I RAPPORTI DI DEBITO E DI CREDITO NEL CONDOMINIO - ORDINE INGEGNERI VCO
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8 marzo 2019
I rapporti
di debito e di credito
nel condominio
VII convegno giuridico
dalle ore 9.15 alle ore 19.00 presso Grand Hotel Dino
C.so Garibaldi, 20 - 28831 Baveno (VB)
Iscrizione obbligatoria su eventi.anaci.it
per informazioni e-mail evento.baveno@anaci.it
Il programma del Convegno
patrocinio 7.00 Apertura iscrizioni 12.45 Il reato di appropriazione indebita ed i requisiti di onorabilità ordini professionali
della professione di amministratore condominiale.
9.00 Apertura lavori > Giulio Benedetti - Sostituto Procuratore Generale
presso la Corte d’Appello di Milano
9.15 Saluti di Presidente Nazionale ANACI
8 CFP (1 CFP all’ora)
Presidente Ordine degli Avvocati di Verbania 13.00 PAUSA PRanzo
9.30 La pignorabilità del conto corrente del condominio 15.00 La natura giuridica del patrimonio del Condominio
RELAZIONE RELAZIONE RELAZIONE RELAZIONE
one di Pis > Roberto Triola - Già Presidente della II Sezione
RELAZIONE RELAZIONE RELAZIONE > Ugo Carnevali - Professore Ordinario Emerito di Istituzioni
RELAZIONE
8 CFP (1 CFP all’ora)
s e zi a
della Corte di Cassazione di Diritto privato, Università degli Studi di Milano
10.00 Il
APPROFONDIMENTO
APPROFONDIMENTO
soggetto debitore verso i terzi ed i rapporti di debito
APPROFONDIMENTO
APPROFONDIMENTO
15.30 La
APPROFONDIMENTO ripartizione delle spese e la riscossione dei contributi
APPROFONDIMENTO
APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
RELAZIONE
/credito delRELAZIONE
condominio > Gian Andrea Chiesi - Magistrato addetto all’ufficio
> Antonio Scarpa - Magistrato presso la Corte di Cassazione del Massimario e del Ruolo presso la Corte di Cassazione 6 CFP per il seminario
CONFRONTO CONFRONTO CONFRONTO CONFRONTO
Moderatori
CONFRONTO di questo approfondimento
CONFRONTO 17.00 Presentazione
CONFRONTO dello studio sullo stato della stabilità
CONFRONTO
è stato chiesto
> Andrea Finizio - Segretario Nazionale ANACI
APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
RELAZIONE
degli edifici RELAZIONE
in Italia l’accreditamento
ai fini dei CFP
> Edoardo Riccio - Coordinatore Giuridico CSN ANACI ai seguenti:
17.45 Il ricorso del condominio al finanziamento esterno
RIFLESSIONI RIFLESSIONI RIFLESSIONI
RELAZIONE RIFLESSIONI
RELAZIONE Ordine dei Commercialisti
11.45 • Il Fondo speciale per far fronte ai debiti del condominio
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
RIFLESSIONI
per la gestione di parti e servizi comuni
RIFLESSIONI
e degli esperti Contabili
CONFRONTO CONFRONTO
di Verbania
> Roberto Amagliani - Ordinario di Diritto Privato
APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
• Il Rendiconto e sua derogabilità
> Gian Vincenzo Tortorici - Direttore CSN ANACI presso l’Università Magna Graecia di Catanzaro Collegio Provinciale Geometri
di Verbania
>
TESI A CONFRONTO
Marina Figini - Coordinatore Giuridico CSN ANACI
TESI A CONFRONTO
APPROFONDIMENTO
TESI A CONFRONTO
APPROFONDIMENTO
TESI A CONFRONTO
18.15 La confusione tra il patrimonio del condominio ed il patrimonio
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
CONFRONTO CONFRONTO
Introduzione delle problematiche a cura di personale dell’amministratore o di altri condomini
8 marzo 2019
> Andrea Garbo - Segretario del CSN ANACI > Giacomo Rota - Magistrato presso il Tribunale di Milano
CONFRONTO CONFRONTO
A Confronto con il Centro Studi Nazionale ANACI
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO RIFLESSIONI RIFLESSIONI
19.00 Fine lavori
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
Iscrizione obbligatoria su eventi.anaci.it
8 marzo 2019 3
TESI A CONFRONTO per informazioni e-mail evento.baveno@anaci.it
TESI A CONFRONTO
RELAZIONE RELAZIONE APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
La pignorabilità Il soggetto debitore verso i terzi
del conto corrente del condominio APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
ed i rapporti di debito/credito del condominio
CONFRONTO CONFRONTO
> Roberto Triola - Già Presidente della II Sezione della Corte di Cassazione > Antonio Scarpa - Magistrato presso la Corte di Cassazione
La giurisprudenza di merito ed una parte della dottrina La relazione esamina la compatibilità di tale orientamento I debiti condominiali 15 Il contenuto della dispensa
hanno sostenuto che il creditore del condominio, una volta con il principio della “parziarietà” delle obbligazioni condo- 1 Il debito del condominio 16 Attività dell’amministratore qualora, successivamente
CONFRONTO CONFRONTO
munitosi di titolo esecutivo, possa pignorare il conto cor- miniali di cui all’art. 63, secondo comma, disp. att. c.c. 2
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
Il debito dei singoli condomini nei confronti del condomi- alla dispensa, mutino le circostanze
rente condominiale. nio e del terzo creditore
3 Il momento dell’insorgenza del debito nella manutenzione La comunicazione dei dati dei condomini morosi
ordinaria e e straordinaria 17 Il diritto del terzo creditore nei confronti del condomino
moroso
RIFLESSIONI RIFLESSIONI Il condomino moroso 18 L’oggetto della comunicazione dei dati al terzo creditore
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
4 Gli obbligati ed i morosi da parte dell’amministratore
5 L’ultrasemestralità del debito del condomino 19 La permanenza dell’obbligo di agire in capo all’ammini-
6 Morosità multiple del singolo condomino ed imputazione stratore
di pagamento 20 Responsabilità in caso di mancata o tardiva comunica-
7 La cessazione della morosità zione dei dati al terzo creditore
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO 8 Il pagamento del condomino direttamente 21 Il condomino moroso aggredito dal condominio e dal ter-
al terzo creditore zo creditore per il medesimo debito
9 La scelta del pagamento dei creditori in caso di prolungata
morosità dei condomini Gli obbligati in regola con i pagamenti
10 Mala gestio dell’amministratore nel pagamento dei debiti? 22 La natura giuridica dell’obbligo al pagamento in capo ai
11 Il debito sorto a seguito di lavori urgenti ordinati dall’am- condomini in regola con i pagamenti
ministratore 23 Il beneficio di escussione
12 Il terzo creditore ed il subentro nella proprietà 24 La preventiva escussione quale fatto costitutivo del cre-
dito o quale fatto impeditivo dell’obbligo?
8 marzo 2019
La dispensa dell’assemblea 25 L’importo dovuto dai singoli condomini in regola con i pa-
per la riscossione forzosa dei contributi gamenti
13 La necessità della previsione all’ordine del giorno 26 La rivalsa del condomino condannato al pagamento
14 La maggioranza necessaria 27 Il terzo creditore ed il condomino apparente
Moderatori di questo approfondimento
> Andrea Finizio - Segretario Nazionale ANACI >Edoardo Riccio - Centro Studi Nazionale ANACI
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CONFRONTO CONFRONTO
• fondo speciale per far fronte ai debiti Il reato di appropriazione indebita ed i requisiti
del condominio di onorabilità della professione
• rendiconto e sua derogabilità di amministratore condominiale
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
> Gian Vincenzo Tortorici - Direttore Centro Studi Nazionale ANACI > Giulio Benedetti - Sostituto Procuratore Generale presso la Corte d’Appello di Milano
> Marina Figini - Coordinatore Giuridico Centro Studi Nazionale ANACI
La Legge 220/2012 e, ancor prima, la sentenza n. 9148/2018 Il nuovo articolo 1130bis codice civile, disciplina il Rendi- La Riforma del Condominio ha modificato i rapporti eco- e di permanenza nella professione, e Condominio.
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
delle Sezioni UnIte dalla Cassazione, hanno profondamen- conto dell’amministratore alla cui approvazione sono chia- nomici all’interno del condominio ed ha disciplinato, indi- Appare opportuno capire se le modifiche di legge hanno
te modificato i rapporti tra i condòmini in riferimento alla mati i condòmini, prevedendo anche la figura del “revisore” viduandone i contenuti, l’aspetto contrattuale del rapporto portato riflessi anche in ambito penalistico.
loro posizione debitoria nei confronti del condominio e dei nominato dall’assemblea per verificare la contabilità del tra amministratore, professionista con requisiti di accesso
terzi creditori del Condominio. La Giurisprudenza, fino al Condominio. Il Legislatore ha introdotto molti nuovi arti-
18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della così detta coli nella disciplina del condominio degli edifici, ma non ha
“Riforma del Condominio“), aveva valutato positivamente integrato l’articolo 1138 codice civile nell’individuare quali
la costituzione di un fondo spese tra i condomini in regola delle nuove norme, compreso tra queste l’art. 1130 bis, sia-
con i pagamenti, al fine di supplire ai mancati versamen- no o meno derogabili. Il rendiconto è un documento impor-
ti da parte dei condòmini morosi. La disamina del Centro tante, titolo per poter procedere alla riscossione coattiva
Studi Nazionale ANACI vuole approfondire la materia e dei crediti. La disamina del Centro Studi ANACI vuole ca-
valutare se, ancora oggi, sia possibile il perseguimento di pire meglio la natura del nuovo rendiconto, soffermandosi
questa via al fine di impedire azioni giudiziarie da parte dei anche sulla derogabilità o meno, da parte dell’assemblea o
creditori del condominio. dal regolamento, della norma che lo disciplina.
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RELAZIONE RELAZIONE
La natura giuridica
del patrimonio del Condominio
PAUSA PRANZO
APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
> Ugo Carnevali - Professore Ordinario Emerito di Istituzioni di Diritto privato, Università degli Studi di Milano
Tra le novità della Riforma del 2012 va registrato il riferi- materia nel più ampio contesto della natura giuridica del
mento al “patrimonio del condominio” contenuto nell’art. condominio, dal momento che il riferimento legislativo ad
CONFRONTO CONFRONTO
1129, comma 12, n. 4, del codice civile, che trova una indiret- un “patrimonio del condominio” comporta inevitabilmente
ta connessione al riferimento al “conto corrente, postale o una riflessione sulla discussa soggettività del condominio.
bancario, intestato al condominio” contenuto nell’art. 1129, La soluzione al quesito ha inevitabilmente conseguenze di
comma 7, del codice civile. La Relazione approfondisce la carattere pratico.
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
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8 marzo 2019 9
APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
La ripartizione delle spese Presentazione dello studio sullo stato
e la riscossione dei contributi della stabilità degli edifici in Italia
CONFRONTO CONFRONTO
> Gian Andrea Chiesi - Magistrato addetto all’ufficio del Massimario e del Ruolo presso la Corte di Cassazione
Millesimi Il fondo speciale ex art. 1135, n. 4, c.c. Gli eventi tellurici e la cronaca degli ultimi anni, hanno fatto zione, sono state effettuate alcune simulazioni per esami-
Formazione e modificazione delle tabelle: come si “pesa” La delibera di approvazione dei lavori straordinari: quale è il nascere la necessità di realizzare quanto oggetto di pre- nare la reazione dell’edificio in caso di terremoto.
il valore di un’unità immobiliare? contenuto? RIFLESSIONI RIFLESSIONI sentazione. Lo studio tiene in considerazione le leggi edi- Attenzione è stata dedicata anche alla normativa attuale
• criteri legali e criteri convenzionali La raccolta dei contributi dei condomini: può la delibera au- lizie e la tecnica costruttiva all’epoca della realizzazione avente ad oggetto la manutenzione degli edifici, nonché gli
- Il “sottoproblema” del condominio parziale torizzare la raccolta dopo l’esecuzione del lavoro? dell’edificio. interventi che possono essere adottati in sede di assemblea.
• millesimi e rendiconto condominiale: quali interferenze? Possono il condominio e l’appaltatore accordarsi in deroga In questo contesto grande rilevanza assume anche la pe-
• rendiconto preventivo e consuntivo: derogabilità o vinco- al 1135, n. 4, c.c.? ricolosità sismica di riferimento per il territorio nazionale. > a cura di ANACI - Giuseppe Andrea Ferro,
latività? Senza la previa raccolta dei fondi, l’amministratore può sot- Al fine di meglio descrivere quanto oggetto della presenta- Luciana Restuccia e Maurizio Grassi
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
toscrivere il contratto di appalto?
Debiti condominiali e strumenti di recupero
Il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. (nozioni generali) Le “urgenze”
• opposizione a decreto ingiuntivo e vizi della delibera • L’urgenza ex art. 1129, comma 8, c.c.
• il problema della identificazione della competenza per valore • L’urgenza ex art. 1135 c.c.
• L’urgenza ex art. 1134 c.c.
Il distacco dai servizi di uso comune (nozioni generali)
• distacco eseguito nei confronti del condominio La prescrizione
• distacco eseguito nei confronti del singolo condomino • La prescrizione dei contributi ordinari e straordinari
- Quali sono le modalità con cui è possibile
Alienazione dell’immobile e debiti condominiali interrompere il decorso del termine di prescrizione
• Solidarietà tra alienante ed acquirente nei confronti dei condomini?
-Distinzione tra obbligazioni propter rem • L’approvazione del rendiconto implica riconoscimento del
e illeciti aquiliani debito?
8 marzo 2019
• Criteri di riparto per sorta capitale e spese • Quale è il regime di prescrizione per i crediti vantati
• Chi è legittimato a partecipare all’assemblea in caso di de- dall’amministratore? La professionalizzazione dell’attività
libera che contenga, quale punto all’ordine del giorno, l’impu- dell’amministratore influisce sul regime della prescrizione?
gnazione della sentenza di condanna a carico del condomi-
nio? L’alienante o l’acquirente?
Il regolamento di condominio può derogare all’art. 63 disp. att. c.c.?
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RELAZIONE RELAZIONE CONFRONTO CONFRONTO
Il ricorso del condominio al finanziamento La confusione tra il patrimonio del condominio
esterno per la gestione di parti e servizi comuni APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
eD il patrimonio personale dell’amministratore
o di altri condomini
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
> Roberto Amagliani - Ordinario di Diritto Privato presso l’Università Magna Graecia di Catanzaro > Giacomo Rota - Magistrato presso il Tribunale di Milano
Può l’amministratore accendere un mutuo per esigenze CONFRONTO
La minoranza dissenziente CONFRONTO
è obbligata al rimborso delle In generale: • Lavori su parti private in occasione di appalti stipulati dal
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
condominiali senza la previa delibera dell’assemblea? somme erogate ed, in caso di risposta positiva, con quali • Il concetto di tracciabilità condominio (ad esempio interventi sulla facciata condomi-
Può l’assemblea condominiale deliberare la richiesta di modalità ed in che misura? • La confusione ai sensi dell’articolo 1129 comma XII cod. civile niale e sui balconi privati)
erogazione di un mutuo e, se sì, con quale maggioranza? La legislazione speciale in materia. • Rapporti dei singoli condòmini con l’istituto di credito
• Il condominio ed il rapporto con l’istituto di credito ai fini L’articolo 1129 comma 12 n. 4) codice civile, prevede, tra
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
della prevenzione dell’uso del sistema finanziario a scopo le gravi irregolarità che potrebbero portare alla revoca
di riciclaggio (D. Lgs. 90/2017) dell’amministratore, la gestione secondo modalità che pos-
sono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del
Casistica che potrebbe portare alla confusione condominio e il patrimonio personale dell’amministratore
dei patrimoni: o di altri condomini. Nel corso della disamina verranno ipo-
• Supercondominio con un solo conto corrente sul quale tizzate alcune casistiche. I componenti del Centro Studi
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO transitano le somme riferite alle parti comuni del super- Nazionale ANACI esporranno, per ciascuna ipotesi, tesi
condomino e dei singoli condominii contrapposte in modo da evidenziare i confini della grave
• Risarcimento danni a favore di un singolo condomino pa- irregolarità. Il magistrato, anche sulla scorta della Giurispru-
gati dall’assicurazione condominiale denza, concluderà con la propria interpretazione.
8 marzo 2019
marzo2019
23marzo
8 2019 13
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8 marzo 2019
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15
Come RAGGIUNGERCI
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In Automobile
Da Milano: autostrada A8 direzione Laghi, proseguire poi sull’au-
tostrada A26 in direzione Gravellona Toce, uscita Baveno.
Da Torino: autostrada A4 direzione Milano, poi autostrada
A26 in direzione Gravellona Toce, uscita Baveno.
Dal Passo del Sempione (CH): S.S. n. 33 direzione Milano, poi
A26 uscita Baveno. Dal Canton Ticino (CH): dal conne S.S. n.
34 no a Verbania Fondotoce, proseguire poi sulla S.S. n. 33
direzione Milano.
In Treno
Linea Ferroviaria Internazionale Milano – Domodossola: sta-
zione di Baveno con treni regionali ed interregionali in par-
tenza dalla stazione di Milano Porta Garibaldi oppure stazio-
ne di Stresa (km.4) con treni Intercity, Eurocity e Cisalpino in
partenza dalla stazione di Milano Centrale.
GRAND HOTEL DINO ★★★★★ In Aereo
C.so Garibaldi, 20 Dall’aeroporto internazionale di Milano Malpensa
28831 Baveno (VB) - Italia Distanza dall’aeroporto internazionale di Milano Malpensa:
Tel. +39 0323 922201 45 km. Accessibilità Servizio bus navetta: da marzo a otto-
Fax +39 0323 924515 bre (prenotazione obbligatoria www.safprenotazioni.com). In
auto: superstrada in direzione Busto Arsizio, A8, Milano, im-
mettersi sulla A8 direzione Sesto Calende-Gravellona Toce,
8 marzo 2019
continuare su A26 direzione Gravellona Toce, uscita Baveno.
In treno: Malpensa Express no alla stazione di Busto Arsizio
RFI, effettuare un cambio e prendere un treno per Baveno, li-
nea Milano-Domodossola.
8 marzo 2019 318 marzo 2019
I rapporti di debito e di credito
nel condominio
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