La crisi dei mutui immobiliari negli USA - Alessandro Gatti Materiale utilizzato: "La crisi dei mutui immobiliari negli USA: analisi e ...

La crisi dei mutui immobiliari
            negli USA

                           Alessandro Gatti

Materiale utilizzato: “La crisi dei mutui immobiliari negli USA: analisi
e considerazioni” di Angelo Minafra. Dalla rivista “Banche e
banchieri” n 1 del 2010

Quadro generale
   Aumentano i prezzi delle abitazioni (i prezzi
    degli immobili passano da un valore di 100
    nel 2000 a circa 190 nel 2006.
    A questo punto inizio di una lenta discesa
    nel 2007 fino ad arrivare alla fine del 2008
    ad un valore di 140.

Indice dei prezzi delle case negli USA

Notevole incremento(eccessivo) dell’attività
    edilizia causato anche da un aumento della
    domanda di nuove abitazioni:
-   Incremento del reddito (richiesta di case di
    maggior lusso e dimensione)
-   Aumento della popolazione

Tale comportamento del settore edilizio e
degli imprenditori in generale fu incentivato
da alcuni fattori, tra i quali è possibile
evidenziare la politica applicata dal governo
Bush, oppure la credenza che con la ridotta
disponibilità di terreni i prezzi dovessero
inevitabilmente aumentare

Incremento delle abitazioni invendute

   Il settore bancario ed il settore finanziario
    hanno contribuito ed agevolato l’acquisto di
    nuove abitazioni, attraverso la stipulazione di
    mutui a condizioni favorevoli oppure con
    finanziamenti vantaggiosi per coloro che ne
    facessero richiesta.

Entità di erogazione dei mutui

Le politiche degli intermediari finanziari

Ai fattori evidenziati in precedenza, vanno
aggiunti i comportamenti degli operatori
finanziari e degli enti creditizi, poiché con le
loro politiche hanno contribuito in maniera
decisiva alla crisi finanziaria che ha colpito gli
Stati Uniti e di riflesso tutto il resto del
mondo.

I mutui sub-prime

Quello che è forse il principale indiziato della
crisi nel settore:
- Durata trentennale
- Primi due anni con tasso fisso (contenuto) e
successivi anni con tasso variabile (spesso
proibitivo), determinato con uno spread su un
tasso di riferimento
- Elevati costi di estinzione anticipata

Tutto ciò comportava, nella maggior parte dei casi, un
rifinanziamento da parte della banca del mutuo(altro
mutuo sub-prime), poiché le condizioni di rimborso
diventavano spesso proibitive, con la conseguenza che la
proprietà dell’immobile passava a quest’ultima.
Il vantaggio per la banca era rappresentato dal fatto che il
valore dell’immobile cresceva e di conseguenza ciò
comportava maggiori garanzie per la banca stessa ed in
alcuni casi un vantaggio per il mutuatario, che vendendo
l’immobile poteva sfruttare il maggior valore per estinguere
anticipatamente il mutuo.
190 miliardi di dollari nel 2001 a circa 600 miliardi nel 2006

Altre innovazioni di prodotto
I mutui sub-prime non furono gli unici prodotti che
contribuirono alla crisi, ma nacquero ulteriori mutui, quali:

- Mutui con seconda ipoteca: stipulazione di ulteriori mutui
con altre banche fino ad arrivare al 100% del finanziamento;
aumento del rischio di insolvenza, tassi più elevati.

- Mutui ad ammortamento negativo: pagamenti mensili
iniziali ed obbligo di rimborso del mutuo al termine del
periodo; conveniente in caso di aumento del valore del bene

- Mutui “interest only”: rimborso interessi dall’inizio
dell’ammortamento; pagamento della quota capitale a partire
da un certo numero di anni. Più rischioso, favorevole per
soggetti che abbiano entrate caratterizzate da ampia
variabilità (commercianti). Non particolarmente conveniente,
nemmeno con incrementi del valore dell’immobile.

- Mutui con tasso di ingresso favorevoli: tassi di ingresso fissi
e più bassi per i primi anni.

Mutui erogati

Cartolarizzazione e nuovo modello
             originate to distribute

Nascita di questo nuovo modello che prevede una
distribuzione del rischio su tutto il mercato, attraverso la
cartolarizzazione dei mutui, trasformati in obbligazioni e
spezzettati tra migliaia di investitori diversi che a loro volta
hanno ulteriormente suddiviso tale rischio, creando così una
diffusione immensa di questi titoli tossici.
Comportamento scorretto delle banche(moral suasion) che
guadagnano in questo modo quote dagli investitori e si
deresponsabilizzano, scaricando sugli investitori il rischio di
insolvenza dei mutui.

Ulteriori scelte dannose degli operatori
                         finanziari

   Innalzamento della percentuale di
    finanziamento (spese notarili ed oneri fiscali
    quasi nulli, detrazione quasi totale degli
    interessi)
   Criteri di concessione dei mutui “discutibili”
    (minor attenzione alle credenziali del
    debitore, valutazioni sbagliate, incentivi al
    “guadagno di breve termine”)

Correlazione fra tasso di insolvenza, tasso di
disoccupazione e prezzi della case negli Stati Uniti

L’insolvenza dei mutuatari è “favorita” anche dal
sistema americano, che prevede brevi di tempi di
esproprio del bene ed in alcuni stati una
irresponsabilità nei confronti della banca in caso di
insolvenza. Ad ogni modo la banca privilegia operazioni
basate sul valore dell’immobile,potendo contare
sull’espropriazione forzata relativamente rapida e non
sulla capacità di rimborso del mutuatario, poiché
sosterrebbe ulteriori costi giudiziari.

Espropriazioni forzate

Conclusioni
Dalla somma di tutti questi fattori (sistema giudiziario, prezzi
immobili, edilizia, finanziamenti, mutui) si sviluppò la crisi che
ancora oggi colpisce tutto il mondo.
Tale situazione forse si sarebbe potuta evitare o almeno limitare,
se si fosse prestata maggior attenzione a fattori quali:
- L’aumento dei prezzi degli immobili, evitando bolle speculative
- Maggior rigidità nei criteri di valutazione dei debitori e
concessione dei mutui
- Attenzione al medio e lungo termine e non hai risultati di breve
termine
- Situazione giudiziarie,finanziarie e fiscali soggette a maggior
controllo