I RAPPORTI DI DEBITO E DI CREDITO NEL CONDOMINIO - EVENTO ANACI
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8 marzo 2019
I rapporti
di debito e di credito
nel condominio
VII convegno giuridico
dalle ore 9.15 alle ore 19.00 presso Grand Hotel Dino
C.so Garibaldi, 20 - 28831 Baveno (VB)
Iscrizione obbligatoria su eventi.anaci.it
per informazioni e-mail evento.baveno@anaci.it
Il programma del Convegno
7.00 Apertura iscrizioni
patrocinio
9.00 Apertura lavori
9.15 Saluti di Presidente Nazionale ANACI
Presidente Ordine degli Avvocati di Verbania
Moderatore del convegno Francesco Burrelli - Presidente Nazionale ANACI
zione di Pisa 9.30 La pignorabilità del conto corrente del condominio
se RELAZIONE RELAZIONE
>
RELAZIONE
Roberto Triola - Già Presidente della II Sezione
RELAZIONE
della Corte di Cassazione
10.00 Il
APPROFONDIMENTO soggetto debitore verso i terzi ed i rapporti di debito
APPROFONDIMENTO
APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
RELAZIONE /credito delRELAZIONE
condominio
> Antonio Scarpa - Magistrato presso la Corte di Cassazione
Moderatori
CONFRONTO
CONFRONTO
di questo approfondimento
CONFRONTO
CONFRONTO
APPROFONDIMENTO
> Andrea APPROFONDIMENTO
Finizio - Segretario Nazionale ANACI
> Edoardo Riccio - Coordinatore Giuridico CSN ANACI
11.45 •
RIFLESSIONI
RIFLESSIONI Il Fondo speciale
RIFLESSIONI per far fronte ai debiti del condominio
RIFLESSIONI
CONFRONTO CONFRONTO
• Il Rendiconto e sua derogabilità
> Gian Vincenzo Tortorici - Direttore CSN ANACI
> Marina Figini - Coordinatore Giuridico CSN ANACI
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
Introduzione delle problematiche a cura di
> Andrea Garbo - Segretario del CSN ANACI
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
8 marzo 2019
12.45 Il reato di appropriazione indebita ed i requisiti di onorabilità
ordini professionali
della professione di amministratore condominiale.
> Giulio Benedetti - Sostituto Procuratore Generale
presso la Corte d’Appello di Milano
13.00 PAUSA PRanzo
8 CFP (1 CFP all’ora)
Moderatore del convegno Francesco Burrelli - Presidente Nazionale ANACI
15.00 La natura giuridica del patrimonio del Condominio
RELAZIONE RELAZIONE 8 CFP (1 CFP all’ora)
RELAZIONE
> Ugo Carnevali - Professore Ordinario Emerito di Istituzioni
RELAZIONE
di Diritto privato, Università degli Studi di Milano
15.30 La
APPROFONDIMENTO ripartizione delle spese e la riscossione dei contributi
APPROFONDIMENTO
APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
> Gian Andrea Chiesi - Magistrato addetto all’ufficio
8 CFP per il seminario
del Massimario e del Ruolo presso la Corte di Cassazione
17.00 Presentazione
CONFRONTO
CONFRONTO
dello studio sullo stato della stabilità
CONFRONTO
CONFRONTO
RELAZIONE degli edifici RELAZIONE
in Italia
17.45 Il ricorso del condominio al finanziamento esterno 6 CFP per il seminario
RELAZIONE RELAZIONE
per la gestione di parti e servizi comuni
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
> Roberto Amagliani - Ordinario di Diritto Privato
presso l’Università Magna Graecia di Catanzaro
APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
3 CFP per il seminario
18.15 La confusione tra il patrimonio del condominio ed il patrimonio
TESI A CONFRONTO
TESI A CONFRONTO
TESI A CONFRONTO
TESI A CONFRONTO
CONFRONTO CONFRONTO
8 marzo 2019
personale dell’amministratore o di altri condomini
> Giacomo Rota - Magistrato presso il Tribunale di Milano
A
CONFRONTO ConfrontoCONFRONTO
con il Centro Studi Nazionale ANACI
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
19.00 Fine lavori
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
Iscrizione obbligatoria su eventi.anaci.it per informazioni e-mail evento.baveno@anaci.it 3
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
RELAZIONE RELAZIONE
La pignorabilità
del conto corrente del condominio APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
> Roberto Triola - Già Presidente della II Sezione della Corte di Cassazione
La giurisprudenza di merito ed una parte della dottrina La relazione esamina la compatibilità di tale orientamento
hanno sostenuto che il creditore del condominio, una volta con il principio della “parziarietà” delle obbligazioni condo-
CONFRONTO CONFRONTO
munitosi di titolo esecutivo, possa pignorare il conto cor- miniali di cui all’art. 63, secondo comma, disp. att. c.c.
rente condominiale.
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
8 marzo 2019
APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
Il soggetto debitore verso i terzi
ed i rapporti di debito/credito del condominio
CONFRONTO CONFRONTO
> Antonio Scarpa - Magistrato presso la Corte di Cassazione
I debiti condominiali 15 Il contenuto della dispensa
1 Il debito del condominio 16 Attività dell’amministratore qualora, successivamente
2
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
Il debito dei singoli condomini nei confronti del condomi- alla dispensa, mutino le circostanze
nio e del terzo creditore
3 Il momento dell’insorgenza del debito nella manutenzione La comunicazione dei dati dei condomini morosi
ordinaria e e straordinaria 17 Il diritto del terzo creditore nei confronti del condomino
moroso
Il condomino moroso 18 L’oggetto della comunicazione dei dati al terzo creditore
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
4 Gli obbligati ed i morosi da parte dell’amministratore
5 L’ultrasemestralità del debito del condomino 19 La permanenza dell’obbligo di agire in capo all’ammini-
6 Morosità multiple del singolo condomino ed imputazione stratore
di pagamento 20 Responsabilità in caso di mancata o tardiva comunica-
7 La cessazione della morosità zione dei dati al terzo creditore
8 Il pagamento del condomino direttamente 21 Il condomino moroso aggredito dal condominio e dal ter-
al terzo creditore zo creditore per il medesimo debito
9 La scelta del pagamento dei creditori in caso di prolungata
morosità dei condomini Gli obbligati in regola con i pagamenti
10 Mala gestio dell’amministratore nel pagamento dei debiti? 22 La natura giuridica dell’obbligo al pagamento in capo ai
11 Il debito sorto a seguito di lavori urgenti ordinati dall’am- condomini in regola con i pagamenti
ministratore 23 Il beneficio di escussione
12 Il terzo creditore ed il subentro nella proprietà 24 La preventiva escussione quale fatto costitutivo del cre-
dito o quale fatto impeditivo dell’obbligo?
8 marzo 2019
La dispensa dell’assemblea 25 L’importo dovuto dai singoli condomini in regola con i pa-
per la riscossione forzosa dei contributi gamenti
13 La necessità della previsione all’ordine del giorno 26 La rivalsa del condomino condannato al pagamento
14 La maggioranza necessaria 27 Il terzo creditore ed il condomino apparente
Moderatori di questo approfondimento
> Andrea Finizio - Segretario Nazionale ANACI >Edoardo Riccio - Centro Studi Nazionale ANACI
5
CONFRONTO CONFRONTO
• fondo speciale per far fronte ai debiti
del condominio
• rendiconto e sua derogabilità
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
> Gian Vincenzo Tortorici - Direttore Centro Studi Nazionale ANACI
> Marina Figini - Coordinatore Giuridico Centro Studi Nazionale ANACI
La Legge 220/2012 e, ancor prima, la sentenza n. 9148/2018 Il nuovo articolo 1130bis codice civile, disciplina il Rendi-
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
delle Sezioni UnIte dalla Cassazione, hanno profondamen- conto dell’amministratore alla cui approvazione sono chia-
te modificato i rapporti tra i condòmini in riferimento alla mati i condòmini, prevedendo anche la figura del “revisore”
loro posizione debitoria nei confronti del condominio e dei nominato dall’assemblea per verificare la contabilità del
terzi creditori del Condominio. La Giurisprudenza, fino al Condominio. Il Legislatore ha introdotto molti nuovi arti-
18 giugno 2013 (data di entrata in vigore della così detta coli nella disciplina del condominio degli edifici, ma non ha
“Riforma del Condominio“), aveva valutato positivamente integrato l’articolo 1138 codice civile nell’individuare quali
la costituzione di un fondo spese tra i condomini in regola delle nuove norme, compreso tra queste l’art. 1130 bis, sia-
con i pagamenti, al fine di supplire ai mancati versamen- no o meno derogabili. Il rendiconto è un documento impor-
ti da parte dei condòmini morosi. La disamina del Centro tante, titolo per poter procedere alla riscossione coattiva
Studi Nazionale ANACI vuole approfondire la materia e dei crediti. La disamina del Centro Studi ANACI vuole ca-
valutare se, ancora oggi, sia possibile il perseguimento di pire meglio la natura del nuovo rendiconto, soffermandosi
questa via al fine di impedire azioni giudiziarie da parte dei anche sulla derogabilità o meno, da parte dell’assemblea o
creditori del condominio. dal regolamento, della norma che lo disciplina.
8 marzo 2019
Il reato di appropriazione indebita ed i requisiti
di onorabilità della professione
di amministratore condominiale
> Giulio Benedetti - Sostituto Procuratore Generale presso la Corte d’Appello di Milano
La Riforma del Condominio ha modificato i rapporti eco- e di permanenza nella professione, e Condominio.
nomici all’interno del condominio ed ha disciplinato, indi- Appare opportuno capire se le modifiche di legge hanno
viduandone i contenuti, l’aspetto contrattuale del rapporto portato riflessi anche in ambito penalistico.
tra amministratore, professionista con requisiti di accesso
8 marzo 2019
7
PAUSA PRANZO 8 marzo 2019
RELAZIONE RELAZIONE
La natura giuridica
del patrimonio del Condominio
APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
> Ugo Carnevali - Professore Ordinario Emerito di Istituzioni di Diritto privato, Università degli Studi di Milano
Tra le novità della Riforma del 2012 va registrato il riferi- materia nel più ampio contesto della natura giuridica del
mento al “patrimonio del condominio” contenuto nell’art. condominio, dal momento che il riferimento legislativo ad
CONFRONTO CONFRONTO
1129, comma 12, n. 4, del codice civile, che trova una indiret- un “patrimonio del condominio” comporta inevitabilmente
ta connessione al riferimento al “conto corrente, postale o una riflessione sulla discussa soggettività del condominio.
bancario, intestato al condominio” contenuto nell’art. 1129, La soluzione al quesito ha inevitabilmente conseguenze di
comma 7, del codice civile. La Relazione approfondisce la carattere pratico.
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
8 marzo 2019
9
APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
La ripartizione delle spese
e la riscossione dei contributi
CONFRONTO CONFRONTO
> Gian Andrea Chiesi - Magistrato addetto all’ufficio del Massimario e del Ruolo presso la Corte di Cassazione
Millesimi Il fondo speciale ex art. 1135, n. 4, c.c.
Formazione e modificazione delle tabelle: come si “pesa” La delibera di approvazione dei lavori straordinari: quale è il
il valore di un’unità immobiliare? contenuto? RIFLESSIONI RIFLESSIONI
• criteri legali e criteri convenzionali La raccolta dei contributi dei condomini: può la delibera au-
- Il “sottoproblema” del condominio parziale torizzare la raccolta dopo l’esecuzione del lavoro?
• millesimi e rendiconto condominiale: quali interferenze? Possono il condominio e l’appaltatore accordarsi in deroga
• rendiconto preventivo e consuntivo: derogabilità o vinco- al 1135, n. 4, c.c.?
latività? Senza la previa raccolta dei fondi, l’amministratore può sot-
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
toscrivere il contratto di appalto?
Debiti condominiali e strumenti di recupero
Il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. c.c. (nozioni generali) Le “urgenze”
• opposizione a decreto ingiuntivo e vizi della delibera • L’urgenza ex art. 1129, comma 8, c.c.
• il problema della identificazione della competenza per valore • L’urgenza ex art. 1135 c.c.
• L’urgenza ex art. 1134 c.c.
Il distacco dai servizi di uso comune (nozioni generali)
• distacco eseguito nei confronti del condominio La prescrizione
• distacco eseguito nei confronti del singolo condomino • La prescrizione dei contributi ordinari e straordinari
- Quali sono le modalità con cui è possibile
Alienazione dell’immobile e debiti condominiali interrompere il decorso del termine di prescrizione
• Solidarietà tra alienante ed acquirente nei confronti dei condomini?
-Distinzione tra obbligazioni propter rem • L’approvazione del rendiconto implica riconoscimento del
e illeciti aquiliani debito?
8 marzo 2019
• Criteri di riparto per sorta capitale e spese • Quale è il regime di prescrizione per i crediti vantati
• Chi è legittimato a partecipare all’assemblea in caso di de- dall’amministratore? La professionalizzazione dell’attività
libera che contenga, quale punto all’ordine del giorno, l’impu- dell’amministratore influisce sul regime della prescrizione?
gnazione della sentenza di condanna a carico del condomi-
nio? L’alienante o l’acquirente?
Il regolamento di condominio può derogare all’art. 63 disp. att. c.c.?
10Presentazione dello studio sullo stato della stabilità degli edifici in Italia Gli eventi tellurici e la cronaca degli ultimi anni, hanno fatto zione, sono state effettuate alcune simulazioni per esami- nascere la necessità di realizzare quanto oggetto di pre- nare la reazione dell’edificio in caso di terremoto. sentazione. Lo studio tiene in considerazione le leggi edi- Attenzione è stata dedicata anche alla normativa attuale lizie e la tecnica costruttiva all’epoca della realizzazione avente ad oggetto la manutenzione degli edifici, nonché gli dell’edificio. interventi che possono essere adottati in sede di assemblea. In questo contesto grande rilevanza assume anche la pe- ricolosità sismica di riferimento per il territorio nazionale. > a cura di ANACI - Giuseppe Andrea Ferro, Al fine di meglio descrivere quanto oggetto della presenta- Luciana Restuccia e Maurizio Grassi 8 marzo 2019
RELAZIONE RELAZIONE
Il ricorso del condominio al finanziamento
esterno per la gestione di parti e servizi comuni APPROFONDIMENTO APPROFONDIMENTO
> Roberto Amagliani - Ordinario di Diritto Privato presso l’Università Magna Graecia di Catanzaro
CONFRONTO CONFRONTO
Può l’amministratore accendere un mutuo per esigenze La minoranza dissenziente è obbligata al rimborso delle
condominiali senza la previa delibera dell’assemblea? somme erogate ed, in caso di risposta positiva, con quali
Può l’assemblea condominiale deliberare la richiesta di modalità ed in che misura?
erogazione di un mutuo e, se sì, con quale maggioranza? La legislazione speciale in materia.
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
marzo2019
23marzo
8 2019CONFRONTO CONFRONTO
La confusione tra il patrimonio del condominio
eD il patrimonio personale dell’amministratore
o di altri condomini
RIFLESSIONI RIFLESSIONI
> Giacomo Rota - Magistrato presso il Tribunale di Milano
In generale: • Lavori su parti private in occasione di appalti stipulati dal
TESI A CONFRONTO TESI A CONFRONTO
• Il concetto di tracciabilità condominio (ad esempio interventi sulla facciata condomi-
• La confusione ai sensi dell’articolo 1129 comma XII cod. civile niale e sui balconi privati)
• Rapporti dei singoli condòmini con l’istituto di credito
• Il condominio ed il rapporto con l’istituto di credito ai fini L’articolo 1129 comma 12 n. 4) codice civile, prevede, tra
della prevenzione dell’uso del sistema finanziario a scopo le gravi irregolarità che potrebbero portare alla revoca
di riciclaggio (D. Lgs. 90/2017) dell’amministratore, la gestione secondo modalità che pos-
sono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del
Casistica che potrebbe portare alla confusione condominio e il patrimonio personale dell’amministratore
dei patrimoni: o di altri condomini. Nel corso della disamina verranno ipo-
• Supercondominio con un solo conto corrente sul quale tizzate alcune casistiche. I componenti del Centro Studi
transitano le somme riferite alle parti comuni del super- Nazionale ANACI esporranno, per ciascuna ipotesi, tesi
condomino e dei singoli condominii contrapposte in modo da evidenziare i confini della grave
• Risarcimento danni a favore di un singolo condomino pa- irregolarità. Il magistrato, anche sulla scorta della Giurispru-
gati dall’assicurazione condominiale denza, concluderà con la propria interpretazione.
8 marzo 2019
13Main partner nazionale anaci
Main partner
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8 marzo 2019Luce, Gas e soluzioni per
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Da Milano: autostrada A8 direzione Laghi, proseguire poi sull’au-
tostrada A26 in direzione Gravellona Toce, uscita Baveno.
Da Torino: autostrada A4 direzione Milano, poi autostrada
A26 in direzione Gravellona Toce, uscita Baveno.
Dal Passo del Sempione (CH): S.S. n. 33 direzione Milano, poi
A26 uscita Baveno. Dal Canton Ticino (CH): dal conne S.S. n.
34 no a Verbania Fondotoce, proseguire poi sulla S.S. n. 33
direzione Milano.
In Treno
Linea Ferroviaria Internazionale Milano – Domodossola: sta-
zione di Baveno con treni regionali ed interregionali in par-
tenza dalla stazione di Milano Porta Garibaldi oppure stazio-
ne di Stresa (km.4) con treni Intercity, Eurocity e Cisalpino in
partenza dalla stazione di Milano Centrale.
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28831 Baveno (VB) - Italia Distanza dall’aeroporto internazionale di Milano Malpensa:
Tel. +39 0323 922201 45 km. Accessibilità Servizio bus navetta: da marzo a otto-
Fax +39 0323 924515 bre (prenotazione obbligatoria www.safprenotazioni.com). In
auto: superstrada in direzione Busto Arsizio, A8, Milano, im-
mettersi sulla A8 direzione Sesto Calende-Gravellona Toce,
continuare su A26 direzione Gravellona Toce, uscita Baveno.
In treno: Malpensa Express no alla stazione di Busto Arsizio
RFI, effettuare un cambio e prendere un treno per Baveno, li-
nea Milano-Domodossola.
8 marzo 201929 8 marzo 2019
8 marzo 2019
I rapporti di debito e di credito
nel condominio
VII convegno giuridicoPuoi anche leggere
