Magazine ON LINE - Dicembre - www.grimaldi.casa - Nr. 11 - anno 2020 - Grimaldi Padova
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Nr. 11 - anno 2020 magazine ON LINE - Dicembre www.grimaldi.casa
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3 Donazione immobiliare
vantaggi e svantaggi
6 Grimaldi
un’azienda da valore e di valori
11 Grimaldi Padova
propote immobiliari
16 Grimaldi Cadoneghe
proposte immobiliari
21 Speciale ville
Grimaldi Cadoneghe
22 Padova: mercato immobilaire
.... pesante contraccolpo
25 Speciale cantieri
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DONAZIONE
IMMOBILIARE
vantaggi e svantaggi
La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una persona arricchisce l’altra,
disponendo a suo favore di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione.
Poiché una volta conclusa è di norma irrevocabile ad opera di una delle parti, per la donazione
è essenziale è la forma del contratto: deve essere conclusa sotto il controllo del notaio per atto
pubblico alla presenza di due testimoni.
È opportuno quindi farsi consigliare dal notaio che potrà indicare le soluzioni giuridiche più adatte
ad evitare futuri, dolorosi contenziosi familiari e rilevanti problemi di commerciabilità dei beni
donati.
Cos’è e come si costituisce
La donazione è il contratto con il quale, per spirito di liberalità, una parte arricchisce l’altra, disponendo a
favore di questa di un suo diritto o assumendo verso la stessa un’obbligazione. La donazione è quindi un
contratto: da ciò discende che, una volta conclusa, essa è di norma irrevocabile ad opera di una delle parti.
Gli elementi essenziali della donazione sono due:
- lo spirito di liberalità;
- l’arricchimento del donatario.
Elemento essenziale della donazione è la forma: infatti, essa deve essere conclusa per atto pubblico
alla presenza di due testimoni; pertanto, l’intervento del notaio è necessario al fine di disporre dei
propri beni a titolo di donazione. La necessità dell’atto pubblico si giustifica con l’importanza dell’atto
di donazione e per gli effetti sul patrimonio del donante che deve essere, oltre che capace d’intendere
di volere, pienamente consapevole dell’atto che sta facendo e di tutte le conseguenze che ne derivano.
Problematiche della donazione.
Le problematiche degli atti di donazione non sono una novità, sono sempre esistiti ma solo da una decina
di anni sono state evidenziate le problematiche giudiziarie di questi atti.
La donazione è considerata, a tutti gli effetti, un anticipo della successione ed è interessata per questo da
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tutti gli inconvenienti della successione "con o senza" testamento. Le maggiori problematiche dipendono dal fatto che la donazione è un atto impugnabile e revocabile. La donazione immobiliare: un atto impugnabile L’atto di donazione è appunto considerata un anticipo sulla quota di successione, e può essere quindi impugnata da eredi legittimari e creditori, solo dopo che il donante muore e mai fin quando è in vita. La donazione può essere impugnata dagli eredi per: - lesione quota di legittima: l’ordinamento giuridico , riserva ai legittimari (figli, coniuge e ascendenti) una quota di legittima che non può essere lesa. Nel caso ciò avvenisse, per atti di donazione a favore di altri individui, il legittimario può ricorrere in via giudiziale contro il donatario, e chiedere la legittima della quota di sua spettanza, e anche di reintegrare il bene o la quota capitale, nel testamento; - azione di simulazione: l’azione di simulazione può subentrare quando il proprietario vende un bene a un soggetto ad un prezzo irrisorio, mai incassato dal venditore. In questo caso gli eredi legittimi potrebbero opporsi e impugnare l’atto di vendita, in quanto rientra in atto di donazione. - azione di inadempimento si può verificare nel caso in cui un donante cede il bene a un soggetto, in cambio di sostegno materiale e morale fino alla fine dei suoi giorni, e l’assistenza promessa non è mai stata attuata o se l’atto di donazione è stato richiesto quando il donante era vicino alla morte. Revoca di una donazione La donazione è un contratto e come tale non può essere revocato su inziativa del solo donante (ad esempio, nel caso di ripensamento se il donatario non tiene un comportamento conforme alle sue aspettative). Secondo la vigente normativa, la revocazione delle donazioni può essere richiesta all’autorità giudiziaria in due casi spesifici: - la revicazione per ingratitudine: è possibile la revoca della donazione quando il donatario abbia commesso reati gravi nei confronti del donante o dei suoi congiunti (omicidio volontario, tentato omicidio o altro reato cui siamo applicabili le norme sull’omocidio; denuncia o testimonianza per reato punibile con l’ergastolo, o reclusione non inferiore a tre anni se la denuncia è risultata calunniosa o la testimonianza è risultata falsa); si sia reso colpevole di ingiuria grave verso il donante; abbia dolosamente arrecato grave pregiudizio al suo patrimonio, o gli abbia rifiutato indebitamente gli alimenti dovuti a sensi di legge; - la revocazione per sopravvenienza di figli: le donazioni fatte da chi non aveva o ignorava di avere figli o discendenti legittini al tempo della donazione, possono essere revocate per la sopravvenienza o l’esistenza di un figlio, o di un discendente legittimo del donante. La revocazione può essere richiesta anche se il figlio del donante era già concepito al momento della donazione. Quando un atto di donazione è nullo? L’atto di donazione deve avvenire "davanti a un notaio e due testimoni", qualsiasi sia il valore del bene. Qualsiasi altra forma diversa, renderebbe nullo l’atto di donazione che potrebbe essere impugnato da qualsiasi soggetto, non solo dagli eredi, senza tempi di prescrizione. Problemi per rivendita e per mutuo Proprio perché la donazione è astrattamente a rischio di un’impugnazione che la renda inefficace e renda, conseguentemente, inefficace ogni successiva rivendita o costituzione di diritti sul bene donato, rivendere 4
un bene ricevuto per donazione è difficile, in particolar modo nel caso in cui il terzo acquirente debba fare
un mutuo per acquistare l’immobile, dato che le banche non accetteranno di essere garantite da un’ipoteca
su di un bene che un domani potrebbe essere loro sottratto.
Ci sono dei rimedi più o meno efficaci per ovviare alla situazione sopra descritta (quali risoluzione della
donazione per mutuo dissenso, fidejussioni a carico del donante e/o dei legittimari, rinuncia da parte dei
legittimari all’azione di opposizione alla donazione o all’azione di restituzione, ecc.) che naturalmente
vanno valutati caso per caso.
Per questi motivi è bene rivolgersi preventivamente al notaio nel caso in cui si voglia fare un atto di donazione,
in modo che si sia sufficientemente informati sui rischi connessi nel caso specifico e la scelta dello strumento
sia sufficientemente ponderata affinchè non ci si debba pentire amaramente un domani.
A maggior ragione adeguata informativa deve essere fornita a chi vuole acquistare un immobile che
provenga da una donazione.
L’imposta sulle donazioni
In caso di donazione immobile, oltre alla parcella del notaio, è necessario tenere presente innanzitutto la
tassa sulle donazioni che, per le donazioni a coniugi o parenti in linea retta, è pari al 4%.
Questa tassa si applica, però, soltanto al valore catastale che eccede la franchigia di 1.000.000 di euro.
Ciò vuol dire che alle donazioni tra genitori e figli di immobili che hanno valore catastale inferiore a 1.000.000
di euro non si applica la tassa sulle donazioni.
Per le donazioni superiori a tale valore si applica l’aliquota del 4% solo sulla parte eccedente.
Ad esempio per la donazione al figlio di un immobile del valore catastale di 1.500.000 euro la tassa di
donazione sarà pari a: 500.000 x 4% = 20.000 euro
Importante, inoltre, è ricordare che tale franchigia si innalza a 1.500.000 di euro nel caso in cui la donazione
si effettuasse a favore di un figlio diversamente abile, mentre la tassazione del 4% resta inalterata.
Per cui, ricapitolando, effettuando tale genere di operazione a favore di un figlio, per un immobile con
valore catastale inferiore ad un 1.000.000 di euro (1.500.000 nel caso il giovane fosse disabile) non si pagano
tasse sulla donazione, mentre se si dovesse superare tale cifra, si dovrà versare il 4% della quota eccedente.
Chi decide di donare casa al figlio dovrà inoltre tenere presenti altre due imposte:
imposta ipotecaria: pari al 2% del valore catastale dell’immobile
imposta catastale: pari all’1% del valore catastale dell’immobile
Se si tratta di donazione prima casa tali imposte saranno dovute nella misura fissa di 200 euro ciascuna.
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Appartamento composto da soggiorno Bifamiliare su 3 livelli Appartamento al piano primo
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Al secondo livello troviamo abitabile, 4 bagni, lavanderia finestrata, con cucina separabile, un poggiolo
3 camere, una terrazza taverna, 3 camere e camera suite e bagno finestrato. P.2° 2 stanze,
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abitabile. A servizio della zona giorno
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ripostiglio, una lavanderia ed un altro
locale tecnico ad uso cantina.
Al piano primo ci sono 5 camere e
2 bagni. Completa il tutto giardino
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VILLA SINGOLA con ampio scoperto privato.
All’interno dispone di zona giorno
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altre due stanze e un bagno di servizio.
Al piano primo troviamo uno studio
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4 camere da letto e due bagni dedicati.
Al piano interrato troviamo ampia
taverna con cantina e garage doppio collegato.
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VILLA SINGOLA circondata da un PARCO DI 6000 mq con depandance al grezzo di 125 mq.
La villa si sviluppa su 2 livelli con ingresso su portico, doppio salone, cucina con caminetto,
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Maggiori dettagli e ulteriori foto
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PADOVA:
la città ha subito un contraccolpo
L’emergenza sanitaria legata alla pandemia da Covid-19 ha investito in maniera significativa tutti i
mercati immobiliari.
Seppure in maniera più contenuta rispetto ad altre realtà, Padova ha subito un pesante contraccolpo
in ragione del brusco arresto della dinamica espansiva consolidatasi negli ultimi periodi
principalmente con riferimento al comparto residenziale.
E’ quanto emerge dall’ Osservatorio Immobiliare 2020 di Nomisma che vede Padova confermare il
trend negativo segnato nei primi sei mesi di quest‘anno.
La recessione dovuta al Covid-19 è confermata dal dato delle transazioni che registra un -21%.
Calo generalizzato che determina una variazione media du base semestrale pari al - 1,5%.
A comporre questo dato sia la riduzione delle aspettative iniziali dalla parte dell’offerta, sia l’ampliamento
dell’effetto trattativa, cosa che si deduce anche dall’aumento del divario tra il prezzo richiesto e
quello effettivo, in prevalenza per le abitazioni usate che è passato dal 12,5% dello scorso semestre
al 13% attuale.
L’abbondaza dell’offerta si rivela anche dai tempi di vendita che vanno in media dai 7,2 mesi nelle
zone centrali agli 8,2 mesi nei quartieri della periferia.
Per quanto concerne invece le locazioni la situazione risulta meno negativa che per le vendite
attestandosi sugli stessi valori dei primi 6 mesi dell’anno in corso.
La contrazione dei canoni, seppure lieve, è maggiormente evidente nelle zone di pregio dove si
registra un - 0,5% e centrali con un -0,4%.
Dati confermati dalla composizione della domanda, che vede aumentare la quota rivolta all’acquisto
con il 65,6% rispetto all’affitto che segna il 34,4%.
22Si confermano ancora su livelli elevati, soprattutto nelle zone perferiche e semicentrali, i rendimenti
annui lordi da locazione, che segnano in media il 5,7%.
Il settore degli immobili commerciali invece sconta in maniera più marcata le conseguenze del lockdown
facendo emergere un quadro critico della situazione.
Il comparto penalizzato in maniera maggiore è quello degli uffici, le compravendite infatti sono
diminuite del 38% rispetto allo stesso periodo del 2019, un calo docuto allo smart working a causa
del quale molte aziende potrebbero aver preferito soluzioni di affitto temporaneo.
Anche il valore degli immobili destinati a uffici è calato, su base annua, del 27,7%, mentre le transazioni
richiedono in media 11 mesi.
L’incertezza dovuta alle conseguenze che il lockdown produrrà in termini di occupazione e probabile
chiusura di alcune attività, induce a prevedere cali significativi dei valori sia nel comparto direzionale,
sia in quello commerciale.
Sebbene siano già evidenti gli effetti della pandemia sul settore residenziale, questo quadro generale
porta gli operatori locali a sottolineare come gli effetti del covid-19 saranno evidenti anche nei primi
6 mesi del 2021, per i quali si prevede un ulteriore calo di prezzi e canoni.
Le tipologie di abitazioni più richieste
La pandemia causata dal coronavirus ha avuto effetti rilevanti sulle caratteristiche prevalenti degli
immobili più richiesti dai potenziali acquirenti e sui motivi dell’acquisto.
Una larga quota di agenti del settore segnala un aumento della domanda per unità abitative
indipendenti e con disponibilità di spazi esterni. In crescita anche la ricerca di abitazioni di ampie
dimensioni.
Rispetto ai mesi precedenti l’epidemia, sarebbe lievemente diminuita l’incidenza di potenziali
acquirenti intenzionati all’acquisto della prima casa o di un immobile ai fini di investimento, mentre
è salita la quota di coloro che sono già proprietari e vorrebbero cambiare casa.
Le cause prevalenti di una mancata vendita restano le offerte di acquisto ritenute troppo basse
dal venditore (57,8% ) e la persistenza di prezzi effettivamente troppo elevati per la contrazione del
mercato attuale.
Rimane evidente la quota di coloro che segnalano difficoltà nel reperimento del mutuo (26,2%).
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TAVO di VIGODARZERE
Verranno realizzate 3 BIFAMILIARI ed una casa singola.
Nello specifico le soluzioni sono composte
da soggiorno e cucina separata.
Nella zona giorno troviamo un bagno,
una lavanderia e un garage collegato.
Al piano primo ci sono 3/4 camere, con terrazze
e poggioli. Un bagno, un ripostiglio e la possibilità
di realizzare una cabina armadio, un ulteriore bagno.
Troveremo dei giardini privati e portici.
Possibilità di scelta delle finiture interne e
modifiche degli spazi.
Euro 285.0000 Rif. 201014 ipe 5 Cl. A4
PERAROLO di VIGONZA
Proponiamo PALAZZINA di NUOVA COSTRUZIONE.
Nel complesso vengono realizzate 2 unità al piano terra,
4 al piano primo, 2 attici; questi sono completamente
indipendenti l’uno dall’altro. Soggiorno cucina,
3 camere, 2 bagni finestrati, ripostiglio e
terrazzo di 100mq abitabile.
Completa la soluzione garage
doppio e due posti auto interni.
Euro 345.0000
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giorno illuminate da ampie vetrate, bagno finestrato e ripostiglio. Al piano primo ci sono 3 camere, bagno
finestrato, ripostiglio e loggia. Un garage con posto auto esterno e un giardino privato. Spazi e finiture
personalizzabili, riscaldamento a pavimento. Inizio lavori marzo 2021. Fine lavori in 12/15 mesi.
Euro 365.0000 Rif. 201056 ipe 8 Cl. A4
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isola di La Maddalena:
un’oasi
tra cielo e mare
Il Residence Guardioli
La Maddalena è l'isola più estesa dell'omonimo arcipelago e l'unico centro abitato nell'intero comune.
Raggiungibile da Palau per mezzo di un regolare servizio di traghetti che trasportano auto e passeggeri,
si presenta agli occhi del viaggiatore come un piccolo universo a sé stante rispetto al resto della Sardegna,
per qualita morfologiche e vicende storiche.
Nato dallo sgretolamento della massa granitica della vicina gallura e dal successivo innalzamento del livello
marino dopo l'ultima glaciazione, l'Arcipelago di La Maddalena è posto fra mare e vento a cavallo fra Sardegna
e Corsica, sulle bocche di Bonifacio.
Oltre alla maggiore delle isole, da cui prende il nome, è costituito da sette isole minori contornate da numerosi
isolotti disabitati. In ordine di grandezza l'omonima Maddalena, Caprera e Santo Stefano a sud-est, Spargi,
Budelli, Razzoli e Santa Maria a nord-ovest.
Solo le Bocche di Bonifacio separano queste ultime dalle isole Lavezzi, già corse ma geograficamente
appartenenti allo stesso arcipelago. Sulle Bocche di Bonifacio, infatti, corre la linea di confine fra Sardegna
e Corsica e fra Francia e Italia.
Nel complesso si tratta di un ambiente ancora selvaggio e intatto solo ed esclusivamente per il buon senso
e l'amore per la propria terra ed il proprio mare dei maddalenini, sia sopra che sotto il livello del mare.
26-- L’INTERVENTO --
Il Residence Guardioli sorge a lato della Strada Panoramica che collega il centro storico
di La Maddalena con le spiagge di Spalmatore, Cala Lunga e Porto Massimo,
per poi ricongiungersi nuovamente con il porto di Cala Gavetta passando per Bassa Trinita,
Guardia Vecchia e Cala Francese.
Si sviluppa su un’area di circa 2 ettari degradante verso il Porto, dal quale dista soli 700 mt.
Sono state realizzate VILLETTE tutte indipendenti, ognuna con posto auto privato,
giardini esclusivi e/o terrazzi abitabili. Le finiture di elevata qualità e la dotazione
di impianti all’avanguardia, consentono una piacevole vivibilità anche nei periodi più freddi.
Le Residenze: alcuni esempi
Unità 4A_1 Porzione di villetta Unità 3_1 Porzione di villetta a Unità 4B_ 5 Villetta a schiera
a schiera di testa al piano terra schiera di testa su due livelli: sviluppata tutta al piano terra
con ingresso indipendente, ampio ingresso indiendente, soggiorno con giardino su due lati. Ingresso
giardino privato, soggiorno-pranzo con angolo cucina separabile, sala indipendente, portico travato,
con cottura, bella camera matrimoniale, da pranzo ampia, 3 camere da letto ampio soggiorno con angolo cottura,
comodo ripostiglio/lavanderia con di cui una matrimoniale con bagno 2 camere da letto di cui una matrimoniale
attacchi per lavatrice, bagno finestrato padronale finestrato, tripli servizi finestrati. ampia e una doppia, bagno completo.
con doccia.Posto auto assegnato. P. sottotetto di mq.32. Posto auto Posto auto assegnato.
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