MSCI PER FABRICA IMMOBILIARE SGR - Presentazione del Fondo Immobiliare Socrate - FONDO SOCRATE
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MSCI PER FABRICA
IMMOBILIARE SGR
Presentazione del Fondo Immobiliare Socrate
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MSCI PER FABRICA IMMOBILIARE SGR
Executive Summary
Il presente documento realizzato da MSCI leader mondiale indipendente nell’analisi della performance real estate, si
rivolge a tutti coloro che sono interessati ad approfondire la conoscenza del Fondo Immobiliare Socrate
(www.fondosocrate.it) gestito da Fabrica Immobiliare SGR (www.fabricasgr.it).
L’obiettivo dell’analisi è descrivere il Fondo Immobiliare Socrate, mettendone in evidenza i fondamentali di bilancio
attraverso l’analisi dei rendimenti storici e presentando le caratteristiche principali del portafoglio immobiliare. Il
prospetto è strutturato in due sezioni:
prima sezione: il documento analizza il rendimento complessivo del veicolo (NAV Total Return) mediante le
componenti Income Return e Capital Return
seconda sezione: il documento prende in esame il rendimento del portafoglio immobiliare considerando la
struttura e la concentrazione del capitale e delle entrate e scomponendo l’impatto delle principali voci di costo
sull’Income Return
A supporto della lettura, il documento è corredato da un Glossario e dalle Note Tecniche.
Il documento non costituisce sollecitazione all’investimento e/o proposta di acquisto/vendita di quote del Fondo. I dati
riportati rappresentano risultati storici, i quali non c’è garanzia che si ripetano nel futuro.
2
CONTENUTI
Sezione A
• Il Fondo Immobiliare……………………………………………………………………………………………………………4
─ Rendimenti NAV Total Return………………………………………………………………………………………….5
─ I driver della performance……………………………………….……………………………………………………..6
Sezione B
• Il Portafoglio Immobiliare…………………………………………………………………………………………………….7
─ Concentrazione del capitale e delle entrate…………………………………………………………………….8
─ Performance storiche dei rendimenti………………………………………………………………………………9
─ Fondamentali di mercato, canoni…………………………………………………………………………………..10
─ Fondamentali di mercato, yields…………………………………………………………………………………….11
─ Analisi dell’erosione delle entrate………………………………………………………………………………….12
• Note Tecniche…………………………………………………………………………………………………………………….13
• Glossario…………………………………………………………………………………………………………………………...14
3SEZIONE A – IL FONDO IMMOBILIARE
• Il Fondo Immobiliare
L’analisi del rendimento del fondo Socrate
considera il valore complessivo netto del
fondo, il numero delle quote ed i proventi e
rimborsi per ciascuna quota
4SEZIONE A – RENDIMENTI NAV TOTAL RETURN*
NAV TR, % Il NAV Total Return rappresenta il rendimento
complessivo, su base semestrale, della quota del
fondo. Rispetto al rendimento del patrimonio
8 immobiliare diretto, l’andamento del valore della
quota del fondo è legato anche ad altre variabili
5.8
6 5.1 quali:
4.4
4 3.3
• altri investimenti finanziari
2.1 2.2 2.4 2.6 2.2
2 1.6 1.5
0.6 • liquidità
0.0 -0.5 -0.1 -1.2
0
•altre attività e crediti
-2
•indebitamento
-4 -3.3
•altri debiti
-6
•costi di gestione del fondo (commissioni di
-8
gestione SGR, commissioni Esperto
Indipendente, commissioni banca depositaria
Fonte: MSCI etc.)
* L’indice IPD Fondi Immobiliari Italiani Quotati è compilato utilizzando informazioni relative a 23 fondi immobiliari quotati nel mercato telematico dei veicoli di investimento (MIV). Tale indice non appartiene ad
alcuna categoria dell’IPD Indice Semestrale Fondi Immobiliari Italiani, essendo quest’ultimo un campione di fondi immobiliari aderenti al Servizio di Analisi del Portafoglio IPD.
5SEZIONE A – I DRIVER DELLA PERFORMANCE
NAV Capital Return, %
8
6.4 6.3
6 4.9 Il grafico a sinistra mostra la serie storica
3.7 3.9 dei rendimenti semestrali della
4 3.1 3.1 3.1
1.7 2.1 1.6 1.9 componente patrimoniale del fondo
2 0.9
0.0 -0.8 -0.1 Socrate (NAV Capital Return) rispetto al
0
benchmark IPD Indice Fondi Immobiliari
-2 -1.2 Quotati. Gli istogrammi in viola
-4 rappresentano le sovra/sottoperformance
-6 del fondo nei rispettivi semestri
-8
NAV Income Return, %
4
3
2.7 Il grafico a sinistra mostra la serie storica
dei rendimenti semestrali della
2
componente reddituale del fondo Socrate
1 (NAV Income Return) rispetto al
0.0 0.1 -0.4 -0.5 -0.5 -0.8 -0.4 -0.5 -0.4
0 benchmark IPD Indice Fondi Immobiliari
-1 Quotati. Gli istogrammi in viola
-2 -1.0 -0.9 -1.2 -1.0 rappresentano le sovra/sotto performance
-1.7
-2.1 del fondo nei rispettivi semestri
-3 -2.5
-4
Fonte: MSCI
6SEZIONE B – IL PORTAFOGLIO IMMOBILIARE
SEZIONE PATRIMONIALE SEZIONE REDDITTUALE
• Portafoglio Immobiliare
L’analisi del rendimento del portafoglio
immobiliare di Socrate si concentra
nelle due sezioni B dello stato
patrimoniale e del prospetto
reddittuale. Esse accolgono il valore di
mercato e le entrate nette degli
investimenti immobiliari diretti
7SEZIONE B – CONCENTRAZIONE CAPITALE ED ENTRATE
Semestre terminato al 30 Giugno 2015
Concentrazione del Capitale % Struttura % Valore di Mercato
Via Monte Grappa N.31, Treviglio Retail
19.7 Uffici
19.7 32.5
33.0 Via Longoni 53-59-65, Roma
Industriale
14.9 Altro
Via Farini 40, Roma 2.3
9.0 45.5 Invest. Alternativi
12.8
10.5 Via Milano 47, Genova
Invest. all'estero
Via Parenzo 9, Milano
Gli altri immobili del fondo
Concentrazione delle Entrate Nette da Canoni % Struttura % Entrate Nette da Canoni
70.0
Via Monte Grappa N.31, Treviglio 57.1
60.0
27.3 23.1
Via Longoni 53-59-65, Roma 50.0
40.0
16.5 32.3
10.1 Via Milano 47, Genova
30.0
10.3 12.7
Via Parenzo 9, Milano 20.0
12.2
10.0
Via Luigi Ornato 69, Milano -1.6 0.0 0.0
0.0
Gli altri immobili del fondo Uffici Retail Industriale Altro Invest. Invest.
Fonte: MSCI -10.0
Alternativi all'estero
8SEZIONE B – PERFORMANCE STORICHE DEI RENDIMENTI
Rendimenti annuali degli immobili detenuti direttamente, %
Il grafico mostra, per gli ultimi 3 semestri,
l’andamento del Total Return, scomposto nelle
3.0
sue componenti principali di Income Return e
Capital Growth
2.0 1.8
1.5
Il Total Return registra il rendimento
complessivo del patrimonio immobiliare di
1.0
proprietà del fondo
0.3
0.0 L’Income Return reppresenta la componente
del rendimento complessivo derivante dai
canoni di locazione al netto dei costi non
-1.0 recuperabili (per ulteriori informazioni sulla
natura dei costi non recuperabili rimandiamo a
-2.0 pagina 14)
La Capital Growth rappresenta, invece, la
-3.0 componente del rendimento complessivo
Giugno '14 Dicembre '14 Giugno '15
derivante dalla rivalutazione (svalutazione) del
valore del patrimonio immobiliare, in
Income Return Capital Growth Total Return considerazione della valutazione periodica
realizzata dall’Esperto Indipendente, al netto
Fonte: MSCI
dei flussi di investimento
9SEZIONE B - FONDAMENTALI DI MERCATO, CANONI
Impatto dei costi non recuperabili sull’Income return, %
Impatto delle principali voci di costo, riferite
5.0
agli immobili e misurate in percentuale del
4.5
capitale investito nel semestre H1 2015, nella
4.0 0.9
0.1 determinazione dell’Income Return
3.5
0.4
3.0 0.0
0.6 Le categorie di costi non recuperabili accolgono
2.5
4.4
le seguenti voci:
2.0
1.5
2.5
• costi fissi (IMU, costi di assicurazione e
1.0 di manutenzione ordinaria*)
0.5 • costi di property management
0.0 (provvigioni per la gestione
dell’immobile)
• costi di marketing (costi di ricerca che
includono costi di agenzia, marketing,
pubblicità, rinegoziazione del contratto,
project management etc.)
• costi di manutenzione straordinaria
(costi di mantenimento e per riparazioni
*I costi di manutenzione ordinaria sono costi a carico del conduttore qualora l’unità immobiliare
straordinarie delle unità immobiliari)
risulti locata. Rientrano in tale categoria i costi di sistema di vigilanza, pulizia, raccolta rifiuti, • altri costi (altri costi non attribuibili alle
piccole riparazioni, allarme, impianti di climatizzazione, impianti elettrici e idraulici etc. Nel caso
in cui l’unità sia sfitta tali costi sono imputabili al locatore. precedenti categorie di costo)
Fonte: MSCI
10SEZIONE B - FONDAMENTALI DI MERCATO, YIELD
Initial yield (valore di mercato vs. costo storico)
Initial yield a confronto – ultimi 10 semestri, %
8.0
7.2
7.0
7.0 6.5 6.7 Il grafico mette a confronto due
6.3 6.4
6.2
5.9
diverse modalità di calcolo dell’Initial
5.8 5.8 6.5 6.6
6.0 6.2 6.4
6.1
Yield:
5.9 5.9 5.8
5.0 5.5
5.3 • Initial Yield (valore di mercato)
4.0
calcolato come rapporto tra il totale
monte canoni e il valore totale di
3.0 mercato degli immobili
2.0 • Initial Yield (costo storico) calcolato
come rapporto tra il totale monte
1.0
canoni e il costo storico degli
0.0 immobili
Dic-10 Giu-11 Dic-11 Giu-12 Dic-12 Giu-13 Dic-13 Giu-14 Dic-14 Giu-15
Initial yield (valore di mercato) Initial yield (costo storico)
Fonte: MSCI
11SEZIONE B - ANALISI DELL’EROSIONE DELLE ENTRATE
Immobili a reddito al 30 Giugno 2015
Erosione delle entrate, % del monte canoni Il grafico mostra l’erosione delle
100.0 2000 entrate del portafoglio nel tempo
(istogramma in verde con valori
90.0 1800
riportati nella scala destra del
80.0 1600 grafico) alle rispettive scadenze
contrattuali
70.0 1400
60.0 1200 La linea arancione (valori riportati
nella scala sinistra del grafico)
50.0 1000
rappresenta la percentuale del
40.0 800 monte canoni lordi ancora
disponibile nel tempo¹. La
30.0 600
percentuale di monte canoni al 30
20.0 400 Giugno 2015 è 100
10.0 200
L’area ombreggiata del grafico
0.0 0 rappresenta infine il numero degli
2015 2016 2017* 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 anni successivi alla data di scadenza
Erosione Entrate (migliaia di euro) % Monte canoni Lordi del fondo Socrate: la scadenza del
fondo è il 2017
*La scadenza del fondo Socrate è nel 2017. Il prolugamento delle scadenze è dovuto alla natura
contrattuale delle locazioni in essere
(1)Ipotizzabile qualora non si proceda alla rilocazione
delle unità immobiliari alle loro scadenze contrattuali
Fonte: MSCI
12NOTE TECNICHE
Note tecniche
NAV Total return è la variazione del NAV per quota, al netto di flussi in conto capitale, più i Total return è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale, più
proventi distribuiti nel mese t ed espressa come percentuale del valore netto complessivo per entrate nette ed espressa come percentuale del capitale impiegato durante il periodo di
quota di inizio periodo. riferimento.
CVt CV (t 1) CExpt CRptt NIt
TRt
NAVunitt NAVunit(t 1) Distributiont NetCapitalInvestedt CV (t 1) CExpt
NAVTRt
NAVunit(t 1)
Income return è espresso come le entrate nette sul valore del capitale impiegato durante il
periodo di riferimento
NIt
IRt
CV (t 1) CExpt
NAVunitt NAVunit(t 1) NetCapitalInvestedt
NAVCRt
NAVunit(t 1) Capital growth è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale,
espressa come percentuale del capitale impiegato durante il periodo di riferimento.
CVt CV (t 1) CExpt CRptt
CVGt
CV (t 1) CExpt
Distributiont
NAVIRt Initial Yield è il rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il valore di mercato
NAVunit(t 1) dell’immobile alla data dell’ultima valutazione.
CVt è il valore di mercato alla fine del mese t
CExpt è l'ammontare complessivo delle spese in conto capitale sostenute nel mese t (include
tutti gli acquisti, sviluppi e altre spese in conto capitale)
NAV unit è il valore netto complessivo per quota a fine del mese t
CRpt è il flusso totale di capitale in entrata registrato durante il mese t (include tutti gli
incassi da vendita e gli altri flussi di capitale in entrata)
NetCapitalInvested è l'ammontare complessivo del capitale netto investito durante il mese t
NIt è il canone di locazione mensile lordo al netto dei costi di asset management e altri costi
Distributiont è il provento distribuito durante il mese t
non recuperabili
13GLOSSARIO – I PARTE
Glossario
Altre attività e crediti: altre attività in cui il fondo investe e crediti (commerciali e altri Costi di property management: costi non recuperabili per la riscossione di canoni e
crediti). service charge (costi di manutenzione per le parti comuni). Includono i costi per
mantenere e aumentare redditi da canone.
Altri costi: altri costi non attribuibili a costi fissi, costi di property management, costi di
marketing o costi di manutenzione straordinaria. Costi di gestione del fondo: oneri di gestione che includono provvigioni di gestione per
la SGR, commissioni per la Banca Depositaria, oneri per Esperti Indipendenti, spese per la
Altri debiti: sono costituiti dalle altre passività dello stato patrimoniale non riconducibili pubblicazione di informativa al pubblico e altri oneri di gestione.
a finanziamenti ricevuti. Costi di manutenzione straordinaria: totale dei costi non recuperabili per manutenzione
straordinaria che include i costi per il mantenimento fisico dell'edificio ovvero i costi
Altri investimenti finanziari: investimenti immobiliari indiretti (partecipazioni in società delle riparazioni straordinarie.
immobiliari o in parti di OICR) e altri investimenti in asset finanziari.
Costi di marketing: costi non recuperabili per ricerca affittuario, che includono costi di
Banca Depositaria: istituto bancario che svolge l’attività di vigilanza sull'operatività del agenzia, marketing, pubblicità e promozione, rinegoziazione contratti, stampa brochure,
fondo e di garante della separazione del patrimonio del fondo da quello della SGR. eventi, project management, finiture e complementi arredo per rendere affittabile lo
spazio.
Benchmark: parametro oggettivo di riferimento per misurare le caratteristiche di
rischio/rendimento delle diverse tipologie di investimenti; può essere costituito da un Costi non recuperabili: totale costi operativi e di manutenzione non recuperabili,
indice o da una composizione di indici finanziari. Mettendo a confronto il rendimento di sostenuti nel periodo di valutazione. Includono spese di affitto, di gestione, di servizio,
un investimento con l'andamento del benchmark nello stesso periodo, è possibile costi fiscali, legali e assicurativi.
valutare la sovra/sotto performance del gestore.
Costo storico: criterio contabile attraverso il quale si iscrive per la prima volta a bilancio
Capitale Investito: valore di mercato degli investimenti immobiliari diretti del periodo il valore degli investimenti.
precedente a quello di misurazione a cui si somma l'ammontare complessivo delle spese Entrate nette: fatturato totale meno tutti i costi operativi, costi di gestione e
in conto capitale sostenute nel periodo di riferimento (include tutti gli acquisti, sviluppi e svalutazione crediti (write-off) sostenuti dall’immobile nel periodo. Può essere calcolato
altre spese in conto capitale). come: entrate lorde e recuperi sui costi meno costi operativi totali; oppure come entrate
lorde ad esclusione dei recuperi sui costi meno i soli costi operativi non recuperabili.
Capital Growth: è la variazione del valore di mercato, al netto di flussi in conto capitale,
espressa come percentuale del capitale investito durante il periodo di riferimento. Esperto Indipendente: le società di gestione del risparmio sono obbligate, ai sensi della
normativa vigente in materia di fondi comuni di investimento immobiliare chiusi, ad
NAV Capital return: è la variazione del NAV per quota nel periodo di riferimento, al avvalersi per la valutazione dei beni immobili, dei diritti reali immobiliari e delle
netto di flussi in conto capitale, ed espressa come percentuale del NAV per quota di partecipazioni in società immobiliari non quotate, di Esperti Indipendenti in possesso di
inizio periodo. particolari requisiti (art. 17 del d.m. n. 228 del 1999). Gli Esperti provvedono a
presentare alla SGR una relazione di stima dei cespiti facenti parte del patrimonio del
Costi fissi: costi non ribaltabili sul conduttore riferibili alle seguenti categorie: IMU, costi fondo nonché di quelli posseduti dalle società controllate dal fondo indicandone il
di assicurazione e costi di manutenzione ordinaria e servizi. valore, la destinazione d’uso, la redditività.
14GLOSSARIO – II PARTE
Glossario
Fondo immobiliare: tipologia di fondo comune di investimento costituito NAV Total return: è la variazione del NAV per quota, al netto di flussi in conto capitale,
principalmente in forma di “fondo comune chiuso” (il patrimonio iniziale ed il numero più i proventi distribuiti nel periodo di riferimento ed espressa come percentuale del
di quote sono predefiniti, le quote possono essere sottoscritte soltanto durante la fase NAV per quota di inizio periodo.
di offerta e i rimborsi, normalmente, avvengono alla scadenza del fondo e/o con
scadenze predefinite), ha come specifico oggetto dell’investimento, in misura non
Patrimonio immobiliare diretto (o Investimenti immobiliari diretti o Portafoglio
inferiore ai 2/3 del valore complessivo del fondo: beni immobili, diritti reali immobiliari
immobiliare): valore totale di mercato degli immobili e dei diritti reali di proprietà del
e partecipazioni in società immobiliari e altri OICR immobiliari.
fondo all’ultima valutazione dell’esperto indipendente.
I fondi immobiliari possono essere classificati a seconda del pubblico cui si rivolgono
(retail o riservati ad investitori istituzionali), delle modalità di acquisizione degli
immobili (ad apporto e non ad apporto) e della politica di distribuzione dei proventi (a Proventi: utili distribuiti dal fondo in base alle disposizioni del regolamento del fondo.
distribuzione o ad accumulazione).
Quota: unità in cui il patrimonio del fondo è suddiviso. Ogni partecipante riceve all’atto
Income return: rapporto tra le entrate nette e il capitale investito durante il periodo di della sottoscrizione un numero di quote proporzionale all’importo versato.
riferimento.
SGR: Società di Gestione del Risparmio, società autorizzata alla gestione collettiva di
NAV Income return (del fondo): è la distribuzione dei proventi per quota nel periodo di prodotti finanziari disciplinata dal Testo Unico della Finanza. Caratteristica peculiare
riferimento espressa come percentuale del NAV per quota di inizio periodo. risulta la separazione del patrimonio della società da quello del fondo. La legge prevede
l’iscrizione delle società di gestione del risparmio autorizzate in Italia in un apposito albo
tenuto dalla Banca d’Italia.
Indebitamento: totale dei finanziamenti ricevuti.
Total return: è la variazione del valore di mercato stimato dall’esperto indipendente, al
Initial yield: rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il valore di mercato netto di flussi in conto capitale, più entrate nette ed espressa come percentuale del
dell’immobile alla data dell’ultima valutazione. capitale investito durante il periodo di riferimento.
Initial yield (costo storico): rapporto in percentuale tra il canone in essere ed il costo Valore complessivo netto (o NAV): valore di bilancio riscontrabile dalla relazione
storico dell’immobile. semestrale e dal rendiconto annuale. È dato dalla differenza tra attivo e passivo di
bilancio di un fondo immobiliare.
Liquidità: totale disponibilità di cassa e depositi bancari.
Valore di mercato: valore di mercato dell’immobile, al termine del periodo, al netto dei
costi di acquisizione. Definito come l'importo stimato dall’esperto indipendente al quale
Monte canoni lordi: somma di tutti i canoni annuali da locazione degli immobili come un immobile verrebbe scambiato, alla data di valutazione, fra un venditore e un
riportati da contratto. Esclude IVA, interessi di mora, canone legato al turnover, acquirente, entrambi interessati alla transazione, a condizioni concorrenziali e dopo
recuperi di costo. adeguata commercializzazione.
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