Comune di Salsomaggiore Terme
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Comune di Salsomaggiore Terme
Area 3 – Tecnica e Sicurezza
Servizio Edilizia Privata e Urbanistica
Dal PSC al PUG: attuabilità delle previsioni del PSC nel periodo di transizione.
«Manifestazione d’interesse» ai sensi dell’art. 4 della LR n.24 del 21/12/2017
STRUMENTI URBANISTICI vigenti della LR 20/2000
PSC – RUE - POC
Art. 28 L.R. 20/2000
«…strumento di pianificazione urbanistica generale...non attribuisce in nessun caso
potestà edificatoria alle aree né conferisce alle stesse una potenzialità edificatoria
subordinata all'approvazione del POC…» - comma 2
PSC «…Le indicazioni del PSC relative: alla puntuale localizzazione delle nuove previsioni
insediative, agli indici di edificabilità, alle modalità di intervento, agli usi e ai parametri
urbanistici ed edilizi, costituiscono riferimenti di massima circa l'assetto insediativo e
infrastrutturale del territorio comunale, la cui puntuale definizione e specificazione è
operata dal piano operativo comunale…» - comma 3
VALIDITA’ DEL PSC con la LR 24/2017
dal 01/01/2021 (alla scadenza del termine triennale per
l’avvio della predisposizione del nuovo piano - PUG)
decadono tutte le previsioni in espansione del PSC
Art. 30 L.R. 20/2000
«…individua e disciplina gli interventi di tutela e valorizzazione, di organizzazione e
trasformazione del territorio da realizzare nell'arco temporale di cinque anni. Trascorso
POC tale periodo, cessano di avere efficacia le previsioni del POC non attuate, sia quelle che
conferiscono diritti edificatori sia quelle che comportano l'apposizione di vincoli
preordinati all'esproprio...» – comma 1
VALIDITA’ DEL POC POC 2014-2019 (appr. con Del. C.C. n.55 del 13/11/2014)
SCADUTO il 17/12/2019
LR 24/2017
NUOVI STRUMENTI URBANISTICI parte strategica/normativa
PSC + RUE PUG
Individua il PTU (perimetro del territorio urbanizzato)
sulla base del quale si determina la quota del 3% di territorio
urbanizzabile fino al 2050
Disciplina il territorio urbanizzato:
• definizione degli interventi di addensamento o sostituzione
RE(T) urbana subordinati ad AO e PAIP;
• gli interventi sul tessuto urbano consolidato che possono essere
attuati direttamente;
Regolamento Edilizio (Tipo) Definisce la SQUEA (Strategia per la Qualità Urbana ed
disciplina regolamentare edilizia Ecologico-Ambientale)
unica per tutta la regione, ai sensi strumento complesso di definizione degli obiettivi e strategie del
dell’art. 2bis della LR 15/2013 e piano, nonché dei criteri e condizioni generali per l’approvazione
DGR 922/2017 degli AO e dei PAIP
Disciplina dei nuovi insediamenti realizzabili fuori dal
PTU e disciplina del territorio rurale
NON DETTA CAPACITÀ EDIFICATORIE IN ESPANSIONE
può solo definire la disciplina di dettaglio degli interventi diretti nel
PTU e nel Territorio rurale (edificato sparso non rurale, edifici di
aziende agricole, patrimonio edilizio non più funzionale
all’agricoltura).
LR 24/2017
NUOVI STRUMENTI URBANISTICI fase operativa
POC AO + PAIP
Costituiscono gli strumenti urbanistici attuativi e negoziali
dell’Amministrazione, per attuare le previsioni di riuso,
rigenerazione e nuove urbanizzazioni del PUG; essi hanno il
valore e gli effetti dei tradizionali Piani Attuativi.
Così come avveniva con il POC, anche gli Accordi operativi ed i PAIP
sono promossi dall’Amministrazione attraverso la pubblicazione
periodica di Avvisi pubblici di manifestazione di interesse, nei quali
sono espressi gli obiettivi prioritari da perseguire e le indicazioni di
massima dei caratteri progettuali e localizzativi da seguire nelle
proposte di accordo.
Iter degli AO e PAIP
60gg 10gg 60gg 30gg
1 2 3 4 5
Presentazione Valutazione Assunzione Acquisizione Autorizzazione
proposta + della proposta Osservazioni, All’Accordo
+ Fase negoziale con modifiche, pareri Enti e da parte del
pubblicazione pubblicazione del CU Consiglio
sul sito web OSSERVAZIONE Comunale
LR 24/2017 NUOVI STRUMENTI URBANISTICI
Riduzione del consumo di suolo
La nuova LUR si prefigge di raggiungere entro il 2050 il saldo di consumo di suolo zero in accordo con
gli obiettivi europei.
In quest’ottica attribuisce ai Comuni, attraverso il PUG, la facoltà di consumare, per nuove espansioni,
una quota massima di territorio di solo il 3% del territorio urbanizzato al 01/01/2018.
L’utilizzazione di tale quota avrà inoltre i seguenti limiti:
non ammissione di insediamenti residenziali a mercato libero (solo Ers o interventi per la rigenerazione di ambiti
residenziali)
divieto di dispersione insediativa, ovvero sono ammessi solo insediamenti contermini al TU;
FASE TRANSITORIA
dalla LR 20/2000 (PSC+RUE+POC) alla LR 24/2017 (PUG+AO)
1. Costituzione dell’Ufficio di Piano
triennio 2018-2020 2. Monitoraggio del consumo di suolo
dal 01/01/2018 al 01/01/2021 3. Assunzione della proposta di PUG
cosa si può ancora fare…
approvare varianti a PSC, RUE e POC
presentazione ed adozione di PUA o PP
attuazione semplificata di PSC/POC
attraverso la pubblicazione di avviso,
adozione di delibera di indirizzo,
presentazione di AO o PdC convenzionati
biennio 2021-2022 1. Approvazione del PUG
dal 01/01/2021 al 01/01/2023
cosa si può ancora fare…
stipula e convenzione di AO ex art. 4
rilascio di PdC convenzionati
stipula di convenzione di Piani attuativi
approvati ante LR 24/2017
FASE TRANSITORIA
dalla LR 20/2000 (PSC+RUE+POC) alla LR 24/2017 (PUG+AO)
alla scadenza del triennio 2018-2020 ovvero al 01/01/2021
non possono essere adottate varianti specifiche agli strumenti urbanistici precedenti;
non può più essere avviato l’iter di attuazione dei piani urbanistici vigenti;
(non sono consentite ulteriori Delibere di Indirizzo né Accordi operativi o PdC convenzionati);
nel caso in cui non sia stato AVVIATO l’iter di approvazione del PUG:
decadono tutte le previsioni in espansione degli strumenti urbanistici esistenti, tranne quelle
oggetto di Accordi operativi ed altri piani attuativi adottati o presentati nel corso del periodo
transitorio o antecedenti al 31/12/2017 che devono essere convenzionati con tempi certi di
esecuzione entro il 01/01/2023.
in sostanza
a conclusione della prima fase della transizione, non è più consentito VARIARE i piani formati con
la legislazione previgente (LR 20/2000) né avviarne l’ATTUAZIONE.
E’ solo consentito completare gli iter approvativi e convenzionare i piani attuativi
presentati/adottati.
FASE TRANSITORIA
dalla LR 20/2000 (PSC+RUE+POC) alla LR 24/2017 (PUG+AO)
alla scadenza del biennio 2021-2022 ovvero al 01/01/2023
nel caso in cui non sia stato COMPLETATO l’iter di approvazione del PUG:
decadono tutte le previsioni in espansione degli strumenti urbanistici esistenti, possono
essere presentati/adottati/approvati solo Piani attuativi dello strumento vigente (PSC) che:
sono interni al PTU;
con interventi di carattere di riuso e rigenerazione urbana.
nel caso in cui non sia stato COMPLETATO l’iter di approvazione dei PIANI ATTUATIVI:
decadono gli effetti dei piani assunti che non possono essere più approvati e convenzionati.
Decadono i Piani Attuativi per i quali sono scaduti i termini perentori delle convenzioni.
interventi subordinati a titoli abilitativi edilizi (SCIA e PdC)
sia durante il periodo transitorio che alla scadenza dei 5 anni, sono sempre ammissibili le
realizzazioni con interventi previsti dai piani vigenti attuabili con intervento diretto, nel caso siano
stati confermati dal PUG.
OLTRE la FASE TRANSITORIA
all’APPROVAZIONE del PUG
efficacia delle previsioni previgenti con l’entrata in vigore del PUG
perdono efficacia i piani urbanistici generali previgenti (PSC) e tutti gli strumenti
attuativi che contengono previsioni incompatibili con il PUG (PUA - POC con effetto di
PUA incompatibili)
fanno eccezione (ovvero si possono attuare):
1. titoli abilitativi (SCIA e PdC) di cui sono già iniziati i lavori all’entrata in vigore del PUG;
2. strumenti attuativi (PUA/AO) approvati e convenzionati nella fase transitoria;
(3+2 anni: 2018-2022)
per i PUA approvati e convenzionati prima del 31/12/2017 (entrata in vigore della LR
24/2017) valgono: le norme di salvaguardia (dopo l’assunzione del PUG), i divieti del
PUG dopo la sua approvazione, riguardanti le previsioni in espansione, ovvero:
non possono essere attuate le previsioni in espansione se non fatte salve
espressamente dal PUG in quanto inserite nel PTU;
gli interventi già previsti nel PTU che presentino i caratteri del riuso e della
rigenerazione, possono essere attuati, se compatibili con il PUG, mediante titolo
abilitativo edilizio (SCIA o PdC);
nelle NTA del PUG adottato e approvato dovranno essere specificatamente individuati e definiti tali
interventi previgenti di nuova urbanizzazione che possono continuare a trovare attuazione in quanto
coerenti con le scelte di riuso e rigenerazione urbana stabilite dal PUG.
FASE TRANSITORIA
Avviso pubblico 2020 di Invito alla presentazione di proposte costituenti
«Manifestazione di interesse» ex art. 4 LR 24/2017
«Dalla data di entrata in vigore della presente legge e fino alla scadenza del termine perentorio per l’avvio del
procedimento di approvazione del PUG […] il Comune, attraverso l’atto di indirizzo di cui al comma 2, può
promuovere la presentazione di proposte di accordi operativi, […], per dare immediata attuazione a parte delle
previsioni contenute nei vigenti PSC, […], e può promuovere il rilascio di permessi di costruire convenzionati, […],
per attuare le previsioni del PRG e del POC vigenti. …» art. 4 LR 24/2017
60gg
1 2 3
Pubblicazione di Approvazione di Presentazione e
AVVISO PUBBLICO DELIBERA DI INDIRIZZO perfezionamento
di MANIFESTAZIONE dell’Accordo Operativo
essa contiene:
DI INTERESSE
i criteri di priorità, i requisiti ed i limiti
entro il in base ai quali valutare la
10/02/2020 rispondenza all’interesse pubblico Autorizzazione Accordo
delle proposte di accordo operativo entro il 01/01/2021
avanzate dai soggetti interessati. (prima fase del Periodo
transitorio della LR 24/2017)
Convenzione
entro il 01/01/2023
(seconda fase del Periodo
transitorio della LR 24/2017)Avviso pubblico 2020 di Invito alla presentazione di proposte costituenti
«Manifestazione di interesse» ex art. 4 LR 24/2017
Accordi Operativi nella fase transitoria
«Gli Accordi Operativi ex art. 4 operano in un contesto speciale che si svolge nel corso della fase
transitoria di applicazione della pianificazione vigente in attesa della predisposizione e approvazione
del nuovo piano urbanistico generale (PUG).»
contesto urbanistico della LR 24/2017
VALUTAZIONE DELLE PROPOSTE e AUTORIZZAZIONE
FASE NEGOZIALE ACCORDO
PUG con Atto del Consiglio
AO La fase valutativa e negoziale compete all’
UFFICIO DI PIANO con precise e Comunale
Accordo
SQUEA Operativo vincolanti indicazioni della Giunta
Comunale o dell’Assessore competente STIPULA
(Strategia Per la Qualità
Ecologico Ambientale) che si esprimono con un apposito Atto su dell’ACCORDO
ciascuna proposta di AO. con Atto di Convenzione
contesto urbanistico transitorio
VALUTAZIONE DELLE PROPOSTE e AUTORIZZAZIONE
FASE NEGOZIALE ACCORDO
PSC + RUE La fase valutativa e negoziale compete
AO agli Uffici comunali ed al DIRIGENTE
con Atto del Consiglio
Accordo Comunale
COMPETENTE con il ruolo di indirizzo e
Delibera di Indirizzo Operativo
controllo della Giunta Comunale che può
Criteri selettivi
STIPULA
rivalutare l’attività istruttoria e richiedere dell’ACCORDO
supplementi. con Atto di ConvenzioneAvviso pubblico 2020 di Invito alla presentazione di proposte costituenti
«Manifestazione di interesse» ex art. 4 LR 24/2017
Accordi Operativi nella fase transitoria
L’adesione all’Avviso pubblico non costituisce di per sé presentazione dell’AO.
Dopo l’assunzione della Deliberazione di Indirizzo da parte del Consiglio Comunale, sarà possibile
presentare, per gli ambiti e per i progetti selezionati, l’istanza di parte costituita dalla proposta di
Accordo Operativo per dare così inizio al procedimento secondo le fasi di seguito specificate:
170gg
TEMPISTICHE PERENTORIE non sempre prevista
SILENZIO ASSENZO
60gg 10gg 60gg 30gg 10gg
1 2 3 4 5 6
Presentazione Valutazione Assunzione Acquisizione Autorizzazione Stipula
proposta + della proposta Osservazioni, all’Accordo dell’Accordo
+ Fase negoziale con modifiche, pareri Enti e da parte del Operativo
pubblicazione pubblicazione del CU Consiglio
sul sito web OSSERVAZIONE Comunale
entro il entro il
01/01/2021 01/01/2023
istruttoria procedimento autorizzativo stipulaAvviso pubblico 2020 di Invito alla presentazione di proposte costituenti
«Manifestazione di interesse» ex art. 4 LR 24/2017
Ambiti per nuovi insediamenti (Territorio urbanizzabile)
N1
N2
H3
N3 N4
H6
H5
N5
N7b
H4
N7a
Ambiti destinati dal PRG previgente a nuovi insediamenti prevalentemente residenziali (art. 6.14)
Ambiti per servizi di rilievo urbano e per il verde attrezzato da integrare con funzioni residenziali (art. 6.15)
Ambiti per servizi di rilievo urbano e per il verde attrezzato da integrare con funzioni turistico ricettive (art. 6.16)
Ambiti destinati all’ampliamento degli insediamenti produttivi di rilievo comunale (art. 6.18)Avviso pubblico 2020 di Invito alla presentazione di proposte costituenti
«Manifestazione di interesse» ex art. 4 LR 24/2017
Ambiti urbani da valorizzare e riorganizzare
F9 – S. Michele SS359
F1 - Salsomassimo
G – Centro edile
I – Porte della città
C3 – Polo scolastico
F5 – Via Porro, Via Crispi C3bis – Bertanella
C1 – Mercato C1 – Parco urbano F2 - Salsoacropoli
F8 – Dalla Rosa
F4 - Cervara F7 – Il Gioiello
F10 – Centro direzionale
F3 – PEEP Via FirenzeAvviso pubblico 2020 di Invito alla presentazione di proposte costituenti
«Manifestazione di interesse» ex art. 4 LR 24/2017
Insediamenti e luoghi che necessitano di progetti specifici
R2
R15 R10
R16 R18
R21 R22
R9
R17
R13bis R24
R5
R14
R1 R23
R13
R11
R12
R19
R8
R6
R3
R20
R4Avviso pubblico 2020 di Invito alla presentazione di proposte costituenti
«Manifestazione di interesse» ex art. 4 LR 24/2017
Aree nei CENTRI ABITATI MINORI
San Nicomede
Scipione Ponte Montauro
Salsominore Gorzano
Case Passeri
Longone
Costa
Moratti Stivalini
Marzano
Ponterotto
Piè di ViaAvviso pubblico 2020 di Invito alla presentazione di proposte costituenti
«Manifestazione di interesse» ex art. 4 LR 24/2017
Aree nei CENTRI ABITATI MINORI
San Nicomede
Scipione Ponte
San Nicomede
Salsominore
Scipione Ponte SalsominoreAvviso pubblico 2020 di Invito alla presentazione di proposte costituenti
«Manifestazione di interesse» ex art. 4 LR 24/2017
Aree nei CENTRI ABITATI MINORI
Montauro
Gorzano Gorzano
Montauro
Longone
LongoneAvviso pubblico 2020 di Invito alla presentazione di proposte costituenti
«Manifestazione di interesse» ex art. 4 LR 24/2017
Aree nei CENTRI ABITATI MINORI
Case Passeri
Salsominore
Case Passeri
Stivalini
Costa
Moratti Stivalini
Marzano
Ponterotto
Piè di Via
Costa
Moratti Piè di Via PonterottoLa LR 24/2017 ed i riflessi sulla FISCALITA’ dei suoli edificabili. Regolamento comunale per l’applicazione dell’Imposta municipale propria (IMU) approvato con Del. C.C. n. 32 del 25/06/2014 «per Area edificabile si intende l’area utilizzabile a scopo edificatorio in base agli strumenti urbanistici generali o attuativi ovvero in base alle possibilità effettive di edificazione determinate secondo i criteri previsti agli effetti dell0indennità di espropriazione di pubblica utilità […]» art. 3, comma 1, lett. d) …a proposito della base imponibile: «A norma dell’art. 36 comma 2, del Decreto Legge 223/2006, sono considerate fabbricabili le aree utilizzabili a scopo edificatorio in base allo strumento generale adottato dal comune, indipendentemente dalla sua approvazione e dall’adozione di strumenti attuativi del medesimo.» art. 5, comma 7 «Al fine di semplificare gli adempimenti a carico dei contribuenti e per orientare l’attività di controllo dell’ufficio, con propria deliberazione la Giunta Comunale determina periodicamente e per zone omogenee, i valori venali in comune commercio delle aree fabbricabili site nel territorio comunale. […]» art. 5, comma 8 È necessario pertanto porre attenzione alle definizioni date dagli strumenti urbanistici in merito all’edificabilità dei suoli, ovvero nei termini di progressiva attitudine degli stessi ad essere utilizzati ai fini edificatori; dalla previsione strategica, alla operatività ed attuabilità degli interventi, tale distinzione permette al mercato di definire il reale valore dei terreni in base quindi all’aspettativa dell’edificabilità e pertanto di determinarne la base imponibile dell’imposta comunale
La LR 24/2017 ed i riflessi sulla FISCALITA’ dei suoli edificabili.
Si può quindi distinguere in:
1) NON EDIFICABILITA’ terreni agricoli il cui valore dipende dai valori
dominicali
2) POTENZIALITA’ EDIFICATORIA attribuita fino ad oggi, prima dal PRG, poi dal PSC
per tutti quegli interventi suscettibili di
inserimento/definizione in POC;
3) PIENA EDIFICABILITA’ interventi diretti;
(effettiva ed attuale) aree inserite in POC e definite con opportuna
scheda norma (perimetrazione, indici,
prescrizioni);
aree oggetto di Piani attuativi (PUA);
tale impostazione è dunque alla base della Delibera della Giunta Comunale del
26/08/2010 n. 121 (tutt’oggi in vigore) per la determinazione delle basi imponibili delle
aree edificabili, e che costituirà il riferimento almeno fino all’entrata in vigore delle
norme di salvaguardia del PUG alla sua adozione.La LR 24/2017 ed i riflessi sulla FISCALITA’ dei suoli edificabili.
FASE TRANSITORIA
oggi con la scadenza del POC - 17/12/2019 e…
1 …fino alla scadenza del triennio 2018-2020 - 01/01/2021
aree con PUA approvato EDIFICABILITA’ PIENA
e convenzionato si applica il valore pieno della Del. G.C. n. 121/2010
aree inserite in POC senza titolo EDIFICABILITA’ POTENZIALE
attuativo (PUA, IEU, PdC) (suscettibili di inserimento in Delibera di Indirizzo )
per tutte le aree individuate dall’Avviso pubblico e
fino alla fine del periodo utile per la presentazione
aree soggette a POC da PSC ma
di manifestazione d’interesse si applicano i valori
non inserite in POC della Del. G.C. n. 121/2010 decurtati al 50%.
dalla data di approvazione della
N.B. Delibera di Indirizzo
per tutte le aree selezionate dalla Delibera di indirizzo EDIFICABILITA’ PIENA
è possibile presentare istanza di Accordo Operativo per tutte le aree di cui è stata presentata
entro il 01/01/2021; manifestazione d’interesse e sono state selezionate
oltre tale data non è più possibile dare attuabilità alle dalla Delibera di Indirizzo → si applicano i valori
previsioni di PSC in espansione → aree potenzialmente pieni della Del. G.C. n. 121/2010.
non edificabiliLa LR 24/2017 ed i riflessi sulla FISCALITA’ dei suoli edificabili.
FASE TRANSITORIA
dalla scadenza del triennio 2018-2020 – 01/01/2021 e…
2 …fino alla scadenza del biennio 2021-2022 - 01/01/2023
aree con PUA approvato
e convenzionato
EDIFICABILITA’ PIENA
aree inserite in Delibera di si applica il valore pieno della Del. G.C. n. 121/2010
indirizzo, per le quali è stato
presentato AO
aree inserite in Delibera di
indirizzo, per le quali non è stato POTENZIALMENTE NON EDIFICABILI
presentato AO; imposta comunque dovuta fino all’adozione del PUG
aree soggette a POC senza per motivi fiscali
manifestazione di interesse;
N.B.
tutte le aree edificabili da PSC e RUE ed attuabili con intervento diretto (ovvero non suscettibili di
attuazione con convenzione urbanistica) conservano la loro PIENA EDIFICABILITA’ (con l’applicazione
dei valori della Del. G.C. n. 121/2010), almeno fino all’adozione del PUG che, in salvaguardia,
potrebbe rendere inedificabili ai sensi della LR 24/2017.La LR 24/2017 ed i riflessi sulla FISCALITA’ dei suoli edificabili.
Considerazioni finali
Con la LR 24/2017 ed i suoi nuovi strumenti urbanistici diventa molto difficile attribuire
definire una potenzialità edificatoria così come è stato possibile fino ad oggi, in quanto:
1. il PUG sarà orientato prevalentemente alla rigenerazione urbana occupandosi in maniera
marginale dell’espansione e con limiti sia quantitativi che qualitativi;
2. il PUG non attribuirà alcuna capacità edificatoria demandata soltanto agli AO ed ai PAIP;
3. il PUG non può individuare cartograficamente in maniera precisa, con perimetrazioni, ma
soltanto ideogrammaticamente, gli areali suscettibili di AO e PAIP;
4. le possibilità di espansione dell’edificato sono vincolate al rispetto delle condizioni viste sopra
(3% del TU, no residenze, no dispersione urbana)
ciò si tradurrà nella probabile declassificazione a «non edificabili», ovvero aree agricole o
assimilate tali, per tutte quelle aree che non rispettano tali requisiti ed alle quali pertanto non sarà
più possibile attribuire i connotati di «potenziale edificabilità».Puoi anche leggere
