Guida Pratica - Acquistare casa risparmiando - Dimorama
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Guida Pratica Acquistare casa risparmiando
ACQUISTARE CASA
RISPARMIANDO
Gli esperti italiani dell’acquisto a prezzo ribassato
svelano i segreti del mestiere
per risparmiare fino al 30% sull’acquisto del tuo prossimo
immobile,
senza passare dalle agenzie immobiliari.
Indice della guida
Introduzione
• CAPITOLO 1:
Lo Stato del mercato immobiliare italiano: conviene acquistare
casa oggi?
• CAPITOLO 2:
Non si comincia casa dal tetto!
- 6 domande a cui devi rispondere PRIMA di metterti a cercare casa.
- Comincia la ricerca: sicuro di aver pensato proprio a tutto?
- La visita all’immobile: cosa chiedere al proprietario di casa.
- Elimina ogni dubbio prima che sia troppo tardi.
- Il contratto preliminare.
- L’atto di compravendita (e come uscirne vivo).
• CAPITOLO 3:
3 modi per acquistare casa risparmiando.
- Il fai da te: una trappola se non sai come farlo.
- Le agenzie immobiliari: cosa c’è da sapere.
- Le aste immobiliari.
• CAPITOLO 4:
L’affare migliore aspetta dove nessuno cerca.
- Cos’è un’asta giudiziaria?
- Cose da sapere prima di partecipare a un’asta giudiziaria.
- Le Aste tra privati.
- Acquistare un immobile dei mercati “alternativi” – i soggetti in crisi
di liquidità.
Immagina se il prossimo mese
potessi acquistare la casa dei tuoi sogni
risparmiando fino al 50% sul valore di mercato, senza passare
dalle agenzie immobiliari...
Ciao!
Sono Filippo Caciolli e per prima cosa voglio ringraziarti di aver scaricato questa guida.
Se sei arrivato fin qui probabilmente anche tu sei alla ricerca di una casa dove andare ad abitare, o forse
hai in programma di cercarla presto. In entrambi i casi ho una buona notizia per te: ti trovi nel posto giusto
al momento giusto! Nelle pagine che stai per leggere ti aspetta una full-immersion di informazioni utili e
consigli pratici su come cercare, selezionare e acquistare la casa che hai sempre desiderato.
Scommetto che quasi certamente avrai già perlustrato blog e portali tematici su Internet alla ricerca delle
informazioni giuste, o magari hai chiesto consiglio ai tuoi amici e parenti che hanno già acquistato casa.
È normale, è ciò che fa la maggior parte delle persone.
Permettimi però di dirti una cosa: se “sentire più campane” può essere utile per confrontarti con esperienze
e idee diverse, non sempre questa è la strategia giusta per acquistare casa.
Ricorda, se il tuo obiettivo è comprare un immobile alle condizioni più vantaggiose sul mercato, c’è un
unico modo per raggiungerlo: possedere le giuste informazioni.
Ecco perché lo scopo di questa guida non è fornirti una “soluzione pronta all’uso” ma piuttosto darti tutte
le informazioni necessarie affinchè tu possa prendere la scelta migliore per te, senza dipendere dal
parere dell’agenzia immobiliare (che come vedremo, non sempre fa i tuoi interessi) o dell’amico di turno
(che ha problemi e esigenze diversi dai tuoi).
A prescindere dall’immobile che pensi di comprare, che sia un monolocale in città o una casa familiare in
campagna, queste informazioni ti saranno utili durante tutte le fasi dell’acquisto, dalla selezione degli
annunci alla trattativa con il proprietario, fino alla chiusura del contratto preliminare di vendita.
Forse non lo sai ma oggi è possibile fare tutto ciò risparmiando significativamente sulla cifra finaledell’investimento, e per di più senza passare dalle agenzie immobiliari. Ancora una volta... tutto sta nel
possedere le informazioni giuste!
Dunque, ecco alcuni punti che vedremo insieme. Al termine della lettura avrai imparato a:
selezionare gli annunci che fanno per te e scartare quelli che ti faranno perdere tempo in
visite inutili;
risparmiare sull’acquisto di casa (il fai da te e le agenzie immobiliari non sono l’unica
strada possibile);
essere previdente, evitare rischi e trappole quali aspetti e documenti controllare prima di
firmare il contratto preliminare di vendita con il proprietario;
L’obiettivo di questa guida non è quello di trasformarti in un esperto della compravendita immobiliare
(cosa che per altro richiede anni di esperienza, e in questo momento non è quello che ti serve): ciò che
voglio fare piuttosto è informarti su tutte le possibilità che esistono (e che ancora non conosci) per
risparmiare sull’acquisto di casa.
Perché te lo assicuro, ce ne sono, eccome se ce ne sono!
A proposito, una volta terminata la lettura di questa guida non solo sarai in grado di procedere in modo
autonomo alla ricerca di casa, ma avrai anche un discreto vantaggio nei confronti di tantissime persone
attorno a te...
1. nei confronti di quei venditori disonesti (di cui purtroppo è pieno il settore), che vorranno
rifilarti un immobile problematico presentandotelo come l’affare più grande della tua vita,
2. nei confronti dei proprietari di casa, che cercheranno di gonfiare il prezzo (pur sapendo
bene che non vale quella cifra), e che non potranno metterti in difficoltà qualora emergesse
“l’imprevisto”,
3. nei confronti delle altre persone che cercano casa, che non possiederanno strumenti e
competenze che invece avrai tu.
Ricorda che la gran parte delle persone che cerca casa non è informato. Ecco perché anche le informazioni
racchiuse in questa guida basteranno a fare la differenza e ti aiuteranno a fare un buon investimento, in
modo più sicuro e consapevole.Perché proprio io?
Lo so, lo so cos’hai pensato. “E chi sei tu per darmi queste informazioni? Posso fidarmi di te?”
Hai ragione a dubitare. Purtroppo devo ammettere che il settore immobiliare è pieno di “professionisti”
che dispensano consigli a destra e a manca. Per adesso dai una occasione a questa guida e prosegui nella
lettura. Al termine avrai gli strumenti per valutare cosa ti è più utile.
Ciò che voglio fare non è dispensare benevolmente consigli - come ormai fanno tutti quanti - bensì metterti
nelle condizioni di scegliere cosa è più giusto per te, e per farlo sarò costretto ad essere sincero al 100%,
svelandoti tutta la verità, nient’altro che la verità su come funzionano le compravendite immobiliari -
inclusi i segreti del mestiere che i miei colleghi non ti direbbero mai neanche sotto tortura.
Quello che stai per leggere è il frutto dell’esperienza e del duro lavoro di una società che ha aiutato più di
5000 persone a trovare la casa dei sogni, anche coloro che disponevano di un budget ristretto.
Devi sapere che “Acquistare casa risparmiando” non è un semplice slogan, ma l’obiettivo concreto che
mi sono posto quando ho cominciato a stendere questa guida. Ma ancor più, è la missione che porto
avanti ogni giorno insieme a tutto lo staff Dimorama, la mia società nonché più grande rete italiana di
esperti specializzati nell’acquisto di immobili al prezzo più economico sul mercato.
In questa breve guida, frutto di anni di esperienza nel settore immobiliare e in quello delle aste giudiziarie
immobiliari (con oltre 700 immobili acquistati ogni anno affiancando i nostri clienti) ho racchiuso alcuni
suggerimenti che ti saranno molto utili se stai cercando casa e vuoi risparmiare.
In particolare imparerai a conoscere i principali meccanismi del mercato immobiliare, quali opportunità
concrete esistono per risparmiare e come sfruttarle al meglio, evitando di mettere i tuoi soldi in mano alle
persone sbagliate.
Buona lettura!
Filippo Caciolli
Co-Founder e CEO DimoramaLo stato del mercato immobiliare 1 italiano: conviene acquistare casa oggi?
Lo Stato del mercato immobiliare
1 italiano: conviene acquistare casa oggi?
“Filippo, secondo te conviene comprare casa in questo periodo?”
Se potessi avere un euro per ogni volta che ho ricevuto questa domanda,credo che ora potrei tranquillamente
fare vita da nababbo!
Scherzi a parte, durante la mia carriera professionale mi è capitato molte volte di incontrare giovani, coppie
e famiglie con questo dubbio. La gran parte di loro si trovava nella fase di ricerca della casa e l’unica opzione
che avevano considerato era rivolgersi alla classica agenzia immobiliare. Così avevano dato mandato a
due o tre agenzie della loro zona ma di occasioni interessanti nemmeno l’ombra, anche a distanza di mesi.
Altri invece (quelli che di agenzie immobiliari non ne volevano proprio sentir parlare), avevano deciso di
cercare casa da soli, senza l’aiuto di alcun tipo di intermediario o professionista. Avevano cominciato a
chiedere consigli ad amici e conoscenti e a cercare informazioni sui portali, forum e blog di settore.
Ma purtroppo si sa, il web è una piazza grandissima: così grande che è facile perdersi nella giungla di
informazioni senza venirne a capo, per lo più perdendo un sacco di tempo, spesso seguendo indicazioni o
consigli “approssimativi”.
Come se non bastasse il settore immobiliare “parla” un linguaggio tutto suo, a volte davvero incomprensibile
a chiunque non lavori al suo interno. Ecco che, anche avere una semplice informazione può diventare
davvero difficile.
Comprendere innanzitutto i meccanismi può essere di enorme aiuto, perché imparerai a muoverti in modo
consapevole e meno avventato.
Quindi vediamo di dare subito una risposta al famoso quesito: comprare casa oggi conviene oppure no?
Per andare subito al nocciolo della questione, la mia risposta è Sì, per una serie di motivi che sto per
elencarti.
Innanzitutto, in questa fase storica i prezzi medi degli immobili non sono mai stati così bassi.
Dal 2000 in poi i prezzi degli immobili hanno continuato ad aumentare, e nel 2006 in Italia si è raggiunto il
picco massimo di compravendite immobiliari, oltre 845.000 persone hanno comprato o venduto casa.
Ma con la crisi economica che ha investito il nostro paese nel 2008, questa tendenza ha subìto una brusca
battuta d’arresto e zona dopo zona i prezzi delle case sono tornati a scendere.
8C’è però una cosa che devi sapere: statisticamente è stato verificato che l’andamento dei prezzi reagisce
con qualche anno di ritardo all’andamento delle vendite. Vale a dire che se ipoteticamente domani il
numero di vendite nel mercato immobiliare dovesse cominciare a risalire, è molto probabile che i prezzi
non risalgano fino al 2020.
Vuoi sapere la buona notizia? Negli ultimi due anni il mercato immobiliare si trova nelle condizioni
economiche migliori: i prezzi delle case si sono fermati nel loro punto più basso e non aumenteranno
ancora per un po’ di tempo. Ciò significa che per fare affari questo è il periodo migliore.
Ma attento! Questa condizione sarà favorevole per chi vuole acquistare solo fino a quando non saranno
esauriti gli immobili invenduti di ogni zona (quegli immobili cioè che appartengono a chi ha molta fretta
di vendere ed è disposto più facilmente a trattare sul prezzo).
Dopodichè il mercato comincerà di nuovo a reagire, i prezzi degli immobili aumenteranno e inizierà un
nuovo ciclo economico. Ma prima che questo avvenga ci vorranno altri 2 o 3 anni.
Insomma, se vuoi comprare casa alle condizioni più favorevoli nel mercato non attendere oltre. Il momento
giusto per fare l’affare è ADESSO!
92 Non si comincia la casa dal tetto! 10
2 Non si comincia la casa dal tetto!
Bene, ora che hai capito quanto è importante il fattore tempo quando acquisti un immobile, voglio scendere
un po’ più nel dettaglio e fornirti alcuni consigli pratici su come muoverti per raggiungere il tuo obiettivo
nel modo più veloce ed efficace possibile.
Hai presente come si svolge una corsa ad ostacoli? Ecco, comprare casa a volte (bisogna dirlo), si trasforma
proprio in una corsa ad ostacoli, dove tra te (l’atleta) e la meta finale (la casa dei tuoi sogni) si inseriscono
decine di ostacoli (il tempo, la burocrazia, gli imprevisti, persone, situazioni sempre nuove e così via…).
Come credi di poter vincere la gara se non sei pronto ad evitare gli ostacoli?
In realtà le cose importanti che devi sapere cominciano molto prima di acquistare: la tua sfida si apre sin
da quando inizi a CERCARE il tuo immobile.
Ti sembra strano? Considera che il primo errore che compie chi cerca casa è proprio quello di sottovalutare
la necessità di acquisire preliminarmente le informazioni indispensabili per procedere nel percorso
che si sta per intraprendere, che è una fase decisiva, quella da cui dipende tutto il resto!
Negli ultimi tempi mi è capitato di leggere una quantità industriale di guide, manuali e articoli in rete
su “come trovare l’immobile perfetto” e purtroppo noto ancora grande approssimazione e confusione
sull’argomento.
Un esempio è il giornale di turno che realizza articoli infarciti di termini tecnici incomprensibili per la
maggior parte della gente (che senso ha?), ma anche il venditore o la società immobiliare che pubblicano
qualunque tipo di informazione solo per riempire uno spazio del proprio sito internet, o peggio ancora, per
indirizzare i clienti verso questa o quella scelta.
Lo stesso discorso vale per il notaio che dispensa consigli tecnici – ad esempio - sul contratto di
compravendita (di cui avremo modo di parlare più avanti) ignorando tutto ciò che viene prima del
contratto di compravendita, e soprattutto “dimenticandosi” di segnalare che il contratto di compravendita
non potrà che contenere i termini concordati dalle parti (prezzo, tempi, modi di pagamento, condizioni
accessorie) attraverso l’accordo preliminare (detto anche proposta di acquisto o compromesso). In altre
parole, se sbagli l’accordo preliminare sei fritto.
...O ancora la società che invita a “comprare casa senza agenzia” ed elargisce consigli d’oro senza accennare
minimamente ai rischi che si corrono quando si sceglie di non affidarsi ad un intermediario o un
professionista (necessario per chi non ha le competenze). Basta l’occhio attento di chi ha già acquistato
11per accorgersi che tutti questi consigli appaiono sconclusionati e superficiali (e lasciami
aggiungere: molto ingenui!).
Ricorda: i veri professionisti non hanno bisogno di mostrare la loro competenza usando ampollosi termini
tecnici, perché lavorano nell’interesse del cliente e ritengono più importante essere efficaci piuttosto che
mettersi in mostra.
Fortunatamente ho buona notizie per te! Questa guida nasce proprio con l’intento di fornirti una vera e
propria bussola del risparmio… che parla la tua lingua!
Se c’è una cosa che dico sempre ai miei collaboratori è: non abbiate paura di informare i clienti! Un cliente
informato affronta le decisioni in modo consapevole, acquista con cognizione di causa e sarà portavoce
della sua buona esperienza.
Quando ho cominciato a scrivere questa guida ho deciso di prendere spunto da quello che ritengo essere
il migliore materiale letto sino ad oggi. Non si tratta di un articolo di giornale né di un blog, ma di un
testo specifico realizzato da un’associazione di consumatori in collaborazione con la CCIAA (la Camera di
Commercio per l’Industria, l’Artigianato e l’Agricoltura).
Ti parlo di un testo scritto verso la fine degli anni Novanta. E perché mai proprio questo? ti starai chiedendo.
Il motivo è proprio quello che ti dicevo poco fa: è un testo scritto dai consumatori per consumatori, che
proprio come questa guida, si mette nei panni di chi non sa nulla di immobiliare e cerca di dare soluzione
alle necessità e ai problemi REALI.
Come ti ho già detto il mio intento non è quello di fare di te un esperto immobiliare (una semplice guida
non basterebbe!), ma al contrario quello di fornirti una mappa completa delle strade che puoi seguire,
allertandoti sui potenziali rischi che potrai incontrare.
Se il tuo obiettivo finale è acquistare risparmiando, il primo passo è cercare le occasioni che ti permettono
di acquistare al prezzo più basso. Un consiglio fondamentale che non manco mai di dare ai miei clienti è
questo:
laddove sai di non essere competente,
trova chi ti possa aiutare.
Chi pensa di poter gestire da sé tutto il processo di acquisto o è troppo ottimista o è un ingenuo, per due
tre motivi:
1. ti servono competenze specifiche
2. il tempo che spendi nella ricerca delle informazioni costa
3. l’errore si paga sempre caro
12Dopo tanti anni di esperienza sul mercato credo di averne viste di tutti i colori: e ricordo molte persone che,
credendo di poter fare tutto da sole, hanno pagato lo scotto di una decisione presa con troppa leggerezza.
È molto meglio chiedere aiuto PRIMA di trovarsi nei guai (quando si può ancora intervenire) piuttosto che
dopo (quando si può solo riparare, quasi sempre a caro prezzo).
Insomma, laddove sai di non avere la competenza specifica, se vuoi andare sul sicuro scegli uno specialista
che ti possa aiutare.
Quale? Valuta tu.
2.1. Le 6 domande a cui devi rispondere prima di metterti a
cercare casa
Bene, stai per iniziare la tua ricerca. Ma sei sicuro di aver pensato proprio a tutto?
Mettersi in cerca di casa è un po’ come partire per una battaglia: se parti allo sbaraglio rischi grosso.
Per esperienza posso dirti che il 90% delle persone che cercano casa parte quasi “disarmato”: non sa dove
cercare, non ha un’idea precisa del proprio budget, ignora le informazioni indispensabili per ottenere un
mutuo senza “farsi male”. Queste persone si ritroveranno a perdere un sacco di tempo (e denaro!) senza
concludere nulla. Certo, si può sempre imparare strada facendo, ma a che prezzo? E soprattutto, sei sicuro
di avere tutto questo tempo?
Chi cerca casa spesso non ha ben chiare le priorità. Ecco allora una lista di domande a cui devi
assolutamente dare risposta prima di iniziare a cercare casa.
✓ Hai i soldi?
Potrà sembrarti una domanda stupida ma non lo è affatto.
✓ Se li hai, utilizzerai i tuoi risparmi o chiederai un mutuo?
Se ti sembra una domanda stupida c’è qualcosa di importante che ti sfugge.
✓ Se non li hai, sei sicuro di poter essere finanziato (ad esempio con un mutuo)?
Per quale cifra?
Prima darai una risposta a questa domanda e meno tempo e soldi perderai.
13✓ Quale banca scegli? E come la scegli? Conosci le procedure che la banca seguirà?
Non tutte le banche seguono le stesse procedure!
✓ Hai fiducia della tua banca? Se la risposta è sì, allora hai un bel problema da risolvere.
Ma ne parleremo tra qualche capitolo.
✓ Sai come si ottiene la garanzia dell’erogazione di un finanziamento/MUTUO?
Come ti muoverai se non otterrai la garanzia? Esistono modi alternativi per acquistare
comunque?
Credi di non avere tutte le risposte in questo momento? Non ti spaventare.
Queste sono solo alcune delle domande che poniamo ai nostri clienti durante il primo incontro conoscitivo.
Forse alcune ti suoneranno banali ma non lo sono, e tante persone le ignorano e ne ignorano le conseguenze.
NOTE BENE: Non preoccuparti se ti senti un po’ spaventato. Continua a leggere e vedrai che una volta
giunto alla fine sarà un gioco da ragazzi rispondere anche a queste semplici domande. Garantito!
2.2. Comincia la ricerca: sicuro di aver pensato proprio a tutto?
Bene, ci siamo. Giunto a questo punto dovresti avere nella tua mente una panoramica un po’
più chiara di quelle che sono le tue possibilità, le tue priorità e i tuoi limiti (temporali ed economici).
Con le idee più chiare ora puoi finalmente dare inizio alla fase di ricerca del tuo immobile. Ma prima di
cominciare con la selezione, probabilmente c’è qualche altro particolare a cui non hai pensato, come ad
esempio...
✓ Quale immobile ti serve? Quali parametri hai analizzato per decidere? Non è banale,
il 30% dei nostri clienti cambia l’oggetto della ricerca a seguito delle prime visite, dopo
essersi accorto di aver “fatto male i calcoli”.
✓ Hai circoscritto bene la zona di ricerca? A seconda del tuo budget e delle tue priorità,
alcune zone saranno più o meno appetibili. Scegli però con cautela e non basarti solo sul
prezzo. Valuta costi e tempi di trasferta, ma se ti sposti, valuta anche la lontananza da
parenti e amici!
14✓ Sai dove cercare gli annunci? Il web è un ottimo canale, ma non esiste solo quello!
✓ Sei sicuro di aver considerato TUTTI gli immobili della tua zona? In ogni zona c’è
sempre qualcuno che ha urgenza di vendere il suo immobile ed è proprio in questi casi
che puoi fare gli affari migliori. Senza cinismo né cattiveria: le persone che hanno fretta
di vendere casa sono anche quelle disposte a trattare sul prezzo. Se hai già i soldi “pronti”,
questa può essere un’ottima soluzione per acquistare casa in poco tempo e risparmiando.
✓ Hai valutato le tue esigenze odierne e future? Le famiglie crescono e poi… decrescono:
gli spazi che cerchi ora potrebbero non essere gli stessi di cui avrai bisogno tra due o tre
anni.
✓ Quali tempi (o vincoli temporali) hai per acquistare? Sei in affitto? Stai vendendo la
tua attuale casa? Manca poco al tuo trasferimento al lavoro? Il fattore tempo è determinante!
✓ Devi anche vendere? Attenzione a non sottovalutare questo aspetto e tutte le
implicazioni che porta con sé: se stai cercando casa e non fai bene i conti per quella che
devi vendere, rischi di trovarti con le mani legate. Cerca di capire come muoverti tra vendita
e acquisto per evitare la classica situazione di “limbo” in cui cadono molte persone - che si
trovano a dover gestire una cospicua uscita (certa, se hai acquistato) a fronte di un’entrata
(incerta).
Ancora una volta, ti consiglio di fare molta attenzione a questi punti e di non prendere sottogamba le
risposte, che potranno sembrarti banali ma te lo assicuro, non lo sono affatto.
A prescindere dal mezzo che utilizzerai per acquistare la casa dei tuoi sogni (agenzia immobiliare o fai-
da-te) ben presto ti scontrerai con tutti questi aspetti. Meglio prepararsi per tempo: non farai altro che
accorciare le tempistiche ed evitare grosse arrabbiature.
2.3. La visita all’immobile: cosa chiedere al proprietario di casa
Dopo aver selezionato la zona o il quartiere che preferisci, hai finalmente individuato 4 o 5
appartamenti immobili che pensi facciano al caso tuo.
Già ti immagino, stai fremendo dalla voglia di andarli a vedere di persona e hai già fissato l’appuntamento
15con il venditore (se stai facendo tutto da solo) o con l’agente immobiliare che ha in vendita la casa.
Tutto sembra pronto per la visita ma … un attimo, torna con i piedi per terra! Ancora una volta, sei sicuro
di aver pensato davvero a tutto?
Fino adesso le uniche informazioni che hai sull’immobile sono quelle che hai letto nell’annuncio oppure
quelle che ti ha fornito l’agente, che per quanto dettagliate non saranno mai sufficienti a prendere una
decisione!
Ecco perché alle persone che incontro non dico soltanto di andare a vedere l’immobile, ma soprattutto
di arrivare “preparati” al momento della visita e sfruttare al massimo quel momento per togliersi ogni
dubbio.
Il tuo obiettivo qui in quella occasione è raccogliere quante più informazioni possibili per prendere una
decisione. Non capiteranno molte occasioni per vedere da vicino l’oggetto del tuo desiderio quindi …
preparati!
Ecco i 4 punti fondamentali da tenere a mente quando visiti un immobile:
✓ Durante la visita:
a. Controlla di persona che tutto funzioni sia a posto: gli impianti, lo stato
della manutenzione, gli accessori, i materiali, lo stato di conservazione generale
dell’immobile e dell’edificio.
b. Ecco i documenti che devi farti consegnare SUBITO dal venditore (è un tuo
diritto):
i. La planimetria
ii. La visura catastale
✓ Dopo la visita, se l’immobile ti ha convinto:
a. Richiedi subito al venditore questi documenti (è obbligato per legge a
fornirteli):
i. Planimetria
ii. Visura catastale
iii. Atto di Provenienza (o atto di acquisto del bene), un documento
che dimostra che quello che hai davanti è l’effettivo proprietario, e che ti
racconta la “storia” e lo stato giuridico del bene.
NB: Ti fa sorridere? Cerca su web, ci sono molte “sole” in materia…
b. Esegui delle verifiche sul venditore: è un tipo di cui ti puoi fidare? Ti ha
16raccontato tutto? Se ti affidi a un’agenzia, questa dovrebbe aver già verificato
(per legge) ma la verità è che in pochi lo fanno.
c. Esegui delle verifiche sull’immobile. Osservalo anche da fuori e se necessario
chiedi anche ai vicini di casa o alle persone in zona.
✓ E se una volta vista la documentazione necessaria, hai il presentimento che
ci sia qualcosa che non quadra? Fermati subito e prenditi tutto il tempo
necessario per fare i tuoi controlli!
Ribadisco, prevenire è meglio che curare. E se non ti senti totalmente sicuro della persona o dell’immobile
che hai di fronte è inutile procedere a tentoni: hai bisogno dell’aiuto di uno specialista in grado di analizzare
la situazione e dissipare ogni dubbio. In questa fase non hai ancora stretto alcun accordo formale ed è tuo
diritto richiedere tutte le informazioni che ritieni necessarie.
E ancora, metti SEMPRE in conto che l’agenzia immobiliare a cui ti sei rivolto potrebbe non avere tutte le
risposte, acquisito tutti i documenti, le informazioni necessarie. Bada bene, in questo caso dovrai tutelarti
da solo!
2.4. Elimina ogni dubbio prima che sia troppo tardi!
Come comportarsi di fronte ad una trattativa che è appena cominciata e già puzza di bruciato?
In questo caso esistono due alternative: o abbandoni l’idea di acquistare e riparti da zero (spendendo altro
tempo e altri soldi) oppure cerchi il modo di tutelarti.
In quali casi conviene abbandonare e in quali altri invece è possibile trovare una soluzione al problema?
Tutto sta nel tempo che hai a disposizione e dal tuo budget. Quello che è certo è che non esiste una
risposta sempre valida, devi valutare che cosa conviene fare nel tuo caso. Abbiamo acquistato migliaia di
immobili per i nostri clienti, ed è stato necessario l’aiuto di geometri, ingegneri, geologi, architetti, avvocati,
commercialisti notai… Insomma, quando ti sembra di non avere il controllo della situazione non temere di
chiedere aiuto a un professionista.
Se hai paura di non aver compreso bene tutti i dettagli, le clausole e la documentazione chiedi, chiedi e
ancora chiedi! A volte la domanda più banale ti mette al riparo dalle situazioni più spiacevoli.
17Certo, gli imprevisti possono capitare: il venditore si è rivelato inaffidabile; ti hanno dato una documentazione
non completa; un problema “sconosciuto” al venditore è emerso in corso d’opera (capita il 50% delle
volte), ecc … Se succede una volta non fa nulla, l’importante è non ricadere più volte nello stesso errore!
Conosco un sacco di persone che hanno tentato molte volte di condurre una trattativa senza mai arrivare
all’obiettivo finale: peccano di presunzione? Sono troppo ottimisti? O semplicemente disinformati?
Quel che è certo è che stanno soltanto facendo un pessimo uso del proprio tempo e dei propri soldi.
Cosa che tu stai imparando invece ad evitare con cura!
2.5. Il contratto preliminare
Ci siamo!
Sono trascorsi un po’ di giorni, settimane o addirittura mesi da quando hai cominciato a cercare casa
e dopo aver visitato decine di appartamenti nella tua zona hai trovato l’immobile giusto. Quello che fa
proprio per te, il tuo prossimo nido, quello dove vedrai crescere i tuoi progetti e forse la tua famiglia. Pensi
di essere arrivato al traguardo?
Perdonami se faccio la parte del guastafeste ma ...non è così! Ti trovi ad un passo dalla meta, ma dovrai
stringere i denti ancora per un po’ per chiarire tutte le questioni relative alla spinosa chiusura del contratto
PRELIMINARE.
E come si suol dire, ora arriva il bello!
Fa’ la tua proposta al venditore, ecco come.
In questa fase delicatissima in cui si decidono le sorti della tua trattativa, ecco tutto ciò che c’è da sapere
per arrivare sano e salvo alla chiusura del contratto:
1. Quali sono le garanzie che spettano a te e al venditore?
2. Qual è lo stato dell’immobile?
3. Se ci sono spese accessorie e a quanto ammontano?
4. Quali sono le modalità di pagamento?
5. Quali sono le modalità di consegna dell’immobile?
18Non dimenticare di verificare i termini indispensabili previsti dalla legge che deve avere il contratto. (Se
non li rispetta il contratto è nullo e pertanto potresti non avere alcuna garanzia, anche se hai già tirato fuori
dei soldi…).
Perché insisto particolarmente sulla forma del contratto?
Perché purtroppo questa è la leva più utilizzata dai “furbetti” per chiudere contratti facili e senza troppe
garanzie. I rischi sono 2:
1. Compri un immobile ma non sei tutelato in alcun modo
2. Ti hanno messo in mezzo e non potrai acquistare, lo scoprirai a breve e perderai
l’acconto versato. Forse portai dimostrare la tua ragione, ma devi prendere un avocato,
spendere, e non sai se recupererai i soldi spesi)
A tal proposito ho effettuato un’indagine in collaborazione con i notai di diverse provincie d’Italia. Il dato
sconvolgente che ho raccolto è che oltre il 30% degli accordi preliminari non si conclude. Vale a dire che
UNA vendita su TRE non va a buon fine per problemi che non è possibile risolvere (a causa di vizi di forma
del contratto, per problemi sopraggiunti dopo la proposta o il preliminare, ecc …).
Quindi ancora una volta… Occhio!
2.6. L’atto di compravendita, come uscirne vivo
Ora vediamo insieme tutto quello che c’è da sapere a proposito dell’atto di compravendita.
Le spese accessorie
Che cosa si intende per spese accessorie? Semplice, tutti quei costi che si aggiungono al prezzo di vendita
dell’immobile e contribuiscono ad aumentare il prezzo finale. Più precisamente mi riferisco a:
le spese dell’acquirente. Chi acquista casa deve far fronte ad alcune spese di
competenza, per
• le visure
• la relazione tecnica di compravendita (per le regioni dove è uso farla)
• il notaio
• l’agenzia (se presente)
19le spese fiscali, vale a dire le tasse da pagare allo Stato.
Cos’è l’atto di compravendita?
L’atto di compravendita (o “rogito notarile”) è il contratto in forma scritta con il quale venditore e acquirente
trasferiscono la proprietà dell’immobile da un soggetto all’altro, e si obbligano a pagare il prezzo (il
compratore) e a consegnare il bene (il venditore) prestando le garanzie previste dalla legge. Il contratto, per
essere efficace nei confronti dei terzi, deve essere stipulato in forma di atto pubblico ed essere registrato e
trascritto nei registri immobiliari.
Che cosa succede alla firma dell’atto di compravendita?
In pratica, si attua il trasferimento della proprietà dall’una all’altra parte: ciò significa che nel momento
stesso in cui le parti sottoscrivono il contratto, si attua immediatamente il passaggio della proprietà del
bene immobile dal venditore al compratore e ciò, bada bene, anche se non è stato pagato il prezzo e/o
consegnato il bene.
Sei cosciente di ciò? Sai come puoi tutelarti? Ecco alcuni accorgimenti che puoi adottare per evitare
spiacevoli situazioni.
Assicurati di comprendere al 100% tutti i riferimenti normativi (le leggi) che contiene. Se hai
qualche dubbio ti conviene chiedere aiuto, comprendere un atto notarile non è certo cosa da tutti.
Trova un notaio di cui puoi fidarti ciecamente. Anche questo è un punto davvero
importante. Purtroppo in anni di esperienza nel settore mi è capitato più volte di scontrarmi
con professionisti scorretti che favorivano il venditore a scapito dei poveri acquirenti.
Capita raramente per carità, ma capita, che anche i notai vengano pescati in fallo. I fatti di
cronaca parlano chiaro.
Attenzione alle modifiche dell’atto di compravendita. Spesso accade che alcuni
piccoli “dettagli” vengano perfezionati o modificati durante l’atto di compravendita
(soprattutto se non sono stati definiti in precedenza o hai stilato un accordo imperfetto).
Ci sono garanzie all’acquisto? Cosa fare se ti accorgi “dopo” che qualcosa non torna.
Ok, giunti a questo punto probabilmente ti sentirai un po’ disorientato o abbattuto, come chi comincia un
cammino e di colpo si ritrova a fare i conti con tutte le difficoltà inaspettate del percorso. Scommetto che
se inizialmente eri partito con l’idea del “trovare casa fai-da-te”, ora forse ti stai rendendo conto che questa
ipotesi nasconde diversi rischi. Come darti torto? Del resto districarsi nel mucchio di informazioni che ti ho
appena elencato non è per niente banale, nemmeno per chi lo fa di mestiere, te lo assicuro!
20Arrivato a questo punto però, credo tu sia in grado di valutare in modo molto più consapevole che cosa ti
aspetta veramente quando decidi di comprare casa, e soprattutto, di scegliere come farti aiutare.
Valuta quali competenze hai e quali ti mancano e ricorda che ogni errore ti costa del denaro.
2.7. Ricapitolando
Abbiamo visto che per acquistare casa non basta accendere il computer e cominciare a navigare tra i vari
portali online. Anzi, arrivato a questo punto spero che il messaggio sia arrivato forte e chiaro: se adotti
questa strategia perderai solo un sacco di tempo.
In questo capitolo ti ho fornito una panoramica di tutto quello che è necessario sapere PRIMA di cominciare
a cercare casa, PRIMA di andare a fare la visita e PRIMA di firmare gli accordi preliminari con il proprietario.
Ora che hai in mano queste informazioni, sarai tu a decidere come muoverti d’ora in poi.
Coraggio e avanti tutta!
213 3 modi per acquistare casa risparmiando 22
3 3 modi per acquistare casa risparmiando
Nel capitolo che hai appena letto abbiamo visto insieme i “pre-requisiti” per cercare casa, ovvero tutti
quegli aspetti che devi stabilire PRIMA di recarti in agenzia immobiliare o sederti al tavolo a spulciare
decine, centinaia, migliaia di annunci di vendita.
Probabilmente ancora non te ne rendi conto, ma in questo momento hai una marcia in più rispetto ai tuoi
concorrenti. Sì, hai capito bene, quando cerchi casa i tuoi antagonisti non sono soltanto tempo e denaro
ma anche i tuoi concorrenti, quelli che come te stanno cercando un immobile, per giunta con le tue stesse
caratteristiche, che possono arrivare prima di te e soffiarti l’affare della vita.
Ma ora che cominci a possedere gli strumenti giusti, arriva la parte più divertente, quella della ricerca e
della selezione degli annunci!
Come puoi muoverti? Quali canali tenere d’occhio? Le strade percorribili sono diverse. In questa parte
della guida ti illustrerò i 3 modi migliori per cercare il tuo immobile e analizzeremo passo dopo passo,
quali sono i rischi e i vantaggi di ciascuno.
Prima una breve parentesi. Molto probabilmente ciò che leggerai qui sotto non ti piacerà molto. Sto per
fare luce su alcuni aspetti del settore immobiliare che normalmente le persone ignorano, o meglio, che gli
“addetti ai lavori” fanno di tutto per nascondere. Lo so, è triste dirlo (lo dico in qualità di professionista)
ma anche nel nostro settore ci sono molti “furbetti”, quelli che invece di aiutare le persone sfruttano la loro
ignoranza in materia per trarne vantaggio.
Ecco, il mio desiderio è che anche tu nel tuo piccolo possa acquisire quei mezzi (pochi ma buoni) per
tenerti alla larga dagli impostori prima che sia troppo tardi.
Sei pronto, dunque? Cominciamo!
3.1. Cercare casa col fai-da-te: una opportunità (o un incubo,
se non sai come farlo).
Negli ultimi anni, complice il momento di difficoltà economica che hanno vissuto tante
persone in Italia, la “casa” così come l’abbiamo sempre intesa nella nostra cultura, è diventata sempre di
più un obiettivo difficile da raggiungere.
23Se prima per comprare casa era scontato rivolgersi a un intermediario professionista, oggi - grazie alla
marea di informazioni che abbiamo a disposizione sul web - molte persone che decidono di fare da sole.
Ma attenzione, non tutti sono in grado di farlo senza mettersi nei guai se non hanno le sufficienti competenze,
considerato che se vuoi davvero fare affari devi essere in grado di controllare un grande numero di
variabili.
Se leggendo il capitolo precedente hai realizzato che puoi cavartela benissimo da solo nell’acquisto di casa
allora coraggio, non ti resta che dare il via alle tue ricerche!
Se invece hai ancora qualche dubbio, ti consiglio di mettere in pausa la lettura, appuntare i tuoi dubbi e
chiedere una mano ad un professionista.
Chiedere l’aiuto di un esperto ti consentirà di evitare inutili perdite di tempo, tempo necessario anche per
visitare quegli immobili che non potrai acquistare. Nella compravendita, una volta avviata la trattativa,
tutto va deciso e perfezionato in tempi rapidi e in quel momento non avrai il tempo necessario per
approfondire eventuali dubbi. Anzi, Quando il problema si presenterà, probabilmente potrebbe essere
già troppo tardi.
Attento!
Non fare confusione: RISPARMIARE non significa NON PAGARE LA COMMISSIONE di un
intermediario o la consulenza di un professionista (avvocato, geometra, commercialista) per
risolvere una questione.
RISPARMIARE SIGNIFICA ACQUISTARE QUALCOSA
SPENDENDO UNA SOMMA INFERIORE AL PREZZO DI MERCATO.
Sono due cose ben diverse e te lo dimostro con un esempio.
24Fatto 100 il valore di mercato della casa che vuoi acquistare, puoi dire di aver davvero risparmiato
quando hai pagato ad esempio 85, (e cioè quando hai tenuto 15 nelle tue tasche).
Poco importa che di questa somma 3 siano di consulenza e 82 di prezzo effettivo dell’immobile,
perché se il valore di quella consulenza sarà decisivo per risparmiare 15 avrai comunque fatto
un affare (che altrimenti sarebbe stato impossibile fare).
Spesso purtroppo le persone ragionano al contrario, e vedono il costo di una consulenza come
un costo inutile. Ma chi fa affari sa benissimo che il primo passo per risparmiare è investire
soldi nei mezzi che ti permettono di avvicinarti all’obiettivo prima e meglio degli altri. Del resto,
tu lo conosci un investimento che si fa senza competenze? Se bastasse spendere, allora tutti
dovrebbero poter fare affari … e non è così.
Io stesso inizialmente ragionavo nel modo sbagliato, ma dopo una lunga serie di esperienze
personali posso dire che i migliori investimenti della mia vita sono stati pagare chi mi ha
aiutato a capire (prima) e concludere un buon investimento (poi).
Così se stai cercando casa e non sai da dove partire, una consulenza è il miglior impiego che puoi
fare dei tuoi soldi. Niente e nessuno come un professionista preparato che lavori nel tuo interesse
(bada bene 1) potrà evitare gli errori, gli imprevisti e le lungaggini burocratiche, aiutandoti a
centrare il bersaglio e risolvere tutto nel minor tempo possibile.
E non dimenticare che se ti muovi da solo devi accettare anche di poter sbagliare. Se sbagli
tu, la responsabilità è tua. Se sbaglia il professionista2 , paga lui al posto tuo (esistono le
assicurazioni apposta).
Detto questo cerca di capire qual è la soluzione più giusta per raggiungere il tuo scopo valutando
bene tutte le carte in tavola. Ritieni di avere un quadro chiaro e di poter decidere con serenità?
Perfetto. Altrimenti sai già che cosa devi fare.
Da dove iniziare?
Come abbiamo già detto il primo passo è rispondere alle domande del capitolo 2.
Il secondo passo è... trovare gli annunci!
Il web è uno strumento potentissimo in questo senso, ma non credere che sia l’unico! Ricorda, gli affari si
1
Perché molto spesso il professionista fa il proprio di interesse, vedi le agenzie immobiliari a cui interessa solo l’accordo sulla
vendita, a prescindere dalle condizioni o dalle conseguenze per compratore e venditore. (Parlo da ex agente immobiliare!)
2
Perché la materia immobiliare è davvero molto complessa, tanto che talvolta anche ai professionisti capita di sbagliare.
25nascondono dove altri non cercano. Ecco allora dove dare un occhiata:
Annunci sul web
Qui trovi un sacco di informazioni, tra portali e siti che propongono migliaia di annunci ogni giorno. L’unica
pecca del Web è che rischi di perderti (e di perdere troppo tempo) nel mare magnum delle informazioni:
a. Molti annunci sono doppi, tripli, ripetuti in mille salse diverse. A volte lo stesso
immobile è venduto dal proprietario e da più agenzie nello stesso momento e se non lo
riconosci dalle foto (visto che molto spesso cambiano), rischi di prendere appuntamento
per una casa che hai già visto.
b. Molti annunci sono vecchi e abbandonati per diversi mesi nei portali. Poi ci sono
anche quelli che io chiamo “specchietti per allodole”. Quando contatti l’agenzia per avere
informazioni su quella casa scopri che è già stata venduta da un pezzo ma l’agenzia non
tarda a proporti qualcos’altro. Nel frattempo questo giochino ti costerà decine di telefonate
a vuoto.
c. I prezzi non sono aggiornati. Il venditore inserisce l’annuncio in più siti ma si
dimentica di aggiornare eventuali ribassi.
Capita spesso che le persone interessate ad acquistare, prese dalla fretta, non comparino
i prezzi dello stesso immobile in tutti i siti, rischiando di acquistare ad un prezzo più alto.
d. Alcuni siti contengono affari succulenti, come quelli di aste o di immobili delle
banche o dei soggetti in crisi di liquidità. Dietro a questa tipologia di annunci si nascondono
gli affari migliori perché essendo più complessi sono accessibili a pochi. Ma ricorda,
maggiore è la complessità della vendita minore sarà il numero di acquirenti (che tradotto
significa poter negoziare prezzi più bassi).
Giornali dedicati
Oltre al web, i giornali di annunci restano gli strumenti privilegiati per chi cerca casa. Negli ultimi 2 anni
ho visto una ripresa anche in questo settore. Per citarne alcuni: Secondamano (circa 200mila copie diffuse
ogni settimana), è il leader nel Nord Italia; Porta Portese, invece, è il bisettimanale di annunci più venduto
a Roma. Ogni zona ha il suo giornale.
Visto l’intasamento del web (dove tutti pubblicano gli annunci negli stessi 2 o 3 portali ottenendo scarsa
visibilità) molti privati ed operatori stanno nuovamente strizzando l’occhio alla carta stampata. Non è raro
trovare annunci pubblicati per scelta solo su carta.
I cartelli
Se ancora non l’hai fatto, prenditi del tempo e fai un bel giro nel quartiere o nella zona che hai scelto per la tua
futura casa. Ti sembrerà un consiglio “vecchio stampo” ma per esperienza so che i venditori stanchi,
26quelli che hanno un immobile invenduto da troppo tempo, abbandonano internet, i giornali e le agenzie,
affidandosi solo al cartello.
Questo accade quando il prezzo di vendita è troppo alto e tutti i pretendenti, col tempo, si sono stancati
di contrattare. Con una buona dose di tempismo e un pizzico di fortuna puoi chiudere un affare d’oro
(magari, comprando ad 80 invece che a 100).
Il passaparola
Altro mezzo da non sottovalutare. Parlare con gli abitanti di un quartiere è il modo migliore per scoprire
notizie interessanti! Normalmente le persone conoscono CHI sta vendendo, COSA sta vendendo e quali
occasioni ci sono in giro.
Senza contare che, non avendo alcun interesse a venderti qualcosa, gli abitanti del posto possono metterti
in guardia da eventuali edifici problematici e zone svantaggiate. Trarre informazioni dalle persone che
abitano in zona è sempre un’esperienza costruttiva. Ed è gratis!
3.2. Comprare casa con l’Agenzia Immobiliare: cosa
c’è da sapere
Anche le agenzie sono un veicolo di potenziale risparmio.
Potenziale certo, perché se l’agenzia non lavora nel tuo interesse non ti farà risparmiare, ed anzi, è possibile
addirittura che ti metta nei guai. Molte agenzie lavorano certamente con passione e competenza, ma
purtroppo il settore è sempre più simile ad un Far West ricco di intermediari senza scrupoli, disposti a tutto
pur di chiudere contratti facili.
Per sapere capire se l’agenzia a cui ti sei rivolto sta facendo bene il suo lavoro e sta tutelando il tuo interesse
(cosa che per altro è obbligata a fare per legge), ecco a cosa devi fare attenzione:
1. L’agenzia immobiliare deve comprendere le tue reali necessità per proporti
l’immobile giusto.
2. L’agenzia deve accompagnarti a vedere esattamente ciò che hai chiesto, senza
proporti un 3 locali se ne hai chiesti 4. Chi non ti da considerazione non ti rispetta. E da chi
non ti rispetta, quali garanzie puoi ricevere?
3. L’agenzia deve conoscere tutti i dettagli relativi alla cosa venduta:
• Numero di locali e metri quadri;
• Anno di costruzione, materiali utilizzati, finiture, impianti;
• Notizie sul proprietario, ipoteche-trascrizioni sul bene, eventuali costi di
condominio;
• Ecc…
274. L’agenzia deve pubblicare sull’annuncio i dati esatti relativi all’immobile.
• Se leggi di un appartamento luminoso ma ti portano a vedere un seminterrato,
forse devi cambiare agenzia. Certo questo è un esempio estremo ma ci
siamo capiti!
• Se ti parlano di 70 mq non possono essere 54. E attento al giochino che
fanno molti tra mq commerciali e mq calpestabili. Se non sai cosa significa
dai retta a me, approfondisci subito la differenza tra le due cose. Basta una
semplice ricerca sul web per capire.
5. L’agenzia deve proporti immobili dei quali detiene tutta la documentazione
necessaria (e obbligatoria per legge). La stragrande maggioranza delle agenzie non ce l’ha
– o ha solo “alcune” informazioni - perchè ottenerle costa tempo e denaro.
6. L’agenzia deve (per legge) metterti al corrente di tutte le informazioni che conosce
riguardo l’immobile, il venditore, e i costi a cui vai incontro come acquirente, senza
omettere il benché minimo dettaglio. Sappi che se l’agenzia nasconde volontariamente
notizie di cui è al corrente diventa responsabile e perseguibile giudizialmente!
7. L’agenzia deve tutelare in egual modo il compratore ed il venditore.
8. Se dopo l’accordo preliminare (o la cosiddetta “proposta di acquisto”) emergono
problemi che l’agenzia avrebbe dovuto conoscere eseguendo i controlli obbligatori,
l’agenzia è corresponsabile dell’accaduto.
9. L’agenzia deve assistere le parti sino alla stipula del contratto di compravendita (il
“rogito”).
In conclusione, un’agenzia che fa bene il proprio lavoro è quella che:
Ricerca l’immobile più adatto a te senza farti perdere tempo
Ti accompagna alla visita illustrando tutti i dettagli
Ti informa PRIMA della sottoscrizione della proposta di acquisto su tutto ciò che c’è
da sapere
Ti assiste fino alla consegna dell’immobile
Giunto a questo punto puoi fare le tue valutazioni.
28Se l’agenzia a cui ti sei rivolto ti ha permesso di risparmiare tempo sulle ricerche, ti ha messo al riparo da
un venditore “truffaldino” o da una proposta sconclusionata, hai fatto un buon investimento.
In questo caso la commissione al professionista che ti ha seguito sarà dovuta e ben meritata, visto che ti ha
risparmiato tempo e denaro per evitare errori.
Ma se questo non si verifica, allora hai scelto l’agenzia sbagliata!
3.3. Le Aste Immobiliari
Le aste immobiliari sono il modo più efficace di risparmiare sull’acquisto di casa.
Rimandando i dettagli tecnici ad un secondo momento, cominciamo dicendo che il mondo delle aste è
diviso in due rami principali:
l e A ST E I MMOB I LI AR I , che hanno come oggetto gli immobili venduti dal
tribunale a seguito di debiti non pagati.
le ASTE TRA PRIVATI, dove il venditore mette il suo immobile all’asta
volontariamente con l’obiettivo di vendere in pochissimo tempo.
Esaminiamoli entrambi, prima però vorrei fare un passo indietro.
Qual è la prima cosa che ti viene in mente se pensi a un’asta giudiziaria? Scommetto che non si tratta di
nulla di positivo.
Quando si parla di aste giudiziarie infatti, la stragrande maggioranza delle persone si spaventa a morte
come se si trattasse di un oscuro mondo dai meccanismi poco chiari e non sempre trasparenti.
Probabilmente anche tu, che non sei un “addetto ai lavori” e non conosci questo mondo, ti sarai fatto più
o meno la stessa idea. Non ti posso biasimare, visto che fino a qualche anno fa il settore era molto meno
regolamentato rispetto ad oggi.
Ti assicuro però che oggi le cose funzionano in modo molto diverso, e ne sono un esempio palese le
centinaia di persone che ogni anno, in barba ai pregiudizi, fanno affari d’oro acquistando case, locali
commerciali, uffici e capannoni all’asta, per utilizzo personale o per investimento.
29Per darti un’idea, solo nel 2017 in Italia sono stati pubblicati all’asta più di 155.823 immobili da oltre 140
tribunali. Il giro d’affari mosso dalle aste giudiziarie ammonta a oltre 21 miliardi di euro, con un incremento
medio del +16% rispetto all’anno precedente.
Oggi, la gran parte degli immobili all’asta derivano da:
Piccoli e grandi imprenditori che hanno “osato” troppo, costruendo veri e propri
castelli finanziari con i finanziamenti ottenuti impegnando immobili per acquistarne di
nuovi.
Privati che hanno fatto investimenti incauti e che non riescono più a far fronte ai
propri debiti.
Soggetti che hanno perso il lavoro e non hanno altra alternativa che veder vendere
la propria casa.
Anche tu sei convinto che partecipare ad un’asta giudiziaria implichi automaticamente lo sbattere fuori
casa qualcuno? Magari una famiglia con dei bambini a carico? Ok… metti da parte il senso di colpa e dai
retta a me, sei fuori strada!
Situazioni “estreme” come queste potevano accadere fino a qualche anno fa. Oggi è molto difficile trovare
situazioni come questa, proprio perché chi è in difficoltà ha gli strumenti per fare fronte ai propri debiti
senza rischiare il tetto dove abita (come ad esempio la sospensione delle rate per 12 mesi, rinegoziare il
mutuo, utilizzare lo strumento della legge sul sovraindebitamento, ecc …).
Oggi la percentuale delle famiglie che perdono la casa perché non sono più in grado di pagare il mutuo è
davvero minima. Certo, purtroppo accade anche questo ma si tratta di una percentuale minima.
Per chiarezza va anche detto che se hai la casa all’asta, è meglio sperare che sia venduta al più presto
perché PIÙ IL PREZZO SCENDE, MENO SOLDI INCASSERAI. E se l’incasso non copre il debito che hai con la
banca, il debitore continuerà a restare debitore!
Quindi, anche se tutti credono il contrario, se partecipi ad un’asta stai aiutando il debitore.
Inoltre potrei raccontarti un sacco di aneddoti (alcuni al limite del comico, lo ammetto) che vedono
come protagonisti individui tutto tranne che in difficoltà economica. Come quel tizio che, durante un
sopralluogo, piangendo copiose lacrime, riuscì a convincere una coppia a non partecipare all’asta che gli
avrebbe tolto la proprietà della casa. Peccato che dopo qualche giorno quest’uomo riuscì ad aggiudicarsi
la sua stessa casa utilizzando come tramite una delle sue società. E ciliegina sulla torta, dopo l’asta è stato
visto sfrecciare trionfante a bordo del suo Porsche Cayenne nuovo di pacca.
30Ti assicuro che episodi come questi non sono isolati, accadono molto molto spesso.
Tutto quello che devi fare è mettere da parte l’emotività e non farti coinvolgere dalle situazioni (che
potrebbero essere gonfiate ad arte per influenzare la tua decisione).
Non farti manipolare da terzi, chiunque essi siano. La decisione deve dipendere soltanto da te!
31L’affare migliore aspetta
4 dove nessuno cerca
32L’affare migliore aspetta
4 dove nessuno cerca
Le aste immobiliari ed i mercati “alternativi”
Ora che possiedi una panoramica completa delle alternative per acquistare casa risparmiando,
approfondiamo insieme i meccanismi delle aste giudiziarie, mondo ancora sconosciuto a molti.
Se vuoi acquistare facendo un affare devi cercare laddove gli altri non cercano, per il principio che minore
domanda (pochi acquirenti) equivale a prezzi più bassi. La massa degli acquirenti si concentra sugli
annunci delle agenzie immobiliari e dei privati, quindi cercare tra gli annunci delle aste immobiliari e dei
mercati alternativi è certamente un ottimo modo per spuntare un buon prezzo.
In questi capitoli ti darò alcuni consigli su come acquistare senza rischi e senza sorprese tramite asta
giudiziaria, asta immobiliare tra privati, e nei mercati alternativi.
4.1. Cos’è un’asta giudiziaria?
Per anni ho sofferto (non esagero!), guardando al mondo delle aste Giudiziarie
immobiliari, settore totalmente infarcito di pregiudizi. Come professionista mi trovavo ogni giorno a
combattere contro le false credenze dei miei clienti, attratti dall’opportunità di risparmiare sull’acquisto
di casa ma altrettanto diffidenti nei confronti di un mercato così diverso (apparentemente) da quello
“tradizionale”.
Pensaci, hai mai sentito una persona, un amico o un conoscente affermare di aver fatto un affare comprando
casa all’asta? Probabilmente no. Al contrario però, avrai sentito centinaia di volte di persone che si sono
indebitate (anche oltre le proprie possibilità economiche) per comprare casa con l’agenzia, pensando di
non avere alternative.
Questo accade perché la scarsa informazione di qualità in materia, unita alla mancanza di esperti veramente
specializzati in questo settore, hanno favorito pregiudizi e diffidenza.
E nonostante ogni anno centinaia di nostri clienti (ma non solo) continuino a fare affari con le aste
giudiziarie, i pregiudizi delle persone continuano. E allora facciamo chiarezza!
Le aste giudiziarie non sono una minaccia! Al contrario, rappresentano una grandissima opportunità per
33chi cerca casa con un budget ristretto, anche per quelle persone che non conoscono nulla del settore e non
sanno da che parte iniziare. Se hai bisogno esistono gli esperti!
Comprare casa con un’asta giudiziaria è facile? No, se non sai come fare.
Comprare casa con un’asta giudiziaria è sicuro? No, se non sai dove e cosa controllare.
Comprare casa con un’asta giudiziaria è veloce? No, se non sai come relazionarti con banche e tribunali.
Ma lascia che ti dica una cosa: anche quando stai male, puoi decidere di curarti da solo. Ma forse, se non
hai alcuna competenza in merito, sentire un dottore è meglio.
Acquistare un immobile all’asta prevede sicuramente un iter e una complessità diversa rispetto a una
normale compravendita. E se non hai le competenze quello di cui hai bisogno è un buon professionista,
che ascolti i tuoi bisogni, trovi la soluzione più giusta per te e ti aiuti a vincere il giorno dell’asta. Non
dimenticare che se non hai gli strumenti per valutare, il rischio è sempre dietro l’angolo. E gli errori costano
caro.
4.2. Cosa sapere prima di partecipare a un’asta giudiziaria
Quando si parla di aste immobiliari, essere in possesso delle giuste informazioni è tutto.
E se è vero che a volte capita di incontrare chi, pur non avendo conoscenze in materia ha avuto fortuna,
molto più spesso capita di incontrare chi invece con le aste si è fatto molto male.
Vuoi sapere quali sono i rischi più grandi legati alle aste giudiziarie? Eccoli, sono tutti legati a questi
4 punti:
1. Gli immobili sono venduti dal tribunale nello stato di fatto e di diritto nel quale si
trovano
2. La vendita è fatta ai sensi dell’articolo 2922 c.c.
3. Per acquistare casa all’asta non è necessario l’intervento di alcun professionista
4. Costi e spese si scoprono dopo l’aggiudicazione
Dopo aver incontrato migliaia di clienti posso affermare senza ombra di dubbio che per il primo punto
l’80% delle persone sono convinte esattamente del contrario:
“siccome è il Tribunale a vendermi l’immobile allora sarà tutto a posto...”
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