MAPPATURA DI AREE DISMESSE O DEGRADATE DA ASSOGGETTARE AD INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE E RIGENERAZIONE URBANA - Comune Udine

MAPPATURA DI AREE DISMESSE O DEGRADATE DA ASSOGGETTARE AD
INTERVENTI DI RIQUALIFICAZIONE E RIGENERAZIONE URBANA
Riqualificazione e la rigenerazione urbana

 La riqualificazione e la rigenerazione urbana rappresenta una nuova opportunità di sviluppo
 sostenibile della città.
 Infatti il recupero di aree-edifici dismessi e degradati, anziché il consumo di nuovo suolo,
 rappresenta una straordinaria opportunità per ripensare e riorganizzare parti del tessuto
 urbano e potenziare i servizi pubblici o di interesse pubblico.
 Tuttavia una nuova cultura di rigenerazione della città associata alla qualità urbana richiede:
 - la semplificazione dei contenuti, delle normative urbanistico-edilizie e la riduzione dei tempi
 dei procedimenti;
 - la partecipazione, la condivisione e nuovi rapporti pubblico-privato virtuosi in grado di
 generare investimenti;
 - una legislazione mirata.

 Il fenomeno della dismissione di aree ed immobili, produttivi e non produttivi, rappresenta una
 delle più importanti manifestazioni delle dinamiche socio-economiche contemporanee e, in
 questo senso, va inteso come esito dei mutamenti che hanno interessato le forme organizzative
 della produzione, del commercio del terziario e dell’abitare la città.
 Interessarsi alle «aree dismesse, degradate o da riqualificare» vuole dire collocarsi
 obbligatoriamente all’interno di problematiche connesse alla crisi di alcune elementi o parti del
 territorio comunale per visualizzare meglio quegli scorci spazio-temporali in cui si attuano
 passaggi sociali ed economici responsabili dei cambiamenti, spesso drasticamente repentini,
 dell’intero sistema territoriale e della sua morfologia.

 L’area dismessa, intesa quale traccia del passato, ha ormai perso contatto con la realtà
 circostante, è stata alle volte già svuotata della funzione originaria e non ne ha acquisito una
 nuova, si tratta, alle volte, di un insediamento completamente avulso rispetto alla realtà in cui è
 inserito; in questa ottica è possibile interpretare le aree dismesse, e in esse devono essere
 riconosciuti elementi di positività e di dinamismo da immettere nel contesto circostante.

 Le aree dismesse, intese anche come segni del passato e, dunque, come componenti di eredità
 patrimoniali, sono interpretabili anche in una prospettiva di tipo dinamico, nella quale è
 privilegiato il loro ruolo di risorsa su cui costruire occasioni di sviluppo di possibili nuovi processi
 di sviluppo locale.

 Un’immagine che viene in mente riflettendo sulle aree dismesse è quella di una “frattura” di
 una irregolare lacuna nella struttura urbana che viene interrotta, spesso a significare valori di
 una realtà mutata e mutante, frammenti “vuoti”, sottoutilizzati e rivelatori di fasi produttive in
 perenne susseguirsi, che costituiscono il materiale urbano più sensibile a rappresentare il
 complesso tessuto culturale.

Le aree dismesse consentono di guardare alle diverse fasi della trasformazione urbana a cui la
città si sottopone, possono essere considerate testimonianza di una memoria che le rifiuta
poste nel vuoto temporale di un’attesa che promette reinserimento nel tessuto urbano. Spazi
reali e localizzabili, ma senza denominazione, identificabili con un contesto centrale di cui fanno
parte, pur restandone paradossalmente estranei.

Non tutte le situazioni sono comunque interpretabili con soluzioni di trasformazione e
cambiamento d’uso, ma devono essere oggetto di studio e di riflessione che porti a soluzioni
urbanistiche coerenti con il contesto.
Una approfondita conoscenza e la valorizzazione delle aree dismesse consentono di ridurre al
minimo il consumo di nuovo territorio e il loro recupero.

Obiettivi e finalità del progetto

Il progetto si inserisce nell’ambito delle attività di aggiornamento e revisione del Piano
Regolatore del comune.

Finalità del progetto è il rilevamento delle aree dismesse, degradate o da riqualificare sia di tipo
produttivo sia non produttivo, che insistono sul territorio del Comune, allo scopo di determinare
in seguito azioni e norme mirate per il loro recupero o riqualificazione urbana.

Attività

Sono state mappate aree ed immobili attraverso un’attività che ha seguito le seguenti fasi di
lavoro:

   - Definizione della scheda di rilevazione e dei dati di rilevamento;
   - Indagini sulla proprietà delle aree ed immobili;
   - Sopralluoghi di rilievi fotografici delle aree;
   - Verifica e georeferenziazione dei dati e del degrado;
   - Compilazione database delle aree ed immobili dismessi;
   - Redazione della scheda e delle planimetrie.

Si ritiene utile far precedere la fase delle azioni da intraprendere con un’adeguata forma di
pubblicità dello studio, al fine di acquisire e valutare ulteriori segnalazioni di aree ed immobili,
promuovendo, analogamente ad altri progetti seguiti dall’ufficio, una fase di partecipazione dei
cittadini e dei consigli di quartiere.

Di seguito vengono riportate le modalità di svolgimento delle singole attività.

Le schede d’ambito del centro città ed esterne

L’analisi delle voci presenti nella scheda da compilare, relativa alle informazioni richieste per
ciascuna area dismessa, ha lo scopo di definire dei dati essenziali per qualificare e caratterizzare
ciascuna area rilevata.

La prima parte della scheda indica il codice l’ubicazione entro o fuori dal Centro Città ed i dati
relativi alla proprietà.

Una tabella della scheda definisce i dati urbanistici del PRGC vigente, la
destinazione attuale dell’immobile ed i vincoli; vengono inoltre riportati alcuni dati
metrici (superfici, volumi, numero dei piani dell’edificio).

In un’altra tabella viene declinato il valore architettonico e lo stato di conservazione
dell’immobile o parti di esso.

Infine, una tabella individua la tipologia del degrado.

Le schede d’ambito territoriale

Il tema della riqualificazione delle aree dismesse/degradate, come è emerso, investe la questione
del riuso orientato alla riqualificazione sia edilizia che urbanistica dei siti. Le differenti
caratteristiche delle aree interessate da questo fenomeno richiedono approcci diversificati al fine
di raggiungere l’obiettivo costituito dalla riqualificazione urbanistica, della rigenerazione urbana e
della valorizzazione edilizia. Gli ambiti di dimensioni più consistenti comportano progetti che
coinvolgono aspetti a scala urbana, rivolti tanto alla rigenerazione del sito quanto alla
riqualificazione della città attraverso le relazioni che si generano tra il nuovo insediamento e il
tessuto urbano circostante, soprattutto a livello di servizi. Per gli ambiti di dimensioni più
contenute, invece, il tema della rigenerazione urbana si sviluppa ad una scala più piccola, sia per
le relazioni che si instaurano con il contesto sia per le opportunità offerte al processo di
riqualificazione del sito.

Si tratta nel complesso di un vasto potenziale di aree, sia dal punto di vista numerico che da
quello dimensionale, al quale si vanno ad aggiungere quegli ambiti di carattere “pubblico” che
rappresentano un'importante occasione di riqualificazione della città in riferimento alla
disponibilità di superfici riutilizzabili e al loro ruolo di centralità urbane.

L'analisi si è di fatto focalizzata su un campionario multiforme di ambiti di rigenerazione. Per
ciascun ambito è stata prevista una scheda sintetica che ne riporta le principali caratteristiche, la
presenza o meno di vincoli urbanistici/ambientali, le dimensioni territoriali e le criticità
eventualmente presenti.

Di tali ambiti fanno parte gli scali ferroviari dismessi o in dismissione, per i quali è auspicabile un
progetto di trasformazione urbanistica correlato al potenziamento del sistema ferroviario in
accordo con le Ferrovie dello Stato. In un’ottica di ri-funzionalizzazione di tutti gli scali presenti,
queste aree costituiscono infatti una risorsa rilevante per il futuro sviluppo e la riqualificazione
urbana della città. Una volta trasformate diventano facilmente delle nuove centralità urbane,
vive e vivibili, il cui effetto positivo di rigenerazione si propaga con forza fino a diversi isolati di
distanza, ottenendo dei benefici straordinari per la città stessa e per la cittadinanza nel suo
insieme.
A causa della loro dimensione e della loro collocazione all’interno del tessuto urbano, gli scali
occupano un posto di assoluto rilievo perché sono ambiti che possiedono contemporaneamente
una molteplicità di opportunità: dalla loro collocazione nelle porzioni più centrali della città,
accessibili e già altamente infrastrutturate, alla loro dimensione contraddistinta da un regime
proprietario indiviso. Da un punto di vista prettamente urbanistico, il riutilizzo di questi ambiti
all’interno della città costituisce senz’altro una delle strategie di intervento capaci di risolvere le
criticità intrinseche che il loro non utilizzo o abbandono comportano da un punto di vista
ambientale, sociale ed economico.

Altri ambiti rilevanti sono i due principali assi commerciali della città, viale Tricesimo e viale
Palmanova, vere e proprie “strade mercato” che caratterizzano il tessuto urbano. La progettualità
di questi ambiti trova declinazione sia a scala locale (attraverso interventi infrastrutturali
puntuali) sia ad una scala sovracomunale (indirizzi e strategie pubblici che valorizzino questi
ambiti).

Un'altra categoria di ambiti indagata è quella di quelle piazze cittadine che, ad oggi, non sono
ancora dei luoghi caratterizzati e caratterizzanti il tessuto urbano; attraverso uno studio
puntuale delle specifiche realtà e dei loro contesti potrebbero diventare delle “nuove”
centralità urbane.
Infine sono stati censiti anche gli ambiti dello stadio (intendendo l'area circostante all'impianto
nonché le potenzialità dello stadio stesso); l'ex tracciato ferroviario Udine-Majano (sedime
dismesso con la possibilità di valorizzarne il segno fisico ancora presente sul territorio); il
tracciato ferroviario Udine-Tarvisio (in un'ottica di dismissione della tratta cittadina, attraverso
un intervento di ricucitura del tessuto urbano); la Stazione ferroviaria (quale crocevia della città).

Recuperare aree urbane caratterizzate da fenomeni di dismissione ovvero proporre la
valorizzazione di zone le cui potenzialità risultano attualmente inespresse risponde pienamente
all’idea di città sostenibile, limitando il consumo di nuovo suolo, riducendo gli impatti ambientali
propri delle aree urbanizzate e incoraggiando processi di partecipazione civica nella definizione
delle scelte progettuali e nelle fasi di verifica.

Informatizzazione e Georeferenziazione

Al fine di localizzare e definire nella maniera più corretta e precisa possibile la scheda e il suo
ambito sono stati georiferiti.
Ad ogni area è stato assegnato un numero scheda univoco, collegato ad un database Access in
cui sono state riportate tutte le informazioni della scheda.
Solo i dati effettivamente definiti e compilati vengono visualizzati.

Una volta individuate le aree si è proceduto a fare le visure catastali delle aree e dei fabbricati e
contemporaneamente ad effettuare dei rilievi diretti e indiretti nelle aree segnalate.

La digitalizzazione degli immobili appartenenti alle aree dismesse ha permesso di verificarne
subito la superficie coperta complessiva e le volumetrie.

Durante i rilievi si è potuto procedere a:

   - realizzazione di un archivio fotografico

   - verifica caratteristiche dell’area e del tessuto circostante

   - verifica punti di accesso e confini reali dell’area

   - verifica caratteristiche degli edifici e stato di conservazione

   - verificare il grado di dismissione

Conclusioni

Qualche numero

Alla data attuale in totale sono state censite 214 aree/immobili, di cui:

- 45 schede di ambiti nel centro città

- 145 schede di ambiti del territorio esterno

- 24 schede di aree pubbliche a valenza territoriale

SEGNALAZIONE DELLE AREE DISMESSE

 Al fine di ottenere da parte di tutti una risposta il più possibile omogenea, è stata predisposta una
 scheda compilabile molto semplificata rispetto al modello sopra esposto tenendo conto che le
 segnalazioni sono da riferire ai seguenti contesti.
 La segnalazione dovrà avvenire obbligatoriamente tramite la scheda.

 La definizione di area dismessa da segnalare è la seguente:

 -       per aree produttive dismesse, si intendono quelle comprendenti aree ed immobili a
destinazione, industriale, artigianale, terziaria e commerciale, nelle quali la condizione dismissiva,
caratterizzata dalla cessazione delle attività su oltre il cinquanta per cento delle superfici, si
prolunghi ininterrottamente da oltre cinque anni e costituisca o contribuisca a una situazione di
degrado per il contesto;

 -        per aree dismesse a destinazione diversa da quella produttiva, si intendono quelle
relativi ad aree ed immobili che interessino:

             insediamenti agricoli, per i quali la condizione dismissiva si prolunghi
ininterrottamente da oltre cinque anni e costituisca o contribuisca a una situazione di degrado
per il contesto;

             servizi pubblici e insediamenti residenziali, per i quali la condizione dismissiva si
prolunghi ininterrottamente da oltre cinque anni e costituisca o contribuisca a una situazione di
degrado per il contesto;

             aree in stato di abbandono e/o con presenza di fenomeni di degrado;
             aree e/o immobili che rappresentano segni del passato meritevoli di interventi di
recupero e valorizzazione.

 Oltre alle suddette informazioni, è possibile l’invio di foto e/o uno stralcio cartografico per
 l’individuazione geografica dell’area.