LA RIFORMA DEL CONDOMINIO - guida in pillole - a cura di CGIL SERVIZIO CASA Campania

LA RIFORMA DEL
 CONDOMINIO
   guida in pillole

            a cura di CGIL SERVIZIO CASA Campania

I NOSTRI SERVIZI
   Informazioni sulle detrazioni fiscali per lavori di manutenzione straordinaria (con il sostegno
    del CAAF CGIL).
   Informazioni sulle detrazioni fiscali per risparmio energetico (con il sostegno del CAAF CGIL).
   Normativa applicabile sull’eliminazione delle barriere architettoniche (con il sostegno
    dell’Ufficio H della CGIL).
INQUILINI DI EDILIZIA PRIVATA                         INQUILINI DI EDILIZIA PUBBLICA
 Informazioni ai contenuti del contratto di           Accertamento biennale del reddito per la
  locazione, la loro conformità alle norme              determinazione del canone di locazione.
  vigenti e sulle singole clausole.                    Istanze di voltura, sanatorie, cambio alloggio.
 Calcolo canone canale concordato legge               Applicazione dei canoni di locazione degli
  431/98                                                alloggi pubblici.
 Sfratti per finita locazione, per necessità del      Rapporti con gli enti gestori per gli interventi
  proprietario o per morosità.                          di manutenzione agli alloggi.
 Assistenza per la presentazione delle                Assistenza per locazioni con patto di futura
  domande di assegnazione dei fondi                     vendita prevista dalla Legge 560/93.
  integrativi all’affitto (legge 431/98).              Assistenza di base nella lettura delle
 Accordi stragiudiziali tra inquilino e                bollette.
  proprietario.                                        Informazioni sulle prescrizioni di leggi
 Assistenza per la presentazione delle                 nazionali e regionali in materia di canoni,
  domande per concorsi pubblici di                      oneri accessori e contratti.
  assegnazione edilizia economica e popolare           Calcoli articolati su canoni di legge ed
  con chiarimenti sui requisiti e la                    assistenza per l’eventuale contenzioso.
  documentazione da allegare.
                                                       Assistenza nel contenzioso sulle stime di
 Informazioni sulle graduatorie provvisorie ed
                                                        vendita degli alloggi.
  assistenza alla compilazione dei ricorsi.
                                                       Disposizioni per favorire il superamento delle
 Informazioni sui bandi per acquisto di alloggi        barriere architettoniche.
  indetti dalla Regione Campania e dai Comuni.
 Indicazioni sulle norme di locazione abitativa
  per studenti universitari.
 Denuncia contratti di locazione non
  registrati c/o Agenzia delle Entate.
 Registrazione contratti di affitto.

PROPRIETARI UTENTI
 Tassazione IMU.
 Controllo bilanci condominiali.
 Controlli ed assistenza agli atti di compravendita immobiliare.
 Nulla osta per abitabilità e passi carrai.
 Assistenza alle pratiche di inagibilità per incendi, eventi naturali o definite dallaASL.
 Indicazioni sulle agevolazioni risparmio energetico.
 Consulenze relative a concessioni occorrenti per manutenzioni e risanamento,.
 Informazioni su permessi, licenze e eventuali agevolazioni, per lavori di ristrutturazione con
  indicazioni sulle forme contrattuali nell'appalto dei lavori.
 Consultazione degli atti catastali.

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Premessa
        Il prossimo mese di giugno entra in vigore la riforma del condominio. Per l'esattezza
dal prossimo18 giugno 2013 le norme approvate nella gran parte recepiscono le tante
pronunce giudiziarie che in tutti questi anni (ben 70) hanno letteralmente riempito le aule
dei tribunali civili del nostro Paese.

        Si compone di 32 articoli i quali rappresentano l'approdo di un percorso di riforma
che ha impegnato il Parlamento per più legislature. Sicuramente si poteva fare di più rispetto
ad alcune argomenti, come ad esempio la partecipazione degli inquilini alle decisioni
assembleari o provvedere con maggiori indicazioni i temi per le autogestioni degli alloggi
pubblici (vi è un solo richiamo che verificheremo in questo documento). Inoltre, manca del
tutto una regolamentazione relativa ai primi e timidi segnali di cohousing (insediamenti
abitativi composti da alloggi privati corredati da ampi spazi, sia coperti, sia scoperti destinati
all'uso comune: ampie cucine, lavanderie, spazi per gli ospiti, laboratori per il fai da te, ecc.)
le cui prime esperienze risultano essere interessanti ma per la gran parte regolamentate
tutte a livello locale. Esperienze abitative vantaggiose per single, coppie di giovani o anziani,
dove vivono in complessi residenziali composti da appartamenti privati con da ampi spazi
destinati all’uso comune e in certe circostanze la presenza di asili nido, palestre, biblioteche
e altri servizi comunitari potrebbe risultare interessante se si creano le condizioni. In
Campania questo tipo di esperienza non si è ancora avviato.

        A mio avviso, la riforma si è concentrata su due importanti aspetti: il primo è il ruolo
dell'Assemblea dei condomini che con la “doppia maggioranza” in molte occasioni, abbassa
notevolmente i quorum previsti per determinate le scelte. Il secondo aspetto è ruoli funzioni
e responsabilità dell'amministratore di condominio. Arginate le pressanti richieste da parte
delle associazioni di settore le quali reclamavano un nuovo albo, sono state introdotte alcuni
obblighi comportamentali necessari per eludere le approssimazioni organizzative per
mancanze di regole, come ad esempio l’obbligo di un conto corrente del condominio, le
precise indicazioni di come redigere un bilancio condominiale, le condizione di revoca
dell'amministratore, e tante altre disposizioni. A onor di cronaca, è giusto puntualizzare che
le principali associazioni di settore da tempo avevano già assunto codici di comportamento
specifici per i propri associati.

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                                                     Responsabile Servizio Casa CGIL Campania

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Le norme di seguito indicate si applicano anche nei casi di alloggi di edilizia popolare ed
economica e residenziale pubblica nello specifico per la convocazione delle Assemblee e
per la dichiarazione di decadenza dell'amministratore per irregolarità.

   Caratteristiche professionali dell’amministratore: salvo che non sia un condomino da
    non dover esercitare la gestione di condominio (la nomina di un amministratore
    è obbligatoria quando ci sono più di 8 condomini e non 4 com’era in precedenza) è
    necessario avere un diploma di scuola secondaria e aver frequentato un corso di
    formazione specifico, oppure aver espletato per almeno un anno tale attività.
    L'amministratore dovrebbe partecipare a corsi di aggiornamento ma la norma non
    stabilisce altro. Non deve essere stato condannato per reati contro il patrimonio, né
    protestato.
   Condomini morosi: la nuova norma obbliga l’amministratore ad agire con richiesta di
    decreto ingiuntivo, entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio di riferimento per la
    riscossione forzosa delle quote condominiali (termine massimo), fatta salva l’espressa
    dispensa ottenuta dall’assemblea con votazione condominiale che lo esonera da tale
    incombenza. Se la mora dura più di 6 mesi, il condomino debitore sarà sospeso dalla
    fruizione dei servizi comuni.
   Bilancio consuntivo: (altra novità!) da redigere entro 180 giorni dalla scadenza di
    presentazione del bilancio.
   Compensi amministratore: Compenso unico (senza alcune richieste posteriori o clausole
    che erogano in percentuale ulteriori compensi in caso di lavori o indennizzi maggiorati in
    caso di un numero superiore di assemblee preventivate in fase di accettazione
    incarico). Importo del compenso indicato a inizio mandato con le eventuali specifiche
    non può essere variato senza delibera assembleare.
   Durata mandato: Mandato di durata due anni e non più uno (nella norma viene indicato
    il rinnovo dopo un anno tacito in pratica un po' come i contratti). Su richiesta
    dell'Assemblea l'amministratore dovrà dotarsi di polizza assicurativa professionale.
   Responsabilità fiscale: non più in capo al condominio ma ne è responsabile
    l'amministratore in forma soggettiva. Un altro aspetto interessante della riforma, infatti
    è la responsabilità civile e penale sui bilanci condominiali. L’amministratore ha l'obbligo
    di rendicontare il bilancio con stesura dello stato patrimoniale del condominio e di
    allegare una relazione di accompagnamento al bilancio. (precedentemente il bilancio
    reggeva soltanto sulla parte economica). Inoltre deve essere redatto entro 180 giorni
    dalla scadenza della presentazione dei bilanci e le trascrizioni contabili devono essere
    riportate nell’apposito registro contabile entro trenta giorni dall'evento. Tutti i
    movimenti economici dovranno essere eseguiti attraverso il conto corrente
    condominiale (sia in entrata che in uscita) nonché presentare la documentazione fiscale
    (modello 770) nei termini previsti dalle norme.
   Conto corrente: Tutte le entrate e le uscite del condominio dovranno transitare su un
    conto corrente bancario intestato al condominio. Non più quindi, versamenti delle quote
    di pertinenza di ogni condomino e pagamenti verso terzi gestiti dall’amministratore, con
    rendicontazione annuale o a richiesta.

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   Tenuta dei registri obbligatori: nella gestione diventa obbligatorio la tenuta di tre libri:
    •    Il primo (già previsto) “registro dell’anagrafe condominiale” contenente tutti i dati
         anagrafici e fiscali dei proprietari del condominio, il possesso (comunione dei beni,
         nuda proprietà e usufrutto, ecc.), l'uso con l’eventuale locazione e i dati catastali
         delle singole unità immobiliari. Il condomino ha l'obbligo della comunicazione entro
         60 giorni di qualsiasi variazione alla condizione (vendita, nuova locazione, cambio
         del proprio indirizzo, ecc.). Per la cessione dell'immobile (anche al fine della
         solidarietà fra vecchio e nuovo proprietario in materia di pagamento delle spese
         condominiali) l'obbligo della comunicazione del passaggio di proprietà deve
         avvenire consegnando copia dell'atto conforme. Solo in questo caso si applica la
         solidarietà fra vecchio e nuovo proprietario.
    •    Il secondo è il “registro del verbale delle assemblee” a cui andrebbe, ora, allegato il
         regolamento di condominio e il formulario di nomina e revoca dell’amministratore.
         Anche in questo caso tale prova era già prevista ma oggi si specifica che nel registro
         dovranno essere indicate le date e i periodi di gestione di ogni singolo
         amministratore, anche quello eventualmente nominato dalla magistratura.
    •    Il terzo è il “registro di contabilità”, dove registrare, entro trenta giorni, i movimenti
         di spesa, con un riepilogo (una nota sintetica esplicativa della gestione con
         l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti). Tutti i
         movimenti economici devono passare per il conto corrente intestato al condominio
         e tutti trascritti nel registro. Viene poi prevista la conservazione decennale di tutta
         la documentazione inerente la gestione del condominio ed i rapporti con i singoli
         condomini e la possibilità di nominare un revisore.
   Animali domestici: il regolamento condominiale non potrà vietare di possedere o
    detenere animali domestici; è stata, infatti, introdotta la norma che “vieta” di vietare” il
    possesso di animali da compagnia. Chiaramente non sarà necessario modificare i
    regolamenti condominiali in cui molto spesso venivano introdotti limiti al possesso di tali
    animali.
   Quorum assembleare: sarà più facile raggiungere il numero sufficiente in assemblea per
    l’eliminazione delle barriere architettoniche dell’edificio (presenza di 1/3 dei millesimi e
    maggioranza più uno dei favorevoli); inoltre si abbassano i quorum per la validità
    dell'assemblea e delle sue delibere:
    •    per la costituzione in 1^ convocazione: 50% + 1 dei condomini e 2/3 dei millesimi;
    •    per la costituzione in 2^ convocazione (quella che poi effettivamente si tiene ): 1/3
         dei condomini e 1/3 dei millesimi.
    •    Per deliberare alcune innovazioni che riguardano la sicurezza, la salubrità, la
         videosorveglianza, il risparmio energetico, i parcheggi, le antenne e gli impianti
         telematici centralizzati: presenza di 1/2 dei millesimi e 50% + 1 degli intervenuti.
         Sarà possibile collocare, anche solo per alimentare una singola abitazione, impianti
         di energia da fonti rinnovabili (fotovoltaico, ecc.) perfino sulle parti comuni senza
         aver bisogno di alcuna autorizzazione dell’assemblea che potrà comunque dettare
         alcune regole.

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•    Per gli interventi sulle parti e sull'uso comune sono stati superati i problemi che
         spesso nel condominio si presentano circa i quorum (per alcune sentenze
         addirittura l'unanimità). L’attuale norma viene, per alcuni versi attenuata dalla
         limitazione dell'uso delle deleghe. Infatti, se i condomini sono più di 20, un singolo
         partecipante all'assemblea non può rappresentare più di 1/5 dei condomini e 1/5
         dei millesimi.
    •    È vietata la delega all'amministratore.
   Eccezioni per i condomini di utilizzare parti comuni ad un uso personale senza il
    permesso dell’assemblea:
     • l’installazione dell’antenna parabolica (il diritto d’antenna è elevato al rango di
         diritto costituzionale alla libertà di informazione, ogni condomino potrà installare
         antenne individuali anche sulle parti comuni dell’edificio e gli altri dovranno
         consentire l’accesso anche alla propria abitazione se ciò è necessario per eseguire
         l’installazione)
    •    impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili (pannelli solari, ecc.).
    Consiglio di condominio: Se il condominio ha più di 11 unità immobiliari può nominare
    un consiglio di condominio di 3 membri con funzioni consultive e di controllo sull'operato
    dell'amministratore.
   Distacco dell'impianto centralizzato: un condomino può rinunciare all'utilizzo
    dell'impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento senza il benestare
    dell’assemblea, sempreché dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di
    funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante è
    tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria
    dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
   Definizione "parti comuni": Viene ampliata la definizione, includendo anche le antenne e
    gli impianti telematici, i sottotetti con caratteristiche strutturali e funzionali comuni. È
    prevista la multiproprietà con godimento periodico. Per le trasformazioni a destinazione
    d'uso delle parti comuni, basterà l'80% dei partecipanti e dei millesimi (4/5 dei
    condomini e dei millesimi). La divisione delle parti comuni può avvenire solo con il
    consenso unanime dell'assemblea. Le nuove norme stabiliscono inoltre, l’impossibilità
    (rafforzando le precedenti definizioni) di eseguire opere o modifiche o svolgere attività
    ovvero variare la destinazione d’uso all’unità immobiliare di proprietà o alle parti
    comuni in uso individuale, se queste recano danno alle parti comuni o alle proprietà
    esclusive oppure recano pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico
    dell’edificio.
   Spese per scale e ascensori: Viene fissata una volta per tutte la suddivisione delle spese:
    per metà in base al valore millesimale e per metà in base al piano.
   Sito web condominiale: Ogni condominio potrà avere un suo sito web, ad accesso
    individuale e protetto da una password per consultare i rendiconti e i documenti.
   La videosorveglianza: Le condizioni poste dal Garante della Privacy per la telecamera o il
    videocitofono di sorveglianza sono due:

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•    Devono essere visibili da chiunque e non nascosti alla vista; se è un privato a
         installare una telecamera, per esempio per sorvegliare il box, non è necessario il
         consenso degli altri condomini, purché le immagini non siano diffuse e l’angolo
         visuale non invada spazi privati dei vicini.
    •    La loro presenza deve essere annunciata da cartelli, che specifichino anche le
         finalità e il responsabile del trattamento delle immagini, nel rispetto delle norme
         sulla privacy.
    La riforma stabilisce che solo i comproprietari possono deliberare l’installazione di un
    impianto di videosorveglianza con la maggioranza degli intervenuti in assemblea che
    rappresentino almeno metà del valore millesimale dell’edificio. Coloro che vivono in
    affitto nel condominio non hanno potere di intervento sull’argomento e se una decisione
    in tal senso viene approvata dovranno subirla anche se sono contrari.
   Garanzie sui pagamenti a fornitori: accogliendo diverse pressioni, le nuove norme del
    condominio hanno modificato quanto disposto dalla sentenza della Corte di Cassazione
    (n. 9148/2008). In pratica il terzo fornitore, creditore nei confronti del condominio, per
    rivalersi del suo credito dovrà agire in primo luogo nei confronti dei condomini morosi e
    solo dopo potrà compiere azioni di rivalsa nei confronti di altri condomini (solidarietà
    passiva). Di fatto è stata mitigata la portata della sentenza della Corte di Cassazione, la
    quale prevedeva che il fornitore creditore potesse agire nei confronti di un qualsiasi
    condomino anche non debitore.

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CGIL SERVIZIO CASA
LA CASA È UN DIRITTO PER TUTTI
Consulenza e tutela dei diritti sociali abitativi
Essere “provvisti un’abitazione”, è la garanzia che la CGIL Campania con questa Associazione
vuole assicurare ad ogni cittadino.

gli uffici al pubblico
                                         NAPOLI/Barra, NAPOLI/Fuorigrotta, NAPOLI/Pianura,
 NAPOLI - Via Torino, 16                 NAPOLI /Ponticelli, NAPOLI/San Giovanni,
 Sede regionale e provinciale            NAPOLI/San Pietro a Patierno, NAPOLI/Scampia,
                                         NAPOLI/Soccavo, NAPOLI/Vomero,
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 Tel. 081 3456280                        ACERRA, CASTELLAMMARE DI STABIA, FRATTAMAGGIORE,
 Fax 081 3456617                         GIUGLIANO IN CAMPANIA, PORTICI, POZZUOLI/ Zona
                                         Centro, POZZUOLI/Monteruscello, SAN GIORGIO A
                                         CREMANO, SORRENTO, TORRE ANNUNZIATA, VOLLA.

AVELLINO - Via Padre Paolo Manna, 25     ATRIPALDA,CERVINARA,     GROTTAMINARDA,              SAN
Sede provinciale                         MARTINO VALLE CAUDINA, SOLOFRA.

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 Tel. 0825 26365

BENEVENTO - Via Leonardo Bianchi, 9      BENEVENTO/R. ne Libertà, MONTESARCHIO, SAN GIORGIO
Sede provinciale                         DEL SANNIO, TELESE TERME.

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CASERTA - Via Giuseppe Verdi, 7          AVERSA, MADDALONI, MARCIANISE,            MONDRAGONE,
Sede provinciale                         PIEDIMONTE MATESE, SESSA AURUNCA.

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                                                               L’adesione é volontaria ed avviene,
                                                            su richiesta, senza ulteriore formalità.

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