo. La crescita dell’e-commer- bili. A pesare, in futuro, sarà comun-
ce potrebbe compensare il calo del que la qualità dell’asset immobiliare.
commercio tradizionale mantenendo Gli investitori punteranno sempre più
inalterati i livelli della domanda globale ad acquistare immobili di grado A, in
di beni fornendo così un ulteriore im- buone posizioni, e con ottimi tenant.
pulso alla necessità di spazi negli hub E questo influirà sul prezzo generan-
di porti e aeroporti. do una compressione dei rendimenti.
Dal punto di vista degli investimenti, il Gli immobili di grado inferiore manter-
settore logistico rimane un’asset class ranno comunque una certa stabilità
su cui investire, con fondamentali mi- (essendo la quota preponderante del
gliorati, in particolare con un aumento mercato) e non perderanno di interes-
della domanda di spazi. Tuttavia, ipo- se per ancora molto tempo.
ADVISORS 24La logistica
post COVID-19
di Alessandro Petruzzi, Head of Industrial & Logistic CBRE Italia
L
a diffusione del COVID-19 sta iniziando a in-
cidere in modo sempre più evidente sull’eco-
nomia dei principali Paesi colpiti e anche il
PERSONA
commercial real estate sta subendo le riper-
cussioni di questo rallentamento. C on l’avvicinar-
si della Fase 2, in molti iniziano a interrogarsi sulla
situazione post emergenziale e su come agiranno i
principali operatori economici. N onostante i numeri
del primo trimestre 2020 confermino la crescita del
settore, non mostrando ancora l’impatto COVID-19,
ci si aspetta un fisiologico rallentamento in merito sia
ai metri quadri assorbiti sia ai capitali investiti. Non
è facile prevedere quali saranno gli effetti della cri-
ALESSANDRO
si sulla logistica ma è interessante analizzare come PETRUZZI
l’attuale situazione possa accelerare processi già in
atto all’interno del mercato. Inoltre, per il suo carat-
teristico posizionarsi tra il sistema produttivo e quel-
lo del consumo, la logistica non potrà che giocare un SOCIETÀ
ruolo importante nel futuro scenario economico. U na
delle principali tendenze che subirà prevedibilmente
un ulteriore stimolo è la crescita del ruolo della città
all’interno della supply chain. Nei centri urbani la lo-
gistica si posiziona come strumento fondamentale
per connettere velocemente produttore e compra-
tore. La crescita dell’e-commerce porrà più enfasi
sulla gestione del last mile stimolando lo sviluppo di
soluzioni immobiliari sempre più specializzate e più CBRE ITALIA
efficienti nel coprire l’ultimo metro. Questo trend si
consoliderà anche grazie all’attuale distanziamen-
ADVISORS 25La qualità degli spazi sarà fondamentale,
spingendo su nuovi sviluppi di prodotti in linea
con le nuove richieste tecniche degli operatori
to sociale, che ha spinto sempre più riuso di aree dismesse, riducendo gli
consumatori all’esperienza d’acquisto oneri richiesti e delineando proces-
online e che, prevedibilmente, aumen- si con tempistiche certe e compren-
terà la penetrazione di questo model- sibili; in tale senso la recente legge
lo nel medio termine. N uovi progetti di lombarda n. 18 del 26 novembre 2019
sviluppo e nuove tipologie di magaz- può rappresentare un primo sforzo
zini urbani modificheranno il mercato nel concretizzare questo “shifting”
post crisi. Il tema della rigenerazione della catena logistica un verso una
urbana rivestirà un ruolo strategico maggiore capillarità urbana. L a qua-
all’interno della necessità di penetra- lità degli spazi sarà un altro elemen-
zione urbana che sempre più operato- to fondamentale, spingendo su nuovi
ri (in ultimo la GDO) dovranno portare sviluppi che rendano più facile la cre-
avanti. La crescita del totale dei con- azione di prodotti sempre più in linea
sumi Food & Grocery veicolata trami- con le nuove richieste tecniche dei
te canali online, secondo l’Osserva- principali operatori (elevata automa-
torio eCommerce B2C del Politecnico tizzazione, aumento di vivibilità degli
di Milano, è cresciuta di oltre 20 volte spazi e delle altezze dei magazzini,
nelle ultime settimane.Gli enormi por- strutture multi-piano). In definitiva, la
tafogli NPL transati negli ultimi anni pandemia, anche se avrà un indubbio
potranno essere serbatoi di immobi- impatto negativo sui volumi nel corso
li già posizionati nei pressi di vecchi dei prossimi mesi, potrà dimostrar-
compound industriali, ormai inglobati si un inaspettato catalizzatore nel-
nel tessuto cittadino, da ripensare e la spinta alla realizzazione di alcuni
rigenerare. cambiamenti che, anche se già indivi-
Strumento fondamentale sarà la pre- duabili nell’ultimo periodo, non hanno
senza di una cornice legislativa che ancora avuto la possibilità di manife-
fornisca i giusti strumenti agli ope- starsi a pieno.
ratori per intraprendere operazioni di
ADVISORS 26La logistica ripensa
e consolida la filiera
di approvvigionamento
di Simone Roberti, Head of Research Colliers International Italia
L
e origini della logistica sono strettamente
legate alla storia militare e risalgano all’an- PERSONA
tichità quando lo Stato doveva assicurare
all’esercito gli approvvigionamenti. Oggi, an-
che se siamo in tempo di pace, la logistica svolge il
ruolo primario per il funzionamento dell’economia di
un Paese, per quanto spesso si tratti di una serie di
meccanismi invisibili, o visibili solo ad occhi esperti.
In questo periodo di crisi ci stiamo rendendo con-
to tutti di quanto la logistica sia fondamentale per
l’approvvigionamento delle nostre città. P ur avendo SIMONE ROBERTI
un’economia che funziona in maniera ridotta e con-
tingentata, la circolazione delle merci è proseguita
e ha dovuto fronteggiare una nuova domanda alla
quale non era ancora pronta. Nel 2019, infatti, gli ac-
SOCIETÀ
quisti realizzati in Italia su Internet rappresentavano
circa il 7% del consumo totale dei retail, cifra ben al
di sotto delle abitudini dei Paesi d’Oltralpe (tra il 15%
e il 20% per le grandi economie europee). Nello spe-
cifico, il valore degli acquisti è in continua crescita
(+15% nel 2019 rispetto al 2018) con una cresci-
ta maggiore per i prodotti (+21%) rispetto ai servizi
(+7%). Nel corso dei primi mesi del 2020, l’aumen-
to è stato maggiore. A lcune società hanno sperato COLLIERS
di compensare con le vendite online la chiusura dei INTERNATIONAL
loro negozi, ma la situazione di difficoltà economica
ADVISORS 27L’impatto per il settore immobiliare sarà importante.
In termini di investimenti, l’asset class logistica
era arrivata nel triennio 2017-2019 a rappresentare
il 12% del volume investito
o piuttosto l’incertezza per il futuro zata, così oggi molte aziende sono
non stanno portando i risultati spera- spinte a ripensare la loro. La crisi del
ti. Altre società, principalmente quelle covid-19 è arrivata in un periodo di
della distribuzione alimentare, hanno guerra commerciale tra la Cina e gli
visto gli acquisti online aumentare Stati Uniti che ha reso evidente ad
vertiginosamente e non sono state alcune aziende la necessità di realiz-
in grado di rispondere alla crescente zare delle filiere più resilienti. Questo
domanda con le consegne. U na vol- le spingerà principalmente ad accor-
ta passata questa situazione di crisi, ciare le distanze tra i fornitori, diver-
come si sposterà la domanda? I con- sificarli e avere maggiori disponibili-
sumatori continueranno a comprare tà di scorte. L ’impatto per il settore
online, avendo scoperto l’utilità del immobiliare sarà quindi importante.
servizio? Se questo succederà, come In termini di investimenti immobiliari,
è molto probabile, le vendite online l’asset class logistica era arrivata nel
subiranno una forte crescita, anti- triennio 2017-2019 a rappresentare
cipando uno sviluppo della logistica il 12% del volume investito, dopo es-
immobiliare simile a quello degli al- sere stato per tanto tempo intorno al
tri Paesi a Nord delle Alpi, come già 5% del mercato. Nei mesi a venire è
prospettato in scenari pre-covid-19. prevedibile un aumento degli investi-
Un altro aspetto da tenere in consi- menti in questo settore in quanto la
derazione è il cambiamento delle ca- crisi del covid-19 ha mostrato le op-
tene logistiche. Così come gli eserciti portunità che si possono cogliere e
che si spingevano troppo in territorio soprattutto la necessità di creare del
nemico dovevano avere una logistica nuovo prodotto immobiliare.
in grado di sostenere questa avan-
ADVISORS 28Più spazio alla
logistica urbana
di Alfredo Mauri, Head of Logistics & Industrial Department GVA Redilco
L
’attuale emergenza sanitaria e le conseguen-
ti misure di contenimento stanno creando si-
tuazioni straordinarie nell’autotrasporto e nella
filiera logistica che, per quanto riguarda il cor- PERSONA
rispettivo mercato immobiliare, stanno accelerando
tutti i processi di cambiamento e innovazione già pre-
cedentemente in atto.
Tra gli elementi trainanti spicca la crescita del com-
mercio elettronico (ben oltre +100% nella GDO secon-
do Nielsen): l’imprevista impennata della mole di ordi-
ni, difficile da gestire per chi opera nel settore, in primis
per le insegne della GDO, unita alla corsa agli scaffali
fisici, hanno evidenziato la mancanza di struttura e ALFREDO MAURI
preparazione della gran parte delle catene distributive
che, improvvisamente, sono andate in sofferenza.
Soprattutto con riferimento alle supermarket chain, si
è registrata una significativa crescita della domanda
di immobili per la logistica disponibili fin da subito alla SOCIETÀ
locazione. Oggi tali richieste sono determinate dalla
necessità di gestire l’overstocking temporaneo, ma a
breve si trasformeranno in un modello distributivo e
logistico sempre più articolato, che unitamente ai big
box, vedrà enfatizzata l’esigenza di accorciare le di-
stanze – anche fisiche – con l’utente finale, median-
te la nascita di magazzini satellite, transit point e con
un accento sempre più spinto alla gestione dell’ultimo
miglio. GVA REDILCO
Inoltre il magazzino logistico sarà sempre più luogo di
integrazione tra le ultime attività della filiera produttiva,
lo stoccaggio tradizionale su scaffale, le aree dedica-
ADVISORS 29Puoi anche leggere
