Prospetto del gruppo d'investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità - Fondazione d'investimento Swiss Life
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Prospetto del gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità Fondazione d’investimento Swiss Life
Fondazione d’investimento Swiss Life: Prospetto del gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità 3
Indice
1 Informazioni generali 4
7 Note sui rischi 12
2 Modello d’investimento 5 7.1 Rischi di liquidità 12
2.1 Strategia d’investimento 5 7.2 Rischi connessi all’ubicazione 12
2.2 Obiettivi d’investimento 5 7.3 Rischi di sviluppo 12
2.3 Finanziamento e impiego dei proventi 5 7.4 Rischi dei mercati locativi 12
2.4 Direttive d’investimento 5 7.5 Rischi ambientali 12
2.5 Selezione degli immobili 6 7.6 Rischi di valutazione 13
7.7 Rischi legati ai tassi d’interesse 13
3 Organizzazione 7 7.8 Rischi normativi 13
3.1 Assemblea degli investitori 7 7.9 Rischi legati al gestore 13
3.2 Consiglio di fondazione 7 7.10 Usabilità limitata per terzi 13
3.3 Direzione 7
3.4 Portfolio manager 7 8 Imposte 13
3.5 Commissione d’investimento Immobili 7
3.6 Gestione immobiliare 7 9 Altre informazioni 14
3.7 Esperti in stime immobiliari 8
3.8 Ufficio di revisione 8
3.9 Banca depositaria 8
4 Emissioni e riscatti di quote 9
4.1 Emissione di quote 9
4.2 Prezzo di emissione 9
4.3 Riscatto di quote 9
4.4 Prezzo di riscatto 10
4.5 Conferimenti in natura 10
5 Valore netto d’inventario 10
6 Struttura delle commissioni 11
6.1 Commissione di gestione 11
6.2 Gestione immobiliare 11
6.3 Commissione di acquisto e vendita 11
6.4 Commissione di costruzione 11
6.5 Commissione di emissione 11
6.6 Commissione di riscatto 11
6.7 Altri costi e oneri 11
In caso di dubbio fa stato la versione in lingua tedesca.4 Fondazione d’investimento Swiss Life: Prospetto del gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità 1 Informazioni generali La Fondazione d’investimento Swiss Life è una fonda- zione creata nel 2001 dall’allora Società svizzera di As- sicurazioni generali sulla vita dell’uomo, oggi Swiss Life SA, ai sensi dell’art. 80 e segg. CC e art. 53g e segg. LPP. La Fondazione d’investimento Swiss Life ha sede a Zu- rigo ed è subordinata alla Commissione di alta vigilanza della previdenza professionale CAV PP. La Fondazione d’investimento Swiss Life si rivolge alle istituzioni della previdenza professionale esenti da imposte con sede in Svizzera. Suo scopo è l’investimento e la gestione collet- tiva dei fondi previdenziali a essa affidati dagli investitori. La Fondazione d’investimento Swiss Life aderisce al KGAST (Conferenza degli amministratori di fondazioni d’investimento), che impone ai suoi membri di attenersi a standard qualitativi elevati e a una completa trasparenza. L’organo supremo delle fondazioni d’investimento, l’as- semblea degli investitori, offre a tutte le casse pensioni partecipanti la possibilità di esercitare un influsso di- retto. La Fondazione d’investimento Swiss Life è com- posta da molteplici gruppi d’investimento che si avval- gono di categorie d’investimento diverse come azioni, obbligazioni, LPP-Mix o immobili. Nel settore immobi- liare esistono quattro gruppi d’investimento: ·· Fondi immobiliari Svizzera (investimenti immobiliari indiretti) ·· Immobili Svizzera (investimenti immobiliari diretti) ·· Immobili commerciali Svizzera (investimenti immobi- liari diretti) ·· Immobili Svizzera Terza età e Sanità (investimenti immobiliari diretti) Il presente prospetto riguarda il gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità.
Fondazione d’investimento Swiss Life: Prospetto del gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità 5
2 Modello d’investimento
2.1 Strategia d’investimento d) il gruppo d’investimento esegue prevalente-
mente investimenti diretti secondo le lettere da
Il gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età a) a c) sopra riportate perseguendo la ripartizione
e Sanità investe per lo più direttamente in immobili in seguente:
Svizzera. Gli investimenti interessano immobili con e · abitazioni senza offerta di assistenza
senza gestore. stazionaria20–70%
· strutture di cura e case per anziani 0–50%
· immobili sanitari 0–50%
2.2 Obiettivi d’investimento (centri paramedici, riabilitativi e medici,
ospedali ecc.)
Il gruppo si prefigge di conseguire rendimenti d’investi- 2. Il patrimonio del gruppo può essere investito in im-
mento conformi al mercato mediante l’acquisto, lo svi- mobili in proprietà individuale o in comproprietà,
luppo, la gestione e la detenzione nel lungo termine di costruzioni in diritto di superficie, nonché terreni
immobili nel settore Terza età e Sanità in Svizzera. edificabili.
3. I collocamenti possono avvenire tramite investimenti
diretti o collettivi. I collocamenti in investimenti col-
2.3 Finanziamento e impiego dei proventi lettivi sono limitati al massimo al 25% del patrimo-
nio del gruppo d’investimento.
Il finanziamento del gruppo d’investimento avviene con 4. Agli investimenti diretti vengono equiparati gli im-
l’emissione di quote e l’eventuale capitalizzazione dei pro- mobili detenuti da controllate che si trovano nella
venti nonché tramite fonti esterne, mediante la costitu- proprietà esclusiva della fondazione (art. 33 OFond).
zione in pegno di beni fondiari e l’accensione di ipoteche. 5. Gli investimenti collettivi sono investimenti in quote
patrimoniali operati in comune da diversi investi-
tori. A essi sono equiparati i fondi d’investimento
2.4 Direttive d’investimento istituzionali che servono a un unico istituto di previ-
denza. Il gruppo d’investimento può partecipare agli
1. Il patrimonio del gruppo d’investimento viene col- investimenti collettivi attenendosi all’art. 56 OPP 2
locato in immobili svizzeri nel settore Terza età e sa- e all’art. 30 OFond. Il ricorso a investimenti collet-
nità nel rispetto di una ripartizione adeguata del ri- tivi non può pregiudicare il rispetto delle direttive
schio in base alle regioni, alla posizione e ai tipi di di investimento né la salvaguardia della responsabi-
utilizzazione. Tra essi si annoverano: lità gestionale.
a) appartamenti adatti a persone anziane, apparta- 6. Gli investimenti collettivi sono consentiti solo se
menti per anziani con o senza servizi, abitazioni finalizzati esclusivamente all’acquisto, alla costru-
assistite, abitazioni per affetti da demenza, resi- zione, alla locazione o all’affitto dei propri beni fon-
denze per anziani, case per anziani e di cura; diari (art. 27 lett. c OFond).
b) studi e centri medici, centri sanitari, laboratori, 7. La quota di un investimento collettivo non può ecce-
hotel per pazienti e per anziani, centri ambula- dere il 20% del patrimonio del gruppo d’investimento,
toriali di terapia, nonché cliniche e ospedali per salvo se l’investimento collettivo a) è assoggettato alla
trattamenti stazionari o ambulatoriali, strutture vigilanza della FINMA o è stato autorizzato da quest’ul-
di recupero e convalescenza; tima alla distribuzione in Svizzera oppure b) è stato lan-
c) strutture destinate alla promozione della salute, ciato da fondazioni d’investimento svizzere.
quelle a utilizzazione mista nonché immobili e 8. Sono ammesse partecipazioni in società immobiliari
fondi che possono essere adibiti a uno degli uti- svizzere quotate in borsa che perseguono esclusiva-
lizzi citati. In questo settore si investe in immo- mente l’acquisto, la vendita, la costruzione, la loca-
bili con e senza gestore; zione o l’affitto dei propri beni fondiari.6 Fondazione d’investimento Swiss Life: Prospetto del gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità
9. I beni fondiari in comproprietà senza la maggio- corrispondere almeno a “A+”. Sempre ai fini della
ranza delle quote e dei voti, secondo la cifra 1 lett. gestione della liquidità sono ammessi i prestiti con
da a) a d), sono ammessi purché il loro valore venale copertura ipotecaria ai sensi dell’art. 53 cpv. 1 lett.
non ecceda nel loro complesso il 30% del gruppo d’in- b cifra 6 OPP 2 (titoli ipotecari svizzeri) erogati ad
vestimento. altri gruppi d’investimento con investimenti diretti
10. Sono ammessi gli investimenti in fondi non edificati in immobili in Svizzera della Fondazione d’investi-
purché dotati delle infrastrutture necessarie e purché mento Swiss Life. La durata dei prestiti non può su-
soddisfino i requisiti per un’immediata edificazione. perare i 12 mesi e il loro importo può ammontare al
11. Il gruppo d’investimento non può collocare in fab- massimo al 10% del valore netto d’inventario (NAV)
briche e aziende agricole il cui tipo di utilizzazione del gruppo d’investimento.
non può essere trasformato. 17. Il patrimonio può essere investito in titoli di parteci-
12. Gli investimenti in terreni edificabili, in opere ini- pazione delle stesse società immobiliari in una per-
ziate nonché in oggetti che devono essere risanati centuale massima del 5% ai sensi della cifra 8. Il pa-
non possono superare complessivamente il 30% del trimonio può essere investito in titoli dello stesso
patrimonio del gruppo d’investimento. debitore in una percentuale massima del 10%.
13. Il valore venale di un singolo bene fondiario non può 18. Per un periodo massimo di cinque anni dalla prima
superare il 15% del patrimonio del gruppo d’inve- emissione (ossia fino al 29.11.2022) è possibile de-
stimento. I complessi abitativi costruiti secondo gli rogare alle disposizioni di cui alle cifre 1, 9, 12, 13.
stessi principi edilizi e le particelle adiacenti sono 19. Il riscatto dei diritti avviene alla fine di ogni trime-
considerati come un unico bene fondiario. stre. Il termine di disdetta è di sei mesi. Il quantita-
14. Gli investimenti con obblighi di versamenti supple- tivo massimo di riscatti per investitore e trimestre
tivi che eccedono l’investimento originale non sono ammonta a 2 milioni di franchi (Cap). Il termine di
consentiti. disdetta massimo di 24 mesi per investitore, stabi-
15. La costituzione in pegno degli immobili è ammessa. lito nell’art. 9 cifra 4 del regolamento della fonda-
Considerando la media di tutti i beni fondiari dete- zione, viene comunque rispettato. I riscatti di tutti
nuti, l’onere non può eccedere un terzo del loro valore gli investitori possono essere ridotti proporzional-
venale. La quota di costituzione in pegno può essere mente nell’arco di un trimestre in seguito a carenza
aumentata al 50%, in via eccezionale e temporanea- di liquidità. In caso di un ulteriore collocamento con
mente, se ciò è necessario per preservare la liquidità valuta esatta è possibile il riscatto giornaliero di di-
ed è nell’interesse degli investitori. Il valore degli inve- ritti senza commissione di riscatto e senza limita-
stimenti collettivi immobiliari la cui quota di costitu- zione del volume di riscatto.
zione in pegno supera il 50% non può eccedere il 20%
del patrimonio del gruppo d’investimento.
16. Per la gestione della liquidità, oltre agli averi a vista 2.5 Selezione degli immobili
e a termine presso banche di prim’ordine e la Posta,
possono essere detenuti anche investimenti sul mer- Prima dell’acquisto di un immobile viene effettuata una
cato monetario. In caso di carenza di possibilità d’in- verifica completa, qualitativa e quantitativa degli aspetti
vestimento, il gruppo d’investimento è inoltre au- legali, finanziari e tecnici.
torizzato a investire in titoli di credito in franchi di
debitori domiciliati in Svizzera e con durata o durata
residua fino a 12 mesi. Requisito minimo all’acquisto
è il rating “A” mentre la qualità media di rating deveFondazione d’investimento Swiss Life: Prospetto del gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità 7
3 Organizzazione
3.1 Assemblea degli investitori 3.4 Portfolio manager
L’organo supremo della fondazione è costituito dall’as- Il portfolio management e l’asset management del
semblea degli investitori, formata dai rappresentanti gruppo d’investimento vengono delegati a Swiss Life
degli investitori. L’assemblea degli investitori si riuni- Asset Management SA. Swiss Life Asset Management SA
sce come stabilito dal regolamento della fondazione, al- seleziona gli immobili e può essere autorizzata dal con-
meno una volta all’anno. siglio di fondazione ad eseguire transazioni. Il consiglio
di fondazione viene informato dell’acquisto alla prima
In merito ai compiti e alle competenze dell’assemblea seduta successiva alla transazione.
degli investitori rinviamo allo statuto e al regolamento
della Fondazione d’investimento Swiss Life.
3.5 Commissione d’investimento Immobili
3.2 Consiglio di fondazione La commissione d’investimento Immobili viene convocata
dal consiglio di fondazione e in qualità di suo organo con-
Il consiglio di fondazione è l’organo di amministrazione sultivo svolge le seguenti mansioni:
supremo cui incombono tutti i compiti non esplicita- ·· preparazione di transazioni immobiliari di grandi
mente riservati all’assemblea degli investitori, all’uffi- dimensioni per il consiglio di fondazione, cui presenta
cio di revisione o all’autorità di vigilanza. Il consiglio di anche le proprie raccomandazioni
fondazione rappresenta la fondazione verso l’esterno. ·· preparazione di temi immobiliari speciali come i con-
È composto da almeno cinque membri competenti che ferimenti in natura di immobili da parte di investitori
devono essere persone fisiche. La Fondazione d’investi- nuovi o già esistenti, l’apertura del gruppo d’investi-
mento Swiss Life ha il diritto di nominare una mino- mento per l’emissione di nuove quote ecc.
ranza dei membri del consiglio di fondazione, fra cui il
presidente. Gli altri membri del consiglio di fondazione
devono essere nominati dall’assemblea degli investitori. 3.6 Gestione immobiliare
Nel consiglio di fondazione possono essere nominati al
massimo un terzo di persone che si occupano dell’am- La gestione immobiliare si conforma al piano del portfo-
ministrazione, della gestione o della gestione patrimo- lio manager e viene curata dalla Livit SA.
niale della fondazione.
3.3 Direzione
La direzione della Fondazione d’investimento Swiss Life
espleta gli affari correnti della fondazione conforme-
mente allo statuto, al regolamento della fondazione, alle
direttive in materia d’investimento, agli eventuali ulte-
riori regolamenti speciali, direttive e emanazioni del con-
siglio di fondazione. Effettua inoltre il controllo della
performance e coordina la collaborazione con l’ufficio
di revisione e gli organi di vigilanza.8 Fondazione d’investimento Swiss Life: Prospetto del gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità 3.7 Esperti in stime immobiliari La fondazione fa valutare il valore degli immobili da uno o più esperti indipendenti in stime immobiliari a sca- denza annua. Il valore stimato può essere adottato per la chiusura dei conti se dal momento della stima non sono sopravvenute modifiche sostanziali visibili. Prima dell’acquisto e della vendita di immobili occorre richiedere una stima da parte dell’esperto o degli esperti in stime immobiliari. L’allestimento della stima presup- pone l’ispezione degli immobili da parte degli esperti. La fondazione d’investimento ha nominato come esperta indipendente in stime immobiliari la società Wüest Partner AG. 3.8 Ufficio di revisione Attualmente e fino a nuovo avviso, l’ufficio incaricato della revisione della fondazione d’investimento è Price waterhouseCoopers AG (PwC), filiale di Zurigo. L’ufficio di revisione verifica, tra l’altro, l’osservanza delle dispo- sizioni delle direttive d’investimento, del regolamento e dello statuto. Verifica inoltre la plausibilità del valore dei conferimenti in natura. 3.9 Banca depositaria La banca depositaria del gruppo d’investimento è UBS Switzerland AG.
Fondazione d’investimento Swiss Life: Prospetto del gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità 9
4 Emissione e riscatto di quote
4.1 Emissione di quote 4.2 Prezzo di emissione
Conformemente al regolamento della fondazione e alle Le quote vengono emesse al valore netto d’inventario del
sue direttive in materia d’investimento, di regola gli inve- momento dell’emissione addizionato della commissione
stitori possono acquisire un numero illimitato di quote. di emissione. Generalmente, il controvalore del prezzo di
emissione deve essere corrisposto in contanti. Il conferi-
L’acquisizione di quote avviene tramite l’emissione di mento in natura è ammesso solo previo consenso della
nuove quote da parte della fondazione. Le quote non fondazione d’investimento.
sono liberamente negoziabili. La cessione di quote tra
gli investitori è ammessa in singoli casi motivati e per
gruppi d’investimento poco liquidi previa approvazione 4.3 Riscatto di quote
della direzione.
Nell’osservanza dei termini di preavviso, gli investitori
In linea di principio, la fondazione può accettare impe- possono richiedere il riscatto totale o parziale delle quote
gni all’investimento in qualsiasi momento e per qualsiasi da parte della fondazione. La vendita delle quote avviene
importo. I diritti e gli obblighi connessi a un impegno esclusivamente tramite il riscatto delle quote esistenti da
all’investimento sono disciplinati nel presente prospetto parte della fondazione. Le quote non sono liberamente
(cfr. capoversi seguenti), nel regolamento e in un con- negoziabili.
tratto a parte sugli impegni all’investimento.
I termini di disdetta non possono superare i 24 mesi.
Esso contiene la promessa di pagamento irrevocabile e I riscatti sono possibili almeno una volta a trimestre.
incondizionata di pagare la cosiddetta chiamata di ca-
pitale o “capital call” (depositare denaro equivalente In presenza di condizioni eccezionali, il consiglio di fon-
all’importo chiamato) alla prima richiesta della fonda- dazione può differire il riscatto di quote di tutti o di
zione d’investimento. singoli gruppi d’investimento. In questo caso lo comu-
nica agli investitori interessati. In casi motivati, le quote
Se gli impegni all’investimento superano il volume d’e- possono essere cedute tra gli investitori previo consenso
missione, la gerenza della Fondazione d’investimento della direzione.
Swiss Life può effettuare delle riduzioni.
Ulteriori disposizioni relative al riscatto di quote sono
La gerenza decide in merito al numero esatto e al mo- riportate al titolo 2.4. Direttive d’investimento, cifra 19.
mento delle singole chiamate di capitale.
Le chiamate di capitale vengono effettuate con un ter-
mine di pagamento di almeno dieci giorni lavorativi ban-
cari. La regolamentazione dettagliata delle conseguenze
legali di un ritardo nei pagamenti si trova nel contratto
a parte sull’impegno all’investimento.
La direzione può, su richiesta scritta di un investitore,
offrire per l’acquisto gli impegni di capitale vincolanti di
detto investitore a favore di un gruppo d’investimento a
uno o più attuali o potenziali investitori.10 Fondazione d’investimento Swiss Life: Prospetto del gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità
5 Valore netto
d’inventario
4.4 Prezzo di riscatto Il patrimonio netto di un gruppo d’investimento im-
mobiliare si calcola in base al valore del singolo attivo,
Il prezzo di riscatto per quota corrisponde al valore netto più eventuali interessi maturati, meno eventuali obbli-
d’inventario al momento del riscatto addizionato della ghi nonché le probabili imposte dovute alla liquidazione
commissione di riscatto. degli immobili.
Il calcolo del valore venale degli immobili viene eseguito
4.5 Conferimenti in natura a ogni acquisto seguendo il metodo del discounted ca-
sh-flow o, nel caso di progetti di costruzione, con me-
La direzione può consentire a un investitore di effettuare todi di valutazione adeguati.
un conferimento in natura anziché di eseguire una pre-
stazione pecuniaria. Il conferimento in natura è ammesso Il valore d’inventario di una quota viene calcolato divi-
solo se gli immobili conferiti sono compatibili con la po- dendo il patrimonio netto presente nel gruppo d’inve-
litica e le direttive d’investimento e se gli interessi degli stimento interessato il giorno del calcolo per il numero
altri investitori non vengono pregiudicati. di quote esistenti. Il calcolo del valore netto d’inventa-
rio viene eseguito ogni giorno.
La valutazione dei conferimenti in natura avviene in linea
di principio secondo il metodo del discounted cash-flow
e, se necessario, di altri metodi comprovati. Il valore di
un conferimento in natura viene confermato da un se-
condo esperto indipendente e la sua plausibilità viene
verificata dall’ufficio di revisione.Fondazione d’investimento Swiss Life: Prospetto del gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità 11
6 Struttura delle commissioni
I costi e gli oneri elencati di seguito determinano una 6.5 Commissione di emissione
riduzione dei rendimenti delle quote realizzabili dagli
investitori. A favore del gruppo d’investimento può essere prelevata
una commissione di emissione non superiore al 5,00%.
6.1 Commissione di gestione
6.6 Commissione di riscatto
Per la direzione e l’amministrazione della fondazione
e del gruppo d’investimento da parte di Swiss Life, al A favore del gruppo d’investimento può essere prelevata
gruppo d’investimento viene addebitata una manage- una commissione di riscatto non superiore al 5,00%. Se
ment fee pari al massimo all’1,00% all’anno dell’intero ca- le quote possono essere nuovamente collocate con valuta
pitale d’investimento. Le commissioni sono disciplinate corretta la commissione di riscatto non viene addebitata.
nel regolamento sulle commissioni e sui costi.
6.7 Altri costi e oneri
6.2 Gestione immobiliare
Oltre alle spese ordinarie relative agli immobili, al gruppo
A titolo di remunerazione per la gestione dei singoli immo- d’investimento vengono inoltre addebitati anche i costi
bili, al gruppo d’investimento viene addebitato al massimo fatturati da terzi (costi straordinari di stima, commis-
il 4,5% del reddito locativo netto annuo. sioni di amministrazione fiduciaria edile, onorari d’am-
ministrazione, imposte sul trapasso di proprietà, costi
notarili, tasse, spese legali e di giustizia, commissioni di
6.3 Commissione di acquisto e vendita intermediazione e costi immobiliari specifici ecc.)
Per l’acquisto e la vendita di fondi e immobili, al gruppo
d’investimento viene addebitata una commissione pari al
massimo al 2,00% del volume della transazione.
6.4 Commissione di costruzione
Per l’onere connesso alla realizzazione di costruzioni e
alle rinnovazioni e ristrutturazioni, al gruppo d’investi-
mento viene addebitato un onorario per costruzione e rin-
novazione pari al massimo al 3,00% dei costi complessivi.12 Fondazione d’investimento Swiss Life: Prospetto del gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità
7 Note sui rischi
Il prezzo di riscatto delle quote dipende, tra l’altro, dall’e- 7.3 Rischi di sviluppo
voluzione futura del portafoglio immobiliare. Nell’ipo-
tesi di un’evoluzione sfavorevole, l’investitore corre il ri- Le condizioni imposte dalle autorità e i problemi di pro-
schio di perdere, in tutto o in parte, il capitale impiegato. gettazione e realizzazione dell’opera edilizia possono
Dato il suo particolare orientamento, questo gruppo provocare ritardi. Nella fase di progettazione e di alle-
d’investimento viene consigliato esclusivamente come stimento del budget sussiste il rischio del superamento
integrazione. dei costi. I seguenti elementi possono ripercuotersi ne-
gativamente sulla situazione reddituale di un progetto
Gli investimenti in immobili e in particolare in immo- di costruzione: difetti, realizzazione non corretta o er-
bili nel settore della sanità e della terza età comportano rori di costruzione, che possono provocare spese di ma-
i rischi di seguito riportati. nutenzione e di risanamento inattese e superiori alla
media. La locazione di immobili di nuova realizzazione
può comportare perdite di guadagno. Gli edifici con uti-
7.1 Rischi di liquidità lizzazione specializzata possono essere connessi a auto-
rizzazioni di esercizio non ancora rilasciate durante la
Gli immobili sono di regola poco liquidi. La loro aliena- fase di sviluppo.
zione è pertanto più difficile di quella dei titoli quotati
in borsa. Al verificarsi di condizioni straordinarie e con
il consenso dell’assemblea degli investitori, il consiglio 7.4 Rischi dei mercati locativi
di fondazione può differire il riscatto delle quote oltre
il termine di preavviso ordinario. I redditi locativi sono soggetti alle oscillazioni congiun-
turali e alle limitazioni imposte dal diritto di locazione.
Il fabbisogno di superfici locative dipende di solito dalla
7.2 Rischi connessi all’ubicazione situazione economica e dallo sviluppo demografico. Gli
immobili specificamente orientati alle esigenze dell’u-
Nella selezione degli immobili ha in genere una grande tente possono comportare difficoltà in fase di cambia-
importanza la loro ubicazione e lo sviluppo della stessa. mento di destinazione.
Esistono poi diversi altri fattori, come per es. l’urbaniz-
zazione, il tipo di utilizzazione, la qualità della costru-
zione e le imposte, che incidono sull’attrattiva dell’edi- 7.5 Rischi ambientali
ficio e sul valore dell’immobile.
Gli immobili e i progetti sono sottoposti a verifiche dei
rischi ambientali, rispettivamente in fase di acquisto
o prima della costruzione. In caso di oneri o problemi
ambientali riconoscibili, i costi previsti vengono inclusi
nell’analisi dei rischi o nel calcolo del prezzo d’acquisto
oppure si concorda con il venditore una garanzia d’in-
dennizzo oppure ci si astiene dall’acquisto dell’immo-
bile. La possibilità che i siti siano contaminati e che tale
contaminazione non sia nota ed emerga solo successi-
vamente non può però essere esclusa in generale. Que-
ste situazioni possono comportare costi di risanamento
imprevisti ingenti che si ripercuotono sulla valutazione
del capitale d’investimento.Fondazione d’investimento Swiss Life: Prospetto del gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità 13
8 Imposte
7.6 Rischi di valutazione Poiché le sue entrate e i suoi valori patrimoniali servono
esclusivamente alla previdenza professionale, la fonda-
La valutazione degli immobili dipende da numerosi fat- zione d’investimento non è assoggetta alle imposte di-
tori e, per un certo grado, è soggetta a un apprezzamento rette della Confederazione, dei cantoni e dei comuni
soggettivo degli stessi. I valori degli immobili stabiliti il (art. 80 cpv. 2 della Legge federale sulla previdenza pro-
giorno di riferimento e verificati dagli esperti in stime fessionale per la vecchiaia, i superstiti e l’invalidità del
immobiliari possono pertanto discostarsi dal prezzo da 25 giugno 1982 (LPP) in combinato disposto con l’art.
realizzare alla vendita dell’immobile perché il prezzo di 23 cpv. 1 lett. d della Legge federale sull’armonizzazione
vendita dipende dalla domanda e dall’offerta al momento delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni del 14
in cui la vendita stessa si verifica. dicembre 1990 (LAID)). La fondazione soggiace invece
alle imposte sugli immobili, alle imposte fondiarie e sui
trasferimenti di capitali (in particolare le imposte sugli
7.7 Rischi legati ai tassi d’interesse utili da sostanza immobiliare e le imposte sul trapasso
di proprietà).
Le variazioni dei tassi d’interesse sul mercato dei capi-
tali influenzano i tassi ipotecari e i tassi di sconto con- La distribuzione dei redditi della fondazione è sottoposta
siderati dagli esperti indipendenti in stime immobiliari. all’imposta preventiva federale (35% sulla distribuzione
A loro volta, essi possono incidere sui costi di finanzia- dei redditi lorda). La fondazione richiede il rimborso
mento, sullo sviluppo dei redditi locativi e quindi sul va- di questa imposta a nome degli investitori. La distribu-
lore degli immobili. zione avviene quindi senza deduzione dell’imposta pre-
ventiva e gli investitori non devono presentare una ri-
chiesta di rimborso.
7.8 Rischi normativi
La sanità soggiace in parte alla normativa statale. Le mo-
difiche e le innovazioni possono produrre effetti sugli im-
mobili nel settore Terza età e sanità.
7.9 Rischi legati al gestore
I redditi locativi e la valutazione dell’immobile possono
dipendere dal successo economico del gestore. Le sue dif-
ficoltà economiche possono ripercuotersi negativamente
sul gruppo d’investimento.
7.10 Usabilità limitata per terzi
Gli immobili Terza età e sanità possono presentare un
tipo di utilizzazione limitata o non usabile da terzi.14 Fondazione d’investimento Swiss Life: Prospetto del gruppo d’investimento Immobili Svizzera Terza età e Sanità 9 Altre informazioni Categoria d’investimento Immobili (art. 53 cpv. 1 lett. c OPP 2). Le quote sono considerate come investimenti collettivi (art. 56 OPP 2). Numero del valore 38 555 648 Esercizio contabile 1° ottobre – 30 settembre Unità di conto Franco svizzero (CHF) Politica di distribuzione In linea di massima il reddito netto del gruppo d’investi- mento viene capitalizzato ogni anno. Il consiglio di fon- dazione può deliberare la distribuzione del reddito netto agli investitori in base al numero di quote possedute. Benchmark Indice immobiliare KGAST Informazione per gli investitori/Pubblicazioni Gli investitori trovano informazioni sull’andamento degli affari e sul conto annuale verificato dall’ufficio di revisione nel rapporto annuale della fondazione d’inve- stimento il 30.09. Esso è disponibile circa a partire da fine dicembre sul sito della fondazione (www.swisslife.ch/ fondazionedinvestimento). Inoltre, sul sito sono con- sultabili ulteriori informazioni per gli investitori (per es. fact sheet mensile, lista d’inventario al 30.09, regola- mento della fondazione, direttive d’investimento non- ché rapporti annuali e trimestrali). Modifiche ed entrata in vigore Le modifiche del prospetto sono richieste dalla direzione e approvate dal consiglio di fondazione. Il prospetto mo- dificato viene immediatamente messo a disposizione di tutti gli investitori dei gruppi d’investimento nella forma adeguata. Il presente prospetto sostituisce il prospetto del 1° settem- bre 2019 ed entra in vigore il 1° gennaio 2020.
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