Guida al tuo investimento a reddito in Florida
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Guida
al tuo
investimento a reddito
in
Florida
Spazio per tue annotazioni: _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________ _______________________________________________________________________________________
Introduzione
Ti sei mai ritrovato nella situazione di aprire il giornale o di sentire la televisione e provare stanchezza
o addirittura sconforto per quello che sta succedendo intorno a te?
Non ti domandi mai, specie in questi ultimi tempi, “ma perchè se lavoro e produco non ho diritto anche
ad un minimo di tranquillità e serenità?”
Oppure non hai mai pensato: “non sono mica un criminale se ho accumulato dei beni o li ho ricevuti
in eredità!”
Personalmente queste domande me le sono poste in diverse occasioni. Ho però aggiunto: “se io oggi sto
arrancando solo per conservare il mio e fatico a crescere, domani i miei figli come si ritroveranno?”
Ti sei mai accorto che quando si ha la pancia piena si tende ad essere sonnolenti?
Io mi sono ribellato a questo stato di torpore ed ho scoperto l’America!
Quando sono nato, a cavallo fra gli anni ‘60 e ‘70, l’unica cosa che poteva influenzare dall’esterno l’I-
talia era uno shock petrolifero. Nulla sembrava che ci potesse fermare! L’Italia a fine anni ‘80 stava quasi per
superare la Germania come locomotiva industriale d’Europa! Avevamo la FIAT, l’Olivetti, la Seleco, l’Hantarex,
l’Enimont! La Cirio si era comprata l’uomo Del Monte!
Poi la Germania si è riunificata, qualcuno ha deciso che la nostra ricchezza era troppa, che la doveva-
mo condividere con i cugini europei e che la nostra classe politica era da rottamare integralmente per motivi
troppo lunghi da ricordare in questa sede...
Dopo quasi 25 anni stiamo ancora combattendo una sorta di infinita guerra civile, impostaci molto
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probabilmente dall’estero, abbiamo debiti che difficilmente potranno essere ripagati anche dai nostri nipoti e
tutto ciò che ci circonda ha seriamente bisogno di essere rimesso in sesto.
Come è possibile tutto questo?
Con l’informatizzazione è arrivata la globalizzazione e noi non eravamo preparati.
Non siamo più padroni delle nostre azioni e quello che accade dall’altra parte del mondo riesce ad
influenzarci rapidamente ed in maniera tanto profonda da far schizzare il famoso spread dei titoli di stato alle
stelle in pochi giorni in maniera immotivata. Ma se la Germania ha un debito pubblico superiore a quello
dell’Italia perchè solo noi siamo messi alla berlina?
Perchè non siamo tutelati: nel corso della lunga guerra civile le varie fazioni, nel cercare alleati, hanno
di volta in volta ceduto brandelli della nostra sovranità.
Perchè i dinosauri si sono estinti mentre gli alligatori e le tartarughe, entrambi ben più antichi, sono
sopravvissuti? Perchè si sono adattati al nuovo modo di vivere!
Oggi se vogliamo conservare quello che abbiamo costruito, se vogliamo conservare quello che i nostri
genitori ci hanno lasciato, dobbiamo adattarci.
Adattarci in un mondo globalizzato significa usufruire dei punti di forza che vengono offerti da questa
situazione e, con rammarico, corazzarci dalle debolezze in cui ci siamo, nostro malgrado, ritrovati.
Sentiamo spesso parlare dei furbi che aprono società off shore, che portano i loro capitali all’estero in
paradisi fiscali o che cercano di frodare il fisco italiano con sistemi spesso a dir poco rocamboleschi.
Noi non ti stiamo proponendo assolutamente nulla di tutto ciò.
Da noi non troverai suggerimenti su come evadere le tasse italiane, su come prendere una residenza
fittizia o su come sottrarti al fisco.
Esistono le leggi, grazie al cielo, e bisogna rispettarle.
La legge italiana permette di investire all’estero e noi ti stiamo offrendo i mezzi e la consulenza per farlo
in maniera del tutto trasparente e soprattutto legale.
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Perchè investire in America
Presto detto: è l’economia più grande del mondo e ha accordi di libero scambio con numerosissimi stati.
Approfondendo, ci troviamo dinnanzi ad un paese dotato di una forza lavoro altamente specializzata
formata grazie ad un altissimo livello educativo (oltre 4.000 università e college, incluse 7 tra le 10 più impor-
tanti università mondiali) in grado di preparare professionalmente la forza lavoro anche in base alle necessità
degli investitori.
La stessa forza lavoro rappresenta però anche un formidabile mercato di consumo in quanto una po-
polazione di oltre 310 milioni di abitanti e un prodotto interno lordo pro-capite di oltre 47.000 dollari USA si
traducono in altissimi consumi interni.
A tutto questo è associato un sistema legale che consente ampia libertà operativa agli investitori esteri,
i cui investimenti usufruiscono di un approccio aperto, trasparente e non discriminatorio: le aziende di pro-
prietà USA e quelle di proprietà estera sono soggette allo stesso livello di trattamento.
E’ inutile ricordare che le infrastrutture (strade, ferrovie, porti e aeroporti) sono fra le più sviluppate
del mondo.
Inoltre il mercato immobiliare residenziale statunitense, a seguito della crisi dei mutui subprime, ha
subito un forte calo, che ha portato a una drastica diminuzione dei prezzi a partire dal 2006 fino al 2011 per-
mettendo di acquisire oggi immobili scontati anche fino al 70% rispetto al precedente valore di mercato e con
un mercato degli affitti in forte crescita, sia in termini di prezzo che di domanda, come conseguenza diretta di
quanto recentemente accaduto.
Se a tutto questo aggiungiamo poi l’attuale debolezza del dollaro rispetto all’euro, il fortissimo rispetto
per la proprietà privata esistente negli Stati Uniti e il fatto che, dopo la crisi degli ultimi anni, i prezzi delle case
sono in costante salita facciamo prima a chiederci “Perchè non ho ancora investito negli Stati Uniti?”
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Perchè investire in Florida
Al contrario di molte regioni che compiono grandi sforzi anche solo per mantenere il loro status quo,
la macchina economica della Florida è in costante crescita. Ad oggi se la Florida fosse uno stato a sé stante,
sarebbe la 15° forza economica al mondo!
Lo “Stato del Sole”, con oltre 15 milioni di abitanti è il quarto stato degli Stati Uniti per popolazione e
ha registrato un incremento del 20% della sua popolazione negli ultimi 10 anni. Il dato più significativo è però
dato dal fatto che nell’intera unione occupa stabilmente il primo posto per il suo indice di sviluppo, essenzial-
mente dovuto all’industria del turismo e dei divertimenti, ma anche alle nuove tecnologie, alla ricerca e all’in-
formazione: ogni anno riceve più di 56 milioni di turisti provenienti dal mondo intero.
La popolazione ha vissuto un cambiamento importante grazie alla volontà politica dinamica in materia
d’immigrazione, immobiliare e dello sviluppo commerciale e industriale.
La Florida, specie la sua estremità meridionale, è l’unico paese caraibico dal clima tropicale con una
qualità di vita statunitense. Il che sta a significare: sistema giuridico funzionante, vivace economia, stabilità
valutaria, efficiente sanità, sicurezza personale elevata.
L’area di Miami, quasi 5 milioni e mezzo di abitanti, è spesso considerata il centro statunitense degli
affari per l’America Latina e l’America centrale.
Quanto detto la rende meta preferenziale per gli abitanti del nord America in cerca di un luogo di
vacanza o un luogo dove invecchiare, una meta preferenziale per gli Europei in cerca di diversificazione o di
vacanza e il punto di accesso preferenziale per gli Stati Uniti di tutti i Sudamericani alla ricerca di un luogo
stabile dove investire il proprio denaro.
La Florida è ufficialmente uno stato bilingue e la lingua più parlata è lo spagnolo.
Inoltre qui le associazioni condominiali insieme ai comuni sottopongono a controlli costanti i vari
edifici pronti a segnalare tempestivamente varie irregolarità ai proprietari. Per non parlare delle procedure
burocratiche di vendi-
ta ed acquisto snelle: a
differenza dell’Italia in
America non occorre la
presenza fisica dell’ac-
quirente e del venditore
davanti il notaio, i rogi-
ti si possono chiudere
benissimo per telefono
o email.
Infine Miami
in un anno (settembre
2013/settembre 2012)
ha conosciuto un’im-
pennata dei prezzi degli
immobili addirittura
del 14%!
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Analisi del mercato immobiliare USA
Ma quali strumenti abbiamo per capire se il mercato immobiliare USA costituisce realmente un luogo
vantaggioso dove investire?
Come in ogni settore, per iniziare a capire l’attualità dobbiamo analizzare gli antefatti.
Questo mercato immobiliare è stato caratterizzato tra il 2001 e il 2006 da una fase di prezzi in rapidis-
sima ascesa che ha portato alla cosiddetta “bolla” esplosa nel 2007 e innescata dalla crisi dei mutui subprime.
Ma questa non è stata la prima bolla e, verosimilmente, non sarà nemmeno l’ultima.
I dati per la nostra analisi possono essere ricavati dall’American Housing Prices Index creato dall’e-
conomista di Yale Robert J. Shiller. In questo indice sono stati inseriti i valori dei prezzi di vendita delle case
esistenti a partire dal 1890, escludendo deliberatamente le nuove costruzioni, e permette di verificare il valore
dell’investimento nel tempo al netto dell’inflazione.
Leggendo il grafico risultante si capisce immediatamente che, come tutti i mercati estremamente vitali,
questo è spesso stato caratterizzato da andamenti ciclici con picchi molto pronunciati (ad esempio: 1979, 1990,
2006) seguiti da periodi di correzione più o meno lunghi.
Dal 2012 i prezzi hanno incominciato timidamente a salire di nuovo e questo potrebbe portare, nei
prossimi anni, ad una nuova forte fase di rialzo. Secondo i dati diffusi nell’ottobre 2013 da ReMax National
Housing Report a fronte dell’aumento su base annua delle transazioni del 2,2%, i prezzi medi sono aumentati
dell’11,9%.
Il dato più incoraggiante per capire l’inversione definitiva del trend negativo è dato però dal fatto che
oggi passano in media circa 2 mesi da quando un appartamento viene posto in vendita a quando viene real-
mente venduto.
Ulteriore elemento utile per capire se su di un mercato conviene o meno acquistare un immobile è
dato da quando l’indice dei prezzi delle case (house price index) scende al di sotto dell’indice dei valori di af-
fitto (owner equivalent rent index). Dal 2009 i valori dei due indici negli USA hanno incominciato una sorta
di balletto che li porta ad incrociarsi sempre più spesso. Basti pensare che comprando in questa congiuntura
favorevole all’innestarsi della prossima forte impennata dei prezzi si sarà in prima fila per far si che il mercato
favorisca nuovamente gli investitori che mettono a reddito l’immobile.
Infine anche le banche si sono accorte di questa inversione di tendenza nell’andamento dei prezzi e ne
hanno dato prova aumentando le procedure di forclosure (pignoramenti) addirittura del 12% nel maggio 2013,
mentre nei 5 mesi precedenti questa pratica si era andata sempre più contraendo in numeri assoluti. L’obiettivo
degli istituti di credito è di massimizzare e realizzare il valore delle proprietà in fase di rialzo dei prezzi. Sull’an-
no precedente si calcola che
le banche abbiano ridotto il
numero di case possedute
addirittura del 12%.
Miami in un anno
(settembre 2013/settembre
2012) ha conosciuto un’im-
pennata dei prezzi degli im-
mobili addirittura del 14%!
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Perché scegliere noi
Perché ci siamo già passati a titolo personale ed abbiamo avuto successo e perchè mentre curiamo il
tuo, esattamente nello stesso modo, curiamo il nostro patrimonio immobiliare personale.
Siamo quindi in grado di farti partire in maniera decisamente avvantaggiata rispetto a quando, nelle
tue stesse condizioni, ci siamo affacciati su un mercato pieno di opportunità, come è quello americano, ma
anche ricchissimo di insidie e che non perdona nessun errore o distrazione.
Grazie a ciò che abbiamo costruito nell’arco di alcuni anni oggi siamo in grado di offrirti una rete pro-
fessionale consolidata e collaudata, una struttura perfettamente avviata ed oliata in grado di permetterti di farti
guadagnare immediatamente senza correre rischi.
Ovviamente esistono tante altre realtà ma pensiamo di offrire qualcosa in più degli altri e, in ogni caso
di fare ciò che facciamo meglio degli altri.
Il segreto è che quello che faremo per te è lo stesso che facciamo innanzitutto per noi. Con le stesse
modalità e le stesse accortezze.
Chi siamo
E’ fondamentale premettere che se stai cercando un’agenzia immobiliare hai sbagliato indirizzo: noi
non lo siamo.
Noi siamo esattamente come te: normalissimi cittadini che hanno paura di essere travolti dal collasso
dell’Unione Europea. Solo che quello che tu ti stai accingendo a fare lo abbiamo già iniziato prima di te e in
parte lo abbiamo già completato.
Oggi siamo in grado di trasmetterti il nostro bagaglio di esperienza e questo significa che, se sei interes-
sato a percorrere la stessa strada da noi intrapresa, partirai avvantaggiato in quanto gli errori che, gioco forza,
noi abbiamo commesso tu, verosimilmente, riuscirai ad evitarli in quanto sarai stato messo in condizione di
riconoscerli come tali.
Proprio come te, abbiamo scoperto che il nostro patrimonio in Italia non solo non rendeva più ma era
diventato la principale fonte delle nostre passività: ormai stavamo lavorando per mantenere le case abitate dai
nostri inquilini! Proprio come te abbiamo lottato per anni per difendere la nostra italianità: io personalmente
arrivavo addirittura ad arrabbiarmi se un italiano mi scriveva in un’altra lingua. Proprio come te per anni ab-
biamo pensato che il nostro fosse uno dei paesi più avanzati ed economicamente prosperi del mondo e che alla
fine ce la avremmo in ogni caso potuta fare. Poi abbiamo aperto gli occhi e la doccia è stata a dir poco gelata!
Abbiamo capito, sfortunatamente non per tempo, che se ci fossimo incancreniti a ritenere inalienabili
i beni di famiglia, presto l’attuale stato di cose ci avrebbe lasciato letteralmente con una mano davanti e una di
dietro. Abbiamo capito che la situazione, nonostante i nostri politici vadano sostenendo ogni giorno il contra-
rio, non è poi così tanto rosea. Il picco della discesa non lo abbiamo assolutamente raggiunto… A nostro giu-
dizio mancano ancora alcuni anni per raggiungerlo e se ad Atene fino a pochissimi anni fa i valori immobiliari
si attestavano più o meno alla pari con Roma, oggi con appena 10.000,00 euro si può comprare uno studio di
70 mq in zona centrale!
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Arriveremo come la Grecia? Speriamo di no però ad ogni nuova manovra e ad ogni nuova tassa che ci
viene imposta è facile rendersi conto che ce la stanno mettendo tutta per impedirci di risollevare la testa.
In Italia non abbiamo materie prime, stiamo smantellando le nostre industrie e si stanno delocalizzan-
do le aziende.
Cosa ci resterà fra qualche anno? Il mare inquinato, il cibo prodotto e venduto dagli immigrati, am-
messo che rimangano, e la moda Made in Italy che i magistrati hanno però autorizzato a produrre in altri paesi.
Sono 25 anni che il nostro sistema o sta fermo o va all’indietro. Sarebbe meraviglioso se fossimo dei
gamberi ma non lo siamo!
A tutto questo abbiamo urlato BASTA!
Ci siamo resi conto che se si vuole contribuire a salvare l’italianità, per l’Italia siamo in ritardo di diversi
anni ormai, bisogna mettere al riparo i nostri mezzi dalla rapacità di un sistema europeo che sta soccombendo
sotto il suo stesso peso. Prima che ci sia preclusa anche questa strada.
Ancora oggi ci è permesso investire legalmente in un altro paese.
Noi possiamo aiutarti a percorrere questa strada.
Possiamo contribuire, nella piena legalità, a farti
costruire una solida posizione finanziaria in paesi non in
blacklist e che hanno sottoscritto con l’Italia chiari patti
commerciali che regolamentano il reciproco libero inve-
stimento dei propri cittadini.
Una posizione finanziaria costruita intorno al mi-
nore dei rischi che si possono correre: il mattone.
Quindi da noi non potrai comprare la tua casa per
le vacanze, non troverai un partner che ti permetterà di
occultare i tuoi mezzi né tanto meno potrai trovare qual-
cuno che può aiutarti a trasferire in paradisi fiscali i tuoi
capitali. Noi, nel pieno rispetto delle attuali disposizioni
vigenti, possiamo contribuire a farti salvare il futuro ma
soprattutto la tranquillità tua e dei tuoi figli.
Come siamo strutturati
Siamo una società degli Stati Uniti, costituita nello stato della Florida. Abbiamo i nostri uffici negli
Stati Uniti, in Florida, a Weston e a Fort Lauderdale. In Italia, per farci conoscere, ci siamo affidati alla grande
esperienza e professionalità di una nota azienda specializzata in marketing.
La rete di professionisti italiani che collaborano come procacciatori d’affari e/o segnalatori è distribuita
sul territorio capillarmente in modo tale da poter far conoscere quanto proponiamo al maggior numero pos-
sibile di persone.
Non abbiamo agenti monomandatari o che più semplicemente lavorino in esclusiva per noi in Italia.
La società di marketing ha per funzione unicamente quella di spiegarti cosa fa la nostra Società, come
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opera e cosa può fare per te. Se tu lo desidererai, ti potranno essere lasciati in visione tanto la modulistica che la
documentazione. Unicamente allo scopo di pubblicizzare i nostri prodotti. Se intenderai andare avanti avendo
trovato di interesse quanto illustrato i procacciatori d’affari della società di marketing ti metteranno in contatto
con noi e, se raggiungeremo un accordo per te soddisfacente, questo riguarderà unicamente la società che an-
drai ad aprire negli Stati Uniti con il nostro aiuto e la nostra società.
Ti forniremo ovviamente tutta l’assistenza necessaria per avviare le procedure di apertura della tua po-
sizione nonché, una volta che avrai aperto la tua società statunitense ed avrai acquistato le tue case cercheremo
di facilitarti i collegamenti con i tuoi professionisti di oltre oceano.
Come è logico che sia, i contratti di vendita nonché le transazioni avranno luogo in Florida in quanto i
beni che stiamo andando a trattare si trovano negli Stati Uniti.
Dove operiamo
Ad oggi il mercato di riferimento dove reperiamo le proprietà che poi sottoponiamo all’attenzione dei
nostri clienti è la Florida del sud. Lo conosciamo perfettamente e siamo subito in condizione di poter capire se
un investimento potrà subire una buona rivalutazione e in quanto tempo questa potrà avvenire.
Consapevoli pienamente che questo mercato si avvia ad essere maturo, stiamo ovviamente vagliando
tutta una serie di realtà alternative che sono perfettamente in grado di mantenere gli attuali livelli di guadagno
netto per gli investitori.
I rendimenti attuali ovviamente non saranno intaccati assolutamente al raggiungimento della piena
maturità del mercato, l’unico scoglio riscontrabile è costituito dal fatto che sarà sempre più difficile acquistare
proprietà che possano garantire una forbice di rendimento così ampia.
Cosa ci trattiene allora dall’offrire im-
mediatamente ai nostri clienti queste nuove re-
altà? E’ presto detto: prima di offrire alcunché a
chicchessia dobbiamo essere più che mai certi e
sicuri della realtà che stiamo trattando.
Dobbiamo essere certi che la rete di
professionisti su cui ci baseremo e su cui poi fa-
remo poggiare te e gli altri nostri clienti sia più
che affidabile. Come tu ben non si può essere
certi dell’affidabilità di una persona in 5 minuti
così come non si può essere certi della sua affi-
dabilità in 5 mesi.
Prima di proporre un prodotto, esat-
tamente come abbiamo fatto per la Florida, ci
piace essere certi e pienamente padroni di ogni
aspetto e sfaccettatura di quanto stiamo andan-
do ad offrire.
10Inoltre dobbiamo acquisire la piena conoscenza del nuovo mercato in modo da essere sempre in grado
di andare a prendere i beni più appetibili per noi e per te.
I rapporti si costruiscono giorno dopo giorno. Senza fretta. In Florida i nostri professionisti sono tutti
di specchiata onestà e di grande professionalità. E siamo così sicuri di questo da metterlo per iscritto. Se ci ri-
troviamo nella condizione di dover aggiungerne qualcuno alla nostra rete siamo immediatamente in grado di
poter capire se andrà bene o meno e soprattutto, qualora non fosse adatto, possiamo in ogni caso permetterci
di addossare il lavoro che avremmo affidato a lui agli altri nostri professionisti in attesa di trovare la persona
adatta.
In un mercato del tutto nuovo invece la costituzione di una rete per essere pienamente rodata richiede
qualche tempo: ci stiamo lavorando e presto saremo pronti.
Inoltre non tutti i mercati vanno bene per gli investitori europei. Noi dobbiamo proporre mercati che
nell’immaginario collettivo siano immediatamente rappresentabili. Esattamente come per la Florida.
Se qualcuno ti dovesse chiedere una descrizione di Miami sapresti rispondere immediatamente e pen-
seresti ad una realtà bella, ricca e piena di sole, con il mare e divertente. Se invece qualcuno ti dovesse chiedere
“parlami di Chattanooga Tennessee” cosa potresti rispondere? Saresti mai disposto ad investire a Chattanooga
Tennessee?
Penso potresti volerne sapere sicuramente di più anche solo per capire di quale posto stiamo parlando.
I prossimi mercati, gioco forza, dovranno essere appetibili quanto quello della Florida sia in termini di
rendimento che in termini di immagine!
La nostra rete di professionisti
Se deciderai di avvalerti dei nostri servizi, noi ti metteremo a disposizione l’intera rete in continua
espansione dei nostri professionisti.
Come puoi ben immaginare questa rete non è stata creata su due piedi. Ogni singolo professionista che
avremo il piacere di presentarti è più
che esperto nel suo lavoro e ti assi-
sterà al meglio in tutte le pratiche bu-
rocratiche in cui sarai coinvolto per
la creazione della tua società prima e
per l’ordinaria amministrazione poi.
In ogni momento, a tue spe-
se, sarai ovviamente libero di sosti-
tuire i professionisti che ti abbiamo
presentato con altri di tua fiducia.
Questa rete è presente tanto
negli Stati Uniti che in Italia per po-
terti offrire una adeguata assistenza
“prima, durante e dopo”.
11Il notaio
Ovvero la title company.
Come in Italia il notaio è un pubblico ufficiale. A differenza dell’Italia però il notaio tutela gli attori della
compravendita garantendo che il bene che si sta vendendo è esattamente come è stato promesso all’acquirente,
che non vi sono gravami nascosti e che l’acquirente dispone effettivamente dei fondi promessi al venditore.
Il notaio dispone di un escrow account. Le parti depositano presso il notaio l’atto di proprietà oggetto
della transazione e il suo controvalore in denaro. Il bene o la somma depositata viene amministrata per conto
del depositante fino al momento in cui sarà consegnata al compratore. Il notaio agisce dunque come Escrow
Agent tra le due parti contraenti.
I vantaggi sono notevoli per entrambe le parti: si sottraggono le somme ed i beni confluiti nel deposito
alla disponibilità del depositante e nello stesso tempo queste divengono opponibili ai creditori, anche in caso di
fallimento dello stesso. Secondo poi sarà il notaio pubblico stesso a farsi garante che l’immobile sia esattamente
nelle condizioni proposte all’acquirente e che l’acquirente paghi effettivamente quanto concordato.
Solo con un escrow account le parti risultano completamente tutelate, in quanto i beni o la somma
di denaro sono costituiti in trust e il trustee (il notaio depositario) deve gestirli secondo le direttive indicate
nell’atto costitutivo. Il notaio, quindi, al verificarsi delle condizioni previste dal contratto di compravendita
libererà le somme detenute e contestualmente consegnerà al compratore il bene.
Il commercialista
Ovvero l’accountant o tax advisor.
Negli Stati Uniti le tasse le pagano tutti. Il commercialista è indispensabile per ottimizzare il proprio
carico fiscale.
Noi ti metteremo in condizione di avvalerti di un nostro professionista di fiducia, specializzato nella
gestione di società immobiliari, con cui aprire e gestire la tua società.
Nel costo di avvio sono compresi sia l’apertura che la gestione della contabilità societaria per il primo
anno. Tu sarai sempre libero di spostare, a tue spese, la contabilità della tua società presso un altro professio-
nista.
Ovviamente se decidessi di cambiare il commercialista ti dovrai ricordare di spostare anche la sede
legale della tua società presso un tuo immobile oppure presso il tuo nuovo commercialista.
Il property manager
La gestione di quanto tu acquisterai sarà affidato ad una società specializzata che si occuperà di ogni
aspetto inerente l’amministrazione dei tuoi immobili. Per poter amministrare per tuo conto e per poterti rap-
12presentare anche dinnanzi alle autorità civili (contea, sceriffo, erogatori di servizi, ecc.) verrà sottoscritta da
notaio una POW, power of attorney, che permetterà loro di promuovere eventuali sfratti, qualora ce ne fosse
bisogno, riscuotere in tua vece i canoni dei tuoi affitti, poter assoldare dei riparatori in caso di guasti, o anche
interagire con l’assicurazione.
I nostri property manager sono stati selezionati accuratamente in quanto devono essere in grado non
solo di risolvere per tuo conto ogni più piccola problematica, dal tubo dell’acqua che perde al condizionatore
che va ricaricato, ma soprattutto devono incassare l’affitto per poi versarlo sul conto corrente della tua società.
Ogni problematica verrà affrontata in ordine di segnalazione e per priorità di emergenza: un allaga-
mento avrà sicuramente la precedenza rispetto ad un’ordinaria questione amministrativa.
Ogni nostro sforzo sarà teso al fine di rendere la gestione del tuo immobile il più indolore possibile nei
tuoi confronti. Tu investi e poi ti godi i frutti del tuo investimento; ai problemi, salvo casi eccezionali, provve-
diamo noi.
In ogni momento potrai decidere di cambiare gli interlocutori della gestione immobiliare come da
apposito contratto.
E’ il property manager che gestirà gli eventuali sfratti per morosità. Questi eventi in Florida costituisco-
no una procedura molto economica e veloce: fra i 300 e i 750 dollari comprendendo avvocato e intervento dello
sceriffo. Effettuare uno sfratto dura in media 30 giorni e raramente si superano i 45/60 giorni.
Gli inquilini vengono comunque scelti fra coloro che sono dotati di un “credit score” (solvibilità) ele-
vato.
L’assicuratore
Esistono migliaia di agenzie di assicurazione negli Stati Uniti. Grazie ai volumi che facciamo riusciamo
a ottenere un prezzo interessante per la responsabilità civile e per la copertura incendi. Il primo anno lo trove-
rai già conteggiato nel prezzo di acquisto dell’appartamento, dal secondo anno dovrai provvedere tu a pagare
ma sempre, se deciderai di continuare ad utilizzare la polizza iniziale, usufruendo della scontistica agevolata
che siamo riusciti a contrattualizzare.
Sarai sempre libero di cambiare, a tue spese, in qualsiasi momento agenzia o polizza di assicurazione,
come sarai sempre libero di estendere la tua polizza per coprire aspetti da noi non previsti tipo la copertura per
uragani. Come sarai sempre libero di eliminare del tutto la tua polizza assicurativa.
Per esperienza diretta è fondamentale disporre di una copertura per la responsabilità civile e per gli
incendi a tutela propria e dei propri immobili in quanto negli stati uniti il proprietario dell’immobile subisce
l’onere della responsabilità civile verso terzi. Questo vuole dire che il proprietario è responsabile degli eventuali
incidenti o infortuni che dovessero occorrere a terzi, come ad esempio agli inquilini, all’interno della proprietà
o a causa di cattiva manutenzione. Negli Stati Uniti infatti ricade sul proprietario l’aver posto in essere tutte
quelle azioni necessarie ad evitare qualsiasi danno; tuttavia, anche a causa della ricca giurisprudenza in materia
presente, è gioco forza lo stipulare una assicurazione per tutelarsi dalla Responsabilità civile. Più o meno come
da noi accade per le macchine e la circolazione stradale.
13La banca
A causa di quanto accaduto l’11 settembre 2001, molto difficilmente riuscirai ad aprire un conto cor-
rente negli Stati Uniti direttamente dall’Italia.
In questo paese esiste un gran numero di piccole banche e diversi colossi internazionali. Per comodità
ti consigliamo di aprire il conto corrente della tua società con istituti di credito che siano presenti “ad ogni
angolo di strada”: in questo modo il property manager può agevolmente depositare l’importo raccolto dai tuoi
inquilini in tempi rapidi senza doversi recare appositamente presso una filiale magari anche molto distante.
Noi consigliamo di aprire con Bank of America o con Wells Fargo che sono banche diffuse capillarmen-
te e dotate di un ottimo servizio di internet banking. Soprattutto in un paese come gli Stati Uniti vale sempre il
discorso del “troppo grande per poter fallire” per mettere al sicuro i propri beni.
All’atto dell’apertura della società un nostro incaricato, se ne hai bisogno, ti accompagnerà da un fun-
zionario di Bank of America o di Wells Fargo per assisterti nell’apertura del conto corrente.
Ti verrà rilasciato uno o più libretti di assegni del conto corrente e una debit card a tuo nome (una sorta
di carta di credito ma senza plaffond di spesa).
In ogni caso sarai sempre libero di cambiare in ogni momento la banca della tua società basta che ne
comunichi gli estremi al commercialista di cui ti stai avvalendo e alla società che si occupa del property mana-
gement, altrimenti non sapranno a chi versare i soldi!
Da tenere ben presente che le banche americane sono ben più invasive rispetto alle loro analoghe eu-
ropee: potrà più e più volte capitare che la tua debit card venga bloccata preventivamente non appena vengano
effettuate spese che si discostano dal profilo abituale dell’utente. Per sbloccarla basterà effettuare una rapida
telefonata all’apposito numero dell’help desk con davanti l’estratto conto dell’internet banking per sbloccare in
pochi istanti il problema.
Tassazione sulle proprietà acquisite
Quasi tutti i paesi del mondo impongono tasse sulle attività economiche. Queste tasse sono di diversa
natura: locali, nazionali o federali sulla proprietà, mentre nazionali o federali sui proventi societari.
I beni che tu andrai ad acquistare tramite noi sono immobili. Questi immobili verranno acquistati non
da te personalmente ma attraverso una società di cui tu sarai azionista al 100%. Ovviamente sarai liberissimo di
intestare la proprietà della società ad una terza persona da te indicata. Sconsigliamo l’acquisto a titolo personale
in quanto la tassazione è più alta e saresti soggetto anche ad una duplice tassazione in Italia. Inoltre i benefici
cui puoi accedere utilizzando una tua società americana, che rappresentano una buona fetta del guadagno,
verrebbero de facto vanificati.
La Convenzione del 25/08/1999 è stata sottoscritta dai Governi italiano e statunitense per evitare le
doppie imposizioni in materia di imposte sul reddito e per prevenire le frodi o le evasioni fiscali. In questa
Convenzione leggiamo (art. 7) che “Gli utili di un’impresa di uno Stato contraente sono imponibili soltanto
in detto Stato”: gli utili della società che ti faremo aprire saranno tassati solamente negli Stati Uniti. Mentre
(art. 10) “i dividendi pagati da un residente di uno Stato contraente ad un residente dell’altro Stato contraente
14sono imponibili in detto altro Stato” il che significa che le tasse sui dividendi le dovrai pagare in Italia. Qualora
dovessi pagare anche una parte di detti dividendo negli Stati Uniti questa parte andrà scontata da quella che
dovrai versare all’erario italiano. Parimenti andranno dichiarati in Italia eventuali gettoni di presenza (art. 16).
Sempre secondo la Convenzione la tua società avrà caratteristiche di esercitare attività commerciale
negli Stati Uniti, affitto degli immobili, e gli eventuali benefit (art. 22 – altri redditi) che la società deciderà di
elargirti nell’espletamento delle tue funzioni di Manager o di Director andranno presi in considerazione unica-
mente negli Stati Uniti. Negli Stati Uniti i cosiddetti benefit sono considerati come spese strumentali scaricabili
integralmente.
L’IMU sulle case all’estero si chiama IVIE. L’articolo 19, comma 13 e seguenti del Dl 201/2011 (Legge
214/2011) ha disciplinato l’imposizione fiscale sugli immobili situati all’estero. Questa imposta colpisce tutti i
residenti in Italia (cittadini italiani, cittadini stranieri tanto comunitari che extracomunitari) che possiedono o
detengono per altri diritti, come l’usufrutto, immobili all’estero. Ma tu non sarai il proprietario di case all’estero
quindi non sarai soggetto a questa tassazione. Il reale proprietario delle case sarà una società (LLC o Corpo-
ration) che noi ti aiuteremo ad aprire. Come già detto, di questa società ovviamente tu sarai l’unico azionista
oppure sarai tu che ci indicherai a chi dovrà essere intestata. La società americana sia di fatto che di diritto, sarà
tenuta a pagare unicamente le tasse del paese in cui è stata costituita ed in cui opera.
Il tuo investimento ogni mese genererà proventi che si accumuleranno sul conto corrente societario e,
quando e se ne avrai voglia, sarai tu, in qualità di director o di manager, a stabilire che la società debba o meno
staccare una cedola di utile per i soci. Su questa cedola che la società pagherà agli azionisti ovviamente si pa-
gherà un’imposta. Il consiglio di amministrazione della società, costituito dal Manager o dal Director, deciderà
poi se attribuire o meno benefit e a chi attribuirli.
Negli USA pagherai:
• tasse locali,
• tasse federali al netto delle spese sostenute dalla società (le tasse si pagano sul guadagno e non
sul fatturato)
In Italia pagherai:
• tassazione sui dividendi defalcata dall’eventuale prelievo effettuato negli Stati Uniti.
NOTA BENE:
Quando noi indichiamo il guadagno netto, questa percentuale è sempre riferita ad esclusione delle
tasse federali e della tassazione italiana. Sarà compito dei commercialisti che ti assisteranno in questi due paesi
aiutarti ed assisterti nell’ottimizzare il tuo carico fiscale. Il commercialista negli Stati Uniti te lo forniamo noi
gratuitamente compreso nel pacchetto annuale di gestione, sarai poi libero ovviamente di cambiarlo a tuo pia-
cimento e a tue spese, mentre il professionista in Italia è a tuo carico.
Si tratta in ogni caso di un investimento in immobili a reddito. Esattamente come in Italia, anche negli
Stati Uniti sarai tenuto in qualità di proprietario dell’immobile ad adempiere alle eventuali riparazioni che si
renderanno necessarie di volta in volta nell’ordinaria e/o straordinaria gestione dell’immobile.
In ogni caso, qualora ne avessi bisogno, saremo ben lieti di segnalarti dei preparatissimi professionisti
italiani che collaborano con noi e che possono aiutarti nell’ottimizzazione del tuo carico fiscale.
Attenzione: noi non ti suggeriremo come eludere le tasse, semplicemente i nostri professionisti, se
possibile, ti aiuteranno ad ottimizzare il tuo carico fiscale e quindi a fartene pagare il meno possibile pur rima-
nendo nella piena legalità!
15Come agiamo
Quando prenderai contatto con noi ti spiegheremo tutto quello che possiamo fare per te nei dettagli.
Però tieni bene a mente che se stai cercando una agenzia immobiliare per acquistare la casa per le tue vacanze
negli Stati Uniti noi non siamo né possiamo essere i tuoi referenti.
Noi non siamo un’agenzia immobiliare.
I nostri specialisti setacciano quotidianamente il mercato per individuare pacchetti di case da acqui-
stare dalle banche. Una volta individuati questi pacchetti che possono variare da un’unità ad anche centinaia di
unità alla volta, noi presentiamo la nostra offerta di acquisto.
Se vinciamo l’asta immediatamente facciamo intervenire le nostre squadre di riparazione e i nostri
servizi finanziari per verificare che la casa non nasconda sorprese tipo bollette insolute, multe al vecchio pro-
prietario, ipoteche mai saldate, tasse evase o problematiche di qualsiasi tipo.
Il restauro della casa è sempre meticoloso e prevede l’eliminazione dell’eventuale amianto presente, il
ripristino del tetto, delle finestre e dell’aria condizionata.
Di norma prendiamo la casa che è in condizioni a dir poco pietose e la trasformiamo in un piccolo
gioiellino pronto per essere immesso sul mercato ad un prezzo ottimale.
Una volta risistemato l’immobile e liberato da qualsiasi gravame interviene il nostro agente immobilia-
re responsabile per la zona che provvede a metterlo sul mercato e ad affittarlo ad un prezzo che garantisca che
l’inquilino sia trovato in tempi rapidi e possa permettersi di continuare a pagare l’affitto.
Testiamo quindi l’inquilino, salvi casi eccezionali, per un paio di mesi e poi prendiamo in considerazio-
ne di dare la casa ormai messa a reddito ai nostri clienti.
Ricordati che per noi tu sei importante sia che decidi di comprare una casa da 100.000 dollari sia che se
decidessi di investire con noi alcuni milioni.
Cosa offriamo
Un prodotto tagliato su misura per te.
Anche se abbiamo spesso in portafoglio alcuni immobili pronti per la vendita e diverse unità che stia-
mo risistemando, di norma noi lavoriamo su commissione.
Da noi difficilmente potrai chiedere “voglio una casa a pois viola con il tetto a pagoda e che si affaccia
sulle everglades!” ma più facilmente potrai dirci: “è mia intenzione effettuare un investimento che mi permetta
di avere un rendimento netto di 7.000 dollari al mese e che, qualora decidessi di guardare verso altri mercati,
mi possa far sorridere con una importante plusvalenza!”
In base alle tue direttive sarai inserito nel paniere dei nostri clienti e man mano che setacceremo il
mercato, sempre seguendo l’ordine delle richieste pervenuteci, ti proporremo immobili mirati che possano fare
al caso tuo ma che sempre rispondano ad alcune caratteristiche imprescindibili: siano in un’area che garantisca
una buona rivalutazione dell’immobile, siano in aree al riparo da alluvioni, abbiano inquilini solvibili, sia in
ottime condizioni.
16La ricerca mirata
Sarai tu a dirci cosa vuoi da noi una volta che ti avremo esposto tutto quello che possiamo fare per te.
Noi siamo a tua disposizione sia per farti acquistare un singolo appartamento che per farti investire
alcuni milioni.
Tutti gli immobili che ti verranno offerti saranno scelti in base al tipo di investimento e di rendimento
che tu deciderai di richiedere.
Chiaramente l’esperienza accumulata in questi anni ci permetterà di fornirti consigli su come meglio
valorizzare il tuo pacchetto e su come meglio garantire che il tuo investimento sia rivalutato nel minor tempo
possibile. Il tutto sempre rispettando pienamente la tua propensione all’investimento.
Proprio in questa ottica cercheremo sempre di bilanciare il tuo pacchetto di immobili. Salvo tua diffe-
rente richiesta, difficilmente ti proporremo degli immobili che sono uno attaccato all’altro. Potendo spaziare in
tutto il sud della Florida cercheremo di darti immobili sparsi e anche di differenti tipologie in modo tale che il
tuo pacchetto di immobili sia bilanciato e di conseguenza più al sicuro possibile da eventuali cicli del mercato.
Per minimizzare il rischio cercheremo di frammentare la gestione delle tue proprietà su più property
manager in modo tale che ognuno possa lavorare per te al meglio.
La presenza in America
Salvo tue precise diverse indicazioni il domicilio fiscale della tua società negli Stati Uniti sarà presso
lo studio del commercialista cui ti faremo appoggiare. Qui ti verranno recapitate le comunicazioni fiscali, le
cartelle delle tasse e la corrispondenza della banca.
La tua presenza in America sarà necessaria essenzialmente per aprire il conto corrente bancario.
Una volta l’anno, a novembre, devi far arrivare la documentazione in tuo possesso al commercialista
americano per il calcolo delle imposte, ma questa documentazione la puoi mandare anche via corriere oppure
affidarla alla nostra filiale italiana.
Chi sono i potenziali inquilini
Vista la tipologia degli immobili che trattiamo si tratta della middle class americana. L’inquilino tipo
può essere un infermiere, un insegnante o un poliziotto; tutte persone che di norma guadagnano in un anno
fra i 50.000 e gli 80.000 dollari ma che o non vogliono accollarsi l’onere di un mutuo o che non possono farlo
a causa della crisi del 2008.
A volte potranno capitare degli immobili il cui affitto è pagato, a vario titolo, direttamente dal governo
della Florida o degli altri stati in cui comprerai i tuoi immobili (Section 8). In questi casi l’inquilino sarà sicu-
ramente meno referenziato ma sarà lo stesso stato a farsi carico di versarti mensilmente il canone concordato.
A differenza dell’Italia, capita di rado di avere inquilini morosi: la procedura di sfratto è velocissima, in
17circa 1 mese il proprietario ha indietro l’immobile, ma soprattutto pericolosa per l’inquilino visto che si ritro-
verebbe poi iscritto nel registro degli insolventi con enormi problemi ad avere linee di credito dalle banche e
grandi difficoltà a trovare una nuova casa da affittare.
Il tuo investimento passo passo
Dopo che ci saremo incontrati, se deciderai di prendere in considerazione quanto ti stiamo proponen-
do, ti forniremo in visione tutto il necessario per poter dare il via al tuo progetto: elenco della documentazione
necessaria per l’apertura della società, pratiche burocratiche varie da firmare per permettere al commercialista
di aprirla a tuo nome e per tuo conto, ecc.
Se ancora non ce lo avrai comunicato, a questo punto sarà necessario che tu ci renda partecipi del tipo
di investimento che hai intenzione di intraprendere. Ovviamente potrai cambiare idea in qualsiasi momento e
non sarai assolutamente vincolato in alcun modo.
Appena aperta la società, operazione che richiede normalmente meno di una settimana, sottoporremo
alla tua attenzione le schede degli immobili che abbiamo già pronti e di quelli che lo saranno entro pochi giorni.
Se troverai quello che ti interessa procederai con l’acquisto, altrimenti aspetteremo finché, fra le varie
occasioni che si verranno a creare, non troverai ciò che fa al caso tuo.
Quando avrai trovato una proprietà di tuo interesse, verranno sottoposti alla tua attenzione i contratti
da firmare: l’atto notarile (HUD), il contratto di assicurazione e il contratto di property management.
Una volta che li avrai firmati, dal mese successivo inizieranno ad essere accreditati sul conto corrente
della tua società negli Stati Uniti gli affitti decurtati della parte destinata alla gestione della proprietà.
Come viene gestito il tuo immobile
Il tuo immobile sarà gestito da una apposita società di gestione. Come nel caso dell’assicurazione, uni-
tamente all’atto notarile, sottoporremo alla tua firma anche l’accordo di gestione in cui, a fronte di una piccola
percentuale dell’affitto, tu avrai la certezza di avere un’intera equipe di persone che si prenderanno cura del tuo
investimento in ogni momento. Questa percentuale è già defalcata dal rendimento netto.
I nostri property manager sono stati selezionati accuratamente in quanto devono essere in grado non
solo di risolvere per tuo conto ogni più piccola problematica, dal tubo dell’acqua che perde al condizionatore
che va ricaricato, ma soprattutto devono incassare l’affitto per poi versarlo sul conto corrente della tua società.
Ogni problematica verrà affrontata in ordine di segnalazione e per priorità di emergenza: un allaga-
mento avrà sicuramente la precedenza rispetto ad un’ordinaria questione amministrativa.
Ogni nostro sforzo sarà teso al fine di rendere la gestione del tuo immobile il più indolore possibile nei
tuoi confronti. Tu investi e, se vuoi, ti godi i frutti del tuo investimento; ai problemi, salvo casi eccezionali in
cui saremo costretti ad interpellarti, provvediamo noi.
Potrai decidere di cambiare gli interlocutori della gestione immobiliare come da apposito contratto.
18La Exit Strategy
La domanda che spesso affiora da chi come te sta pensando di iniziare ad investire nel settore immobi-
liare degli Stati Uniti è la seguente: “E se poi mi dovessi accorgere che non fa per me?” oppure “E se mi servono
i soldi per far fronte ad un’emergenza?”
Il mercato immobiliare statunitense ha subito nel 2008 un tale crollo che ancora oggi, nonostante le for-
tissime rivalutazioni annuali, si compra a prezzi ben al di sotto di quelli necessari alla realizzazione del nuovo.
Se e quando dovessi decidere di dismettere l’immobile da te acquistato basterà far determinarne il giusto valore
da un professionista e reimmetterlo sul mercato.
Mercato che può essere ovviamente tanto locale che internazionale.
Di norma un appartamento si riesce a vendere in poche settimane, salvo che lo si stia proponendo a
valori adeguati. Il che significa che se pensi di rivendere ad un prezzo troppo elevato ovviamente non riuscirai
mai a darlo via.
Gli appartamenti che noi ti proporremo saranno sempre scelti in zone considerate appetibili anche per
gli acquirenti locali: bassa criminalità, buoni servizi, buon vicinato. Quindi nel lasso di tempo che manterrai
l’immobile all’interno della tua società avrai un doppio guadagno: l’affitto mese per mese e la rivalutazione alla
fine.
In alcune aree questa rivalutazione sfiora il 40% ogni anno! Una media ponderata e conservativa ci
porta a ritenere più che plausibile un valore vicino al 20% annuo o superiore. In ogni caso difficilmente andrai
a rimetterci rivendendo i tuoi immobili.
L’agente di vendita avrà diritto ad una percentuale sulla vendita dell’immobile, esattamente come av-
viene in Italia.
Quando uscire dall’investimento
Le due fasi dell’investire più interessanti e, forse, vissute con più trepidazione da ognuno di noi sono
sicuramente l’atto dell’investimento e la decisione di uscire dall’investimento stesso.
Se il quando investire può essere dettato da un infinito numero di fattori ma rimane quasi sempre frutto
di una nostra precisa volontà, spesso ci troviamo nella situazione di non sapere quando è giunto il momento
esatto in cui effettuare una corretta uscita dal nostro investimento.
A maggior ragione se decidiamo di investire in un settore come quello immobiliare che, erroneamente,
è sempre stato da noi ritenuto come un rifugio certo per le nostre sostanze.
Se fino a qualche decennio fa era normale, almeno in Italia, considerare alcuni asset, specie se di natura
immobiliare, inalienabili e da trasmettere tassativamente di generazione in generazione, oggi la situazione è
cambiata. Siamo di fronte ad un cambio drastico, repentino e, per alcuni aspetti, drammatico.
In un paese come l’Italia, ricco di storia e tradizione, molte delle nostre famiglie si sono passate patri-
moni immobiliari in linea diretta a volte anche per centinaia d’anni. L’immobile e la terra sono sempre stati visti
come il Bene per antonomasia cui ancorare buona parte dei nostri beni.
E anche se il nostro paese ha vissuto, dalla caduta dell’Impero Romano in poi, numerosissimi momenti
19di assoluta incertezza con lo straniero che faceva da padrone in casa nostra, molte delle nostre famiglie sono
riuscite a passarne indenni senza pagare un dazio eccessivo.
Oggi però, grazie agli ultimi 25 anni, ci troviamo di fronte ad un scenario diverso che sta mutando
troppo rapidamente per poterci permettere il lusso di ritenere che i nostri beni siano al sicuro.
L’investimento di cui stiamo parlando è di natura innanzitutto finanziaria e poi immobiliare!
Come ogni investimento di natura finanziaria esiste un preciso momento per affacciarsi sul mercato ed
un preciso momento in cui conviene guardarsi intorno per capitalizzare.
Veniamo al quando investire: ieri sarebbe stato l’optimum, oggi è possibile ancora fare ottimi affari,
domani speriamo che se ne possano ancora fare. Il 2008 ha fatto crollare il mercato degli immobili e molte
persone si sono viste nella spiacevolissima situazione di essere tagliate fuori dalle linee di credito e quindi non
sono state più in condizioni di poter chiedere ed ottenere mutui per l’acquisto della propria casa.
Tutta questa massa di persone ha bisogno che qualcuno, noi, compri casa al loro posto per poi affittar-
gliela e permettergli di superare il periodo di 5/10 anni necessario a pulirsi le macchie sulle linee di credito.
Se quindi il momento migliore per entrare su questo mercato sarebbe stato il 2009/11, punto più basso
del mercato immobiliare negli Stati Uniti, il momento migliore per uscire è rappresentato da quando gli im-
mobili che noi abbiamo acquistato con un rendimento netto che oggi parte dal 6,0% per salire a volte anche
a valori che possono sfiorare l’8%, raggiungono un valore di mercato tale che se li vendessimo fornirebbero
all’acquirente un valore di rendimento netto vicino al 5%.
Questo ovviamente non significa che voi guadagnerete il 2% dall’intera operazione.
Questi due punti percentuale sull’intera operazione rappresentano in realtà uno scarto, considerato
anche il trend attuale della rivalutazione annuale degli affitti, di anche un 50% sul valore complessivo!
E questa plusvalenza rimarrà nelle tue mani. Plusvalenza che non verrà tassata in Italia ma negli Stati
Uniti, con il piccolo particolare che negli Stati Uniti non esiste proprio il concetto di plusvalenza e che quindi
verrà applicata unicamente la tassazione ordinaria sui guadagni della società.
Il tutto senza considerare che nel frattempo, anno dopo anno, sono rimaste nel portafoglio della tua
società gli affitti pagati dai tuoi inquilini.
L’HUD
L’atto notarile si chiama HUD (acronimo di Housing and Urban Development). A differenza di quelli
cui sei abituato a vedere in Italia non è testuale ma si presenta sotto forma di schema numerico a lettura faci-
litata.
Si tratta di un documento scarno ma estremamente chiaro, per chi sa come leggerlo, che immediata-
mente mette in chiaro chi sta comprando da chi, cosa si sta comprando, a che prezzo e in che condizioni.
Questo documento, salvo casi particolari, è composto da tre pagine. A volte l’ultima pagina può essere
preceduta da una scheda che descrive l’immobile.
Nella prima pagina, in alto, appare il nome della società del notaio pubblico di cui ci si avvale.
Seguono i nomi ed indirizzi del compratore e del venditore, l’indirizzo del bene che sta passando di
mano, i dati identificativi del notaio pubblico, l’indirizzo dove avviene la stipula e la data della stessa.
20A questo punto il documento si divide in due colonne: quella a sinistra riguarda unicamente il compra-
tore mentre quella a destra riguarda il venditore. Ogni rigo è caratterizzato da un numero identificativo univo-
co (da 100 a 303 per il compratore e da 400 a 603 per il venditore) e tratta un aspetto specifico della transazione.
Nella prima parte (da 100 a 120 per il compratore e da 400 a 420 per il venditore) viene messo in evi-
denza il prezzo, le spese e l’eventuale anticipo. I righi 120 e 420 sono riepilogativi.
La seconda parte (da 200 a 220 per il compratore e da 500 a 520 per il venditore) è più complessa in
quanto scende nel dettaglio delle competenze contrattuali specifiche dell’acquirente e del venditore. Per l’acqui-
rente vengono evidenziati gli importi versati da lui o per suo conto: gli anticipi (201), i prestiti (202), i prestiti
preesistenti (203 - 206), l’eventuale sconto, le tasse già pagate dal venditore sull’immobile dall’inizio dell’anno
alla data del rogito, l’assicurazione pagata e, se la casa è affittata, l’importo del deposito che si passano in eredità
all’acquirente e la quota di affitto al giorno del rogito che è di sua competenza fino al prossimo canone. Per il
venditore invece sono riportate tutte le riduzioni accordate sul prezzo, le tasse già pagate dall’inizio dell’anno e,
se la casa è affittata, l’importo del deposito che si passa in eredità all’acquirente nonché la quota di affitto men-
sile di sua competenza al giorno del rogito.
I righi 220 e 520 sono riepilogativi.
La terza ed ultima sezione occupa il fondo della prima pagina (da 300 a 303 per il compratore e da 600
a 603 per il venditore) e serve per ricapitolare il costo convenuto per l’immobile (prima sezione), le eventuali
detrazioni o maggiorazioni (seconda sezione) e l’importo finale che dovrà essere trasferito al venditore, o al
compratore, per il passaggio di mano dell’immobile.
Nella seconda pagina vengono riportate tutte le voci di costo relative al rogito comprensivo di spese
notarili. L’importo complessivo totale dovuto viene riportato sul rigo 1400.
La terza pagina è dedicata alle firme dei convenuti e all’autentica del notaio pubblico.
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