UBS immo news La mia abitazione di proprietà - un investimento di capitale?
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Newsletter sul tema della proprietà abitativa Estate 2016, edizione n. 2
UBS immo news
La mia abitazione di proprietà –
un investimento di capitale?
Acquistare e affittare una proprietà
abitativa – pagina 1
Sicuri tra le mura domestiche
Prevenzione e buona copertura
assicurativa – pagina 3
Esperto immobiliare
«Buy-to-let»: una strategia d’investimento
rischiosa – pagina 4
La mia abitazione di proprietà –
un investimento di capitale?
Vale la pena acquistare una proprietà abitativa per affittarla? Le prospettive di rendimento spesso non sono così
rosee come si potrebbe credere. In ogni caso, opportunità e rischi andrebbero ponderati con attenzione.
In questo periodo caratterizzato da interessi estremamente trasferire i figli o l‘acquirente stesso. Un altro gruppo di
bassi è diventato difficile investire il proprio denaro in modo proprietari ha acquistato un’abitazione già da tempo senza
redditizio e al contempo sicuro. Dato che investimenti sicuri, però occuparla personalmente per motivi personali, ad
come ad esempio le obbligazioni della Confederazione, oggi esempio per un cambiamento del posto di lavoro o per un
come oggi non rendono nulla – o hanno persino rendimenti soggiorno all‘estero. Anziché vendere l‘immobile, queste
negativi – gli investitori privati cercano alternative. Perché non persone hanno preferito affittarlo.
acquistare un’abitazione di proprietà, tenerla come investi-
mento di capitale e affittarla? Per un certo periodo di tempo, Affittare si rivelerà una scelta interessante anche
più del 20 per cento di tutte le nuove ipoteche nel settore in futuro?
abitativo era richiesto per immobili che non venivano utilizzati Cosa ne è però della redditività di un investimento di questo
dai compratori stessi. Nel frattempo, questa percentuale è tipo? Le cifre degli ultimi anni sono positive. In primo luogo,
leggermente diminuita. Eppure Kathrin Strunk, economista perché l‘acquisto di un appartamento ha potuto essere
presso l‘Associazione Proprietari Fondiari (APF), conferma la finanziato a condizioni convenienti. In secondo luogo, perché
tendenza verso gli investimenti immobiliari privati: «Più spesso il valore della proprietà abitativa è cresciuto costantemente.
che in passato accade ad esempio che privati acquistino ben I rendimenti risultanti dovrebbero avere nettamente superato
prima del pensionamento una proprietà per piani come futura i proventi da investimenti sicuri come le obbligazioni della
abitazione.» Confederazione (vedi pagina 4). A seconda della situazione del
mercato immobiliare e di punti forti e debolezze costruttive,
I promotori nel settore delle nuove costruzioni constatano ogni singolo caso dà però risultati molto differenti.
una tendenza analoga: un numero sorprendentemente elevato
di acquirenti di appartamenti compra un immobile allo scopo
di investire il capitale. In un secondo tempo vi si potrebbero Segue a pagina 2
UBS immo news n. 2/2016
Editoriale Segue da pagina 1
Sono diversi i fattori che determinano
locatario. Una cauzione di affitto a
titolo di sicurezza può essere richiesta
solo se lo si è concordato e anche le
se anche in futuro varrà la pena investire spese accessorie devono essere definite
in una proprietà abitativa a fini di loca- contrattualmente. Per fissare la pigione,
zione. «Chi acquista un appartamento il locatore può orientarsi ai livelli in uso
deve avere ben chiaro che i prezzi degli nel quartiere e nella località oppure far
immobili registrano un andamento valere costi e spese effettive. In ogni
ciclico», afferma Kathrin Strunk dell’APF. caso occorre sempre chiarire quali costi
Oggi, i prezzi degli immobili si situano possono essere scaricati per legge e
a un livello relativamente elevato. I prezzi quali no.
«importanti» riducono però il rendimen-
to, in quanto gli affitti sono cresciuti … e come dovrebbe fare i suoi calcoli
Roger von Mentlen di meno rispetto ai prezzi degli apparta- Nei suoi calcoli, il locatore dovrebbe
Responsabile Clientela privata menti. Molti analisti e osservatori di tenere conto di interessi ipotecari, inte-
mercato ipotizzano che, dopo una lunga ressi sul capitale proprio investito nonché
Cari lettori fase di boom, i prezzi degli immobili manutenzione, ammortamenti, imposte
potrebbero calare nei prossimi tempi e assicurazioni. Occorre pensare anche
Gli immobili rappresentano da sempre piuttosto che aumentare ulteriormente. alle ripercussioni fiscali: il valore dell‘abi-
una parte importante nel patrimonio Però, se l‘immobile perde valore, è tazione o della casa va dichiarato come
complessivo dei privati. Negli ultimi naturale che il «business plan» non sia patrimonio e i redditi correnti derivanti
tempi, sempre più privati acquistano più così roseo. Inoltre, se in futuro i dalla locazione come reddito (interessi
una proprietà abitativa che considerano costi di finanziamento dovessero essere ipotecari e determinate spese accessorie
alla stregua di mero investimento di superiori a quelli odierni e al contempo e di manutenzione sono però detraibili).
capitale, senza cioè occuparla a titolo la situazione sul fronte dei redditi dovesse Attenzione: in caso di dubbio, il proprie-
personale. Poco conta se la locazione peggiorare – a causa della congiuntura tario deve essere in grado di dimostrare
avviene su base temporanea o per o della situazione sul mercato delle che non realizza un reddito sproporzio-
un periodo illimitato: adottando questa abitazioni – le conseguenze si farebbero nato. In molti casi è opportuno chiedere
strategia d‘investimento, occorre naturalmente sentire anche sui profitti. consulenza e far stimare il valore locativo
considerare vari aspetti. da un esperto.
Altra domanda importante: in che misura
Non si sa con certezza se anche in l‘immobile e la posizione si prestano Va anche considerato che in futuro
futuro varrà la pena investire in proprietà a una locazione? Diverse saranno le con- possono insorgere costi per risanamenti,
abitative. Il rendimento a più lungo clusioni per posizioni centrali, molti adeguamenti costruttivi, ecc. E non
termine di un immobile dipende molto agglomerati o attrattive località turistiche dimenticate il rischio di sfitto: se il vostro
dai proventi della locazione e dai prezzi con una domanda stabile di apparta- immobile rimane vuoto, le entrate ven-
degli immobili. Tuttavia, questi ultimi menti rispetto a regioni strutturalmente gono meno, mentre alcune spese sono
presentano un andamento ciclico e, deboli e mal servite. A volte non è facile sempre dovute. Spesso, il portafoglio
dopo una fase di quotazioni elevate riuscire a stimare correttamente il pub- di un privato è composto solo da uno
durata diversi anni, nei prossimi tempi blico target potenziale: una determinata o pochi appartamenti. In questi casi, ogni
potrebbero calare piuttosto che aumen- posizione o un quartiere si addice di periodo di sfitto – diversamente dagli
tare ulteriormente. Scoprite nel nostro più a single o a famiglie? Attira più che investimenti in case plurifamiliari – può
articolo principale quali opportunità altro studenti o famiglie con un reddito avere pesanti conseguenze. z
e rischi comportano gli investimenti in elevato? Se gli scenari previsti inizial-
immobili. mente non dovessero realizzarsi, meglio
avere un piano B o disporre di determi-
Nell’articolo a pagina 3 vi mostriamo nate riserve per superare un eventuale
quale copertura assicurativa è consiglia- periodo di sfitto.
bile per la vostra casa o il vostro appar-
tamento. Cosa deve sapere il locatore…
Affittare una proprietà abitativa richiede
Vi auguro una piacevole lettura. tempo e presuppone un certo know-
how – nella giungla delle disposizioni
legali e formali si nascondono infatti
alcune trappole.
Sin dall‘inizio della locazione vanno
definite le questioni legate alle condizioni
contrattuali, alle spese accessorie, alla
UBS Switzerland AG cauzione di affitto, al verbale e alla
Casella postale consegna. Diversi cantoni hanno intro-
8098 Zurigo dotto la dichiarazione obbligatoria:
Hypoline: 0800 884 557 all‘inizio di una locazione si deve comu-
ubs.com/immonews nicare la pigione pagata dal precedente
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UBS immo news n. 2/2016
Sicuri tra le mura domestiche
Acqua, tempesta, grandine,
scasso – nel corso del tempo, la
vostra casa subisce minacce
costanti. La prevenzione e una
buona copertura assicurativa sono
quindi fondamentali.
Gli scassinatori imperversano soprattut-
to in due periodi dell‘anno: durante
l‘inverno, quando il buio scende abba-
stanza presto, e durante l‘estate,
quando per molti è periodo di vacanze.
La polizia consiglia misure preventive
che presentano una grande efficacia:
dall’esterno la casa non deve dare
l‘impressione di essere vuota e disabitata.
I timer programmabili che accendono
le luci in alternanza in diversi locali con-
tribuiscono ulteriormente alla sicurezza sono assicurati contro l‘incendio, gli dell’edificio, ad esempio a causa di
dell’abitazione. Stesso discorso se si elementi naturali, l‘acqua e il furto con condutture difettose. «Le assicurazioni
chiede a un vicino di controllare che scasso. Per gioielli, denaro contante complementari si orientano alla situa-
tutto sia a posto, svuotare la cassetta e altri oggetti vi sono per lo più importi zione individuale», sottolinea Stephan
delle lettere e accendere le luci. massimi assicurabili che variano da una Günther. Spesso vengono stipulate
compagnia all‘altra. In molti casi, i gioielli assicurazioni vetri separate come fine-
Adeguare le assicurazioni di valore superiore a 25 000 franchi stre, vetroceramica, vetrate speciali
Chi si occupa della casa dovrebbe verifi- non sono assicurati oppure lo sono solo e pregiate, ecc. In alcuni casi è indicata
care periodicamente anche la copertura a determinate condizioni – ad esempio un‘assicurazione ambiente esterno che
assicurativa, soprattutto in caso di a patto che il proprietario conservi copre i danni alle piante e all‘inventario
cambiamenti alla situazione personale gli oggetti di valore in casa all’interno del giardino dovuti a un cosiddetto
come ad esempio per un trasloco, la di una cassaforte sicura. evento naturale come ad esempio
coabitazione di una coppia, la nascita di un‘inondazione.
un bambino, ecc. «Anche per nuovi Corrispondendo un premio modesto,
acquisti di una certa consistenza è consi- un‘assicurazione di responsabilità civile La stipulazione di un‘assicurazione stabili
gliabile rivolgersi al proprio consulente privata consente di coprire le pretese contro i danni da eventi naturali (fuoco,
assicurativo», spiega Stephan Günther, derivanti da danni a persone e cose per acqua, tempesta, ecc.) è obbligatoria
responsabile Assicurazione economia somme milionarie. Conformemente alle nella maggior parte dei cantoni. Eccezioni:
domestica e stabili presso la Mobiliare. disposizioni di legge, il padrone di casa Vallese, Ginevra, Ticino e Appenzello
Domanda fondamentale, ma non così in qualità di proprietario dell’impianto Interno. In tutti gli altri casi è il proprie-
scontata per i non addetti ai lavori: risponde ad esempio degli incidenti tario della casa a decidere se stipulare
la somma assicurativa della mobilia do- avvenuti sul proprio fondo dovuti a una assicurazioni complementari per mobilia
mestica corrisponde al suo valore reale? manutenzione carente – se d’inverno il domestica, responsabilità civile privata,
Molti tendono a sottovalutare il valore postino scivola sul piazzale ghiacciato ecc. e presso quale compagnia. Il volume
complessivo della mobilia e degli averi. o se qualcuno resta ferito per una tegola delle prestazioni e i premi variano note-
Va ricordato che generalmente la mobilia caduta dal tetto. Per le case e gli appar- volmente a seconda dell’assicuratore.
domestica – a seconda della compagnia tamenti occupati a titolo personale Pertanto è importante informarsi e
assicurativa e della polizza – è assicurata (senza uso commerciale), la responsabilità confrontare le offerte. z
al valore da nuovo. Chi vuole andare civile privata include di regola anche
sul sicuro dovrebbe effettuare un inven- l‘assicurazione responsabilità civile di
tario insieme al consulente assicurativo. stabili. È importante che il grado di Impressum
In alternativa, la maggior parte degli assicurazione e le prestazioni assicurative Editore: UBS Switzerland AG, Lending Solutions
Pubblicato più volte l’anno in tedesco, francese, italiano
assicuratori propone sul proprio sito web siano conformi alla situazione dei pro- e inglese.
questionari e strumenti ausiliari. prietari di case e appartamenti e dei La presente pubblicazione ha finalità esclusivamente
informative e non rappresenta in alcun modo una
relativi familiari. raccomandazione, un’offerta o un invito ad allestirne
Mobilia domestica e responsabilità una. Prima di prendere una decisione dovreste richie-
dere una consulenza professionale in materia. UBS si
civile Assicurazione di stabili riserva il diritto di modificare i propri servizi, prodotti
I danni a stabili e mobilia possono essere Ai proprietari di case si raccomanda di e prezzi in ogni momento e senza preavviso. Alcuni
prodotti e servizi sono soggetti a restrizioni legali e non
all‘origine di costi ingenti, contro i quali sottoscrivere un‘assicurazione stabili possono quindi essere offerti incondizionatamente in
è possibile assicurarsi individualmente. contro i danni dell’acqua. Questa assicu- tutto il mondo. È vietata la riproduzione, anche parziale,
senza l’autorizzazione di UBS.
Con l‘assicurazione mobilia domestica, razione copre i danni provocati da © UBS 2016. Il simbolo delle chiavi e UBS sono fra i
tutti i valori reali e gli oggetti mobili possibili fuoriuscite di acqua dall’interno marchi protetti di UBS. Tutti i diritti riservati.
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UBS immo news n. 2/2016
Esperto immobiliare
«Buy-to-let»: una strategia d’investimento rischiosa
La locazione di un’abitazione Attrattiva d’investimento dei 50 maggiori comuni svizzeri (città)
di proprietà promette rendimenti Attrattiva relativa Schafausen Popolazione 2013
nettamente maggiori rispetto massima
Basel
Riehen Kreuzlingen ≥ 100 000
per esempio ai titoli di Stato.
Bülach ≥ 50 000
alta Allschwil Frauenfeld ≥ 30 000
Wettingen
Il maggior rendimento è però media Baden Kloten ≥ 18 400
Reinach (BL) Winterthur
Wil (SG)
Dübendorf St. Gallen
correlato a rischi più elevati.
debole Dietikon
Zürich Uster
Aarau Wetzikon
bassa
Horgen Rapperswil-
Jona
Biel Baar
La strategia d’investimento «buy-to-let» La Chaux-de-
Fonds Emmen
Zug
Wädenswil
(acquistare per affittare) ha acquisito Neuchâtel
Bern Kriens
Luzern
una crescente importanza nel corso Köniz
Chur
degli ultimi anni. La cosa è comprensibile, Fribourg
Thun
dato che in un contesto di tassi bassi
Yverdon-les-Bains
i rendimenti «buy-to-let» appaiono deci- Renens Bulle
Lausanne
Vevey
samente più allettanti. Attualmente, il Nyon
Montreux
rendimento lordo iniziale medio (il rendi- Meyrin Genève
mento da locazione realizzabile in rela- Vernier Sion
Carouge
zione al prezzo di acquisto dell’apparta- Lancy
mento) è di un buon 3 per cento. Lugano
A titolo di paragone: i rendimenti delle
obbligazioni della Confederazione
con scadenze fino a 15 anni si trovano Fonte: UBS
attualmente in territorio negativo.
locazioni. Tuttavia, in futuro sarà molto devono essere dichiarati come reddito
Agli anni d’oro seguono anni più difficile aumentare le pigioni, poiché supplementare. Gli investitori privati
caratterizzati da rischi più elevati una forte attività edilizia e prospettive possono quindi approdare in una
Un altro motivo che giustifica la prefe- economiche incerte hanno accresciuto progressione fiscale superiore.
renza per questa strategia è la sua considerevolmente il rischio di alloggi • Diversificazione: chi investe la mag-
performance passata decisamente reddi- vuoti. Inoltre occorre tenere presente gior parte del proprio patrimonio in
tizia. Un’abitazione di proprietà media che, in generale, gli affitti sono aggan- immobili, non presenta una diversifi-
in Svizzera costava, a fine 2002, circa ciati all’inflazione solo nella misura cazione sufficiente. In caso di corre-
450 000 franchi. Da allora, il controvalore del 40 per cento. Un’analisi netta, vale zioni del mercato non sono da esclu-
ha raggiunto circa 700 000 franchi. a dire tenendo conto dei costi di ripara- dere pesanti perdite patrimoniali.
Supponendo che il proprietario abbia zione e di altro tipo, dovrebbe dare
affittato l’appartamento per tutto questo un rendimento medio delle locazioni In Svizzera le prospettive di successo
periodo a terzi e in seguito l’abbia ven- nettamente inferiore al 3 per cento. variano notevolmente
duto, il rendimento annuo che ne risulta Anche a livello geografico, le prospettive
è di oltre il 7 per cento. Un finanziamento Un’analisi rischio-rendimento dettagliata di successo variano notevolmente come
esterno permetterebbe di accrescere deve prendere in considerazione anche mostra un’analisi delle 50 maggiori città.
ulteriormente questo rendimento. altre problematiche tipiche degli investi- In alcune località di medie dimensioni,
menti «buy-to-let»: i prezzi delle abitazioni di proprietà ap-
Tuttavia, un rendimento elevato in pas- • Illiquidità: trasferire denaro da paiono eccessivi rispetto ai proventi della
sato non è garanzia di successo futuro. immobili ad altri investimenti costa locazione. È il caso ad esempio di Coira,
Il rendimento era infatti dovuto essen- tempo e denaro. Riehen, Montreux e Wädenswil. Special-
zialmente al boom del mercato abitativo • Sfitti: inquilini insolventi o apparta- mente in città lacustri, la locazione di
e al concomitante aumento dei prezzi. menti che non si riescono a affittare appartamenti di proprietà non sembra
In futuro, tuttavia, non si prevedono per un lungo periodo possono far garantire rendimenti attrattivi. Molto più
decisi apprezzamenti delle abitazioni di saltare rapidamente le previsioni di interessanti sono invece località come
proprietà, il che elimina il principale guadagno. Friburgo, Baden, Bulle o Dietikon, dove
motore degli ultimi anni. Inoltre, nel corso • Conflitti di interesse: adeguamenti i rendimenti iniziali sono relativamente
degli ultimi anni si è sviluppato un costruttivi e rinnovi presuppongono alti e, in confronto, i rischi di sfitto mode-
potenziale di correzione. Un argomento la necessaria maggioranza in una rati. I rendimenti in grandi città come
chiave per giudicare con occhio più comunità di proprietà per piani. Inte- Zurigo, Ginevra, Basilea, Losanna e
critico un investimento di questo tipo. ressi contrastanti, noiose trattative, Berna sono invece piuttosto bassi. z
ecc. generano spesso ritardi e costi
Numerosi fattori rappresentano supplementari.
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sempre più anche dal rendimento delle detraibili, ma i proventi da locazione
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