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L’ORO DEL SUD
SOMMARIO
● PERCHÉ L’ORO DEL SUD? 5
● ORIZZONTI FUTURI 7
● ECONOMIA 8
● CENTRI COMMERCIALI 12
Offerta
● CENTRI COMMERCIALI 18
Investimenti
● I CENTRI COMMERCIALI NEL SUD ITALIA 22
La parola ai proprietari. Differenti esperienze a confronto.
● CENTRO SICILIA 23
Le radici nel luogo
● FORUM PALERMO 26
Il segreto per cogliere le opportunità
● GRAN SHOPPING MONGOLFIERA (Molfetta) 29
Come investire in asset di successo
● LA CARTIERA 32
La gestione è la chiave
● METROPOLIS 35
Incontro e Identità
● FOOD & BEVERAGE 38
● CONCLUSIONI 41
© 2016 CBRE, Spa. L’Oro Del Sud | 3
PERCHÉ
L’ORO DEL SUD?
Silvia Gandellini
Director Retail Investment Properties, Italy
L’
oro è ricchezza, luce, calore. L’oro è il Sud d’Italia, una terra ricca di cultura,
circondata dal mare, la Bella Italia che tutto il mondo ci invidia.
Questo report nasce dall’esigenza di raccontare l’area meridionale dell’Italia
suggerendo una diversa lettura, per contrastare quel pregiudizio, non sempre fondato, che
quotidianamente percepiamo.
E cosa c’è di meglio che ascoltare l’esperienza di chi ha fatto un investimento nel Sud?
Lasciamo allora parlare alcuni protagonisti che hanno avuto una storia di successo.
Il report è rivolto a tutti gli investitori attivi in Italia, sia a coloro che conoscono già il settore
dei centri commerciali sia a quanti ancora guardano con diffidenza a questo settore.
Negli ultimi dieci anni, gli investimenti immobiliari retail sono cresciuti notevolmente e, in
questo scenario positivo, i centri commerciali sono stati i veri protagonisti, rappresentando
circa il 55% del volume totale del settore in Italia (media annua sul lungo periodo). Ma il
mercato immobiliare italiano, se confrontato con altre realtà europee, è ancora molto piccolo
e per poter competere con altri mercati ha bisogno di aumentare la massa critica. Spesso gli
investitori più opportunistici ci chiedono suggerimenti sulla strategia di allocazione del
capitale. Alle domande “Dove investire?”, “Come aumentare la massa gestita?” o “Quali
investimenti ci possono dare buoni ritorni”? La mia risposta spesso è di analizzare centri
commerciali che abbiano i fondamentali giusti, ovvero che abbiano radici solide in un terreno
fertile. Questi aspetti non sono facilmente apprezzabili ma sono il risultato di analisi
approfondite di un mix di fattori che caratterizza il centro commerciale: il bacino
gravitazionale di riferimento in termini di offerta esistente e futura, il posizionamento del
centro in termini di size e di brand, la performance, la sostenibilità dei canoni e le opportunità
di crescita.
Certo l’Italia sconta ancora dei ritardi storici e culturali che hanno impedito una reale
unificazione economica del territorio e sicuramente ancora oggi permangono delle differenze
tra le regioni centrali e settentrionali e quelle meridionali. Se volessimo attribuire dei diversi
livelli di rischio al Paese, sicuramente le regioni del Sud sarebbero più deboli ma ciò
rappresenterebbe per gli investitori anche un’opportunità di investimento con ritorni maggiori,
data l’attuale compressione dei rendimenti sui centri “prime”.
Così come esistono differenze tra le aree geografiche in ciascun paese europeo, anche in
Italia è comune trovare differenze a livello regionale, provinciale e comunale. Ci sono tuttavia
delle realtà virtuose anche nel Sud Italia, come dimostrano gli oltre 2,5 miliardi di Euro
investiti nel settore dei centri commerciali negli ultimi dieci anni. A testimonianza di ciò i
cinque protagonisti di questo report raccontano le loro storie di successo.
Il nostro invito è quindi di andare oltre i pregiudizi e guardare alle opportunità che il
Meridione può offrire.
Cinque interviste, cinque operatori internazionali che hanno vinto la loro scommessa nel Sud
e che presentano i loro investimenti in quattro regioni, Campania, Puglia, Calabria e Sicilia.
La loro testimonianza dimostra che, se analizzate bene, le operazioni nel Sud non solo sono
possibili ma rappresentano anche un’occasione da non perdere.
Il centro commerciale, non-lieu per eccellenza nel passato, oggi e nelle regioni del Sud in
particolare, si trasforma, diventando un luogo di incontro per la comunità e creando una
realtà imprenditoriale capace di valorizzare il territorio.
Voglio ringraziare Jerry Boschi, Alberto Deiana, Luca Maganuco, Mario Pellò e Corrado
Trabacchi per la loro partecipazione a questo progetto e auspichiamo che questo piccolo
contributo possa creare una crepa nella barriera dei pregiudizi che spesso accompagna il
nostro Sud Italia.
© 2016 CBRE, Spa. L’Oro Del Sud | 5
ORIZZONTI
FUTURI
I
l mercato immobiliare italiano sta attraversando un periodo di grandi cambiamenti.
Rispetto ai cicli passati oggi il mercato locale è sempre più globale, influenzato dalle
politiche economiche mondiali e dai mercati finanziari: è più soggetto alla volatilità e
quindi ad una continua incertezza. In questo nuovo ciclo i player internazionali sono diventati
più importanti rispetto al passato. A tal proposito basti pensare a come sta cambiando
l’origine del capitale che investe nel settore immobiliare italiano: nel periodo 2005-2011 il
capitale straniero ha rappresentato mediamente poco meno del 30% del volume totale annuo
mentre nel 2012-2015 la percentuale è salita al 71%. Non solo i capitali ma anche il
prodotto sta cambiando o perlomeno evolvendo e/o maturando.
In questo nuovo scenario, CBRE Italia, forte della sua expertise globale e della radicata
presenza nel territorio ha come obiettivo quello di supportare gli investitori nelle loro scelte
d’investimento, aiutandoli a meglio decifrare l’incertezza generale e ad individuare il target
giusto per la loro strategia. Ed il prodotto giusto. Oggi uno dei freni all’ulteriore espansione
del mercato in Italia è la mancanza di prodotto. Ed è proprio di prodotto che parleremo in
questo report, in particolare di centri commerciali.
L’industria dei centri commerciali è importante per tante ragioni tra cui il crescente valore che
sta assumendo negli investimenti immobiliari: negli ultimi 10 anni infatti, il volume investito
nel settore dei centri commerciali ha rappresentato circa il 20% del volume totale degli
investimenti immobiliari in Italia, con picchi del 40% nel 2012 e 2014 quando sono passati di
mano grandi portafogli immobiliari.
Perché il centro commerciale? Perché è un prodotto d’investimento core con caratteristiche
meno volatili rispetto ad altre asset class: maggiore flessibilità nei contratti di locazione,
maggiore trasparenza legata alla disponibilità mensile dei fatturati dei retailer, rischio di
vacancy contenuto, presenza di una o più ancore che stabilizzano i flussi di cassa, maggiore
offerta di prodotto per investitori istituzionali grazie alla maggiore diversificazione geografica.
“ La domanda degli investitori oggi è diretta
verso immobili di qualità, affittati a buoni
conduttori che siano in grado di garantire
”
un flusso di ricavi sicuro nel tempo.
© 2016 CBRE, Spa. L’Oro Del Sud | 7
DOPO 7 ANNI DI RECESSIONE IL PIL
ECONOMIA
TORNA A CRESCERE ANCHE NEL SUD
L’
economia italiana è finalmente entrata nel ciclo positivo, lasciandosi alla spalle oltre
cinque anni di recessione profonda. Nel 2015 il Pil è cresciuto dell’0,8%, il valore più
alto da tre anni. Pur se lentamente, l’economia continuerà a crescere nel periodo
2016-2017, con il Pil atteso intorno all’1,0%. La domanda interna è stata il motore principale
della crescita, favorita da una combinazione di fattori come la riforma del mercato del lavoro
e le recenti iniziative di politica fiscale. Ciò si è riflesso positivamente sulle vendite al dettaglio
che hanno raggiunto un tasso di crescita medio annuo di quasi il 2% nel 2015, dopo essere
rimaste stabili nel 2014. Questa tendenza è stata favorita dalla maggiore fiducia dei
consumatori, ancora al suo livello più alto dal 2011.
La ripresa iniziata nel 2015 ha interessato tutte le aree geografiche coinvolgendo anche le
regioni del Mezzogiorno. Infatti, dopo sette anni di recessione, il Pil nel Sud è tornato positivo,
+0,2% rispetto al 2014 ed il miglioramento dovrebbe proseguire nei prossimi anni, con il Pil
atteso in crescita dello 0,6% annuo. In particolare, Sardegna, Calabria e Abruzzo sono le
regioni del Sud con prospettive di crescita superiori alla media della macroarea meridionale.
Variazione media annua del Pil: 2016-2020
Italia
Sud Italia
Sicilia
Sardegna
Puglia
Molise
Campania
Calabria
Basilicata
Abruzzo
0% 0,2% 0,4% 0,6% 0,8% 1,0% 1,2%
Fonte: Oxford Economics, Marzo 2016
8 | L’Oro Del Sud © 2016 CBRE, Spa.
MIGLIORANO I CONSUMI
E LE VENDITE TORNANO A SALIRE
N
elle regioni del Sud i consumi hanno trainato la crescita nel 2015, facendo registrare
un +0,6% rispetto al 2014. Abruzzo e Sardegna hanno mostrato performance
superiori alla media di area nel 2015.
Anche per i prossimi anni è confermata una crescita media annua dei consumi simile per le
regioni del Sud. Il miglioramento nei consumi si è riflesso sul trend delle vendite che sono
cresciute del 1,4% nel 2015 rispetto al 2014 nelle regioni del Sud. Puglia, Sardegna e
Abruzzo sono state le regioni in cui il trend delle vendite nel 2015 è stato migliore rispetto alla
media della macro area. Le prospettive per i prossimi anni sono positive, con la crescita
media annua intorno allo 0,6% nel periodo 2016-2020.
Variazione media annua vendite regionali 2009-2015 Vs 2016-2020
Italia
2016-2020
Sud Italia 2009-2015
Sicilia
Sardegna
Puglia
Molise
Campania
Calabria
Basilicata
Abruzzo
(2,0%) (1,5%) (1,0%) (0,5%) 0% 0,5% 1,0% 1,5%
Fonte: Oxford Economics, Marzo 2016
© 2016 CBRE, Spa. L’Oro Del Sud | 9
I NUMERI DEL SUD
POPOLAZIONE TURISMO PATRIMONIO ARTISTICO
• La maggior parte dei frequentatori dei • Il turismo è sicuramente la ricchezza • Un terzo dei beni tutelati dall’UNESCO in
centri commerciali in Italia, ha un’età maggiore del Mezzogiorno. Italia (16) si trova nelle regioni del Sud e
compresa tra 25 e 44 anni. • La spesa dei viaggiatori stranieri nel 2015 è nelle Isole.
• L a popolazione del Sud risulta più giovane aumentata del 10,4% rispetto al 2014, • Sicilia, Campania, Puglia e Sardegna
rispetto a quella delle altre regioni: maggiore rispetto alle altre aree geografiche. sono tra le principali regioni italiane per
37,4% dai 15 ai 44 anni contro il • Basilicata, Sardegna, Puglia e Molise sono concentrazione di patrimonio artistico.
36% della media nazionale. le regioni che nel 2014 hanno registrato • Se ben gestito, questo può diventare un
• L a fascia di età superiore a 64 anni nel un maggiore aumento degli arrivi stranieri driver ancora più importante nel futuro
Mezzogiorno è invece minore, il 21% rispetto alla media italiana. per attrarre maggiori flussi turistici da
rispetto al 22% della media italiana. intercettare nel bacino di riferimento,
•C ampania, Calabria e Sicilia le regioni aumentandone così la capacità di spesa.
più giovani.
+10,4% 2015
su 2014
Popolazione 31% siti
più giovane Fonte: ENIT, Istat UNESCO
nel Sud e Isole
Fonte: UrbiStat, Istat
sul totale Italia
Fonte: UNESCO
MERCATO RESIDENZIALE EXPORT DISOCCUPAZIONE
• Prosegue la ripresa del mercato • Le esportazioni sono un driver importante • La disoccupazione rimane il punto debole
residenziale, compravendite aumentate per il Mezzogiorno. delle regioni del Sud con un tasso al 2015
del 2,6% nel 2015. • Il settore agroalimentare guida la crescita, pari al 20%, superiore alla media
• L a dinamica negativa dei prezzi delle nel 2015 il 15,5% dell’export F&B ha nazionale ma inferiore al 22,1%
abitazioni si è attenuata, in calo del avuto origine nel Sud. del tasso di disoccupazione della Spagna.
1,4% nel Sud Italia. •N el 2015 l’export nel Meridione è cresciuto • Migliorano le prospettive per i prossimi 4
del 10,2%, la crescita maggiore tra tutte anni.
le aree geografiche della penisola.
• Le regioni più dinamiche nel 2015 sono
+2,6% 2015 state Basilicata, Abruzzo, Molise e
Calabria.
16,8% al 2020
su 2014
Fonte: Eurostat, Oxford Economics Marzo 2016
Fonte: Banca d’Italia +10,2% 2015
su 2014
Fonte: Istat
10 | L’Oro Del Sud © 2016 CBRE, Spa.TASSO DI DISOCCUPAZIONE 2016-2020
11,9
10,2
14,3
10,2
20,3
20,6
17,5
18,2
13,9
17,5 12,1
14,9
22,0
18,9
21,0
18,3 2016
2020788 CENTRI COMMERCIALI IN ITALIA
CENTRI COMMERCIALI | OFFERTA
PER UNA GLA DI 14,2 MILIONI DI MQ:
DEI 26 CENTRI PIÙ GRANDI, 9 SONO NEL SUD
E NELLE ISOLE
● II centri commerciali nel Sud e nelle Isole rappresentano il 23% dello stock nazionale
(numero di unità).
● Il numero di centri piccoli è il 68% del totale in Italia, percentuale inferiore nelle regioni
del Sud e delle Isole in cui rappresenta il 60%.
● I centri grandi rappresentano il 26% a livello nazionale, il 36% nelle regioni del Sud ed il
30% nelle Isole.
● La dotazione di centri regionali e super regionali è maggiore nelle regioni del Centro, Sud
ed Isole rispetto al Nord.
7% 8%
14% 33%
35% 22%
PICCOLI GRANDI
5.000 - 20.000 20.000 - 40.000
MQ GLA MQ GLA
19%
534
25 207
16%
25% 21%
Nord Ovest Nord Est Centro Sud Isole
12% 17% 16%
10% SUPER
REGIONALI 41% REGIONALI
40.000 - 80.000 17% > 80.000
10% MQ GLA MQ GLA
41 6
50%
27%
*Nota: Per la definizione dello stock è stata utilizzata la definizione dei centri commerciali introdotta dal ICSC e adottata anche dal
CNCC: Super-Regionale: GLA maggiore di 80.000 ma; Regionale: GLA maggiore di 40.000 mq e minore di 80.000 mq; Grandi:
GLA maggiore di 20.000 mq e minore di 40.000 mq; Piccoli: GLA maggiore di 5.000 mq e minore di 20.000 mq.
12 | L’Oro Del Sud © 2016 CBRE, Spa.L
o sviluppo di nuovi centri nelle regioni del Meridione è iniziato più tardi rispetto alle altre
aree geografiche e ha mostrato un trend crescente dal 2003 al 2007, per poi rallentare
come conseguenza della crisi del credito che ha colpito tutti i mercati senza eccezioni
geografiche, rallentando gli sviluppi immobiliari quasi ovunque.
Evoluzione dei nuovi centri commerciali completati, numero di unità
30
25
20
15
10
5
0
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
Resto d’Italia Italia Meridionale e Insulare
© 2016 CBRE, Spa. L’Oro Del Sud | 13UNO STOCK GIOVANE
RISPETTO AL RESTO DEL PAESE
M
olti dei progetti in pipeline nel 2007 sono stati sospesi o annullati così contribuendo
a mantenere sbilanciata la distribuzione dello stock regionale, come emerge dalla
densità dei centri commerciali per 1.000 abitanti, anche in confronto agli altri paesi
europei.
Densità di centri commerciali per 1.000 abitanti, GLA >10.000 mq mq GLA
700
600
500
400
300
200
100
0
Portogallo
Norvegia
Finlandia
Irlanda
Spagna
Austria
Nord Ovest
Danimarca
Svizzera
Nord Est
UK
Olanda
Francia
Italia
Centro
Isole
Sud
Germania
Belgio
Fonte: CBRE Research, H1 2015 Europa Italia
Oggi, favoriti dalla lenta ripresa economica e dal miglioramento delle condizioni del credito,
anche gli sviluppi di nuovi centri commerciali stanno lentamente ripartendo, pur se in modo
molto selettivo. Secondo le stime CBRE, risultano in costruzione circa 73 mila mq di nuovi
centri commerciali nelle regioni meridionali, compresi in due progetti, dato decisamente
inferiore ai 355 mila mq di GLA in costruzione nelle regioni del Centro e del Nord.
14 | L’Oro Del Sud © 2016 CBRE, Spa.Nonostante la penetrazione di centri commerciali nella popolazione sia inferiore alla media e a
quella delle province del Nord e del Centro, da un’analisi condotta su un campione di centri
commerciali in Italia, risulta che la frequentazione e le visite sono maggiori nei centri del Sud.
SUD
NOR D
130 133
visite/mq GLA visite/mq GLA
Anche i livelli di spesa media per visita (escludendo l’àncora alimentare) sono allineati con la
media italiana, come emerge dal grafico.
Spesa media per visita in funzione della dimensione della galleria (Exc. Iper)
Spesa media per visita
E 30
E 25
E 20
E 15
E 10
E5
0
20.000
40.000
60.000
80.000
100.000
120.000
GLA GALLERIA (mq/esclusa àncora alimetare)
Centri commerciali al Nord Centri commerciali al Sud
Fonte: Urbistat, campione di CC GLA > 24.999 mq
© 2016 CBRE, Spa. L’Oro Del Sud | 15Graduatoria delle province del Sud per GLA di centri commerciali maggiori di 10.000 mq ogni 1.000 abitanti
Superiore alla media italiana
PROVINCIA DENSITÀ CENTRI COMMERCIALI
Inferiore alla media italiana per 1.000 abitanti
ITALIA 204
CAMPOBASSO 490
CHIETI 450
PESCARA 378
CATANIA 375
CAGLIARI 368
MATERA 347
CATANZARO 301
CASERTA 276
TERAMO 265
L’AQUILA 262
BARI 255
SASSARI 248
OLBIA-TEMPIO 235
BRINDISI 223
BENEVENTO 216
RAGUSA 207
SIRACUSA 186
REGGIO DI CALABRIA 181
AGRIGENTO 162
VIBO VALENTIA 153
PALERMO 142
NAPOLI 130
LECCE 130
COSENZA 123
BARLETTA-ANDRIA-TRANI 121
SALERNO 110
NUORO 107
TARANTO 107
TERNI 103
MESSINA 83
FOGGIA 81
CROTONE 75
CALTANISSETTA 73
ORISTANO 65
AVELLINO 55
POTENZA 27
Fonte: CBRE Research
16 | L’Oro Del Sud © 2016 CBRE, Spa.FATTURATI E CANONI
IN LEGGERO AUMENTO
O
sservando fatturati e canoni nei centri commerciali, il trend positivo delle vendite nel
2015, + 3-4% annuo nel campione di gallerie commerciali gestite da CBRE, ha avuto
un impatto sui fatturati: l’indice di benchmark CBRE ha infatti messo in evidenza un
incremento del fatturato annuo del 4,5% nel 2015 rispetto al 2014, posizionandosi su un
valore di 3.314 €/mq.
Anche i canoni dopo una contrazione progressiva dal 2011, nel 2015 hanno mostrato un
leggero aumento: +2,8% rispetto al 2014 come registrato dall’indice di benchmark dei centri
commerciali CBRE. Si tratta del maggior incremento dal 2012, attestandosi a 332 €/mq/
anno.
Indice di benchmark per i fatturati nei centri commerciali €/mq
3.314
3.225
3.170
3.110
2012 2013 2014 2015
Fonte: CBRE Italy, Italian Retail Benchmark Index
Indice di benchmark per i canoni nei centri commerciali €/mq/anno
344
337 323 332
2012 2013 2014 2015
Fonte: CBRE Italy, Italian Retail Benchmark Index
© 2016 CBRE, Spa. L’Oro Del Sud | 17“
CENTRI COMMERCIALI | INVESTIMENTI IMMOBILIARI
Eccesso di liquidità, tassi di rendimento
mai così bassi, volatilità ed incertezza: ecco gli
elementi che contraddistinguono questo ciclo
di mercato. E cosa significa per il settore
immobiliare?
”
EUROPA (TOTALI CRE*) ITALIA (TOTALI CRE)
• Nuovi investitori, nuove fonti di capitali, più • L’Italia sta beneficiando dei trend globali, ma
equity = +7% rispetto al 2007. non abbastanza: +55% rispetto al 2014
ma il 10% inferiore al picco del 2007.
275 Miliardi
di Euro nel 2015 8,1 Miliardi
di Euro nel 2015
* CRE: Commercial Real Estate
SETTORE RETAIL IN ITALIA SETTORE CENTRI
COMMERCIALI IN ITALIA
• Il settore retail invece, dopo il picco nel
2014 ha mostrato una flessione di quasi • I volumi investiti in Italia nel settore dei centri
la metà del volume del 2015. commerciali hanno rappresentato il 51%
del totale retail, in contrazione rispetto al
73% del 2014 (1,9 Miliardi di Euro).
1,4 Miliardi
di Euro nel 2015 700 Milioni
di Euro nel 2015
Le aspettative per il 2016 sono positive per il settore retail e dei centri commerciali. Infatti, il
graduale miglioramento dell’economia, con i consumi e le vendite in leggera crescita, sta
rafforzando la fiducia degli investitori in tutti i segmenti del settore retail, che si conferma più
anticiclico rispetto ad altri settori poichè legato ad una domanda, quella dei consumatori,
meno volatile.
E in un momento di estrema volatilità e di minacce come quello attuale, ciò rappresenta una
protezione dal rischio immobiliare nel lungo periodo.
18 | L’Oro Del Sud © 2016 CBRE, Spa.COMPRESSIONE DEI RENDIMENTI PER CENTRI
PRIME E GOOD SECONDARY
G
li acquirenti di centri commerciali oggi continuano ad essere sia investitori core sia
investitori opportunistici in cerca di rendimenti più elevati. In Italia, come nel resto
d’Europa, la progressiva riduzione dei prodotti prime ha spinto gli investitori a
guardare ad un prodotto definito good secondary – dominante nel suo bacino e con
performance buone- il cui valore è cresciuto, riducendo il gap con i centri prime, a 100 bps.
Nel corso del 2015 la crescente competizione ha portato i rendimenti netti, a 5,0% per i centri
prime e 6,0% per i good secondary.
A dicembre 2015 abbiamo chiesto ad un panel di investitori la loro previsione sui rendimenti
di centri commerciali nel 2016 e la maggior parte degli intervistati si aspetta un’ulteriore
compressione dei rendimenti good secondary e prime.
Quale sarà la tendenza dei rendimenti immobiliari nel 2016?
Centri
commerciali 43% 35% 22%
Prime
Centri
commerciali 49% 31% 20%
Good Secondary
0% 20% 40% 60% 80% 100%
In calo Stabile In aumento
Fonte: CBRE Investor Survey 2016, Italy
“ Quasi il 50% si aspetta un’ulteriore
contrazione per i centri good secondary ed il
43% una contrazione sui centri prime.
Le recenti turbolenze sui mercati finanziari e la
crescente volatilità potrebbero però rallentare
il trend di compressione nel corso del 2016 e si
potrebbe assistere nuovamente ad una
crescita del divario tra i due rendimenti.
© 2016 CBRE, Spa.
” L’Oro Del Sud | 19PUGLIA E SICILIA AL 7° E 8° POSTO NELLA
GRADUATORIA REGIONALE PER VOLUME
DI INVESTIMENTO NEL SETTORE RETAIL
M
a dove sono localizzati gli investimenti in centri commerciali in Italia? Osservando
l’evoluzione degli investimenti in centri commerciali negli ultimi dieci anni, la
distribuzione regionale è stata abbastanza omogenea, seguendo quella che è la
distribuzione dello stock: le regioni meridionali e le Isole hanno attratto circa il 20% del totale
investimenti in centri commerciali, simile al 23% della concentrazione di centri commerciali
nella stessa area (numero unità).
Distribuzione degli investimenti in centri commerciali per area geografica in Italia, 2004-2015
15% 21%
6% Nord Ovest Nord Est Centro Sud Isole
30%
28%
Fonte: CBRE Research
Dalla graduatoria delle regioni con il maggiore volume di investimenti nel settore retail con
focus nei centri commerciali, emerge che nelle regioni del Sud c’è un’incidenza maggiore di
investimenti in centri commerciali rispetto alla media italiana sul totale investimenti retail:
quasi il 90% contro il 55% nazionale.
Investimenti nel settore retail per regione, 2004-2015
MILIONI DI EURO
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
Friuli Venezia Giulia
Trentino Alto Adige
Emilia Romagna
Lombardia
Campania
Sardegna
Piemonte
Calabria
Toscana
Abruzzo
Umbria
Marche
Liguria
Veneto
Puglia
Sicilia
Lazio
0
Altri investimenti retail Investimenti in centri commerciali
Fonte: CBRE Research
20 | L’Oro Del Sud © 2016 CBRE, Spa.NUOVI SVILUPPI DRIVER
DEGLI INVESTIMENTI NEL CICLO PASSATO
O
sservando l’evoluzione degli investimenti in centri commerciali nelle regioni del Sud
Italia si evince una correlazione positiva tra nuovo stock creato e numero degli
investimenti fino al 2012: infatti i primi investimenti immobiliari nel settore dei centri
commerciali hanno coinvolto lo sviluppatore e l’investitore, soprattutto negli anni dal 2004 al
2007, quando ancora la percezione del Paese era abbastanza unitaria.
Dal 2007 il volume degli sviluppi è diminuito e così gli investimenti immobiliari: il peggioramento
della crisi economica e del credito ha deteriorato la fiducia degli investitori verso l’Italia almeno
fino alla fine del 2012. Successivamente la situazione è migliorata e gli investitori, soprattutto
internazionali, sono tornati ad investire massicciamente in Italia ma non ancora nelle regioni del
Sud. I pionieri in questo senso, sono stati alcuni investitori istituzionali come Antirion per conto di
Enpam che ha acquisito un portafoglio di tre centri commerciali di cui uno in Puglia, ECE,
specialista tedesco che ha acquistato un centro a Salerno, Blackstone che ha acquisito un
portafoglio da Degi comprensivo di un centro in Puglia e Tristan comprando un portafoglio di 4
centri da Altarea che ne comprende uno in Sicilia.
Evoluzione degli investimenti in centri commerciali nelle regioni del Sud e Isole (asse verticale destro per
i volumi e sinistro per le unità) e di nuovi sviluppi (asse verticale sinistro)
Volumi investiti Nuovo stock Sud e Isole Numero investimenti Sud e Isole
305
MILIONI DI EURO
20 300
NUMERO UNITÀ
18
300
16
14 250
12
200
10
150
8
6 100
4
50
2
0 0
2004
2005
2006
2007
bili ca • 2008
Q • 2009
• 2010
n • 2011
• 2012
• 2013
• 2014
• 2015
Fonte: CBRE Research
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© 2016 CBRE, Spa. L’Oro Del Sud | 21L’ORO DEL SUD I CENTRI COMMERCIALI NEL SUD ITALIA LA PAROLA AI PROPRIETARI DIFFERENTI ESPERIENZE A CONFRONTO
CENTRO COMMERCIALE
SICILIA
CENTRO SICILIA
LE RADICI NEL LUOGO
“La nostra idea è di creare valore nel territorio dove scegliamo di
operare. Per dare valore aggiunto ai nostri progetti, puntiamo alle
relazioni con il territorio coinvolgendo la pubblica amministrazione, i
professionisti e le insegne locali.”
Alberto Deiana, Responsabile Commerciale-Sviluppo di Gruppo Cualbu
GRUPPO CUALBU è una società di sviluppo immobiliare
operativa sul territorio italiano e specializzata in opere di
ingegneria civile, industriale e commerciale. In Italia il gruppo
è particolarmente attivo nelle regioni del Meridione con una
lunga storia di successi alle spalle e nuove idee in
cantiere. L’area commerciale integrata di Centro
Sicilia, che comprende il centro
e il retail park, è stata inaugurata nel 2011.
Gruppo Cualbu, attuale proprietario, ha seguito
tutto il life-cycle dell’asset,
dal concept iniziale fino all’inaugurazione,
proponendo sul mercato della provincia
catanese un format con ottime performance
in un bacino altamente competitivo.
© 2016 CBRE, Spa. L’Oro Del Sud | 23PERIODO DI COSTRUZIONE 2009-2011 ANNO DI APERTURA 2011 FATTURATO 2015 (yoy change %) + 9,5% FOOTFALL 2015 (yoy change %) + 3,6% FOOTFALL 2015 (milioni) 5,3 VACANCY SU GLA 9,0% GLA TOTALE 41.094 mq GLA GALLERIA 32.345 mq GLA IPERMERCATO 8.749 mq NEGOZI 140 BACINO D’UTENZA (30 minuti) 873.468 abitanti TURISTI* COMUNE CATANIA 527.100 TURISTI* PROVINCIA DI CATANIA (milioni) 1,8 TURISTI* REGIONE SICILIA (milioni) 14,5 Fonte: Virtual Market *Presenze turistiche
INTERVISTA a Alberto Deiana D: Il Centro Sicilia di Catania è stato inaugurato nel giugno 2011. Siete contenti del risultato dopo 5 anni dall’apertura? R: Sì, siamo molto contenti della performance dei primi 5 anni di vita dell’area commerciale integrata che comprende Centro Sicilia e il parco commerciale. I risultati positivi si riscontrano stabilmente su tutti i fronti, dall’incremento del numero di utenti, al fatturato, fino alle relazioni che si sono create con il territorio. D: Sappiamo che il centro sta crescendo molto bene, ritiene che ci sia ancora un potenziale inespresso? R: Il nostro obiettivo è che Centro Sicilia diventi il polo di attrazione commerciale leader nella provincia di Catania. Inizia proprio ora la fase migliore per il centro: entro giugno, sia la galleria che il parco commerciale saranno fully let. La commercializzazione coinvolgerà operatori di primario livello, sia nazionali che internazionali con presenza esclusiva in Sicilia. Questo è sicuramente un punto di forza e un potenziale in cui crediamo e su cui vogliamo continuare a investire. Un ulteriore punto di forza è rappresentato dalla sostenibilità dei canoni d’affitto: l’idea è di evitare di avere tenant con effort rate non equilibrati. Questo elemento, unito alla costante crescita di performance del Centro Sicilia, ci fa ritenere che ci sia ancora un margine interessante per un possibile upside dei canoni. D: Centro Sicilia è uno dei centri più importanti di Catania, come è cresciuto differenziandosi dall’offerta esistente? R: Centro Sicilia è il polo attrattivo più importante dell’area di Catania. Per mantenere questo primato puntiamo moltissimo su un’attività di marketing strutturato e volto a differenziare il nostro prodotto dall’offerta che lo circonda. Attraverso un’attenta campagna di marketing cerchiamo di dare ai nostri visitatori un messaggio di esclusività, di particolarità rispetto alla concorrenza e di costante rinnovamento. Creiamo senso di appartenenza. D: Che tipo di consumatore è il cittadino catanese? R: Il cittadino catanese è un consumatore molto esigente e molto attento alle innovazioni. Per questo motivo cerchiamo di creare un’offerta ad hoc in linea con le caratteristiche del bacino. D: Il gruppo Cualbu ha sviluppato centri commerciali in molte città italiane. Tuttora siete molto attivi sullo sviluppo. Dove vedete le migliori opportunità? R: La nostra idea è “creare valore nel territorio dove si sceglie di operare”. Con la nostra attività di sviluppo puntiamo alle relazioni con il territorio e alla creazione di valore per le realtà locali, cercando di collaborare e coinvolgere al meglio professionisti, pubblica amministrazione e insegne. Siamo convinti che queste attività, unite alla corretta scelta della location, a progetti architettonicamente e commercialmente di qualità, contribuiscano in modo determinante a dare valore costante nel tempo alle operazioni che facciamo. E come dimostra la nostra storia, questo è un vantaggio per gli investitori che acquisiscono i nostri asset. Per noi il Sud ha da sempre un grande potenziale di crescita sia in termini di risorse umane, che di territorio, che di cultura. Al momento abbiamo due sviluppi commerciali in corso nell’area a Napoli e nella provincia di Caserta.
CENTRO COMMERCIALE
SICILIA
FORUM PALERMO
IL SEGRETO PER COGLIERE
LE OPPORTUNITÀ
“La nostra decisione di puntare su Palermo è stata guidata dalla
possibilità di realizzare un centro commerciale di grandi
dimensioni in una città tra le 8 maggiori d’Italia in termini di
abitanti e dove l’offerta commerciale risultava relativamente bassa;
vi erano in questo progetto tutti i presupposti per ottenere ottimi
ritorni, come di fatto è accaduto.”
Luca Maganuco, Managing Director di Multi Italy
MULTI ITALY è parte di Multi Corporation, azienda
leader nella gestione, sviluppo e proprietà di centri
commerciali e outlet in tutta Europa e Turchia, con sede
in Olanda. Dal 2013, è entrata a far parte del Gruppo
Blackstone ed è ora leader italiano nel settore real
estate con un portafoglio di 13 asset.
Forum Palermo è stato inaugurato nel 2009 e
Multi Italy ha seguito l’intero progetto, dalla
costruzione all’attuale gestione. Il centro è
diventato in breve tempo un punto di
riferimento per la comunità e si distingue
per essere stato il primo grande centro
commerciale urbano sviluppato nel
capoluogo siciliano.
26 | L’Oro Del Sud © 2016 CBRE, Spa.ANNO COSTRUZIONE 2009 ANNO ACQUISIZIONE 2009 FATTURATO 2015 (yoy change %) + 8,0% FOOTFALL 2015 (yoy change %) + 2,0% FOOTFALL 2015 (milioni) 9 VACANCY SU GLA nulla GLA TOTALE 49.000 mq GLA GALLERIA 40.200 mq GLA IPERMERCATO 8.800 mq NEGOZI 124 BACINO D’UTENZA (30 minuti) 881.521 abitanti TURISTI* COMUNE DI PALERMO 970.300 TURISTI* PROVINCIA DI PALERMO (milioni) 3,1 TURISTI* REGIONE SICILIA (milioni) 14,5 Fonte: Virtual Market *Presenze turistiche
INTERVISTA a Luca Maganuco
D: Il centro commerciale Forum Palermo è stato inaugurato nel 2009, voi avete seguito
tutto il ciclo di vita dell’asset, dallo sviluppo alla gestione. Siete soddisfatti della
performance?
R: Siamo estremamente soddisfatti della performance di Forum Palermo che risulta annoverato
a pieno titolo come undicesimo tra i centri commerciali più performanti d’Italia ed è il numero
uno a Palermo, un risultato eccezionale, con una waiting list di tenant. Multi ha in programma
di ottimizzare il centro con un’estensione, nuovi brand e rinforzando la food-court.
D: Come si posiziona Forum Palermo rispetto alla competition?
R: Forum è il centro commerciale di riferimento della città di Palermo e presenta un’offerta
ampia e completa su tutte le categorie merceologiche, con un’occupancy pari al 100%. Ciò
detto, l’approccio di Multi è di migliorare costantemente Forum Palermo e consolidare la
posizione di market leader del centro: siamo molto attivi sul costante aggiornamento ed
elevazione della tenancy ed estremamente attenti alla qualità di ambientazione e servizio che
la “scatola” Forum Palermo offre ai propri clienti.
D: Pensate ad un ampliamento?
R: La possibilità di ampliare Forum Palermo è sicuramente molto interessante: il centro
commerciale ha ottime performance e numerosi retailer nazionali e internazionali hanno
manifestato interesse tanto ad aprire un punto vendita presso il nostro centro commerciale
quanto ad ampliare i punti vendita già presenti.
D: Come ha superato la crisi dei consumi?
R: Come tutti gli asset core su scala nazionale, la performance di Forum Palermo è stata
positiva nonostante la crisi dei consumi. Lo stile di asset management proattivo adottato da
Multi in questi anni ha contribuito notevolmente a consolidare e difendere la performance
positiva del centro commerciale.
D: Come sono le relazioni con le autorità locali?
R: Abbiamo instaurato ottimi rapporti con le autorità locali; il Comune di Palermo riconosce
l’importanza e la pubblica utilità del centro commerciale sia come luogo d’incontro ed elemento
aggregante per i cittadini di Palermo, che come realtà che ha garantito un posto di lavoro stabile
a migliaia di persone. Di conseguenza il loro approccio nei nostri confronti è positivo e soprattutto
negli ultimi due anni abbiamo creato un clima di quotidiana collaborazione. A riprova dell’ottimo
legame con le Istituzioni locali, la realizzazione e inaugurazione a fine dicembre 2015 di una
nuova linea tramviaria che collega il centro di Palermo al centro commerciale intitolando la
fermata di riferimento “Forum Palermo”; una continua riqualificazione del territorio e un forte
miglioramento nella viabilità che vedrà un’ulteriore ottimizzazione con l’apertura di nuove vie di
accesso anche per le auto che raggiungono Forum Palermo.
D: Trovate molta differenza nella performance di questo centro rispetto al Nord?
R: La grande differenza che vedo sul mercato italiano è tra la performance dei centri core e
gli altri centri. I centri core generano risultati positivi a prescindere dall’area geografica in cui
sono siti, e Forum Palermo fa parte a pieno titolo di questa categoria.
D: Quali sono le maggiori soddisfazioni e le maggiori difficoltà che si incontrano nella
gestione di un centro commerciale nel Meridione rispetto a un centro commerciale nel
Nord Italia?
R: I consumatori del Meridione hanno un approccio mediamente più “caldo” rispetto a quelli
del Nord Italia: i primi sono più portati a vivere un senso di appartenenza al centro
commerciale e a visitarlo con maggiore frequenza. D’altro canto, la capacità di spesa al Nord
è maggiore, e quindi molto spesso per ottenere fatturati analoghi al Sud serve incrementare il
numero di visitatori. Quanto descritto rispecchia le differenze culturali ed economiche tra
Nord e Sud, ma questo non va letto in chiave negativa: si tratta di due mercati con dinamiche
differenti che vanno approcciati con strategie tailor made. In ambo i mercati si possono
raggiungere ottimi risultati e grandi soddisfazioni.
D: Oggi diversi investitori non sono ancora convinti di acquistare un centro nel
Meridione. Cosa vi ha spinto a investire?
R: Forum Palermo risulta essere un ottimo investimento, lo notiamo dall’interesse che
continuamente riscuote. Questo conferma la bontà della nostra decisione di investire in
questa parte dell’Italia.
28 | L’Oro Del Sud © 2016 CBRE, Spa.CENTRO COMMERCIALE
PUGLIA
GRAN SHOPPING MONGOLFIERA
COME INVESTIRE IN ASSET
DI SUCCESSO
“Gran Shopping Mongolfiera aveva tutte le caratteristiche per
essere classificato come un core asset, aveva già qualche anno di
fatturati consolidati, brand primari nella galleria e buoni
fondamentali.”
Corrado Trabacchi, Investment Director di Orion Capital Managers
ORION CAPITAL MANAGERS è una società
europea di investimenti immobiliari con sedi in Inghilterra, Spagna,
Francia e Italia. Il gruppo promuove fondi di investimento di
immobili commerciali per conto di investitori da tutto il
mondo. In Italia, Orion Funds è proprietaria di diversi
asset dove la quota maggiore è rappresentata da
centri commerciali. Orion nel 2011 ha acquistato il
50% di Gran Shopping Mongolfiera, centro situato
a Molfetta in provincia di Bari, un asset con
caratteristiche di primario standing, rivolto a un
bacino d’utenza caratterizzato da città medio
piccole.
© 2016 CBRE, Spa. L’Oro Del Sud | 29ANNO COSTRUZIONE 2008 ANNO ACQUISIZIONE 2011 FATTURATO 2015 (yoy change %) + 3,4% FOOTFALL 2015 (yoy change %) + 3,6% FOOTFALL 2015 (milioni) 6 VACANCY SU GLA 1,2% GLA TOTALE 35.000 mq GLA GALLERIA 28.000 mq GLA IPERMERCATO 7.000 mq NEGOZI 110 BACINO D’UTENZA (30 minuti) 726.482 abitanti TURISTI* COMUNE DI MOLFETTA 13.200 TURISTI* PROVINCIA DI BARI (milioni) 1,6 TURISTI* REGIONE PUGLIA (milioni) 13,4 Fonte: Virtual Market *Presenze turistiche
INTERVISTA a Corrado Trabacchi D: Avete acquistato il centro nel 2011, annus horribilis per l’economia italiana, quali sono stati i driver che hanno condotto all’acquisizione di questo asset? R: Nel 2011 cercavamo investimenti sicuri per il nostro fondo. Gran Shopping Mongolfiera aveva tutte le caratteristiche per essere classificato come un core asset, aveva già qualche anno di fatturati consolidati, brand primari nella galleria e buoni fondamentali anche rispetto al bacino d’utenza. Per questo motivo lo abbiamo considerato un investimento interessante e abbiamo deciso di procedere con l’acquisizione. D: Perché avete scelto di comprare il 50%? R: La scelta è stata guidata principalmente dalla dimensione dell’investimento per il nostro Fondo. Talvolta, quando si valuta l’acquisto di asset con valori superiori a un certo importo, si preferisce prenderne metà per diversificare il rischio. Gran Shopping Mongolfiera è stato il nostro primo investimento nel Sud Italia. D: Rispetto al 2011 il centro ha cambiato il suo ruolo nel bacino di riferimento? R: Fin dall’apertura, Gran Shopping Mongolfiera è riuscito ad affermarsi come centro dominante nel bacino d’utenza. Dopo l’acquisizione, ha mantenuto la sua posizione primaria. Il centro si rivolge a un bacino composto prevalentemente da città di media grandezza come Molfetta, Trani, Barletta, Bisceglie e Giovinazzo, solo il 15% dell’utenza arriva da Bari. In un contesto così piccolo, la mancanza di una high street cittadina è per noi un motivo di grande vantaggio perché diventiamo il punto di riferimento per lo shopping di buona parte della popolazione residente. D: Quali sono state le maggiori soddisfazioni di questa acquisizione? R: La soddisfazione maggiore è stata la capacità di tenuta del centro commerciale durante la forte crisi che ha colpito il Paese. Abbiamo comprato il centro nel 2011, al culmine della crisi economica, sono stati anni difficili ma siamo riusciti a ottenere delle buone performance sia rispetto al fatturato che all’occupancy che non è mai scesa sotto il 97%. D: Qual è la vostra exit strategy? R: La liquidità al Sud è inferiore rispetto al Nord ma per un prodotto core come Gran Shopping Mongolfiera, l’exit non rappresenta un problema. Al momento non abbiamo in programma la vendita del centro visto che il nostro fondo beneficia di ritorni costanti. D: Con uno sguardo agli investimenti nel settore retail, avete in programma altri investimenti nel Sud Italia? R: Stiamo valutando prodotti in tutta la penisola, compreso il Sud. Per noi è sempre molto importante condurre un’analisi molto dettagliata sulla macroeconomia dell’area e sui punti di forza specifici dei singoli asset. Questo ci permette di capire se l’investimento abbia senso e ogni caso è diverso rispetto agli altri. Su questo, non facciamo differenze tra il Nord e il Sud.
CENTRO COMMERCIALE
C A M PA N I A
LA CARTIERA
LA GESTIONE È LA CHIAVE
“Non esistono differenze di exit tra Nord e Sud, attraverso la nostra
gestione, i centri commerciali diventano core asset. La nostra
gestione è una garanzia per gli investitori.”
Jerry Boschi, Managing Director-Development, ECE Projektmanagement
ECE è un retail specialist tedesco, leader in Europa nel settore dei
centri commerciali. Nel 2011 è entrato nel mercato italiano
acquisendo il centro commerciale Megalò e nel 2015 ha
completato l’acquisizione di La Cartiera a Pompei in
provincia di Napoli.
«Entrambi i centri sono compresi nei nostri fondi, che
hanno proprietà in Germania, Danimarca, Austria
oltre all’Italia. Rispetto agli altri asset, i centri
italiani rappresentano una piccola parte che
però sta mostrando ottimi risultati. Sia La
Cartiera che il centro commerciale Megalò
sono in crescita. I due centri mostrano una
crescita maggiore anche in confronto
all’indice annuale del CNCC.»
32 | L’Oro Del Sud © 2016 CBRE, Spa.ANNO COSTRUZIONE 2012 ANNO ACQUISIZIONE 2015 FATTURATO 2015 (yoy change %) + 8,9% FOOTFALL 2015 (yoy change %) + 3,2% FOOTFALL 2015 (milioni) 7,6 GLA TOTALE 30.500 mq GLA GALLERIA 28.300 mq GLA IPERMERCATO 2.200 mq NEGOZI 116 BACINO D’UTENZA (30 minuti) 1.336.532 abitanti TURISTI* COMUNE DI POMPEI 204.000 VISITATORI DEL SITO ARCHEOLOGICO DI POMPEI 2015 3 milioni (+12% sul 2014) TURISTI* PROVINCIA DI NAPOLI (milioni) 11,4 TURISTI* REGIONE CAMPANIA (milioni) 17,7 Fonte: Virtual Market, Soprintendenza Pompei dati 2015 *Presenze turistiche
INTERVISTA a Jerry Boschi
D: Credete nelle potenzialità del Meridione?
R: Crediamo nelle potenzialità dell’asset. Quando valutiamo l’acquisto di un centro
commerciale ci basiamo sulle caratteristiche specifiche del centro e sul suo bacino d’utenza,
che è indipendente dalla posizione geografica. La performance storica del centro, il layout, la
composizione dei tenant e la tipologia, oltre alle altre potenzialità del bacino, sono indicatori
fondamentali per la nostra scelta. In particolare oggi i proprietari di centri commerciali sono
molto attenti alla qualità dei retailer presenti nel centro, soprattutto se internazionali e questo
vale per ogni centro, a prescindere dalla location.
D: È un dato di fatto che il Sud soffra di un gap rispetto al Nord in termini di economia.
Pensa che ciò comporti un diverso approccio nella gestione di un centro commerciale?
R: No. Le competenze necessarie per gestire sul lungo periodo un centro commerciale sono le
stesse. I property e gli asset manager devono studiare delle azioni sul lungo periodo da
applicare giorno per giorno, che siano tagliate su misura sulle caratteristiche specifiche del
singolo centro. Per gestire al meglio un centro commerciale è importante conoscere il proprio
bacino d’utenza. Ogni centro esige una gestione tagliata su misura e questo vale per ogni
regione italiana.
D: Qual è la vostra exit strategy per La Cartiera?
R: Il fondo ECE ha una durata che va da 5 a 10 anni. Durante questo periodo, ECE cercherà
di consolidare e rafforzare le performance e l’attrattiva del centro così da suscitare interesse
per un’ampia platea di investitori istituzionali. Molti di questi investitori hanno investito con
ECE in passato e considerano il nostro coinvolgimento come asset manager, una garanzia
per il successo futuro del centro. Attraverso la nostra gestione, i centri commerciali diventano
degli istitutional product. I prodotti che acquistiamo diventano core asset per investitori con
piani a lungo termine, non speculativi.
D: Qual è l’elemento di successo di La Cartiera ?
R: Gli elementi di successo si possono riassumere in quattro punti:
• Un bacino molto popoloso che ha una dotazione insufficiente di offerta di retailer nazionali
e internazionali, outlet per il food and beverage e altri servizi;
• Un layout efficiente e un ambiente piacevole;
• Un eccellente mix merceologico;
• Una gestione proattiva e attenta del centro.
Oltre all’ancora alimentare, in un bacino di portata provinciale come quello di La Cartiera, la
vera locomotiva è l’offerta retail identificata in alcuni marchi internazionali che diventano dei
veri e propri driver per il centro. Proprio nell’ambito della nostra gestione attiva di La Cartiera,
per il 2017 abbiamo una parte di contratti di locazione in scadenza e per questo stiamo
attivando un piano di ri-commercializzazione che comporterà una revisione del mix
merceologico della galleria.
D: Le regioni del Meridione possono quindi offrire possibilità interessanti agli
investitori?
R: Il Sud Italia, con oltre 20 milioni di abitanti, comprese Sicilia e Sardegna, ha circa 200
centri commerciali con superficie superiore ai 5.000 mq di GLA. Molti di questi centri
vengono gestiti con successo e di conseguenza rappresentano dei buoni asset immobiliari in
cui investire: questa potrebbe essere un’opportunità interessante sia per gli investitori
nazionali che internazionali. Inoltre la gestione dei centri nelle regioni del Sud è agevolata
anche da una minore concorrenza all’interno del bacino: se da una parte la mancanza di
prodotto potrebbe risultare uno svantaggio, dall’altra può diventare un’occasione per coloro
che vogliono investire nel Meridione.
34 | L’Oro Del Sud © 2016 CBRE, Spa.CENTRO COMMERCIALE
CALABRIA
METROPOLIS
INCONTRO E IDENTITÀ
“Da un’indagine condotta sui nostri profili social, emerge tra i
commenti degli adolescenti che Metropolis è uno dei luoghi più
menzionati come punto di ritrovo.”
Mario Pellò, Head of Investment, TH Real Estate
TH REAL ESTATE è una società di investimenti
specializzata nella gestione di patrimoni immobiliari, nata
nel 2014 dalla fusione tra TIAA CREF e Henderson
Global Investors. Attivi in Italia dal 2000, sono
focalizzati nel settore retail con operazioni che nel
corso degli anni hanno interessato centri
commerciali, factory outlet e high street. Nel
2006 hanno acquistato il centro commerciale
Metropolis di Rende (CS) che, sotto la loro
gestione, è stato ampliato e ristrutturato.
© 2016 CBRE, Spa. L’Oro Del Sud | 35ANNO COSTRUZIONE 1997 ANNO ACQUISIZIONE 2006 FATTURATO 2015 (yoy change %) + 8,7% FOOTFALL 2015 (yoy change %) - 3% FOOTFALL 2015 (milioni) 6,5 VACANCY SU GLA nulla GLA TOTALE 24.890 mq GLA GALLERIA 20.390 mq GLA IPERMERCATO 4.500 mq NEGOZI 80 BACINO D’UTENZA (30 minuti) 248.617 abitanti TURISTI* COMUNE DI RENDE 72.550 TURISTI* PROVINCIA DI COSENZA (milioni) 2,3 TURISTI* REGIONE CALABRIA (milioni) 8 Fonte: Virtual Market *Presenze turistiche
INTERVISTA a Mario Pellò
D: Dopo 10 anni state vendendo un portafoglio europeo che comprende il centro
commerciale Metropolis. Qual è il ruolo dell’asset nel portafoglio?
R: In questi 10 anni Metropolis ha mostrato delle ottime performance. Nonostante il peso
dell’asset nel portafoglio sia limitato, ha giocato un ruolo importante rappresentando quasi
un driver di interesse per gli investitori. Certo, il Sud a volte spaventa ma, in questo caso
Metropolis è stato visto come la vera opportunità del portafoglio, anche da parte di retail
specialist tedeschi. In generale, possiamo dire che il portafoglio ha riscosso molto successo.
D: Quali sono state le maggiori soddisfazioni di questa acquisizione?
R: Attraverso la nostra gestione siamo riusciti ad aumentare notevolmente il valore dell’immobile
e questo per noi è motivo di grande orgoglio. Da un punto di vista operativo invece siamo molto
soddisfatti della gestione del cantiere per la riduzione dell’ipermercato. Siamo riusciti a creare una
nuova parte di galleria senza chiudere il centro nemmeno per un giorno. È stato un grande lavoro
di squadra che ha coinvolto tutti e si è concluso nei tempi e senza alcuna contestazione. C’è stato
un forte coinvolgimento sia da parte nostra, che dei fornitori che dell’impresa costruttrice affinché
tutto andasse per il meglio. A tal proposito in base alla mia esperienza posso dire che lo stesso
coinvolgimento emotivo non l’ho mai riscontrato nelle regioni del Nord.
D: Rispetto ad altri proprietari intervistati voi avete posto un particolare accento sul
rapporto con il territorio. In questi 10 anni come è stato il vostro rapporto con le
autorità locali?
R: È andata molto bene, abbiamo instaurato un rapporto di proficua collaborazione con le
autorità locali. All’inizio è stato importante far capire il nostro obiettivo: non volevamo essere visti
come gli “stranieri” bensì, volevamo capire la realtà locale e creare valore per il territorio. In una
realtà come quella della provincia di Cosenza, tra le più virtuose della regione Calabria, il centro
commerciale Metropolis ha rappresentato una grande opportunità per la cittadinanza sia in
termini di occupazione che di indotto economico. Abbiamo deciso che fosse importante lavorare
con partner locali con cui abbiamo instaurato rapporti molto professionali e soddisfacenti per
entrambe le parti. Il rapporto con il territorio è molto forte, Metropolis nel tempo è diventata una
delle realtà imprenditoriali più importanti della zona, un luogo di incontro per la provincia, una
vera e propria piazza dove le persone si incontrano e amano trascorrere il proprio tempo libero.
Da un’indagine condotta sui nostri profili social è emerso dai commenti degli adolescenti, che il
centro è uno dei luoghi più menzionati come punto di ritrovo. Questo ci rende molto orgogliosi e
conferma il grande lavoro di marketing e di social media che viene fatto per creare
un’esperienza indimenticabile.
D: Che tipo di consumatore è il cittadino cosentino?
R: Nonostante un reddito pro-capite inferiore, i consumi nei centri commerciali nel Sud Italia
sono migliori rispetto al Nord. I consumatori sono molto più attratti dai brand di alto livello e
chiedono di alzare il livello dei retailer con marchi internazionali e di tendenza. In particolare
abbiamo notato che i nostri consumatori spendono molto nel vestiario e nelle calzature per i
bambini e questa è sicuramente una caratteristica su cui puntare.
D: Credete che ci sia un problema di exit negli investimenti nel Sud?
R: Il problema dell’exit vale per tutte le operazioni, senza distinzione geografica. L’investitore
deve essere abbastanza furbo da capire il momento di inversione del ciclo prendendo al
balzo l’occasione per uscire. Oggi il ciclo immobiliare è molto più breve quindi questa
operazione è ancora più difficile ma è importante capire che l’exit non riguarda il Nord o il
Sud e sta all’investitore individuare la giusta strategia. In un ciclo negativo di mercato l’asset
management conta poco, l’aspetto importante è dato dal prezzo.
D: Considerate il Sud un’area di successi?
R: Per noi il Sud Italia rappresenta un’opportunità. Rispetto al Nord le condizioni
macroeconomiche non sono ideali e alcuni investitori sono più pronti di altri ma le opportunità
ci sono e bisogna saperle cogliere.
© 2016 CBRE, Spa. L’Oro Del Sud | 37FOOD & BEVERAGE
D
a un’indagine condotta nel 2015 da CBRE su un campione di 22.000 consumatori in
22 paesi europei, Turchia, Sud Africa e Emirati Arabi Uniti, emerge che nei prossimi
anni la quota di consumatori che sceglierà di recarsi in un centro commerciale solo
per mangiare passerà dal 30% al 50%. Il driver principale sarà l’offerta di Food & Beverage
varia, di qualità e soprattutto di cibi sani e che proponga un concetto nuovo di vivere il
momento in cui ci si ferma a mangiare, anche in un centro commerciale. Ecco perché,
conclude il report, nel futuro, affinché un centro sia sostenibile, la GLA della galleria da
destinare al F&B dovrà essere non inferiore al 20-25%. Oggi in Italia questa percentuale è
inferiore al 10%.
Abbiamo chiesto ai cinque intervistati la loro opinione
E IANA ● CENTRO
D SIC
TO
E R D: Qual è la vostra IL
B strategia per il F&B?
IA
AL
R: Per noi il F&B è una componente importante
del centro in quanto crea convivialità e rappresenta il driver
dell’esperienza. La nostra strategia prevede un’attenzione particolare
a tutto ciò che riguarda la “shopping experience”. Vogliamo
completare l’area della food court con uno spazio dedicato agli eventi
così che il consumatore sia sempre più invogliato a visitare il nostro
centro come luogo di incontro e di scambio sociale e culturale. Inoltre
puntiamo molto sulla valorizzazione delle realtà locali. A tal proposito
vorrei raccontarvi uno dei progetti a cui stiamo lavorando, il recupero
della Terrazza Peroni nell’ex fabbricato industriale dello stabilimento
Peroni a Napoli. Vogliamo far rivivere l’antico birrificio attraverso un
grande progetto di valorizzazione urbana in chiave conservativa
inserendo tra le diverse insegne, un produttore di birra locale che ha
aperto il suo primo punto vendita proprio all’interno di un centro
commerciale campano. Il successo di questo format è legato
soprattutto all’idea di creare prodotti artigianali in luoghi tipicamente
destinati al consumo portando la tradizione millenaria U CO ● FORU
della birra in un contesto moderno come quello del centro AN M
PA
commerciale. Cito questo esempio perché per noi
AG
è importante coniugare tradizione e modernità M
LE
e aiutare anche gli operatori locali a D: Quanto pesa la food court
A
RM
valorizzare le proprie eccellenze sul centro commerciale? Pensa che
LUC
attraverso un concept moderno. sia una delle formule su cui puntare
O
per aumentare la performance del centro?
R: L’importanza delle food court come elemento di attrazione
per i centri commerciali è in costante aumento, soprattutto
in progetti come Forum Palermo dove annoveriamo tra i tenant
un cinema che per il quarto anno consecutivo si è posizionato
al primo posto nella propria categoria a livello nazionale.
Siamo fermamente convinti che questo trend sarà in costante
ascesa nei prossimi anni. In generale, l’ottimizzazione e
l’ampliamento delle food court è uno dei driver
principali nei business plan che abbiamo predisposto per
i 3 anni a venire in tutti i centri del nostro portafoglio:
abbiamo in programma investimenti per elevare
l’appeal delle nostre food court sia in termini
di ambientazione che in termini
di contenuti/offerta.
38 | L’Oro Del Sud © 2016 CBRE, Spa.Puoi anche leggere
