COVID 19 E LOCAZIONI COMMERCIALI. POSSIBILE LA RIDUZIONE DEL CANONE?
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COVID 19 E LOCAZIONI
All’indomani delle prime e generalizzate chiusure forzate, i
COMMERCIALI. c o n d u t t o r i d e i l o c a l i c o m m e rc i a l i i n t e re s s a t i d a i
provvedimenti emergenziali (i molteplici dpcm del Governo)
che ne inibivano lo svolgimento delle relative attività, hanno
POSSIBILE LA RIDUZIONE DEL
legittimamente iniziato a domandarsi se permanesse a loro
CANONE? carico l’obbligo di pagare e in quale misura, i canoni di
locazione.
Domanda che si è fatta più pressante con il passare dei mesi,
via via che crescevano le difficoltà delle imprese interessate a
far fronte al pagamento dei canoni.
L’intervento del legislatore, da più parti invocato allo scopo
di armonizzare le diverse esigenze dei contraenti (del
locatore alla corresponsione dei canoni e del conduttore
quale unico soggetto colpito dalle chiusure imposte
dall’autorità), si è fatto attendere e non ha fornito risposte
del tutto adeguate così che, come vedremo, a tale carenza
hanno spesso sopperito i giudici investiti della questione.
Passiamo dunque in rassegna le norme emanate in questi
mesi in tema di locazioni commerciali.
1) Il d.l. 17 marzo 2020, n. 18 (c.d. “Cura Italia”), - all’art. 103, comma 6: “L’esecuzione dei
convertito con modificazioni dalla l. 24 aprile 2020, n. 27, provvedimenti di rilascio degli immobili, anche ad uso non
ha stabilito: abitativo, è sospesa fino al 1° settembre 2020”.
- all’art. 65 del DL n. 18/2020 (cd. Decreto “Cura Sospensione estesa al 31 dicembre 2020 dal d.l. 17 marzo
Italia”), agevolazioni fiscali poi reiterate ed estese dai 2020, n. 18 – cd. “Decreto Cura Italia – convertito con
decreti successivi (DL n. 34/2020, “Decreto Rilancio”), DL modificazioni in l. 24 aprile 2020, n. 27. Termine differito
n. 137/2020 “Decreto Ristori”, DL n. 149/2020, “Decreto al 30 giugno dall’art. 13, comma 13, d.l. 30 dicembre
Ristori bis”, DL n. 154/2020, “Decreto Ristori ter” e dei 2020, n. 183 (c.d. milleproroghe), convertito con
contributi previsti dal DL n. 41/2021, “Decreto Sostegni”, modificazioni in Legge 26 febbraio 2021, n. 21,
e dal DL n. 73/2021, Decreto Sostegni bis”- che in ogni “limitatamente ai provvedimenti di rilascio adottati per
caso presupponendo l’avvenuto pagamento dei canoni mancato pagamento del canone alle scadenze e (…)”, poi
hanno avuto il solo effetto di contenere in parte i danni ulteriormente prorogato dall’art.40 ter del d.l. 22 marzo
subiti dai conduttori; 2021 n° 41 convertito con modificazioni dalla L. 21
- all’art. 91: “il rispetto delle misure di maggio 2021, n. 69, al 30 settembre 2021 per i
contenimento di cui al presente decreto è sempre valutato provvedimenti di rilascio adottati dal 28 febbraio 2020 al
ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli artt. 30 settembre 2020 e fino al 31 dicembre 2021 per i
1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche provvedimenti di rilascio adottati dal 1° ottobre 2020 al
relativamente all’applicazione di eventuali decadenze o 30 giugno 2021.
penali connesse a ritardati o omessi adempimenti” (comma 2) Il d.l. 19 maggio 2020, n. 34 (c.d. “Decreto
aggiunto all’art. 3 del d.l. 23 febbraio 2020, n. 6); rilancio”), convertito con modificazioni in l. 17 luglio 2020,
n. 77, all’art. 216, comma 3, ha disposto:
“la sospensione delle attività sportive, disposta con i
decreti del presidente del consiglio dei ministri attuativi dei
citati decreto legge 23 febbraio 2020 n. 6 e 25 marzo 2020, n.
19, è sempre valutata, ai sensi degli articoli 1256, 1464, 1467 e
1468 del codice civile, a decorrere dalla data di entrata in
vigore degli stessi decreti attuativi, quale fattore di
sopravvenuto squilibrio dell’assetto di interessi pattuito con
il contratto di locazione di palestre, piscine o impianti
sportivi di
proprietà di soggetti privati. In ragione di tale La risposta è, almeno sul fronte della riduzione
squilibrio il conduttore ha diritto, limitatamente alle cinque del canone, negativa. Infatti, in materia di locazione, né il
mensilità da marzo 2020 a luglio 2020, ad una corrispondente codice civile, né la legge 392/78, contengono norme
riduzione del canone locatizio che, salva la prova di un diverso adatte a regolare una simile situazione. I rimedi qui
ammontare a cura della parte interessata, si presume pari al
eventualmente previsti (risoluzione per impossibilità
cinquanta per cento del canone contrattualmente stabilito”.
sopravvenuta ai sensi degli artt. 1256 e 1463 c.c., o
per eccessiva onerosità sopravvenuta, ai sensi dell’art.
Il legislatore, in definitiva, non ha previsto norme
1467 c.c.) sicuramente invocabili nella situazione
che in via generale introducessero un percorso
pandemica attraversata, conducono alla risoluzione del
obbligatorio di rideterminazione dei canoni di locazione
contratto laddove, al contrario e per lo più, il conduttore
fatta eccezione per l’art. 216 appena citato (limitato agli
vuole mantenere in vita il rapporto locatizio.
impianti sportivi e anche temporalmente -da marzo a luglio
E nemmeno potrebbe legittimamente invocarsi
2020).
l’art. 1578 c.c., 1° comma (sulla scorta del quale il
Nemmeno invocabile l’art 91 del d.l. 18/2020
conduttore può chiedere la risoluzione del contratto o la
(quello sopra riportato secondo cui il rispetto delle misure
r i d u z i o n e d e l c o r r i s p e t t i v o i n p re s e n z a d i u n
di contenimento di cui al presente decreto è sempre
inadempimento del locatore, consistente in un vizio della
valutato ai fini dell’esclusione, ai sensi e per gli effetti degli
cosa locata che ne diminuisca l’idoneità all’uso pattuito)
artt. 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore ….)
intanto perché l’impossibilità di utilizzare i locali non è
che oltre ad essere poco chiaro ed incisivo nel testo, non
riconducibile ad un inadempimento del locatore (ma bensì
trova applicazione laddove l’obbligazione da adempiere
sia pecuniaria (come in questi casi evidentemente) tenuto
conto del generale principio secondo il quale l’obbligo di
pagare una somma di denaro non è mai impossibile
nemmeno per fatti eccezionali o di forza maggiore.
Se, dunque, le norme emergenziali viste, emanate
nella pandemia, non rispondono alla necessità contingente
del conduttore di ottenere una riduzione del canone di
locazione, occorre domandarsi se ve ne siano altrove in
grado di soddisfare tale esigenza.
ai provvedimenti d’autorità emessi) e, in ogni
caso, non autorizza il conduttore ad autoridursi il canone QUALI ALTRE VIE PER OTTENERE LA RIDUZIONE DEL
unilateralmente senza previo conforme provvedimento del CANONE?
giudice in tal senso (sul punto è costante l’orientamento
della Corte di Cassazione che ha Se, come visto, la legislazione d’emergenza e ordinaria in
negato tale facoltà al conduttore materia di locazioni commerciali, non offrono al conduttore
anche a fronte di gravi ed adeguati strumenti che gli consentano di pretendere ed
evidenti inadempimenti da parte
ottenere la riduzione del canone, occorre allora domandarsi
del locatore).
se a tale risultato i soggetti più penalizzati dalla normativa
Maggiori possibilità di ottenere
emergenziale (quelli cui il legislatore ha imposto la chiusura -
una riduzione del canone
potrebbero rinvenirsi nel diverso si pensi a bar, ristoranti, istituti di bellezza, palestre, piscine,
caso in cui i locali rientrino centri sportivi, sale cinema etc.-), possano pervenire per altra
nell’affitto di azienda, potendo via che non sia soltanto quella rimessa all’accordo ed alla
q u i l ’ a f fi t t u a r i o i n v o c a r e volontà delle parti; è, infatti, forse persino superfluo
utilmente: ricordare che ove il locatore acconsenta alla richiesta del
- l’art. 1623 c.c. che consente conduttore diretta alla riduzione del canone, nessun ostacolo
a l l ’ a ffi t t u a r i o d i r i c h i e d e re di ordine giuridico si frappone ad una tale soluzione che è la
una riduzione dei canoni ove in conseguenza di
più auspicabile.
provvedimenti dell’autorità, il rapporto contrattuale risulti
notevolmente modificato;
- l’art. 1460 c.c., che dà facoltà ad una parte Ma cosa accade se avviate trattative in tal senso tra le parti,
di sospendere l’adempimento della propria obbligazione queste non addivengano ad un accordo per il rifiuto opposto
(qui il pagamento dei canoni) in caso di inadempimento dal locatore? E’ rinvenibile altrove nel nostro ordinamento
dell’altra parte (qui la mancata messa a disposizione dei giuridico un obbligo di rinegoziare i contratti colpiti dagli
locali da parte del locatore); effetti dell’epidemia Covid 19?
- l’art. 1464 c.c., che consente a una parte
(l’affittuario) di chiedere la riduzione della propria
prestazione (il canone d’affitto) in caso di impossibilità
parziale della prestazione (in questo caso la ridotta
disponibilità dell’azienda).
Obbligo di rinegoziare che non si estende sino a
Una risposta, positiva e autorevolissima, arriva
ricondurvi un obbligo di risultato ma il cui contenuto bene
dall’Ufficio del Massimario della Corte Suprema di
spiega la Corte di Cassazione: “L'obbligo di rinegoziare
Cassazione che nella relazione dell’8 luglio 2020 n. 56,
impone di intavolare nuove trattative e di condurle
nell’affrontare i temi relativi ai contratti di impresa nel
correttamente, ma non anche di concludere il contratto
periodo pandemico ed in particolare quelli di locazione, modificativo. Pertanto, la parte tenuta alla rinegoziazione è
stabilisce importanti principi. adempiente se, in presenza dei presupposti che richiedono la
La Corte di Cassazione, dopo aver illustrato le revisione del contratto, promuove una trattativa o raccoglie
norme del codice civile che contemplano rimedi diretti alla positivamente l'invito di rinegoziare rivoltole dalla controparte
risoluzione del contratto (gli istituti dell’impossibilità e se propone soluzioni riequilibrative che possano ritenersi
parziale ex art. 1464 c.c. e della eccessiva onerosità eque e accettabili alla luce dell'economia del contratto; di
sicuro non può esserle richiesto di acconsentire ad ogni pretesa
sopravvenuta di cui all’art. 1467 c.c.), al fine di individuare
della parte svantaggiata o di addivenire in ogni caso alla
una via che consenta il mantenimento del rapporto a
conclusione del contratto, che, è evidente, presuppone
condizioni diverse, punta tutta l’attenzione agli artt. 1175 valutazioni personali di convenienza economica e giuridica che
e 1375 c.c. che, in materia di obbligazioni ed effetti del non possono essere sottratte né all'uno, né all'altro contraente.
contratto, richiedono alle parti l’assoluto rispetto dei Si avrà, per contro, inadempimento se la parte tenuta alla
principi di correttezza e di buona fede, vere e proprie leve rinegoziazione si oppone in maniera assoluta e ingiustificata ad
utilizzabili in situazioni eccezionali quale quella pandemica, essa o si limita ad intavolare delle trattative di mera facciata,
tanto che alle parti ‘‘sarebbe imposto di rendersi disponibili ma senza alcuna effettiva intenzione di rivedere i termini
alla modificazione del contatto, allorché la parte interessata a dell'accordo. L'inosservanza dell'obbligo in questione dimora
mantenere in essere un rapporto in senso aderente alla nel rifiuto di intraprendere il confronto oppure nel condurre
concreta realtà del mercato inviti l’altra a rinegoziare’’. trattative maliziose (senza, cioè, alcuna seria intenzione di
addivenire alla modifica del contratto).”
Un vero e proprio obbligo per la Cassazione che
discende dal principio (di ordine pubblico) di buona
fede oggettiva in fase di esecuzione del contratto, ai sensi
dell’art. 1375 c.c., che si collega al dovere inderogabile di
solidarietà di cui all’art. 2 della Costituzione.
Allorquando le prestazioni contrattuali siano
divenute fortemente sbilanciate a causa di eventi esterni
imprevedibili ed incontrollabili alle parti è imposta la
rinegoziazione delle condizioni contrattuali.
La Cassazione nella relazione chiarisce anche quali
siano le conseguenze di un eventuale inadempimento
all’obbligo di rinegoziazione da parte del locatore:
- l’azione risarcitoria per il danno subito a causa
del rifiuto del proprietario di rinegoziare. Rimedio che
pare però poco efficace presupponendo il pagamento dei
canoni e intervenendo soltanto a distanza di tempo;
- l’azione costitutiva, ex art.2932 c.c., dell’obbligo
di rinegoziare, chiedendo al giudice le relative statuizioni
sostituendosi alla parte.
Tanto precisato dalla Corte di Cassazione, è più
che mai auspicabile che tali insegnamenti vengano seguiti
dai Giudici che verranno in concreto investiti da siffatte
questioni (come pare essere da un esame della
giurisprudenza di merito ora più di prima propensa ad
accogliere le domande dei conduttori).
Da punto di vista processuale, infine, esclusa
l’ipotesi in cui il conduttore debba rispondere ad
un’iniziativa giudiziale promossa dal locatore per il
recupero dei canoni, la strada da percorrere, prima
certamente di investirne il Giudice, è appunto quella delle
trattative e della negoziazione sino all’ultimo tentativo
della mediazione presso gli appositi organismi.
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