Mensile di aggiornamento e approfondimento in materia di immobili, ambiente, edilizia e urbanistica
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Mensile di aggiornamento e approfondimento
in materia di
immobili, ambiente, edilizia e urbanistica
Numero 1 - Luglio 2013
n. 1 – chiuso in redazione il 18 luglio 2013
Sommario
Pagina
NEWS
Ambiente, edilizia e urbanistica, immobili 4
RASSEGNA DI NORMATIVA
Leggi, decreti, circolari: sintesi e classificazione 20
RASSEGNA DI GIURISPRUDENZA
Ambiente, edilizia e urbanistica, immobili 24
APPROFONDIMENTI
Certificazione energetica
D.L. 63/2013: L'IMPATTO SUI TECNICI E SUGLI OPERATORI
In vigore dal 6 giugno scorso, il decreto è diventato immediatamente popolare presso
l’opinione pubblica perché estende il periodo nel quale si può usufruire delle detrazioni
fiscali del 50% per ristrutturazioni e proroga, elevandone l’aliquota di detraibilità al
65%, quelle del 55% per riqualificazioni energetiche. Ma c’è un altro aspetto, poco
pubblicizzato, importante per tecnici e operatori immobiliari: il decreto manda in
pensione l’Attestato di certificazione energetica, che viene sostituito in toto
dall’Attestato di prestazione energetica, e ribadisce la sussistenza dell’Attestato di
qualificazione energetica, della cui esistenza e utilità (quasi) ci eravamo dimenticati. Un
provvedimento, pertanto, estremamente ricco di contenuti che richiede un’analisi
attenta per capire le novità che vengono introdotte nei diversi ambiti in cui interviene.
Luca Rollino, Il Sole 24 ORE - Consulente Immobiliare, 15 luglio 2013, n. 933 27
Fiscalità
LA TASSAZIONE DEGLI ATTI IMMOBILIARI
Nella maxi-circolare n. 18/E del 29 maggio 2013, di ben 237 pagine, l’Agenzia delle
entrate ha compendiato le interpretazioni fornite nel tempo in una moltitudine di
circolari e di risoluzioni, realizzando un’utile guida operativa che consente di reperire
con facilità la prassi amministrativa sui complessi temi legati alle imposte sui
trasferimenti. Esaminiamo, in queste pagine, alcune fra le più delicate e interessanti
tematiche relative ai trasferimenti immobiliari, che costituiscono uno dei capisaldi del
provvedimento.
Stefano Baruzzi, Il Sole 24 ORE - Consulente Immobiliare, 31 luglio 2013, n. 934 33
Immobili
IPE E APE: CAMBIANO LE REGOLE
Il D.L. 63/2013 ha quale principale funzione quella di recepire definitivamente la
direttiva n. 2010/31/UE del Parlamento Europeo e del Consiglio che promuovere
l’efficientamento energetico degli edifici, sulla base delle condizioni locali e climatiche
esterne nonché delle prescrizioni relative al clima degli ambienti interni e dell’efficacia
sotto il profilo dei costi.
Angelo Pesce, Ivan Meo, Il Sole 24 ORE - Consulente Immobiliare, 15 luglio 2013, n.933 37
L’ESPERTO RISPONDE
ambiente, edilizia e urbanistica, immobili 42
FIAIP News24, Numero 1 - Luglio 2013 2
Proprietario ed Editore: Il Sole 24 Ore S.p.A. Sede legale e amministrazione: Via Monte Rosa 91- 20149 Milano Redazione: Edilizia e PA de Il Sole 24 ORE Tel. 06 3022.6483 e-mail: redazione.ediliziaeambiente@ilsole24ore.com © 2013 Il Sole 24 ORE S.p.a. Tutti i diritti riservati. È vietata la riproduzione anche parziale e con qualsiasi strumento. I testi e l’elaborazione dei testi, anche se curati con scrupolosa attenzione, non possono comportare specifiche responsabilità per involontari errori e inesattezze. www.immobili24.ilsole24ore.com FIAIP News24, Numero 1 - Luglio 2013 3
Mercato immobiliare Vendere casa oggi: ci vogliono 8 mesi e mezzo ma solo con realismo sui prezzi Non è sicuramente il momento migliore per vendere una casa in Italia, ma con pochi accorgimenti si può massimizzare il potenziale dell'immobile e garantirsi qualche chance sul mercato. Secondo Nomisma, in media, un'abitazione richiede più di 8,5 mesi per trovare un compratore e sconta un ribasso medio sul prezzo iniziale richiesto del 16,5% a fine trattativa. Vendere casa in tempo di crisi non è una passeggiata, spesso è un'esigenza. «Fino a un anno fa, chi vendeva non voleva abbassare i prezzi e la forbice tra domanda e offerta era molto ampia», afferma Paolo Righi, presidente di Fiaip, la federazione degli agenti immobiliari. «Oggi domanda e offerta iniziano a incontrarsi – aggiunge – e i venditori sanno che devono abbassare le pretese, soprattutto chi cede il vecchio usato per migliorare il suo stato abitativo. Chi vende per sostituzione, infatti, oggi è disposto a scendere, anche perché sa di poter trovare a un po' meno». I tempi medi per chiudere una trattativa hanno raggiunto gli 8,5 mesi nel residenziale, i 10,4 mesi per gli uffici, i 9,8 mesi per i negozi e i 7 mesi per i box auto. Per tutte le tipologie l'allungamento ha superato, in un anno, il mese e mezzo. Più in difficoltà le nuove costruzioni residenziali, che a Padova e a Venezia-Mestre impiegano 11 e 12 mesi per essere acquistate. «Oggi l'offerta è tanta sul mercato – afferma Righi – e i pochi che comprano vogliono confrontare. Negli ultimi due anni si sono aggiunti numerosi aspetti, dalle metodologie costruttive al risparmio energetico, che i clienti vogliono valutare. E poi la trattativa si allunga perché la banca impiega due mesi e mezzo in media per deliberare un mutuo». Vendere per monetizzare oggi è sconsigliato: «I risparmi investiti nel mattone rischiano di subire una svalutazione», dice il rappresentante degli agenti immobiliari. «Oggi vende solo chi è spinto da un progetto e investe in qualche intervento di ristrutturazione per cercare di ottenere il massimo», aggiunge. La richiesta iniziale, però, deve essere realistica: nel residenziale usato gli sconti medi concessi in trattativa sono saliti di due punti percentuali negli ultimi sei mesi, secondo Nomisma. Per individuare il "prezzo giusto" bisogna conoscere il mercato. Una perizia esterna, realizzata da un professionista, può costare tra i 200 e i 500 euro. «Sul mercato oggi non si va più come a una lotteria – commenta Righi – sperando prima o poi di trovare almeno un acquirente disposto a tutto. Così si rischia solo di dover fare un mega-sconto finale e di non riuscire a valorizzare le caratteristiche dell'unità». Ci sono già passati gli americani, che a sette anni dallo scoppio della crisi ora assistono ai primi rialzi dei prezzi e alla riduzione dello stock sul mercato: due fenomeni che creano nuove opportunità per chi deve vendere. In un'indagine pubblicata a gennaio dalla National Association of Relators (l'associazione degli agenti immobiliari negli Usa), il 30% degli operatori ha dichiarato che eccessivi ribassi e valutazioni non corrette dell'immobile sono la causa di cancellazioni, ritardi e rinegoziazioni in fase di trattativa. Una perizia professionale, oltretutto, mette al riparo da eventuali imprevisti che potrebbero bloccare la vendita: «Così si controlla la corrispondenza tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale – dice Righi –, per evitare che la presenza di un vano non conforme poi faccia perdere tempo prima del rogito». In un mercato molto più selettivo, a fare da deterrente sono anche le spese condominiali: «C'è un'attenzione sempre più elevata a questi costi – conclude il presidente di Fiaip –: anche se l'appartamento piace, in molti fanno un passo indietro quando illustriamo le spese, che si sommano alle tasse e ad altri oneri per chi compra». (Michela Finizio, www.casa24.ilsole24ore.com, 18 luglio 2013) FIAIP News24, Numero 1 - Luglio 2013 4
Rallenta il calo dei prezzi a Brindisi
Primo semestre di assestamento per il mercato residenziale di Brindisi, dopo un bilancio 2012
chiuso con volumi di compravendite scese a quota 600, contro le oltre mille transazioni che
l'Agenzia del territorio registrava degli anni ante-crisi (più in particolare dal 2004 al 2006).
I prezzi delle case hanno lasciato sul terreno un altro 5-10% nel giro degli ultimi dodici mesi:
«E perderanno ancora qualcosa – ne è convinto Marco Greco, agente Gabetti – ma la discesa è
rallentata parecchio negli ultimi mesi». Non a caso inizia a vedersi in giro qualche piccolo
investitore in più, in cerca del buon affare». A volte anche del colpaccio molto speculativo:
«Acquistano tutto in liquidità – aggiunge Greco riferendosi a questo tipo di clientela – puntando
su appartamenti da due vani tra i 70mila e i 120mila euro, facili poi da affittare». Il segmento
delle locazioni da questo punto di vista continua a essere una sorta di isola felice
dell'immobiliare brindisino: i canoni sono stabili, con tendenza al ribasso, ma la domanda è
sostenuta dai brindisini e dal serbatoio di dipendenti di strutture come la base logistica
dell'Onu o l'aeroporto del Salento.
«Le pezzature più difficili da vendere o affittare in questa fase sono quelle da quattro vani in
su, specialmente se sono da ristrutturare», racconta invece Alberto Belviso, agente Tecnocasa,
spiegando che, nel caso dell'acquisto, si tratta soprattutto di un problema di finanziamento:
«Sul fronte mutui è ancora tutto bloccato, chi vuole acquistare è obbligato ad avere almeno un
60-70% di liquidità da parte». Più semplice chiudere quando la disponibilità di spesa sale sopra
i 160mila euro: «La clientela di questa fascia – fa notare Giuseppe Dargenio, agente Re/Max –
prende in considerazione il residenziale nuovo in classe A, con quotazioni scese anche a 1.800
euro al metro quadrato e concentrato nelle zone di Commenda, Cappuccini e Casale».
(Michela Finizio, http://www.casa24.ilsole24ore.com/ 18 luglio 2013)
Casa vuota al mare? Affittarla per le vacanze rende 5mila euro l'anno
In una fase di forte crisi del mercato immobiliare, una semplice analisi di costi e benefici spiega
come rendere profittevoli le seconde case e suggerisce di guardare dove ci sono alte
potenzialità e ampi
margini di resa: il
turismo e la
locazione breve. Non
è un segreto. Ma se
in Europa il 25% dei
viaggiatori soggiorna
in una villa o un
appartamento,
l'Italia è ancora
ferma a un tasso di
penetrazione dell'8-
9% (senza
ovviamente tener
conto del mercato
dei contratti in
nero).
L'attuale domanda turistica, composta da 5,7 milioni di persone che significano oltre 39 milioni
di notti di permanenza, porta un'occupazione media delle case pari a 55 giornate annue, con
un potenziale che – in virtù della stagionalità dei flussi – può arrivare a un massimo di 70
giornate nelle zone più turistiche. Siamo dunque vicini alla saturazione, ma solo il 15% del
totale delle abitazioni libere (con un potenziale di circa 10 milioni di posti letto) è oggi
destinato a rendita con la soluzione dell'affitto per brevi periodi. Circa 500mila case, su un
totale di 3,5 milioni a disposizione dei privati (escluse pertinenze e annessi): 1,44 milioni al
Nord, 700mila al Centro e 1,36 milioni al Sud.
Quel mezzo milione di abitazioni è ancora poco, se si pensa a un flusso turistico di oltre 100
milioni di persone che si trova di fronte, secondo l'Osservatorio nazionale del turismo, una
capacità alberghiera pari a 34mila unità (e con 2,25 milioni di posti letto). È poco, inoltre, dato
che per uniformarsi al trend dei Paesi europei servirebbe un aumento del 250%, e cioè
l'immissione sul mercato di 7-800mila case destinate ad affitto breve. Così afferma uno studio
FIAIP News24, Numero 1 - Luglio 2013 5di Halldis, società del gruppo Windows On Europe, che per elaborare questi numeri si è avvalsa della collaborazione di Enel nell'analisi campionaria degli allacci di fornitura energetica. La scelta extra-alberghiera è sostenuta soprattutto dal turismo straniero (oltre il 70% degli affitti deriva da clienti internazionali provenienti da 223 Paesi) e la località più richiesta è la Costa Smeralda, seguita da Valtellina, Liguria, Versilia, Valle D'Aosta, Dolomiti e Calabria – alcune delle aree a più alta densità di seconde case. La preferenza è per abitazioni con una superficie media di 55 mq, spazi esterni, vicinanza al mare e a principali punti di interesse turistico, e con un valore di mercato superiore ai 200mila euro. Attraverso i suoi servizi di property management, Halldis ha sviluppato un'analisi su un campione di 1.300 abitazioni gestite e rappresentative del mercato, per dimostrare la convenienza dell'affitto stagionale, confrontando i costi sostenuti dai proprietari di seconde case e i potenziali ricavi. Perché la crescita della domanda può rallentare proprio a causa di un deficit di informazione e alla mancanza di infrastrutture adatte ad accogliere le nuove presenze. Quali sono le spese? Partendo dai dati elaborati da Federconsumatori, l'analisi di Halldis ha preso in esame tre differenti profili immobiliari sul territorio italiano: un bilocale di 70 mq in centro città (ad esempio Roma, Milano, Firenze, Napoli o Bologna); un bilocale di 55 mq in posizione turistica (Oristano, Sorrento, Madesimo o Chiavari); una villa di prestigio di 300 mq in località turistica (Toscana, Sardegna, Sicilia, Veneto o Trentino). Tra bollette, imposte e manutenzione, il primo profilo vede costi annui pari a 447 euro, il secondo a 355 euro, il terzo a 1.687 euro. A cui aggiungere altre spese di gestione legate all'affitto breve quali pulizia, fornitura di lenzuola e asciugamani, servizio accoglienza, internet eccetera, per 280 euro (con un tasso di riempimento medio del 70%). La permanenza media del viaggiatore turistico nelle case vacanza è di una settimana. Ipotizzando che una soluzione per 3/4 persone abbia un costo medio di 1.200 euro per sei notti, l'attuale numero di prenotazioni (circa 40 milioni di notti) produce un fatturato stimato in circa 6,6 miliardi di euro. Se dunque si arrivasse a un'offerta vicina a quella degli altri Paesi europei, con un aumento del 250% delle case vacanza, da questo settore extra-alberghiero l'Italia potrebbe arrivare a generare ricavi per 16 miliardi di euro: vale a dire 10 miliardi in più (e non si conta l'indotto). Il ritorno lordo per ogni famiglia che metta un immobile a disposizione sarebbe di 10mila euro annui. Al netto delle tasse e dei costi di gestione, per i proprietari di seconde case l'introito varierebbe in media tra i 3mila e i 5mila euro, che andrebbero ampiamente a coprire i costi sostenuti per mantenere l'abitazione. (Dario Aquaro, http://www.casa24.ilsole24ore.com/ 18 luglio 2013) Economia, fisco, agevolazioni e incentivi Opzione per il prelievo con il contratto preliminare Il regime Iva sulle cessioni di immobili, al pari delle locazioni, si avvia verso un assetto definitivo dopo le istruzioni fornite con la circolare delle Entrate n. 22/E del 28 giugno 2013 dopo la modifica introdotta al regime Iva dal Dl n. 83/2012. Le regole base Le cessioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino, entro cinque anni dall'ultimazione della costruzione o dell'intervento di recupero, sono soggette a Iva nella misura del 10% (4% se prima casa, 21% se abitazioni di lusso). Fin qui nessuna novità. Qualora le imprese cedano i medesimi immobili successivamente al quinquennio la cessione è soggetta a Iva se il cedente, nel relativo atto, opta per l'applicazione dell'imposta. Si deve trattare di fabbricati abitativi costruiti o ripristinati dalle medesime imprese; se invece un'impresa costruttrice cede un fabbricato ricevuto in permuta già ultimato, la cessione è comunque esente da Iva. Dal 12 agosto 2012 è consentito applicare l'Iva sulle cessioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali (Dm 22 aprile 2008) per i quali nel relativo atto il cedente opti per l'imponibilità dell'operazione. In questo caso il cedente può anche non essere costruttore, ma manca il coordinamento con la norma relativa alla detrazione; infatti in forza dell'articolo 19 bis 1, lettera i, del Dpr 633/1972, per l'acquisto di fabbricati abitativi, l'Iva è detraibile solo per le imprese che hanno per oggetto esclusivo o principale dell'attività la costruzione dei predetti fabbricati. Quindi un'impresa che detiene abitazioni "sociali" non ha FIAIP News24, Numero 1 - Luglio 2013 6
interesse ad applicare l'Iva a valle se non ha detratto quella a monte. A meno che la facoltà di applicare l'Iva sulle cessioni non comporti implicitamente il diritto alla detrazione, ma questa interpretazione appare eccessiva. I fabbricati strumentali Per le cessioni di fabbricati strumentali scatta l'obbligo della applicazione dell'Iva per le cessioni effettuate dalle imprese costruttrici o di ripristino entro cinque anni dall'ultimazione. In tutti gli altri casi e cioè per le cessione oltre il quinquennio dalla ultimazione, o per le vendite da parte di imprese non costruttrici, l'applicazione dell'Iva è consentita su opzione. Dal 26 giugno 2012 è venuto meno l'obbligo di applicare l'Iva sulle cessioni di fabbricati strumentali nei confronti di soggetti non passivi ai fini Iva e di soggetti che effettuano operazioni esenti in misura superiore al 75% (esempio cessione di un ufficio a una banca). L'Iva con il meccanismo dell'inversione contabile si applica anche alle cessioni di fabbricati abitativi per i quali l'impresa cedente abbia optato per l'imponibilità (cessione oltre il quinquennio dalla ultimazione) e viene confermato per le cessioni di fabbricati strumentali. La regola è che il reverse charge si applica quando il cedente applica l'Iva su opzione e l'acquirente sia un soggetto passivo d'imposta (impresa o professionista). Non si applica il reverse charge quando la cessione riguarda un fabbricato non ultimato nella cui ipotesi l'Iva si applica sempre nei modi ordinari. La scelta di applicare l'Iva sulle cessioni di fabbricati deve essere formulata nel relativo atto. Quindi l'opzione deve essere espressa nel preliminare (se stipulato) con obbligo di registrazione a tassa fissa oltre allo 0,5% per la quietanza se è prevista la caparra non soggetta ad Iva. Così facendo sia gli acconti che il saldo sono soggetti ad Iva. In assenza del preliminare gli acconti sono esenti da Iva, mentre il saldo può essere assoggettato ad imposta se nel rogito viene esercitata l'opzione. L'applicazione sia dell'imposta di registro sugli acconti, che dell'Iva sul saldo si può verificare anche in relazione alla cessione di un fabbricato abitativo avvenuta a cavallo del 26 giugno 2012. (Gian Paolo Tosoni Il Sole 24 ORE – Norme e Tributi, Focus – Iva e Fatture: le nuove regole) Chi compra casa detrae la mediazione Il bonus fiscale relativo alle spese per l'intermediazione immobiliare spetta all'acquirente e non al venditore. La detrazione del 19% sui compensi pagati a soggetti di intermediazione immobiliare, introdotta a decorrere dal 2007, può essere fruita da parte di coloro che acquistano una unità immobiliare da adibire ad abitazione principale, intendendosi quella nella quale il contribuente o i suoi familiari dimorano abitualmente, in base alla nozione rilevante ai fini Irpef. Nozione che può essere anche differente da quella necessaria per ottenere l'agevolazione ai fini dell'Iva o dell'imposta di registro per l'acquisto della prima casa, (che deve essere necessariamente ubicata nel comune in cui l'acquirente ha o si impegna a trasferire la propria residenza anagrafica). Secondo le Entrate, per ottenere lo sconto sulle spese di intermediazione, l'immobile acquistato deve essere adibito ad abitazione principale entro i termini previsti per usufruire della detrazione relativa agli interessi passivi su mutui, e quindi ordinariamente entro un anno dall'acquisto, salvi i diversi termini per le eccezioni previste dalla norma. L'importo massimo su cui calcolare la percentuale del 19% è di 1.000 euro per ciascuna annualità e, se l'acquisto è stato effettuato da più comproprietari, la detrazione deve essere ripartita in ragione della percentuale di proprietà. I coniugi che acquistano la casa al 50% quindi possono usufruire del beneficio fiscale metà per ciascuno. Vale il principio di cassa, per cui conta l'anno in cui la spesa è stata effettivamente sostenuta, mentre non occorre che nello stesso anno sia stato stipulato l'atto pubblico di compravendita. La detrazione è fruibile, infatti, anche in presenza di un compromesso, purché regolarmente registrato, con l'ovvia conseguenza che, nel caso non si proceda in seguito alla stipula del definitivo, viene meno il beneficio e la detrazione deve essere restituita. Particolari regole sono state dettate in ordine alla documentazione comprovante il sostenimento della spesa. Se la fattura è intestata a un solo proprietario, ma l'immobile è in comproprietà, al fine di ammettere al beneficio della detrazione anche il comproprietario non indicato in fattura, occorre integrare la fattura medesima annotandovi i dati di quest'ultimo. FIAIP News24, Numero 1 - Luglio 2013 7
Nel caso in cui invece l'immobile sia intestato a un solo soggetto e la fattura a più soggetti, l'unico proprietario può annotare in fattura di aver sostenuto interamente la spesa. Se infine la fattura è intestata esclusivamente a un contribuente che non risulta intestatario, neanche per quota, dell'immobile, non si ha diritto a ottenere l'agevolazione. (Luciano De Vico, Il Sole 24 ORE, Norme e Tributi, 16 luglio 2013) IVIE allo 0,4% per tutte le abitazioni principali La legge di Stabilità per il 2013 ha modificato le disposizioni in materia di imposta sul valore degli immobili situati all'estero (IVIE). La novità principale riguarda il rinvio della decorrenza di tale imposta dal 2011 al 2012. L'IVIE già pagata con riferimento al 2011 costituirà acconto di quella dovuta per il 2012. Sono, inoltre, estese a tutte le persone fisiche le agevolazioni già previste per i dipendenti pubblici all'estero: aliquota agevolata dello 0,4% per l'abitazione principale e non tassabilità ai fini IRPEF del reddito dell'immobile assoggettato all'IVIE. L'art. 19, commi 13 e segg. del D.L. 201/2011, convertito in legge 214/2011, ha introdotto, a decorrere dal 2011, l'imposta sul valore degli immobili all'estero (IVIE). Essa rappresenta un'imposta patrimoniale sugli immobili situati all'estero corrispondente all'IMU prevista per gli immobili detenuti in Italia. La normativa è stata modificata dall'art. 8, comma 16, lett. e), f) e g) del D.L. 16/2012 convertito in legge 44/2012. L'art. 1, commi 518 e 519, della legge di Stabilità 2013 (legge 228 del 24 dicembre 2012) ha apportato ulteriori significative modifiche di seguito analizzate. Decorrenza dal 2012 Il comma 518 dispone che l'anno di decorrenza dell'imposta viene fissato nel 2012. Con tale modifica è superata la differenza di trattamento rispetto all'IMU, la cui decorrenza era già prevista dal 2012, ed è evitata l'apertura di una procedura d'infrazione da parte degli organi comunitari. Avendo inizialmente decorrenza dal 2011, nella compilazione del mod. UNICO 2012 i soggetti interessati hanno provveduto a compilare la sezione XVI del quadro RM, assoggettando a tassazione tali immobili. A seguito della modifica in esame, nulla è dovuto e chi, in relazione a tale annualità, ha omesso il versamento o ha sbagliato i conteggi non dovrebbe essere passibile di sanzioni. Versamenti per l'anno 2011 Il successivo comma 519 dispone che i versamenti effettuati per il 2011, risultanti dalla dichiarazione UNICO 2012, vengono considerati quali versamenti in acconto per il 2012. Il quadro RM del mod. UNICO 2013 dovrà, pertanto, essere modificato per consentire lo scomputo di tali acconti. Certamente si verificheranno casi di maggiori importi versati che generano un credito d'imposta da richiedere a rimborso o da utilizzare in compensazione. Tali aspetti devono, tuttavia, ancora essere chiariti. Versamenti con cadenza IRPEF Il comma 518 dispone, inoltre, che a decorrere dalla dichiarazione dei redditi per il 2012 dovranno essere effettuati versamenti a saldo e in acconto relativamente all'IVIE, così come avviene per l'IRPEF. Pertanto, non sarà più l'Agenzia delle entrate a determinare i termini dei versamenti ma dovranno essere applicate le regole IRPEF relative ai versamenti in acconto e a saldo. Aliquota agevolata per l'abitazione principale Il comma 518 introduce il nuovo comma 15-bis dell'art. 19 che estende l'applicazione dell'aliquota agevolata dello 0,4% agli immobili adibiti ad abitazione principale da chiunque posseduti. Prima della modifica in commento l'aliquota era fissata nella misura dello 0,76%, con la riduzione allo 0,4% per gli immobili adibiti ad abitazione principale dai dipendenti pubblici all'estero (soggetti che prestano lavoro all'estero per conto dello Stato, della Pubblica amministrazione oppure presso organismi internazionali). Definizione di abitazione principale Ai sensi dell'art. 8, comma 2, del D.Lgs. 504/1992 «per abitazione principale si intende quella nella quale la persona fisica, che la possiede a titolo di proprietà o altro diritto reale, o i suoi familiari dimorano abitualmente». FIAIP News24, Numero 1 - Luglio 2013 8
IVIE IN SINTESI
SOGGETTO PASSIVO Il soggetto passivo è la persona fisica residente nel territorio dello
Stato proprietaria dell'immobile o titolare di un diritto reale
sull'immobile stesso (con esclusione della nuda proprietà). L'imposta
è dovuta proporzionalmente alla quota di possesso e ai mesi dell'anno
nei quali si è protratto il possesso (per possesso di più di 15 giorni si
tiene in considerazione l'intero mese).
ALIQUOTA E BASE L'aliquota è stabilita nella misura dello 0,76%. La base imponibile è
IMPONIBILE costituita dal costo dell'immobile, quale risultante da atto d'acquisto o
da altri contratti e, in mancanza, dal valore di mercato rilevabile nel
luogo in cui è situato l'immobile.
Per quanto attiene gli immobili situati nell'Unione europea e in altri
Paesi aderenti allo spazio economico europeo che possono garantire
un adeguato scambio di informazioni, il valore è quello catastale,
come determinato nel luogo in cui l'immobile è situato ai fini
dell'assolvimento di imposte di natura patrimoniale o reddituale. In
mancanza di tale valore catastale, si dovrà tornare alla regola
generale, sopra descritta.
All'imposta si applica una franchigia pari a euro 200.
ABITAZIONE L'aliquota è ridotta allo 0,4% se si tratta di immobile adibito ad
PRINCIPALE abitazione principale con franchigia pari a euro 200.
VERSAMENTI Il versamento, sia in acconto che a saldo, deve avvenire con le stesse
disposizioni applicate per l'IRPEF.
Poiché la legge di Stabilità ha posticipato l'istituzione dell'IVIE dal
2011 al 2012 quanto finora corrisposto dai contribuenti a titolo di
IVIE si intende versato in acconto dell'imposta del 2012.
Non tassabilità IRPEF
Il comma 518, infine, estende a tutte le persone fisiche che possiedono immobili all'estero
soggetti all'IVIE la non tassabilità del reddito dell'immobile ai fini IRPEF. Pertanto, sulle
abitazioni principali e sugli immobili seconde case non locate non si applica l'IRPEF sul reddito
fondiario. Anche tale agevolazione, prima della modifica introdotta dalla legge di Stabilità, era
riconosciuta solo ai dipendenti pubblici all'estero.
(www.immobili24.ilsole24ore.com, 4 luglio 2013)
Locazioni immobiliari
Locazioni. Niente imponibilità obbligatoria per i beni strumentali
L'agenzia delle Entrate detta le regole per le locazioni di fabbricati in corso al 26 giugno 2012
(entrata in vigore del Dl n. 83/2012). Da tale data, le locazioni di fabbricati abitativi dalle
imprese costruttrici o ristrutturatrici degli stessi, possono essere assoggettate a Iva, con
aliquota 10% (anziché sottostare al generale regime di esenzione), previa opzione nel
contratto d'affitto, esercitabile anche per le locazioni degli "alloggi sociali". Per i fabbricati
strumentali, inoltre, non è più prevista l'imponibilità obbligatoria (locatario con pro-rata di
detrazione non superiore al 25%, ovvero privato o soggetto assimilato). La locazione di tali
immobili, pertanto, è sempre esente, ma è anche sempre possibile optare per l'applicazione
dell'Iva. Per tutte le locazioni (abitative e non) stipulate dal 26 giugno 2012, quindi, la scelta,
quando è ammessa, si esercita direttamente nel contratto e vincola il regime fiscale dei canoni
fino al termine del rapporto. Tale scelta può essere modificata in sede di rinnovo del contratto
o se, prima della scadenza, subentra un nuovo locatore. In questo caso, si potrà modificare il
regime dei canoni, comunicandolo alle Entrate con modalità che saranno successivamente
fissate.
FIAIP News24, Numero 1 - Luglio 2013 9Fabbricati abitativi Secondo la circolare n. 22/E/2013, le nuove regole si applicano anche ai contratti in corso al 26 giugno 2012, fermo restando il principio per cui eventuali modifiche di regime valgono solo per i canoni non pagati né fatturati a tale data. Per la locazione di un abitativo, l'opzione "in corsa" per l'Iva si esercita con un apposito atto integrativo soggetto a registrazione volontaria (scrittura non autenticata) con il pagamento dell'imposta (67 euro), in linea con quanto affermato in passato dall'Agenzia (risoluzione 60/E/2010). La scelta della registrazione volontaria, tuttavia, non convince poiché il contratto modificato è soggetto a registrazione in termine fisso. In tal caso (mancata registrazione), comunque, l'opzione andrà comunicata all'Ufficio con modalità ancora da definire. In ogni caso, la circolare non prevede un termine per i contratti in essere, fermo restando che l'opzione è efficace solo dal momento in cui è esercitata, mentre, per i canoni già riscossi o fatturati, vale il regime "applicato" nel momento d'effettuazione dell'operazione ex articolo 6, Dpr 633/72. Prendendo atto che, in attesa d'istruzioni, molti locatori hanno applicato l'Iva sui canoni successivi al 26 giugno 2012, comunicando l'opzione con le modalità di cui alla risoluzione n. 2/E/2008, opportunamente l'Agenzia attribuisce validità alla scelta espressa (da confermare però con l'atto integrativo). Nulla è detto, invece, con riguardo a chi, pur avendo fatturato con Iva, abbia omesso la comunicazione con le regole (a suo tempo ritenute) applicabili. In base al buon senso, nessuna conseguenza dovrebbe derivare a tali soggetti, dato che i chiarimenti sono arrivati dopo un anno (si ritiene, tuttavia, che occorra integrare il contratto e comunicare la scelta operata). Fabbricati strumentali Per i fabbricati strumentali poiché non vi sono più contratti a Iva "obbligatoria", chi ha applicato e vuole continuare ad applicare l'imposta non deve fare né atto integrativo né comunicazione, nonostante che si tratti, a rigore, di un'opzione. Coloro che, invece, volessero lasciar agire il regime naturale d'esenzione, potranno farlo, anche se hanno proseguito a fatturare con Iva dopo il 26 giugno 2012. Per i "vecchi" contratti a Iva opzionale (locatario con pro-rata superiore al 25%), invece, vale la scelta operata a suo tempo per l'imponibilità o l'esenzione. Infine, chi aveva "cautelativamente" optato per l'Iva, pur in presenza di un contratto obbligatoriamente imponibile, non deve temere nulla. Può decidere di "entrare" in esenzione (ne dovrebbe derivare la necessità dell'atto integrativo) oppure continuare a fatturare con Iva. In tal caso, si ritiene che valga il comportamento "confermativo". (Massimo Sirri, Il Sole 24 ORE – Norme e Tributi, Focus – Iva e Fatture: le nuove regole) Edilizia e urbanistica Aree edificabili - La cessione gratuita riduce le plusvalenze immobiliari La cessione gratuita delle aree ai Comuni – prevista dalla convenzione di lottizzazione – riduce la plusvalenza sul trasferimento oneroso del terreno edificabile. Ciò anche quando la liberalità avviene con atto separato rispetto al complesso dei negozi giuridici che perfezionano la convenzione. Lo precisa la sentenza 46/24/2013 della Ctr Lombardia. Il caso affrontato riguarda la ripresa a tassazione di un maggiore plusvalore immobiliare ai sensi degli articoli 67 e 68 del Tuir. In particolare, l'agenzia delle Entrate ha rideterminato la plusvalenza tassabile derivante dalla cessione di un'area suscettibile di utilizzazione edificatoria come differenza tra il corrispettivo percepito e il costo di acquisizione rivalutato, ritenendo non inerente il costo sostenuto per la cessione dell'area a titolo gratuito al Comune. La legislazione urbanistica prevede, infatti, che la lottizzazione dei terreni viene concessa dai Comuni subordinandola alla stipula di una convenzione che prevede, sovente, la cessione gratuita delle aree necessarie per le opere di urbanizzazione primarie e secondarie nonché l'assunzione a carico del proprietario del terreno degli oneri relativi a dette opere. E, secondo l'ufficio, il valore delle aree cedute gratuitamente non poteva essere considerato un onere inerente alla compravendita dei terreni, in quanto il trasferimento dell'area al Comune, avvenuto con atto separato, non era collegato all'obbligazione principale intercorsa con le parti. La Ctr Lombardia ha accolto il ricorso e ha richiamato i chiarimenti della sentenza 1366/1999 della Cassazione secondo la quale la convenzione di lottizzazione non è necessariamente costituita da un unico negozio stipulato tra il proprietario e il Comune anche perché al perfezionamento della convenzione possono contribuire distinti atti giuridici collegati tra loro FIAIP News24, Numero 1 - Luglio 2013 10
integrandosi a vicenda. Nel caso in esame, quindi, l'atto con cui l'originario proprietario dei terreni edificabili – in adempimento dell'obbligazione assunta con gli acquirenti – ha ceduto gratuitamente al Comune la proprietà delle aree destinate all'urbanizzazione non si può considerare come un autonomo atto di liberalità ma come adempimento dell'obbligazione già assunta nella vendita del terreno e accettata preventivamente dall'ente con la stipula della convenzione con gli acquirenti dell'area fabbricabile. Pertanto il negozio di cessione gratuita costituisce un unicum con la vendita onerosa delle aree destinate alla lottizzazione e il costo delle porzioni cedute gratuitamente va considerato incrementativo del bene ceduto e riduce la plusvalenza tassabile. La Ctr richiama anche la sentenza 3963/2002 della Cassazione che si è espressa a favore della natura di oneri di urbanizzazione dei terreni acquistati per essere ceduti gratuitamente al Comune: trattandosi di costi determinati da obblighi di legge, costituiscono oneri deducibili ai fini delle imposte sui redditi. (Siro Giovagnoli, Emanuele Re, Il Sole 24 ORE – Norme e Tributi, 01 luglio 2013) La ricostruzione perde i vincoli Con l'eliminazione del vincolo di rispettare la sagoma negli interventi di demolizione e ricostruzione del patrimonio edilizio esistente per effetto del Dl 69/2013 (decreto "del fare") si potrà rimodellare profondamente la conformazione delle città, superando gli indici di edificabilità assegnati dai piani regolatori alla sola condizione di non aumentare la volumetria preesistente. Secondo il Testo unico dell'edilizia (Dpr 380/2001) gli interventi di ristrutturazione edilizia consistono nelle opere rivolte a trasformare gli organismi edilizi «mediante un insieme sistematico di opere che possono portare ad un edificio in tutto o in parte diverso dal precedente». Questi interventi comprendono il ripristino o la sostituzione di alcuni elementi costitutivi dell'edificio, l'eliminazione, la modifica e l'inserimento di nuovi elementi ed impianti. Nella ristrutturazione edilizia è compresa anche la demolizione e ricostruzione. Mentre la possibilità di modificare la sagoma era già riconosciuta dal Testo unico per le opere che non comportano la demolizione integrale, il decreto "del fare" consentirà di modificare la sagoma anche nelle operazioni di demolizione e ricostruzione. Le possibilità di intervento La norma entra in vigore con la legge di conversione del decreto, quindi al più tardi il 21 agosto. A breve sarà possibile, ad esempio, trasformare un'autorimessa composta da più piani interrati (a cui il titolo edilizio originario riconosceva la permanenza di persone per lo svolgimento di attività lavorative), in una palazzina che trasferisce la volumetria nel soprassuolo (aumentando l'altezza dell'edificio preesistente o erigendo ex novo sull'area sovrastante), collocando nel sottosuolo i parcheggi senza permanenza di persone. Il caso può apparire irragionevole, ma corrisponde alla realtà di diversi interventi realizzati in Lombardia durante la vigenza dell'articolo 27, comma 1, lettera d), della legge regionale 12/2005, che per primo aveva eliminato l'obbligo del rispetto della sagoma negli interventi di demolizione e ricostruzione. La norma era stata annullata dalla sentenza della Corte Costituzionale 309/2011 per il contrasto con il principio fondamentale contenuto nella definizione di ristrutturazione del Testo unico sull'edilizia. Ma la definizione ora è stata riscritta nei termini citati eliminando così il vizio di incostituzionalità. FIAIP News24, Numero 1 - Luglio 2013 11
Senza giungere al caso limite appena illustrato, si deve rimarcare che il solo vincolo del rispetto della volumetria consentirà agli interventi di demolizione e ricostruzione infedele di superare l'indice edilizio (generalmente espresso dal rapporto tra la volumetria o superficie edificabile e la superficie dell'area di intervento) assegnato dallo strumento urbanistico comunale, tutte le volte in cui esso sia inferiore alla volumetria esistente. Questo è un caso molto frequente nei tessuti consolidati delle nostre città, dove gli edifici sono stati costruiti ben prima dell'approvazione del primo piano regolatore (che ha poi imposto indici inferiori all'esistente), se non prima della stessa legge urbanistica nazionale del 1942. Appaiono evidenti le positive implicazioni per la rigenerazione dello stock edilizio italiano il cui valore, in ragione del riconosciuto degrado, è da attribuirsi quasi esclusivamente alla localizzazione e alla volumetria espressa. Ma vi è una seconda novità non meno importante introdotta dal decreto: potranno mantenere la volumetria esistente senza vincolo di sagoma anche «gli interventi rivolti al ripristino di edifici, o parti di essi, eventualmente crollati o demoliti, attraverso la loro ricostruzione purché sia possibile accertarne la preesistente consistenza». Per questa via, di cui non risultano precedenti nella legislazione regionale, si potrà porre rimedio alle ferite inferte alle nostre città da sinistri, calamità naturali ed eventi bellici. Gli edifici vincolati Un'ultima notazione, critica, merita la previsione che continua ad imporre il rispetto della sagoma agli immobili sottoposti a vincoli. Il decreto non considera che la difesa dei valori culturali riconosciuti dal vincolo è assicurata dalla necessaria e preventiva autorizzazione che deve essere rilasciata dagli organi tutori (su tutti le soprintendenze). Per salvaguardare i beni vincolati resta ferma anche la possibilità che il Prg inibisca gli interventi di demolizione e ricostruzione infedele in determinate aree o zone urbanistiche. (Guido Inzaghi Il Sole 24 ORE – Norme e Tributi, 1 luglio 2013) Edilizia, silenzio-assenso con limiti Il «decreto del fare» (articolo 30, comma 1, lettera b del Dl 69/2013) ha introdotto il «silenzio- assenso» in edilizia prevedendo che la mancata risposta del dirigente entro 30 giorni dalla proposta dello sportello unico faccia intendere accolta l'istanza. Dimostrando l'avvenuta cadenza delle fasi antecedenti (a partire dalla data di presentazione dell'istanza in poi), si può quindi iniziare l'attività edilizia. Chi intende opporsi ai lavori iniziati dal vicino che inizia a costruire grazie a un silenzio assenso deve impugnare il provvedimento formatosi in modo tacito entro 60 giorni dall'inizio dell'attività edile. Se ci sono vincoli ambientali, paesaggistici o culturali, il provvedimento necessario per costruire deve essere espresso (scritto, non tacito) ed emesso dall'organo competente. Il permesso di costruire può essere composto da una parte di competenza dell'amministrazione preposta alla tutela del vincolo e di una parte di competenza del Comune. Ad esempio, un intervento in zona adiacente a un corso d'acqua va valutato sotto l'aspetto ambientale (con parere ad hoc) e sotto l'aspetto edilizio (distanze, indici, allineamenti). Se c'è un diniego espresso, formale, da parte dell'autorità competente a gestire il vincolo, il silenzio da parte del Comune mantenuto per i 30 giorni successivi equivale a rigetto dell'istanza del privato; equivale cioè a un provvedimento scritto che respinga l'istanza ritenendola non accoglibile. Il soggetto interessato potrà impugnare il rigetto entro 60 giorni davanti al Tar, opponendosi al parere negativo dell'autorità che si è pronunciata sfavorevolmente sul vincolo. Mentre il Comune può restare in silenzio, il parere sfavorevole del l'autorità competente va comunicato dal Comune all'interessato entro cinque giorni, e potrà essere quindi impugnato dal privato sottolineando che non vi è impatto ambientale della costruzione rispetto agli elementi di pregio. Se il parere dell'autorità preposta alla gestione del vincolo è favorevole all'attività edilizia, ed è invece il Comune a esprimersi in senso sfavorevole alla costruzione per motivi diversi dalla compatibilità ambientale, il dissenso del Comune deve essere espresso, cioè formale e motivato, perché è diritto del cittadino ottenere sempre una risposta anche se in forma semplificata (articolo 2 della legge 241/1990, modificato dalla legge 190/2012). Se l'autorità competente a esprimersi è favorevole all'intervento ed è invece il Comune a rimanere inerte, il soggetto interessato potrà attivare un potere sostitutivo entro sette giorni rivolgendosi al soggetto indicato dall'amministrazione o reperito sul sito Internet, oppure impugnare il silenzio FIAIP News24, Numero 1 - Luglio 2013 12
rifiuto del Comune entro un anno davanti al Tar, chiedendo ai giudici di accertare la fondatezza della propria pretesa e, se lo ritiene, chiedendo anche un indennizzo (30 euro al giorno) per il ritardo, oltre il risarcimento di eventuali danni (biologico per l'affanno, ansia eccetera: Consiglio di Stato, sentenza 1271/2011). Per la segnalazione certificata di inizio attività (Scia), applicabile per le manutenzioni e fino alle ristrutturazioni (tranne che nei centri storici), l'attività edilizia può iniziare subito se sono stati chiesti e ottenuti tutti i pareri e nulla osta necessari. La richiesta dei pareri può essere affidata dall'interessato allo Sportello unico attività produttive (Suap), ufficio che otterrà i pareri entro 60 giorni. Termini superiori causano la convocazione di una Conferenza di servizi con le autorità che devono esprimere un parere (articolo 23-bis del Dpr 380/2001 introdotto dall'articolo 30 del Dl 69/2013). La Scia, che rende agevoli gli interventi, è rallentata (articolo 23-bis del Dpr 380/2001) nei centri storici (zone omogenee «A» dei piani urbanistici) dovendosi sempre attendere 20 giorni dalla presentazione della segnalazione, anche nei casi in cui non è necessario chiedere alcun parere perché non vi sono vincoli. (Maria Teresa Farina, Guglielmo Saporito, Il Sole 24 ORE – Norme e Tributi, 2 luglio 2013) Il nodo del commercial real estate passa dalle strategie delle banche È il tema del momento. Nei convegni, negli incontri e nelle interviste con i protagonisti del settore da tempo e sempre più viene menzionato il tema di una bad bank, una realtà tutta italiana che potrebbe ricalcare il modello già realizzato in Spagna per assorbire i crediti in stato di insolvenza, soprattutto legati al mercato immobiliare. Settore che in Spagna da ormai oltre cinque anni vive una fase di pesante crisi in seguito allo scoppio della bolla del mattone. In Italia da molti mesi il legame tra banche e gli immobili in sofferenza è sotto i riflettori, ma finora gli istituti di credito sono rimasti quasi inamovibili. Bankitalia mesi fa ha promosso un'azione quasi di "moral suasion" per spingere gli istituti di credito a svalutare i pacchetti di immobili in sofferenza che gravano sui loro bilanci. Operazione che un esito l'ha avuto, di quale entità non è possibile dirlo. Fatto sta che gli istituti di credito italiani ancora nei prossimi mesi saranno costretti a verificare, anche su pressione della Banca d'Italia, l'adeguatezza delle rettifiche di valore effettuate per salvaguardare la qualità dell'attivo. Che fine farà questo patrimonio immobiliare oggi ingessato è, secondo molti esperti, il nodo del real estate che si è chiamati a sciogliere oggi. Quasi due anni fa da queste pagine si iniziò a parlare di repricing, e oggi proprio quella revisione delle quotazioni del mattone commerciale sta dando i primi frutti, e le operazioni nella tarda primavera sono fiorite. «Le banche hanno di fronte tre possibilità – dice un esperto –: vendere gli immobili direttamente sul mercato, a prezzi che siano oggi in linea con l'andamento di un settore in crisi da più di cinque anni, creare fondi immobiliari in cui inserire gli asset in sofferenza (e alcune operazioni in tali termini sono state studiate) e, infine, il caso peggiore, la creazione appunto di una bad bank, da molti vista come l'ultima spiaggia». L'indagine effettuata nei mesi scorsi da Bankitalia riguardava la componente immobiliare e aveva lo scopo di accertare se, a fronte di crediti garantiti da case, palazzi e altre strutture immobiliari, le banche avessero effettuato adeguate rettifiche e svalutazioni di questi beni. Va tuttavia segnalato che, in una recente indagine della Banca d'Italia, che fotografava l'ultimo trimestre 2012, l'importo medio erogato da banche e finanziarie copre solo il 57,8% del prezzo degli immobili. La forbice sta a indicare che, nonostante il calo dei prezzi delle abitazioni, gli istituti di credito hanno preferito rimanere sulla difensiva. Finora non è stata creata una bad bank perché il deterioramento del credito è ritenuto in linea con le aspettative, ma se così non fosse, il passo obbligato sarà quello di cedere i toxic asset a un'entità esterna, come avvenuto in Irlanda nel 2009 e in Spagna nel 2012. Morgan Stanley ritiene, in un recente studio, che il valore del deleveraging degli istituti di credito del Vecchio continente si aggiri attorno a 600 miliardi e l'obiettivo di riduzione della leva allo stato attuale è stato raggiunto per una quota pari al 20-25% circa. Sempre Morgan Stanley stima che tra il 2015 e il 2017 il develeraging in Europa sarà di 1.600-3mila milioni di euro, con una significativa proporzione avvalorata dal "commercial" real estate. «Dal settembre scorso gli investitori internazionali hanno ricominciato a guardare l'Italia, spinti dall'arrivo del Governo Monti – dice Paola Bellacosa, executive director di Cbre –. Le operazioni FIAIP News24, Numero 1 - Luglio 2013 13
di recente concluse, però, non sempre denotano un ritorno di interesse per il nostro Paese. A
vendere sono spesso proprio investitori esteri che vogliono lasciare il Paese. Si tratta di
venditori internazionali che hanno già svalutato le loro posizioni o sono comunque disposti ad
accettare delle minusvalenze rispetto ai loro valori di acquisto. E spesso sono asset finanziati
da banche straniere che hanno fatto il mark to market della loro posizione. La maggioranza del
real estate commerciale resta in mano saldamente a soggetti italiani, finanziati da banche
italiane. Le quali fino ad oggi non hanno fatto nulla per i crediti incagliati. Sono le banche il
grande freno alla ripresa delle transazioni».
Un tema cruciale, un problema sistemico che blocca il settore. «Su circa 660 miliardi di
esposizione all'Immobiliare, circa 100 miliardi sono di commercial real estate in Italia – dice
Bellacosa – e se oggi facessimo ilmark to market di queste posizioni avremmo minusvalenze
ben elevate».
Senza una operazione sistemica di pulizia, il commercial real estate è destinato a rimanere
fermo per anni, da un lato perché le banche non possono liberarsi di asset ormai tossici,
dall'altro perché in queste condizioni non possono erogare nuovo credito. Certo si potrà dire
che i bilanci delle banche Italiane sono storicamente più solidi, ma intanto negli altri Paesi
questa operazione di pulizia ha consentito al mercato di ripartire o ve ne ha posto basi più
solide e durature. «Le esperienze più note sono la Sareb in Spagna e la Nama in Irlanda – dice
Bellacosa –, due approcci diversi a seconda delle situazioni ma che sono stati implementati
attraverso un passaggio politico nazionale e comunitario».
Il tema dei valori è legato anche all'inamobilità dello stock immobiliare. «Oggi bisognerebbe
poter pagare un valore congruo per un immobile di uffici di grado C in centro città, un valore
che ne permetta la demolizione e la ricostruzione dato che un asset di quel tipo non vale
sostanzialmente nulla – dice ancora Bellacosa –. Un valore che ne consenta altrimenta una
completa riconversione in edificio di housing sociale».
(Paola Dezza, Il Sole 24 ORE – Casa 24 plus, 4 luglio 2013)
Certificazione energetica
Il certificato sui consumi si consegna in anticipo
Le nuove norme in tema di prestazione energetica degli edifici introdotte dal decreto legge
63/2013 hanno un significativo impatto anche sulla contrattualistica inerente i trasferimenti
immobiliari. E non si tratta solo dei contratti "definitivi" (cioè quelli con i quali si trasferisce la
proprietà, il cosiddetto rogito notarile) ma anche della contrattazione preliminare, vale a dire
quella con la quale i contraenti programmano un futuro trasferimento immobiliare,
obbligandosi alla stipula del contratto definitivo.
A quest'ultimo riguardo, la nuova legge infatti prevede che:
- nel caso di vendita di un edificio "futuro" (e cioè ancora da costruire, la cosiddetta
vendita sulla carta o in pianta) il venditore deve fornire all'acquirente evidenza della
futura prestazione energetica dell'edificio: quindi è opportuno inserire nel contratto, in
apposita clausola, che il venditore ha dato l'informativa contenente la sua previsione
sulla futura classe di prestazione energetica; successivamente, a fine lavori, prima del
rilascio del certificato di agibilità (secondo un emendamento inserito nel Dl 63 in fase di
conversione), il venditore deve materialmente consegnare all'acquirente l'attestato di
prestazione energetica;
- in relazione al fatto che gli immobili in vendita devono essere immessi sul mercato
mediante annunci (su qualsiasi mezzo di comunicazione) che riportino «l'indice di
prestazione energetica dell'involucro edilizio e globale dell'edificio o dell'unità
immobiliare e la classe energetica corrispondente», all'atto dell'avvio di trattative
preordinate all'eventuale stipula di un contratto di compravendita immobiliare il
proprietario deve «rendere disponibile» l'Ape al potenziale acquirente;
- alla fine delle trattative (e, quindi, alla stipula del contratto preliminare oppure all'atto
dell'accettazione, da parte dell'acquirente, della proposta di vendita da parte del
venditore oppure unitamente alla comunicazione all'acquirente dell'accettazione, da
parte del venditore, della proposta di acquisto formulata dall'acquirente) il venditore
deve consegnare l'Ape alla sua controparte (e quindi ben prima della stipula del rogito);
quindi è opportuno che, nel testo del contratto preliminare, si dia conto di questa
FIAIP News24, Numero 1 - Luglio 2013 14avvenuta consegna. Oneri documentali poi sono prescritti anche per la redazione del rogito notarile. In generale, è prescritto che nei contratti di vendita deve essere inserita una apposita clausola con la quale l'acquirente dia atto di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell'Ape, in ordine all'attestazione della prestazione energetica degli edifici. Per gli immobili siti nelle Regioni (ad esempio: la Lombardia) la cui legislazione locale abbia prescritto la materiale allegazione al rogito dell'attestato energetico, occorre appunto fisicamente accludere l'Ape al contratto. È importante notare che questi obblighi non possono essere derogati: vale a dire che i contraenti non possono mettersi d'accordo e fare a meno di seguire le prescrizioni (ad esempio, non allegare l'Ape al rogito, nelle Regioni ove è prescritto; oppure esonerare il venditore dal dotare di Ape l'immobile oggetto di vendita). Si tratta infatti di norme preordinate all'interesse generale (e perciò inderogabili) e non al singolare interesse dei singoli soggetti coinvolti da una trattiva immobiliare: lo si ricava sia dal dettato stesso della normativa, sia dalla considerazione delle sanzioni che sono apprestate per alcune violazioni (si veda l'articolo accanto). La previsione delle sanzioni pecuniarie di natura amministrativa, tra l'altro, risolve una volta per tutte l'annoso problema di qualificare adeguatamente l'irregolarità che contraddistingue il contratto per il quale le prescrizioni descritte sopra non siano rispettate. Ebbene, dato che la legge appresta una sanzione specifica per queste evenienze, non si può ritenere che la mancanza dell'Ape o qualsiasi sua irregolarità compromettano la validità del contratto, il quale, quindi, è valido ed efficace a prescindere dal rispetto della normativa in tema di Ape. LA TEMPISTICA La vendita sulla carta - In caso di acquisto di un immobile ancora in fase di costruzione il costruttore deve dare informazioni sull'indice di prestazione energetica futura. È opportuno inserire nel contratto una clausola in cui le parti si danno atto di avere ricevuto questa informazione. L'immobile in costruzione - L'Ape, l'attestato di prestazione energetica deve essere consegnato dal costruttore nella fase finale insieme con il certificato di agibilità. L'offerta sul mercato - L'annuncio con la proposta di vendita (pubblicato su qualsiasi mezzo di comunicazione) deve indicare l'indice di prestazione energetica e la classe energetica dell'immobile, informazioni da fornire anche nella fase delle trattative Il preliminare di vendita - All'atto della stipula del contratto preliminare di compravendita o di accettazione della proposta di vendita il venditore deve consegnare l'Ape all'acquirente. L'obbligo non è derogabile, né è più ammessa l'autocertificazione dell'appartenenza all'ultima classe, la G (Angelo Busani, Il Sole 24 ORE – Guida pratica-Certificazione energetica, 8 luglio 2013) Certificatori energetici, l’attestato cambia nome La certificazione energetica degli edifici cambia solo di nome, ma non di fatto. In attesa dei nuovi decreti del ministero dello Sviluppo economico, che dovranno definire differenti procedure di calcolo, per il momento l'Attestato di certificazione energetica (Ace) diventa Attestato di prestazione energetica (Ape), ma viene elaborato con le stesse procedure di prima. A fare chiarezza è stata una circolare del ministero, diffusa martedì 26 giugno, che spiega come si devono comportare i professionisti (certificatori energetici, notai, agenti immobiliari, eccetera) nella fase transitoria di applicazione del nuovo Dl 63/2013: mentre il decreto fa lo slalom tra gli emendamenti, in fase di conversione alle Camere, gli operatori hanno chiesto come attuare le nuove disposizioni in vigore dallo scorso 6 giugno, che rendono obbligatoria l'indicazione dell'Ape nei rogiti e nei contratti d'affitto, oltre che nei relativi annunci immobiliari (pena importanti sanzioni). FIAIP News24, Numero 1 - Luglio 2013 15
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