IL MERCATO IMMOBILIARE ITALIANO: TENDENZE RECENTI E PROSPETTIVE - Aitec
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NOTA di RICERCA
AITEC
Associazione Italiana
dell’UFFICIO STUDI AITEC
Tecnico Economica Cemento www.aitecweb.com febbraio 2012
ufficiostudi@aitecweb.com
IL MERCATO IMMOBILIARE
ITALIANO: TENDENZE
RECENTI E PROSPETTIVEAITEC TENDENZE DELL’INDUSTRIA ITALIANA DEL CEMENTO
TRIMESTRALE A CURA DELL’UFFICIO STUDI AITEC
www.aitecweb.com - ufficiostudi@aitecweb.com
La competitività del mercato immobiliare italiano
Nella nostra consueta analisi delle performance del mercato del cemento abbiamo assistito negli ultimi
cinque anni ad un forte decremento (-32%) dei volumi. Il perdurare della crisi economica sta colpendo
in particolare il mondo delle costruzioni; le finanze pubbliche sono assorbite dall’espandersi delle spese
correnti e lasciano poco spazio agli investimenti. La risorsa principale rimane la ricchezza delle famiglie
italiane, un valore da primato, che potrebbe risollevare le sorti del mercato immobiliare qualora quest’ul-
timo offrisse rischi accettabili e rendimenti adeguati. Il mercato delle costruzioni costituisce più del
10% della ricchezza nazionale, coinvolge circa 2 milioni di addetti ed è la parte dell’economia che ha
trainato la seppur modesta crescita economica italiana dagli anni ‘90 al 2007.
Questa Nota cerca proprio di approfondire le cause alla base della crisi del settore immobiliare che ha
avuto pesanti ripercussioni sul mercato delle costruzioni e su quello del cemento in particolare.
Nell’analisi dei dati e nelle ipotesi di scenari abbiamo registrato un’elevata incertezza: da un lato la
domanda “naturale” di abitazioni e la ricchezza delle famiglie italiane mostrano i fattori necessari e suffi-
cienti per una ripartenza del mercato, dall’altro i rendimenti modesti e la scarsa attenzione del legislatore
paventano un ulteriore decremento del mercato, sulla scorta di altri paesi (Spagna e Irlanda) che hanno
raggiunto livelli di disoccupazione critici.
L’investimento real estate rende oggi molto poco (intorno al 2-3%), è oberato da una tassazione ecces-
siva e sconta un periodo di mancata rivalutazione di circa 6 anni. Questo è il problema essenziale che
rende non competitivo investire oggi in Italia in immobili contribuendo a spostare risorse verso altri asset,
come i titoli di Stato o anche verso l’immobiliare estero.
A questo si vanno ad aggiungere le criticità della cornice tributaria e le incertezze legate alla fiscalità
immobiliare, che conducono agli annunci di erosione o alle limature effettive dei crediti di imposta per le
vecchie ristrutturazioni, oppure alla reintroduzione dell’imposta patrimoniale sulla prima casa.
L’enorme ricchezza delle famiglie italiane, un fenomeno da primato legato alla nostra antropologica
propensione al risparmio, necessiterebbe di essere veicolata in qualche modo verso il patrimonio immo-
biliare nazionale attraverso rendimenti che siano adeguati e competitivi.
Tra le linee di indirizzo che sentiamo possano essere di ausilio alla ripartenza del mercato elenchiamo, in sintesi:
• Una generale revisione delle politiche impositive che gravano sul settore immobiliare.
• Un consistente rilancio dei progetti di riqualificazione urbana che, attraverso puntuali interventi di
demolizione e ricostruzione, possano insieme ridare smalto alle nostre città e da straordinari e tran-
sitori possano affermarsi come strumenti ordinari di intervento, dirottandoli verso una coerenza di
obiettivi e di ruoli con la pianificazione urbanistica, di cui debbono diventare a pieno titolo strumenti
di attuazione.
• Un nuovo piano per l’housing sociale che favorisca l’accesso delle categorie svantaggiate, in primis
giovani coppie e studenti, a un contesto abitativo e sociale dignitoso che consenta il miglioramento e
il rafforzamento della loro condizione.
• Una revisione, nel medio termine delle politiche migratorie in grado di compensare il calo demogra-
fico della componente indigena della popolazione italiana.
Quella di supportare il mercato delle costruzioni non è una richiesta tout court finalizzata solo a costruire
per costruire ma ha il nobile scopo di migliorare le condizioni abitative e di vita degli italiani contemplan-
do la riqualificazione urbanistica delle nostre città, la demolizione e ricostruzione di edifici fatiscenti e
infrastrutture obsolete e l’incremento del confort abitativo.
1AITEC NOTA di RICERCA dell’UFFICIO STUDI AITEC
La ricchezza delle famiglie italiane
Se le casse dello Stato languono, quelle delle famiglie italiane sembrano godere di ottima salute.
Stando al rapporto annuale della Banca d’Italia, alla fine del 2010 la ricchezza netta delle famiglie italiane, cioè la
somma di attività reali (abitazioni, terreni, ecc.) e di attività finanziarie (depositi, titoli, azioni, ecc.), al netto delle
passività finanziarie (mutui, prestiti personali, ecc.), è risultata pari a circa 8.640 miliardi di euro, ovvero quasi cinque
volte l’ammontare del nostro debito pubblico e 8,2 volte il reddito disponibile lordo, livello questo, sostanzialmente
stabile rispetto agli anni più recenti (era 6 nel 1995, 7 nel 1999, 8 nel 2008 e 8,3 nel 2009). La ricchezza netta per
famiglia è quantificabile in circa 350 mila euro (200 mila se si tiene conto solo del patrimonio abitativo).
Di questa ricchezza le attività reali rappresentano il 62,2%, quota questa, che è cresciuta rispetto ai primi anni del
decennio scorso a scapito di quella detenuta in attività finanziarie.
A fine 2010 le abitazioni rappresentavano quasi l’84 per cento del totale delle attività reali.
Ricchezza delle famiglie italiane e sue componenti, 1995-2010
(miliardi di euro a prezzi correnti; stime preliminari sul I semestre 2011)
10.000 Fonte:
9.000 Banca d’Italia
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
-1.000
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 I-sem
2011
Attività reali Attività finanziarie Passività finanziarie Abitazioni Ricchezza netta
Nel confronto internazionale le famiglie italiane risultano inoltre relativamente più ricche rispetto a quelle delle
economie più avanzate. Nel 2009 la ricchezza netta è stata pari a 8,3 volte il reddito disponibile, in linea con
quanto registrato nel Regno Unito (8), superiore a quello di Francia (7,5) e Giappone (7) e notevolmente più alto
a quello del Canada (5,5) e soprattutto degli USA (4,9).
Nello specifico è interessante notare come le attività reali in rapporto al reddito disponibile lordo detenute alla
fine del 2009 dalle famiglie italiane (5,6) superassero quelle delle famiglie francesi (5,5), britanniche (5,1), ameri-
cane (2,1), giapponesi (3,3) e canadesi (3,4). Ciò conferma non solo la solida e tradizionale propensione dell’Italia
all’investimento immobiliare, ma sintetizza un sistema produttivo imperniato sulle microimprese familiari per le
quali gli immobili costituiscono inevitabilmente capitale d’impresa.
Depositi nominativi e c/c delle famiglie: ammontare per classe di importo
(valori percentuali)
80% Fonte:
2000 Banca d’Italia
2007
60%
40%
20%
0%
Fino a 50.000 50.000-250.000 Oltre 250.000
2AITEC NOTA di RICERCA dell’UFFICIO STUDI AITEC
Il mattone come investimento rifugio
Da un’indagine realizzata da ACRI-Ipsos emerge che il “mattone” resta l’investimento preferito dalle famiglie
italiane , ma la percentuale crolla di oltre dieci punti percentuali nell’ultimo anno (dal 54% al 43%), tornando sui
livelli di dieci anni fa. Il decremento più evidente è stato registrato nel Nord Est e nel Centro, dopo che nel 2010
c’era stato un calo significativo nel Nord Ovest, che oggi invece si mostra più stabile. In particolare tra coloro che
hanno effettivamente risparmiato nel 2011, e che quindi esprimono un giudizio molto prossimo alle effettive
intenzioni, il crollo delle preferenze per gli investimenti immobiliari è ancora più marcato: dal 58% al 41%. La
causa di questo fenomeno può essere individuata nell’anomalo aumento dei rendimenti dei titoli di stato e delle
obbligazioni, verso i quali gli Italiani non sembrano mostrare timori di mancato onoramento alla scadenza.
Se si analizza la tabella relativa all’andamento dei prezzi nominali e reali delle abitazioni nei semicentri delle città
in Italia, relativamente al periodo 1990 – 2011, (la tabella completa di dati a partire dal 1958 è disponibile tra le
Tavole Statistiche di accompagnamento alla Nota) si scopre come il mattone abbia sempre rappresentato il bene
rifugio per eccellenza, non deludendo mai, nel lungo periodo, le attese di rivalutazione dei risparmiatori italiani.
PREZZI NOMINALI E REALI DELLE ABITAZIONI NEI SEMICENTRI DELLE CITTÀ ITALIANE, 1990 - 2011
prezzi valori valori indice prezzi Indice
Compravendite
ANNO nominali al 2011* al 1958 reali1958 compravendite
(n°abitazioni)
€/mq €/mq €/mq base 100 1958 base 100
1990 1.833 3,171 131 247 517,085 182
1991 2.195 3,593 148 279 555,888 196
1992 2.402 3,749 153 289 465,373 164
1993 2.298 3,452 141 266 501,891 177
1994 2.221 3,219 131 247 495,178 174
1995 2.195 3,035 123 232 502,468 177
1996 2.195 2,929 118 223 483,782 170
1997 2.169 2,847 115 217 523,646 184
1998 2.169 2,798 113 213 548,570 193
1999 2.221 2,822 114 215 604,000 213
2000 2.438 3,024 122 230 800,000 282
2001 2.650 3,205 129 243 848,000 299
2002 2.855 3,375 135 255 850,000 299
2003 3.060 3,534 142 268 900,000 317
2004 3.260 3,695 148 279 870,000 306
2005 3.430 3,825 153 289 806,000 284
2006 3.600 3,939 158 298 800,000 282
2007 3.750 4,034 161 304 780,000 275
2008 3.800 3,962 158 298 680,000 239
2009 3.550 3,672 147 277 610,000 215
2010 3.460 3,522 140 264 630,000 222
2011* 3.500 3,500 142 268 600,000 236
Fonte: Scenari Immobiliari 2011
3AITEC NOTA di RICERCA dell’UFFICIO STUDI AITEC
Finita la rivalutazione
350
L’ultima bolla
300
Il calo dopo l’82
250
200
La discesa degli anni ‘90
150
La crisi dopo il 1974
100
50 Indice prezzi reali 1958 base 100
Media mobile a 9 mesi
0
1960
1970
1980
1990
2000
2010
8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 0 1
Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati Scenari Immobiliari
Negli ultimi quattro anni lo scenario è, però, radicalmente cambiato.
Fino a soli pochi anni fa le famiglie investivano risorse nell’acquisto di un’abitazione per poi successivamente ven-
derla allo scopo di acquistarne una nuova. Oppure, in una prospettiva di un investimento dal sicuro rendimento,
molti compravano, attendevano fiduciosi la rivalutazione e vendevano incassando una sostanziosa plusvalenza.
Ciò è stato particolarmente vero nell’ultimo decennio durante il quale, sulla scorta di una palese euforia (per
molti irrazionale) molti operatori (comprese le famiglie) hanno dirottato le proprie risorse verso l’immobiliare.
L’irrazionalità non era però la sola causa del gonfiarsi della bolla speculativa degli anni duemila. La presenza
di una domanda di case legata al boom demografico delle famiglie italiane e soprattutto straniere (fenomeno
questo ancora poco considerato) ha contribuito largamente ad alimentare la bolla immobiliare. Negli anni 2000
l’Italia ha vissuto il più grande boom di famiglie (ancora più rilevante di quello della popolazione) dal secondo
dopoguerra. Si è trattato di un boom di nuove famiglie italiane e di un boom di famiglie immigrate. Questo in-
cremento demografico ha fatto si che la domanda primaria fosse un pilastro eccezionale per la fiammata immo-
biliare. Un’ondata di famiglie italiane e straniere che ha visto 300 mila nuovi nuclei all’anno tra il saldo di quelle
che nascono e quelle che si estinguono. Negli anni settanta erano state 265.000, negli anni ottanta 128.000. A
tutto ciò vanno aggiunte la domanda residenziale di qualità, determinata dall’ascesa di quelle famiglie che, già
proprietarie, hanno acquistato immobili di maggior pregio e la mera domanda speculativa di investimento.
La crisi finanziaria internazionale ha messo in difficoltà tutte queste singole componenti. Nel 2010 il numero delle
compravendite di abitazioni è stato pari a 617.286 NTN (Numero di Transazioni Normalizzate, ossia ponderate
con la quota di proprietà effettivamente compravenduta), +0,5% rispetto al 2009 (614.498 NTN). Ma tra il 2006
e il 2010 il mercato immobiliare italiano ha perso circa il 30% in termini di compravendite e negli ultimi tre anni
poco più del 15% in termini di valore. A peggiorare il quadro si aggiunge l’analisi relativa ai dati Istat del primo
semestre del 2011 che registra un’ulteriore contrazione delle compravendite pur in un quadro di sostanziale te-
nuta delle quotazioni (fenomeno questo esclusivamente italiano che va avanti ormai dal 2006 e sulla cui durata
tutti gli esperti cominciano a dubitare).
4AITEC NOTA di RICERCA dell’UFFICIO STUDI AITEC
Andamento del NTN (Numero Transazioni Normalizzate) (migliaia) 1985-2010
900
850
800
750
NTN residenziali (migliaia)
700
650
600
550
500
450
400
1985
1986
1987
1988
1989
1990
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
Fonte: Agenzia del Territorio
Scelte di investimento
Dunque, oggi, le famiglie italiane preferiscono impiegare diversamente (qualora riescano a risparmiare) le proprie
risorse, limitandosi al mantenimento della casa di proprietà ed effettuando solo dei semplici interventi di ma-
nutenzione. Non è un caso, infatti, che l’unica voce a non essere calata nel quadriennio 2008 – 2011 sia quella
riferita alla manutenzione straordinaria degli immobili (Fonte ANCE).
Questa nuova tendenza ha portato ad una stagnazione del mercato immobiliare e a una perdita (ancora con-
tenuta) di valore degli immobili, sufficiente però ad intaccare la granitica convinzione del mattone inteso come
bene rifugio che si rivaluta. Le possibili spiegazioni circa l’evoluzione del fenomeno in questione possono essere
ricercate in alcune circostanze della fase attuale.
Innanzitutto nella dinamica dei rendimenti dei titoli di Stato italiani. Questi hanno infatti raggiunto livelli fino
a pochi mesi fa impensabili, crescendo di pari passo al rischio Italia. I rendimenti dei titoli di Stato, in colloca-
mento e sul mercato secondario, hanno scavalcato ogni altro rendimento (vedi grafico) e nella percezione del
risparmiatore tipo lo Stato italiano non può non ripagare il debito ai suoi cittadini. Attirati anche dal taglio delle
commissioni di acquisto, annunciato da molte banche, oltreché dal nuovo regime di tassazione sugli interessi ma-
turati introdotto dalla Manovra Finanziaria 2011 (20% sui conti deposito contro il 12,5% dei Titoli di Stato) per
i risparmiatori, investire nei titoli pubblici potrebbe essere una scelta interessante, quasi inevitabile, da preferire
anche all’investimento classico dell’italiano medio: l’acquisto dell’immobile.
Negli ultimi mesi, infatti, abbiamo assistito al sorpasso, in termini di rendimento netto, dei titoli di stato sugli
immobili (sia residenziali che non residenziali).
Al netto della già citata rinnovata tassazione sugli interessi e tenendo conto anche delle novità introdotte dal
ritorno dell’Ici (sottoforma di IMU) e dalla revisione delle rendite catastali, il differenziale di rendimento tra BTP e
abitazioni civili ha superato abbondantemente la soglia del 2%.
5AITEC NOTA di RICERCA dell’UFFICIO STUDI AITEC
Immobili Vs BTP 10 anni. Differenze di rendimento
6,00
5,00
4,00
IMU
3,00
2,00
1,00
Abitazioni civili Negozi BTP 10 anni
0
I sem 2008
II sem 2008
I sem 2009
II sem 2009
I sem 2010
II sem 2010
I sem 2011
II sem 2011
I sem 2012
II sem 2012
Fonte: Elaborazione Ufficio studi AITEC su dati Agenzia del Territorio e Banca d’Italia
Da notare anche il trend dei rispettivi rendimenti negli ultimi 3 anni. Su base regionale quello delle abitazioni civili
è generalmente in calo (vedi grafico) mentre il rendimento sui titoli decennali nello stesso periodo è cresciuto
notevolmente e si prevede possa continuare a crescere anche nel prossimo anno. Sembrerebbe delinearsi quindi
quell’insieme di condizioni realmente in grado di agevolare l’investimento delle famiglie nei titoli di Stato.
La quota di debito pubblico detenuta dalle famiglie italiane è passata dal 44% del 1997 al 13% attuale.
E, anche se la regola economica prevede la canalizzazione del risparmio verso attività produttive, la delicata fase
Rendimento netto - ABITAZIONI CIVILI nelle regioni d’Italia e BTP decennale
7,0%
6,0% 2009 2010 2011 2012*
5,0%
4,0%
3,0%
2,0%
1,0%
0,0%
Piemonte
Liguria
Lombardia
Veneto
Friuli V. Giulia
Emilia Romagna
Toscana
Marche
Umbria
Lazio
Abruzzo
Molise
Campania
Puglia
Calabria
Basilicata
Sardegna
Sicilia
Valle D’Aosta
BTP Decennale
Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati ISTAT, Bancad’Italia e Agenzia del Territorio
6AITEC NOTA di RICERCA dell’UFFICIO STUDI AITEC
Negozi nelle grandi città italiane - Costo di investimento (€/mq) e redditività lorda
25.000 12,0%
€/mq Zona più cara €/mq Zona più economica €/mq Media città
Redditività Zona più cara Redditività lorda Zona più economica Redditività lorda media città
10,0%
20.000
8,0%
15.000
6,0%
10.000
4,0%
5.000
2,0%
0 0,0%
MILANO
ROMA
NAPOLI
BOLOGNA
SALERNO
GENOVA
SIENA
BRESCIA
FIRENZE
BERGAMO
BARI
CATANIA
Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC su dati ISTAT, Bancad’Italia e Agenzia del Territorio
di instabilità che il Paese sta attraversando parrebbe imporre temporanee deroghe al riguardo.
Sulla scorta delle esperienze di altri paesi, il cui debito vede una collocazione essenzialmente domestica, il Tesoro
italiano starebbe addirittura pensando ad un’ulteriore alleggerimento dell’aliquota fiscale sui titoli di Stato (at-
tualmente ferma al 12,50%) a favore dei residenti.
Indubbiamente una maggiore quota del debito pubblico collocata presso investitori italiani contribuirebbe a
ridurre i fenomeni di arbitraggio e i movimenti speculativi che si sono manifestati nell’ultimo periodo ma, certa-
mente, non può rappresentare l’unica soluzione a tali sconvolgimenti finanziari.
Chi detiene il nostro debito
4% Banca d’Italia
7% 13%
Banche, Assicurazioni, Risp.gestito
1997 2011 Detentori esteri
44% 1.213 31% 42% 1.899 41%
MLD/€ MLD/€
Famiglie italiane
18% Fonte: Elaborazione Ufficio Studi AITEC
su dati Bancad’Italia e Assogestioni
7AITEC NOTA di RICERCA dell’UFFICIO STUDI AITEC
Il turbo rendimento dei titoli di stato non rappresenta la sola causa di un potenziale crollo del mercato immobi-
liare. Dopo che i prezzi delle case hanno iniziato a scendere in maniera significativa in diversi paesi, ci si chiede
se anche in Italia è lecito attendersi una analoga contrazione delle quotazioni.
Se le regole di mercato dovessero essere rispettate, intuitivamente dovremmo rispondere in maniera affermativa.
Come in tutti i mercati liberi, in presenza di una flessione della domanda dovrebbe verificarsi anche una diminu-
zione dei relativi prezzi. E questa evenienza risulta tanto più probabile se al già affrontato tema dello spread tra
redditività degli immobili e rendimento dei titoli di Stato si aggiungono quattro circostanze riscontrabili nella fase
attuale: le quotazioni immobiliari “troppo elevate”, la caduta della domanda, la ridotta disponibilità di credito e
l’inasprimento fiscale.
Nei dibattiti tra gli addetti ai lavori, si fa sempre più strada l’ipotesi della cd. bolla immobiliare, sulla scorta della
ininterrotta crescita dei prezzi registrata a partire dagli anni novanta. È proprio tale abnorme impennata delle
quotazioni a fare temere che possano adesso prodursi cadute di dimensioni significative. Osservando l’evoluzio-
ne storica degli indicatori dei prezzi degli immobili nel corso degli ultimi anni, si osserva come questi siano au-
mentati mediamente molto più dell’inflazione. Il confronto internazionale evidenzia come l’Italia, pur in presenza
di significativi aumenti delle quotazioni immobiliari, presenti performance relativamente inferiori agli altri paesi.
(vedi grafico)
Variazione annuale quotazioni immobiliari 2009-2010
-14,25 Irlanda
-7,35 Ucraina
-6,09 Bulgaria
-5,61 Spagna
-4,35 Grecia
-4,29 Rep. Slovacca
-4,2 Polonia
-3,29 Rep.Ceca
-3,24 Danimarca
-3,16 Portogallo
-2,92 Paesi Bassi
-1,96 Croazia
-1,46 Ungheria
-0,3 Regno Unito
0,06 Malta
0,08 Lituania
Italia 0,4
Svezia 1,11
Slovenia 2,13
Belgio 2,79
Germania 2,87
Finlandia 3,36
Svizzera 3,74
Lussemburgo 3,74
Russia 4,36
Turchia 6,26
Islanda 6,66
Francia 7,05
Austria 7,93
Norvegia 8,32
Serbia 11,97
Lettonia 15,64
Estonia 18,19
-20 -15 -10 -5 0 5 10 15 20
Fonte: Global Property Guide, 2011
8AITEC NOTA di RICERCA dell’UFFICIO STUDI AITEC
Prezzo medio delle case (in €/mq) nei centri storici dei principali paesi, 2010
Fonte: Global Property Guide, 2011
Principato Monaco 39421
Regno Unito 15187
Francia 13380
Russia 10302
Svizzera 8868
Italia 7213
Grecia 6229
Finlandia 6095
Lussemburgo 5559
Svezia 4552
Paesi Bassi 4496
Austria 4158
Rep. Ceca 4040
Spagna 4022
Danimarca 3983
Germania 3704
Irlanda 3693
Andorra 3495
Polonia 3478
Turchia 2983
Portogallo 2900
Montenegro 2889
Ucraina 2807
Slovenia 2786
Belgio 2753
Lettonia 2408
Malta 2285
Croazia 2217
Romania 2180
Estonia 2153
Cipro 2140
Lituania 2024
Serbia 2022
Rep. Slovacca 2020
Ungheria 1645
Bulgaria 1346
Macedonia 1058
Moldavia 1020
0 5000 10.000 15.000 20.000 25.000 30.000 35.000 40.000 45.000
Con riferimento alla contrazione della domanda e alla minore disponibilità di credito, occorre osservare che il
boom immobiliare italiano, così come quello degli altri paesi avanzati, è stato finanziato in misura rilevante dal
credito bancario. Il boom dei mutui è ormai terminato. In Italia, in termini di valore, le erogazioni di credito per
l’acquisto di immobili da parte delle famiglie nel terzo trimestre del 2011 sono diminuite del 15,9% (- 12,1%
nel 2° trimestre) rispetto allo stesso trimestre dell’anno prima. Il dato segna una brusca inversione di tendenza
se confrontato con il primo trimestre che aveva visto invece una crescita. Anche i flussi di credito destinati agli
investimenti in costruzioni e nello specifico in abitazioni sono diminuiti sensibilmente (-21,4% e -19,4% rispet-
tivamente nel III e nel IV trim 2011) rispetto all’anno precedente. La stretta creditizia e il peggioramento delle
9AITEC NOTA di RICERCA dell’UFFICIO STUDI AITEC
EROGAZIONI DI CREDITO OLTRE IL BREVE TERMINE PER INVESTIMENTI E ACQUISTO BENI
IMMOBILI
Per investimenti in abitazioni Per acquisto immobili da famiglie
Anno
Trimestre Variazione Variazione
milioni di € milioni di €
tendenziale tendenziale
2006 I 5.922 24,1% 14.432 25,0%
2006 II 6.900 13,3% 17.299 17,0%
2006 III 6.160 8,4% 13.910 8,4%
2006 IV 7.822 16,3% 17.231 0,8%
2007 I 6.966 17,6% 14.214 -1,5%
2007 II 8.234 19,3% 16.712 -3,4%
2007 III 7.009 13,8% 14.024 0,8%
2007 IV 9.217 17,8% 17.809 3,4%
2008 I 6.858 -1,6% 14.226 0,1%
2008 II 7.791 -5,4% 15.030 -10,1%
2008 III 7.081 1,0% 12.606 -10,1%
2008 IV 8.072 -12,4% 15.119 -15,1%
2009 I 5.316 -22,5% 11.095 -22,0%
2009 II 6.751 -13,4% 13.136 -12,6%
2009 III 5.636 -20,4% 11.414 -9,4%
2009 IV 6.704 -16,9% 15.401 1,9%
2010 I 5.286 -0,6% 13.333 20,2%
2010 II 6.656 -1,4% 16.177 23,1%
2010 III 5.623 -0,2% 12.343 8,1%
2010 IV 6.021 -10,2% 15.041 -2,3%
2011 I 4.685 -11,4% 13.502 1,3%
2011 II 5.367 -19,4% 14.222 -12,1%
2011 III 4.422 -21,4% 10.375 -15,9%
Fonte: Banca d’Italia
prospettive economiche ha avuto, ovviamente, delle ripercussioni anche sulla produzione di nuove abitazioni.
Dopo il picco toccato nel 2007, si è assistito ad un crollo delle nuove costruzioni residenziali che nel 2011 si sono
assestate ad un livello di poco inferiore alle 150 mila unità e le cui previsioni per i prossimi anni sembrano stabiliz-
zarsi su valori ancora inferiori. A determinare un simile arretramento è l’effetto della minore domanda di credito,
con il concorso decisivo però anche di altri fattori legati all’offerta di credito. Capita infatti che nelle fasi in cui si
assiste ad una crescita del mercato immobiliare, la disponibilità delle banche a erogare prestiti sia strettamente
legata alla concreta aspettativa di rivalutazione dell’immobile che funge da garanzia al mutuo stesso. Ugualmen-
te, in uno scenario con prospettive meno profittevoli per le quotazioni immobiliari, le banche sembrano valutare
10AITEC NOTA di RICERCA dell’UFFICIO STUDI AITEC
in maniera più prudente gli immobili, finanziando percentuali minori del loro prezzo di mercato corrente. A ciò
si deve aggiungere un ulteriore aspetto legato alla minore capacità degli istituti di credito di fornire liquidità ai
soggetti economici, quello che gli addetti ai lavori definiscono credit crunch. Il fenomeno può avere un’importan-
za fondamentale, perché in tutte le fasi di una stretta creditizia i diversi soggetti economici, vedendo erodersi le
loro possibilità di accesso al credito, possono trovarsi nella condizione di dismettere parte del loro patrimonio per
finanziare l’attività corrente. In tale contesto è possibile che siano innanzitutto le imprese di costruzione (almeno
quelle più indebitate tra queste) a ritrovarsi nella condizione di accelerare sulle vendite innescando un processo
di avvitamento dei prezzi immobiliari.
Analogamente, l’evoluzione della dinamica demografica del Paese sembra costituire un rischio per la tenuta
delle quotazioni immobiliari. I dati in nostro possesso però, suggerendo almeno per il breve e medio termine
prospettive discordanti, ci impongono una seria riflessione al riguardo.
La popolazione residente in Italia risulta essere secondo i dati ISTAT, a fine 2010, di 60.626.442, con un aumento
dell’0.5% rispetto al 2009 (vedi tabella).
Dinamiche demografiche in Italia
Numero medio Totale
ANNO Popolazione
componenti famiglia numero famiglie
1997 2,63 21.642.350 56.904.379
1998 2,61 21.814.598 56.909.109
1999 2,59 22.004.024 56.923.524
2000 2,56 22.226.115 56.960.692
2001 2,56 22.405.762 57.421.089
2002 2,53 22.731.857 57.522.987
2003 2,53 22.876.102 57.888.000
2004 2,51 23.310.604 58.462.000
2005 2,49 23.600.370 58.751.711
2006 2,47 23.907.410 59.131.287
2007 2,46 24.282.485 59.619.290
2008 2,44 24.641.200 60.045.068
2009 2,42 24.905.042 60.340.328
2010 2,41 25.175.793 60.626.442
Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Aitec su dati Istat
11AITEC NOTA di RICERCA dell’UFFICIO STUDI AITEC
L’aumento della popolazione è da imputare esclusivamente agli immigrati. Senza il loro contributo, infatti, l’Italia
registrerebbe una crescita negativa dei propri residenti. La quota di immigrati stranieri sul totale della popola-
zione è in continua crescita ed è pari al 7,5% del totale, con punte superiori al 10% in molte regioni del set-
tentrione. Accanto a questo dato della popolazione totale, si registra un aumento ancora superiore del numero
delle famiglie. Se infatti il totale dei residenti è aumentato, tra il 1997 e il 2010, del 6,5%, nello stesso periodo
il numero delle famiglie ha visto un incremento del 16,3%. Dal 1997 al 2010 infatti le famiglie sono aumentate
mediamente di circa 271 mila unità l’anno. Questo fenomeno trova spiegazione nei cambiamenti sociali e cul-
turali che hanno interessato le famiglie nel corso di questi anni, innanzitutto la diminuzione del numero medio
dei componenti (passato da 2,6 nel 1997 a 2,4 nel 2010). Ad aumentare sono le coppie senza figli e i single così
come i monogenitori o le coppie non coniugate, senza dimenticare i ricongiungimenti familiari degli immigrati.
Questo trend confermerebbe, nel breve termine, l’esistenza di un elemento a sostegno della domanda di nuove
abitazioni capace di bilanciare le prospettive negative precedentemente analizzate. In realtà se allarghiamo l’oriz-
zonte temporale delle nostre valutazioni è facile constatare come la dinamica demografica costituisca anch’essa
un elemento fondamentale per la tenuta del mercato immobiliare e delle relative quotazioni.
Se si considera che le famiglie solitamente si formano intorno ai 30 anni e che le case mediamente si lasciano in
eredità sugli 80 e considerando che il bilancio compratori/venditori è generalmente positivo fino alla quota dei
45 anni, il rapporto tra 30enni e 80enni potrebbe costituire un buon indicatore del rapporto domanda/offerta
nel mercato immobiliare (vedere grafico).
Dati e proiezioni ISTAT
Rapporto (30:39)-enni / (70:79)-enni in Italia
(comprensivo di popolazione immigrata)
2
1,8
1,6
(30:39)-enni / (70:79)-enni
1,4
1,2
Rapporto
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
1980 1990 2000 2010 2020 2030 2040 2050
Anno
Fonte: ISTAT http://demo.istat.it/dat81-91/ITALIA/I_T.HTM
L’onda lunga dei nati durante il baby boom ha avuto il suo picco nel 2002, con 1,7 milioni di persone in questa
fascia di età. Da allora in poi tale quota è decresciuta rapidamente (1,4 nel 2010) e cosi sarà nei prossimi anni.
Il calo è da imputare ovviamente al fatto che l’indice di natalità delle donne italiane è crollato durante questo
periodo. Il picco di nati si è avuto nel 1964 (con 1.050.000 nascite), ma da allora è continuato a decrescere fino
ad oltre il 50% rispetto al picco. Dunque il calo della domanda immobiliare si avrà principalmente per l’esaurirsi
dell’onda lunga dei baby boomers. Secondo alcune proiezioni demografiche la popolazione italiana raggiungerà
la quota dei 42 milioni intorno al 2050 (al netto degli immigrati). Ma anche con il contributo degli stranieri, il cui
peso è influenzato da diverse variabili, come la maggiore difficoltà di accesso al credito o la diminuita capacità di
attrazione della nostra asfittica economia, non sarà facile scongiurare lo spettro di una lunga fase recessiva del
mercato immobiliare sia in termini di compravendite che di prezzi.
12AITEC NOTA di RICERCA dell’UFFICIO STUDI AITEC
Possibili interventi a sostegno del mercato immobiliare
Gli interventi da noi suggeriti, possono collocarsi in un’ottica di breve e medio termine.
Il settore delle costruzioni e nello specifico dell’immobiliare hanno bisogno di una maggiore considerazione da
parte del mondo della politica; è necessario che i policy maker prendano coscienza dell’importanza che il com-
parto riveste nel nostro Paese.
Revisione delle politiche impositive
Un effetto benefico potrebbe avere la detrazione dei canoni di locazione da parte del locatario nell’ottica di
favorire gli affitti cosiddetti “calmierati“ anche al fine di poter contrastare il caro vita e la ripresa dell’inflazione.
Lo stesso potrebbe essere ottenuto con una maggiore attenzione affinché la reintroduzione delle imposte patri-
moniali sulla proprietà (IMU) non abbia carattere troppo punitivo verso coloro che negli anni hanno investito nel
mercato immobiliare. Sarebbero auspicabili anche interventi sulla prima abitazione collegando il livello impositivo
alla composizione del nucleo familiare e al calcolo dell’ISEE (Indicatore della situazione economica equivalente).
Alleggerimento dei costi di transazione attraverso un
intervento sulle spese notarili.
Secondo uno studio OCSE l’Italia risulta al quinto posto (su 33 nazioni considerate) relativamente ai costi medi
di transazione (quindi tasse, imposte di registro, spese notarili, tariffe delle agenzie immobiliari) pari al 12%
del valore della proprietà (con punte fino al 17,5%) e viene per questo annoverata tra i Paesi in cui i costi
delle transazioni immobiliari sono “eccessivamente elevati”. Al primo posto risulta essere il Belgio (con oltre
il 14% dei costi rappresentati da transazioni), seguito da Francia, Grecia e Austria. All’opposto Danimarca e
Islanda sono i Paesi in cui la compravendita degli immobili costa relativamente meno (sotto il 4%). Tali bizan-
tinismi burocratici vanno assolutamente aboliti o almeno ridotti in quanto hanno l’effetto deleterio di ridurre
la mobilità’ residenziale e del lavoro e questo può avere un effetto negativo anche sui livelli occupazionali. In
questa direzione sembrano muoversi i provvedimenti governativi in tema di liberalizzazione degli ordini pro-
fessionali che possono contribuire a ridurre i costi, attraverso anche una ristrutturazione del sistema tributario
e/o annullando le barriere di entrata nelle professioni coinvolte nel settore, in particolare dove i costi sono
eccessivamente elevati.
Semplificazione nelle procedure di cambiamento
di destinazione d’uso degli immobili.
Cambiamenti nelle procedure per il cambio di destinazione d’uso, nella disciplina sul rilascio della Dia e del permesso
di costruire, così come nelle ristrutturazioni e negli interventi nei centri storici potrebbero svolgere una importante
funzione anticrisi. Con l’auspicio, però, di non ripetere l’infelice parentesi del Piano Casa, incapace di dare seguito
alle numerose aspettative che si erano create circa la possibilità di rilanciare il mondo delle costruzioni.
Politiche di riqualificazione urbanistica.
È opinione ormai consolidata che le città rappresentano uno dei principali motori della crescita economica, dell’in-
novazione produttiva e del progresso sociale e culturale. Questo spiega l’attenzione riservata negli ultimi anni ai
progetti di rigenerazione urbana che hanno oggi acquistato nuova centralità nel dibattito sullo sviluppo economico
dei territori (vedi Box di approfondimento). La crescita incontrollata delle città pone l’urgenza di avviare un processo
di rinnovamento e ristrutturazione, attraverso interventi puntuali e mirati a ricucire il tessuto urbano.
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BOX APPROFONDIMENTO
Riqualificare e recuperare per ripartire
Negli ultimi cinque anni la produzione di nuove abitazioni è diminuita del 40,4%. I livelli produttivi delle
nuove costruzioni abitative riflettono l’andamento negativo delle progettazioni: secondo l’Istat il numero di
permessi rilasciati dai comuni per la costruzione di abitazioni è passato da 305.706 nel 2005 a 160.454 nel
2009. Tra il 2005 e il 2009 il numero di abitazioni concesse è pertanto quasi dimezzato, registrando una
flessione del 47,5%. Solo gli investimenti effettuati per la riqualificazione del patrimonio abitativo hanno
evidenziato una tenuta dei livelli produttivi (+0,5%) nell’ultimo anno grazie alle agevolazioni fiscali previste
per le famiglie ed è proprio in questa direzione che devono muoversi gli interventi a sostegno del mercato
delle costruzioni.
Abitazioni completate in Italia (000)
350
300
250
200
PREVISIONI
150
100
50
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Fonte: Euroconstruct, Paris 2011
Infatti, uno dei problemi principali del mercato immobiliare nazionale è ormai rappresentato dall’esigenza
del restauro, della riqualificazione e del recupero del patrimonio abitativo esistente per poter meglio rispon-
dere ai cambiamenti della domanda, alla maggiore attenzione verso la sostenibilità ambientale e energeti-
ca, all’esigenza di riqualificazione e bonifica di aree urbane degradate, e per meglio gestire un patrimonio
bisognoso di essere più produttivo e proficuo.
Il patrimonio edilizio nazionale è prevalentemente costituito di case: 57,8 milioni di unità immobiliari censite
di cui il 53 % sono abitazioni. Come abbiamo visto gli immobili rappresentano la principale componente
della ricchezza delle famiglie, ma sono fonte anche di notevoli costi di manutenzione sia ordinaria che stra-
ordinaria. Da considerare poi che la quota di edifici con più di 40 anni è cresciuta in maniera progressiva:
quasi il 55 per cento delle famiglie occupa un immobile realizzato prima degli anni settanta. La certificata
obsolescenza funzionale e strutturale del patrimonio esistente, che viaggia in parallelo con l’invecchiamento
della popolazione, insieme ai cambiamenti culturali cha hanno interessato i nuclei familiari (nonché la loro
progressiva diminuzione dimensionale), ha reso il patrimonio edilizio nazionale inadatto a tenere il passo
delle attuali dinamiche socio-demografiche. La proprietà immobiliare perde di valore, il degrado estetico
e strutturale influisce sulla commerciabilità degli immobili, che diventa più difficile e complessa, causando
un ulteriore freno al mercato delle compravendite, già compromesse dalla corrente crisi economica. Il pa-
trimonio esistente è una grande risorsa e occorrerebbe valorizzarlo e concepirlo come una formidabile leva
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BOX APPROFONDIMENTO
di sviluppo economico, di rilancio occupazionale, fonte di nuovi investimenti e nuove attività. Gli interventi
di riqualificazione urbana, se ben gestiti dalla Pubblica Amministrazione, possono essere forieri di un rin-
novato clima di fiducia e di un notevole sviluppo economico. Se guardiamo la tabella sottostante possiamo
notare come, sulla base dell’ultimo Censimento generale Istat, il 20% dell’intero patrimonio abitativo
nazionale risulti in condizioni di pessimo o mediocre stato di conservazione. Se anche solo ipotizzassimo
una riqualificazione di questa quota abitativa degradata per un ammontare del 5% restituiremmo al Paese
250 mila abitazioni rinnovate ogni anno e metteremmo in moto, per un ventennio, risorse in grado di in-
nescare la tradizionale funzione espansiva garantita dal mercato delle costruzioni e, come ha sottolineato
Ance, si libererebbero le necessarie energie funzionali ad un corretto e duraturo sviluppo economico senza
l’utilizzo di un solo m2 aggiuntivo di suolo. È necessario introdurre nuovi strumenti urbanistici, come la rimo-
dulazione dei limiti di sagoma e volumetria oltreché una gestione più razionale delle pratiche autorizzative
scevra da pregiudizi, in grado quindi di contemplare la necessaria tutela degli interessi privati così come le
esigenze pubbliche di pianificazione urbanistica. Questa è l’unica strada per attivare le operazioni di riqua-
lificazione urbana e gli interventi di demolizione, ricostruzione e sostituzione.
Patrimonio abitativo nazionale Stato conservativo
Regione Totale Abitazioni da in %
abitazioni ristrutturare*
Piemonte 2.212.639 397.944 18,0
Valled'Aosta 100.331 19.939 19,9
Lombardia 4.141.265 619.491 15,0
Liguria 990.526 191.838 19,4
Trentino A.Adige 488.988 85.454 17,5
Friuli V. Giulia 601.533 87.551 14,6
Veneto 2.016.082 309.196 15,3
Emilia R. 1.969.235 299.215 15,2
Toscana 1.664.679 240.613 14,5
Umbria 368.893 47.247 12,8
Marche 672.218 109.637 16,3
Lazio 2.431.904 539.100 22,2
abruzzo 658.444 126.346 19,2
Molise 173.216 38.986 22,5
Campania 2.189.772 608.227 27,8
Puglia 1.844.519 382.881 20,8
Basilicata 283.329 79.115 27,9
Calabria 1.111.314 376.241 33,9
Sicilia 2.548.206 808.605 31,7
Sardegna 801.787 159.586 19,9
ITALIA 27.268.880 5.527.213 20,3
* Abitazioni in stato conservativo considerato mediocre o pessimo sulla base del 14°
Censimento Generale Istat della Popolazione e delle Abitazioni
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È necessario introdurre nuovi meccanismi urbanistici che rendano economicamente sostenibile le operazioni di
riqualificazione urbana, gli interventi di demolizione e ricostruzione e di sostituzione.
Il cd. Decreto Sviluppo ha aperto una crepa nella monolitica farraginosità della normativa nazionale, acquisendo
rango di rinnovamento legislativo sistematico e non provvisorio, evitando di ripetere gli errori del Piano casa. È
questa la categoria di interventi che ha le maggiori possibilità di successo non solo per il mondo delle costruzioni,
ma anche come risposta alle dinamiche di cambiamento sociale delle città.
Nuovo piano per l’housing sociale, con particolare attenzione alle categorie dei giovani e degli studenti.
L’argomento è di grande attualità, poiché nel nostro Paese negli ultimi anni le situazioni di disagio abitativo si
sono gravemente accentuate, investendo anche le fasce di reddito medio o medio-basso, oltre alle tradizionali
categorie sociali svantaggiate (famiglie e giovani coppie a basso e monoreddito, studenti, anziani e immigrati
regolari), rendendo sempre più difficile l’accesso alla proprietà o alla locazione di abitazioni.
Alla base dell’attuale richiesta di residenze a costi accessibili ci sono le trasformazioni socio-demografiche delle
strutture familiari e la crescita dei processi di precarizzazione del lavoro.
La quota di patrimonio abitativo in affitto in Italia si colloca - secondo le più recenti stime diffuse dall’ISTAT
– intorno al 20%, ben al di sotto dei valori dei Paesi europei più sviluppati, che oscillano fra il 30 e il 40%.
L’offerta di abitazioni di edilizia residenziale pubblica soddisfa appena l’8% delle domande. È evidente quindi
che la prima debolezza è rappresentata dall’estrema ristrettezza dell’offerta di affitto accessibile. Il problema
dell’emergenza abitativa coinvolge i soggetti pubblici a tutti i livelli, nazionale, regionale e locale, ma pur con-
servando la centralità dell’intervento pubblico, l’housing sociale non può più prescindere dal coinvolgimento
anche degli operatori e delle risorse del mercato e della società civile. Anzi, la vera innovazione risiederà pro-
prio nella capacità di quei soggetti di coordinarsi e di creare offerte flessibili. La sinergia tra pubblico e privato
rappresenterà la pietra angolare della nuova logica di integrazione delle risorse.
In Europa non mancano esempi virtuosi di iniziative intraprese contro l’emergenza abitativa. Sarebbe utile un
confronto. Il Governo sembrerebbe recepire indicazioni in tal senso come mostra l’approvazione del D.L. n.1
del 24 gennaio 2012 in cui sono contenute alcune disposizioni volte a semplificare le procedure del Piano
Nazionale di edilizia abitativa che contemplano anche il ripristino dell’IVA per housing sociale
Nuove politiche migratorie.
In una prospettiva di medio periodo sarebbe auspicabile una revisione delle politiche migratorie nazionali, le
sole, ad oggi, in grado di bilanciare il decremento della popolazione e di alimentare il flusso della domanda
immobiliare. Nel 2065 l’evoluzione della popolazione italiana registrerà una dinamica naturale negativa per
11,5 milioni (28,5 milioni di nascite contro 40 milioni di decessi) bilanciata solo da una dinamica migratoria
positiva per 12 milioni (17,9 milioni di ingressi contro 5,9 milioni di uscite). Questo sempre in assenza di mu-
tamenti nelle prospettive di attrattività del sistema Italia. Secondo uno studio della Banca d’Italia la richiesta
di case da parte degli immigrati ha fatto crescere il valore degli immobili nel nostro Paese del 2% in cinque
anni (2002-2007), facendolo aumentare di 60 miliardi. Il rapporto mette in evidenza come le compravendite
che hanno avuto come acquirente un immigrato sono aumentate del 22,7% tra il 2004 e il 2007, riuscendo
a raggiungere quasi il 20% delle negoziazioni complessive. Analisi econometriche svolte a livello locale han-
no inoltre indicato che nel periodo 2002-2007 la domanda immobiliare da parte degli immigrati ha spinto
al rialzo le quotazioni immobiliari di un’entità simile a quella attribuibile alla domanda da parte di nativi. Gli
immigrati sono lavoratori, giovani, molto spesso con elevato grado di istruzione e spinti da forti motivazioni
Contribuiscono a rallentare l’invecchiamento dei paesi che li accolgono e costituiscono una grande opportuni-
tà di crescita economica. L’idea che sia il pragmatismo economico a determinare le politiche di migrazione per
il nostro Paese può sembrare azzardato, ma simili considerazioni dovrebbero essere sufficienti a depoliticizzare
un tema ad alta sensibilità simbolica ed emotiva.
16TAVOLE STATISTICHE
AITEC TENDENZE DELL’INDUSTRIA ITALIANA DEL CEMENTO
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Indicatori regionali dello spazio abitativo
Area Regione Superficie Superficie media Superficie media Superficie media
territoriale abitazioni abitazioni per abitante per famiglia
(milioni mq) (mq) (mq) (mq)
Liguria 107,7 95,1 66,7 137,2
Lombardia 575,7 109,0 58,6 135,5
Nord Ovest
Piemonte 307,1 115,3 69,1 153,8
Valle d'Aosta 11,4 92,4 88,8 191,3
Nord Ovest Totale 1.002,0 108,9 62,6 141,3
Emilia Romagna 277,4 115,5 63,4 143
Friuli 91,0 130,0 73,7 163,8
Nord Est
Trentino-A. Adige 73,0 120,7 71 171,5
Veneto 326,2 130,3 66,4 162,5
Nord Est Totale 767,6 123,6 66,4 155,7
Lazio 323,2 109,9 56,9 139,4
Marche 103,4 125,2 65,6 162,1
Centro
Toscana 238,9 118,5 64 149,2
Umbria 61,4 131,8 68,2 164,3
Totale Centro 726,9 116,3 61,1 147,4
Abruzzo 95,0 117,7 70,9 176,3
Basilicata 34,4 101,5 58,4 150,5
Calabria 133,0 107,3 66,2 171,9
Sud
Campania 310,5 116,4 53,3 148,6
Molise 24,8 113,6 77,4 192,7
Puglia 243,9 110,1 59,7 159,4
Sud Totale 841,5 112,4 59,4 159,1
Sardegna 114,6 123,7 68,6 168,4
Sicilia 329,2 109,8 65,3 166,1
Totale Isole 443,8 113,1 66,1 166,7
ITALIA 3.781,8 114,4 62,7 151,9
Variazione % su anno precedente 1,8% 0,3% 0,6% 0,7%
Fonte: Agenzia del Territorio, 2011
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Redditività lorda dell’investimento in immobili residenziali
(canone locazione/valore acquisto)
REGIONE Tipologia 2009 2010 2011
Piemonte Abitazioni civili 3,87% 3,90% 3,90%
Liguria Abitazioni civili 3,58% 3,60% 3,60%
Lombardia Abitazioni civili 4,16% 4,22% 4,22%
Veneto Abitazioni civili 4,39% 4,38% 4,45%
Friuli Venezia Giulia Abitazioni civili 4,95% 4,92% 4,88%
Emilia Romagna Abitazioni civili 3,93% 3,96% 3,98%
Valle D'Aosta Abitazioni civili 2,66% 2,58% 2,57%
Toscana Abitazioni civili 4,26% 4,18% 4,15%
Marche Abitazioni civili 4,16% 4,16% 4,18%
Umbria Abitazioni civili 4,02% 4,03% 4,11%
Lazio Abitazioni civili 4,71% 4,62% 4,60%
Abruzzo Abitazioni civili 4,25% 4,13% 4,15%
Molise Abitazioni civili 5,83% 5,61% 5,47%
Campania Abitazioni civili 4,66% 4,43% 4,32%
Puglia Abitazioni civili 4,21% 4,24% 4,25%
Calabria Abitazioni civili 4,67% 4,62% 4,62%
Basilicata Abitazioni civili 3,81% 3,80% 3,86%
Sardegna Abitazioni civili 4,83% 4,83% 4,79%
Sicilia Abitazioni civili 4,19% 4,19% 4,12%
Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Aitec su dati Agenzia del Territorio
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Al netto della cedolare secca (21%)
REGIONE tipologia 2009 2010 2011
Piemonte Abitazioni civili 3,06% 3,08% 3,08%
Liguria Abitazioni civili 2,83% 2,84% 2,84%
Lombardia Abitazioni civili 3,29% 3,33% 3,33%
Veneto Abitazioni civili 3,46% 3,46% 3,52%
Friuli Venezia Giulia Abitazioni civili 3,91% 3,89% 3,85%
Emilia Romagna Abitazioni civili 3,10% 3,13% 3,14%
Valle D'Aosta Abitazioni civili 2,10% 2,04% 2,03%
Toscana Abitazioni civili 3,36% 3,31% 3,28%
Marche Abitazioni civili 3,28% 3,29% 3,30%
Umbria Abitazioni civili 3,18% 3,19% 3,25%
Lazio Abitazioni civili 3,72% 3,65% 3,63%
Abruzzo Abitazioni civili 3,36% 3,26% 3,27%
Molise Abitazioni civili 4,61% 4,43% 4,32%
Campania Abitazioni civili 3,68% 3,50% 3,42%
Puglia Abitazioni civili 3,33% 3,35% 3,36%
Calabria Abitazioni civili 3,69% 3,65% 3,65%
Basilicata Abitazioni civili 3,01% 3,00% 3,05%
Sardegna Abitazioni civili 3,82% 3,81% 3,78%
Sicilia Abitazioni civili 3,31% 3,31% 3,25%
Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Aitec su dati Agenzia del Territorio
21AITEC TENDENZE DELL’INDUSTRIA ITALIANA DEL CEMENTO
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La media dell’impatto dell’IMU
sulla redditività lorda dell’immobile locato è del 15%
REGIONE tipologia 2009 2010 2011 2012*
Piemonte Abitazioni civili 3,06% 3,08% 3,08% 2,62%
Liguria Abitazioni civili 2,83% 2,84% 2,84% 2,42%
Lombardia Abitazioni civili 3,29% 3,33% 3,33% 2,83%
Veneto Abitazioni civili 3,46% 3,46% 3,52% 2,99%
Friuli Venezia Giulia Abitazioni civili 3,91% 3,89% 3,85% 3,28%
Emilia Romagna Abitazioni civili 3,10% 3,13% 3,14% 2,67%
Valle D'Aosta Abitazioni civili 2,10% 2,04% 2,03% 1,73%
Toscana Abitazioni civili 3,36% 3,31% 3,28% 2,79%
Marche Abitazioni civili 3,28% 3,29% 3,30% 2,80%
Umbria Abitazioni civili 3,18% 3,19% 3,25% 2,76%
Lazio Abitazioni civili 3,72% 3,65% 3,63% 3,09%
Abruzzo Abitazioni civili 3,36% 3,26% 3,27% 2,78%
Molise Abitazioni civili 4,61% 4,43% 4,32% 3,67%
Campania Abitazioni civili 3,68% 3,50% 3,42% 2,90%
Puglia Abitazioni civili 3,33% 3,35% 3,36% 2,85%
Calabria Abitazioni civili 3,69% 3,65% 3,65% 3,10%
Basilicata Abitazioni civili 3,01% 3,00% 3,05% 2,59%
Sardegna Abitazioni civili 3,82% 3,81% 3,78% 3,21%
Sicilia Abitazioni civili 3,31% 3,31% 3,25% 2,76%
*con introduzione dell’IMU al 0,4% sulla rendita rivalutata (rendita catastale *160)
Fonte: Elaborazione Ufficio Studi Aitec su dati Agenzia del Territorio
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Andamento dei prezzi nominali e reali delle abitazioni nei semicentri delle città in Italia,
1958 - 2011* *stima a fine anno
prezzi valori valori indice prezzi Indice
Compravendite
ANNO nominali al 2011* al 1958 reali1958 compravendite
(n°abitazioni)
€/mq €/mq €/mq base 100 1958 base 100
1958 53 780 53 100 284,016 100
1959 54 798 54 102 300,000 106
1960 56 807 55 104 320,938 113
1961 57 799 54 102 340,819 120
1962 60 804 54 102 278,336 98
1963 65 818 55 104 284,016 100
1964 69 824 55 104 298,217 105
1965 72 827 55 104 332,299 117
1966 73 823 54 102 355,020 125
1967 75 829 55 104 397,622 140
1968 76 830 55 104 434,544 153
1969 77 819 54 102 468,626 165
1970 90 915 60 113 542,471 191
1971 114 1,109 73 138 502,708 177
1972 126 1,167 76 143 556,671 196
1973 150 1,279 82 155 411,823 145
1974 210 1,571 96 181 437,385 154
1975 238 1,578 93 176 352,180 124
1976 263 1,552 88 166 482,827 170
1977 310 1,614 88 166 465,786 164
1978 362 1,714 91 172 516,909 182
1979 439 1,857 96 181 573,712 202
1980 542 1,996 98 185 639,036 225
1981 878 2,846 133 251 613,475 216
1982 1.033 2,981 134 253 448,745 158
1983 1.059 2,740 120 226 406,143 143
1984 1.136 2,703 116 219 383,422 135
1985 1.162 2,576 110 208 428,864 151
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Andamento dei prezzi nominali e reali delle abitazioni nei semicentri delle città in Italia,
1958 - 2011* *stima a fine anno
prezzi valori valori indice prezzi Indice
Compravendite
ANNO nominali al 2011* al 1958 reali1958 compravendite
(n°abitazioni)
€/mq €/mq €/mq base 100 1958 base 100
1986 1.239 2,605 110 208 462,656 163
1987 1.317 2,657 112 211 462,648 163
1988 1.420 2,741 115 217 492,816 174
1989 1.575 2,873 120 226 474,570 167
1990 1.833 3,171 131 247 517,085 182
1991 2.195 3,593 148 279 555,888 196
1992 2.402 3,749 153 289 465,373 164
1993 2.298 3,452 141 266 501,891 177
1994 2.221 3,219 131 247 495,178 174
1995 2.195 3,035 123 232 502,468 177
1996 2.195 2,929 118 223 483,782 170
1997 2.169 2,847 115 217 523,646 184
1998 2.169 2,798 113 213 548,570 193
1999 2.221 2,822 114 215 604,000 213
2000 2.438 3,024 122 230 800,000 282
2001 2.650 3,205 129 243 848,000 299
2002 2.855 3,375 135 255 850,000 299
2003 3.060 3,534 142 268 900,000 317
2004 3.260 3,695 148 279 870,000 306
2005 3.430 3,825 153 289 806,000 284
2006 3.600 3,939 158 298 800,000 282
2007 3.750 4,034 161 304 780,000 275
2008 3.800 3,962 158 298 680,000 239
2009 3.550 3,672 147 277 610,000 215
2010 3.460 3,522 140 264 630,000 222
2011* 3.500 3,500 142 268 670,000 236
Fonte: Scenari Immobiliari 2011
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