Le agevolazioni per l'acquisto della c.d."prima casa" - Thomas Tassani Università degli Studi di Urbino

Le agevolazioni per l’acquisto della
        c.d.”prima casa”
              Thomas Tassani
      Università degli Studi di Urbino

Tratti essenziali
Acquisti operati a titolo oneroso:
y per i trasferimenti soggetti all’applicazione dell’imposta di
  registro, in riduzione dell’imposta medesima dall’ordinaria
  aliquota del 7 per cento alla inferiore aliquota del 3 per cento
  ed applicazione delle imposte ipotecaria e catastale in
  misura fissa in luogo delle aliquote proporzionali ordinarie
  (rispettivamente 2 ed 1 per cento);
y per i trasferimenti compresi nell’abito applicativo dell’IVA,
  in riduzione dell’imposta medesima con l’aliquota del 4 per
  cento, anziché in quella ordinaria (10 per cento, per le case di
  abitazione non di lusso).

Il regime agevolato trova applicazione
y dal punto di vista oggettivo ai trasferimenti che abbiano ad
  oggetto case di abitazione non di lusso secondo le
  caratteristiche di cui al DM 2 agosto 1969 (pubblicato nella
  Gazzetta Ufficiale n. 218 del 27 agosto 1969);
y dal punto di vista soggettivo, allorchè ricorrano le
  condizioni indicate alla nota II-bis dell’articolo 1 della
  Tariffa, parte prima, del Testo Unico Registro delle
  disposizioni concernenti l’imposta di registro, approvato con
  D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, e quindi in sintesi:

y a) immobile situato nel comune in cui l’acquirente abbia (o
  la stabilisca entro diciotto mesi dall’acquisto) la propria
  residenza o, se diverso, in quello in cui l’acquirente svolge
  la propria attività ovvero, se trasferito all’estero per ragioni
  di lavoro, in quello in cui ha sede o esercita l’attività il
  soggetto da cui dipende ovvero, nel caso in cui
  l’acquirente sia cittadino italiano emigrato all’estero, che
  l’immobile sia acquistato come prima casa sul territorio
  italiano;

Dichiarazione in atto
y b) l’acquirente non sia titolare esclusivo o in comunione
  con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e
  abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del
  comune in cui è situato l’immobile da acquistare;
y c) l’acquirente non sia titolare neppure per quote, anche
  in regime di comunione legale su tutto il territorio nazionale
  di diritti di proprietà, usufrutto, uso, abitazione e nuda
  proprietà su altra casa di abitazione acquistata dallo
  stesso soggetto o dal coniuge con le agevolazioni
  per l’acquisto della c.d. “prima casa” (secondo le varie
  normative che si sono succedute negli anni).

Pertinenze
y Le agevolazioni suddette, sussistendo le condizioni di cui alle
  lettere a), b) e c), spettano per l'acquisto, anche se con atto
  separato, delle pertinenze dell'immobile di cui alla
  lettera a).
y Sono comprese tra le pertinenze, limitatamente ad una per
  ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o
  classificabili nelle categorie catastali C/2, C/6 e C/7,
  che siano destinate al servizio della casa di abitazione oggetto
  dell'acquisto agevolato.

No presupposti
y In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per atto a titolo
  oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i benefici in discorso
  prima del decorso del termine di cinque anni dalla data del loro
  acquisto, sono dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella
  misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento delle
  stesse imposte.
y Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore aggiunto,
  l'ufficio del registro presso cui sono stati registrati i relativi atti deve
  recuperare nei confronti degli acquirenti una penalità pari alla differenza
  fra l'imposta calcolata in base all'aliquota applicabile in assenza di
  agevolazioni e quella risultante dall'applicazione dell'aliquota agevolata,
  aumentata del 30 per cento.
y Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'art. 55 del
  Testo Unico.

La tipologia degli atti
Atti “traslativi a titolo oneroso”. E’ quindi esclusa la divisione, essendo
  invece compresi gli atti:
y compravendita;
y permuta;
y transazione comportante trasferimento della proprietà di immobili o
  costituzione di diritti reali sugli stessi;
y datio in solutum;
y atti aventi per oggetto attribuzioni patrimoniali ai coniugi (laddove non
  ricorrano le condizioni per l’applicazione della norma di cui all’art. 8,
  Tariffa parte I, TU Imposta di Registro);
y assegnazione di beni ai soci;
y cessione di bene immobile a corrispettivo di costituzione di rendita;
y la divisione, laddove con conguagli.

La permuta
y a tenore dell’art. 43 TU imposta di registro (DPR 131/1986), comma
  1, lettera b), che per la permuta stabilisce che la base imponibile è
  costituita "salvo il disposto del secondo comma dell'articolo 4O, dal
  valore del bene che dà luogo all'applicazione della maggiore imposta";
y l’art. 40 secondo comma come sopra richiamato stabilisce che "Per le
  operazioni indicate all'articolo 11 del D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 633,
  l'imposta si applica sulla cessione o prestazione non soggetta
  all'imposta sul valore aggiunto";
y l’art. 11 del Testo Unico sull’IVA dispone al suo primo che: "Le
  cessioni di beni e le prestazioni di servizi effettuate in corrispettivo di
  altre cessioni di beni o prestazioni di servizi ... sono soggetti
  all'imposta separatamente da quelle in corrispondenza delle quali
  sono effettuate".

Hp 1
y entrambi i trasferimenti sono soggetti a imposta di registro ed una
  sola delle parti invoca le agevolazioni:
y l’imposta si applica considerando la prestazione che dia
  luogo (con applicazione dell’aliquota propria)
  all’applicazione della maggiore imposta di registro;
  di fatto si tratterà della prestazione per la quale non viene
  richiesta l’applicazione del regime di favore

Hp 2
y entrambi i trasferimenti sono soggetti a imposta di registro ed
  entrambe le parti invocano l’applicazione delle agevolazioni:
y l’imposta si applica considerando la prestazione che dia
  luogo all’applicazione della maggiore imposta di
  registro (quindi la tassazione opera sul bene avente il
  maggior valore);

Hp 3
y uno dei due trasferimenti sia soggetto a registro e l’altro ad IVA
y le imposte si applicano separatamente a ciascuna delle
  due prestazioni (a ciascuna con le aliquote proprie);

Hp 4
y entrambi i trasferimenti siano soggetti ad IVA
y l’IVA agevolata si applica separatamente a ciascuna
  delle due prestazioni; potrà quindi darsi il caso che le
  agevolazioni siano applicate per una sola delle prestazioni
  qualora solo per essa ne ricorrano i presupposti.

registrazione di sentenze di
usucapione di terreni
y sui quali il giudice abbia accertato anche l’avvenuta
  costruzione di un fabbricato (munito dei requisiti di
  legge) da parte dell’usucapiente.
y Con la circolare n. 267/E del 16 ottobre 1997 il ministero delle
  Finanze (Dipartimento delle Entrate, Direzione Centrale Affari
  giuridici e contenzioso tributario) ha assunto – con riferimento
  alla normativa attualmente vigente – posizione negativa per le
  agevolazioni
y Ciò a motivo della circostanza che il rinvio all’art. 1 Tariffa del
  TU Imposta di Registro operato dall’art. 8 nota II bis della stessa
  Tariffa non sarebbe comunque idoneo a trascurare il riferimento -
  proprio della norma agevolativi nella sua corrente formulazione –
  al caso degli “atti traslativi a titolo oneroso”.

Tuttavia….
y CTP Ravenna del 7 maggio 2005: "In materia di imposta di
  registro, il rinvio operato dalle disposizioni sulla tassazione delle
  sentenze dichiarative di intervenuta usucapione alla disciplina dei
  trasferimenti reali immobiliari a titolo oneroso consente di affermare
  che il provvedimento dichiarativo dell’usucapione è
  equiparato, agli effetti tributari, ad un contratto traslativo della
  proprietà; ne consegue, anche per tale modalità di acquisto a
  titolo originario - ove ne ricorrano tutti i presupposti di legge -
  l’applicabilità delle agevolazioni fiscali «prima casa»
  prevista dalla nota II bis) dell’art. 1 della parte prima della
  tariffa allegata al D.P.R. n. 131 del 1986.".

Il requisito oggettivo: l’immobile
y l’immobile che ne forma oggetto deve rientrare nell’ambito
  delle abitazioni non di lusso secondo i criteri di cui al
  D.M. 2 agosto 1969, pubblicato nella Gazzetta Ufficiale n.
  218 del 27 agosto 1969.
L’Agenzia delle Entrate ha più volte precisato che:
y non rileva la categoria catastale dell’immobile da acquistarsi:
y non è necessario che l’immobile in acquisto sia destinato ad
  abitazione principale (secondo quanto invece precisava la
  previgente legge n. 168 del 1982) da parte dell’acquirente:
  pertanto si può fruire dell’agevolazione anche per l’acquisto
  di un immobile locato.

Fabbricato rurale
y L’attuale normativa è riferita all’acquisto di case di
  abitazione, senza menzionare il carattere urbano delle
  medesime, nella circolare dell’Agenzia delle Entrate n. 38/E
  del 12 agosto 2005 si trova indicato che le agevolazioni
  trovano applicazione anche nell’ipotesi di fabbricato
  rurale, purchè idoneo alla utilizzazione abitativa.
y Anche a riguardo di questa materia va ribadita l’irrilevanza
  delle risultanze censuarie, ben potendo un fabbricato idoneo
  ad uso abitativo risultare ancora censito quale rurale.

y Resta comunque escluso, a parere dell’Agenzia delle
  Entrate, il caso in cui il fabbricato rurale costituisca
  pertinenza di terreno agricolo (prevalendo evidentemente, in
  quest’ultimo caso, la funzione agricolo-produttiva).
y N.B. l’omesso accatastamento con attribuzione di rendita -
  prima della stipula dell’atto di acquisto - ai fini dell’imposta
  di registro e delle altre imposte indirette implica la non
  applicazione del criterio della regola c.d. “prezzo-valore” di
  cui alle previsioni contenute nella legge finanziaria 2006 (art.
  1 comma 497 legge 23 dicembre 2005, n. 266).

Acquisto di casa di abitazione in corso
di costruzione o di ristrutturazione
y Diversa considerazione a seconda che si tratti di atti soggetti
  ad imposta di registro ovvero ad IVA. Solo per quest’ultimo
  caso, infatti, la relativa norma agevolativi espressamente ne
  contempla l’applicazione all’ipotesi delle case di abitazioni
  “ancorchè non ultimate”.
y Per quanto attiene l’estensione di tale soluzione anche al
  campo dei trasferimenti soggetti ad imposta di registro, il
  Consiglio Nazionale del Notariato ebbe ad esprimere il
  proprio positivo orientamento in merito con Studio
  50/99/T approvato il 21 giugno 1999.

y La stessa Agenzia delle Entrate, con la già menzionata
  circolare 38/E del 12 agosto 2005 (sulla scia di conforme
  orientamento già espresso nella precedente circolare n. 19
  del 1° marzo 2001), ha da ultimo definitivamente
  abbracciato l’orientamento più permissivo, sostenendo che le
  agevolazioni in discorso possono spettare – in presenza di
  tutti i previsti requisiti soggettivi – pure nell’ipotesi in cui il
  trasferimento riguardi un immobile in corso di costruzione che
  presenti, seppure in fieri, le caratteristiche dell’abitazione “non di
  lusso” secondo i criteri stabiliti dal D.M. 2 agosto 1969.

N.B.
y La dichiarazione dell’acquirente avrà ad oggetto la
  rappresentazione di un evento futuro, consistente nella
  circostanza che il realizzando immobile presenterà – al termine
  della costruzione – le caratteristiche degli immobili non di lusso
  secondo quanto indicato al ripetuto DM 2 agosto 1969.
y La stessa Corte di Cassazione (sentenza 10 settembre 2004 n.
  18300) ha quindi sottolineato che la finalità dichiarata
  dall’acquirente nell’atto di acquisto venga da questi
  realizzata entro il termine di tre anni dalla registrazione
  dell’atto, coincidente con quello concesso all’Amministrazione
  Finanziaria – a pena di decadenza – ai fini dell’esercizio del potere
  di accertamento circa l’eventuale insussistenza dei requisiti.

Acquisti di camere ed alloggi limitrofi
y Caso: acquisto – anche non contestuale – di più unità abitative
  contigue le quali siano destinate a riunione in unica unità la quale
  conservi le caratteristiche dell’immobile non di lusso
  secondo quanto previsto da DM 2 agosto 1969
y Cassazione sezione Tributaria n. 563 del 22 gennaio 1998 n.
  563: "le agevolazioni per la prima casa possono riguardare
  anche più unità immobiliari che siano destinate a costituire
  un’unica unità abitativa, purché trattasi di
  ampliamento e non di immobile a sé stante in altra via o
  con altro numero civico”.

y   Nel caso di acquisto di semplice stanza limitrofa, la
    Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate 25/E del 25 febbraio
    2005 (in risposta ad interpello).

y Circ. n. 38/E/2005: “…il regime di favore si estende
  all’acquisto di immobile contiguo ad altra casa di abitazione
  acquistata dallo stesso soggetto fruendo dei c.d. benefici “prima
  casa” , ad esempio nei casi di acquisto di una stanza contigua”.
y La circolare precisa che in tali ipotesi, in via eccezionale,
  «l'acquirente non renderà la dichiarazione circa la novità nel godimento
  dell'agevolazione "prima casa"».

Il regime delle pertinenze
y Il comma 3 della nota II-bis, dell’articolo 1 della tariffa, parte
  prima, del Testo Unico Registro, dispone che l’agevolazione
  “prima casa”, ricorrendo le condizioni di cui alle lettere a), b)
  e c), del comma 1, spetta pure per l’acquisto “… anche
  se con atto separato”, delle pertinenze
  dell’immobile di cui alla lettera a).

y Sono ricomprese tra le pertinenze, limitatamente a una per
  ciascuna categoria, le unità immobiliari classificate o
  classificabili nelle categorie catastali
  y C/2 (cantine, soffitte, magazzini),
  y C/6 (autorimesse, rimesse, scuderie)
  y C/7 (tettoie chiuse o aperte),
  y che siano destinate di fatto in modo durevole a servizio della casa di
    abitazione oggetto dell’acquisto agevolato.

Concetto di pertinenza
y L’articolo 817 del codice civile stabilisce che: “Sono
  pertinenze le cose destinate in modo durevole a servizio
  o ad ornamento di un’altra cosa. La destinazione può essere
  effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un
  diritto reale sulla medesima”.

y a) presupposto oggettivo, ossia la destinazione durevole
  e funzionale a servizio o ad ornamento intercorrente fra un
  bene e un altro di maggior importanza (c.d. bene
  principale) per il miglior uso di quest’ultimo;
y b) presupposto soggettivo, ossia la volontà del
  proprietario della cosa principale o di chi sia titolare di un
  diritto reale sulla medesima, diretta a porre la pertinenza in
  un rapporto di strumentalità funzionale con la cosa
  principale.

y Ai sensi dell’art. 818 del codice civile, se non diversamente
  disposto, alle pertinenze si applica lo stesso regime
  giuridico stabilito per la cosa principale.
y Articolo 23, comma 3, del TU sull’Imposta di Registro,
  stabilisce che “le pertinenze sono in ogni caso soggette alla
  disciplina prevista per il bene al cui servizio o ornamento
  sono destinate”.

y La nota II bis succitata, nel limitare l’estensione
  dell’agevolazione ad una sola pertinenza nell’ambito della
  specifica tipologia di appartenenza, costituisce eccezione
  alla diversa e più ampia regola generale di uniforme tassazione.
y La circolare 38/E precisa che “l’agevolazione in parola non si
  applica qualora la pertinenza non possa essere oggettivamente
  destinata in modo durevole a servizio o ornamento dell’abitazione
  principale, circostanza, quest’ultima, che normalmente ricorre, ad
  esempio, qualora il bene pertinenziale è ubicato in un punto
  distante o addirittura si trovi in un comune diverso da quello dove
  è situata la “prima casa””.
y In prossimità dell’abitazione secondo Circ. 19/2001, 1/1994

Terreni quali pertinenze?
y Aree “scoperte” pertinenziali (adibiti a giardino) ad
  un’abitazione non di lusso possono essere considerate
  pertinenze?
y Ris. 32/E/2006 AE:
  y Se sono autonomamente accatastate nel catasto terreni, no
  y Se sono “graffate” ad un immobile che gode delle agevolazioni,
    si

Requisito soggettivo 1
y Immobile ubicato nel comune di residenza
  dell'acquirente
y diverse pronunce di Commissioni Tributarie assegnano
  rilievo alla residenza “effettiva”, anche ove non coincidente con
  il dato anagrafico; in merito, anche gli orientamenti della
  Corte di Cassazione sono oscillanti essendosi talvolta
  assegnata prevalenza alla residenza anagrafica (Cass. 20 giugno
  2001 n. 8377; 24 luglio 2001 n. 10027 e 19 dicembre 2002
  n. 18077), a volte a quella effettiva (cass. 10 marzo 2000 n.
  2814),

y Fanno eccezione i membri dei corpi di polizia e dell'esercito
  per i quali non si applica detta condizione (vedi per le forze
  armate art. 7 della legge 23 dicembre 1998, n. 448 e per gli
  organi di polizia l’art. 66 della legge 21 novembre 2000, n.
  342);

Requisito soggettivo 2
y Immobile ubicato nel comune nel quale l’acquirente
  dichiari di (voler) stabilire la propria residenza
  entro 18 mesi dall’acquisto;
y Circolare 19/E del 1 marzo 2001 precisa che – ai fini della
  valutazione della tempestività del trasferimento di residenza
  – fa fede la data della dichiarazione di trasferimento resa
  dall’interessato al comune (ai sensi dell’art. 18 DPR 30
  maggio 1989 n. 223) sempre che poi risulti accolta la
  richiesta di iscrizione nell’anagrafe.

Mantenimento della residenza
successivamente ?
y la norma non prevede che successivamente al conseguimento delle
  agevolazioni il soggetto che abbia ottenuto la residenza nel comune
  interessato debba ivi mantenerla per certo tempo.
y E’ quindi opportuno chiedersi se incorra in decadenza il contribuente
  che abbia a trasferirsi altrove in epoca successiva all’acquisto agevolato.
y La risposta si rinviene nella disciplina relativa all’accertamento: atteso
  che – decorso il termine triennale – l’amministrazione finanziaria non
  potrà più accertare la mancata sussistenza dei requisiti, sembra plausibile
  ritenere che non determini decadenza solo il trasferimento della
  residenza dopo il decorso del triennio.
y Punto importante da definire è la data di decorrenza iniziale di siffatto
  termine: in ossequio al principio generale espresso dalla Corte di
  Cassazione (sentenza 1196 del 21 novembre 2000), la circolare 38/E
  indica tale dies a quo nella scadenza del diciottesimo mese.

sopravvenuta impossibilità di
conseguimento della residenza
y Circolare 35/T., la quale assegna alla forza maggiore valore
  esimente solo allorchè si tratti “di un impedimento,
  sopraggiunto, imprevedibile e non soggettivo tale da non
  poter essere evitato alla ulteriore condizione che il termine
  sia ancora pendente per poter dimostrare all’
  Amministrazione finanziaria il possesso dei requisiti richiesti
  dalla legge".
(caso di un acquirente vittima degli eventi sismici del 1997 -
  Umbria)

y “Se di norma non è sufficiente il verificarsi di un evento
  sismico per impedire a chiunque di trasferire la propria residenza in
  uno dei comuni colpiti, nella fattispecie in questione il
  danneggiamento non riguarda il solo immobile agevolato ma l’intero
  comune di (Foligno e tutti gli altri comuni) che, a seguito del
  fenomeno naturale, sono stati individuati come disastrati
  dall’Ordinanza del 13 ottobre 1997, n. 2694 del Ministero
  dell’Interno"

Ris. 140/E 10/4/2008
y Acquisto di immobile
y Successivamente per infiltrazioni d’acqua dal tetto, immobile
  dichiarato inagibile
y E’ evento imprevisto ed inevitabile, verifcatosi successivamente
  all’acquisto degli immobili

Elemento soggettivo 3
y Immobile ubicato in comune diverso da quello di residenza
  dell'acquirente purchè in questo svolga la propria attività
y la prassi operativa è prevalentemente nel senso che al fine di
  provare questa circostanza, a supporto di idonea clausola nell’atto
  di acquisto, l’acquirente produca opportuna documentazione
  (come una dichiarazione del datore di lavoro)
y per attività dell’acquirente si intende ogni tipo di attività, comprese
  quelle svolte senza remunerazione (ad es: attività di studio, di
  volontariato e sportiva).
y Esistono precedenti nei quali talune Agenzie delle Entrate hanno
  riconosciuto spettanza delle agevolazioni anche a vantaggio di
  acquirenti esercitanti attività nel comune interessato anche senza
  carattere di continuità

Elemento soggettivo 4
y Acquisto di immobile da parte di cittadino italiano
  trasferito all'estero per ragioni di lavoro, che si trovi
  nel Comune in cui ha sede o esercita la propria attività
  l'impresa da cui dipende.
y La circolare 19/E afferma in proposito che “l’ipotesi in
  argomento è riferibile solo al rapporto di lavoro
  subordinato – con esclusione di qualsiasi altra tipologia di
  rapporto – e che lo stesso può essere istaurato anche con un
  soggetto che non necessariamente rivesta la qualifica di
  imprenditore”.

Elemento soggettivo 5
y Italiano emigrato all’estero
y Immobile acquistato come prima casa nel territorio italiano
y Nel caso in discorso l’immobile può essere ovunque
  ubicato nel territorio nazionale (non rileva,
  ovviamente la residenza) purchè sia prima casa nel territorio
  medesimo: se ne desume che è impeditiva delle agevolazioni
  la proprietà di altro immobile abitativo ovunque esso sia
  situato sul territorio della Repubblica.

y La residenza all’estero può risultare non solo da idoneo
  certificato AIRE, ma anche da dichiarazione resa
  dall’interessato – nell’atto di acquisto – ai sensi
  dell’art. 46 DPR 28 dicembre 2000 n. 445 (circolare 38/E);
  è quindi opportuno, in sede di redazione dell’atto di vendita,
  richiamare espressamente la natura “sostitutiva di
  certificazione” della dichiarazione in esame.

Soggetti coniugati e comunione legale
dei beni
y ipotesi in cui a riguardo di uno solo dei due coniugi ricorrano le
  condizioni soggettive necessarie per il conseguimento delle agevolazioni.

y Nel caso della comunione legale il carattere unitario (e non per
  quote, come in quella ordinaria) dell’acquisto ha determinato
  l’insorgenza di qualche dubbio applicativo.

y Circolare 38/E ha fatto propria la soluzione già tratteggiata dalla
  giurisprudenza di legittimità. L’acquisto di un appartamento da parte di
  una coppia di coniugi in regime di comunione legale comporta
  l’applicazione dell’agevolazione solo nella misura del 50 per
  cento qualora solo uno di essi coniugi sia in possesso dei
  requisiti necessari per fruire del predetto regime di favore.

Cittadino estero non avente residenza
nel territorio italiano.
.
y La fattispecie è priva, nella legge, di una particolare
  disciplina.
y In assenza di una disposizione analoga a quella riguardante il
  cittadino italiano emigrato all’estero (che, come visto,
  svincola l’acquisto dalla ricorrenza del requisito
  dell’ubicazione dell’immobile nel luogo di residenza) è
  giocoforza ritenere che l’agevolazione spetti solo ove
  ricorrano tutte le condizioni di cui alla nota II bis, ed in
  particolare se l’acquirente abbia (o stabilisca entro diciotto
  mesi) la residenza nel comune in cui è ubicato l’immobile
  acquistato

La decadenza dalle agevolazioni
Nota II bis all’art. 1 tariffa Parte I del DPR 131/1986,
  aggiunge:
y “In caso di dichiarazione mendace o di trasferimento per
  atto a titolo oneroso o gratuito degli immobili acquistati con i
  benefici di cui al presente articolo prima del decorso del
  termine di cinque anni dalla data del loro acquisto, sono
  dovute le imposte di registro, ipotecaria e catastale nella
  misura ordinaria, nonché una sanzione pari al 30 per cento
  delle stesse imposte.

y Se si tratta di cessioni soggette all'imposta sul valore
  aggiunto, l'ufficio del registro presso cui sono stati registrati i
  relativi atti deve recuperare nei confronti degli acquirenti una
  penalità pari alla differenza fra l'imposta calcolata in base
  all'aliquota applicabile in assenza di agevolazioni e quella risultante
  dall'applicazione dell'aliquota agevolata, aumentata del 30 per
  cento.
y Sono dovuti gli interessi di mora di cui al comma 4 dell'art. 55
  del citato Testo Unico. Le predette regole non si applicano nel
  caso in cui il contribuente, entro un anno dall'alienazione
  dell'immobile acquistato con i benefici in questione, proceda
  all'acquisto di altro immobile da adibire a propria abitazione
  principale”.

Decesso acquirente
y Non determina decadenza la rivendita entro il
  quinquennio da parte degli eredi
y considerata la natura soggettiva e sanzionatoria della
  decadenza, si giunge alla conclusione che, qualora gli eredi
  conseguano nel patrimonio un’abitazione acquistata dal de
  cuius con le c.d. agevolazioni “prima casa”, potranno
  liberamente vendere l’immobile nel quinquennio senza
  incorrere nella decadenza (così lo Studio CNN 35/2005/T
  del 18 marzo 2005).

Le alienazioni parziali nel quinquennio
y la cessione della nuda proprietà
y la cessione di porzione della casa acquistata, a seguito di
  frazionamento, e del box pertinenziale

Cessione nuda proprietà
y Risoluzione 213/07, “….si ritiene che la cessione della
  nuda proprietà da parte dell'istante comporti la decadenza
  dai benefici in questione, in quanto l'operazione viene posta
  in essere prima del decorso del quinquennio dalla data
  dell'acquisto.
y La perdita del beneficio riguarda la parte di prezzo
  corrispondente al diritto parziario ceduto. In particolare,
  si applicheranno al prezzo dichiarato nell'atto di acquisto i
  coefficienti per la determinazione dei diritti di usufrutto, di
  cui al prospetto dei coefficienti allegato al TUR n. 131 del
  1986, con riferimento alla data in cui il diritto è stato
  acquisito.”;

la cessione di porzione della casa
acquistata, a seguito di frazionamento, e
del box pertinenziale.
y Risoluzione 31/E del 16 febbraio 2006, la quale si è
  espressa nel senso che operi parziale decadenza
  dell’agevolazione limitatamente alla quota-parte
  dell’immobile ceduto e del box.
y Per quanto la Risoluzione non si esprima in proposito, è da
  immaginarsi che la determinazione della porzione di prezzo
  da imputarsi sulla porzione ceduta possa essere desumibile
  (tenuto conto dell’intero prezzo inizialmente ad esso
  imputabile) sulla base della metratura.
y Diversamente per il box, in ipotesi di mancanza, nel titolo di
  provenienza, dell’imputazione di una specifica porzione di prezzo

Il riacquisto entro l’anno dalla rivendita
y il riacquisto può riguardare diritto diverso da quello
  precedente (piena proprietà, nuda proprietà, usufrutto, uso e
  abitazione e proprietà superficiaria), così come una
  semplice quota di abitazione, sempre che l’acquirente
  effettivamente sia in condizione di destinare l’immobile a
  propria abitazione principale;
y il riacquisto può riguardare immobile per il quale non
  vengano a sua volta richiesti i benefici per l’acquisto della
  prima casa;

y era discusso se il riacquisto possa essere a titolo gratuito, e
  quindi avvenire per donazione: l’Agenzia delle Entrate
  (con circolare n. 6/E del 26 gennaio 2001) sembrava
  esprimersi in senso contrario;
y Soluzione confermata da Ris. 125/E del 3/4/2008: il
  riacquisto della prima casa per donazione determina la
  perdita del beneficio e il mancato riconoscimento del credito
  di imposta (rinvio)

Vendita e riacquisto di pertinenze
y Se avvenuta entro il quinquennio non evita la decadenza
  l’acquisto di altra pertinenza da adibire al bene principale
y Ris. 30/E del 1/2/2008

y determina decadenza la mera stipula – entro l’anno -
  di contratto preliminare per riacquisto;
y rivendita nel quinquennio e mancato riacquisto da parte del
  de cuius: nel caso in esame gli eredi saranno tenuti a versare la
  differenza di imposta e gli interessi, ma non la sanzione, in forza
  dell’art. 8 del d.lgs. 18 dicembre 1997, n. 472, per il quale
  “l’obbligazione al pagamento della sanzione non si trasmette
  agli eredi”

rivendita nel quinquennio e riacquisto di
terreno per realizzare l’abitazione principale
y Risoluzione n. 44/E (16 marzo 2004) ha considerato evitabile la
  decadenza allorchè si acquisti un terreno su cui si realizza un
  immobile da utilizzare come abitazione principale, precisando
  tuttavia che il fabbricato avrebbe dovuto esser realizzato
  entro un anno dalla vendita (non essendo quindi sufficiente il
  semplice acquisto del terreno);
y più recentemente, con la circolare 38/E l’Agenzia ha
  ulteriormente confermato questa linea, ma ha avuto cura di
  precisare che entro l’anno il nuovo fabbricato non deve
  essere ultimato ma solo “venuto ad esistenza” con
  realizzazione del rustico comprensivo delle mura perimetrali delle
  singole unità e completamento della copertura;

y rivendita entro il quinquennio di “bene personale” e
  riacquisto di altra casa di abitazione “in comunione
  legale”: anche in questo caso non si realizza "decadenza”

y rivendita entro il quinquennio, mancato trasferimento
  di residenza e riacquisto entro un anno
y questo caso di assai dubbia soluzione riguarda l’ipotesi in cui
  il contribuente prima dei diciotto mesi aliena l’immobile acquistato e
  successivamente, entro un anno dalla alienazione, acquisti altro
  immobile da destinare ad abitazione principale, in altro
  comune.
y A favore della decadenza depone ovviamente la lettera della
  nota II bis, non realizzandosi una delle condizioni ivi
  previste.

Credito d’imposta
art. 7 comma 1 della legge del 23 dicembre 1998 n. 448
y attribuzione di un credito d'imposta ai contribuenti che
  provvedano ad acquisire “a qualsiasi titolo” – entro un
  anno dall'alienazione dell'immobile acquistato in
  regime tributario agevolato – altra abitazione non di
  lusso alle condizioni indicate dalla nota 4-bis della Tariffa,
  parte prima, allegata al Testo Unico dell'imposta di registro.

y Il credito d’imposta spetta ai contribuenti che non sono
  decaduti dal beneficio prima casa,
y ed è pari all’ammontare dell’imposta di registro, o
  dell’Iva, corrisposta in relazione al primo acquisto
  agevolato;
y in ogni caso non può essere superiore all’imposta di registro
  o all’Iva dovuta in relazione al secondo acquisto.

y Il credito d’imposta spetta anche a coloro che hanno
  acquistato l’abitazione con atto soggetto ad Iva anteriormente
  al 22 maggio 1993 (e che quindi non hanno formalmente
  usufruito delle agevolazioni c.d. prima casa) ma non prima
  dell’entrata in vigore della Legge 168/82 se l’acquirente era
  in possesso dei requisiti richiesti dalla normativa vigente in
  materia di acquisto della prima casa.

Utilizzo del credito di imposta
y a) in diminuzione dell’imposta di registro dovuta per
  il secondo atto di acquisto,
ovvero, in alternativa e per l’intero importo:
y b) in diminuzione dell’imposta di registro gravante su
  successioni e donazioni in ragione di atti e denunce presentati
  dopo la data del nuovo acquisto;
y c) in diminuzione delle imposte sui redditi delle
  persone fisiche dovute in base alle dichiarazioni da
  presentare successivamente alla data del nuovo acquisto;
y d) in compensazione ai sensi dell'art. 17 del D. Lgs n. 241
  del 1997.

y In caso di avvenuta morte del titolare del credito prima
  che questi abbia potuto usufruire del credito maturato, tale
  credito, divenuto componente attiva dell'asse ereditario, è
  trasferito mortis causa agli eredi in virtù dell'applicazione
  analogica dell’art. 12 lett. e) del Testo Unico concernente il
  trattamento dei crediti verso lo Stato

y Presupposto per la maturazione del credito è che il primo
  acquisto abbia avuto luogo a titolo oneroso: ciò in
  quanto la norma fa espresso riferimento all’applicazione, in
  relazione al medesimo, dell’imposta di registro o dell’IVA.
y Eccezione gli acquisti per donazione – compiuti nel tempo
  intercorrente fra il 21 ottobre 2001 ed il 3 ottobre 2006 – dai
  soggetti diversi dal coniuge, parenti in linea retta o entro il
  quarto grado per importi superiori ad euro 180.759,91, in
  quanto soggetti alle imposte sui trasferimenti ordinariamente
  applicabili (in questo senso la circolare 38/E).

y Qualora l'immobile alienato o quello acquistato
 risultino in comunione, il credito d'imposta deve essere
 imputato agli aventi diritti in coerenza con le percentuali della
 comunione, tenuto conto dell'irrilevanza del principio di
 solidarietà nell'obbligo di pagamento, di cui all'art. 57 del
 T.U. dell'imposta di registro.

Credito non compete a coloro che:
y abbiano alienato un immobile acquistato con l’aliquota
  ordinaria, senza beneficiare delle agevolazioni c.d. “prima casa”;
y acquistino un immobile non avente le caratteristiche della prima
  casa;
y non fruiscano ovvero decadano dal beneficio dell’aliquota
  agevolata;
y non si siano visti confermare per il precedente acquisto,
  in sede di accertamento, l’agevolazione per la prima casa,
  sulla base della normativa vigente alla data dell’atto, ancorché sia
  pendente un procedimento contenzioso sulla specifica questione.

Dichiarazione
y Manifestazione di volontà da parte del
  contribuente contestuale all’atto di acquisto del
  nuovo immobile ed altresì accompagnata da ulteriore
  specificazione in merito al regime di detrazione da questi
  prescelta.
y Agenzia delle Entrate «si ritiene sia sufficiente una
  dichiarazione sostitutiva di certificazione e di atto di notorietà resa
  ai sensi degli artt. 46 e 47, del D.P.R. 28 dicembre 2000, n.
  445 da produrre all’Ufficio delle Entrate unitamente all’atto
  da registrare».

Atto di ri-acquisto
y Atto di acquisto dell'immobile dovra' contenere, oltre alle
  dichiarazioni previste dalla nota II-bis) all'art. 1 della
  tariffa, parte prima, del testo unico della imposta di registro,
  lettere b) e c), l'espressa richiesta del beneficio in
  argomento e dovra' indicare gli elementi necessari
  per la determinazione del credito

Contenuto atto di acquisto
- indicare gli estremi dell'atto di acquisto dell'immobile sul
  quale era stata corrisposta l'imposta di registro o l'IVA in misura
  agevolata nonche' l'ammontare della stessa;
- nel caso in cui per l'acquisto del suddetto immobile era stata
  corrisposta l'IVA ridotta in assenza della specifica agevolazione
  c.d. "prima casa", rendere la dichiarazione di sussistenza dei
  requisiti che avrebbero dato diritto a tale agevolazione alla
  data dell'acquisto medesimo;
- nell'ipotesi in cui risulti corrisposta l'IVA sull'immobile alienato,
  produrre le relative fatture;
- indicare gli estremi dell'atto di alienazione dell'immobile.

y Circolare 19/E del 2001 la quale opportunamente
  evidenzia che nella specifica ipotesi in cui si voglia utilizzare il
  credito "in diminuzione dell'imposta sui redditi delle persone
  fisiche dovuta in base alla dichiarazione da presentare
  successivamente alla data del nuovo acquisto" esso può essere
  esercitato solo in sede di presentazione della prima
  dichiarazione successiva all'acquisto".

nell'ipotesi di decadenza del beneficio determinata dalla
  insussistenza dei requisiti utili per l'applicazione del regime
  agevolato sul primo acquisto
y Nel caso in cui non sia ancora avvenuta la fruizione del
  credito, l'Ufficio oltre a comunicarne al contribuente la
  non spettanza e ad inibirne l'utilizzazione, provvede a
  recuperare le imposte nella misura ordinaria e a
  comminare le relative sanzioni.

il credito sia stato dal contribuente già
utilizzato. AF recupera:
y se il contribuente ha utilizzato il credito maturato in
  diminuzione dell’imposta di registro dovuta per lo stipulando atto,
  l'Ufficio dovrà riscuotere un importo pari alla somma di imposte,
  sanzioni e interessi dovuti in ragione della decadenza e quanto
  trattenuto a seguito dell'utilizzazione del credito, nonché gli
  interessi su tale importo calcolati a decorrere dal momento della
  registrazione dell'atto medesimo;
y analoga procedura dovrà essere seguita dall'Ufficio competente,
  nell'ipotesi di utilizzo successivo del credito per l'intero importo,
  in diminuzione delle imposte di registro sulle successioni e
  donazione, in ragione di atti e denunce presentati dopo la data del
  nuovo acquisto l'Ufficio;

y infine, qualora il credito sia stato utilizzato in diminuzione
  dell'imposta sui redditi delle persone fisiche, l'Ufficio
  provvede, in sede di liquidazione operata ai sensi dell'art.
  36- bis del D.P.R. N. 600 del 1973, al recupero delle
  imposte compensate con il credito non spettante a seguito
  della decadenza delle agevolazioni, oltre agli interessi dovuti
  per carente versamento.

Credito di imposta e pluralità di
acquisti successivi
y c.d. "acquisti a catena", ossia all'ipotesi, peraltro
  tutt'altro che rara nella prassi, in cui il contribuente, dopo
  aver riacquistato la prima casa di abitazione usufruendo del
  credito d'imposta, che ha utilizzato per intero in diminuzione
  dell'imposta di registro dovuta per il secondo acquisto, provveda
  nuovamente ad alienare il proprio immobile e ad acquistare
  un'altra abitazione entro l'anno.

Interpello n. 954-312/2004
y “non rileva la circostanza che la prima casa sia stata più
  volte venduta e riacquistata; quello che conta è che rimangano
  presenti ad ogni acquisto, sia i requisiti per il godimento
  dell’agevolazione c.d. di «prima casa», di cui alla nota II-
  bis dell’art. 1 della Tariffa allegata al Testo Unico dell’imposta di
  registro(…), sia il requisito previsto per la fruizione del credito
  d’imposta, vale a dire l’aver acquistato la c.d. «prima casa» entro
  un anno dall’alienazione della precedente”

y Il limite temporale di un anno dall’alienazione del precedente
  immobile per il quale si è goduto dell’aliquota agevolata resta
  comunque condizione imprescindibile al fine
  dell’applicazione della norma agevolativa.
(Cassazione n. 12737 del 21 dicembre del 1998)

Agevolazione I.v.a.
y Anche nel caso in cui l’acquisizione del bene pertinenziale si
  realizzi mediante un contratto d’opera o di appalto aventi ad
  oggetto la relativa costruzione, ancorchè realizzata in un
  momento successivo a quello dell’abitazione principale
y Ris. 39/E/2006